天津天保基建股份有限公司拟以增资方式进行混合所有制改革
涉及的天津嘉创物业服务有限公司全部股权项目资产评估报告
天津天保基建股份有限公司
拟以增资方式进行混合所有制改革所涉及的
天津嘉创物业服务有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
华夏金信评报字(2017)204 号
天津华夏金信资产评估有限公司
二〇一七年九月十八日
天津天保基建股份有限公司拟以增资方式进行混合
所有制改革涉及的天津嘉创物业服务有限公司全部股权项目资产评估报告
目 录
内 容 页 次
第一部分 声 明 .................................................... ３
第二部分 资产评估报告书摘要 ......................................... ４
第三部分 资产评估报告书正文........................................... ５
一、委托人、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 . ５
二、评估目的 ................................................... １２
三、评估对象和评估范围 ......................................... １２
四、价值类型及其定义 ........................................... １６
五、评估基准日 ................................................. １６
六、评估依据 ................................................... １６
七、评估方法 ................................................... １９
▲资产基础法 ................................................... ２０
▲收益法 ....................................................... ２２
八、评估程序实施过程和情况 .................................... ２５
九、评估假设 ................................................... ２７
十、评估结论 ................................................... ２８
十一、特别事项说明 ............................................. ３０
十二、评估报告使用限制说明 .................................... ３２
十三、评估报告日 ............................................... ３３
第四部分 附件目录 ................................................. ３４
天津天保基建股份有限公司拟以增资方式进行混合
所有制改革涉及的天津嘉创物业服务有限公司全部股权项目资产评估报告
第一部分 声 明
天津华夏金信资产评估有限公司接受天津天保基建股份有限公司的委托，就其
拟以增资方式进行混合所有制改革之经济行为，对所涉及的天津嘉创物业服务有限
公司 2017 年 4 月 30 日的资产及负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了
资产评估报告书，现声明如下：
一、本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者本评估报告使用人应当按照法律规定和本评估报告载明的使用
范围使用评估报告；委托人或者本评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的，
本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法
律、法规规定的评估报告使用人使用；除此之外，任何机构和个人不能由于得到评
估报告而成为评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示评估报告使用人应当正确理解评估结果，评
估结果不等同于评估对象可实现的价格，评估结果不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵循独立、客观和公正的原则，遵守有关法
律、法规和资产评估准则的规定，并对所出具的评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位（或者产权持有单
位）申报并经其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人
依法对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利
益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉
及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提
请委托人及相关当事人完善产权以满足出具评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结果受评估报告中假设
和限定条件的限制，评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结果的影响。
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所有制改革涉及的天津嘉创物业服务有限公司全部股权项目资产评估报告
天津天保基建股份有限公司
拟以增资方式进行混合所有制改革所涉及的
天津嘉创物业服务有限公司
股东全部权益价值
第二部分 资产评估报告摘要
华夏金信评报字（2017）204 号
天津华夏金信资产评估有限公司接受天津天保基建股份有限公司的委托，就其
拟实施以增资方式进行混合所有制改革之经济行为，对所涉及的天津嘉创物业服务
有限公司股东全部权益的市场价值进行了评估，评估基准日 2017 年 4 月 30 日。
评估对象为天津嘉创物业服务有限公司股东全部权益价值，评估范围为天津嘉
创物业服务有限公司的全部资产和负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债。
本次评估的价值类型为市场价值类型。
结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收
益法两种方法对天津嘉创物业服务有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考
虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结论作为最终评估结
果。
天津嘉创物业服务有限公司在评估基准日 2017 年 4 月 30 日的净资产账面值为
741.41 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为 1,345.53 万元，评
估增值 604.12 万元，增值率 81.48%。
在天津嘉创物业服务有限公司股东全部权益价值时，评估师没有考虑股权流动
性对评估结果的影响。
提请相关当事方关注以下事项，恰当使用评估结论：
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核准）后使用，
经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2017 年 4 月 30 日
至 2018 年 4 月 29 日有效。超过一年，需重新进行评估。
注：以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读评估报告正文全文。
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股东全部权益价值
第三部资产评估报告正文
华夏金信评报字(2017)204号
天津天保基建股份有限公司：
天津华夏金信资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资
产评估准则、资产评估原则，依据委估资产的实际情况和现行价格标准，分别采用
收益法和资产基础法，按照必要的评估程序，就天津天保基建股份有限公司拟实施
以增资方式进行混合所有制改革之经济行为，对所涉及的天津嘉创物业服务有限公
司股东全部权益在 2017 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报
告如下：
一、委托人、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本次资产评估的委托人是天津天保基建股份有限公司，被评估单位是天津嘉创
物业服务有限公司。
（一）委托人
公司名称：天津天保基建股份有限公司
类型：股份有限公司(上市)
住所：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 1 号楼-602
法定代表人：周广林
注册资本：100893.717800 万元人民币
成立日期：1998 年 09 月 30 日
营业期限：1998 年 09 月 30 日至长期
经营范围：基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房
销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
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2007 年，公司重组天水股份，主营业务变更为房地产开发和销售，同时更名为
天保基建，主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设
施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；
自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
在公司房地产开发项目中，在建和在售项目包括“天保金海岸项目”、“天保意
境兰庭项目”、“汇津广场项目”,上述项目主要位于天津滨海新区，多数位于天津自
贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的
物业包括“天保公寓”、“名居花园底商”、“天保金海岸 B05 底商”、“天保金海岸 B06”、
“汇津广场一期”，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，物业类型包括公寓、
写字楼等。
在做好房地产开发主业的同时，不断开拓新的资源，加大投资的力度，通过收
购中天航空公司的 60%股权，介入航空制造产业；通过与中科院工业生物研究所的合
作，拓展园区运营管理业务。新的业务拓展，进一步提升了公司可持续发展能力。
（二）被评估单位
1、基本情况
名称：天津嘉创物业服务有限公司
类型：有限责任公司(法人独资)
住所：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 1 号楼 402 室
法定代表人：裴广群
注册资本：300万元人民币
成立日期：2001年07月03日
营业期限：自2001年07月03日至2051年07月02日
2、历史沿革
天津嘉创物业服务有限公司原名天津市天材物业管理有限公司，由天津市天材
房地产开发有限公司和景海鹰等 9 位自然人共同出资组建，于 2001 年 7 月成立，注
册资金 30 万元。天津市天材房地产开发有限公司出资 10 万元，景海鹰等 9 位自然
人出资 20 万元。
2004 年 7 月，天津市天材房地产开发有限公司增加出资 20 万元，公司注册资
本变更为 50 万元。
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2008 年 3 月，景海鹰等 9 位自然人将出资 20 万元转让给天津市天材房地产开
发有限公司。
根据 2010 年 1 月股东会决议，股东由天津市天材房地产开发有限公司变更为天
津滨海开元房地产开发有限公司，天津滨海开元房地产开发有限公司增加出资 250
万元，公司名称变更为天津嘉创物业服务有限公司。
2011 年 7 月，天津滨海开元房地产开发有限公司将所持公司全部股权转让给天
津天保基建股份有限公司。
嘉创物业是天津市物业管理协会常务理事单位，具有二级物业服务企业资质，
是经天津市政府认定颁发 2010-2011 年、2012-2013 年、2014-2015 年度“守合同重
信用”企业,是 2013 年度、2014 年度和 2015 年度天津市 AA 级物业服务企业。公司
于 2016 年 11 月 30 日顺利通过 ISO9001 质量体系、ISO14001 环境管理体系、GB/T28001
职业健康安全管理体系三标体系认证。
嘉创物业主要承接天保基建所属全资房产子公司天保房产、滨海开元房产、百
利建设开发的物业项目，目前公司在管项目主要有天津开发区第三大街 200 万平米
大型综合社区天保金海岸（开发商为滨海开元房产公司）的朗月轩小区、星月轩小
区、天成轩小区、汇川大厦、汇鑫楼商业项目以及空港名居花园小区、意境兰庭小
区、天保青年公寓、汇盈产业园工业园区、汇津广场自用办公楼等项目，在管（曾
管）项目建筑面积 107.7613 万㎡，其中住宅项目建筑面积 84.25 万㎡，商业类项目
建筑面积 23.5113 万㎡。公司业态涉及住宅、公寓、商业、写字楼、工业园区等多
种类型。公司所属朗月轩项目、星月轩项目、名居花园项目均为“天津市物业管理
达标住宅小区”，并在 2013 年、2014 年先后荣获了“天津市物业管理优秀住宅小区”
荣誉称号。
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3、公司股东及持股比例
截至评估基准日，天津嘉创物业服务有限公司实收资本为 300 万元人民币，股
东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
投资方 认缴注册资本额（万元） 持股比例
天津天保基建股份有限公司 300 100%
合 计 300 100%
4、经营业务范围
经营范围：物业管理服务；从事房地产经营；房地产中介；楼宇智能化系统的
施工及维保；绿化施工及养管；停车管理服务；代收水、电费（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
5、资产、财务及经营状况
截止评估基准日 2017 年 4 月 30 日，天津嘉创物业服务有限公司资产总额为
2,608.80 万元，负债总额 1,867.39 万元，净资产额为 741.41 万元，2017 年 1-4 月
实现营业收入 989.93 万元，净利润 19.96 万元。公司近 3 年及基准日资产、财务状
况如下表：
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公司资产、负债及财务状况
金额单位：人民币元
项目 2017年 4月 30日 2016年 12月 31日 2015年 12月 31日 2014年 12月 31日
流动资产 25,646,199.50 27,172,511.70 22,260,561.55 18,237,107.24
非流动资产 441,827.30 466,919.87 435,004.85 577,525.20
其中：长期股权投资
固定资产 410,184.50 417,694.75 328,092.39 366,670.57
无形资产 17,944.35 19,318.67 31,190.71 66,268.63
长期待摊费用 8,104.00 24,312.00 72,936.00 144,586.00
递延所得税资 5,594.45 5,594.45 2,785.75
产
资产总计 26,088,026.80 27,639,431.57 22,695,566.40 18,814,632.44
流动负债 18,673,912.41 20,424,872.00 15,898,490.06 12,155,141.76
非流动负债
负债合计 18,673,912.41 20,424,872.00 15,898,490.06 12,155,141.76
所有者权益合计 7,414,114.39 7,214,559.57 6,797,076.34 6,659,490.68
2017年 1-4月 2016年 度 2015年 度 2014年 度
营业收入 9,899,302.22 36,443,009.82 24,624,689.02 15,917,117.18
营业成本 8,462,717.08 31,174,097.49 19,735,526.25 12,734,861.27
营业税金及附加 44,014.33 1,046,251.70 1,111,345.99 891,358.87
营业费用
管理费用 1,116,117.61 3,846,046.82 3,844,720.39 2,226,629.85
财务费用 7,380.11 -36,094.51 -271,052.59 -203,639.70
资产减值损失 11,143.00 11,142.99
营业利润 269,073.09 401,565.32 193,005.99 267,906.89
营业外收入 300,262.00
营业外支出 3,000.00 112,877.90
利润总额 266,073.09 588,949.42 193,005.99 267,906.89
所得税 66,518.27 171,466.19 55,420.33 116,737.76
净利润 199,554.82 417,483.23 137,585.66 151,169.13
该公司三年一期会计报表由中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出
具中审亚太审字（2017）010629 号标准无保留意见审计报告。
6、公司执行的主要会计政策
（1）坏账的确认标准
凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既
无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未
能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项，以及其他发生减
值的债权如果评估为不可收回，则对其终止确认。
（2）坏账损失核算方法
公司采用备抵法核算坏账损失。
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（3）坏账准备的计提方法及计提比例
① 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司单项金额重大的应收款项的确认标准：期末余额达到 500 万元以上的客户
应收款项作为单项金额重大的应收款项；公司对单项金额重大的应收款项单独进行
减值测试，如有客观证据表明应收款项已经发生了减值，根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额计提坏账准备；对单项测试未减值的应收款项，不计提坏账
准备。
② 按应收款项组合计提坏账准备的确定依据、坏账准备计提方法
根据公司应收款项风险特征，主要分为账龄组合、余额百分比组合和无风险组
合，其中：
a、账龄组合的应收款项采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例一般为：
账龄 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年）
1-2 年
2-3 年
3 年以上
b、余额百分比组合的应收款项采用余额百分比法计提坏账准备，计提比例一般为：
组合名称 计提比例（%）
余额百分比组合
c、无风险组合主要是包括应收出口退税款、员工公务借款、备用金、押金等性
质的款项，不计提坏账准备。
③ 单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法
对于单项金额不重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，根
据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（4）应收账款转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事
项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
（5）公司向金融机构转让不附追索权的应收账款，按交易款项扣除已转销应收
账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
（6）固定资产计价
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购建的固定资产，按购建时实际成本计价；非货币性资产交换、债务重组、企
业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照《企业会计准则--非货币性资产
交换》、《企业会计准则--债务重组》、《企业会计准则--企业合并》和《企业会计准则
--租赁》确定。
（7）固定资产折旧方法
公司固定资产折旧采用年限平均法计提。各类固定资产的预计使用年限、预计
净残值率及年折旧率如下：
固定资产类别 预计净残值率（%） 预计使用年限（年） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 4.00-5.00 30-50 1.90-3.20
机器设备 4.00-5.00 5-30 3.17-19.20
交通运输设备 4.00-5.00 4-14 6.79-24.00
电子及其他设备 4.00-5.00 5-15 6.33-19.20
对于已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值
（即固定资产原价减去累计折旧和已计提的减值准备），以及尚可使用年限重新计算
确定折旧率和折旧额。公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净
残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
（8）、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上
（不含 1 年）的各项费用。公司的各主要长期待摊费用项目的内容、摊销方法和摊
销年限如下表：
内 容 摊销方法 摊销年限
装修费 直线法 5年
公司除购置和建造固定资产外，在筹建期间内发生的费用，在开始生产经营的
当月起一次转入开始生产经营当月的损益；如果账面某项长期待摊费用项目不能使
以后会计期间受益的，将尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
（9）、税项
税种 计税基础 税率
增值税 物业管理收入 6%、11%
城市维护建设税 应纳营业税额、增值税额 7%
教育费附加 应纳营业税额、增值税额 3%
地方教育费附件 应纳营业税额、增值税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
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（三）业务约定书约定的除委托方外其他报告使用者概况
本评估报告的其他使用者为被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照国有
资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
（四）委托方与被评估单位之间的关系
委托方天津天保基建股份有限公司持有天津嘉创物业服务有限公司 100%股权，
系产权持有关系。
二、评估目的
根据天津天保基建股份有限公司 2017 年第 39 次总经理办公会（扩大）会议纪
要，对天津嘉创物业服务有限公司以增资方式进行混合所有制改革。
本次评估的目的是反映天津嘉创物业服务有限公司股东全部权益于评估基准日
的市场价值，为委托人拟以增资方式进行混合所有制改革提供价值参考。
该评估目的所涉及的经济行为文件如下：
天津天保基建股份有限公司 2017 年第 39 次总经理办公会（扩大）会议纪要。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项目评估对象为天津嘉创物业服务有限公司 2017 年 4 月 30 日的股东全部权
益价值。
（二）评估范围
根据《评估委托合同定书》和被评估单位填报的资产、负债清查评估明细申报
表，本次评估范围为天津嘉创物业服务有限公司二○一七年四月三十日的资产和负
债，上述申报资产和负债所涉及的资产负债表已经中审亚太会计师事务所（特殊普
通合伙）审计，并于二○一七年九月一日出具中审亚太审字（2017）010629 号标准
无保留意见审计报告。
评估是在企业经过审计后的基础上进行的。经审计的账面情况如下表：
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金额单位：人民币元
项 目 2017 年 4 月 30 日
流动资产： --
货币资金 19,012,235.97
△结算备付金
△拆出资金
衍生金融资产
应收票据
应收账款 6,402,636.20
预付款项 229,889.13
△应收保费
△应收分保账款
△应收分保准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 1,438.20
△买入返售金融资产
存货
其中：原材料
库存商品（产成品）
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 25,646,199.50
非流动资产： --
△发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产原价 1,033,125.26
减：累计折旧 622,940.76
固定资产净值 410,184.50
减：固定资产减值准备
固定资产净额 410,184.50
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 17,944.35
开发支出
商誉
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项 目 2017 年 4 月 30 日
长期待摊费用 8,104.00
递延所得税资产 5,594.45
其他非流动资产
其中：特准储备物资
非流动资产合计 441,827.30
资 产 总 计 26,088,026.80
流动负债： --
短期借款
△向中央银行借款
△吸收存款及同业存放
△拆入资金
衍生金融负债
应付票据
应付账款 7,418,047.68
预收款项 4,843,567.13
△卖出回购金融资产款
△应付手续费及佣金
应付职工薪酬 393,042.14
其中：应付工资
应付福利费
应交税费 201,942.58
其中：应交税金 201,942.58
应付利息
应付股利
其他应付款 5,817,312.88
△应付分保账款
△保险合同准备金
△代理买卖证券款
△代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 18,673,912.41
非流动负债： --
长期借款
应付债券
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
天津天保基建股份有限公司拟以增资方式进行混合
所有制改革涉及的天津嘉创物业服务有限公司全部股权项目资产评估报告
项 目 2017 年 4 月 30 日
其他非流动负债
其中：特种储备基金
非流动负债合计 -
负 债 合 计 18,673,912.41
所有者权益（或股东权益）： --
实收资本（股本） 3,000,000.00
国有资本 3,000,000.00
其中：国有法人资本 3,000,000.00
集体资本
民营资本
其中：个人资本
外商资本
减：已归还投资
实收资本（或股本）净额 3,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积
减：库存股
其他综合收益
其中：外币报表折算差额
专项储备
盈余公积 441,411.44
其中：法定公积金 441,411.44
任意公积金
#储备基金
#企业发展基金
# 利润归还投资
△一般风险准备
未分配利润 3,972,702.95
归属于母公司所有者权益合计 7,414,114.39
*少数股东权益
所有者权益（或股东权益）合计 7,414,114.39
本项目评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
纳入评估范围内的实物资产账面价值 41.02 万元，占评估范围内总资产的 1.57%。
主要为车辆和办公设备。
企业账面记录的无形资产为外购的物业管理软件，能正常使用。
企业未申报账面未记录的无形资产。
(三) 企业申报的表外资产的类型、数量
