房地产抵押估价报告
估 价 项 目 名 称： 福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的
位于永安市尼葛村 13 号 134990.69 平方米（地
号 1-2-5-1）工业用地、22995 平方米（地号
1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块
上 2 幢、5 幢、19 幢、26 幢的工业房地产抵押
估价
估 价 报 告 编 号： 闽华成评报[2017]房字 T1472 号
估 价 委 托 人 ： 福建省永安林业（集团）股份有限公司
房 地 产 估 价 机 构 ： 福建华成房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师： 付福军（房地产估价师，注册号：3520170069）
陈宗铨（房地产估价师，注册号：3520160023）
估价报告出具日期： 2017 年 8 月 7 日
福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
估价报告摘要
估价报告编号：闽华成评报[2017]房字 T1472 号
福建省永安林业（集团）股份有 福建省永安林业（集团）股份有限
估价委托人 产权人
限公司 公司
福建省永安林业（集团）股份有限公司 所属的位于永安市尼葛村 13 号
134990.69 平方米（地号 1-2-5-1）工业用地、22995 平方米（地号 1-2-2-1）林业
项目名称
生产用地土地使用权及上述地块上 2 幢、5 幢、19 幢、26 幢的工业房地产抵押估
价
价值时点 2017 年 7 月 30 日
估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值
价值类型 抵押价值
估价方法 成本法及收益法
《房屋所有权证》（永房权证字第 19999914、19999923、19999927、19999941 号）
权利证书 《国有土地使用证》[永国用(1999)第 10638 号]
《国有土地使用证》[永国用(1999)第 10641 号]
规划用途 工业厂房 土地使用权面积 157985.69 ㎡
建筑面积 9784.96 ㎡ 套内建筑面积 /
估价对象 建筑结构 混合、钢混 建成年份 1985、1989、1997 年
建筑物名称 / 总楼层 4、5、1 层
土地使用权终止日期： 土地使用权类型：出让
未设定法定优先受偿款的市场价值（元） 45,020,000
估价师知悉的法定优先受偿款（元）
估价结果 抵押价值（元） 45,020,000
预期实现抵押权的卖方交易税费（元） 4,680,000
抵押净值（元） 40,340,000
其他事项说明 -
估价人员 联系人 联系方式
报告撰写人 付福军 0591-87679059
报告审核人 陈宗铨 0591-87679059
签字估价师 付福军、陈宗铨 0591-87679059
以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房
地产估价报告书全文。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（盖章）
二○一七年八月七日
福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
致估价委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
受贵公司委托，本估价机构注册房地产估价师付福军（注册号：3520170069）、陈
宗铨（注册号：3520160023）对估价对象进行了估价。
估价对象：坐落于永安市尼葛村 13 号 134990.69 平方米（地号 1-2-5-1）工业用
地、22995 平方米（地号 1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上 2 幢、5 幢、
19 幢、26 幢工业厂房；建筑面积合计 9784.96 ㎡，土地使用权面积 157985.69 ㎡；实
际用途及规划用途为工业用房，土地使用权类型为出让；房屋所有权人及土地使用权
人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。
价值时点：2017 年 7 月 30 日。
价值类型：抵押价值，抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值
减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
估价方法：成本法及收益法。
估价结果：本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁发的有关法律、法规和文件，
以及贵公司提供的相关资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用抵押价
值类型，选用成本法及收益法进行估价，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定
估价对象于价值时点二○一七年七月三十日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价
值为人民币肆仟伍佰零贰万元整（￥4502 万元），楼面单价为 4,601 元/㎡。至价值时点，
估价对象已存在法定优先受偿权利，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原
有抵押需注销，故估价时假定其法定优先受偿款为 0。预扣预期实现抵押权卖方交易税费
后抵押净值为人民币肆仟零叁拾肆万元整（￥4034 万元），估价结果明细详见附表 1（估
价结果一览表）。
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不
含设备、办公器材等动产的价值，含厂区内构筑物、绿化等配套设施）及其相应分摊的土
地使用权（出让、已含土地出让金）价值；抵押净值中预扣了预期实现抵押权时卖方交易
税费，但未扣除处置费用。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（公章）
法人代表：郑日顶（签章）
二○一七年八月七日
福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
附表一：
估价结果一览表
未设定法定优 估价师知悉 预期实现抵押 抵押净值
面积 单价（元/ 抵押价值 抵押净值
项目名称 权证号 先受偿款的市 的法定优先 权卖方交易税 单价（元/
（㎡） ㎡） （元） （元）
场价值（元） 受偿款（元） 费（元） ㎡）
永安市尼葛村 13 号
永国用(1999)
工业用地土地使用权 134990.69 238 32,130,000 0 32,130,000 3,340,000 28,790,000 213
第 10638 号
（地号 1-2-5-1）
永安市尼葛村 13 号
永国用(1999)
林业生产用地土地使 22995 218 5,010,000 0 5,010,000 520,000 4,490,000 195
第 10641 号
用权（地号 1-2-2-1）
永房权证字第
5 幢（办公楼） 1120.79 628 700,000 0 700,000 70,000 630,000 562
19999914 号
永房权证字第
19 幢（厂房） 2766.67 436 1,210,000 0 1,210,000 130,000 1,080,000 390
19999923 号
永房权证字第
26 幢（仓库） 202.81 390 80,000 0 80,000 10,000 70,000 345
19999927 号
永房权证字第
2 幢（车间） 5694.69 1035 5,890,000 0 5,890,000 610,000 5,280,000 927
19999941 号
合计 / / / 45,020,000 0 45,020,000 4,680,000 40,340,000 /
福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
目 录
估价师声明 ..................................................................... 1
估价假设和限制条件 ............................................................. 2
一、本次估价的各项假设 ......................................................... 2
二、估价报告使用限制 ........................................................... 3
估价结果报告 ................................................................... 4
一、估价委托人 ................................................................. 4
二、房地产估价机构 ............................................................. 4
三、估价目的 ................................................................... 4
四、估价对象 ................................................................... 4
五、价值时点 ................................................................... 8
六、价值类型 ................................................................... 8
七、估价原则 ................................................................... 9
八、估价依据 ................................................................... 9
九、估价方法 .................................................................. 10
十、估价结果 .................................................................. 11
十一、注册房地产估价师 ........................................................ 11
十二、实地查勘期 .............................................................. 11
十三、估价作业期 .............................................................. 12
估价技术报告 .................................................................. 13
一、估价对象区位状况描述和分析 ................................................ 13
二、估价对象实物状况描述与分析 ................................................ 14
三、权益状况描述与分析 ........................................................ 14
四、市场背景描述与分析 ........................................................ 16
五、最高最佳使用分析 .......................................................... 16
六、估价方法的适用性分析 ...................................................... 17
七、估价测算过程 .............................................................. 18
八、估价结果确定 .............................................................. 31
九、变现能力分析 .............................................................. 32
十、风险提示 .................................................................. 34
附 件 ....................................................................... 36
一、估价对象位置图；
二、估价对象内部状况、外部状况及周围环境照片；
三、估价对象相关权属证明复印件；
四、估价机构营业执照复印件；
五、估价机构房地产估价资质证书复印件；
六、注册房地产估价师注册证书复印件。
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估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性
陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意
见、结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估
价利害关系人没有利害关系。
4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没
有偏见。
5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语
标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、注册房地产估价师陈宗铨、付福军于 2017 年 7 月 30 日已对本估价报告中的估
价对象进行了实地查勘。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的中国注册房地产估价师（签名）：
姓名 注册号 签名 签名日期
付福军
陈宗铨
二○一七年八月七日
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 1 - 0591-87679059
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估价假设和限制条件
一、本次估价的各项假设
(一)一般假设
1、价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
2、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由估价委托人或估价当事
人提供，本次估价对相关资料进行了核对，并假设相关资料是合法、真实、准确和完整
的，估价对象无产权瑕疵，无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房屋、
土地使用权权属无纠纷为假设前提。
3、本报告以工程无质量缺陷，设备设施符合相关标准，可以安全使用为假设前提。
4、本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提，并假定估价对象在其房屋耐用
年限和批准土地使用年限内能够正常持续使用。
(二)未定事项假设
无。
(三)背离事实假设
本报告估价结果含房屋及其所分摊的土地使用权价值，但不含房屋室内二次装修
的价值。
(四)不相一致假设
至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考，
经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考
虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。
(五)依据不足假设
本报告中的交易税费是以估价结果作为基数，根据永安市现行房地产转让管理的
有关规定计算出在价值时点的应缴纳额。由于委托人未提供估价对象房地产原值，因
此本次评估未计算估价对象转让应缴纳的土地增值税，若涉及估价对象转让房地产收
入增值尚应按有关规定申报缴纳土地增值税。
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 2 - 0591-87679059
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二、估价报告使用限制
（一）本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值，
不作其他目的使用。
（二）本次估价对象的未设立法定优先受偿权利下的价值，是反映估价对象在价
值时点的公开市场上最可能实现的客观合理价格，没有考虑特殊的交易方式可能追加
付出的价格等对估价价值的影响。如要短期强制处分估价对象，则应另行考虑强制处
分时的市场情况和估价对象的快速变现能力。
（三）本估价报告的使用者为估价委托人和相关金融机构，除国家法律、法规另
有规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告
而成为估价报告使用者。
（四）未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、
通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。
（五）本估价报告使用期限自报告出具之日起一年内有效，如果当地房地产市场
变化较大时半年内有效。
（六）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行
的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价
对象权属界定以有权管理部门认定为准。
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 3 - 0591-87679059
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估价结果报告
估价报告编号：闽华成评报[2017]房字T1472号
一、估价委托人
名 称：福建省永安林业（集团）股份有限公司
信 用 代 码：91350000158164259X
住 所：永安市燕江东路 819 号
法定代表人姓名：吴景贤
注 册 资 本：340988702 元
类 型：股份有限公司（上市）
二、房地产估价机构
名 称：福建华成房地产土地资产评估有限公司
法定代表人：郑日顶
住 所：福州市鼓楼区五四路 3 号三盛国际中心东塔 9F
房地产价格估价资质等级：二级
房地产价格估价资质证书编号：352014069
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）财产范围
财产范围：永安市尼葛村 13 号 134990.69 平方米（地号 1-2-5-1）工业用地、22995
平方米（地号 1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上 2 幢、5 幢、19 幢、
26 幢的工业房地产（总建筑面积合计 9784.96 平方米、土地使用权面积合计 157985.69
平方米，出让、含土地出让金，含厂区内构筑物、绿化等配套设施，不含设备、办公器
材等动产），面积明细如下：
土地使用权
地块位置 地号 使用权类型 用途 终止日期 使用权面积（㎡）
尼葛村 13 号 1-2-5-1 出让 工业 2049 年 8 月 20 日 134990.69
尼葛村 13 号 1-2-2-1 出让 工业 2043 年 7 月 1 日 22995
合计 / / / 157985.69
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 4 - 0591-87679059
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房屋建筑物
楼号 规划用途 层数 建成年份 结构质式 建筑面积（㎡）
5幢 办公 4 1985 混合 1120.79
19 幢 厂房 5 1985 混合 2766.67
26 幢 仓库 1 1989 混合 202.81
2幢 其他用途 1 1997 钢混 5694.69
合计 / / / / 9784.96
（二）估价对象基本状况
1、名称：永安市尼葛村 13 号 134990.69 平方米（地号 1-2-5-1）工业用地、22995
平方米（地号 1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上 2 幢、5 幢、19 幢、
26 幢工业房地产。
2、坐落：永安市尼葛村 13 号。
3、规模：总建筑面积合计 9784.96 平方米，土地使用权面积合计 157985.69 平方
米。
4、用途：地类（用途）为工业用地及林业生产用地；现状用途工业。
5、权属
（1）《房屋所有权证》记载内容
《房屋所有权证》记载内容
《房屋所有权证》 永房权证字第 19999914 号
房屋所有权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司
房屋坐落 尼葛村 13 号
幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积（㎡） 设计用途
房屋状况
1 混合 4 1-4 1120.79 办公
附记：/
《房屋所有权证》记载内容
《房屋所有权证》 永房权证字第 19999923 号
房屋所有权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司
房屋坐落 尼葛村 13 号
幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积（㎡） 设计用途
房屋状况
19 混合 5 1-5 2766.67 厂房
附记：/
《房屋所有权证》记载内容
《房屋所有权证》 永房权证字第 19999927 号
房屋所有权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司
房屋坐落 尼葛村 13 号
幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积（㎡） 设计用途
房屋状况
26 混合 1 1 202.81 仓库
附记：/
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 5 - 0591-87679059
福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
《房屋所有权证》记载内容
《房屋所有权证》 永房权证字第 19999941 号
房屋所有权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司
房屋坐落 尼葛村 13 号
幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积（㎡） 设计用途
房屋状况
2 钢混 1 1 5694.69 其他用途
附记：/
（2）《国有土地使用证》记载内容
《国有土地使用证》记载内容
《国有土地使用证》 永国用(1999)第 10638 号
土地使用者 永安林业（集团）股份有限公司
座落 永安市下渡尼葛村 13 号
地类（用途） 工业 地号 1-2-5-1
使用权类型 出让 图号 /
使用权面积 134990.69 ㎡ 终止日期 2049 年 8 月 20 日
《国有土地使用证》记载内容
《国有土地使用证》 永国用(1999)第 10641 号
土地使用者 福建省永安林业（集团）股份有限公司
座落 永安市下渡尼葛村 13 号
地类（用途） 林业生产 地号 1-2-2-1
76.00-37.00（28）
使用权类型 出让 图号
76.00-37.25（29）
使用权面积 22995 ㎡ 终止日期 2043 年 7 月 1 日
（3）他项权利状况
至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考，
经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考
虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。根据估价委托人提供的《估
价委托书》，估价对象不存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利情况；
另现场查看发现估价对象不存在用益物权。因此本报告按估价对象不存在租赁、被占
用、拖欠税费、查封等形式的限制权利和不存在用益物权进行估价。
6、估价对象作为抵押物的合法性分析
根据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第 98 号）第八条规定，下列房地产
不得设定抵押：
①权属有争议的房地产；
②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
④已依法公告列入拆迁范围的房地产；
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 6 - 0591-87679059
福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
⑥依法不得抵押的其他房地产。
估价对象属工业房地产，其《房屋所有权证》和《国有土地使用证》已办理，且
不属于上述规定中不得设定抵押的房地产，可以抵押。
（三）土地基本状况
永安市尼葛村 13 号地号 1-2-5-1 工业用地、地号 1-2-2-1 林业生产用
1 名称
地
宗地 1 四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南至鹰厦线
2 四至 铁路、北至山地，宗地 2 四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地 1、
北至岩干山腰
3 面积 土地使用权面积 157985.69 平方米，面积较大
规划用地面积 157985.69 ㎡、用途工业及林业生产，现状地上宗地上建
4 规划条件
有 15 栋建筑物
5 使用期限 工业用地至 2049 年 8 月 20 日、林业生产用地至 2043 年 7 月 1 日
6 用途 地类用途为工业用地及林业生产用地，实际用途为工业用地
7 形状 多边形，形状基本规则
8 地形地势 坡度较小，地势平坦；自然排水畅通，积水的可能性小
9 地质 地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强
宗地红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、
10 土地开发程度
通电、通讯及土地平整），基础配套水平较好
11 其他 非空地，该宗地上建有 15 栋建筑物，现为房屋所有权人自用
（四）建筑物基本状况
1 名称 5幢 19 幢
2 规模 建筑面积 1120.79 ㎡ 建筑面积 2766.67 ㎡
3 用途 实际用途为办公 实际用途为厂房（纤维板车间）
层数和高度（总高
4 共四层，层高约 13.6 米 共五层，层高约 16.5 米
度）
5 建筑结构 混合结构 混合结构
靠东端多层部分，外墙黄色涂料
水刷石外墙，内墙白灰粉刷，金 粉刷，内墙白灰粉刷，水泥地面，
6 装饰装修 刚板地面，木门窗（部分改造为 木门窗；其余部分为单层，清水
铝合金玻璃窗） 外墙，内墙白灰粉刷，水泥地面，
木门窗
设消防、电照、通讯、水卫等， 设消防、电照、通讯、水卫等，
7 设施设备
设施设备齐全 设施设备齐全
1—4 层层高为 3.4M，5 层层高
8 层高 3.4 米
2.9M，单层部分层高 5.7M
9 空间布局 整栋楼宇呈条状布局，布局合理 整栋楼宇呈条状布局，布局合理
10 建成时间 1985 年 1985 年
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福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般；房屋基础有足够
承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重
维护状况及完损状
11 墙体基本完好，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及五金配件
况
完好，为基本完好房；厂区内道路路面基本完好，设备管道运行基本
正常
楼宇配套设施完备，基础牢固，未见不均匀沉降、裂缝及明显水渍，
12 其他 主体结构完整，整体外观较旧。采光通风良好，普通装修，水卫、电
照、通讯配套设施齐全，使用正常
1 名称 26 幢 2幢
2 规模 建筑面积 202.81 ㎡ 建筑面积 5694.69 ㎡
3 用途 实际用途为仓库（车库） 实际用途为厂房（主车间）
共一层，其中面积 5318 ㎡，层高
层数和高度（总高
4 共一层，层高约 4.2 米 约 9.0M，面积 188.35 ㎡，层高约
度）
7.5M，面积 188.34 ㎡，层高约 18M
5 建筑结构 混合结构 钢混结构
内外墙白灰粉刷，水泥地面，木 外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地
6 装饰装修
门窗 面、钢窗、钢屋架、铁门
设消防、电照、通讯、水卫等， 设消防、电照、通讯、水卫等，
7 设施设备
设施设备齐全 设施设备齐全
面积 5318 ㎡，层高约 9.0M，面积
8 层高 4.2 米 188.35 ㎡，层高约 7.5M，面积
188.34 ㎡，层高约 18M
9 空间布局 整栋楼宇呈条状布局，布局合理 整栋楼宇呈条状布局，布局合理
10 建成时间 1989 年 1997 年
房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般；房屋基础有足够
承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重
维护状况及完损状
11 墙体基本完好，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及五金配件
况
完好，为基本完好房；厂区内道路路面基本完好，设备管道运行基本
正常
楼宇配套设施完备，基础牢固，未见不均匀沉降、裂缝及明显水渍，
12 其他 主体结构完整，整体外观较旧。采光通风良好，普通装修，水卫、电
照、通讯配套设施齐全，使用正常
五、价值时点
本报告的价值时点为二○一七年七月三十日（实地查勘之日）。
六、价值类型
本次估价的价值类型是抵押价值。
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价
师知悉的法定优先受偿款后的价值。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷
款受偿的数额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额及其
他法定优先受偿款。
抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
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价值内涵是在价值时点且满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象价值为房
地价值，包括估价对象建筑物（不含设备、办公器材等动产，含地面的构筑物、厂区
内绿化等配套设施）及其占用范围内的土地使用权（出让、已含土地出让金）价值，
扣除了预期实现抵押权的卖方税费，但未扣除处置费用。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进
行估价。具体依据如下估价原则：
(一)独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评
估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
(二)合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。
(三)价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值
或价格的原则。
(四)替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价
格偏差在合理范围内的原则。
(五)最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值
或价格的原则。最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使
价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
(六)谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对
其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致
估价对象价值或价格偏高一面的原则。
八、估价依据
本次估价的依据主要内容如下：
(一)本次估价的法律法规依据
1、中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年中华人民共和国主席令第 72 号)；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年中华人民共和国主席令第 28 号）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年中华人民共和国主席令第 74 号）；
4、《中华人民共和国担保法》（1995 年中华人民共和国主席令第 50 号）；
5、《中华人民共和国物权法》（2007 年中华人民共和国主席令第 62 号）；
6、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第 98 号）；
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7、《房地产估价机构管理办法》（2005 年中华人民共和国建设部令第 142 号、2013
年 10 月 16 日修正）。
(二)本次估价的估价标准依据
1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291－1999）；
2、《房地产估价基本术语规范》(中华人民共和国国家标准 GB/T50899-2013)；
3、《福建省建筑工程消耗量定额》(2005 版)、《福建省建筑装修装饰工程消耗量
定额》(2005 版)、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》(2002 版)、《福建
省建设工程造价指标》；
4、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8 号）文；
5、《永安市人民政府关于公布永安市城区 2014 年基准地价的通知》[永政文
(2016)4 号]文。
(三)本次估价的权属依据
1、《房屋所有权证》（永房权证字第 19999914、19999923、19999927、19999941
号）；
2、《国有土地使用证》[永国用(1999)第 10638 号、永国用(1999)第 10641 号]；
(四)本次估价的其他依据
1、《估价委托书》。
2、估价人员实地查看所得的资料。
3、估价委托人提供的其他有关资料。
4、《福建工程造价信息》（月刊）等估价机构和估价人员所掌握的其它有关资料。
九、估价方法
通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料之后，根据估价对象的特点和
实际情况，本次评估采用成本法和收益法进行评估。
成本法就是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估
算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地分估，顾名思义，就是对房地产的土
地和建筑物的价值分别进行估价。
基本公式：房地产价值＝建筑物价值+土地使用权价值。
所谓收益法，是由于房地产具有收益或潜在的收益性，可运用适当的资本化率，
将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点的价值，求其之和得
出估价对象房地产价值。
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基本公式如下：
A 1 g
n
V= 1
R g 1 R
其中：V—房地产价格，A—房地产年净收益，R—房地产资本化率，g—净收益逐
年递增的比率，n—房地产收益期。
十、估价结果
本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁发的有关法律、法规和文件，以及贵公司
提供的相关资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用抵押价值类型，选
用房地分估的成本法进行估价，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定估价对象
于价值时点二○一七年七月三十日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值为人
民币肆仟伍佰零贰万元整（￥4502 万元），楼面单价为 4,601 元/㎡。至价值时点，估价对
象已存在法定优先受偿权利，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押
需注销，故估价时假定其法定优先受偿款为 0。预扣预期实现抵押权卖方交易税费后抵押
净值为人民币肆仟零叁拾肆万元整（￥4034 万元），估价结果明细详见附表 1（估价结果
一览表）。
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不
含设备、办公器材等动产的价值，含厂区内构筑物、绿化等配套设施）及其相应分摊的土
地使用权（出让、已含土地出让金）价值；抵押净值中预扣了预期实现抵押权时卖方交易
税费，但未扣除处置费用。
十一、注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
付福军
陈宗铨
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十二、实地查勘期
2017 年 7 月 30 日。
十三、估价作业期
2017 年 7 月 30 日至 2017 年 8 月 7 日。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（公章）
法定代表人：郑日顶（签章）
二○一七年八月七日
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估价技术报告
一、估价对象区位状况描述和分析
1、位置状况
⑴ 坐落 永安市尼葛村 13 号
⑵ 方位 位处梅苑路以东
⑶ 距离 距离区域中心较远
⑷ 临街状况 临梅苑路
⑸ 朝向 南北向
⑹ 层次 5 幢为 4 层、19 幢 5 层、26 幢 1 层、2 幢 1 层
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区 2014 年基准地价的通知》[永
⑺ 其他
政文(2016)4 号]文件规定，此处属永安市四级工业用地
⑻ 工业聚集程度 估价对象位于尼葛工业区，其周边集聚多家工厂企业，工业聚集度较高
2、交通状况
⑴ 道路状况 估价对象临梅苑路、尼葛路，道路通达度高可及性高
出入可利用交 出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离
⑵
通工具 尼葛工业区公交车站较近，公交线路较多，交通便捷
⑶ 交通管制情况 无特殊交通管制
⑷ 停车方便度 估价对象所属厂区车位较多，停车方便
3、外部配套设施状况
宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周
⑴ 基础设施
边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、环卫等各项基础设施完善
⑵ 公共服务设施 估价对象位于尼葛工业区，周边公共服务设施较齐全
4、周围环境状况
周边道路整洁，绿化覆盖率较高，周边无水、大气等污染源，空气质量
⑴ 自然环境
较好
⑵ 人文环境 周边居住的居民素质良好、声誉较好，治安状况良好
⑶ 景观 周边环境绿化面积覆盖率高，环境景观良好
估价对象地处尼葛工业区、属四级工业用地地段，位置状况良好，交通
5、区位状况优劣分析 状况良好，外部配套设施状况良好，周围环境状况较好，总体工业环境
良好，适合工业生产
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二、估价对象实物状况描述与分析
(一)土地实物状况描述与分析
1 名称 永安市尼葛村 13 号地号 1-2-5-1 工业用地、地号 1-2-2-1 林业生产用地
宗地 1 四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南至鹰厦线
2 四至 铁路、北至山地，宗地 2 四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地 1、
北至岩干山腰
3 面积 土地使用权面积 157985.69 平方米，面积较大
规划用地面积 157985.69 ㎡、用途工业及林业生产，现状地上宗地上建
4 规划条件
有 15 栋建筑物
5 用途 地类用途为工业用地及林业生产用地，实际用途为工业用地
6 形状 多边形，形状基本规则
7 地形地势 坡度较小，地势平坦；自然排水畅通，积水的可能性小
8 地质 地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强
宗地红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、
9 土地开发程度
通电、通讯及土地平整），基础配套水平较好
土地实物状况 土地实物状况总体较好，其形状、地形地势、地质因素良好，四至因素
10
优劣分析 较好
（二）建筑物实物状况描述与分析
1、厂区附属配套工程
门卫室：单层钢混结构建筑物，层高约 3.0 米，楼宇刷水泥漆，安装铝合金窗，
室内地面铺设缸砖，墙面及天棚刷水泥漆。
车棚、围墙、道路以及厂区绿化等等。
2、房屋建筑物现状
1 名称 5幢 19 幢
2 规模 建筑面积 1120.79 ㎡ 建筑面积 2766.67 ㎡
3 用途 实际用途为办公 实际用途为厂房（纤维板车间）
层数和高度（总高
4 共四层，层高约 13.6 米 共五层，层高约 16.5 米
度）
5 建筑结构 混合结构 混合结构
靠东端多层部分，外墙黄色涂料
水刷石外墙，内墙白灰粉刷，金 粉刷，内墙白灰粉刷，水泥地面，
6 装饰装修 刚板地面，木门窗（部分改造为 木门窗；其余部分为单层，清水
铝合金玻璃窗） 外墙，内墙白灰粉刷，水泥地面，
木门窗
设消防、电照、通讯、水卫等， 设消防、电照、通讯、水卫等，
7 设施设备
设施设备齐全 设施设备齐全
1—4 层层高为 3.4M，5 层层高
8 层高 3.4 米
2.9M，单层部分层高 5.7M
9 空间布局 整栋楼宇呈条状布局，布局合理 整栋楼宇呈条状布局，布局合理
10 建成时间 1985 年 1985 年
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房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般；房屋基础有足够
承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重
维护状况及完损状
11 墙体基本完好，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及五金配件
况
完好，为基本完好房；厂区内道路路面基本完好，设备管道运行基本
正常
楼宇配套设施完备，基础牢固，未见不均匀沉降、裂缝及明显水渍，
12 其他 主体结构完整，整体外观较旧。采光通风良好，普通装修，水卫、电
照、通讯配套设施齐全，使用正常
1 名称 26 幢 2幢
2 规模 建筑面积 202.81 ㎡ 建筑面积 5694.69 ㎡
3 用途 实际用途为仓库（车库） 实际用途为厂房（主车间）
共一层，其中面积 5318 ㎡，层高
层数和高度（总高
4 共一层，层高约 4.2 米 约 9.0M，面积 188.35 ㎡，层高约
度）
7.5M，面积 188.34 ㎡，层高约 18M
5 建筑结构 混合结构 钢混结构
内外墙白灰粉刷，水泥地面，木 外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地
6 装饰装修
门窗 面、钢窗、钢屋架、铁门
设消防、电照、通讯、水卫等， 设消防、电照、通讯、水卫等，
7 设施设备
设施设备齐全 设施设备齐全
面积 5318 ㎡，层高约 9.0M，面积
8 层高 4.2 米 188.35 ㎡，层高约 7.5M，面积
188.34 ㎡，层高约 18M
9 空间布局 整栋楼宇呈条状布局，布局合理 整栋楼宇呈条状布局，布局合理
10 建成时间 1989 年 1997 年
房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般；房屋基础有足够
承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重
维护状况及完损状
11 墙体基本完好，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及五金配件
况
完好，为基本完好房；厂区内道路路面基本完好，设备管道运行基本
正常
楼宇配套设施完备，基础牢固，未见不均匀沉降、裂缝及明显水渍，
12 其他 主体结构完整，整体外观较旧。采光通风良好，普通装修，水卫、电
照、通讯配套设施齐全，使用正常
三、权益状况描述与分析
序号 项目 权益状况分析
1 用途 规划用途与实际用途相同
2 规划条件 规划为工业用途，符合政府部门相关规划
3 所有权 价值时点，估价对象已合法取得相关权属证明
4 土地使用权 价值时点，估价对象已合法取得相关权属证明
5 共有情况 无
6 用益物权设立情况 无
7 担保物权设立情况 有
8 租赁或占用情况 无
9 拖欠税费情况 无
10 查封等形式限制权利情况 无
11 权属清晰情况 清晰
12 权益状况分析 可合法作为抵押物
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四、市场背景描述与分析
（一）宏观经济形势和相关政策简况
国五条出台以及金融信贷方面的松动将为购房者尤其是刚需购房者减轻购房负
担。而近期较为火热的房产税扩大试点，将较大可能向全国铺开，然而中短期内房产
税对市场的影响是形式重于意义，对购房客户特别是刚需客群影响有限。2015 年以来
房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步
回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、
减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政
补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，
并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。
（二）当地房地产市场总体状况
永安市结合本地实际认真贯彻国家和福建省里出台的一系列房地产宏观调控措
施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康
发展，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制。当前经济增速下行和高
库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦
于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持
下，永安市的房地产市场需求有一定释放，楼市总体回暖趋势基本明确，但库存压力
仍然较大，后续去化动力不足，仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，
推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
（三）当地同类房地产市场状况
据分析，影响永安市房地产交易量主要有四种因素：一是居民收入提高，对住房
需求增加，以旧换新，以小换大，促进了二手房交易。二是城区土地供应有限，地块
的区域优势吸引了社会资本投资。三是城市化进程加快，乡镇居民及农村群众因经商、
子女上学等原因到城区购房。四是一部分社会资金投资地产，导致对商品住宅和商业
店铺形成一定需求。
五、最高最佳使用分析
最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价
对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下几种使用方式可供选择：
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(一)保持现状利用；
(二)装修改造利用；
(三)改变用途利用；
(四)重新开发利用；
(五)以上方式的组合。
通过调查分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作工业为其最高最佳
使用方式。这是因为：
1、估价对象权证限制用途为工业，符合法律上许可前提；
2、估价对象按工业用途设计，空间布局适用，与区域规划、外部环境协调，结构
质式和层高等符合相关技术标准；
3、估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。
六、估价方法的适用性分析
（一）各种估价方法的适用性分析
估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用
于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法
进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房
地产的估价。
（二）不选用的估价方法及理由
1、估价对象所在区域近期工业房地产交易市场并不成熟，与估价对象具有可比性
的交易实例较少，故本次评估不采用比较法。
2、估价对象属于已建成正常使用中的工业房地产，土地潜在开发价值不明显，不
符合假设开发法测算的要求，故不采用假设开发法进行评估。
（三）本次估价选用的估价方法和理由
1、经过综合分析及估价人员掌握的资料，估价对象属于自用型工业房地产，周边
类似建筑物和土地使用权取得成本价格较稳定，宜采用成本累加方式得出的积算价格
来替代开发房地产的价格水平，故此次评估采用成本法作为本次房地产估价的方法。
2、在实地查看和对邻近地区房地产的市场调查之后，通过分析有关资料，在估价
对象同一供求圈内在估价时点近期类似房地产的交易案例少，但估价对象可出租使用，
有潜在收益，因此采用收益法作为本次房地产估价的方法。
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（四）估价技术路线
1、采用房地分估路径的成本法，求取估价对象假设未设定法定优先受偿权利下的
价值。
（1）对建筑物的估价技术路线：采用类比法，类比得出建筑物重新建造的建筑安
装工程费，加上勘察设计和前期工程费、基础设施及公共配套设施建设费、场内附属
设施费、开发期间税费、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费后，得出建筑物
的重置成本，再减去建筑物的折旧，得到建筑物的估价值。
（2）对土地使用权的估价技术路线：以基准地价系数修正法修正出的结果替代土
地取得费用，加上土地取得税费、土地开发费（考虑基准地价内涵与实际开发程度的
区别）、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，得出土地使用权的估
价值。
（3）将建筑物的估价值与土地使用权估价值相加，得出估价对象假设未设定法定
优先受偿权利下的价值。
2、收益法估价技术路线：（1）明确选用自营型的还是出租型的收益法；（2）交待
有无考虑租约的限制；（3）交待合同期外考虑净收益是不变还是递增，递增到 T 年还
是到终止；（4）土地终止时建筑物的残余价值是否计入，遵循：①土地出让合同无明
确不可续期的则予以计入，②土地出让合同明确不可续期的则不予以计入，③土地出
让合同未提供的，从谨慎不予以计入；（5）估计收益期或持有期；（6）预测未来收益、
计算净收益；（7）确定报酬率或资本化率；（8）计算收益价值。
3、求取法定优先受偿款额，并计算出抵押价值。
4、预估卖方应承担的交易费用和税金，求得估价对象抵押净值。
七、估价测算过程
(一)成本法估价测算过程
Ⅰ、土地使用权估价测算过程
本次估价对象土地使用权为出让取得。
估价方法：成本法
1、土地取得费用
估价思路：以基准地价系数修正法修正出的结果替代土地取得费用。
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（1）基准地价
基准地价系数修正法的基本原理是以政府公布的宗地所处土地级别的基准地价为
基准，通过区域因素和个别因素条件分析，对各影响因素进行系数修正，从而求得宗
地地价的土地评估方法，其计算公式为：
P= P0×（1±K）×Y×T×D×R×S
式中：P—待估宗地地价；
P0—待估宗地对应的基准地价；
K—待估宗地所有地价影响因素总修正；
Y—待估宗地使用年限修正系数；
T—期日修正系数；
D—待估宗地开发程度修正系数；
R—容积率修正；
S—用地面积。
①基准地价成果介绍及内涵
根据永安市人民政府2016年2月2日颁布的《永安市人民政府关于公布永安市城区
2014年基准地价的通知》[永政文(2016)4号]文件记载，基准地价的内涵是指在城镇规
划区范围内，对现状利用和规划利用条件下不同级别的土地，按照商服、住宅、工矿
仓储等用途分别评定的某一估价期日法定最高年限的建设用地使用权区域平均价格，
永安市工业基准地价内涵表如下：
永安市工业用地基准地价内涵一览表
用地类型 表达形式 使用年限 开发程度 容积率 评估期日
工业用地 级别价 50 年 五通一平 1.0 2014-6-30
②基准地价修正体系
基准地价系数修正法的基本原理是以政府公布的宗地所处土地级别的基准地价为
基准，通过区域因素和个别因素条件分析，对各影响因素进行系数修正，从而求得宗
地地价的土地评估方法。各影响因素体系有土地市场状况、区位状况、容积率、土地
期限、开发程度、其他因素体系。
③土地级别确定
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2014年基准地价的通知》[永政文
(2016)4号]文件规定，估价对象属永安市四级工业用地。
④基准地价取值
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福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2014年基准地价的通知》[永政文
(2016)4号]文划分，此处属永安市四级工业用地；于估价基准日2014年6月30日，标准
容积率1.0，开发程度“五通一平”条件下，50年工业用地土地使用权基准地价为PO=210
元/㎡（合14万元/亩），基准地价表如下：
级别 工业用地 仓储用地
Ⅰ级 370
Ⅱ级 290
Ⅲ级 250
Ⅳ级 210
Ⅴ级 175
（2）土地市场状况修正
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2014年基准地价的通知》[永政文
(2016)4号]文，基准地价基准日为2014年6月30日（至评估期日已3.08年），根据市场
调查，委估宗地所在区域市场地价近几年较稳定，则期日修正系数为：
T＝1。
（3）区位状况调整系数
经估价人员对周边环境的勘察及综合分析（详见表一、表二），其宗地地价区位状
况影响因素修正系数如下：
表一：工矿仓储用地四级宗地地价影响因素指标说明表
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 ＜2600m 2600-2900m 2900-3200m 3200-3500m ＞3500m
与主次干 能通达 仅与次干道相 与次干道相通受 与次干道相通有
内部交通状况
交通条件 道通达性高 主次干道 通 一定影响 严重影响
>20m 15-20m 10-15m 8-10m <8m
道路等级
主干道 主干道 主干道 次干道 支路
供水 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70%
排水 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70%
基础设施状况
供电 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70%
通讯 ＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70%
无大气、水、 轻度大气、 一定大气、水、 较重大气、水、 严重大气、
环境质量优劣度
环境条件 噪声污染 水、噪声污染 噪声污染 噪声污染 水、噪声污染
工程地质 岩石 卵石、碎石 砂 粘土 淤泥、泥炭
产业集聚规模 产业集聚度 高 较高 一般 较低 低
宗地面积 无影响 基本无影响 有一定影响 影响较大 影响严重
宗地条件 地形坡度 ＜2° 2-6° 6-15° 15-25° ＞25°
宗地形状 规则 较规则 基本矩形 较不规则 不规则
表二：工矿仓储用地四级基准地价修正系数表
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 0.30 0.15 0.00 -0.15 -0.30
交通条件 内部交通状况 0.60 0.30 0.00 -0.30 -0.60
道路等级 0.66 0.33 0.00 -0.33 -0.66
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供水 0.48 0.24 0.00 -0.24 -0.48
排水 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36
基础设施状况
供电 0.24 0.12 0.00 -0.12 -0.24
通讯 0.24 0.12 0.00 -0.12 -0.24
环境质量优劣度 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36
环境条件
工程地质 0.48 0.24 0.00 -0.24 -0.48
产业集聚规模 产业集聚度 1.20 0.60 0.00 -0.60 -1.20
宗地面积 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36
宗地条件 地形坡度 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36
宗地形状 0.36 0.18 0.00 -0.18 -0.36
根据表一、表二，对待估宗地的区域条件和个别条件进行分析后，确定影响因素修
正情况为下表：
委估宗地基准地价影响因素修正系数计算表
影响因素 因子 指标优劣度 修正系数
距火车站距离 较劣 -0.15
交通条件 内部交通状况 优 0.6
道路等级 较优 0.33
供水 优 0.48
排水 优 0.36
基础设施状况
供电 优 0.24
通讯 优 0.24
环境质量优劣度 一般
环境条件
工程地质 较优 0.24
产业集聚规模 产业集聚度 优 1.2
宗地面积 优 0.36
宗地条件 地形坡度 较优 0.18
宗地形状 一般
合计 / / 4.08
（4）容积率调整
永安市工业用地规划限制条件中一般对土地用途作出严格限制，对容积率、建筑
密度、建筑质式、绿化率等条件一般无太大限制，容积率因素对工业地价影响小可忽
略，永安市基准地价工业用地修正体系中亦无体现此因素修正内容，本次估价容积率
调整系数不作修正。
（5）土地期限调整
根据《国有土地使用证》（永国用(1999)第 10638 号、永国用(1999)第 10641 号）
记载，委估宗地为出让工业用地，尼葛村 13 号（地号 1-2-5-1）工业用地终止日期至
2049 年 8 月 20 日，尼葛村 13 号（地号 1-2-2-1）工业用地终止日期至 2043 年 7 月 1
日，尚可使用分别约 32.08 年及 25.94 年，工业用地最高出让年限为 50 年，需年限修
正，则：
尼葛村 13 号（地号 1-2-2-1）年期修正：
Y＝[1-（1/（1+r）n）]/[ 1-（1/（1+r）N]
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=[1-（1/（1+6%）32.08）]/[1-（1/（1+6%）50]
=0.8943；
尼葛村 13 号（地号 1-2-5-1）年期修正：
Y＝[1-（1/（1+r）n）]/[ 1-（1/（1+r）N]
=[1-（1/（1+6%）25.94）]/[1-（1/（1+6%）50]
=0.8242；
其中：n=土地尚可使用年限；
N=法定最高出让年限；
r=土地还原率（土地还原率的确定采用风险累加法，即土地还原利率=无风
险利率+风险报酬率，无风险利率取一年期存款利率 1.5%；因土地投资是所有投资中
风险最低的，故风险报酬率根据评估对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况，
取无风险利率的略高值 4.5%。上述两项合计 6%）。
（6）开发程度调整
基准地价设定开发程度为“五通一平” (即宗地红线外通路、通上水、通电，宗
地红线内场地平整)，待估宗地开发程度设定为宗地红线外“五通” (即宗地红线外通
路、通上水、通下水、通电、通讯)，宗地红线内场地平整，与基准地价内涵一致，土
地开发程度不需修正。
（7）其他因素调整
正常的工业用地，无其他因素调整。
（8）S 值的确定
根据《国有土地使用证》[永国用(1999)第 10641 号]记载，土地使用权面积
134990.69 平方米，《国有土地使用证》[永国用(1999)第 10638 号]记载，土地使用权
面积 22995 平方米。
（9）公式选用和计算过程
（10）土地取得费用
计算公式为：P= P0×（1±K）×Y×T×D×R×S×（1+其他因素调整系数）；
尼葛村 13 号（地号 1-2-5-1）：
土地取得费用单价 P=210×（1+4.08%）×0.8943×1×1=195.47（元/㎡）；
土地取得费总价＝195.47 元/平方米×134990.69 平方米=26,386,600 元（取整）。
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尼葛村 13 号（地号 1-2-2-1）：
土地取得费用单价 P=210×（1+4.08%）×0.8242×1×1=180.14（元/㎡）；
土地取得费总价＝181.14 元/平方米×22995 平方米=4,142,300 元（取整）。
2、土地取得税费
主要税费构成及税费率：契税税率 3%、印花税 0.05%。
土地取得税费（地号 1-2-5-1）=26,386,600×3.05%＝804,791 元。
土地取得税费（地号 1-2-2-1）=4,142,300 ×3.05%＝126,340 元。
3、土地开发费
现状土地开发程度红线内外“五通一平”，用地红线内的“五通”费用，本次估价
该费用已含入建筑物的室外配套费用中，因此只计红线外“五通”内“场地平整”费
用。而土地取得时的土地开发程度内涵已达到红线外“五通”内“场地平整”，故不另
计。
4、管理费用
管理费用是指建设单位管理部门所需支付的如工资、福利费、交通费、工器具费
及其他有关费用，管理费用参照通常取值标准，按1-3项的2%计取。
管理费用（地号1-2-5-1）=（26,386,600+804,791 ）×2%=543,828 元。
管理费用（地号1-2-2-1）=（4,142,300 +126,340 ）×2%=85,373 元。
5、销售费用
销售费用主要包括项目销售部门的管理费用、媒介广告费、销售代理费及佣金费、
策划及咨询费等。估价对象为自用工业房地产，销售费用不计取。
6、投资利息
福州市工业基准地价内涵中的土地开发程度和现状土地开发程度一致，假设土地
使用权取得后立即开发建设现状建筑物，假设建筑物开发周期 1 年。1 年期贷款利率
4.35%，则投资利息按 1-4 项的 4.35%计取。
投资利息（地号 1-2-5-1）＝（26,386,600+804,791 +543,828 ）×4.35%=1,206,482
元。
投资利息（地号 1-2-2-1）＝（4,142,300 +126,340 +85,373 ）×4.35%=189,400
元。
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7、销售税费
主要包括印花税 0.05%、营业税及附加 5.6%等，按售价（即土地使用权价值）的
6%计。
8、开发利润
以对永安市的一般工业房地产的调查，本次估价开发利润率按 1-4 项的 5%计取。
开发利润（地号 1-2-5-1）＝（26,386,600+804,791 +543,828 ）×5%=1,386,761
元。
开发利润（地号 1-2-2-1）＝（4,142,300 +126,340 +85,373 ）×5%=217,701 元。
9、土地使用权价值
根据公式：土地使用权现值＝土地取得费用+土地取得税费+土地开发费+管理费用
+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
土 地 价 值 V （ 地 号 1-2-5-1 ） ＝ 26,386,600+804,791 +543,828 +1,206,482
+6%V+1,386,761＝32,264,321 元。
土 地 价 值 V （ 地 号 1-2-2-1 ） ＝ 4,142,300 +126,340 +85,373 +189,400
+6%V+217,701＝5,065,015 元。
10、土地使用权价值估算单价：
地面单价（地号 1-2-5-1）=32,264,321÷134990.69=239 元/㎡。
地面单价（地号 1-2-2-1）=5,065,015÷22995=220 元/㎡。
Ⅱ、建筑物估价测算过程
本次估价对象中的建筑物来源于自建。
估价方法：成本法（房地分估的建筑物）
计算公式：评估价值=重置成本×成新率
其中，建筑物重置价格=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施及公共
配套设施建设费、开发期间税费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，
估价结果汇总如下：
序 建筑面积 建安单价 重置单价 重置成本 成新率 评估总价 评估单价
项目名称
号 （㎡） （元/㎡） （元/㎡） （元） （%） （元） （元/㎡）
1 5幢 1120.79 800 1,132 1,268,700 54% 690,000 616
2 19 幢 2766.67 750 1,068 2,954,800 40% 1,180,000 427
4 26 幢 202.81 700 1,005 203,800 40% 80,000 394
5 2幢 5694.69 1,150 1,576 8,974,800 65% 5,830,000 1,024
6 合计 9784.96 / / 13,402,100 / 7,780,000 /
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评估实例：5 幢
1、建安工程费用测算
建筑安装工程费包括房屋建筑工程(基础工程、主体工程、普通装修工程)、安装
工程（水电工程、消防工程等）。经向造价工程人员咨询并查阅了《福建省建筑工程消
耗量定额》(2005 版)、《福建省建筑装修装饰工程消耗量定额》(2005 版)、《全国统一
安装工程预算定额福建省综合单价表》(2002 版)、《福建省建设工程造价指标》以及
《福建工程造价信息》（月刊）等相关造价信息资料，选取可比造价实例，结合委托人
提供的相关资料及估价人员现场勘察，采用分部分项法，并根据估价对象建筑物设备、
层高等个别因素的实际造价情况，进行个别因素比较、综合分析测算确定建安单价为
800 元/平方米，其中：土建及装修工程 700 元/㎡、水电安装工程 100 元/㎡。
2、建筑物的重置成本确定
重置价格构成
价格(元/㎡) 备注
内容
一、建筑物开发成
964 以下 1-4 项之和
本
如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、
1. 勘 察 设 计 费 及 建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发
前期工程费 项目前期工作所必要的费用，根据评估对象实际情况，为：建筑安装工程
费×6%。
包括建造主要建筑物及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、
装饰装修工程费用等；评估以钢混结构类似工程造价实例的造价指标为依
2. 建 筑 安 装 工 程
800 据，通过将实例的造价指标编制基期的造价指数调整到价值时点，并根据
费
估价对象建筑物基础、结构、层高、内外装饰等个别因素的实际造价情况，
对层高、跨度等个别因素比较、综合分析测算确定单方造价为 800 元/㎡。
通常包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、
电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施以及城市规划要求配套的文化
3. 基 础 设 施 及 公
体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。估价对象没有城
共配套设施建设
100 市规划要求配置的公共配套设施；估价对象场外基础设施建设费已涵括在
费、场内附属设施
土地取得价格中，场内的基础设施建设费、附属设施费主要为绿化、环保、
费
人防、消防、给水、供电、雨污排水、邮电、道路、围墙以及管沟等。根
据评估对象实际情况确定为 100 元/㎡。
包括工程监理费、竣工验收费、合同公证费、工程咨询费等其他工程费用，
4. 开 发 过 程 中 相 以及工程报建费、水土流失补偿费、人防工程费、白蚁防治费、工程质量
关税费 监督费、新墙体材料基金、散装水泥基金等由地方政府或其他有关部门收
取的费用。取为：建筑安装工程费的 2%。
二、管理费用 29 为：建筑物开发成本×3%。
包括广告费、销售代理费等，按售价（即重置成本）的 1-3%计算，由于
三、销售费用 0%
估价对象为工业厂房，本次估价不计销售费用。
根据同类房地产建设周期，确定本评估对象平均建造周期为 1 年，开发成
四、投资利息 21 本及管理费用在建造期内平均投入，利率按现行国家公布的 1 年期贷款利
率 4.35%。则为：（建筑物开发成本+管理费用）×[（1+4.35%）^(1/2)-1]。
包括印花税 0.05%、营业税及附加 5.6%等，按售价（即重置成本）的 6%
五、销售税费 6%V
计。
利润率采用直接成本利润率，为（建筑物开发成本+管理费用）×直接成
六、开发利润 50 本利润率；根据目前同类房地产开发的一般情况，确定直接成本利润率为
5%。
重置价格楼面单
1,132 一+二+三+四+五+六。
价(元/㎡)
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建筑面积(㎡) 1120.79 根据估价对象《房屋所有权证》登记。
重置价格(元) 1,268,700 单价×建筑面积。
成新率 54% 详见 3、房屋建筑物成新率。
评估单价(元/㎡) 616 重置成本×成新率。
建筑面积 1120.79 根据估价对象《房屋所有权证》登记。
重置价格（元） 690,000 建筑物单价×建筑面积。
3、房屋建筑物成新率
建筑物的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在评估基准日时的市场价
值与重新购建价格之间的差额；在实际评估中考虑建筑物的折旧考虑三个方面：①物
质折旧、②功能折旧、③外部折旧。
评估人员通过现场勘察后，确定评估对象相对于重新购建的建筑物仅存在物质折
旧。物质折旧是指建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失，本次评估现场打分法
确定评估对象的实体成新率以确定其物质折旧。
现场打分法：一般按不同结构类型房屋根据其结构部分，装修部分、设备（水电）
部份，现场打分得出的各数乘以其修正系数后累加得出成新率。不同结构类型房屋成
新率的评分修正系数为：
结构类型 结构部分 单 层 2—3 层 4—6 层 7 层以上
结构 G 0.85 0.80 0.75 0.80
钢筋混凝土结构 装修 S 0.05 0.10 0.12 0.10
设备 B 0.10 0.10 0.13 0.10
结构 G 0.70 0.60 0.55
混 合 结 构 装修 S 0.20 0.20 0.15
设备 B 0.10 0.20 0.30
结构 G 0.80 0.70
砖 木 结 构 装修 S 0.15 0.20
设备 B 0.05 0.10
结构 G 0.87
其 他 结 构 装修 S 0.10
设备 B 0.03
具体得分如下表：
序号 项目 权重 项目 标准分 评定分 评定说明
1 基础 25
2 承重构件 40
(1+2+3+4+5)×权
3 结构 55% 墙体 15
重
4 屋面 10
5 其他 10
A 小计 100 60 33%
1 门窗 25
2 外墙面 30
(1+2+3+4+5)×权
3 装饰 15% 内墙面 10
重
4 天棚 10
5 楼地面 25
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B 小计 100 40 6%
1 水卫 25
2 电气 35
设备 30% (1+2+3+4)×权重
3 消防 30
4 其他 10
C 小计 100 50 15%
勘察成新率=(A+B+C)% 54%
(二)收益法估价测算过程：
1、计算公式
A 1 g
n
V= 1
R g 1 R
其中：V—房地产价格，A—房地产年净收益，R—房地产资本化率，g—净收益
逐年递增的比率，n—房地产收益期。
2、具体计算过程
租赁期间，房屋租赁押金设定为 3 个月租金，租金税费由出租方承担，租金按
月按建筑面积结算，每月一付。估价对象为产权人自用，故本次估价采用市场客观租
金进行估价。
收益法估价测算过程如下（地号 1-2-5-1 土地使用权）：
房地产收益法计算表
收益价格构成内容 价格（元） 备 注
1.年有效毛收入Ａ 22.09 A=②-③+⑤
据估价人员调查市场上与估价对象类似工业用地出租情
况，确定估价对象商业的正常客观有效毛收入为 2 元/
①租金水平
月m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，租金内
涵为建筑面积)
②年潜在毛收入 24 月租金×12
估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估
③年空置损失费
价空置率按一个月计算，为①
本次估价设定估价对象押金为 3 个月租金，即月租金①×
④租赁押金
㈠净
收益 选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算
⑤押金利息 0.09
a 押金利息④×1.5%
2.其他收入 B - 估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入
①年维修费 - 无
2.
②年管理费 0.44 年有效毛收入及其他收入的 2%，为(A+B)×2%
运
③年保险费 2.7 建筑物重置造价的 1.5‰
营
④物业费及水电费 - 物业费及水电费由承租方承担
费
扣除增值税 5%后的房产税为 12%、增值税及附加等为 5.6%，
用 ⑤年税金 3.7
为 A÷1.05×17.6%
C
⑥年运营费 7 ⑥＝①+②+③+④+⑤
3.年净收益 a
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安
(二) 1.安全利率 1.5%
全利率
资本
根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求
化率 2.风险调整值 3.5%
等确定为 3.5%
r
3.综合资本化率 r 5% 安全利率及风险调整值之和
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㈢收
根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地
益期 1.收益期 n 32.08
使用年限至 2049 年 8 月 20 日，尚可使用年年限 32.08 年
n
㈣未来可获收益价格 Vi 237 Vi＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜
净收益逐年递增比率 0 根据估价人员调查，工业房地产出租租金较为稳定
收益法估价测算过程如下（地号 1-2-2-1 土地使用权）：
房地产收益法计算表
收益价格构成内容 价格（元） 备 注
1.年有效毛收入Ａ 22.09 A=②-③+⑤
据估价人员调查市场上与估价对象类似工业用地出租情
况，确定估价对象商业的正常客观有效毛收入为 2 元/
②租金水平
月m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，租金内
涵为建筑面积)
②年潜在毛收入 24 月租金×12
估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估
③年空置损失费
价空置率按一个月计算，为①
本次估价设定估价对象押金为 3 个月租金，即月租金①×
④租赁押金
㈠净
收益 选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算
⑤押金利息 0.09
a 押金利息④×1.5%
2.其他收入 B - 估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入
①年维修费 - 无
2.
②年管理费 0.44 年有效毛收入及其他收入的 2%，为(A+B)×2%
运
③年保险费 2.7 建筑物重置造价的 1.5‰
营
④物业费及水电费 - 物业费及水电费由承租方承担
费
扣除增值税 5%后的房产税为 12%、增值税及附加等为 5.6%，
用 ⑤年税金 3.7
为 A÷1.05×17.6%
C
⑥年运营费 7 ⑥＝①+②+③+④+⑤
3.年净收益 a
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安
(二) 1.安全利率 1.5%
全利率
资本
根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求
化率 2.风险调整值 3.5%
等确定为 3.5%
r
3.综合资本化率 r 5% 安全利率及风险调整值之和
㈢收
根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地
益期 1.收益期 n 25.94
使用年限至 2043 年 7 月 1 日，尚可使用年年限 25.94 年
n
㈣未来可获收益价格 Vi 215 Vi＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜
净收益逐年递增比率 0 根据估价人员调查，工业房地产出租租金较为稳定
收益法估价测算过程如下（5 幢办公用房）：
房地产收益法计算表
收益价格构成内容 价格（元） 备 注
1.年有效毛收入Ａ 99.41 A=②-③+⑤
据估价人员调查市场上与估价对象类似混合结构工业办
公用房出租情况，确定估价对象商业的正常客观有效毛收
③租金水平
入为 9 元/月m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付租
金，租金内涵为建筑面积)
②年潜在毛收入 108 月租金×12
㈠净
估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估
收益 ③年空置损失费
价空置率按一个月计算，为①
a
本次估价设定估价对象押金为 3 个月租金，即月租金①×
④租赁押金
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算
⑤押金利息 0.41
押金利息④×1.5%
2.其他收入 B - 估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入
2. ①年维修费 20 建筑物重置造价的 2%，且根据现行工程造价水平况，与估
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福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
运 价对象类似房屋的重置造价为 1000 元/m2
营 ②年管理费 1.99 年有效毛收入及其他收入的 2%，为(A+B)×2%
费 ③年保险费 1.5 建筑物重置造价的 1.5‰
用 ④物业费及水电费 0 物业费及水电费由承租方承担
C 扣除增值税 5%后的房产税为 12%、增值税及附加等为 5.6%，
⑤年税金 16.66
为 A÷1.05×17.6%
⑥年运营费 40 ⑥＝①+②+③+④+⑤
3.年净收益 a
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安
(二) 1.安全利率 1.5%
全利率
资本
根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求
化率 2.风险调整值 4.5%
等确定为 3.5%
r
3.综合资本化率 r 6% 安全利率及风险调整值之和
根据孰短原则，确定估价对象对应的房地产的收益年限 n
1.收益期 n
㈢收 为 18 年
益期 ①建筑物剩余经济寿命 n2 18 估价对象约为 1985 年建成，尚可使用 18 年
n 根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地
②土地剩余使用年期 n3 32.08
使用年限至 2049 年 8 月 20 日，尚可使用年年限 32.08 年
㈣未来可获收益价格 Vi 639 Vi＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜
净收益逐年递增比率 0 根据估价人员调查，工业房地产出租租金较为稳定
收益法估价测算过程如下（19 幢厂房）：
房地产收益法计算表
收益价格构成内容 价格（元） 备 注
1.年有效毛收入Ａ 77.32 A=②-③+⑤
据估价人员调查市场上与估价对象类似混合结构工业厂
房出租情况，确定估价对象商业的正常客观有效毛收入为
④租金水平
7 元/月m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，
租金内涵为建筑面积)
②年潜在毛收入 84 月租金×12
估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估
③年空置损失费
价空置率按一个月计算，为①
本次估价设定估价对象押金为 3 个月租金，即月租金①×
④租赁押金
㈠净
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算
收益 ⑤押金利息 0.32
押金利息④×1.5%
a
2.其他收入 B - 估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入
建筑物重置造价的 2%，且根据现行工程造价水平况，与估
①年维修费
2. 价对象类似房屋的重置造价为 1000 元/m2
运 ②年管理费 1.55 年有效毛收入及其他收入的 2%，为(A+B)×2%
营 ③年保险费 1.5 建筑物重置造价的 1.5‰
费 ④物业费及水电费 0 物业费及水电费由承租方承担
用 扣除增值税 5%后的房产税为 12%、增值税及附加等为 5.6%，
⑤年税金 12.96
C 为 A÷1.05×17.6%
⑥年运营费 36 ⑥＝①+②+③+④+⑤
3.年净收益 a
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安
(二) 1.安全利率 1.5%
全利率
资本
根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求
化率 2.风险调整值 4.5%
等确定为 3.5%
r
3.综合资本化率 r 6% 安全利率及风险调整值之和
根据孰短原则，确定估价对象对应的房地产的收益年限 n
1.收益期 n
㈢收 为 18 年
益期 ①建筑物剩余经济寿命 n2 18 估价对象约为 1985 年建成，尚可使用 18 年
n 根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地
②土地剩余使用年期 n3 32.08
使用年限至 2049 年 8 月 20 日，尚可使用年年限 32.08 年
㈣未来可获收益价格 Vi 444 Vi＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜
净收益逐年递增比率 0 根据估价人员调查，工业房地产出租租金较为稳定
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福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
收益法估价测算过程如下（26 幢仓库）：
房地产收益法计算表
收益价格构成内容 价格（元） 备 注
1.年有效毛收入Ａ 66.27 A=②-③+⑤
据估价人员调查市场上与估价对象类似混合结构小面积
工业仓库出租情况，确定估价对象商业的正常客观有效毛
⑤租金水平
收入为 6 元/月m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付
租金，租金内涵为建筑面积)
②年潜在毛收入 72 月租金×12
估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估
③年空置损失费
价空置率按一个月计算，为①
本次估价设定估价对象押金为 3 个月租金，即月租金①×
④租赁押金
㈠净
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算
收益 ⑤押金利息 0.27
押金利息④×1.5%
a
2.其他收入 B - 估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入
建筑物重置造价的 2%，且根据现行工程造价水平况，与估
①年维修费
2. 价对象类似房屋的重置造价为 1000 元/m2
运 ②年管理费 1.33 年有效毛收入及其他收入的 2%，为(A+B)×2%
营 ③年保险费 1.5 建筑物重置造价的 1.5‰
费 ④物业费及水电费 0 物业费及水电费由承租方承担
用 扣除增值税 5%后的房产税为 12%、增值税及附加等为 5.6%，
⑤年税金 11.11
C 为 A÷1.05×17.6%
⑥年运营费 34 ⑥＝①+②+③+④+⑤
3.年净收益 a
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安
(二) 1.安全利率 1.5%
全利率
资本
根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求
化率 2.风险调整值 4.5%
等确定为 3.5%
r
3.综合资本化率 r 6% 安全利率及风险调整值之和
根据孰短原则，确定估价对象对应的房地产的收益年限 n
1.收益期 n
㈢收 为 22 年
益期 ①建筑物剩余经济寿命 n2 22 估价对象约为 1989 年建成，尚可使用 22 年
n 根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地
②土地剩余使用年期 n3 32.08
使用年限至 2049 年 8 月 20 日，尚可使用年年限 32.08 年
㈣未来可获收益价格 Vi 385 Vi＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜
净收益逐年递增比率 0 根据估价人员调查，工业房地产出租租金较为稳定
收益法估价测算过程如下（2 幢车间）：
房地产收益法计算表
收益价格构成内容 价格（元） 备 注
1.年有效毛收入Ａ 132.54 A=②-③+⑤
据估价人员调查市场上与估价对象类似钢混结构工业厂
房出租情况，确定估价对象商业的正常客观有效毛收入为
①租金水平
12 元/月m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，
租金内涵为建筑面积)
②年潜在毛收入 144 月租金×12
估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估
㈠净 ③年空置损失费
价空置率按一个月计算，为①
收益
本次估价设定估价对象押金为 3 个月租金，即月租金①×
a ④租赁押金
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算
⑤押金利息 0.54
押金利息④×1.5%
2.其他收入 B - 估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入
2. 建筑物重置造价的 2%，且根据现行工程造价水平况，与估
①年维修费
运 价对象类似房屋的重置造价为 1500 元/m2
营 ②年管理费 2.65 年有效毛收入及其他收入的 2%，为(A+B)×2%
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福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的位于永安市尼葛村 13 号的工业房地产抵押估价报告
费 ③年保险费 2.25 建筑物重置造价的 1.5‰
用 ④物业费及水电费 0 物业费及水电费由承租方承担
C 扣除增值税 5%后的房产税为 12%、增值税及附加等为
⑤年税金 22.22
5.6%，为 A÷1.05×17.6%
⑥年运营费 57 ⑥＝①+②+③+④+⑤
3.年净收益 a
选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安
(二) 1.安全利率 1.5%
全利率
资本
根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求
化率 2.风险调整值 4.5%
等确定为 3.5%
r
3.综合资本化率 r 6% 安全利率及风险调整值之和
根据孰短原则，确定估价对象对应的房地产的收益年限 n
1.收益期 n
㈢收 为 30 年
益期 ①建筑物剩余经济寿命 n2 30 估价对象约为 1997 年建成，尚可使用 30 年
n 根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地
②土地剩余使用年期 n3 32.08
使用年限至 2049 年 8 月 20 日，尚可使用年年限 32.08 年
㈣未来可获收益价格 Vi 1046 Vi＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜
净收益逐年递增比率 0 根据估价人员调查，工业房地产出租租金较为稳定
八、估价结果确定
(一)估价对象未设立法定优先受偿款的房地产市场价值
1、估价单价确认的方法
根据评估技术规范及估价对象的具体情况，估价对象分别采用了成本法和收益法
进行测算，由于通过上述两种方法求取价格比较接近，故采取简单算术平均值作为本
次估价的最终评估价格。估算单价具体如下：
成本法估算单价 收益法估算单价 简单算术平均值
项目名称
（元/㎡） （元/㎡） （元/㎡）
永安市下渡尼葛 13 号工业用地使用权
239 237
（地号 1-2-5-1）
永安市下渡尼葛 13 号林业生产用地使
220 215
用权（地号 1-2-2-1）
5 幢（办公楼） 616 639
19 幢（厂房） 427 444
26 幢（仓库） 394 385
2 幢（车间） 1024 1046
2、估价对象未设立法定优先受偿款的房地产市场价值
估价对象未设立法定优先受偿款的房地产市场价值=比较单价×建筑面积，则：
未设立法定优先受偿款的房地产市场价值明细表
估算对象 面积（㎡） 估算单价（元/㎡） 估算总价（元）
永安市下渡尼葛 13 号工业用
134990.69 238 32,130,000
地使用权（地号 1-2-5-1）
永安市下渡尼葛 13 号林业生
22995 218 5,010,000
产用地使用权（地号 1-2-2-1）
5 幢（办公楼） 1120.79 628 700,000
19 幢（厂房） 2766.67 436 1,210,000
26 幢（仓库） 202.81 390 80,000
2 幢（车间） 5694.69 1,035 5,890,000
合计 167770.65 / 45,020,000
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(二)法定优先受偿款：根据委托方提供的资料，房地产估价师知悉的法定优先受
偿款为 0 万元。
(三)抵押价值
抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款=4502 万元-0
万元=4502 万元。
(四)预期实现抵押权的费用和税金计算
根据福州市现行房地产转让管理的有关规定，估价对象若以上述估价价格进入市
场转让时，卖方需缴纳有关交易税费如下：
1、交易手续费：11.5×9784.96 平方米=112,527 元；
2、印花税：4502 万元÷1.05×0.05%＝21,438 元；
3、营业税及附加：4502 万元÷1.05×5.6%＝2,401,067 元；
4、土地增值税：4502 万元÷1.05×5%＝2,143,810 元；
税费合计：468 万元。
(五)抵押净值
抵押净值=抵押价值-预期实现抵押权的费用和税金=4502 万元-468 万元=4034 万
元。
九、变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押
房地产转换为现金的可能性。
（一）房地产的通用性分析
所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的
多与少。
1、用途的专业化
用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。
估价对象为工业用房，使用者范围较窄，变现能力较弱。
2、结构质式与房屋质量
从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如
条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，
成新率差的不如成新率好的。
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房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。
估价对象为钢结构工业用房，广义房屋质量尚可，变现能力一般。
3、房地产的价值大小
一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力
就越弱。
估价对象为工业用房，建筑面积和用地面积中等、价值量中等，变现能力尚可。
4、房地产的开发程度
一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。
估价对象为正常使用中的工业用房，变现能力强。
5、区位条件
所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。
估价对象所在四至：宗地 1 四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南
至鹰厦线铁路、北至山地，宗地 2 四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地 1、北
至岩干山腰。
6、该类房地产市场状况
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。
估价对象为工业用房，受工业经济、房地产市场状况影响大，现阶段工业房地产
市场状况一般，估价对象的房地产变现能力较弱。
（二）独立使用性
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用
性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。
估价对象为正常使用中的工业用房，独立使用性好，变现能力强。
（三）房地产可分割转让性
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。
估价对象为整体工业用房，不易分割转让，变现能力较弱。
（四）估价对象的市场状况
估价对象为工业用房，其所在区域类似房地产交易实例少。
（五）预测可实现的价格与假定未设立法定优先受偿权利下的估价值的差异程度
可实现的价格与假定未设立法定优先受偿权利下的估价值的差异程度是指在价值
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时点，对估价对象以拍卖或变卖方式快速变现时，差异程度主要取决于市场状况、短
期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比假定未
设立法定优先受偿权利下的估价值要低。
快速变现处置房地产时，其变现的时间长短（通常易变现的抵押物变现的时间短、
不易变现的抵押物变现时间长，进入司法程序的抵押物变现的时间较正常转让的时间
长）以及费用（主要含评估费用、司法费用、拍卖费用、交易手续费等）、税金的种类
（主要为营业税及附加、印花税、个人或企业所得税、土地增值税等）及数额、清偿
顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
（六）清偿顺序
变现成交后的价款，余额应按下列顺序进行分配：
1、处置的费用及佣金。
2、偿还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿款。
3、扣除应缴纳的税费。
4、偿还抵押权人或债权人的债权本息及违约金。
5、剩余价款交委托人。
十、风险提示
（一）按有关规定本评估报告自出具之日起一年内有效，随着时间推移，房地产
市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价
结果也需作相应调整。
（二）抵押期间，抵押物仍由抵押人占有、使用，由此造成的使用损耗以及因自
然经过产生的老朽及其它状况的变化可能降低其抵押价值。抵押期满后，房屋寿命年
限与土地使用年限缩短、未来房地产市场状况变化等因素可能影响其抵押价值。抵押
物在采取拍卖、变卖等强制处置方式时其所实现的价格可能低于本次估价的抵押价值。
抵押当事人在使用报告时应充分考虑上述影响，合理确定抵押金额。
（三）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
1、抵押房地产本身的风险
（1）适应性风险
并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为
担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、
可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产。
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（2）预期风险
房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押
期限较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。
（3）变现风险
抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。
这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价
值减损的风险。
（4）损耗风险
由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正
常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不
妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。
2、系统风险
（1）市场供求风险
市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风
险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化
必然造成房地产抵押物价格的波动。
（2）政策、政治风险
政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益
目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。
（3）信用、道德、经营、管理等风险
抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷
能力的实现。
（4）或然损失风险
或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起抵押房地产的损失。
（四）本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值，
不作其他目的使用。若改变估价条件和估价目的，估价结果一般会改变，应重新评估
或作调整。估价报告有效期内，如果估价对象数量、状况及房地产市场价格发生重大
变化，并对评估值产生明显影响时，应重新评定评估值。
（五）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估可相应
的预警风险。
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附 件
一、估价对象位置图；
二、估价对象内部状况、外部状况及周围环境照片；
三、估价对象相关权属证明复印件；
(一)《房屋所有权证》（永房权证字第 19999914、19999923、19999927、19999941
号）；
(二)《国有土地使用证》[永国用(1999)第 10638 号]；
(三)《国有土地使用证》[永国用(1999)第 10641 号]；
(四)委托方营业执照复印件；
四、估价机构营业执照复印件；
五、估价机构房地产估价资质证书复印件；
六、注册房地产估价师注册证书复印件。
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估价对象位置图：
估价对象
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估价对象内部状况、外部状况及周围环境照片：
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