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广州酒家：广州陶陶居食品有限公司评估说明 （下载公告）
公告日期:2019-07-20

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

广州工业发展集团有限公司拟向广州酒家集团股份有限公司转让广州陶陶居食品有限公司100%股权涉及广州陶陶居食品有限公司的股东全部权益价值

资产评估说明

国众联评报字（2018）第3-0043号

（资产评估报告共分三册，本册为第二册）

国众联资产评估土地房地产估价有限公司二〇一九年三月十五日中国·深圳

资产评估说明目录

第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明 ...... 1

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...... 2

第三部分评估目的、评估对象与评估范围说明 ...... 3

一、评估目的 ...... 3

二、评估对象和范围 ...... 3

第四部分资产清查核实情况说明 ...... 4

一、资产清查核实内容 ...... 4

二、其中价值较大资产的情况及特点： ...... 4

三、影响资产清查的事项 ...... 9

四、资产清查的过程与方法 ...... 10

五、资产清查结论 ...... 12

第五部分资产基础法技术说明 ...... 14

一、流动资产评估技术说明 ...... 14

二、长期股权投资评估技术说明 ...... 21

三、固定资产评估技术说明 ...... 21

四、投资性房地产评估技术说明 ...... 28

五、其他无形资产评估技术说明 ...... 59

六、递延所得税资产评估技术说明 ...... 70

七、负债评估技术说明 ...... 71

第六部分市场法技术说明 ...... 74

第七部分评估结论及其分析 ...... 92

一、评估结论 ...... 92

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ...... 92

第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由资产评估委托人和被评估单位撰写并盖章，详细内容见资产评估说明附件。

第三部分 评估目的、评估对象与评估范围说明

一、评估目的

广州工业发展集团有限公司拟向广州酒家集团股份有限公司转让广州陶陶居食品有限公司100%股权，本次评估是为拟实施股权转让的经济行为提供价值参考依据，本次经济行为已获得广州市国资委办公室2018年6月5日《市国资委主任办公会议纪要》（穗国资主任会纪[2018]9号）批准。

二、评估对象和范围

本次评估对象为广州陶陶居食品有限公司于评估基准日的股东全部权益。

具体评估范围为广州陶陶居食品有限公司于评估基准日申报的全部资产及负债，包括未在账面列示的企业整体无形资产。其中资产总额账面值9,186.71万元，负债总额账面值4,138.35万元，所有者权益账面值5,048.36万元。被评估单位未申报表外资产。

资产评估范围申报汇总表

金额单位：人民币万元

项目账面价值
流动资产8,820.30
非流动资产366.41
长期股权投资138.00
投资性房地产140.74
固定资产9.51
无形资产58.50
递延所得税资产19.67
资产合计9,186.71
流动负债4,138.35
非流动负债-
负债合计4,138.35
净资产（所有者权益）5,048.36

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的对象和范围一致。本次纳入评估范围的资产、负债评估账面值已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所进行审计，并出具了信会师粤报字[2018]第50547号的审计报告。

第四部分 资产清查核实情况说明

一、资产清查核实内容

国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受广州工业发展集团有限公司和广州酒家集团股份有限公司的委托，对广州陶陶居食品有限公司纳入评估范围的全部资产及负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资产（包括投资性房地产、长期股权投资、固定资产、无形资产、递延所得税资产）、流动负债。具体评估范围为广州工业发展集团有限公司拟向广州酒家集团股份有限公司转让广州陶陶居食品有限公司100%股权涉及广州陶陶居食品有限公司于评估基准日申报的全部资产及负债，包括未在账面列示的企业整体无形资产。其中资产总额账面值9,186.71万元，负债总额账面值4,138.35万元，所有者权益账面值5,048.36万元。

金额单位：人民币万元

项目账面价值
流动资产8,820.30
非流动资产366.41
长期股权投资138.00
投资性房地产140.74
固定资产9.51
无形资产58.50
递延所得税资产19.67
资产合计9,186.71
流动负债4,138.35
非流动负债-
负债合计4,138.35
净资产（所有者权益）5,048.36

二、其中价值较大资产的情况及特点：

1．实物资产：

（1）存货

存货（原材料、库存商品和发出商品）账面值为1,197.82万元，主要存放于各仓库。

列入评估范围的存货均由被评估单位持有，基本情况如下：

类别权属状况经济状况物理状况
原材料无争议周转良好存放于各仓库，保管良好
库存商品无争议周转良好存放于各仓库，部分过期，总体保管良好
发出商品无争议周转良好已发出

（2）投资性房地产

投资性房地产包括2项投资性房地产（房屋）及1项投资性房地产（土地使用权）。投资性房地产（房屋）共2项，建筑面积4,232.55平方米，账面原值108.86万元，账面净值5.44万元；投资性房地产（土地使用权）1项，土地面积1,230.38平方米，账面值135.30万元。投资性房地产（房屋）主要包括第十甫路20号的建筑物和第十甫路22号及骑楼的建筑物，位于广州市荔湾区第十甫路，建筑物主体建于1880年，后续经过多次修缮和扩建。建筑结构以钢筋混凝土为主，面积共约4,232.55平方米。投资性房地产（房屋）已办理房地产权证（产权证号为：粤房地产权证穗字第0150284675号和粤房地产权证穗字第0150283931号），权属人为广州陶陶居食品有限公司。投资性房地产（房屋）结构、基础、维护保养良好，使用正常，能满足企业当前经营的生产场所需要，准备在未来一年内进行改造（重新装修）。其中，第十甫路20号的建筑物内装饰有牌匾、窗花、工艺品等装饰装修类艺术品。

企业目前使用的土地共2宗，用作为第十甫路20号、22号及骑楼的投资性房地产（房屋）用地，规划用途为商业，面积为1,230.38平方米，投资性房地产（土地使用权）取得方式均为划拨，土地目前为“七通一平”，2宗土地均已办理房地产权证（产权证号为：粤房地产权证穗字第0150284675号和粤房地产权证穗字第0150283931号），权属人为广州陶陶居食品有限公司。根据附记显示土地尚未办有偿使用手续。企业的主要投资性房地产（房屋）和土地使用权目前未办理抵押贷款，未设定他项权利。

（3）设备

机器设备共21项，主要为工作台雪柜、蛋糕柜、鲜奶机、打蛋机等，购置于2013年到2018年间。机器设备主要在陶陶居北京路店内使用，账面原值为14.08万元，

账面净值为6.85万元。电子设备共47项，主要是办公用设备，包括电脑、空调、打印机等，购置于2013年到2018年间。主要存放在府前大厦办公场所内，账面原值为

12.78万元，账面净值为2.66万元。

设备管理一般，目前设备运行正常，机器设备运行环境一般，符合设备的性能要求。2．无形资产根据被评估单位申报，账面上记载的无形资产包括用友软件、“陶陶居”商标、“陶陶记”商标、蜂巢蛋卷专利、植物蛋白饮料配方，账面值合计58.50万元。

用友财务软件购买于2015年10月，预计使用年限120个月。截止到评估基准日尚可使用年限为84个月，原始入账价值为27.11万元，账面值为18.98万元。

商标专用权2项，分别是“陶陶居”商标、“陶陶记”商标，具体商标信息如下表所示：

（1）“陶陶居”商标

陶陶居注册商标情况表

序号品牌名称注册商标（图形）注册时间注册 类别核定服务项目注册证号商标有效期状态注册地
1陶陶居1994-11-2130类面包、糕点、月饼7161742024-11-20注册-转让-变更-续展-转让中国
2陶陶居1997-5-1430类糕点、月饼、面包、代乳制品10058032027-5-13注册-转让-变更-续展-转让中国
3陶陶居2011-4-2143类会议室出租55039942021-4-20注册-变更-转让中国
4陶陶居2013-3-729类肉；鱼制食品；肉罐头；以果蔬为主的零食小吃；蛋；豆奶；牛奶；果冻；加工过的瓜子；豆腐制品90712162023-3-6注册-转让-变更中国
5陶陶居2018-4-1729类干食用菌、冬菇、天然或人造的香肠肠衣、食用海藻提取物30308656正在申请中国
6陶陶居2019-1-2529类牛肉清汤；肉汤；火腿；食用燕窝；鱼（非活）；龙虾（非活）；贝壳类动物（非活）；虾（非活）；海参（非活）；鱼翅；鱼肚；鱿鱼（非活）；海蜇皮；干贝；干桂圆；果皮；干枣；汤；制汤剂；莲子；发菜；木耳；食用油。36157021正在申请中国
7陶陶居2014-3-2143类备办宴席；住所；自助餐厅；饭店；茶馆；餐馆；快餐馆；流动饮食供应；饮水机出租；烹饪设备出租116300242024-3-20注册-转让中国
8陶陶居2014-3-2130类可可饮料；巧克力饮料；咖啡；糖；食品用蜜糖；冰糖燕窝；蛋糕；馅饼；曲奇饼干；年糕；元宵；花卷；方便米饭；包子；盒饭；馒头；饺子；人食用小麦胚芽；糕点用粉；冻酸奶；番茄酱；豆酱；调味品；饼干；粽子；豆沙；莲茸；甜食116299342024-3-20注册-变更-转让中国
序号品牌名称注册商标（图形）注册时间注册 类别核定服务项目注册证号商标有效期状态注册地
9陶陶居2017-11.1432类豆类饮料,姜汁饮料,奶茶(非奶为主),酸梅汤,果汁,植物饮料,无酒精果汁饮料,杏仁乳(饮料),啤酒,饮料制作配料116299852027-11-13申请-转让中国
10陶陶居2015-12-2130类咖啡,巧克力饮料,可可饮料,糖,甜食,糕点,馅饼（点心）,蛋糕,月饼,面包,饼干,人食用小麦胚芽,馒头,元宵,莲茸,饺子,花卷,方便米饭,包子,盒饭,豆沙,年糕,粽子,蛋糕粉,冻酸奶（冰冻甜点）,调味品,豆酱（调味品）143314572025-12-20申请-转让中国
11陶陶居2017-8-2130类茶饮料,果冻（糖果）,软糖（糖果）,以谷物为主的零食小吃,谷类制品,面条,豆粉,酱油146750572027-8-20申请-转让中国
12陶陶居2015-6-2131类谷（谷类）,燕麦,芝麻,贝壳类动物（活的）,活动物,活鱼,坚果（水果）,新鲜水果,新鲜蔬菜,新鲜蘑菇,人或动物食用海藻,酿酒麦芽146708672025-6-20申请-转让中国
13陶陶居2015-6-1443类备办宴席,住所代理（旅馆、供膳寄宿处）,自助餐厅,饭店,茶馆,流动饮食供应,餐馆,快餐馆,会议室出租,烹饪设备出租143315182025-6-13申请-转让中国
14陶陶居2017-10-730类茶,茶饮料,果冻（糖果）,软糖（糖果）,蜂蜜,以谷物为主的零食小吃,谷类制品,面条,豆粉,酱油146735772027-10-06申请-转让中国
15陶陶居2015-6-2131类芝麻,谷（谷类）,燕麦,活动物,活鱼,贝壳类动物（活的）,坚果（水果）,新鲜水果,新鲜蔬菜,新鲜蘑菇,人或动物食用海藻,酿酒麦芽146708952025-6-20申请-转让中国
16陶陶居2013-4-230类曲奇饼干；蛋糕；面包；馅饼；糕点；月饼；春卷；年糕；粽子；元宵；馒头；花卷；莲茸；饺子；包子TMA8473412028-4-2注册-转让加拿大
17陶陶居2013-8-2030类糕点、面包、月饼美国国际注册号G1110293 基础注册号10058032022-1-15注册-申请转让-变更比荷卢、英国、美国、澳大利亚

“陶陶居”商标，是广州饮食业中的老字号之一， 1993年被国内贸易部授予“中华老字号”称号。目前“陶陶居”商标作为商品标记由被评估单位使用在月饼、年货、粽子、休闲食品、传统手信等一系列食品上；并普通许可给广州食尚国味饮食管理有限公司在餐馆范围内使用，根据双方签订的商标使用许可合同，目前许可使用费率为0.5%，2020年8月20日起将上调至1%，许可期限自2015年8月19日起至2024年3月20日止；同时，根据陶陶居提供的《陶陶居第十甫路项目整体招商方案》，“陶陶居”注册商标及陶陶居酒家“中华老字号”品牌将普通许可陶陶居第十甫老店的承租方在餐馆范围内使用，许可使用费支付标准为1.5%。

（2）“陶陶记”商标

序号品牌名称注册商标 （图形）注册时间注册 类别核定服务项目注册证号商标有效期状态注册地
1陶陶记2016-12-729类鱼肉干；奶茶(以奶为主)；食用果冻；加工过的坚果；134892552026-12-6申请-变更中国
2陶陶记2015-8-2830类饼干,燕麦食品,以谷物为主的零食小吃,调味酱,糕点138757212025-8-27申请-变更-转让中国
3陶陶记2017-8-1643类备办宴席；住所代理（旅馆、供膳寄宿处）；自助餐厅；饭店；茶馆；流动饮食供应；餐馆；快餐馆；出租椅子、桌子、桌布和玻璃器皿；烹饪设备出租；259021312028-8-13申请中国

目前，陶陶居将第29类“陶陶记”商标以及第30类“陶陶记”商标普通许可给广州市陶陶记餐饮管理有限公司在两类商标核定使用范围内使用。普通许可使用费率

0.5%。

专利共1项，为蜂巢蛋卷专利的发明专利，已取得专利证书，专利号是ZL201410364201.X，专利申请日为2014年7月28日，尚有效使用年限20年。原始入账价值为15.00万。账面值为9.00万。

专有技术1项，为植物蛋白饮料配方，目前尚未使用。

3.长期股权投资

被评估单位拥有对外长期股权投资共1项，是对广州市陶陶记餐饮管理有限公司的投资，账面投资金额1,380,000.00元，占被投资单位股比46%。基准日被投资单位的资产负债表和利润表如下：

资产负债表

金额单位：人民币万元

项目评估基准日
流动资产合计218.77
固定资产39.74
无形资产0.33
长期待摊费用51.11
递延所得税资产72.36
非流动资产合计163.54
资产合计382.32
流动负债合计299.42
项目评估基准日
非流动负债合计-
负债合计299.42
所有者权益合计82.90

利润表

金额单位：人民币万元

项目2018年1-9月
营业收入942.77
减：营业成本817.41
税金及附加1.19
营业费用138.17
管理费用230.29
财务费用0.25
资产减值损失1.50
加：公允价值变动收益-
投资收益-
营业利润-246.05
加：营业外收入-
减：营业外支出-
利润总额-246.05
减：所得税费用-61.51
净利润-184.54

以上各项资产均由广州陶陶居食品有限公司控制，各项其余资产均正常使用，没有重大毁损和明显不可收回情况。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的对象和范围一致。本次纳入评估范围的资产、负债评估账面值已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所进行审计，并出具了信会师粤报字[2018]第50547号的审计报告。

三、影响资产清查的事项

本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：

（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。

（二）纳入本次清查范围的投资性房地产以《房地产权证》（证号为穗字第0150284675号和穗字第0150283931号）为准。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。

四、资产清查的过程与方法

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托合同所约定的事项，评估人员业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求，评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，分别负责流动资产和负债、机器设备、房屋建筑物和土地使用权的清查核实工作。

(一)清查组织工作

2018年10月19日评估组各专业主要负责人5人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。根据企业的资产特点，资产清查分成流动资产、机器设备和房地产评估小组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从2018年10月19日开始，2018年11月10日结束。其中，投资性房地产的现场勘查工作在2018年10月19日开展。清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。

自评估人员全部抵达现场后，首先按专业分组对评估明细表进行初步审核，再根据资产分布情况，分别成立若干组进行现场清查核实。为便于安排，对各专业组勘查地点相同的进行混合编组。

(二)清查主要步骤

1．指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料

先期派遣评估人员，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

2．初步审查被评估单位提供的资产评估明细表

评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。3．现场实地勘察依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购置合同、验收记录、运行日志等资料和文件，并通过和设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对房屋建筑物进行现场勘察，对房屋建筑物主要了解其产权情况，了解房屋建筑物的基本结构类型，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表；对于存货按规定进行了抽查。4．补充、修改和完善资产评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。5．核实产权证明文件对评估范围内的固定资产的产权进行调查，查验产权证明文件。

(三)清查的主要方法

在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。

1．固定资产的清查

(1)对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查价值比例超过80%。评估人员查阅和复印了大部分设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价和各项服务费用及摊销费用比例。同时，评估人员查阅了有关安装工程的预、决算报告及相关证明文件。

(2)对于房屋建筑物，核查每一项房屋的房产证明文件，并与企业有关人员座谈，了解房产概况，对其面积、层高、结构、建造时间、账面值等逐一落实，达到实物与明细表相符，现场勘查率为100%。

2．流动资产、负债的清查

(1)实物性流动资产（主要为存货）的清查

同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查。存货的抽查实物比例为40%左右，价值量在60%以上。评估人员通过对存货的数量和购入时间等有关情况进行了详细的核实，并收集了有关购置发票和合同，了解企业入账方法。经过核查，企业的存货管理严格、科学，无腐蚀、短缺现象，部分存货存在过期以及拟报废现象。

(2)非实物流动资产和负债的清查

主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他非流动资产、应付账款、预收款项、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费、递延所得税资产等科目的重要记账凭证进行了重点核验，无发现重大异常情况。

3．长期投资的清查

长期投资共有1项，为非控股长期投资，评估人员在核对长期投资协议和被投资单位资产负债情况的同时，对被投资单位履行了整体评估的程序，详见长期投资说明。

4．无形资产的清查

无形资产共6项，主要为商标权、专利及专有技术和软件等。评估人员核查了专利证书、商标证书、软件购买合同等资料后，无发现重大异常情况。

五、资产清查结论

广州陶陶居食品有限公司具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。

固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度，企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核。

企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。

经过资产清查，发现以下问题和差异：

1．其他应收款——应收中山派瑞展示用品有限公司款项，账面价值750元、应收杨箕店（陶陶居加盟店）款项，账面价值608.10元、应收淘金店（陶陶居加盟店）款项，账面价值36,174.43元、由于账龄过长，经评估人员核实及企业确认已销户，无法收回。

2．根据委托人及被评估单位提供的相关文件，陶陶居位于广州市荔湾区第十甫路20号，为2002年公布的广州市登记保护文物单位。

清查结果如下：

金额单位：人民币万元

项目账面价值
流动资产8,820.30
非流动资产366.41
长期股权投资138.00
投资性房地产140.74
固定资产9.51
无形资产58.50
递延所得税资产19.67
资产合计9,186.71
流动负债4,138.35
非流动负债-
负债合计4,138.35
净资产（所有者权益）5,048.36

第五部分 资产基础法技术说明

一、流动资产评估技术说明

(一)评估范围

本说明评估范围涉及广州陶陶居食品有限公司的的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存货和其他流动资产。上述资产在评估基准日账面值如下所示：

金额单位：人民币元

序号科目名称账面价值
1货币资金19,532,813.91
2应收账款12,574,461.44
3预付款项115,922.76
4其他应收款20,481,378.77
5存货11,978,164.28
6其他流动资产23,520,231.83
7流动资产合计88,202,972.99

(二)评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段

对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。

第二阶段：现场调查阶段

1．核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目都进行改正，由企业重新填报，做到申报数真实可靠。

2．现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对2018年9月30日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，存货的抽查实物比例为40%左右，价值量在60%以上，填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记

录”。第三阶段：评定估算阶段1．将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；2．对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则和评估的有关规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；

3．提交流动资产的评估技术说明。

(三)具体评估方法

根据被评估单位提供的已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分公司审计审定的2018年9月30日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，按照资产评估准则和资产评估的有关要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。

1．货币资金

货币资金是由现金、银行存款和其他货币资金三部分组成。

（1）库存现金账面值1,949.42元，是存放在公司财务部门保险柜中，均为人民币。评估人员在部门财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。

对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。

库存现金评估值为1,949.42元。

（2）银行存款

银行存款账面值17,622,962.56元，指企业存入各商业银行的各种存款。包括建设银行、广发银行、工商银行、交通银行、平安银行、中信银行等处存款，均为人民币存款。

评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对全部银行存款进行了函证，回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析，其次，若未达账项影响净资产，则相应调整账面值，

并按调整后账面值确认为评估值。

银行存款评估值为17,622,962.56元。

（3）其他货币资金

其他货币资金账面值1,907,901.93元，主要为网络销售平台例如支付宝、京东等余额，经核对各账户余额明细相符，以核实后的账面值确认评估值。其他货币资金评估值为1,907,901.93元。货币资金评估汇总数如下：账面值19,532,813.91元。评估值19,532,813.91元。2．应收账款应收账款账面值为12,792,681.80元，企业提取坏账准备金218,220.36元，应收账款净额为12,574,461.44元。应收账款是企业因销售货物或提供服务向客户收取的款项，主要是应收货款和应收品牌使用费。评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。评估人员首先了解了广州陶陶居食品有限公司的信用政策，然后通过函证、查阅会计账簿、相关合同、发票、发运凭证等方式，确定款项的真实性。在核实无误基础上，借助于业务往来的历史资料、询证函的回函和现在调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，判断各笔应收账款的可回收性和可回收金额。对于欠款时间较短、债务人信用情况良好等因素的应收账款，在未发现坏账损失迹象的情况下，以核实无误的账面值确定评估值；对于欠款时间较长，很可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失的金额无法准确判断，对此部分应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。评估人员根据企业与客户最新一期交易发生时间确认账龄，并采用账龄分析法对收回的可能性进行了判断，从而确认预计评估分析损失。分析结果如下：

企业各应收账款的账龄情况及预计的坏账率如下：

拖欠时间应收账款余额预计坏账率预计风险损失
1年以内12,080,947.550%-
1年-2年518,368.2620%103,673.65
拖欠时间应收账款余额预计坏账率预计风险损失
2年-3年-20%-
3年以上193,365.9930%58,009.80
合计12,792,681.80161,683.45

应收账款评估值＝应收账款账面值－已确定坏账损失－预计风险损失

＝12,630,998.35元企业提取的坏账准备218,220.36元，按评估操作规范评估为零。应收账款评估值为12,630,998.35元。3．预付款项预付款项账面值为115,922.76元，预付款项是评估单位根据购货合同规定预付给供货单位的款项。主要内容为发货定金和其他预付款项等。

评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确。由于预付账款中存在同一单位预付款项与应付账款同时挂账的现象，故以核实对冲后的账面值确认评估值。

预付款项评估值为106,672.76元，评估减值9,250.00元，减值率7.98%。

4．其他应收款

其他应收款于评估基准日账面值为20,560,711.30元，提取坏账准备金79,332.53元，其他应收款净额为20,481,378.77元。其他应收款是企业除应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，主要包括企业拨付的备用金、押金、保证金、其余相关费用、应向职工收取的各种借款、垫付款项、应收品牌使用费、应收工业集团借款利息等。

对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对大额其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

评估人员首先借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，据此估计出可能收不回的款项，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。其他应收款中内部员工借款和应收关联企业款项，未发现无法收回的证据，按照账面值确认评估值。

被评估单位其他应收款共计30笔，其中账龄在1年以内的金额20,383,978.77元，账龄1-2年金额51,800.00元，账龄2-3年金额0.00元，账龄3-4年金额116,782.53元，账龄4-5年金额0元，账龄5年以上金额8,150.00元。

其他应收款主要是企业员工借款、关联方借款和押金，该部分金额经核实未发现损失的迹象，按照账面余额确定评估值。

经评估人员调查核实后，发现以下情况：

① 应收中山派瑞展示用品有限公司款项，账面价值750元，由于账龄过长，企业确认无法收回，评估为零。

② 应收杨箕店（陶陶居加盟店）款项，账面价值608.10元，由于账龄过长，企业确认无法收回，评估为零。

③ 应收淘金店（陶陶居加盟店）款项，账面价值36,174.43元，由于账龄过长，企业确认无法收回，评估为零。

同时，企业其他应收款存在贷方余额，在其他应付款中评估，故以核实后金额扣减无法收回的金额确认评估值。

其他应收款评估值为20,573,378.77元，评估增值92,000.00元，增值率0.45%。

5．存货

存货合计为11,978,164.28元（其中：原材料账面值为2,102,146.44元，产成品账面值为1,449,422.11元，发出商品账面值8,426,595.73元）。存货是为持续、正常经营而储备的原材料、产成品以及发出商品。

原材料为企业存放于各仓库的包装物，库存商品主要为企业待售的产品，分期收款发出商品已经发往对应客户，评估人员根据企业具体情况分析，对于原材料采用基准日采购价计算评估值，对各产成品和分期收款发出商品采用假设销售法计算评估值。

（1）原材料评估价值计算

对于近期购进的原材料，购置时间距评估基准日较短，经调查市场变化不大，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。

对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的原材料，以评估基准日市场单价乘以实际数量作为其评估值。

以原材料第2项“蛋黄白莲蓉月饼盒”为例，账面值2,072.75元，数量共426个。经评估人员市场询价，基准日市价为4.53元/个，根据盘点日倒轧至评估基准日的实际数量为426个，故评估值=基准日市价×实际数量=1,929.86元经评估，原材料账面值为2,102,146.44元，评估值为2,103,316.40元。

（2）产成品（库存商品、发出商品）评估值计算

对被评估单位存货（库存商品、发出商品）的市场背景进行调查与分析，根据不含税出厂销售单价减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估单价，再乘以核实后的实际数量确定评估值。

① 评估计算公式：

产成品（库存商品）评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费用/销售收入-销售税金及附加/销售收入-所得税额/销售收入－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润扣除率]×该产品库存数量

②产成品评估案例——案例1：

以产成品（库存商品）第1项“陶陶居蛋卷-什锦608g”为例，账面成本1,064.92元，数量34个，账面单价31.32元，根据审计后的损益表（2018年1至9月）计算各项费率：

项目销售收入（元）销售费用（元）销售费率(%)税金及附加（元）税金及附加率(%)利润总额（元）
2018年1至9月63,673,317.5115,825,429.1724.85687,933.471.0810,050,063.00

该产品属于正常销售产品，根据正常销售产品售出可能性的判断，评估人员将净利润扣除率取50%。

陶陶居蛋卷—什锦698g评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费率-销售税金及附加率-所得税率-净利润扣除率]×该产品库存数量=1,083.24元

② 产成品评估案例——案例2：

以产成品（发出商品）第2项“蜂巢鸡蛋卷（低糖南瓜味）80g”为例，账面成本

654.48元，数量168盒，账面单价3.90元，根据审计后的损益表（2018年1至9月）计算各项费率：

项目销售收入（元）销售费用（元）销售费率(%)税金及附加（元）税金及附加率(%)利润总额（元）
2018年1至9月63,673,317.5115,825,429.1724.85687,933.471.0810,050,063.00

由于发出商品属于已发出但尚未收到货款的产品，净利润扣除率取0%。蜂巢鸡蛋卷（低糖南瓜味）80g评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费率-销售税金及附加率-所得税率-净利润扣除率]×该产品库存数量=908.88元

经评估，产成品评估值为1,729,258.53元。分期收款发出商品评估值为11,245,632.21元。

存货评估值15,078,207.14元，评估增值3,100,042.86元，增值率25.88%。

6．其他流动资产

其他流动资产账面值23,520,231.83元，主要内容是企业购买的中信银行开放式保本型理财产品，评估人员查阅了每项产品的内容、发生时间、金额、对照记账凭证、有关文件资料、原始凭证确认该产品的真实性。经审核无误后，以账面值确认评估值。

其他流动资产评估值为23,520,231.83元。

(三)评估结果及分析

流动资产评估结果

序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
1货币资金19,532,813.9119,532,813.91--
2应收账款12,574,461.4412,630,998.3556,536.910.45
3预付款项115,922.76106,672.76-9,250.00-7.98
4其他应收款20,481,378.7720,573,378.7792,000.000.45
5存货11,978,164.2815,078,207.143,100,042.8625.88
6其他流动资产23,520,231.8323,520,231.83--
7流动资产合计88,202,972.9991,442,302.763,239,329.773.67

评估结果与账面价值比较变动情况及原因：

①应收款项中有部分无法收回的以前年度应收款项余额评估为零，造成评估价值与账面价值比较发生变动；

②由于产成品和分期收款发出商品的账面值是成本价格，而评估时采用假设销售法，按照售价扣减相关费用进行估算，由于评估单价高于成本单价，因此造成存货评估增值。

二、长期股权投资评估技术说明

公司共有长期投资企业1家。

（一）长期股权投资概况

序号被投资单位投资日期持股比例账面值
1广州市陶陶记餐饮管理有限公司2018年3月46%1,380,000.00

（二）被投资企业简介

1．广州市陶陶记餐饮管理有限公司广州市陶陶记餐饮管理有限公司是于2017年6月20日成立的其他有限责任公司，注册资本300万元，由广州陶陶居食品有限公司、广州市东上投资管理有限公司、广州市金盒投资管理有限公司出资组建，其中广州陶陶居食品有限公司出资比例占46%，广州市东上投资管理有限公司出资比例44%，广州市金盒投资管理有限公司出资比例10%。评估基准日总资产为382.32万元，总负债为299.42万元，净资产82.90万元，以上数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所审计并出具无保留意见审计报告。

(三)评估方法

由于长期股权投资——广州市陶陶记餐饮管理有限公司成立时间短，且至评估基准日仍为亏损状态，其未来收益的实现不确定性大，收益法评估的可操作性相对较弱。故本次分别采用资产基础法及市场法对被投资企业进行整体评估，并最终选取资产基础法的评估结果作为被投资企业股东全部权益评估值，再按被评估单位所占权益比例46%计算长期投资评估值。

计算过程详见子公司简要评估说明。

(四)评估过程及结果

被投资单位投资种类投资日期持股比例评估方法账面值（元）评估值（元）增减值（元）增值率%
广州市陶陶记餐饮管理有限公司股权2018年3月46%整体评估1,380,000.00395,350.91-984,649.09-71.35

三、固定资产评估技术说明

（一）评估范围

广州工业发展集团有限公司和广州酒家集团股份有限公司共同委托评估的设备类资产分为机器设备、电子设备两部分，存放于陶陶居北京路店、府前大厦办公场所内使用。此次申报的设备账面原值268,562.04元，账面净值95,088.38元。

（二）设备概况

1．机器设备

机器设备共21项，主要为工作台雪柜、蛋糕柜、鲜奶机、打蛋机等。购置于2013年到2018年间。机器设备主要在陶陶居北京路店内使用。账面原值为140,772.75元，账面净值为68,533.51元。

现场勘察时，维护保养良好，均能正常使用，无异常情况。

2．电子设备

电子设备共47项，主要是办公用设备，包括电脑、空调、打印机等，购置于2013年到2018年间。主要存放在府前大厦办公场所内。账面原值为127,789.29元，账面净值为26,554.87元。

现场勘察时，维护保养良好，均能正常使用，无异常情况。

（三）评估过程

1．清查核实工作

对被评估企业提供的设备类清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中有无虚报、漏报，重报的设备，对在申报表中盘盈、置换等设备，要求该单位在申报表中说明，并要求使用单位出具书面说明。对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。

2．评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察

现场核对设备、名称、规格、型号、生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和完善评估明细表表。

了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。

对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依据之一。

3．评定估算

(1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。

(2)为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先查阅设备购置合同，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置原值。

(3)重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。

(4)将重置原值和成新率相乘，得出评估值。

4．评估汇总

(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增减值的合理性，并对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。

(2)在经审核修改的基础上，汇总机器设备、电子设备等评估明细表。

(3)把本次评估所用的基础资料（如有关设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。

5．撰写报告

按资产评估准则和企业国有资产评估报告指南等相关规定，编制“设备评估技术说明”。

（四）评估依据

1．企业提供的“设备清查评估明细表”；

2．机械工业出版社《中国机电产品报价手册》；

3．近期机器设备和材料物资市场交易价格信息、互联网和电话询价结果；

4．评估人员收集的其他资料。

（五）评估方法

根据企业提供的设备明细清单，进行了抽查核实，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以关注。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核实。

根据本项目的性质及评估范围内设备类资产的特点，本次对设备评估采用成本法进行测算，具体如下：

●成本法计算公式如下：

计算公式为：评估值=重置原值×成新率

1．重置原值的确定

（1）机器设备：设备由于价值量较小，运杂、安装费用均包含在购置价中，以市场价值确定重置全价。

（2）电子设备：由于该类设备更新换代速度非常快，一般使用一年以上的设备就由于换代产品的出现而停产，因此对此类设备的评估，我们根据待评估资产的功能、配置的先进程度，同类设备的换代速度，以基准日在产的同等或相似配置的设备的市场价格综合确定。

2．成新率的确定

(1)对于电子办公设备

根据设备的耐用性、更新换代速度等具体特性，通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率。

(2)对于机器设备

通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。综合成新率的确定采用权重法，理论成新率权重40%，现场勘察成新率权重60%。

(3)对超期限的老设备，如能发挥其功能，其成新率不低于15%。

(4)对报废（待处理、拟报废）的设备，视其具体结构材质来确定可回收价值，或按实际能够变现价格扣除合理处理费用后的值确定。

3．评估值的确定

评估值=重置原值×综合成新率。

（六）典型案例

案例一：淘金店设备-咖啡机（固定资产—机器设备评估明细表4项）

1.设备概况

设备名称：淘金店设备-咖啡机规格型号：M27DT2生产厂家：金伯利数量：1台购置日期：2013年5月账面原值：18,900.00元账面净值：9,105.24元

2.评定估算

2.1重置全价的确定

（1）设备购置价

评估人员通过向生产厂商询价，得知基准日该类型设备市场参考价为16,400.00元，（不含税价）

故C1=16,400.00元。

（2）安装调试费、基础费的确定

该设备无需安装调试，无需基础，故此，C2=0元。

（3）资金成本的确定

该设备安装周期短，无需考虑资金成本，故此C3=0元

（4）重置原值的确定

重置原值=C1+C2+C3=16,400.00元（已取整）

2.2成新率的确定

成新率的确定采用理论年限法与现场勘察法，分别测算其理论年限成新率N1和勘察成新率N2，加权平均求得其成新率N，即：

N=N1*40%+N2*60%

①理论年限成新率N1的确定：

取该设备经济使用年限12年，到评估基准日该设备已使用5.44年，则：

理论年限成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)×100%=(1－5.44/12)×100%=55%（取整）

②勘察成新率N2的确定：

评估人员通过现场向设备操作使用和维护人员调查了解，现场测试，判断其运行是否正常，对待估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，并结合现场了解的设备制造原始质量，使用、磨损、维护、维护保养、大修理、技术改造情况和物理寿命等因素，以及工作环境，目前技术状况，完好率及故障率等因素分析，将待估设备与其全新状态相比较，考察其由于使用磨损和自然磨损对资产的功能、使用效率带来的影响，并通过主要部件的打分综合确定现场成新率。各系统的打分情况见下表：

检查项目（特殊设备需另附检查项目）标准分现场调查情况实得分
1、精度、性能、生产能力20优12
2、操作系统情况20优12
3、电器数控系统情况20优12
4、外观成色10优7
5、安全防护装置情况15优7
6、能耗情况15优5
合计10055

综上，现场勘察成新率为55%。

该设备为在用设备，未发现闲置和限制使用等因素，故本评估亦不考虑经济性贬值的因素。

综上，本成新率的评估仅考虑设备的实体性贬值因素，即设备的综合成新率是通过现场对设备勘察，全面了解设备的原始制造质量、运行现状、使用维修、保养情况等影响因素，综合考虑设备的实体性贬值确定其成新率。

综合成新率=理论年限成新率×40%+勘察成新率×60%

=55%×40%+55%×60%=55%

2.3评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

＝16,400.00×55%＝9,020.00元

同理，得出其它机器设备的评估价值，结果详见《固定资产评估汇总表》及其明细表。案例二：彩色打印机（固定资产-电子设备明细表第22项）

一、设备概况

设备名称：彩色打印机

购入日期：2015年12月

账面原值：1,599.00元

账面净值：47.97元

型号：HPofficejet7110

设备数量：1台

二、评定估算

1．重置原值的确定

经市场询价，同类型号设备的购置价为1,200.00元（不含税价）.

2．成新率的确定

该设备经济寿命年限为6年，至评估基准日已使用2.75年，则：

年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

=（6-2.75）/6×100%=54%（已取整）

经评估人员现场勘查了解，该设备的使用保养状况良好，与理论成新率差异不大，故本次综合成新率取为54%。

3．评估值的确定

评估值=重置原值×成新率

=1,200.00×1×54%=648.00元（已取整）

同理，得出其它机器设备的评估价值，结果详见《固定资产评估汇总表》及其明细表。

（七）评估结果及分析

1．固定资产-设备评估结果见下表：

金额单位:人民币元

编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
原值净值原值净值原值净值原值净值
(二)设备类合计268,562.0495,088.38197,460.0096,036.00-71,102.04947.62-26.481.00
4-6-5固定资产-机器设备140,772.7568,533.51132,500.0074,214.00-8,272.755,680.49-5.888.29
4-6-7固定资产-电子办公设备127,789.2926,554.8764,960.0021,822.00-62,829.29-4,732.87-49.17-17.82

2．设备评估结果与账面价值比较变动情况及原因设备类资产评估原值减值71,102.048元，减值率26.48%，主要原因是设备更新换代较快而导致的功能性贬值；净值增值947.62元，增值率1.00%，主要原因是企业计提折旧与资产评估里面采用的经济年限差异形成增值。

四、投资性房地产评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围的投资性房地产（房屋）共2项，主要是位于广州市荔湾区第十甫路20号、22号及骑楼，建筑面积为4,232.55平方米；纳入本次评估范围的投资性房地产——土地使用权共2宗，用作广州市荔湾区第十甫路20号、22号及骑楼土地，土地面积为1,230.38平方米。

投资性房地产（房屋）的资产账面原值1,088,647.95元，账面净值为54,431.46元；土地使用权的账面价值为1,353,000.00元。

(二)主要资产概况

投资性房地产（房屋）共2项，建筑面积4,232.55平方米，账面原值108.86万元，账面净值5.44万元；土地使用权1项，土地面积1,230.38平方米，账面值135.30万元。

投资性房地产（房屋）主要包括第十甫路20号的建筑物和第十甫路22号及骑楼的建筑物，位于广州市荔湾区第十甫路，建筑物主体建于1880年，后续经过多次修缮和扩建。建筑结构以钢筋混凝土为主，面积共约4,232.55平方米。投资性房地产（房屋）已办理房地产权证（产权证号为：粤房地产权证穗字第0150284675号和粤房地产权证穗字第0150283931号），权属人为广州陶陶居食品有限公司。投资性房地产（房屋）的建筑结构、基础、维护保养良好，使用正常，能满足企业当前经营的生产场所需要，准备在未来一年内进行改造（重新装修）。

投资性房地产（土地使用权）共2宗，用作为第十甫路20号、22号及骑楼的房屋建筑物用地，规划用途为商业，面积为1,230.38平方米，土地使用权取得方式均为划拨，土地目前为“七通一平”，2宗土地均已办理房地产权证（产权证号为：粤房地产权证穗字第0150284675号和粤房地产权证穗字第0150283931号），权属人为广州陶陶居食品有限公司。根据附记显示土地尚未办有偿使用手续。企业的主要投资性房地产（房屋）及土地使用权目前未办理抵押贷款，未设定他项权利。

(三)评估方法

投资性房地产宜采用收益法、市场比较法和成本法进行评估。根据广州市荔湾区文化广电新闻出版局发出的《关于查询广州市登记保护文物单位陶陶居文物本体及保护范围和建设控制地带情况的复函》（荔文广函（2018）519号）第十甫路20号的投资性房地产（房屋）部分属于广州市登记保护文物单位，在市场上难以找到可比的案例，所以不采用市场比较法进行评估。故广州市荔湾区第十甫路20号的房地产采用收益法和成本法进行评估；广州市荔湾区第十甫路22号及骑楼的房地产采用收益法和市场比较法进行评估。并最终采用收益法的结论作为广州市荔湾区第十甫路20号房地产的评估结果，采用市场法的结论作为广州市荔湾区第十甫路22号及骑楼房地产的评估结果。

1、收益法

收益法是指运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估基准日，将其累加后得出评估对象的公开市场价值。收益法计算公式为：

其中： V=待估房地产价值；

Ai=待估房地产未来第i年的净收益；

R=资本化率；

n=待估房地产未来可获收益的年限。

§广州市荔湾区第十甫路20号房地产的收益法评估过程

下面以广州市荔湾区第十甫路20号房地产的测算为例，说明收益法的测算过程。评估思路：第十甫路20号的土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济使用年限，本次项目根据孰短原则，以建筑物剩余使用年限确定收益期，故收益价值为租金收益现值加收益期终点土地使用权剩余年限的残余价值折现值之和。同时，委估房地产的评估价值还应包括附着在建筑物上的装饰装修类艺术品价值。

（1）评估对象概况

①评估对象基本状况

名称广州市荔湾区第十甫路20号的房地产
坐落评估对象涉及的房地产位于广州荔湾区第十甫路
区域状况评估对象涉及的房地产位于第十甫路。在第十甫路，附近设有“宝华路”站，有6路、15路、61路、530路公交车途经此站，距离地铁1号线“黄沙”站约500米，交通非常便捷。
面积规模建筑面积为3,888.30㎡
用途商业
评估对象权属状况根据房地产权证（粤房地权证穗字第0150284675号），权属人是广州陶陶居食品有限公司，房屋所有权取得方式为划拨，房屋用途为商业。房屋建筑结构为钢筋混凝土结构，房屋建筑物面积为3,888.30m2；土地权属性质为国家所有，土地使用权取得方式为划拨。
其他需要说明的状况无

②土地基本状况

名称广州市荔湾区第十甫路20号
土地权属性质国家所有
四至东临湛露直街，西临大同路，南临住宅区，北临第十甫路。
土地形状多边形，较规则
土地使用权取得方式划拨
开发程度宗地红线内外七通及红线内场地平整
土地使用年限无

③建筑物基本状况

名称广州市荔湾区第十甫路20号的建筑物
建筑结构及楼层主要为钢筋混凝土结构，部分混合结构和木结构，总楼层为5层。
装饰装修评估对象外墙喷涂料，室内为部分贴墙纸部分贴瓷砖部分贴喷乳胶漆，室内地面铺地砖和地毯，天花板材质为喷乳胶漆，装玻璃门、木门，窗户为铝合金窗。许多装饰装修类艺术品附着在第十甫路20号的房屋建筑物内，这些艺术品包括牌匾、窗花、工艺品等。
设施设备评估对象涉及的建筑物配置有水电、消防、通讯等设施，设施设备较齐全
维护状况至价值时点，经资产评估师现场勘查，评估对象所在物业建筑结构完好，外墙及共同部分装修维护保养情况良好，有部分损坏，室内设施设备维护良好
现状用途闲置状态

（2）评估对象市场价值测算

同一区域内类似商铺的市场租赁价格因项目的位置、规模、环境、交通条件、配套设备等因素的影响而存在一定的差异。结合评估物所处区位地段、性质及用途等综合情况，调查收集评估对象区域内与其特征相同或相似的用于出租的客观市场租赁价格案例，经调查、分析、筛选，采用市场法对相关因素进行比较修正测算，确定其评估物的潜在月市场毛租金水平。

①选择租赁实例：

经评估人员对待估物业所在区域的房地产市场进行调查，参照交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，分别确定出与待估物业相类似的三个比较租赁实例。

名称评估对象实例A实例B实例C
20号首层临街15米内商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺
案例来源---赶集网58同城58同城
地址第十甫路20号第十甫路第十甫路第十甫路
评估对象类型房地产-临街商铺房地产-临街商铺房地产-临街商铺房地产-临街商铺
单价（元/m2/月）---1,108.00900.001,210.00
面积（m2）1,038.5365.0030.0040.00
宽深比0.280.600.500.50
付款方式押二付一押二付一押二付一押二付一
是否含增值税含增值税含增值税含增值税含增值税

将可比实例与委估对象进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况比较，综合确定可比实例的比准价格。

②比较因素的选择

通过对房地产市场的分析，根据影响广州房地产租金的主要因素确定比较因素。结合评估师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、交易方式、区位、实物状况和权益状况等差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：

A.交易情况：考虑交易情况是否正常对租金的影响。

B.交易日期：考虑交易日期的不同租金存在差异而进行交易日期修正。

C.交易方式：考虑交易方式的不同租金存在差异而进行交易方式修正。

D.区位状况：主要有商业氛围、进出交通、临路状况/客流量、商铺可视性、停车条件等。

E.实物状况：主要有门面宽度/宽深比（标准深度内）、有效层高、布局/使用率、商铺基础设施、完损程度等。

③房地产状况说明

比较因素情况说明表

评估对象 与可比实例 比较因素评估对象实例A实例B实例C
20号首层临街15米内商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺
交易（挂牌）价格（元/㎡/月）待估1,108.00900.001,210.00
交易情况设定为正常报价报价报价
交易日期2018/9/302018年11月2018年9月2018年11月
区位状况商业氛围位于第十甫路，商业氛围好位于第十甫路，商业氛围好位于第十甫路，商业氛围好位于第十甫路，商业氛围好
进出交通位于第十甫路，进出交通较方便位于第十甫路，进出交通较方便位于第十甫路，进出交通较方便位于第十甫路，进出交通较方便
临路状况/客流量位于第十甫路，客流量很大位于第十甫路，客流量很大位于第十甫路，客流量很大位于第十甫路，客流量很大
商铺可视性位于步行街临街商铺，商铺可视性很好位于步行街临街商铺，商铺可视性很好位于步行街临街商铺，商铺可视性很好位于街口的临街商铺，商铺可视性非常好
评估对象 与可比实例 比较因素评估对象实例A实例B实例C
20号首层临街15米内商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺
停车条件位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少
实物状况门面宽度/宽深比（标准深度内）门面宽度较大，宽深比不太合理门面宽度大，宽深比合理门面宽度较大，宽深比合理性一般门面宽度较大，宽深比合理性一般
有效层高有效层高较高有效层高较高有效层高较高有效层高高
布局/实用率布局合理，实用率高布局合理，实用率高布局较合理，实用率较高布局较合理，实用率很高
商铺基础设施位于步行街，商铺基础设施齐备位于步行街，商铺基础设施齐备位于步行街，商铺基础设施齐备位于步行街，商铺基础设施齐备
完损程度楼龄较长，完损程度一般楼龄较长，完损程度一般楼龄较长，完损程度一般楼龄较长，完损程度一般

④房地产状况指数表编制

根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由评估师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

A.交易情况：评估对象的交易情况为正常，可比实例的交易情况均为报价，以评估对象的成交情况为基准（100%），各可比案例成交情况指数取为105。

B.交易日期：根据各可比实例成交日期的房地产交易价格指数与价值时点的房地产交易价格指数进行对比，可比实例成交价格距价值时点均较近，房地产市场状况较平稳，故交易日期不予修正。

C.交易方式：评估对象与可比实例交易方式均属正常，故不进行交易情况修正。

D.区位状况：

(A)商业氛围：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象商业氛围为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-5%。

(B)进出交通：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象进出交通为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-5%。

(C)临路状况/客流量：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象临路状况/客流量为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-5%。

(D)商铺可视性：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评

估对象商铺可视性为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-5%。(E)停车条件：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象停车条件情况为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-5%。E.实物状况：

(A) 门面宽度/宽深比（标准深度内）：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象门面宽度/宽深比（标准深度内）为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-5%。(B)有效层高：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象有效层高条件为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-3%。(C)布局/实用率：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象空布局/实用率为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-3%。(D)商铺基础设施：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象商铺基础设施情况为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-3%。(E)完损程度：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象完损程度情况为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-3%。根据房地产状况说明表中的评估对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：

评估对象 与可比实例 比较因素评估对象实例A实例B实例C
20号首层临街15米内商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺
交易（挂牌）价格（元/㎡/月）待估1,108.00900.001,210.00
交易情况修正指数100105105105
交易日期修正指数100100100100
交易方式修正指数100100100100
区位状况修正指数商业氛围100100100100
进出交通100100100100
临路状况/客流量100100100100
商铺可视性100100100105
停车条件100100100100
实物状况修正门面宽度/宽深比（标准深度内）100110105105
有效层高100100100103
评估对象 与可比实例 比较因素评估对象实例A实例B实例C
20号首层临街15米内商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺
指数布局/实用率10010097103
商铺基础设施100100100100
完损程度100100100100

⑤因素修正

在因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数：

可比实例 比较因素实例A实例B实例C
上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺上下九步行街临街商铺
交易（挂牌）价格（元/㎡/月）1,108.00900.001,210.00
交易情况修正系数100/105100/105100/105
交易日期修正系数100/100100/100100/100
交易方式修正系数100/100100/100100/100
区位状况修正系数商业氛围100/100100/100100/100
进出交通100/100100/100100/100
临路状况/客流量100/100100/100100/100
商铺可视性100/100100/100100/105
停车条件100/100100/100100/100
小计1.001.000.95
实物状况修正系数门面宽度/宽深比（标准深度内）100/110100/105100/105
有效层高100/100100/100100/103
布局/实用率100/100100/97100/103
商铺基础设施100/100100/100100/100
完损程度100/100100/100100/100
小计0.910.980.90
总修正系数0.86450.9310.817
比准价格（元/㎡/月）958.00838.00989.00

⑥评估对象每平方米月租金的确定：

待估对象通过与三个可比实例分别进行比较，得到的比准价格结果相差不大，取三者的算术平均值作为待估房地产的客观租金单价，即：

（958.00+838.00+989.00）÷3=928.00（元/㎡/月）（取整至个位）

⑦楼层和交易规模/进深修正

由于待估房地产为5层商业房地产，各层房地产存在楼层差异，需进行楼层修正。参照广州市商业土地楼层修正系数体系和广州市商业用房租金楼层修正系数体系，结合待估房地产同一供给圈内的同类房地产楼层差异及房地产市场行情确定本次项目的商业房地产楼层修正系数。此外，由于待估房地产的临街深度及交易规模较之可比案例的临街深度及交易规模存在差异，本次项目需进行临街深度及交易规模修正。临街深度及交易规模修正参照《广州市2017年国有建设用地使用权基准地价》文件中不同建筑面积、临街深度差异下的楼面地价差异进行修正。第十甫路20号房地产所对应的首层商服用地基准地价网格价为32,609元/平方米、商业路线价加价为52,711元/平方米，则：

标准深度范围（标准深度为15米）内首层商服用地基准地价=32,609元/平方米+52,711元/平方米=85,320元/平方米。

第十甫路20号房地产首层建筑面积为1,038.53平方米、在标准深度范围内的建筑面积为15×15.3平方米=229.50平方米，则第十甫路20号房地产首层楼面地价=32,609元/平方米+229.50平方米/1,038.53平方米×52,711元/平方米=44,257元/平方米。

临街深度及交易规模修正系数=44,257元/平方米÷85,320元/平方米≈0.52。

综上，交易规模/进深修正系数表如下：

楼层租金基数（元/每月/m?）建筑面积（m?）楼层修正系数交易规模/进深修正系数租金评估单价（元/m?）租金评估总价（元/每月）
1层928.001,038.531.000.52483.00501,609.99
2层928.001,107.380.500.52241.00266,878.58
3层928.00996.490.350.52169.00168,406.81
4层928.00709.890.250.52121.0085,896.69
5层928.0036.000.250.52121.004,356.00
平均单位租金/月总租金264.001,027,100.00

（3）年净收益及折现值计算

序号内容参数取值计算结果取值说明
收益时间段从2018/9/30本项目收益期从评估基准日至房屋建筑物经济使用年限结束。
至2050/9/30
租约情况无租约
N收益年期(年)32.0032.00本项目总收益年期为32.00年
A.有效毛收入的求取
序号内容参数取值计算结果取值说明
S可出租面积(m2)3888.30本收益期首年
A1单位面积月租金264.00估价基准日时单位面积租金采用市价法计算，见市价法计算表。
A2月总租金=A1×S1,026,511本收益期内月总租金=单位面积月租金×可出租面积=264×3888.3=1026511元。
PGR年潜在毛租金收入=A2×1212,318,132年潜在毛租金收入=月总租金×12=1026511×12=12318132元。
B1空置率@5.00%根据当地同类房地产的租赁情况，取空置率为潜在毛租金收入的5%。
B2租金损失率@1.00%根据当地同类房地产的租赁情况，取收租损失率为潜在毛租金收入的1%。
VCL空置和收租损失=PGR×（B1+B2)739,088空置和收租损失=潜在毛租金收入×(空置率+租金损失率）=12318132×(5%+1%)=739088元。
EGR有效租金收入=PGR-VCL11,579,044有效租金收入=年潜在毛租金收入-空置和收租损失=12318132-739088=11579044元。
C1押金利息收入=C11×C1230,795押金利息收入=押金余额×利息率=2053022×1.5%=30795元。
C11平均押金余额=A2×22,053,022当地房地产租赁市场的一般做法为业主收取两个月租金作为租赁押金，则押金余额=月总租金×2=1026511×2=2053022元。
C12利息率@1.50%利息率取1年期银行存款利率1.5%。
C2其他收益-基本无其他收益，忽略不计。基本无其他收益，忽略不计。
OI其他收入=C1+C230,795其他收入=押金利息收入+其他收益=30795+0=30795元。
EGI有效毛收入=EGR+OI11,609,839有效毛收入=有效租金收入+其他收入=11579044+30795=11609839元。
B.运营费用的求取
序号内容参数取值计算结果取值说明
D1增值税及附加=EGI×税费率@5.33%617,163增值税为有效租金收入的5%/（1+5%），城建税为增值税的7%，教育费附加及地方教育费附加合计为增值税的5%，合计为有效租金收入的5.33%，则增值税及附加=有效租金收入×税费率=11579044×5.33%=617163元。
D2房产税@12.00%1,323,319房产税为不含税租金收入的12%，即房产税=11579044÷1.05×12%=1323319元。
D3土地使用税0元/m2土地面积.年-房地产出租中土地使用税占运营费用的比例很小，本次计算中忽略该因素的影响。
D4租赁费用=EGR×代理费率@2.08%240,844根据当地房地产中介的一般收费水平，取租赁代理费=有效租金收入×2.08%=11579044×2.08%=240844元。
D5家具、家电折旧@0.00%-不带家具、家电出租，不需考虑。
D6管理费@2.00%231,581管理费用指出租方管理人员工资等，按照市场一般水平取有效租金收入的2%，即=11579044×2%=231581元。
D7修缮费用1,400,000根据修缮计划，每年的专项修缮费用预计为1400000元。
D8房屋保险费=D81×D8227,459房屋保险费=房屋建筑物重置价值*保险费率=18306116*0.15%=27459元。
D81房屋重置价值4,708元/平方米18,306,116根据房屋的结构、层高、设备及装修等状况，估算其建筑物重置单价为4708元/平方米，重置价值=重置单价×估价面积=4708×3888.3=18306116元。
D82保险费率@0.15%/年根据保险行业的收费水平，取保险费率为房屋重置价值的0.15%。
D9其他费用--无其他费用
TOE运营费用=D1+…+Dn3,840,366运营费用=营业税及附加+房产税+土地使用税+租赁代理费+家具、家电折旧+管理费+维修费+房屋保险费+其他费用。
C.净收益的求取
序号内容参数取值计算结果取值说明
NOI净收益=EGI-TOE7,769,473净收益=有效毛收入－运营费用。
D.折现值的求取
序号内容参数取值计算结果取值说明
R报酬率@7.50%报酬率采用“安全利率+风险调整值”模型确定。安全利率取1年期定期存款利率1.5%，风险调整值根据委估宗地当地社会经济发展和类似土地的市场状况，取6%，则土地还原利率=1.5%+6%=7.5%。
R1抵押贷款资本化率@1.50%取一年期存款利率
R2自有资本要求的正常收益率@6.00%
NIR净收益率=NOI/EGI67%
g收益期内年净收益NOI递增率1.5%根据当地同类房地产租赁市场状况，取租金年递增率为1.5%。
PV折现值108,880,988
E.估价结果
P租金收益折现值108,881,000取整至百位。

（4）剩余期限土地使用权在价值时点的价值

第十甫路20号的土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济使用年限，故在收益期结束时需计算剩余期限（8年）土地使用权在价值时点的价值。本次评估方案采用剩余法计算剩余期限土地使用权，具体的计算方法请详见本说明中剩余法测算部分。

剩余期限土地使用权价值=40年期土地市场价值-已使用年期土地市场价值=95,259,061.00×（1-0.9533）=4,448,600.00（元）故，第十甫路20号剩余期限土地使用权在价值时点的价值为4,448,600.00元。

（5）补缴土地出让金

评估对象涉及的土地根据房地产权证（粤房地产权证穗字第0150284675号）显示土地使用权的取得方式是划拨。根据广州市国土资源和规划委员会文件《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字【2018】2号）第（八）已办理权属登记的房屋补缴出让金标准第

2.4不属上述情形的，原划拨用地已办理权属登记的房屋出租经营、企业改制或权属转移等须补办土地出让手续的及自行申请补办土地出让手续的，按国土规划部门依法受理补办出让手续申请时市场评估地价的40%计收出让金。故本次评估对象涉及的房地产评估价值应该扣除需要补缴的出让金。

本次评估对象是房地产，其中土地使用权价值的测算采用了剩余法和基准地价法进行评估。

①剩余法的计算过程

由于本次待估房地产涉及的土地于估价期日已开发建设成一幢总层数为5层的商业饭店，则本次的剩余法为在现状房地产正常交易价格的基准上，扣除建筑物的价值及交易税费，以价格余额来估算估价对象价格的方法，故本次剩余法公式：

土地使用权价值＝房地产价值－建筑物现值－交易税费

剩余法的计算结果如下表：

项目子项目费率数值备注
房地产价值已建成房地产整体价值113,329,600详见收益法计算过程
建筑物现值1、建筑物重置价17,310,700详见重置成本法计算过程
2、成新率58%详见重置成本法计算过程
3、建筑物现值（1*2）10,400,200详见重置成本法计算过程
要扣除土地的相关费取得土地的税费3.10%3.1%购买土地应负担的税费主要包括契税（地价的3%），印花税（地价的0.05%），交易手续费用（地价的0.05%），则合计为3.1%
项目子项目费率数值备注
用销售税费（元）5.33%5.33%销售税费包括增值税、教育费附加、地方教育费附加、城市维护建设税堤围费、土地增值税及销售费用等，销售2016年5月1日前取得的不动产增值税税率为不动产销售额的4.76%（增值税计算公式：1÷（1+5%）×5%），教育费附加为增值税税额的3%，地方教育费附加为增值税税额的2%，城市维护建设税为增值税税额的7%，则销售税费为不动产销售额的5.33%
土地价值95,259,061

土地使用权价值（V）＝房地产价值－建筑物现值－购地税费－土地销售税费

=95,259,100.00（元）（取整至百位）

②基准地价系数法

基准地价系数法就是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对待估宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正，以此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

+Vkf

式中：V =待估宗地价格； Vlb=与待估宗地同类用途同一地段的基准地价； Ki=影响宗地地价的区位状况及实物状况修正系数； K

j

=估价基准日修正系数、土地使用年期、楼层修正系数等修正系数；

Vkf=待估宗地土地开发程度修正值。

A.确定委估宗地的土地级别及基准地价（Psg）

委估宗地位于广州市荔湾区第十甫路20号，用途为商业，该类用地的修正基准为商服用地，对照广州市基准地价体系，宗地所属区域为一级商服用地，委估宗地对应的网格点基准地价为32,609.00元/平方米（土地楼面单价）；商业路线加价为52,711.00元/平方米。

Psg=网格点地价+路线价加价×（标准深度内面积÷总用地面积）=45,054.00（元/平方米）

B.区位状况、实物状况（∑K）

根据以上基准地价区位状况，影响商业用地价格的区位状况和实物状况主要有：

商服繁华状况、交通条件、基础设施状况、环境质量、规划前景、其他区域因素、临街状况、地形地质状况、城市规划限制、宗地面积形状、其他实物状况等等，对委估宗地进行对比、修正，从而得到委估宗地区位与实物状况综合修正系数。由于广州市为网格点基准地价，故本次评估不进行区位状况修正。

根据上表的测算，确定委估宗地宗地区位与实物状况修正系数∑K=0.00%。C.楼层修正系数修正（Ar)根据广州市基准地价修正体系，已建成项目采用楼层修正系数进行修正，修正系数为0.55，故其修正系数取为0.55。

D.使用年期修正（Ay）确定土地使用权年期修正主要考虑不同用途宗地剩余使用年期相对其土地法定最高使用年限的调整值，修正公式如下：

Ay＝[1－1/（1＋r）

m

]/[1－1/（1＋r）

k

]公式中：K

--使用年限修正系数r--本次土地使用权年期修正中的土地还原利率为7.43%m--基准地价设定最高使用年限（商服40年）n--委估宗地剩余使用年限委估宗地土地使用权类型设定为出让，本次评估设定土地使用期的终止日期为2058年8月31日，剩余使用年限为40年，即k=40，则通过上述计算公式测算，委估宗地的使用权年期修正系数为：

Ay＝[1－1/（1＋r）

n

]/[1－1/（1＋r）

m

]＝[1－1/（1＋7.43%）

]/[1－1/（1＋7.43%）

]＝1.00E.估价期日修正（At）本次估价采用的基准地价在2017年1月1日起施行（价格基准日），本次估价期日为2018年9月30日，根据《中国城市地价动态监测》系统公布的数据，当地商业用途用地于估价基准日的地价指数为107，于基准地价基准日的地价指数为100，则期日修正系数=107/100=1.07。故期日修正系数At=1.07。

F.委估宗地地面地价（Pzd)的确定宗地首层楼面地价计算公式如下：

，Pzs＝45,054.00×(1+0.00%)×0.55×1.07=26,514.00（元/平方米）（取整到个位）G.广州市土地用途二级分类用地地价修正评估对象涉及的土地的一级分类用地为商业用地，二级分类用地为餐饮用地，故修正系数为0.9。

土地使用权价值=26,514.00×3,888.30×0.9=92,784,900.00（元）（取整至百位）

③土地使用权评估结论

本次评估中，剩余法与基准地价法得出的评估结果差异较小，两种方法可以相互验证。由于剩余法更能合理地反映评估对象的市场价值，故最终选取剩余法的评估结果作为最终结论。即第十甫路20号房地产的土地使用权价值为95,259,100.00元。

④预计补缴的出让金数额

补缴土地出让金=土地使用权价值×40%

=95,259,100.00×40%=38,103,600.00（元）

（6）装饰装修类艺术品评估价值的确定

评估对象涉及的房屋建筑物内装饰有牌匾、窗花、工艺品等装饰装修类艺术品，本次评估引用了广州市袖云楼艺术品鉴定有限责任公司相关专家对陶陶居十甫路艺术品的财产评估结论，纳入评估范围的装饰装修类艺术品的评估价值为7,204,000.00元。

（7）收益法评估结果

评估结果=按收益期计算的价值+剩余期限土地使用权价值-补缴土地出让金+装饰装修类艺术品价值

=108,881,000.00+4,448,600.00-38,103,600.00+7,204,000.00=82,430,000.00（元）

2、成本法

在房地产成本法评估中，对于建筑物采用重置成本法评估、对于土地使用权采用基准地价修正法评估，然后加总得到房地产的评估价值。即：

BBLqCVV???

公式中：V=待估房地产价值； V

L

=待估房地产土地使用权价值； C

B

=待估房地产建筑物重置全价； qB=待估房地产建筑物成新率。其中：房屋建筑物的重置成本法是以评估基准日开发或建造同类或类似房屋建（构）筑物所需的建筑安装工程费、税费、工程建设其他费用、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的利息及合理利润，得出该等房屋建（构）筑物的重置全价，然后根据该等房屋建（构）筑物的使用及维护情况，相应扣除其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定该等房屋建（构）筑物的评估价值。基准地价系数法就是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对待估宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正，以此估算宗地客观价格的方法。§广州市荔湾区第十甫路20号房地产的成本法评估过程纳入评估范围的房地产位于广州市荔湾区第十甫路20号，第十甫路20号的房地产已经办理登记房地产证，证号为：粤房地产权证穗字第0150284675号，权属人是广州陶陶居食品有限公司。该房地产土地所有权性质为国有土地，土地使用权取得方式为划拨，土地未办有偿使用手续。该建筑物维护保养良好，使用正常。至评估基准日，评估对象处于闲置状态。第十甫路20号的投资性房地产建筑面积为3888.30平方米，总楼层为5层，该建筑物主要为钢筋混凝土结构，小部分为混合结构和木结构，外墙喷涂料，内墙部分为贴墙纸部分贴瓷砖部分喷乳胶漆，室内地面主要是铺了地砖和地毯。天花喷乳胶漆，装有玻璃门、木门，窗户为铝合金窗和部分为满洲窗。水电管线安装；照明系统以射灯和吊灯为主。消防系统完善，消防栓、灭火器、自动喷淋系统和烟感报警系

统；建筑物内装有2部客梯。此外，第十甫路20号的投资性房地产装饰有一批装饰装修类艺术品（包括牌匾、窗花、工艺品等）。评估对象基础稳固，未见明显沉降，结构完好，未见明显的结构缺陷。整体外墙、内墙和楼梯间、门窗维护良好，各项设施保养良好，使用正常。评估对象整体装修装饰部分破损，外墙面墙砖完好，内墙面有部分损坏，室内地面完整性较好，天花板较完好，门窗完整性较好；装饰装修类艺术品保存完好。

（1）本次对广州市荔湾区第十甫路20号的房屋建筑物采用重置成本法进行评估。

计算公式为：房屋建筑物评估值=重置原值×综合成新率

A.重置原值的确定

重置原值=建安工程费+前期工程费+建筑税费+投资利息+开发利润

（A）建安工程费的测算

开发建造成本主要包括以下项目，分别予以测算：

a.建筑工程费

建筑工程费包括基础部分、地上土建部分等建筑工程造价。

b.安装工程费

安装工程费包括一般水电安装工程、电梯工程、中央空调工程、消防工程、其他工程等工程费用。

c.装修工程费

装修工程费包括内、外墙装修，楼地面，门窗，顶棚，其他装修工程等装修工程费。

建筑工程费计算表

编号项目第十甫路20号房地产广州某商业用房
资料来源-----《广州建设工程造价信息》
结构与层数钢筋混凝土结构5层钢筋混凝土结构
建筑面积(㎡)3,888.305,000.00
实例单位造价(元/㎡)-----3,247.00
增值税税率10%
不含税价(元/㎡)2,952.00
价格时点2018/9/302017年12月
造价指数105.00100.00
A1时间修正系数-----1.05
工程所在地区广州市广州市
地区价格指数100100
A2地区价格修正系数-----1.00
工程特征评估对象造价案例
AZ工程特征条件指数=AZ0+∑A[31~36]n100100
A4工程特征修正系数=BZ0/BZn---1.00
修正后建筑工程费（元/平方米）3,100.00

注：不同价格时点造价指数参照中国建设工程造价信息网《广州市建安成本走势图》的相关数据确定。

建安工程费单价测算表

单位：元/平方米

序号项目名称费用金额取费说明
A建筑工程费单价3,100根据《关于发布广州市房屋建筑工程2017年参考造价的通知》（穗建造价（2018）12号）和《2015年广州市房屋建筑工程技术经济指标》（穗建造价（2015）68号调整得出，包含建筑、安装、装饰(普通标准)
B安装工程费单价75B=B1+B2+B3+B4+B5
B1一般水电安装工程-水电齐全，暗管暗线
B2电梯工程-案例的工程造价已包含电梯工程
B3中央空调工程-案例的工程造价已包含中央空调工程
B4消防工程-消防栓、烟雾探测器、应急照明灯等消防设施齐全
B5其他工程80顶楼的亭子和其他内部装修
C装修工程费单价200C=C1+C2+C3+C4+C5
C1内、外墙装修55外墙贴瓷砖；内墙刷乳胶漆
C2楼地面85地砖，地毯
C3门窗35木门、铝合金窗
C4顶棚25部分铝扣板吊顶；部门刷乳胶漆
C5其他装修工程-
D建安工程费单价3,455D=A+B+C

建安工程费=建安工程费单价×建筑面积

=3,455.00（元/平方米）×3,888.30（平方米）=13,434,077.00（元）（B）前期工程费的测算前期工程费包含建设管理费(含监理费)、勘察设计费、场地准备及临时设施费、工程保险费等项目。

序号项目费率金额取费说明
E1建设管理费(含监理费)3.50%121根据财建[2002]394号文件以及当地收费水平，建设管理费（含监理费）取建安工程费用的3.5%，即=3455×3.5%=121元/平方米。
序号项目费率金额取费说明
E2勘察设计费2.00%69根据计价格[2002]10号文件以及当地收费水平当地收费水平，勘察设计费取建安工程费用的2%，即=3455×2%=69元/平方米。
E3场地准备及临时设施费1.00%35根据发改价格[2007]670号文件及当地收费水平，工程监理费取建安工程费用的1%，即=3455×1%=35元/平方米。
E4工程保险费0.30%10根据计价格[2002]1980号文件及当地收费水平，工程招投标代理服务费取建安工程费用的0.3%，即=3455×0.3%=10元/平方米。
E5其他0.50%17根据计委环保总局计价格[2002]125号和计委计价格[1999]1283号文件，环境评价费、项目建议书费及可行性研究费取建安工程费用的0.5%，即=3455×0.5%=17元/平方米。

故，前期工程费=建设管理费(含监理费)+勘察设计费+场地准备及临时设施费+工程保险费+其他=（121.00+69.00+35.00+10.00+17.00）×3,888.30

=979,852.00（元）

（C）建筑税费的测算

根据国家计委、财政部计价格[2001]585号，省物价局、财政厅粤价[2003]160号文件和当地公布的收费标准，城市基础设施建设费及其他税费取建安工程费用的5%，即=3,455.00×5%=173.00（元/平方米）。

故建筑税费=173.00（元/平方米）×3,888.30（平方米）

=672,676.00（元）

（D）投资利息

投资无论是借贷资金还是自有资金都应该计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。

根据被评估房地产状况及区域内类似房地产开发建设历时情况，确定评估对象开发周期约2年。

利息率确定是以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础，再考虑与其相关的手续费、保险费及风险程度。经综合分析测算，最终确定贷款利率为4.75%。

评估时假设建设投资在开发期内均匀投入。则：

投资利息=(建安工程费+前期工程费+建筑税费)×利息率×开发周期/2

=(3,455.00+252.00+173.00)×4.75%×2/2×3,888.30=184×3,888.30

=715,447.00（元）（E）开发利润开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。根据广州市同类建筑物开发利润水平，并结合评估对象特点，确定开发利润水平。项目总建设期为2年，经调查当地房地产开发投资获利水平，取其投资利润率为10%。则：

开发利润=(建安工程费+前期工程费+建筑税费)×利润率

=(3,455.00+252.00+173.00)×10%×3,888.30

=388×3,888.30

=1,508,660.00（元）（F）重置原值的确定重置原值=建安工程费+前期工程费+建筑税费＋投资利息＋开发利润

=(13,434,077.00+979,852.00+672,676.00+715,447.00+1,508,660.00)

=17,310,700.00（元）（取整至百位）B．建筑物成新率的确定首先，根据建筑物的耐用年限、已使用年限计算出建筑物的理论成新率。其次，对建筑物进行现场勘察后，依据建筑物现场勘察评分标准，分别对建筑的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场勘察成新率。最后计算出综合成新率。

（A）理论成新率根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%

=[(50-18)÷50×0.90+15%×0.04+15%×0.06]×100%=0.59×100%=59%注：本次评估中，在用状态下的装修工程和设备安装工程的最低成新率取15%；下同。

（B）勘察成新率在熟悉该建筑物施工资料的基础上，依据现场勘察评分标准，对其结构、装修、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部

分权重，依此确定该建筑物的勘察成新率。经现场勘察，该建筑物基础承载力强、无不均匀沉降，承重构件完好无损，屋面完好无渗漏，内外装修情况一般，部分破算，能正常使用。

表三：勘察成新率计算表

工程项目完损状况说明完损评分权重2分部工程成新率权重2
建筑工程基础一般60%0.2560%0.90
承重构件一般60%0.25
非承重墙一般60%0.15
屋顶一般60%0.20
楼板一般60%0.15
装修工程内、外墙装修部分破损15%0.3015%0.04
楼地面部分破损15%0.20
门窗部分破损15%0.25
顶棚部分破损15%0.25
其他装修工程部分破损15%-
建筑设备工程部分破损15%1.0015%0.06

故，勘察成新率取56%。（C）综合成新率两种方法求得的成新率比较接近，故综合成新率取二种方法的算术平均值，即理论成新率占50%，勘察成新率占50%。综合成新率=勘察成新率×50%+理论成新率×50%

=59%×50%+56%×50%=58%故，综合成新率取58%。C．成本法评估值的确定成本法评估值=重置原值×成新率

=17,310,700.00×58%=10,040,200.00（元）（取整至百位）

（2）土地使用权评估价值的确定

土地使用权价值评估过程详见第十甫路20号房地产收益法计算中披露的土地使用权价值计算过程。

如前述，土地使用权价值= 95,259,100.00（元）

（3）补缴土地出让金

评估对象涉及的土地根据房地产权证（粤房地权证穗字第0150284675号）显示土地使用权的取得方式是划拨。根据广州市国土资源和规划委员会文件《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字【2018】2号）第（八）条的相关规定，“原划拨用地已办理权属登记的房屋出租经营、企业改制或权属转移等须补办土地出让手续的及自行申请补办土地出让手续的，按国土规划部门依法受理补办出让手续申请时市场评估地价的40%计收出让金”。故本次评估对象涉及的土地评估价值应该扣除需要补缴的出让金。补缴土地出让金=土地使用权价值×40%

=95,259,100.00 × 40%=38,103,600.00（元）

（4）装饰装修类艺术品评估价值的确定

评估对象涉及的房屋建筑物内装饰有牌匾、窗花、工艺品等装饰装修类艺术品，本次评估引用了广州市袖云楼艺术品鉴定有限责任公司相关专家对陶陶居十甫路艺术品的财产评估结论，纳入评估范围的装饰装修类艺术品的评估价值为7,204,000.00元。

（5）房地产评估价值的确定

成本法评估结论=10,040,200.00+95,259,100.00-38,103,600.00+7,204,000.00

=74,399,700.00（元）

故，广州市荔湾区第十甫路20号房地产成本法的评估价值为74,399,700.00元。

3.市场法

§广州市荔湾区第十甫路22号及骑楼的房地产评估过程

下面以广州市荔湾区第十甫路22号及骑楼的房地产的测算为例，说明市场法的测算过程。

市场法是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房产进行比较，对类似房产的已知售价作区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正，以此测算评估对象的市场价值。计算公式如下：

00000DDCCBBAAVV?????

其中： V=评估对象市场价值； V

=比较实例房产成交金额；A=评估对象交易情况指数； A

=比较实例房产交易情况指数；B=评估对象评估期日房产价格指数； B

=比较实例房产交易日期房产价格指数；C=待估房产区位状况条件指数； C

=比较实例房产区位状况条件指数；D=待估房产实物状况条件指数； D

=比较实例房产实物状况条件指数。

（1）评估对象概况

①评估对象基本状况

名称广州市荔湾区第十甫路22号及骑楼的房地产
坐落评估对象涉及的房地产位于广州荔湾区第十甫路
区域状况评估对象涉及的房地产位于第十甫路。在第十甫路，附近设有“宝华路”站，有6路、15路、61路、530路公交车途经此站，距离地铁1号线“黄沙”站约500米，交通非常便捷。
面积规模建筑面积为344.25㎡
用途商业
评估对象权属状况根据房地产权证（粤房地权证穗字第0150283931号），权属人是广州陶陶居食品有限公司，房屋所有权取得方式为划拨，房屋用途为商业。房屋建筑结构为钢筋混凝土结构，房屋建筑物面积为344.25m2；土地权属性质为国家所有，土地使用权取得方式为划拨。
其他需要说明的状况无

②土地基本状况

名称广州市荔湾区第十甫路22号及骑楼
土地权属性质国家所有
四至东临湛露直街，西临大同路，南临住宅区，北临第十甫路。
土地形状多边形，较规则
土地使用权取得方式划拨
开发程度宗地红线内外七通及红线内场地平整
土地使用年限无

③建筑物基本状况

名称广州市荔湾区第十甫路22号及骑楼的建筑物
建筑结构及楼层为钢筋混凝土结构，部总楼层为3层。
装饰装修评估对象外墙喷涂料，室内为部分贴墙纸部分贴瓷砖部分贴喷乳胶漆，室内地面铺地砖，天花板材质为喷乳胶漆，装玻璃门，窗户为铝合金窗。
设施设备评估对象涉及的建筑物配置有水电、消防、通讯等设施，设施设备较齐全
维护状况至价值时点，经资产评估师现场勘查，评估对象所在物业建筑结构完好，外墙及共同部分装修维护保养情况良好，室内设施设备维护良好
现状用途出租状态

（2）评估对象市场价值测算

同一区域内类似商铺的市场交易价格因项目的位置、规模、环境、交通条件、配套设备等因素的影响而存在一定的差异。结合评估物所处区位地段、性质及用途等综合情况，调查收集评估对象区域内与其特征相同或相似的用于买卖的客观市场交易价格案例，经调查、分析、筛选，采用市场法对相关因素进行比较修正测算，确定评估对象的市场价值。

①选择交易实例：

经评估人员对待估物业所在区域的房地产市场进行调查，参照交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，分别确定出与待估物业相类似的三个比较交易实例。

名称评估对象实例A实例B实例C
第十甫路22号及骑楼首层商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺
案例来源---安居客中原地产中原地产
地址第十甫路22号第十甫路第十甫路第十甫路
评估对象类型房地产-临街商铺房地产-临街商铺房地产-临街商铺房地产-临街商铺
单价（元/m2）---247,191.00202,597.00217,391.00
面积（m2）98.2389.0077.0023.00
宽深比0.270.50.30.5
是否含增值税不含增值税不含增值税不含增值税不含增值税
付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款

将可比实例与委估对象进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况比较，综合确定可比实例的比准价格。

②比较因素的选择

通过对房地产市场的分析，根据影响广州房地产交易价格的主要因素确定比较因素。结合评估师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、交易方式、区位、实物状况和权益状况等差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：

A.交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

B.交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。

C.交易方式：考虑交易方式的不同房价存在差异而进行交易方式修正。

D.区位状况：主要有商业氛围、进出交通、临路状况/客流量、商铺可视性、停车条件等。

E.实物状况：主要有门面宽度/宽深比（标准深度内）、有效层高、布局/使用率、商铺基础设施、完损程度、面积大小等。

F.权益状况：主要有土地剩余使用年期。

③房地产状况说明

比较因素情况说明表

评估对象 与可比实例 比较因素评估对象实例A实例B实例C
第十甫路22号及骑楼首层商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺
交易（挂牌）价格（元/㎡）待估247,191.00202,597.00217,391.00
交易情况设定为正常报价报价报价
交易日期2018/9/302018年9月2018年10月2018年10月
区位商业氛围位于第十甫路，商业氛位于第十甫路，商位于第十甫路，商位于第十甫路，商
评估对象 与可比实例 比较因素评估对象实例A实例B实例C
第十甫路22号及骑楼首层商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺
状况围好业氛围好业氛围好业氛围好
进出交通位于第十甫路，进出交通较方便位于第十甫路，进出交通较方便位于第十甫路，进出交通较方便位于第十甫路，进出交通较方便
临路状况/客流量位于第十甫路，客流量很大位于第十甫路，客流量很大位于第十甫路，客流量很大位于第十甫路，客流量很大
商铺可视性位于步行街临街商铺，商铺可视性很好位于步行街临街商铺，商铺可视性很好位于步行街临街商铺，商铺可视性很好位于步行街临街商铺，商铺可视性很好
停车条件位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少位于步行街，停车条件较差，附近公共停车位较少
实物状况门面宽度/宽深比（标准深度内）门面宽度较大，宽深比不太合理门面宽度较大，宽深比合理性一般门面宽度较大，宽深比不太合理门面宽度较大，宽深比合理性一般
有效层高有效层高较高有效层高较高有效层高较高有效层高较高
布局/实用率布局合理，实用率高布局较合理，实用率较高布局较合理，实用率较高布局较合理，实用率较高
商铺基础设施位于步行街，商铺基础设施齐备位于步行街，商铺基础设施齐备位于步行街，商铺基础设施齐备位于步行街，商铺基础设施齐备
完损程度楼龄较长，完损程度一般楼龄较长，完损程度一般楼龄较长，完损程度一般楼龄较长，完损程度一般
面积大小面积较大，交易规模较大面积较小，交易规模较小面积较小，交易规模较小面积小，交易规模小
权益状况土地剩余使用年期40.0028.0028.0028.00

④房地产状况指数表编制

根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由评估师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

A.交易情况：评估对象的交易情况为正常，可比实例的交易情况均为报价，以评估对象的成交情况为基准（100%），各可比案例成交情况指数取为105。

B.交易日期：根据各可比实例成交日期的房地产交易价格指数与价值时点的房地产交易价格指数进行对比，可比实例成交价格距价值时点均较近，房地产市场状况较平稳，故交易日期不予修正。

C.交易方式：评估对象与可比实例交易方式均属正常，故不进行交易情况修正。

D.区位状况：

(A)商业氛围：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象商业氛围为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

(B)进出交通：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估

对象进出交通为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

(C)临路状况/客流量：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象临路状况/客流量为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。(D)商铺可视性：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象商铺可视性为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。(E)停车条件：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象停车条件情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。E.实物状况：

(A) 门面宽度/宽深比（标准深度内）：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象门面宽度/宽深比（标准深度内）为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

(B)有效层高：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象有效层高条件为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

(C)布局/实用率：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象空布局/实用率为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

(D)商铺基础设施：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象商铺基础设施情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

(E)完损程度：分为很劣、劣、稍劣、相似、稍优、优、很优七个等级，以评估对象完损程度情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

(F)面积大小：分为很小、小、较小、相似、较大、大、很大七个等级，以评估对象面积大小为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

F.权益状况：

(A)土地剩余使用年期：确定土地使用权年期修正主要考虑不同用途宗地剩余使用年期相对其法定最高使用年限的调整值，修正公式如下：

K＝[1-1/(1+Rd)

n

]/[1-1/(1+Rd)

m]

K：土地年期修正系数；

n：剩余使用年限；

m：单项用途土地法定最高使用年限：商业40年；

Rd：土地还原率[土地还原率采用安全利率加风险调整值的方法确定，一般土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，加上一定的风险因素调整值]，取Rd=7.43%。根据房地产状况说明表中的评估对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：

评估对象 与可比实例 比较因素评估对象实例A实例B实例C
第十甫路22号及骑楼首层商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺
交易（挂牌）价格（元/㎡/月）待估247,191.00202,597.00217,391.00
交易情况修正指数100105105105
交易日期修正指数100100100100
交易方式修正指数100100100100
区位状况修正指数商业氛围100100100100
进出交通100100100100
临路状况/客流量100100100100
商铺可视性100100100100
停车条件100100100100
实物状况修正指数门面宽度/宽深比（标准深度内）100105100105
有效层高100100100100
布局/实用率100979797
商铺基础设施100100100100
完损程度100100100100
面积大小100105105110
权益状况修正指数土地剩余使用年期0.94310.86560.86560.8656

⑤因素修正

在因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数：

可比实例 比较因素实例A实例B实例C
第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺
交易（挂牌）价格（元/㎡/月）247,191.00202,597.00217,391.00
可比实例 比较因素实例A实例B实例C
第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺第十甫路临街商铺
交易情况修正系数100/105100/105100/105
交易日期修正系数100/100100/100100/100
交易方式修正系数100/100100/100100/100
区位状况修正系数商业氛围100/100100/100100/100
进出交通100/100100/100100/100
临路状况/客流量100/100100/100100/100
商铺可视性100/100100/100100/100
停车条件100/100100/100100/100
小计1.001.001.00
实物状况修正系数门面宽度/宽深比（标准深度内）100/105100/100100/105
有效层高100/100100/100100/100
布局/实用率100/97100/97100/97
商铺基础设施100/100100/100100/100
完损程度100/100100/100100/100
面积大小100/105100/105100/110
小计0.930.980.89
土地剩余使用年期0.9431/0.86560.9431/0.86560.9431/0.8656
小计1.091.091.09
总修正系数0.95951.01650.9215
比准价格（元/㎡/月）237,180.00205,940.00200,326.00

⑥评估对象评估单价的确定：

待估对象通过与三个可比实例分别进行比较，得到的比准价格结果相差不大，取三者的算术平均值作为待估房地产的评估单价，即：

（237,180.00+205,940.00+200,326.00）÷3=214,482.00（元/㎡）（取整至个位）

⑦楼层/面积修正

由于待估房地产为3层商业房地产，各层房地产存在楼层差异，需进行楼层修正。

参照广州市商业土地楼层修正系数体系和广州市商业用房租金楼层修正系数体系，结合待估房地产同一供给圈内的同类房地产楼层差异及房地产市场行情确定本次项目的商业房地产楼层修正系数。

综上，楼层修正系数表如下：

楼层价值基数 （元/m?）建筑面积（m?）楼层修正系数评估单价 （元/m?）评估总价（元）
1层214,482.0098.251.00214,482.0021,072,856.50
2层214,482.00123.000.50107,241.0013,190,643.00
3层214,482.00123.000.3575,069.009,233,487.00
评估结果（元）（取整至百位）43,497,000.00

（3）补缴土地出让金

评估对象涉及的土地根据房地产权证（粤房地权证穗字第0150283931号）显示土地使用权的取得方式是划拨。根据广州市国土资源和规划委员会文件《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字【2018】2号）第（八）条的相关规定，“原划拨用地已办理权属登记的房屋出租经营、企业改制或权属转移等须补办土地出让手续的及自行申请补办土地出让手续的，按国土规划部门依法受理补办出让手续申请时市场评估地价的40%计收出让金”。故本次评估对象涉及的房地产评估价值应该扣除需要补缴的出让金。

采用市场法求得房地产市场价格后，采用基准地价法和剩余法计算土地使用权价值，并最终选取剩余法计算结果作为土地使用权评估结果，进而计算需要补缴的土地出让金，具体计算过程参见收益法的第（5）点。

补缴土地出让金=土地使用权价值×40%

=39,027,900.00×40%=15,611,200.00（元）

（4）土地增值税及处置费用的确定

当采用市场比较法对第十甫路22号及骑楼房地产进行评估时，评估的前提假设是资产变现，而该房地产通过变现实现其价值的过程中，预计会产生变现费用及相关交易税费、土地增值税。故，从资产对企业价值贡献的角度来说，其合理市场价值应当是房地产交易价格扣除其变现过程中将产生的变现费用和相关交易税费、土地增值税后的净额。

①土地增值税

项目行次第十甫路22号及骑楼取费说明
一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4143,497,0001＝2＋3+4
其货币收入243,497,000按市场价值（不含增值税收入、未扣处置费用前）填列
中实物收入30忽略不计
其他收入40忽略不计
二、扣除项目金额合计（1）5=6+7+10+15516,903,8325=6+7+10+15
（1）提供评估价格1.取得土地使用权所支付的金额615,714,600按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写
2.旧房及建筑物的评估价格7＝8×97898,500按重置成本法评估
其中旧房及建筑物的重置成本价81,497,500按重置成本法评估
成新度折扣率960%按重置成本法评估
3.评估费用108,000评估机构评估服务费
4.与转让房地产有关的税金等15＝16＋17＋18＋1915282,73215＝16＋17＋18＋19
其中营业税160无
城市维护建设税17152,2407%税率，（1-11）×5%×7%
印花税1821,749万分之五，1×0.05%
教育费附加19108,743教育费附加3%、地方教育费附加2%，（1-11）×5%
三、增值额20＝1－52026,593,16820=1-5
四、增值额与扣除项目金额之比（％）21＝20÷521157%21=20÷5
五、适用税率（核定征收率）（％）2250%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%
六、速算扣除系数（％）2315%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，速算扣除系数为15%
七、应缴土地增值税税额24＝20×22－5×232410,761,00924=20×22-5×23
八、减免税额（减免性质代码：）250
九、已缴土地增值税税额260
十、应补（退）土地增值税税额27=24-25-262710,761,00927=24-25-26

②处置费用

根据产权交易所对物权、债券交易业务收费标准，一般按成交价5%的标准向交易双方收取产权交易服务费。

③税金附加

税金附加包括城建税、教育费附加、地方教育费附加。税金附加=（43,497,000.00×5.00%）×（5%+7%）=260,982.00（元）处置费用=43,497,000.00×5%=2,174,850.00（元）

（5）市场法评估结论

市场法评估结论=交易价格-变现费用及税金-补缴出让金

=43,497,000.00-13,196,841.00-15,714,600.00=14,585,600.00元（取整至百位）

（6）收益法评估结论

22号及骑楼的房地产的收益法评估结论=6,018,400.00（元），计算过程参见本说明第十甫路20号房地产的收益法计算过程。

本次评估中，22号及骑楼的房地产采用市场法评估结果作为评估结论。

(四)评估结果及分析

1．评估结果见下表：

金额单位：元

科目 名称账面价值评估价值评估结论增值额增值率%
原值净值成本法市场法收益法
房屋建筑物1,088,647.9554,431.4674,399,700.0014,585,600.0088,448,400.0097,015,600.0096,961,168.54178,134.43
其中：十甫路20号986,329.2149,315.5274,399,700.00-82,430,000.0082,430,000.0082,380,684.48167,048.19
十甫路22号及骑楼102,318.745,115.94-14,585,600.006,018,400.0014,585,600.0014,580,484.06285,001.08
土地使用权1,353,000.001,353,000.00-----1,353,000.00-100.00
合计2,441,647.951,407,431.4674,399,700.0014,585,600.0088,448,400.0097,015,600.0095,608,168.546,793.10

2．房地产评估结果与账面价值比较变动情况及原因

投资性房地产评估值增值95,608,168.54元，增值率6,793.10%。原因主要如下：

本次采用房地合一的方法进行评估，纳入评估范围的房地产原入账的价值较低，本次项目采用市场法和收益法对投资性房地产进行评估，而近年来广州市房地产市场价格上涨速度较快，故评估结论相较于账面价值增值。

五、其他无形资产评估技术说明

企业的无形资产主要为用友软件、陶陶居商标、蜂巢蛋卷专利等，共6项。账面值为584,955.39元。评估人员核查了企业的相关购买合同和原始凭证，通过计算重置

原值作为其评估值。

1.软件及专利的评估

企业的其他无形资产属于软件及专利技术的包括用友软件U8ERP系统软件、蜂巢蛋卷专利、植物蛋白饮料配方。典型案例：

案例一：

①无形资产概况

软件名称：用友软件U8ERP系统软件

启用日期：2015年

原始入账价值：271,112.17元

账面价值：189,778.52元

②重置原值的确定

经市场询价，在评估基准日用友软件U8ERP系统软件的市场价为263,200.00元(不含税价)。

③功能性贬值

经评估人员核实与分析，被评估软件的功能性贬值由以下因素判断：

功能性贬值因素标准分实得分
软件性能是否稳定？1513
软件框架是否更新？1513
软件编程语言是否变更？1513
功能模块相比市场同类软件是否齐全？1512
软件所需的硬件设备成本是否降低？1513
软件运营维护难度是否降低？1513
软件开发人员工资是否降低？108
合计10085
功能性贬值率15

被评估软件的功能性贬值为15%。

④成新率的确定

软件不存在实体性损耗，故此，不考虑成新率。

⑤评估值的确定

评估值=重置原值×（1-功能性贬值率）

=263,200.00×85%=223,700.00元（已取整）

2.商标价值的评估

（1）“陶陶居”商标

陶陶居注册商标情况表

序号品牌名称注册商标（图形）注册时间注册 类别核定服务项目注册证号商标有效期状态注册地
1陶陶居1994-11-2130类面包、糕点、月饼7161742024-11-20注册-转让-变更-续展-转让中国
2陶陶居1997-5-1430类糕点、月饼、面包、代乳制品10058032027-5-13注册-转让-变更-续展-转让中国
3陶陶居2011-4-2143类会议室出租55039942021-4-20注册-变更-转让中国
4陶陶居2013-3-729类肉；鱼制食品；肉罐头；以果蔬为主的零食小吃；蛋；豆奶；牛奶；果冻；加工过的瓜子；豆腐制品90712162023-3-6注册-转让-变更中国
5陶陶居2018-4-1729类干食用菌、冬菇、天然或人造的香肠肠衣、食用海藻提取物30308656正在申请中国
6陶陶居2019-1-2529类牛肉清汤；肉汤；火腿；食用燕窝；鱼（非活）；龙虾（非活）；贝壳类动物（非活）；虾（非活）；海参（非活）；鱼翅；鱼肚；鱿鱼（非活）；海蜇皮；干贝；干桂圆；果皮；干枣；汤；制汤剂；莲子；发菜；木耳；食用油。36157021正在申请中国
7陶陶居2014-3-2143类备办宴席；住所；自助餐厅；饭店；茶馆；餐馆；快餐馆；流动饮食供应；饮水机出租；烹饪设备出租116300242024-3-20注册-转让中国
8陶陶居2014-3-2130类可可饮料；巧克力饮料；咖啡；糖；食品用蜜糖；冰糖燕窝；蛋糕；馅饼；曲奇饼干；年糕；元宵；花卷；方便米饭；包子；盒饭；馒头；饺子；人食用小麦胚芽；糕点用粉；冻酸奶；番茄酱；豆酱；调味品；饼干；粽子；豆沙；莲茸；甜食116299342024-3-20注册-变更-转让中国
9陶陶居2017-11.1432类豆类饮料,姜汁饮料,奶茶(非奶为主),酸梅汤,果汁,植物饮料,无酒精果汁饮料,杏仁乳(饮料),啤酒,饮料制作配料116299852027-11-13申请-转让中国
10陶陶居2015-12-2130类咖啡,巧克力饮料,可可饮料,糖,甜食,糕点,馅饼（点心）,蛋糕,月饼,面包,饼干,人食用小麦胚芽,馒头,元宵,莲茸,饺子,花卷,方便米饭,包子,盒饭,豆沙,年糕,粽子,蛋糕粉,冻酸奶（冰冻甜点）,调味品,豆酱（调味品）143314572025-12-20申请-转让中国
11陶陶居2017-8-2130类茶饮料,果冻（糖果）,软糖（糖果）,以谷物为主的零食小吃,谷类制品,面条,豆粉,酱油146750572027-8-20申请-转让中国
序号品牌名称注册商标（图形）注册时间注册 类别核定服务项目注册证号商标有效期状态注册地
12陶陶居2015-6-2131类谷（谷类）,燕麦,芝麻,贝壳类动物（活的）,活动物,活鱼,坚果（水果）,新鲜水果,新鲜蔬菜,新鲜蘑菇,人或动物食用海藻,酿酒麦芽146708672025-6-20申请-转让中国
13陶陶居2015-6-1443类备办宴席,住所代理（旅馆、供膳寄宿处）,自助餐厅,饭店,茶馆,流动饮食供应,餐馆,快餐馆,会议室出租,烹饪设备出租143315182025-6-13申请-转让中国
14陶陶居2017-10-730类茶,茶饮料,果冻（糖果）,软糖（糖果）,蜂蜜,以谷物为主的零食小吃,谷类制品,面条,豆粉,酱油146735772027-10-06申请-转让中国
15陶陶居2015-6-2131类芝麻,谷（谷类）,燕麦,活动物,活鱼,贝壳类动物（活的）,坚果（水果）,新鲜水果,新鲜蔬菜,新鲜蘑菇,人或动物食用海藻,酿酒麦芽146708952025-6-20申请-转让中国
16陶陶居2013-4-230类曲奇饼干；蛋糕；面包；馅饼；糕点；月饼；春卷；年糕；粽子；元宵；馒头；花卷；莲茸；饺子；包子TMA8473412028-4-2注册-转让加拿大
17陶陶居2013-8-2030类糕点、面包、月饼美国国际注册号G1110293 基础注册号10058032022-1-15注册-申请转让-变更比荷卢、英国、美国、澳大利亚

“陶陶居”商标，是广州饮食业中的老字号之一，1993年被国内贸易部授予“中华老字号”称号。目前“陶陶居”商标作为商品标记由被评估单位使用在月饼、年货、粽子、休闲食品、传统手信等一系列食品上；并普通许可给广州食尚国味饮食管理有限公司在餐馆范围内使用，根据双方签订的商标使用许可合同，目前许可使用费率为

0.5%，2020年8月20日起将上调至1%，许可期限自2015年8月19日起至2024年3月20日止；同时，根据陶陶居提供的《陶陶居第十甫路项目整体招商方案》，“陶陶居”注册商标及陶陶居酒家“中华老字号”品牌将普通许可陶陶居第十甫老店的承租方在餐馆范围内使用，许可使用费支付标准为1.5%。

（2）“陶陶记”商标

序号品牌名称注册商标 （图形）注册时间注册 类别核定服务项目注册证号商标有效期状态注册地
1陶陶记2016-12-729类鱼肉干；奶茶(以奶为主)；食用果冻；加工过的坚果；134892552026-12-6申请-变更中国
2陶陶记2015-8-2830类饼干,燕麦食品,以谷物为主的零食小吃,调味酱,糕点138757212025-8-27申请-变更-转让中国
3陶陶记2017-8-1643类备办宴席；住所代理（旅馆、供膳寄宿处）；自助餐厅；饭店；茶馆；流动饮食供应；餐馆；快餐馆；出租椅子、桌子、桌布和玻璃器皿；烹饪设备出租；259021312028-8-13申请中国

目前，陶陶居将第29类“陶陶记”商标以及第30类“陶陶记”商标普通许可给

广州市陶陶记餐饮管理有限公司在两类商标核定使用范围内使用。普通许可使用费率

0.5%。

商标的价值是使用该商标的商品质量、性能、服务等效用因素的综合显示，甚至是效用性能比的标志。本次评估依据搜集的资料分析，因国内尚无类似商标充分交易的案例，同类商标价格获得的难度较大，因而不能采用市场法；又由于商标形成的直接成本（含广告支出）往往与其价值没有直接的对应关系，即商标投入产出的弱对应性，因此成本法一般不被采用。因此，本次评估选用收益法，对注册商标“陶陶居”商标、“陶陶记”商标的专用权价值进行评估。

本次评估采用收益法评估“陶陶居”商标、“陶陶记”商标的专用权，具体采用销售收入分成法，根据销售收入与销售收入分成率测算无形资产的收益，即从在一定的规模条件下的商标产品能够为公司带来的收入入手，计算未来可能取得的收益，再乘以一定的销售收入分成率，确定商标专用权能够为资产拥有方带来的利益，得出该商标专用权在一定的经营规模下于评估基准日的公允价值。基本计算公式为：

评估值=未来收益期内各期的收益额现值之和

式中：

P—商标评估值

Ft—未来第t年的分成基数（税后销售收入）

n—收益年限

t—未来第t年

α—销售收入分成率

以“陶陶居”注册商标专有权评估为例：

1．企业自营部分销售收入预测根据陶陶居提供的财务相关资料显示，陶陶居主营业务收入主要包括休闲食品、传统手信、月饼、糯米酒、大米、年货、粽子、其他食品等品类的销售收入。其中，其他食品包括面包、蛋糕，蜂蜜，定制礼盒、饭盒等产品。历史收入情况如下：

产品名称年度/项目历史年度
2013年度2014年度2015年度2016年度2017年度2018年1至9月
休闲食品销售量（盒）62,117.58222,210.00133,981.72269,489.00410,207.001,997,916.00
销售单价18.6519.4413.206.117.122.89
销售收入(元)1,158,492.834,319,683.361,768,652.061,646,801.642,921,280.625,774,115.24
传统手信销售量（盒）160,991.72292,591.14449,300.88756,626.20
销售单价18.0812.5714.3410.73
销售收入(元)2,910,155.603,677,870.676,442,974.568,117,875.02
月饼销售量（盒）597,998.67475,940.00417,939.00413,155.00652,104.00442,198.00
销售单价59.2058.3071.2564.2063.1378.74
销售收入(元)35,401,521.2727,745,840.3029,777,160.0826,523,319.8641,166,795.5534,819,189.21
糯米酒销售量（盒）207,000.004,517,928.00
销售单价8.553.30
销售收入(元)---1,769,230.7614,922,239.61
大米销售量（袋）211,653.11108,135.0028,328.00
销售单价5.0913.59168.58
销售收入(元)---1,077,202.231,469,083.004,775,427.02
年货销售量（盒）7,666.0061,077.007,939.004,599.0010,020.0019,791.00
销售单价36.1837.9519.1020.6036.4561.51
销售收入(元)277,373.102,317,935.36151,646.2194,753.86365,245.351,217,433.26
粽子销售量（盒）54,150.0072,331.0085,102.00198,288.00159,189.00206,707.00
销售单价8.4716.6820.4617.6421.0422.09
销售收入(元)458,562.831,206,620.631,741,127.383,498,405.603,349,393.894,565,555.09
腊味销售量（盒）314.00
销售单价33.22
销售收入(元)10,431.01
其他食品销售量（盒）614,115.062,477,894.101,408,365.12260,630.00383,573.00243,164.50
销售单价6.383.463.203.843.174.34
销售收入(元)3,918,054.078,573,513.604,506,768.381,000,822.581,215,926.921,054,684.25
合计41,214,004.1044,163,593.2540,855,509.7139,288,407.2071,852,939.5060,334,710.10

从陶陶居历年的收入发展情况来看，企业各品类的收入均有明显增长，且增长主要源于销售量的增长，其中2017年及2018年1-9月的涨幅较大，其原因是近两年改变了经营模式，通过委托加工及渠道包销的方式销售各品类食品，初步构建了一个从线上到线下立体的渠道体系，涵盖了线上各大电商平台，线下各大商超、批发市场、各地区分销渠道、团购渠道等。2017合作客户232家，有力支撑了陶陶居食品的销售。同时聘请专业的品牌设计公司重新进行了品牌规划、设计了新的品牌风格、开发了一系列新的产品包装；持续通过各传播渠道，特别是在互联网上宣传陶

陶居品牌和陶陶居产品，以此提高了“陶陶居”品牌的知名度，从而大幅增加了产品销售量。评估人员根据陶陶居的业务规划，对主营业务收入预测考虑如下：

对于各品类的销售单价，均在2018年的销售单价基础上考虑了CPI的增长。对于月饼的销售，陶陶居目前的销售渠道主要为与食尚国味合作开设的餐饮门店销售、以及大型商超、电商销售；预计2019年起将增加第十甫路老店的销售渠道。同时，根据中商产业研究院整理的中国月饼市场消费数据，预计未来各渠道销售量增速约为8%。

对于休闲食品、传统手信、大米、年货（盆菜）等被评估单位近年推出的新式品类，考虑目前仍在市场推广阶段，预计2019-2020年仍将保持近三年销售量的增长态势，并于2021年占领市场后增速回落至行业水平。

对于粽子、其他食品，由于被评估单位基本已占领市场，预计未来销售量的增速与行业水平相近。

而腊味产品为陶陶居2018年度下半年的新产品，预计未来年度的月度销售量与2018年销售量差异不大。

具体预测如下：

产品名称年度/项目预测年度
2018年10至12月2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度2024年度2025年度
休闲食品销售量839,400.004,256,000.005,532,800.006,362,700.006,999,000.007,558,900.008,163,600.008,816,700.00
销售单价2.182.732.782.842.902.963.023.08
销售收入(元)1,828,700.0011,618,900.0015,381,200.0018,070,100.0020,297,100.0022,374,300.0024,654,100.0027,155,400.00
传统手信销售量168,000.001,386,900.001,803,000.002,073,500.002,280,900.002,463,400.002,660,500.002,873,300.00
产品名称年度/项目预测年度
2018年10至12月2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度2024年度2025年度
销售单价10.6010.9211.1411.3611.5911.8212.0612.30
销售收入(元)1,781,400.0015,144,900.0020,085,400.0023,555,000.0026,435,600.0029,117,400.0032,085,600.0035,341,600.00
月饼销售量189,729.00843,700.00922,000.001,007,900.001,100,700.001,202,200.001,313,300.001,434,600.00
销售单价60.3974.6976.1877.7079.2580.8482.4684.11
销售收入(元)11,456,936.9563,016,000.0070,238,000.0078,313,800.0087,230,500.0097,185,800.00108,294,700.00120,664,200.00
大米销售量7,500.0053,700.0069,800.0080,300.0088,300.0095,400.00103,000.00111,200.00
销售单价85.77154.27157.36160.51163.72166.99170.33173.74
销售收入(元)643,300.008,284,300.0010,983,700.0012,889,000.0014,456,500.0015,930,800.0017,544,000.0019,319,900.00
年货销售量5,200.0029,700.0038,600.0044,400.0048,800.0052,700.0056,900.0061,500.00
销售单价63.0863.0864.3464.3465.6365.6366.9466.94
销售收入(元)328,000.001,873,500.002,483,500.002,856,700.003,202,700.003,458,700.003,808,900.004,116,800.00
粽子销售量2,280.00268,700.00309,000.00333,700.00367,100.00396,500.00428,200.00462,500.00
销售单价47.7322.8123.2723.7424.2124.6925.1825.68
销售收入(元)108,828.156,129,000.007,190,400.007,922,000.008,887,500.009,789,600.0010,782,100.0011,877,000.00
腊味销售量600.004,100.005,300.006,100.006,600.007,100.007,700.008,300.00
销售单价30.0931.8432.4833.1333.7934.4735.1635.86
销售收入(元)18,100.00130,500.00172,100.00202,100.00223,000.00244,700.00270,700.00297,600.00
其他食品销售量57,400.00324,600.00350,600.00378,600.00408,900.00441,600.00476,900.00515,100.00
销售单价4.494.454.544.634.724.814.915.01
销售收入(元)257,500.001,444,500.001,591,700.001,752,900.001,930,000.002,124,100.002,341,600.002,580,700.00
合计16,422,765.10107,641,600.00128,126,000.00145,561,600.00162,662,900.00180,225,400.00199,781,700.00221,353,200.00

2．陶陶居自营部分收入分成率评估人员通过陶陶居商标历年使用情况、发展前景以及市场同类商标许可授权情况等进行综合分析，认为“陶陶居”注册商标经过公司多年的努力，目前达到最佳使用状态，根据《陶陶居第十甫路项目整体招商方案》确定的许可使用费支付标准为1.5%，可以视同为陶陶居商标对销售收入的贡献程度。因此，陶陶居自营部分收入分成率确定为1.5%。

从而计算出因陶陶居自营部分的商标收益如下：

项目2018年10至12月2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度2024年度2025年度
陶陶居自营部分收入（元）16,422,765.10107,641,600.00128,126,000.00145,561,600.00162,662,900.00180,225,400.00199,781,700.00221,353,200.00
陶陶居自营部分收入提成率1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%
陶陶居自营部分商标收益246,300.001,614,600.001,921,900.002,183,400.002,439,900.002,703,400.002,996,700.003,320,300.00

3．第十甫路老店商标使用费

评估人员根据陶陶居提供的第十甫路老店历年营业额及未来餐厅布局规划等数据，对老店未来营业额的预测考虑如下：

服务名称年度/项目预测年度
2018年10至12月2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度
餐饮消费人均消费（元/人）71.0072.0073.0074.0075.00
座位数（个）1,733.001,733.001,733.001,733.001,733.001,733.00
座位流转率（%）150.00150.00150.00150.00150.00
年收入（元）-66,443,200.0067,379,000.0068,314,900.0069,250,700.0070,186,500.00

同时，按照陶陶居提供的《陶陶居第十甫路项目整体招商方案》，确定许可使用费支付标准为1.5%。

4．食尚国味商标使用费

被评估单位提供的从合作方食尚国味获取的食尚国味陶陶居门店历年营业额如下：

项目2015年度2016年度2017年度2018年1至9月
门店数1.003.007.0010.00
门店经营收入（元）4,994,150.0022,622,216.6173,144,063.87103,208,005.23

另外，截止评估报告日，已有13家食尚国味陶陶居门店开业。

评估人员根据食尚国味陶陶居门店历年营业额及未来门店增设规划等数据，对食尚国味陶陶居门店未来营业额进行了预测。具体数据如下：

项目2018年10至12月2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度2024年度2025年度
门店数13.0014.0015.0016.0017.0018.0019.0020.00
门店经营收入（元）49,362,075.49240,069,000.00279,758,400.00324,546,000.00374,838,600.00431,245,200.00494,638,800.00565,690,200.00

同时根据授权许可合同，确定目前的许可费率为0.5%，2020年8月20日上调至1%，并于商标合同使用期限届满日（2024年3月20日）起，许可费率调整为市场公允费率1.5%。具体的商标使用费预测情况如下：

项目2018年10至12月2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度2024年度2025年度
业务收入（元）49,362,075.49240,069,000.00279,758,400.00324,546,000.00374,838,600.00431,245,200.00494,638,800.00565,690,200.00
授权费率0.5%0.5%0.7%1.0%1.0%1.0%1.4%1.5%
实收品牌费232,800.001,132,400.001,759,500.003,061,800.003,536,200.004,068,400.006,416,300.008,005,100.00

5．资本化率

资本化率即折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。本次评估采用风险报酬率累加法确定折现率，公式为：

折现率=无风险利率+行业风险报酬率+特定风险报酬率+商标使用风险报酬率A) 无风险报酬率的选取评估人员参考“中国债券信息网”（www.chinabond.com.cn）发布的评估基准日近期“固定利率国债收益率曲线”，选取与委估权益收益年限相近的50年国债收益率

4.1789%作为无风险报酬率。

B) 行业风险报酬率的选取市场风险溢价（MRP)，是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险收益率的回报率。由于我国证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场，历史数据较短、市场波动幅度很大，存在较多非理性因素，并且存在大量非流通股，再加上我国对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，因此，直接采用我国证券市场历史数据得出的股权风险溢价有一定的局限性。而以美国证券市场为代表的成熟证券市场，由于有较长的历史数据，且市场有效性较强，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到。国际上对新兴市场的风险溢价通常采用成熟市场的风险溢价进行调整确定（以美国金融学家AswathDamodaran为代表的观点），公式如下：

市场风险溢价=成熟股票市场的长期平均风险溢价+国家补偿额=成熟股票市场的长期平均风险溢价+国家违约补偿额×(σ股票/σ国债)式中：成熟股票市场的风险溢价，AswathDamodaran采用1928年至今美国股票市场标准普尔500指数和国债收益率数据，计算得到成熟股票市场的长期平均风险溢价6.38%；

国家违约补偿额：根据国家债务评级机构Moody’sInvestorsService对中国的债务评级为A1，转换为国家违约补偿额为0.72%；

σ股票/σ国债：以全球平均的股票市场相对于债券的收益率标准差的平均值1.12来计算，则：

中国的市场风险溢价（MRP)=6.38%+0.72%×1.12=7.19%。

因此本次评估根据上述测算思路和公式计算确定市场风险溢价（MRP)为7.19%。

C)行业β系数

β系数可以反映单个公司的风险收益率相对于整体市场组合平均风险收益率的总

体波动性。β=1，表示该单个公司的风险收益率与市场组合平均风险收益率呈同比例变化，其风险情况与市场投资组合的风险情况一致;

β>1，说明该单个公司的风险收益率高于市场组合平均风险收益率，则该单项资产的风险大于整个市场投资组合的风险;β<1，说明该单个公司的风险收益率小于市场组合平均风险收益率，则该单项资产的风险程度小于整个市场投资组合的风险。根据WIND资讯的相关统计数据，本次选取了与被评估单位所在食品行业的上市公司的β系数进行算术平均并作适当调整以后，得出适用于企业的β系数1.06。D) 行业风险报酬率的确定Rr=7.19%×1.06/(1-25%)=10.14%E) 商标特定风险报酬率商标特定风险报酬率是通过分析委估商标在所在行业的地位、经营风险、财务风险等企业的个别风险因素后综合确定，考虑到委估商标主要使用于食品销售业务，并商标使用人采用委托加工的方式，受销售渠道及加工厂的影响较大，委估商标特定风险报酬率取3%。F) 商标折现率的确定R=4.1789%+10.14%+3%=17.32%即，商标投资回报率为17.32%。6．预期收益年限根据国内的法律法规，注册商标的有效期为十年，但在注册商标有效期满，需要继续使用的，可申请续展，且对续展次数并无限定。考虑“陶陶居”商标为中华老字号，知名度高，未来不再使用的可能性很低，因此评估人员设定委估权益存在预期收益的终止时点tn=∞。

根据前文对预期收益的预测与资本化率的估计分析，计算出“陶陶居”注册商标于评估基准日的市场价值评估值为51,259,400.00元。具体计算过程如下表：

项目预测年期
2018年10至12月2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度2024年度2025年度稳定增长年度
陶陶居自营部分收入（元）16,422,765.10107,641,600.00128,126,000.00145,561,600.00162,662,900.00180,225,400.00199,781,700.00221,353,200.00221,353,200.00
陶陶居自营部分收入提成率1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%
陶陶居自营部分商标收益246,300.001,614,600.001,921,900.002,183,400.002,439,900.002,703,400.002,996,700.003,320,300.003,320,300.00
老店商标使用费-940,200.00953,500.00966,700.00980,000.00993,200.00993,200.00993,200.00993,200.00
食尚国味商标使用费232,800.001,132,400.001,759,500.003,061,800.003,536,200.004,068,400.006,416,300.008,005,100.008,005,100.00
陶陶居商标收益479,100.003,687,200.004,634,900.006,211,900.006,956,100.007,765,000.0010,406,200.0012,318,600.0012,318,600.00
折现率17%17%17%17%17%17%17%17%17%
陶陶居商标收益现值469,630.453,270,974.403,504,785.314,003,926.603,821,800.993,636,506.034,154,087.324,191,653.8124,206,012.06
陶陶居商标评估值51,259,400.00

采用相同的评估方法，计算得出“陶陶记”注册商标于评估基准日的市场价值评估值为315,100.00元。

六、递延所得税资产评估技术说明

企业的递延所得税资产账面值196,655.74元，主要为企业计提存货跌价准备、应收款项坏账准备所形成的递延所得税资产。递延所得税资产产生于可抵扣暂时性差异。资产、负债的账面价值与其计税基础不同产生可抵扣暂时性差异的，在估计未来期间能够取得足够的应纳税所得额用以利用该可抵扣暂时性差异时，应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产，本次评估根据评估预计风险损失计算评估值。

递延所得税资产评估值为49,803.99元。

七、负债评估技术说明

(一)评估范围

评估范围为企业评估申报的各项流动负债，流动负债包括应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费。上述负债在评估基准日账面值如下所示：

金额单位：人民币元

负债账面值
应付账款26,003,439.48
预收款项4,015,979.77
应付职工薪酬227,403.15
应交税费2,224,517.08
其他应付款8,912,208.96
负债合计41,383,548.44

(二)评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段

对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表。

第二阶段：现场调查阶段

1．根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；

2．由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；

3．对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。

第三阶段：评定估算阶段

1．将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；

2．对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；

3．提交负债的评估技术说明。

(三)评估方法

1．应付账款

应付账款账面值26,003,439.48元，主要核算企业因原材料、商品而应付给供应单位的款项。

评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、商品等，均根据有关凭证(发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值)记入本科目，未发现漏记应付账款。由于企业存在应付账款和预付账款同名挂账的情况，故以对冲后核实无误的账面值确认评估值。应付账款评估值25,994,189.48元。

2．预收账款

预收账款账面值4,015,979.77元，主要核算企业因销售为成品等而预收往来单位的款项、预收合作保证金等。

评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

预收账款在经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值，预收账款评估值4,015,979.77元。

3．应付职工薪酬

应付职工薪酬账面值227,403.15元，主要核算企业应付给职工的各项工资酬劳，包括在工资总额内的各种工资，工会经费等。

评估人员通过查阅相关凭证后，以核实后的账面值确认评估值，应付职工薪酬评估值227,403.15元。

4．应交税费

应交税金账面值2,224,517.08元，主要为企业应交纳的各种税金，如增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、印花税、企业所得税等。

评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。评估值以核实后的账面值确认，应交税金账面值2,224,517.08元。

5．其他应付款

其他应付款账面值为8,912,208.96元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，收取合作方的押金及保证金等。

评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后的账面值确认评估值。由于企业其他应收款存在贷方余额，在其他应付款中评估，故其他应付款评估值为8,962,408.96元。

第六部分 市场法技术说明

一、市场法的应用前提及选择理由和依据

(一)市场法的定义及应用前提

市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

使用市场法的基本前提：

（1） 存在一个活跃的公开市场；

（2） 公开市场上存在可比的参考企业等权益性资产及其交易活动。

市场法中常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

(二)上市公司比较法

上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

采用上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些指标如市净率(P/B)、市盈率(P/E)等与可比上市公司进行比较，通过对估值对象与可比上市公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来得到估值对象的市净率(P/B)、市盈率(P/E)，据此计算目标公司股权价值。

(三)交易案例比较法

交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

采用交易案例比较法和上市公司比较法相似，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些公共指标如市净率(P/B)、市盈率(P/E)等与可比公司进行比较，通过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来得到估值对象的市净率(P/B)、市盈率(P/E)，据此计算目标公司股权价值。

(四)市场法模型的选择

由于所选可比公司的指标数据的公开性，使得上市公司比较法具有较好的操作性，其使用的基本条件是：需要有一个较为活跃的资本、证券市场；可比公司及其与

估值目标可比较的指标、参数等资料可以充分获取。国内食品制造公司监管严格，信息披露充分，目前A股有19家食品制造综合类上市公司，存在较多的可比上市公司，可以充分可靠的获取可比公司的经营和财务数据，故本次选择采用上市公司比较法。

国内食品制造行业交易案例有限，与交易案例相关联的、影响交易价格的某些特定的条件无法通过公开渠道获知，无法对相关的折价或溢价做出分析，因此交易案例比较法实际运用操作难度较大，测算结果精确度不能保证，故本次选择采用上市公司比较法。

二、市场法的评估思路

此次评估采用的上市公司比较法，基本评估思路如下：

1. 分析被评估企业的基本状况。主要包括企业类型、成立时间、注册地、业务结构及市场分布、经营模式、规模、所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等。

2. 确定可比上市公司。主要结合业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等进行比较筛选。

3. 分析、比较被评估企业和可比企业的主要财务指标。主要包括盈利能力、资产规模、经营能力、风险管理能力、创新能力等。

4. 对可比企业选择适当的价值比率，并采用适当的方法对其进行修正、调整，进而估算出被评估企业的价值比率。

5. 根据被评估企业的价值比率，在考虑缺乏市场流通性折扣、控制权溢价的基础上，最终确定被评估企业的股权价值。

市场法常用的价值比率有市盈率（P/E）、市净率（P/B）、市销率（P/S）和企业倍数（EV/EBITDA）等，本次评估的被评估单位广州陶陶居食品有限公司（以下简称“陶陶居”）属于食品综合行业，其收入体量可以体现销售规模及市场份额的影响，但由于市销率（P/S）无法反映销售成本上的差异，具有一定的局限性，因此本次评估不适宜采用市销率（P/S）；同时食品综合行业公司也属于轻资产类公司，折旧摊销等非付现成本比例较小，也不适宜采用企业倍数（EV/EBITDA）与市净率（P/B）。相对而言，采用市盈率（P/E）指标易于获得且容易计算，因此本次价值比率选用市盈率（P/E）。

评估公式为：

其中：P－被评估单位企业价值PEi－第i家可比标的公司的价值比率；Ai－第i家可比标的公司预期增长率修正系数；Bi－第i家可比标的公司营运状况修正系数；Ci－第i家可比标的公司其他因素修正系数；E－被评估单位的预期首年净利润I－溢余性资产H－非经营性资产和负债

三、宏观及行业分析

（一）宏观经济因素

2018年，面对异常复杂严峻的国内外环境，各地区各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，坚定践行新发展理念，主动对标对表高质量发展要求，攻坚克难，扎实工作，国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，结构调整深入推进，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，经济迈向高质量发展起步良好。初步核算，上半年国内生产总值418961亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区间。分产业看，第一产业增加值22087亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值169299亿元，增长6.1%；第三产业增加值227576亿元，增长7.6%。

农业种植结构优化，生产形势较好，粮食种植结构调整，全国夏粮有望获得较好收成。农业供给侧结构性改革深化，棉花、大豆播种面积增加。畜牧业生产稳定。上半年，猪牛羊禽肉产量3995万吨，同比增长0.9%；其中，猪肉产量2614万吨，增长1.4%。生猪存栏40904万头，同比下降1.8%；生猪出栏33422万头，增长1.2%。

工业增长总体平稳，结构继续优化。上半年，全国规模以上工业增加值同比实际

增长6.7%，增速比一季度回落0.1个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长7.6%，集体企业下降1.9%，股份制企业增长6.7%，外商及港澳台商投资企业增长6.2%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长1.6%，制造业增长6.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长10.5%。高技术产业和装备制造业增加值同比分别增长11.6%和9.2%，分别快于规模以上工业4.9和2.5个百分点。6月份，规模以上工业增加值同比增长6.0%。1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润总额27298亿元，同比增长16.5%；规模以上工业企业主营业务收入利润率为6.36%，比上年同期提高0.35个百分点。

服务业较快增长，新兴服务业蓬勃发展。上半年，全国服务业生产指数同比增长

8.0%，增速比一季度回落0.1个百分点，保持较快增速。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业保持较快增长。6月份，全国服务业生产指数同比增长8.0%。1-5月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长13.3%，比上年同期加快0.2个百分点；其中，战略性新兴服务业、科技服务业和高技术服务业营业收入分别增长18.1%、17.5%和15.4%，分别比上年同期加快2.4、5.0和4.5个百分点。

居民消费和市场销售增势平稳，消费升级类商品较快增长。上半年，全国居民人均消费支出9609元，同比名义增长8.8%，比一季度加快1.2个百分点，扣除价格因素实际增长6.7%，加快1.3个百分点。其中，城镇居民人均消费支出名义增长6.8%，加快1.1个百分点；农村居民人均消费支出名义增长12.2%，加快1.2个百分点。上半年，社会消费品零售总额180018亿元，同比增长9.4%，增速比一季度回落0.4个百分点。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额154091亿元，增长9.2%；乡村消费品零售额25927亿元，增长10.5%。按消费类型分，餐饮收入19457亿元，增长9.9%；商品零售160561亿元，增长9.3%。消费升级类商品销售增长较快，限额以上单位家用电器和音像器材类、通讯器材类和化妆品类同比分别增长10.6%、10.6%和14.2%，分别比上年同期加快0.2、0.5和2.9个百分点。6月份，社会消费品零售总额同比增长9.0%，比上月加快0.5个百分点。

固定资产投资平稳增长，民间投资和制造业投资回升。上半年，全国固定资产投资（不含农户）297316亿元，同比增长6.0%，增速比一季度回落1.5个百分点。其中，民间投资184539亿元，同比增长8.4%，比上年同期加快1.2个百分点。分产业

看，第一产业投资增长13.5%；第二产业投资增长3.8%，其中制造业投资增长6.8%，增速连续三个月回升，比一季度加快3.0个百分点，比上年同期加快1.3个百分点；第三产业投资增长6.8%，其中基础设施投资增长7.3%。高技术制造业投资同比增长

13.1%，增速比全部投资快7.1个百分点。上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%。全国商品房销售面积77143万平方米，增长3.3%。全国商品房销售额66945亿元，增长13.2%。

货物进出口顺差收窄，贸易结构继续改善。上半年，货物进出口总额141227亿元，同比增长7.9%。其中，出口75120亿元，增长4.9%；进口66107亿元，增长11.5%。进出口相抵，顺差9013亿元，比上年同期收窄26.7%。贸易结构进一步优化，一般贸易进出口增长12.2%，占进出口总额的59%，比上年同期提高2.3个百分点。机电产品出口增长7%，占出口总额的58.6%。对前三大贸易伙伴进出口保持增长，我国对欧盟、美国和东盟进出口分别增长5.3%、5.2%和11%，三者合计占我国进出口总额的41%。同期，我国对中东欧16国进出口增长14.7%，高出货物进出口总额增速

6.8个百分点。6月份，进出口总额24936亿元，同比增长4.3%。其中，出口13777亿元，增长3.1%；进口11158亿元，增长6.0%。上半年，规模以上工业企业实现出口交货值57162亿元，同比增长5.7%。6月份，规模以上工业企业实现出口交货值10547亿元，增长2.8%。

居民收入稳定增长，就业形势稳中向好。上半年，全国居民人均可支配收入14063元，同比名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长6.6%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入19770元，同比名义增长7.9%，扣除价格因素实际增长5.8%；农村居民人均可支配收入7142元，同比名义增长8.8%，扣除价格因素实际增长6.8%。城乡居民人均收入倍差2.77，比上年同期缩小0.02。全国居民人均可支配收入中位数12186元，同比名义增长8.4%。6月份，全国城镇调查失业率为4.8%，与上月持平，比上年同月下降0.1个百分点；31个大城市城镇调查失业率为4.7%，与上月持平，比上年同月下降0.2个百分点。二季度末，外出务工农村劳动力总量18022万人，比上年同期增加149万人，增长0.8%。外出务工劳动力月均收入3661元，同比增长7.5%。

居民消费价格温和上涨，工业品价格涨势平稳。上半年，全国居民消费价格同比上涨2.0%，涨幅比一季度回落0.1个百分点。分类别看，食品烟酒价格同比上涨1.4%，

衣着上涨1.1%，居住上涨2.3%，生活用品及服务上涨1.6%，交通和通信上涨1.2%，教育文化和娱乐上涨2.1%，医疗保健上涨5.5%，其他用品和服务上涨1.1%。6月份，全国居民消费价格同比上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，环比下降0.1%。上半年，全国工业生产者出厂价格同比上涨3.9%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点；全国工业生产者购进价格同比上涨4.4%。6月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨

4.7%，涨幅比上月扩大0.6个百分点，环比上涨0.3%；全国工业生产者购进价格同比上涨5.1%，环比上涨0.4%。转型升级成效明显，新动能加快成长。经济结构继续优化。从产业结构看，上半年第三产业增加值增速比第二产业快1.5个百分点；占国内生产总值的比重为54.3%，比上年同期提高0.3个百分点，高于第二产业13.9个百分点。从需求结构看，最终消费支出对经济增长的贡献率为78.5%，高于资本形成总额47.1个百分点。新产业新产品快速成长。从工业结构看，上半年工业战略性新兴产业增加值同比增长8.7%，比规模以上工业快2.0个百分点。新能源汽车产量同比增长88.1%，工业机器人增长

23.9%，集成电路增长15.0%。新消费蓬勃发展。从贸易结构看，上半年全国网上零售额40810亿元，同比增长30.1%。其中，实物商品网上零售额31277亿元，增长29.8%，占社会消费品零售总额的比重为17.4%，同比提高3.6个百分点；非实物商品网上零售额9533亿元，增长30.9%。绿色发展稳步推进。从节能减排看，上半年单位国内生产总值能耗同比下降3.2%。

供给侧结构性改革深入推进，市场预期总体向好。结构性去产能继续深化。上半年，全国工业产能利用率为76.7%，比一季度提高0.2个百分点，比上年同期提高0.3个百分点。去库存成效突出。6月末，全国商品房待售面积同比下降14.7%。企业杠杆率和成本继续下降。5月末，规模以上工业企业资产负债率为56.6%，同比下降0.6个百分点。1-5月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为84.49元，同比减少0.31元。短板领域投资快速增长。上半年，生态保护和环境治理业、农业投资同比分别增长35.4%和15.4%，分别快于全部投资29.4和9.4个百分点。市场预期保持景气。6月份，综合PMI产出指数为54.4%，制造业采购经理指数为51.5%，非制造业商务活动指数为55.0%，持续在扩张区间运行。

总的来看，上半年国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，支撑经济迈向

高质量发展的有利条件积累增多，为实现全年经济社会主要发展目标打下良好基础。但也要看到，外部环境不确定性增多，国内结构调整正处于攻关期。要坚持稳中求进工作总基调，保持战略定力，坚持以供给侧结构性改革为主线，持续扩大有效需求，着力振兴实体经济，积极应对外部挑战，防范化解风险隐患，引导稳定社会预期，科学统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，确保经济平稳健康运行。

（二）被评估单位所在行业分析

随着我国经济的增长，居民消费升级，西方食品、原料和技术的进入，烘焙食品逐渐被中国消费者接受。中国烘焙行业真正开始腾飞，或者开始行成行业规模的属性是起源于上世纪80年代，首先从香港、台湾地区进入到中国市场，开始逐渐的成为食品行业中重要的分支行业。据前瞻产业研究院发布的《中国烘焙食品行业品牌竞争与消费需求投资预测分析报告》统计数据显示，2013-2017年我国烘焙行业市场规模呈逐年上升趋势。2013年我国烘焙行业市场规模已超1400亿元，2014年时我国烘焙行业市场规模达1527.23亿元，到了2016年我国烘焙行业市场规模接近1800亿元，截止到2017年我国烘焙行业市场规模达到了1878.89亿元，未来发展前景较为广阔。

2013-2017年我国烘焙行业市场规模统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

随着市场规模的逐渐扩大，烘焙行业开始快速发展，近年来，随着年轻消费者受国外饮食习惯影响及城市生活节奏的加快，我国人均烘焙食品的消费量保持高个位数的增长，2013-2017年我国烘焙食品人均消费量呈逐年上涨趋势，2017年达到6.9公斤，同比增长8.66%。从烘焙行业市场规模区域分布情况来看，烘焙食品销售主要集中在华东、华中地区，两块区域占比超过65%，且主要企业也大都分布在这两个地区，这主要是由于：

第一，对于大多数烘焙企业来说，销售范围会受到冷链运输能力和品牌影响力的影响，销售往往局限于中央工厂或烘焙门店附近地区;第二，一线城市以及中、东部部分地区经济较为发达，消费者对于烘焙食品的购买意愿更强，对国外饮食的接受程度也较高;第三，面食被北方地区消费者广泛接受，在一定程度上能够代替烘焙食品，所以西北地区占比较少。

目前，烘焙行业应该通过技术创新等方法改善区域性和销售的季节性，因为这两个制约是这个行业跨区域规模化连锁的最大困境，只要克服这两个困难，会进一步扩大市场份额，实现行业的飞跃发展。

四、被评估单位情况分析

(一) 被评估单位基本情况

广州陶陶居食品有限公司（以下简称“陶陶居”或“公司”）成立于2012年11月，公司的主要业务包括食品经营、烘焙工坊和餐饮连锁店。公司拥有的“陶陶居”品牌，获得了中华老字号、广东省著名商标、广东老字号、广州老字号等荣誉。陶陶居的产品包括特色手信、休闲食品、季节性食品等，销售渠道覆盖线下各大商超、流通市场等。

企业前3年和评估基准日合并口径的资产状况如下表所示：

金额单位：人民币万元

项目2015-12-312016-12-312017-12-312018-9-30
流动资产合计4,677.854,289.705,900.239,039.07
投资性房地产-140.74140.74140.74
固定资产267.8696.6993.4149.25
无形资产50.2272.2265.9358.83
开发支出35.00---
长期待摊费用52.1211.1031.7751.11
项目2015-12-312016-12-312017-12-312018-9-30
递延所得税资产-457.93307.3692.03
非流动资产合计405.20778.68639.22391.96
资产合计5,083.055,068.386,539.459,431.03
流动负债合计635.521,333.692,246.444,437.78
非流动负债合计----
负债合计635.521,333.692,246.444,437.78
归属于母公司所有者权益合计4,447.543,734.694,202.594,948.49

企业前3年和2018年1-9月合并口径的的损益状况如下表所示：

金额单位：人民币万元

项目2015年度2016年度2017年度2018年1-9月
营业收入4,085.553,928.847,900.887,405.90
减：营业成本2,221.992,481.175,008.944,357.94
税金及附加48.1934.29108.7369.99
营业费用1,756.731,077.831,402.531,563.71
管理费用697.28596.97596.54618.87
财务费用-62.90-47.32-6.62-19.92
资产减值损失4.44189.27244.55-24.76
营业利润-580.17-403.38546.20840.09
加：公允价值变动收益----
投资收益--66.5257.77
资产处置收益---3.81-35.79
加：营业外收入2.96-6.660.000.00
减：营业外支出1.565.478.03-
利润总额-578.76-415.50600.88862.06
减：所得税费用--5.16150.57215.81
净利润-578.76-410.34450.32646.25
归属于母公司股东的净利润-578.76-410.34467.90745.90

注：表中2015年数据已经广东宏建会计师事务所有限公司审计并出具无保留意见审计报告，2016年数据已经广东天华华粤会计师事务所有限公司进行审计，并出具无保留意见审计报告。2017年及评估基准日账面值已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所进行审计，并出具了信会师粤报字[2018]第50547号的审计报告。

五、市场法的评估过程

1. 选择可比企业

评估基准日，深沪两市食品综合制造行业的上市公司共19家。根据市场法的评

估原理和适用前提，评估人员分析到被评估单位主营业务为烘焙类食品制造，且月饼产品的收入占比最高。因此筛选出以下4家上市公司与本次评估标的公司具有可比性：

序号证券代码证券简称资产总计归属于母公司的净资产营业收入归属于母公司的净利润总市值
1002820.SZ桂发祥113,650.74107,095.6948,454.488,570.10250,265.60
3603043.SH广州酒家291,700.53186,092.43251,287.0543,947.791,001,102.54
2603866.SH桃李面包378,243.32324,203.86464,880.8861,805.722,753,162.10
4603886.SH元祖股份263,683.68135,986.73200,795.9525,382.75380,880.00

2. 可比公司基准日概况

选取的四家与陶陶居类似的食品制造公司概况如下：

? 可比公司一：

公司名称：天津桂发祥十八街麻花食品股份有限公司（以下简称“桂发祥”）公司简介：

桂发祥是专业从事传统特色及其他休闲食品的研发、生产和销售的中华老字号企业。桂发祥的产品包括以十八街麻花为代表的传统特色休闲食品，以及糕点、甘栗、果仁等其他休闲食品；主打产品为“桂发祥十八街”系列麻花，其制作技艺被评为国家非物质文化遗产，是我国传统特色饮食文化的代表之一，以酥脆香甜、久放不绵等优点享誉国内外。

? 可比公司二：

公司名称：广州酒家集团股份有限公司（以下简称“广州酒家”）

公司简介：

广州酒家主要业务有餐饮服务和食品工业，企业被国家商务部评为“中国十大餐饮品牌企业”，先后获得“中华老字号”、“全国用户满意服务企业”、“全国精神文明建设先进单位”、“全国五一劳动奖状”等荣誉，2012年更荣获了“中国驰名商标”称号。广州酒家集团拥有众多高级烹调、面点和服务大师，不断致力于发掘传统粤菜文化和创新菜品服务，先后推出“满汉大全筵”、“五朝华筵”和“南越王宴”等仿古宴席而备受赞誉。并大力发展食品工业，1998年建成大型现代化食品生产基地——利口福食品有限公司，通过了ISO9000、HACCP、QS、绿色食品等认证，拥有专业的技术研发

与食品检测中心和多条先进生产流水线，生产中秋月饼、速冻食品、秋之风腊味、西饼面包、方便食品等八大系列上百个品种。其中中秋月饼更成为广式月饼的龙头，位居全国三甲，获“中国名牌产品”称号、“绿色食品”标志。“广州酒家”、“利口福”、“秋之风”等商标被评为“广东省著名商标”。

? 可比公司三：

公司名称：桃李面包股份有限公司（以下简称“桃李面包”）公司简介：

桃李面包是国内面包行业的知名企业，通过“中央工厂+批发”的经营模式，生产和销售桃李品牌的烘焙和节日食品。自成立以来，公司一直致力于为社会提供高性价比的产品，严格控制产品质量，优化生产工艺，不断推出满足不同消费者需求的产品。公司通过了ISO9001质量管理体系及ISO22000食品安全管理体系的认证，从日本、欧洲等行业领先国家采购先进生产设备，选用行业内优秀供应商提供原料，并成立技术研发部不断学习烘焙新技术，以优化产品品质，提升品牌形象，扩大市场份额。公司参与起草了中国国家标准化管理委员会和中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布《糕点通则GB/T20977-2007》以及《面包GB/T20981-2007》。经过多年的发展，公司的切片面包、迷你豆沙面包、起酥面包、奶棒面包、醇熟面包等产品赢得了消费者的心智，奠定了公司在烘焙市场中的优势地位。

? 可比公司四：

公司名称：上海元祖梦果子股份有限公司（以下简称“元祖股份”）

公司简介：

元祖股份主要从事烘焙食品的研发、生产与销售，是一家专业生产蛋糕、月饼、中西式糕点等烘焙产品的全国连锁经营企业，主要产品为蛋糕、月饼、水果及其他中西式糕点等四大系列，共计100多个品种。公司产品与中国每一个传统节令相结合，在每个与亲友共喜、共聚、团圆的日子，公司都为消费者准备了“忠于原味、崇尚自然”的传统美食。近年来，中国食品工业协会面包糕饼专业委员会多次将“元祖”品牌评为“中国烘培最具竞争力十大品牌”及“中国烘培最具影响力十大品牌”，并多次授予公司“中国月饼十强企业”等荣誉称号。经过多年努力，公司已发展成为国内烘焙市场领导者品牌之一。

3. 对价值比率的选择和定义

市场法常用的价值比率有市盈率（P/E）、市净率（P/B）、市销率（P/S）和企业倍数（EV/EBITDA）等，本次评估的被评估单位广州陶陶居食品有限公司（以下简称“陶陶居”）属于食品综合行业，其收入体量可以体现销售规模及市场份额的影响，但由于市销率（P/S）无法反映销售成本上的差异，具有一定的局限性，因此本次评估不适宜采用市销率（P/S）；同时食品综合行业公司也属于轻资产类公司，折旧摊销等非付现成本比例较小，也不适宜采用企业倍数（EV/EBITDA）与市净率（P/B）。相对而言，采用市盈率（P/E）指标易于获得且容易计算，因此本次价值比率选用市盈率（P/E）。

本次市场法评估选用评估基准日静态市盈率PE作为价值比率。

静态市盈率（P/E）=当前的总市值/最近一年归属于母公司的净利润

可比公司总市值是采用万得系统查询评估基准日2018年9月30日的总市值，扣减非经营性资产及负债；最近一年归属于母公司的净利润采用2017年10月-2018年9月扣除非经常性损益后的归属于母公司的净利润。

对四家可比公司基准日合并口径报表的非经营性资产、负债及非经营性收益进行剔除，对P/E进行调整，具体如下：

可比公司证券代码证券简称基准日归属于母公司的净利润（万元）基准日其他非经营性收益1（万元）基准日剔除非经营性收益后归属于母公司的净利润（万元）
1002820.SZ桂发祥8,570.101,741.286,828.82
2603043.SH广州酒家43,947.792,938.3941,009.40
3603866.SH桃李面包61,805.722,311.0759,494.66
4603886.SH元祖股份25,382.754,026.2521,356.51
可比公司证券代码证券简称基准日总市值（万元）基准日非经营性资产及负债净值（万元）基准日剔除非经营性资产后总市值（万元）可比公司PE
1002820.SZ桂发祥250,265.60509.96249,755.6436.57
2603043.SH广州酒家1,001,102.543,653.30997,449.2424.32
3603866.SH桃李面包2,753,162.103,616.442,749,545.6646.21
4603886.SH元祖股份380,880.0010,605.74370,274.2617.34

4. 目标公司与可比公司比较分析

参照常用的食品制造类公司核心竞争力评价指标体系，本次修正因素从盈利能力、资产质量、成长能力、风险管理能力四个方面进行分析。

各项指标的计算公式如下：

（1） 盈利能力

净资产收益率=归属于母公司所有者的净利润/平均净资产总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额销售（营业）利润率=本年营业利润/全部业务收入

（2） 资产质量

总资产周转率（次）=主营业务收入/平均资产总额流动资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均流动资产总额两金占流动资产比重=（应收账款+存货）/流动资产

（3） 风险控制能力

速动比率=速动资产/流动负债资产负债率=负债总额/资产总额

（4） 成长能力

销售（营业）增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入销售（营业）利润增长率=（本年主营业务利润-上年主营业务利润）/上年主营业务利润

（5） 被评估单位及各可比上市公司指标值

根据被评估单位及可比上市公司的财务数据，计算得出其各项指标值如下：

指标类别相关指标陶陶居桂发祥广州酒家桃李面包元祖股份
盈利能力指标近3年平均净资产收益率-2%14%28%21%21%
近3年平均总资产收益率3%16%26%24%14%
近3年平均销售（营业）利润率-3%24%19%17%13%
资产质量指标近3年平均总资产周转率1.670.601.361.411.14
近3年平均流动资产周转率1.831.231.903.041.89
近3年平均两金占流动资产比重60%16%16%30%11%
风险控制能力指标近3年速动比率253%1017%261%377%148%
近3年资产负债率54%8%27%13%46%
成长能力指标近3年销售（营业）增长率34%2%13%22%8%
近3年平均销售（营业）利润增长率208%-3%18%21%25%

5. 目标公司与可比公司市净率（P/E）修正系数的确定

（1） 修正因素的确定

根据前述对目标公司即陶陶居和可比上市食品制造公司的比较分析，综合信息如下表所示：

指标类别相关指标陶陶居桂发祥广州酒家桃李面包元祖股份
盈利能力指标近3年平均净资产收益率-2%14%28%21%21%
近3年平均总资产收益率3%16%26%24%14%
近3年平均销售（营业）利润率-3%24%19%17%13%
资产质量指标近3年平均总资产周转率1.670.601.361.411.14
近3年平均流动资产周转率1.831.231.903.041.89
近3年平均两金占流动资产比重60%16%16%30%11%
风险控制能力指标近3年速动比率253%1017%261%377%148%
近3年资产负债率54%8%27%13%46%
成长能力指标近3年销售（营业）增长率34%2%13%22%8%
近3年平均销售（营业）利润增长率208%-3%18%21%25%

（2） 指标值的打分方式

根据《企业绩效评价标准值》公布的食品制造业各项指标标准，可将被评估单位、各可比上市公司的指标值按照优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值、差值进行分类，具体标准如下：

食品制造业优秀值良好值平均值较低值较差值
一、盈利能力状况
净资产收益率(%)14.0011.305.90-1.90-8.70
总资产报酬率(%)7.206.704.30-0.10-4.30
销售(营业)利润率(%)25.7019.6013.707.901.70
二、资产质量状况
总资产周转率(次)1.501.000.600.300.10
流动资产周转率(次)4.103.001.800.900.10
两金占流动资产比重(%)14.0026.0038.3046.6060.30
三、债务风险状况
速动比率(%)142.10115.4088.3062.6051.80
资产负债率(%)50.0055.0060.0070.0085.00
四、经营增长状况
销售(营业)增长率(%)25.1016.708.60-3.10-19.40
销售(营业)利润增长率(%)24.9016.108.80-3.80-13.90

评估人员以每个指标项目划分权重，总分为100分，单个指标总分10分；并按照按照优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值、差值进行分档，分档系数分别为

1.00、0.80、0.60、0.40、0.20、0.00。具体打分表如下：

分值优秀值良好值平均值较低值较差值差值
分档系数1.000.800.600.400.20-
一、盈利能力状况
净资产收益率(%)10.008.006.004.002.00-
总资产报酬率(%)10.008.006.004.002.00-
销售(营业)利润率(%)10.008.006.004.002.00-
二、资产质量状况
总资产周转率(次)10.008.006.004.002.00-
流动资产周转率(次)10.008.006.004.002.00-
两金占流动资产比重(%)10.008.006.004.002.00-
三、债务风险状况
速动比率(%)10.008.006.004.002.00-
资产负债率(%)10.008.006.004.002.00-
四、经营增长状况
销售(营业)增长率(%)10.008.006.004.002.00-
销售(营业)利润增长率(%)10.008.006.004.002.00-

被评估单位及可比上市公司打分情况如下：

指标类别相关指标被评估单位桂发祥广州酒家桃李面包元祖股份
盈利能力指标近3年平均净资产收益率2.008.0010.0010.0010.00
近3年平均总资产收益率4.0010.0010.0010.0010.00
近3年平均销售（营业）利润率-8.006.006.004.00
资产质量指标近3年平均总资产周转率10.006.008.008.008.00
近3年平均流动资产周转率6.004.006.006.006.00
近3年平均两金占流动资产比重-8.008.006.0010.00
风险控制能力指标近3年速动比率10.0010.0010.0010.0010.00
近3年资产负债率8.0010.0010.0010.0010.00
成长能力指标近3年销售（营业）增长率10.004.004.006.004.00
近3年平均销售（营业）利润增长率10.004.004.004.006.00
合计60.0072.0076.0076.0078.00

（3） 修正系数的确定

根据陶陶居分值/可比公司分值得到可比公司各项指标的调整系数，从而得到各板块的调整系数，最后陶陶居总分值/可比公司总分值即是该公司的调整系数，即P/E的修正系数。各影响因素指标调整系数详见下表：

指标类别被评估单位桂发祥广州酒家桃李面包元祖股份
盈利能力指标1.000.210.230.230.25
资产质量指标1.000.890.730.730.67
风险控制能力指标1.000.900.900.900.90
成长能力指标1.002.501.431.251.43
修正系数1.000.810.730.710.73

6. 目标公司市盈率（P/E）的确定

评估人员根据可比上市公司修正后的PE，进行算数平均后计算得出目标公司的P/E。计算结果如下表：

可比公司证券代码证券简称可比公司PE修正系数被评估单位加权平均PE
1002820.SZ桂发祥36.570.8123.29
2603043.SH广州酒家24.320.73
3603866.SH桃李面包46.210.71
4603886.SH元祖股份17.340.73

7. 流动性折扣率的确定

因本次选用的可比公司均为上市公司，其股份具有很强的流动性，而被评估单位为非上市公司，因此需考虑缺乏流动性折扣。

市场流动性是指在某特定市场迅速地以低廉的交易成本买卖证券而不受阻的能力。

市场流动性折扣(DLOM)是相对于流动性较强的投资，流动性受损程度的量化。一定程度或一定比例的市场流动性折扣应该从该权益价值中扣除，以此反映市场流动性的缺失。

借鉴国际上定量研究市场流动性折扣的方式，本次评估我们结合国内实际情况采用新股发行定价估算市场流动性折扣。

所谓新股发行定价估算方式就是研究国内上市公司新股IPO的发行定价与该股票正式上市后的交易价格之间的差异来研究缺少流通折扣的方式。国内上市公司在进行IPO时都是采用一种所谓的询价的方式为新股发行定价，新股一般在发行期结束后便可以上市交易。新股发行的价格一般都要低于新股上市交易的价格。可以认为新股发行价不是一个股票市场的交易价，这是因为此时该股票尚不能上市交易，也没有“市场交易机制”，因此尚不能成为市场交易价。当新股上市后这种有效的交易市场机制就形成了，因此可以认为在这两种情况下价值的差异就是由于没有形成有效市场交易机制的因素造成的。因此可以通过研究新股发行价与上市后的交易价之间的差异来定

量研究市场流动性折扣。评估人员通过取得2007年-2014年6月新上市公司新股发行价与其上市后首个交易日、5个交易日、10个交易日、20个交易日、3个月、6个月和1年交易价进行计算，其流动性折价计算如下：

项目上市首日上市后5日上市后10日上市后20日上市后3个月上市后6个月上市后1年
流动性折扣率27.37%25.22%24.36%23.42%18.93%15.62%27.37%

据上表得出流动性折扣率平均值为22.49%。

8. 控制权溢价的确定

因本次选用的可比公司均为上市公司，其成交价均为少数股权交易价，而评估对象为股东全部权益，因此需考虑控制权溢价。

控制权溢价市盈率法是以受让方少数股权交易和控制权交易的市盈率均值为计算基准来度量控制权溢价的方法。以市盈率法计算控制权溢价率考虑少数股权交易和控制权交易的差异性更直接、便于理解、贴近实际。市盈率法度量控制权溢价率具体表达：

控制权溢价率=（控制权交易市盈率均值-少数股权交易市盈率均值）/少数股权交易市盈率均值

为了检验上市公司控制权溢价的影响因素，本次评估选取Wind数据库中事件首次公告日在2012年1月1日至2017年12月31日期间发生的重大并购重组案件为初始样本。在此基础上，经过如下顺序筛选：（1）2012年1月1日至2017年12月31日间已经完成的并购交易；（2）受让方为上市公司；（3）为避免目标公司异质性产生的噪音影响，剔除一家上市公司在同一天宣告两笔或两笔以上并购交易的样本、删除在同一年内发生多笔并购交易的上市公司；（4）删除上市公司财务数据披露不完整的并购交易；（5）剔除ST公司；（6）由于本文以少数股权交易和控制权交易的市盈率均值为基准计算控制权溢价率，为了保证市盈率的有效性,故剔除了年报中反映为亏损(即市盈率为负值)的公司。同时,为避免一些公司因每股收益极低造成市盈率畸高的情形,最终选择了市盈率介于0～400之间的公司。

经过以上程序，得到2789个样本，其中控制权交易数量合计2060个，少数股权交易数量合计729个。根据所得数据，统计出2012～2017年我国上市公司控制权溢价情况，结果如下表所示：

序号年份市盈率市盈率
（P/E)（P/E)
1201211242.1937344.695.93%5.60%
2201313150.5431455.9311.33%10.18%
3201415575.9740077.461.96%1.92%
4201515094.8742199.635.02%4.78%
5201617778.7745680.301.94%1.90%
62017436.259641.9015.59%13.48%
8合计/平均值72963.10206066.655.63%5.33%
控制溢价、缺少控制折扣率估算表
少数股权交易控股权交易控股权溢 价率缺少控制 折扣率
并购案例 数量并购案例 数量

本次评估采用的控制权溢价率为5.63%因此本次考虑流动性折扣及控制权溢价后的P/E为19.77。

9. 非经营性资产的确定

非经营性资产是指与被评估企业收益预测过程无直接关系的，不产生效益并扣除非经营性负债后的资产价值。经分析，被评估企业的非经营性资产如下：

科目名称账面值（元）评估值（元）备注
其他应收款186,083.33186,083.33理财产品应收利息
其他应收款20,000,000.0020,000,000.00借给关联企业的周转款
其他流动资产23,500,000.0023,500,000.00理财产品
投资性房地产115,160.7714,585,600.00荔湾区第十甫路22号及骑楼
无形资产124,999.98250,520.00未投入使用专有技术“植物蛋白饮料配方”
递延所得税资产920,264.68920,264.68

非经营性资产和负债主要采用成本法评估，评估结论与资产基础法评估结论一致，具体评估方法及过程参见资产基础法评估说明。

10. 上市公司比较法评估结论及分析

根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所出具的审计报告，陶陶居于评估基准日总股本为5,000.00万股，归属于母公司的净利润为754.83万元。评估基准日每股净利润为0.15元/股。因此，陶陶居每股股权价值为：

陶陶居股东全部权益价值=每股净利润×目标公司的P/E×(1-流通性折扣)×(1+控制权溢价)×总股数+非经营性资产和负债价值= 0.15×19.07×5,000.00+5,947.83=19,808.43万元(保留到小数点后两位)

采用市场法-上市公司比较法评估，陶陶居的股东全部权益价值为19,808.43万元，

每股价值为3.87元。

第七部分 评估结论及其分析

一、评估结论

此次评估主要采用资产基础法及市场法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：

（一）资产基础法评估结论：

在评估基准日2018年9月30日资产总额账面值9,186.71万元，评估值24,124.05万元，评估增值14,937.34万元，增值率162.60%；

负债总额账面值4,138.35万元，评估值4,142.45万元，评估增值4.10万元，增值率0.10%；

净资产账面值5,048.36万元，评估值19,981.61万元，评估增值14,933.25万元，增值率295.80%。

评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。

资产评估结果汇总表评估基准日：2018年9月30日被评估单位：广州陶陶居食品有限公司 金额单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率％
ABC=B-AD=C/A×100%
流动资产8,820.309,144.23323.933.67
非流动资产366.4114,979.8214,613.413,988.27
其中：长期股权投资138.0039.54-98.46-71.35
投资性房地产140.749,701.569,560.826,793.25
固定资产9.519.600.090.95
无形资产58.505,224.155,165.658,830.17
递延所得税资产19.674.98-14.69-74.68
资产合计9,186.7124,124.0514,937.34162.60
流动负债4,138.354,142.454.100.10
非流动负债----
负债合计4,138.354,142.454.100.10
净资产（所有者权益）5,048.3619,981.6114,933.25295.80

（二）市场法评估结论：

采用市场法对广州陶陶居食品有限公司的股东全部权益评估值为19,808.43万元，评估值较账面净资产增值14,760.07万元，增值率292.37%。

（三）对评估结果选取的说明：

市场法与资产基础法评估结论差异额为173.18万元，差异率为0.87%。

市场法评估是从企业经营情况及整体市场的表现来评定企业的价值，既反映了企业拥有的实物资产的市场价值，也是企业本身的获利能力的市场表现，但会受到市场逐利因素的影响。而资产基础法评估，是从资产构建角度客观地反映了被评估单位拥有当前生产规模的市场价值，能完整体现各项资产对被评估单位企业价值的贡献程度；再者，资产评估反映被评估单位股东全部权益价值，为被评估单位股东的股权转让提供了最基本的企业购建成本价值参考依据。故本次评估采用资产基础法的评估结果作为评估结论。

综上所述，本次评估采用资产基础法的评估结果。

广州陶陶居食品有限公司股东全部权益评估值为19,981.61万元，人民币大写金额为：壹亿玖仟玖佰捌拾壹万陆仟壹佰元。

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

1．流动资产评估增值原因分析

由于产成品和分期收款发出商品的账面值是成本价格，而评估时采用假设销售法，按照售价扣减相关费用进行估算，由于评估单价高于成本单价，因此造成存货评估增值。

2．投资性房地产评估增值原因分析

纳入评估范围的投资性房地产原入账的价值较低，本次项目采用市场法和收益法对投资性房地产进行评估，而近年来广州市房地产市场价格上涨速度较快，故评估结论相较于账面价值增值。

3．其他无形资产评估增值原因分析

无形资产的账面值为企业根据购置价值及其估计使用年限摊销后的余额，且大部分其他无形资产形成时的费用列支不在账面反映，而评估是主要采用销售收入分成法对商标进行重估。销售收入分成法是根据商标权对收入的贡献程度确定其收入分成

率，从而计算出商标权价值的一种方法，故形成增值。

4．长期股权投资评估减值原因分析长期股权投资账面值是按被投资单位所有者权益基准日账面值以成本法核算的投资成本，而本次评估采用资产基础法评估被投资单位基准日市场价值并按所持股份比例计算长期股权投资评估值，造成评估价值与账面价值比较发生变动。
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