2011 年公司债券 2017 年跟踪
信用评级报告
联营有限公司合法拥有的房地产为本期债券提供抵押担保，抵押资产总价值为
102,361.83 万元（评估基准日为 2011 年 6 月 30 日），是本期债券剩余规模和一年期
利息之和的 2.04 倍，房地产抵押有效提升了本期债券的信用水平。
关注：
传统百货行业景气度下降，部分百货门店销售收入有所下滑，大部分新开门店利润
亏损。受宏观经济增速放缓、市场竞争加剧及新兴零售业态冲击，2016 年公司百货
门店收入同比下降 1.55%，新开门店具有一定的培育周期，大部分新开门店利润亏
损，未来需关注新开门店的经营情况。
2016 年公司房地产销售收入下降，未来房地产项目的销售进度存在一定的不确定
性。受区域房地产市场景气度影响，2016 年公司房地产收入同比下降 33.86%；截
至 2016 年末，公司在售房地产项目较多，未来公司商品房项目销售进度受区域房
地产市场景气度影响较大，存在一定的不确定性。
公司固定资产和存货规模较大，部分资产使用权受限，资产流动性较弱。公司固定
资产和存货规模较大，2016 年末二者合计占总资产的比重为 72.31%；此外，账面
价值 417,534.00 万元的固定资产尚未办妥产权证书，占公司固定资产总额的
42.95%；共有账面价值 242,918.83 万元的资产使用权受限，占总资产的比重为
13.38%，资产流动性较弱。
公司在建、拟建项目尚需投资规模较大，面临一定的资金支出压力。截至 2016 年
末，包括房地产项目的在建、拟建项目计划总投资 167.85 亿元，尚需投资 119.98
亿元，经营活动现金流无法满足在建、拟建项目所需资金，公司面临一定的资金支
出压力。
公司 2017 年需偿还债务规模较大，面临较大的短期偿债压力。截至 2016 年末，公
司流动比率和速动比率较低，分别仅为 0.50 和 0.21，有息债务合计 738,575.53 万元，
同比增长 12.57%，其中 2017 年公司需偿付的有息债务高达 539,153.37 万元，公司
面临较大的短期债务压力。
抵押资产未跟踪评估。截至 2017 年 5 月末，公司未对本期债券的抵押资产进行跟
踪评估。
主要财务指标：
项目 2017 年 3 月 2016 年 2015 年 2014 年
总资产（万元） 1,839,621.55 1,815,759.34 1,569,768.38 1,326,222.53
归属于母公司所有者权益合计（万元） 276,555.56 272,804.11 186,871.86 159,019.43
有息债务（万元） 713,360.24 738,575.53 656,077.57 489,714.37
资产负债率 75.21% 75.41% 78.43% 78.78%
流动比率 0.53 0.50 0.46 0.44
速动比率 0.20 0.21 0.17 0.18
营业收入（万元） 307,793.96 1,302,360.45 1,290,499.01 1,154,212.02
营业利润（万元） 13,614.34 72,492.53 69,312.81 56,353.57
利润总额（万元） 14,157.12 76,800.36 72,575.16 59,815.73
综合毛利率 21.47% 21.00% 19.91% 19.20%
总资产回报率 - 6.13% 6.67% 6.94%
EBITDA（万元） - 151,169.43 136,474.65 111,181.76
EBITDA 利息保障倍数 - 4.43 4.61 5.10
经营活动现金流净额（万元） -9,658.37 101,714.34 36,430.38 8,676.15
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
一、本期债券募集资金使用情况
公司于2012年3月21日发行7年期4.70亿元公司债券，票面利率为7.00%。扣除发行费
用后，募集资金净额46,290万元，已全部用于补充公司流动资金。
二、发行主体概况
2016年及2017年一季度，公司注册资本、主营业务、第一大股东和实际控制人均未发
生变化，截至2017年3月末，公司注册资本仍为15,908.81万元，第一大股东仍为长春市汽
车城商业总公司（持有公司24.52%的股份），实际控制人仍为长春市人民政府国有资产监
督管理委员会。2016年公司新增8家子公司纳入合并报表范围，截至2016年末，纳入公司
合并报表范围的子公司共74家（子公司明细见附录五）。
表 1 2016 年新纳入公司合并范围的子公司情况（单位：万元）
持股 注册
子公司名称 主营业务 取得方式
比例 资本
长春国欧仓储物流贸易有限公司 100.00% 500 综合百货 新设立
长春欧亚奥特莱斯购物有限公司 100.00% 1,000 综合百货 新设立
长春欧亚商业连锁双阳欧亚购物中心
100.00% 1,000 综合百货 新设立
有限公司
综合百货、
长春欧亚集团四平欧亚置业有限公司 100.00% 10,000 新设立
地产开发
长春欧亚新生活购物广场有限公司 100.00% 10,000 综合百货 新设立
郑州百货大楼股份有限公司 54.83% 3,500 综合百货 非同一控制下企业合并
河南郑百商业有限公司 100.00% 1,000 综合百货 非同一控制下企业合并
河南东方实业有限责任公司 100.00% 800 宾馆服务 非同一控制下企业合并
资料来源：公司提供，鹏元整理
截至2016年末，公司资产总额为181.58亿元，归属于母公司所有者权益为27.28亿元，
资产负债率为75.41%；2016年度，公司实现营业收入130.24亿元，利润总额7.68亿元，经
营活动现金净流入10.17亿元。
截至2017年3月末，公司资产总额为183.96亿元，归属于母公司所有者权益为27.66亿
元，资产负债率为75.21%；2017年1-3月，公司实现营业收入30.78亿元，利润总额1.42亿
元，经营活动现金净流出0.97亿元。
三、运营环境
近年来宏观经济增速趋缓，我国社会消费品零售总额增速亦有所下降，终端需求疲软
近年来，我国增速持续放缓，消费市场增长也随之放缓。2016年我国社会消费品零售
总额332,316亿元，比上年增长10.4%，增速同比下滑0.3个百分点；扣除价格因素，实际增
长9.6%，增速同比下滑1个百分点。在限额以上企业商品零售额中，服装、鞋帽、针纺织
品类增长7.0%，增速同比下滑2.8个百分点；化妆品类增长8.3%，增速同比下滑0.5个百分
点；金银珠宝类增长7.3%，增速与上年持平；家具类增长12.7%，同比下滑3.4个百分点；
建筑及装潢材料类增长14.0%，增速同比下滑4.7个百分点。社会消费品总零售额在逐年增
长的同时，增长率呈逐年下降趋势，我国社会消费品零售总额增长率由2011年的17.1%跌
至2016年的10.4%，为近六年来的最低点，终端需求依旧疲软。
图1 2011-2016年我国社会消费品总零售额变化情况
社会消费品总零售额（左） 同比增长率（右） （%）
（亿元）
350,000 332,316 18
17.1
300,931
300,000
14.3
13.1 262,394
250,000
210,307 10.7
237,810
200,000 183,919 10.4 10
150,000
100,000
50,000
-
2011 2012 2013 2014 2015 2016
资料来源：中华人民共和国 2011-2016 年国民经济和社会发展统计公报
近年来，吉林省消费市场增速趋缓，且吉林省社会消费品总零售额总额增速低于全国
同期水平。2016年吉林省社会消费品零售总额7,310.42亿元，比上年增长9.9%，增速同比
增长0.6个百分点，但低于全国同期0.5个百分点，吉林省消费市场终端需求依旧疲软。
图2 2012-2016年吉林省社会消费品总零售额变化情况
数据来源：吉林省 2012-2016 年国民经济和社会发展统计公报，鹏元整理
2016年我国百货行业整体发展继续呈放缓趋势，过半百货企业的销售额同比减少，但
优质企业或将迎来新的成长周期
根据中国百货商业协会发布的《2016 年中国百货行业发展报告》显示，2016 年百货
门店销售总额 6,566.90 亿元，同比增长 5.45%；利润总额为 40.04 亿元，同比增长 12.00%；
主营业务利润为 154 亿元，同比下降 0.69%；年末资产总额达到 1,504.27 亿元，同比增长
25.62%。报告选取的 85 家中国典型百货企业中，2016 年仅有 44.70%的企业销售额同比增
长，其中，销售额同比增幅超过 20%的企业有 5 家；增速大于 10%的企业达 12 家；2016
年销售额同比减少的企业达到 55.3%，其中降幅超过 10%的企业有 15 家。虽然目前传统
零售仍占据我国零售市场近 90%的份额，但与网络零售企业相比，传统零售企业面临较大
的行业景气度下行压力。
表 2 2016 年中国百货商业协会 85 家会员企业（统计样本）经营情况
指标名称 2016年 2015年 年度变化 增减幅度
商品销售总额（万元） 65,668,951.80 62,276,070.02 3,392,882.00 5.45%
主营业务利润（万元） 1,537,630.89 1,548,344.77 -10,713.90 -0.69%
费用总额（万元） 2,256,340.20 2,330,037.27 73,697.10 -3.16%
经营费用（万元） 1,151,917.41 1,221,582.68 69,665.30 -5.70%
利润总额（万元） 400,376.49 357,488.44 42,888.05 12.00%
销售利润率（%） 0.02 0.01 1.50 10.00%
年末资产总额（万元） 15,042,677.10 11,974,644.32 3,068,033.00 25.62%
指标名称 2016年 2015年 年度变化 增减幅度
年末净资产（万元） 6,350,094.20 3,597,425.21 2,752,669.00 76.52%
从业人员平均数（人） 200,062.00 210,726.00 -10,664.00 -5.06%
经营面积（平方米） 15,137,669.21 14,876,204.09 261,465.10 1.76%
资料来源：中国百货商业协会，鹏元整理
此外，根据2017年一季度的财报显示，国内49家百货上市公司业绩涨跌出现显著的两
极分化，其中有24家公司营业收入上涨，有31家公司净利润上涨，而营业收入和净利润双
双上涨的有18家，说明百货业整体还在艰难的转型之中，但较早步入转型的企业业绩已经
初现复苏。
表 3 2017 年一季度部分上市百货企业经营数据
上市公司 营业收入（亿元） 增幅 净利润（亿元） 增幅
百联股份 133.72 -5.43% 3.61 -11.24%
重庆百货 91.77 -11.65% 3.64 14.04%
大商股份 77.24 -9.59% 7.17 3.31%
供销大集 57.55 53.09% 1.34 516.35%
王府井 52.51 10.94% 1.9 1.52%
天宏股份 47.51 2.08% 2.23 21.33%
鄂武商 A 46.72 0.81% 2.86 11.63%
百盛集团 44.06 -5.6% 0.31 109.20%
银座股份 37.02 -0.80% 0.37 -25.31%
友好集团 15.02 -7.31% -0.16 -947.71%
资料来源：wind资讯，鹏元整理
传统百货行业仍旧面临新兴零售业态的冲击，价格战、向购物中心业态延伸以及加大
线上线下联动力度仍是百货行业目前主要的竞争方式
从百货行业内部来看，我国百货行业仍以联营模式为主，而联营模式的主要优势在于
不用承担经营和对市场预测失误而产生的风险、不积压存货，而其缺点主要为对稀缺品牌
无话语权，企业间同质化竞争严重、缺乏核心竞争力。同地区百货间的竞争主要为聚客的
竞争，价格战是抢占市场分额的最直接有效手段，这就使得价格战仍是同区域百货间的主
要竞争模式，价格战仍是百货门店抢占市场分额的主要手段，但过度价格战会使得百货类
企业毛利率下滑。
从零售行业内部来看，注重体验业态的购物中心对传统百货门店造成分流。与百货行
业相比，购物中心体量更大，可以满足现代人一站式的购物、休闲、娱乐需求，购物中心
的发展正在逐步侵蚀百货行业的发展空间。同时，网络购物正在不断改变消费者的习惯，
使传统百货业面临更为迫切的转型挑战。这些外部冲击倒逼百货行业转型，许多百货门店
加大餐饮、娱乐业态的招商力度，增进客户一站式消费体验功能；同时也开始逐渐接纳互
联网品牌、平台和服务商进入线下，并且与自身资源对接，创造出线上线下合作的新模式。
四、经营与竞争
公司是吉林省内最大的综合性商业零售企业，主营业务收入来源包括：商品流通、房
地产、物业租赁和旅游餐饮等。商品流通行业依然是公司营业收入的主要来源，2016年公
司商品流通行业收入为109.28亿元，占公司营业收入的比重为83.91%。而受区域房地产市
场景气度影响，公司房地产行业收入有所下降。毛利率方面，公司主营业务毛利率与去年
持平，而受公司部分门店调整经营结构，租赁模式占比增加，同时租金上涨使得租赁模式
下取得的收入（主要为其他业务收入）占营业收入比重增加，公司综合毛利率有所增加。
2015-2016年公司营业收入及毛利率情况如下所示：
表 4 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：万元）
2016 年 2015 年
项目
金额 毛利率 金额 毛利率
主营业务收入 1,136,587.44 11.08% 1,146,134.81 11.08%
其中：商品流通行业 1,092,780.29 10.28% 1,080,717.51 10.19%
房地产行业 42,221.21 28.73% 63,834.14 24.12%
物业租赁 1,514.05 97.06% 1,546.66 97.14%
旅游餐饮业 71.89 28.85% 36.51 33.25%
其他业务收入 165,773.01 88.98% 144,364.20 90.00%
合计 1,302,360.45 21.00% 1,290,499.01 19.91%
注：在百货和超市业务中，将柜台、场地出租给承租方获得的租金收入确认为其他业务收入
资料来源：公司 2016 年审计报告，鹏元整理
公司百货门店和超市门店数量稳步增长，经营规模继续扩大，区域市场地位强势；但
受市场环境影响，部分百货门店销售收入有所下滑，大部分处于市场培育期的新开门店利
润亏损
公司商品流通业务主要为百货、卖场和连锁超市三种业态，每种业态下分为自营、联
营和租赁三种模式，其中自营和联营模式实现的收入计入主营业务收入分类中的商品流通
行业收入，租赁模式实现的收入记住营业收入中的其他业务收入。2016年公司继续坚持“商
都做精、卖场做大、商业连锁做多”的经营战略，不断扩大经营规模。2016年公司新增各
类经营门店24个，其中购物中心（百货门店）8个，超市14个，其他经营部门2个。截至2016
年末，公司拥有购物中心（百货门店）34个，大型综合卖场2个，连锁超市56个，继续保
持着强势的区域市场地位。
表 5 公司业务分业态经营模式情况
2016 年 2015 年
业态 经营模式 营业收入 综合毛利率 营业收入 综合毛利率
（万元） （％） （万元） （％）
自营 164,962.37 9.17 171,992.12 8.04
购物中心 联营 490,440.04 11.14 499,693.98 10.48
（百货门店） 租赁 82,690.67 86.57 78,015.71 87.13
小计 738,093.08 19.15 749,701.82 17.90
自营 118,891.38 7.81 106,539.19 8.95
联营 166,466.46 11.53 159,361.25 12.78
综合卖场
租赁 62,077.32 94.04 48,715.17 96.20
小计 347,435.17 25.00 314,615.61 24.40
自营 72,229.33 6.62 70,852.47 7.89
联营 78,061.94 11.74 67,755.58 9.81
连锁超市
租赁 20,198.82 86.91 16,515.56 85.07
小计 170,490.09 18.48 155,123.61 16.95
其他 - 2,534.96 6.52 5,640.67 49.61
合计 - 1,258,553.29 - 1,225,081.71 -
注：以上数据为主营业务收入中的商品流通行业收入及其他业务收入，不含主营业务收入中的房地产行
业收入、物业租赁收入及旅游餐饮业收入；其他指公司收取的服务费等。
资料来源：公司提供，鹏元整理
从经营模式来看，自营模式销售的商品主要为大型电器、化妆品及超市中烟酒类、生
鲜果蔬类、卫生用品类、洗涤洗化类、饮品类、休闲食品类、冷冻食品类等，自营模式下，
公司统一采购、统一配送。联营模式为让供货商直接进店设立专柜，商品直接上柜销售，
公司与供应商以扣点方式进行合作经营，不承担商品存货风险。采用联营模式经营的商品
主要为服饰、珠宝首饰、家居用品、小家电、钟表眼镜等。租赁模式为公司将场地直接租
给租户，租金分为固定租金和提成租金，固定租金按照租赁面积计算，提成租金按照销售
额计算，采用租赁模式经营的商品主要为家具、建材、餐饮等。三种模式中联营模式收入
占比较大，2016年联营模式收入占整体收入的比重为58.40%。从不同业态来看，三种模式
收入占比不同，其中百货门店主要以联营模式为主，2016年联营模式收入占百货门店收入
的比重为66.45%；而综合卖场和连锁超市中联营模式占比分别为47.91%和45.79%，自营
模式占比分别为34.22%和42.37%。
分业态来看，2016年百货门店、综合卖场和连锁超市收入占全部收入的比重分别为
58.65%、27.61%和13.55%，百货门店收入占全部收入的比重较上年下降2.55个百分点，但
仍为公司主要的收入来源。受市场竞争、新兴零售业态冲击等因素影响，传统的百货门店
经营压力较大，2016年公司百货门店收入同比下降1.55%，其中自营模式和联营模式收入
均有所下降。而综合卖场和连锁超市2016年营业收入同比分别增加10.43%和9.91%。另外，
2016年公司部分门店租赁模式占比增加，同时单位面积租金也有所增加，三种业态下，公
司租赁模式收入均有所上升。
表6 2016年公司百货门店情况
利润总
所在 开业 物业 面积（万 收入 收入增
门店名称 额（万
区域 时间 性质 平方米） （万元） 长率
元）
欧亚车百 长春 1984 自有 4.00 30,879.53 -30.13% 3,437.13
欧亚商都 长春 1994 自有 16.60 269,637.17 -5.21% 28,021.18
欧亚新发 长春 2003 自有 5.00 5,033.59 -51.18% -479.00
欧亚益民 长春 2004 自有 6.00 31,384.13 -14.80% 3,093.53
农安商贸 长春 2006 自有 1.50 5,157.88 12.02% 416.45
沈阳联营 沈阳 2007 自有 9.80 42,123.14 -6.66% -212.99
四平商贸 四平 2007 自有 4.00 26,270.22 2.71% 4,168.62
春城购物中心 长春 2009 自有 3.80 35,662.67 -3.78% 2,699.71
通化购物中心 通化 2009 自有 12.80 45,623.90 0.58% 3,850.78
吉林欧亚商都 吉林 2010 自有 2.00 3,903.00 -58.84% -365.22
辽源欧亚购物中心 辽源 2010 自有 8.00 19,967.96 4.92% 1,423.57
白城欧亚购物中心 白城 2010 自有 5.00 13,565.11 9.26% 2,245.65
吉林市欧亚购物中心 吉林 2011 自有 4.90 48,702.57 2.22% 1,276.31
梅河欧亚购物中心 梅河口 2012 自有 6.00 18,225.10 10.94% 2,353.73
松原欧亚购物中心 松原 2012 自有 6.50 17,771.77 10.16% 364.67
珲春欧亚购物中心 珲春 2013 自有 6.70 5,734.98 9.70% 1,190.81
白山市合兴实业股份有
白山市 1998 自有 9.00 39,913.68 -5.69% 1,857.32
限公司
四平辽河农垦管理区欧
四平市 2014 自有 0.60 751.63 -20.57% -124.27
亚商贸有限公司
长春欧亚商业连锁欧亚
长春市 2014 自有 6.00 19,655.33 17.90% 1,226.41
万豪购物中心有限公司
长春欧亚商业连锁欧亚
长春市 2014 自有 3.50 18,638.32 30.85% 714.98
二道购物中心有限公司
长春欧亚商业连锁欧亚
长春市 2014 自有 5.40 4,806.80 -8.60% -1,222.28
五环购物广场有限公司
镇赉欧亚购物中心有限 自有/
白城市 2014 1.90 1,216.26 22.87% -145.67
公司 租赁
梨树县欧亚商贸有限公
四平市 2014 自有 1.20 604.38 -18.59% -337.35
司
长春欧亚商业连锁欧亚
德惠市 2015 自有 1.69 3,164.39 1.13% -103.01
德惠购物中心有限公司
长春欧亚商业连锁江源
白山市 2015 自有 6.00 4,557.60 995.37% -419.02
欧亚购物中心有限公司
乌兰浩特欧亚富立置业 乌兰浩
2015 自有 10.00 11,745.43 130.44% -703.22
有限公司 特市
长春欧亚奥特莱斯购物
长春市 2016 自有 5.00 2,360.19 - 57.24
有限公司
长春欧亚连锁双阳欧亚
长春市 2016 自有 1.45 10.01 - 2.01
购物中心有限公司
长春欧亚商业连锁磐石
磐石市 2016 自有 3.00 2,254.88 - -556.75
欧亚购物中心有限公司
长春欧亚集团辽源欧亚
置业有限公司东丰分公 东丰县 2016 自有 4.50 652.63 - -419.82
司
双辽欧亚购物中心有限
双辽市 2016 自有 3.60 2,506.63 - -697.06
公司
长春欧亚集团敦化欧亚
敦化市 2016 自有 8.50 438.92 - -96.45
敦百购物中心有限公司
长春欧亚集团通辽欧亚
通辽市 2016 自有 7.92 4,223.45 - -2,382.43
置业有限公司
河南郑百商业有限公司 郑州市 1998 自有 2.49 949.83 - -120.27
合计 - - - - 738,093.08 -1.55% 50,015.29
资料来源：公司提供，鹏元整理
近年来，公司新开门店较多，且绝大部分为自有物业，新开门店具有一定的培育周期，
周期内门店的经营情况取决于所在地区的消费能力及区域竞争情况。2016年公司新开的8
家门店营业收入规模均较小，其中有6家利润总额亏损；2014-2015年公司开业的9家门店
大部分营业收入有所增加，其中有7家利润总额亏损，未来需关注公司新开门店的经营情
况。
受整体经济环境、市场竞争及新兴零售业态冲击等因素影响，2016年公司部分原有的
百货门店收入有所下降，包括欧亚车百、欧亚商都、欧亚新发、欧亚益民、沈阳联营和吉
林欧亚商都等，其中欧亚商都仍为公司核心门店，占34家百货门店营业收入总额的36.53%，
营业收入同比下降5.21%，主要系欧亚商都（包括吉林欧亚商都）定位于中高端消费群体，
近年高端消费市场增速趋缓，对其经营产生一定影响。另外，沈阳联营区域市场竞争激烈，
近年来收入持续下降。
综合卖场为公司三大主要业态之一，对公司营业收入贡献逐年增加。2016年综合卖场
实现营业收入34.74亿元，同比增加10.43%。截至2016年末，公司有2个综合卖场，其中欧
亚卖场建筑面积60万平方米，具有较好的规模优势，经营类别覆盖百货、家具、影院、餐
饮、建材、家电、儿童乐园以及批发市场等多个消费领域。2016年欧亚卖场营业收入稳定
增长，实现收入30.04亿元，较2015年增长10.53%。吉林欧亚商都综合体于2014年12月28
日开业，建筑面积28.19万平方米，经营类别涉及百货、家具、影院、餐饮、健身、儿童
乐园等多个消费领域，力推“一站式”消费和“体验式”购物。2016年吉林欧亚商都综合
体实现营业收入2.70亿元，较2015年增长9.25%。
表 7 公司卖场经营情况
营业收入
门店 所在 开业 物业 面积（平 持股
2016 年 2015 年
名称 区域 时间 性质 方米） 比例 增长率
（万元） （万元）
欧亚卖场 长春市 2000 自有 600,000 39.66% 320,385.02 289,856.66 10.53%
吉林欧亚商 100.00
吉林市 2014 自有 281,868 27,050.15 24,758.95 9.25%
都综合体 %
合计 - - - 881,868 - 347,435.17 314,615.61 10.43%
资料来源：公司提供，鹏元整理
2016年公司新增连锁超市14家，为降低租金上涨带来的不确定性，公司大部分连锁超
市为自有物业。截至2016年末，公司拥有连锁超市56家，其中有14家连锁超市为租赁物业，
42家连锁超市为自有物业。
表 8 公司连锁超市情况
自有物业门店 租赁物业门店
年份 地区 建筑面积 建筑面积
门店数量 门店数量
(万平米) (万平米)
吉林省 40 29.78 14 5.91
海南省 1 0.22 - -
2016 年
北京市 1 0.67 - -
合计 42 30.67 14 5.91
吉林省 31 23.82 9 3.29
北京市 1 0.22 - -
2015 年
海南省 1 0.67 - -
合计 33 24.71 9 3.29
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2016年公司新增的14家连锁超市均位于吉林省，14家连锁超市中有9家为自有物业，5
家为租赁物业。从公司连锁超市经营模式来看，公司主要利润来源是销售商品取得的进销
差价以及销售返利。2016年公司延展采购链条，改变以长春、沈阳为采购主体的单一模式，
先后与东北、华北、华东、中南等地区蔬菜种植专业合作社签订蔬菜直采协议，将采购链
条延展至河北、河南、山东等省。2016年公司连锁超市实现营业收入170,490.09万元，同
比增长9.91%，连锁超市运营情况稳定。
公司客户群主要包括高端、中高端、中端与普通客户群，公司主要通过大数据CRM
系统对客户进行维护管理，截至2016年末，公司注册会员数量近480万人，2016年会员销
售占比为53%。市场营销方面，2016年公司继续通过店庆营销、节日营销、展会营销等方
式提高消费热点，以激发经营活力，扩大和集聚消费群体。同时，公司继续拓展营销渠道，
完善欧亚e购网站，新推出的“掌上欧亚”APP和微信公共平台“欧亚微店”已与欧亚e购
全面打通，与实体门店形成线上线下全渠道整合平台。2016年线上客户与实体店客户的比
例为3：100。
总体来看，公司百货门店、综合卖场、连锁超市主要布局于吉林省内，在省内市场具
有较强的品牌优势，公司业务规模不断扩大，保持其强势的区域市场地位。但受整体经济
环境、市场竞争及新兴零售业态冲击等因素影响，公司部分百货门店销售收入有所下滑；
同时新开门店具有一定的培育周期，大部分新开门店利润亏损，未来需关注公司新开门店
的经营情况。
受区域房地产市场景气度影响，2016年公司房地产销售收入大幅下降，未来公司房地
产项目的销售进度存在一定的不确定性
近年来，吉林省房地产行业景气度较弱。其中2015年全省完成房地产开发投资924.24
亿元，同比下降10.3%，房屋竣工面积1,287.40万平方米，下降18.2%；商品房销售面积
1,491.85万平方米，下降5.7%。2016年吉林省房地产投资及商品房销售均有所增加，但对
于一些位置较偏的房地产项目，销售压力依然较大。受区域房地产市场景气度影响，2016
年公司房地产业务实现收入42,221.21万元，同比下降33.86%。2016年公司销售的房地产项
目中商铺占比提高，毛利率水平略有上升，为28.73%，同比上升4.61个百分点。2016年公
司在售的房地产项目主要为乌兰浩特钻石名城、御龙湾、珲春钻石名城和通辽钻石名城等，
截至2016年末，累计已实现销售金额203,218.30万元，已结转金额187,262.42万元，剩余可
结转金额15,955.88万元。公司在建、拟建的房地产项目主要是与公司战略扩张相适应的商
住项目，开发的房地产位置一般为各个地方的新区或开发区，通过自身的主营业务培育商
圈，建立完善的配套服务。截至2016年末，公司在售房地产项目可销售面积较大，尚未出
售的面积合计575,396.33平方米，未来房地产销售收入来源有一定保障，但房地产销售收
入的实现受当地房地产行业景气度影响，存在一定的不确定性。
表 9 截至 2016 年末公司主要房地产项目销售及楼盘结转情况（单位：平方米、万元）
已结转金
项目 占地面积 建筑面积 可售面积 已售面积 已售金额
额
梅河钻石名城 34,759.00 120,743.00 117,454.70 95,018.57 35,942.12 34,264.00
御龙湾 153,229.16 344,561.00 267,966.00 70,069.07 38,253.00 32,144.00
乌兰浩特钻石名城 131,674.00 280,097.00 216,576.02 27,843.64 6,017.02 4,493.00
珲春钻石名城 75,709.00 119,425.00 119,425.00 104,330.00 39,728.00 37,497.00
辽源钻石名城 29,042.00 81,906.36 69,750.64 69,135.86 22,609.56 22,609.56
通辽钻石名城 70,000.00 184,071.22 177,053.19 117,887.41 46,799.00 43,943.00
白山钻石名城 127,095.79 300,000.00 45,055.65 23,610.39 7,494.00 7,123.00
东丰钻石名城 69,242.00 95,531.08 88,852.46 19,667.97 2,822.60 2,284.86
永吉项目 15,000.00 16,684.84 3,621.64 2,796.06 3,553.00 2,904.00
合计 705,750.95 1,543,019.50 1,105,755.30 530,358.97 203,218.30 187,262.42
注：已售面积为已签订购房合同的面积，已售金额为实际回款金额。
资料来源：公司提供，鹏元整理
2016年公司新开工东丰钻石名城和吉林御龙湾二期、三期等项目，截至2016年末，公
司在建房地产项目已完成投资29.33万元，尚需投资12.88万元，公司面临一定的资金支出
压力。
表 10 截至 2016 年末公司在建房地产项目情况（单位：平方米、万元）
项目名称 项目性质 开工日期 建筑面积 总投资 已投资
白山钻石名城 住宅 2012 年 9 月 300,000 60,000 44,695
吉林御龙湾一期 住宅 2013 年 1 月 161,891 69,865 57,496
乌兰浩特钻石名城 住宅 2014 年 6 月 280,097 61,300 54,094
济南欧亚大观商都-城
住宅/商业 2014 年 4 月 249,471 142,800 80,181
市综合体
东丰钻石名城 住宅 2016 年 6 月 95,531.08 26,000 24,376
吉林御龙湾二期、三期 住宅 2016 年 8 月 182,670 62,135 32,504
合计 - - 1,269,660 422,100 293,346
资料来源：公司提供，鹏元整理
公司在建、拟建项目建成完工有助于扩大公司经营规模，但盈利能力尚不确定；在建、
拟建项目尚需投资规模较大，面临一定的资金支出压力
2017年1月25日，公司与长春新区管理委员会签订战略合作框架协议，双方就“欧亚
北湖购物中心”等三个项目达成战略合作协议。欧亚北湖购物中心位于长春新区北湖科技
开发区，项目总投资35亿元，总占地约24.7万平方米，总建筑面积30万平方米。计划于2017
年4月规模性开发，具体业态包括商业购物中心、跨境商品采购交易中心、线上线下互动
交易、大型数码游艺乐园、海洋馆、大型室内主题游乐场、飞行体验馆等。欧亚汇集项目
位于长春飞跃路以东、开运街以南、飞跃中路以西、光谷大街以北，项目总投资65亿元，
总建筑面积120万平方米。欧亚汇集项目将建成综合商业广场，将各种社会服务汇集一体，
做到城市服务功能全覆盖，建设城市记忆项目商业博物馆及恒定春夏秋冬馆等（具体建设
内容最终以规划主管部分审批通过的乙方规划设计方案为准）。欧亚汇集大型立体智能化
停车场项目，位于长春汇集一路以南、汇集二路以北、飞跃中路以西，占地面积7万平方
米，该项目由长春新区管理委员会提供土地，由公司进行规划，届时取得的效益由长春新
区管理委员会和公司分红。以上三个项目由公司控股子公司长春欧亚卖场有限责任公司
（以下简称“欧亚卖场”）全权负责，项目投入资金来源由欧亚卖场自筹。2017年4月21
日，欧亚卖场以总价39,448万元竞得123,274平方米的国有建设用地使用权，用于建设欧亚
北湖购物中心。
除房地产项目外，公司主要在建的项目还包括欧亚商都城市综合体前期、一期工程，
公主岭冷链物流土建工程，原有部分门店的升级改造及扩建等。公司在建、拟建项目建成
后将使公司经营规模扩大，但新增的购物中心等项目需要一定的培育周期，盈利能力尚不
确定。另外，截至2016年末，公司房地产项目除外的主要在建、拟建项目预计总投资125.64
亿元，尚需投资107.10亿元，面临一定的资金支出压力。
表 11 截至 2016 年末公司主要在建、拟建项目（房地产项目除外）情况（单位：万元）
项目名称 总投资 已投资 尚需投资
欧亚商都城市综合体前期、一期工程 49,200.00 46,120.72 3,079.28
万宁超市改造工程 1,146.14 669.40 476.74
九台卡伦购物中心土建工程 19,800.00 4,162.93 15,637.07
吉林置业城市综合体及地下车库工程 115,860.19 103,324.12 12,536.07
辽源置业东丰购物中心购建工程 20,040.68 8,558.35 11,482.33
公主岭冷链物流土建工程 15,834.20 11,373.73 4,460.47
长白山购物广场土建工程 3,626.14 2,927.93 698.21
车百各门店装修改造工程 12,392.10 3,974.00 8,418.10
国欧物流改造工程 1,493.76 1,098.54 395.22
二道购物中心装修改造工程 523.90 499.70 24.20
五环购物广场空调工程 9,516.87 1,799.99 7,716.89
郑州东方实业宾馆装修工程 260.00 230.17 29.83
万豪购物中心装修改造工程 6,356.47 512.84 5,843.62
白山合兴购物中心装修工程 325.00 100.00 225.00
欧亚北湖购物中心 350,000.00 - 350,000.00
欧亚汇集项目 650,000.00 - 650,000.00
合计 1,256,375.45 185,352.42 1,071,023.03
资料来源：公司提供及公司公告，鹏元整理
物业租赁和旅游餐饮业务为公司营业收入提供了一定补充，但新增的旅游餐饮业务收
入规模较小
公司物业租赁业务主要由吉林省中吉大厦有限公司、吉林省鑫润物业管理有限公司、
白山欧亚物业服务有限公司、长春欧亚集团股份有限公司服务分公司等负责运营，业务
范围为房屋租赁业务和物业管理业务，其中房屋租赁业务为将整栋楼出租，物业管理业务
主要包括办公物业、商贸物业、酒店物业、娱乐休闲物业等具有经营性、服务性、公众性
的物业。2016年公司物业租赁业务收入略有下降，毛利率略有下降但依然保持在较高水平。
公司运营的欧亚玉龙山庄项目位于吉林市松花湖旅游风景区内，可同时接纳300人住
宿、就餐，并承办会议、接待家庭自驾游。未来，公司将积极培育旅游新兴业态，开发吉
林欧亚玉龙山庄商业观光+休闲旅游模式。2016年公司旅游餐饮业收入有所增加但规模较
小，未来旅游餐饮业务能否给公司带来稳定收入存在一定的不确定性。
五、财务分析
财务分析基础说明
以下分析基于公司提供的经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准
无保留意见的2015年及2016年审计报告，以及未经审计的2017年第一季度财务报告，报告
均采用新会计准则编制。2016年公司新增8家纳入合并报表范围的子公司。
资产结构与质量
公司资产规模有所增长，固定资产和存货占比较大，部分资产使用权受限，资产流动
性一般
2016年公司资产规模有所增长，截至2016年末，公司总资产为1,815,759.34万元，同
比增长15.67%。从资产结构来看，公司资产仍以非流动资产为主，截至2016年末，非流动
资产占公司总资产的比重为67.86%。
表 12 公司主要资产构成情况（单位：万元）
2017 年 3 月 2016 年 2015 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 97,186.51 5.28% 159,434.74 8.78% 113,452.39 7.23%
预付款项 109,046.71 5.93% 66,368.61 3.66% 53,268.16 3.39%
存货 375,791.67 20.43% 340,904.60 18.77% 315,666.25 20.11%
流动资产合计 603,995.17 32.83% 583,617.29 32.14% 495,247.04 31.55%
长期股权投资 45,777.21 2.49% 43,819.36 2.41% 16,729.05 1.07%
投资性房地产 20,533.53 1.12% 20,712.26 1.14% 3,097.32 0.20%
固定资产 966,899.61 52.56% 972,161.71 53.54% 813,798.61 51.84%
在建工程 78,930.99 4.29% 75,325.45 4.15% 139,854.46 8.91%
无形资产 67,954.03 3.69% 53,570.76 2.95% 53,200.32 3.39%
其他非流动资产 39,329.74 2.14% 51,472.06 2.83% 34,889.28 2.22%
非流动资产合计 1,235,626.38 67.17% 1,232,142.05 67.86% 1,074,521.34 68.45%
资产总计 1,839,621.55 100.00% 1,815,759.34 100.00% 1,569,768.38 100.00%
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
公司流动资产主要由货币资金、预付款项和存货构成。截至2016年末，公司货币资金
为159,434.74万元，其中银行存款占比93.21%，其他货币资金占比6.55%，其他货币资金
10,447.93万元，为受限资金。截至2016年末，预付款项账面价值66,368.61万元，主要为预
付的货款及土地购置款，其中预付吉林丰满经济开发区管理委员会财政局、永吉县财政局
的土地购置款合计20,500.00万元，占2016年末公司预付款项账面价值的30.89%。截至2016
年末，公司存货账面价值340,904.60万元，主要为库存商品和开发产品（已完工开发产品
和在建开发产品），其中库存商品为公司自营类产品如家电，占比17.39%；开发产品主要
为公司房地产项目包括已完工的房地产项目和在建的房地产项目，占比81.11%。2016年公
司房地产投资有所增加，公司存货规模有所增加。截至2016年末，存货中账面价值71,096.96
万元的在建开发产品已用于抵押。
公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资
产和其他非流动资产构成。截至2016年末，公司长期股权投资账面价值43,819.36万元，主
要为对联营企业的投资。2016年公司新增对内蒙古包头百货大楼集团股份有限公司、山西
欧亚锦绣实业有限责任公司等公司的投资使得长期股权投资账面价值同比增长161.94%。
值得注意的是，2016年长期股权投资采用权益法核算确认投资损失426.49万元，未来需关
注公司长期股权投资的减值风险。截至2016年末，公司投资性房地产账面价值20,712.26
万元，同比大幅增加，主要系公司将账面原值20,276.65万元的固定资产用于出租转为投资
性房地产。2016年公司与纽可尔瑞特实业（上海）有限公司合资成立上海欧恋商贸有限公
司（以下简称“欧恋商贸”），其中公司持股49%，公司将部分固定资产出租给欧恋商贸，
用于欧恋商贸经营奥特莱斯零售店。截至2016年末，公司固定资产账面价值972,161.71万
元，房屋建筑物占比83.37%，其中百货门店建筑面积184.43万平方米，绝大部分为自有物
业；综合卖场建筑面积合计88.17万平方米，全部为自有物业；连锁超市建筑面积36.59万
平方米，绝大部分为自有物业。公司所持有大部分物业处于区域中心位置，地理位置较好。
截至2016年末，账面价值417,534.00万元的固定资产尚未办妥产权证书，占公司固定资产
总额的42.95%。另外截至2016年末，公司账面价值146,344.13万元的固定资产已用于抵押。
截至2016年末，公司在建工程账面价值75,325.45万元，同比下降46.14%，主要系账面价值
超13亿元的建工程转入固定资产，包括通辽购物中心、白城欧亚购物中心续建工程、双辽
欧亚购物中心及其他购物中心的装修改造工程。截至2016年末，公司无形资产账面价值
53,570.76万元，主要为土地使用权，其中账面价值21,589.91万元的土地使用权已用于抵押。
截至2016年末，其他非流动资产账面价值51,472.06万元，其他非流动资产主要为预付购买
连锁超市营业场所的资产款和吉林省鑫达房产吉源商城项目投资。
整体来看，公司资产规模有所增长，固定资产和存货占比较大，二者合计占总资产的
比重为72.31%；截至2016年末，共有账面价值242,918.83万元的资产使用权受限，占总资
产的比重为13.38%，资产流动性一般。
资产运营效率
公司净营业周期增加，整体资产运营效率有所下降
因所处零售行业，2016年公司继续维持极短的应收账款周转天数。2016年公司房地产
开发业务投入增加以及营业规模扩大导致自营存货大幅增加，公司存货周转效率有所下
降，存货周转天数有所增加，进而导致净营业周期有所延长。2016年公司净营业周期为
50.67天，同比增加15.48天。另外，2016年公司流动资产、固定资产规模均有所增加，且
增幅均大于营业收入增幅，使得2016年公司资产周转率有所下降。
综合来看，2016年公司净营业周期有所增加，资产周转率有所下降，整体资产运营效
率有所下降。
表 13 公司资产运营效率指标（单位：天）
项目 2016 年 2015 年
应收账款周转天数 0.31 0.26
存货周转天数 114.86 98.11
应付账款周转天数 64.51 63.18
净营业周期 50.67 35.19
流动资产周转天数 149.11 126.31
固定资产周转天数 246.84 209.40
总资产周转天数 467.92 403.94
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告，鹏元整理
盈利能力
2016年公司营业收入、利润较为稳定，整体业务盈利能力较为稳定
公司营业收入主要来源于商品流通和房地产业务，其中商品流通业务包括百货、卖场
和连锁超市三种业态，2016年公司卖场和连锁超市营业收入分别同比增长10.43%和9.91%，
百货门店营业收入同比下降1.55%；受区域房地产市场景气度影响，公司房地产收入同比
下降33.86%。综合来看，2016年公司营业收入同比增长0.92%，营业收入规模较为稳定。
2016年公司租赁模式下取得的收入占营业收入比重增加，同时销售的房地产项目中商
铺占比较大，公司综合毛利率水平略有增加，为21.00%，同比上升1.09个百分点。期间费
用率方面，随着公司经营规模增加，2016年公司销售费用、管理费用和财务费用均有所增
加，期间费用率有所上升，为13.99%，较高的期间费用率对公司利润形成一定侵蚀。2016
年公司实现营业利润72,492.53万元，利润总额76,800.36万元，净利润56,986.24万元，同比
均有所增加，同时营业利润率有所提升，公司整体业务盈利能力较为稳定。
受公司总资产和股东权益增长影响，2016年公司总资产回报率和净资产收益率较2015
年均有所下降。
表 14 公司主要盈利指标（单位：万元）
项目 2017 年 1-3 月 2016 年 2015 年
营业收入 307,793.96 1,302,360.45 1,290,499.01
营业利润 13,614.34 72,492.53 69,312.81
利润总额 14,157.12 76,800.36 72,575.16
净利润 10,480.13 56,986.24 54,380.90
综合毛利率 21.47% 21.00% 19.91%
期间费用率 15.65% 13.99% 13.23%
营业利润率 4.42% 5.57% 5.37%
总资产回报率 - 6.13% 6.67%
净资产收益率 - 14.52% 17.54%
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
现金流
公司经营活动现金流表现较好，但在建、拟建项目尚需投资规模较大，经营活动现金
净流入不能满足全部投资需求，公司面临一定的资金支出压力
2016年公司净利润有所增加，同时非付现费用及非经营损益均有所增长，公司FFO（营
运现金流）有所增加，达到130,995.49万元。2016年公司房地产投资规模同比有所下降，
使得公司存货规模有所增加但增幅同比有所下降；受预收款项和其他应付款金额的增加，
公司经营性应付项目有所增加。综合来看，2016年公司营运资本继续下降，且下降规模同
比大幅减少，公司经营性获现能力有所提高，公司经营活动现金净流入规模大幅增加。
投资活动方面，2016年公司以现金支付方式购买郑州百货大楼股份有限公司形成非同
一控制下企业合并，合并日郑州百货大楼股份有限公司持有的现金及现金等价物为
4,703.44万元，形成投资活动现金流入；投资活动现金流出主要对在建项目的支出及公司
以现金方式收购股权的支出，2016年公司投资活动现金净流出规模依然较大。截至2016
年末，包括房地产项目的公司在建、拟建项目计划总投资167.85亿元，尚需投资119.98亿
元，后续尚需投资规模较大，远超过经营活动现金净流入。
筹资活动方面，2016年公司通过取得银行借款、发行债券筹集资金共计707,620.00万
元，筹资活动现金流入规模较大；筹资活动现金流出主要为偿债债务本金及利息，分配股
利及子公司支付给少数股东的股利、利润。
整体而言，公司经营性获现能力有所提升，但经营活动现金净流入不足以满足投资活
动资金需求，公司面临一定的资金支出压力。
表 15 公司现金流情况（单位：万元）
项目 2017 年 1-3 月 2016 年 2015 年
净利润 - 56,986.24 54,380.90
非付现费用 - 47,783.11 40,119.17
非经营损益 - 26,226.14 23,335.39
FFO - 130,995.49 117,835.46
营运资本变化 - -28,401.95 -81,405.08
其中：存货减少（减：增加） - -25,197.74 -67,279.02
经营性应收项目的减少（减：增加） - -16,677.26 -6,216.46
经营性应付项目的增加（减：减少） - 13,473.06 -7,909.61
经营活动产生的现金流量净额 -9,658.37 101,714.34 36,430.38
投资活动产生的现金流量净额 -46,521.89 -167,407.58 -176,665.32
筹资活动产生的现金流量净额 -6,068.08 111,673.01 150,383.74
现金及现金等价物净增加额 -62,248.23 45,982.34 10,153.77
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
资本结构与财务安全性
公司有息债务规模较大，流动比率较低，2017年需偿还债务规模较大，面临较大的短
期偿债压力。
2016年公司负债规模持续增加，截至2016年末，公司负债总额为1,369,251.85万元，
同比增长11.21%。2016年公司完成“长春欧亚集团股份有限公司2016年度第一期中期票
据”的发行，募集资金6亿元，票面利率6%，债券期限自发行之日起5+N年，该票据为永
续中期票据，受此影响，2016年公司所有者权益同比增长31.88%，产权比率为306.66%，
同比下降56.98个百分点。截至2017年3月末，产权比率为303.33%，公司所有者权益对负
债保障程度较弱。
表 16 公司资本结构情况（单位：万元）
指标名称 2017 年 1-3 月 2016 年 2015 年
负债总额 1,383,512.02 1,369,251.85 1,231,192.12
所有者权益 456,109.53 446,507.49 338,576.25
产权比率 303.33% 306.66% 363.64%
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
从负债结构来看，公司流动负债占负债总额的比重较大，截至2016年末，公司流动负
债占比84.64%；截至2017年3月末，流动负债占比82.39%。
表 17 公司主要负债构成情况（单位：万元）
2017 年 3 月 2016 年 2015 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 412,300.00 29.80% 322,300.00 23.54% 389,300.00 31.62%
应付票据 57,791.87 4.18% 38,853.37 2.84% 35,725.80 2.90%
应付账款 171,743.47 12.41% 181,975.33 13.29% 186,760.84 15.17%
预收款项 159,472.38 11.53% 133,510.64 9.75% 131,684.07 10.70%
其他应付款 247,768.67 17.91% 263,099.70 19.21% 219,330.60 17.81%
一年内到 期的非
10,500.00 0.76% 28,000.00 2.04% 58,408.29 4.74%
流动负债
其他流动负债 67,787.45 4.90% 168,773.91 12.33% 46,937.32 3.81%
流动负债合计 1,139,828.40 82.39% 1,158,868.45 84.64% 1,083,085.13 87.97%
长期借款 185,986.37 13.44% 152,668.37 11.15% 96,000.00 7.80%
应付债券 46,782.00 3.38% 46,753.79 3.41% 46,643.48 3.79%
非流动负债合计 243,683.62 17.61% 210,383.40 15.36% 148,107.00 12.03%
负债合计 1,383,512.02 100.00% 1,369,251.85 100.00% 1,231,192.12 100.00%
有息债务 713,360.24 51.56% 738,575.53 53.94% 656,077.57 53.29%
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
公司流动负债主要由短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、其他应付款、一年
内到期的非流动负债和其他流动负债构成。截至2016年末，公司短期借款为322,300.00万
元，其中信用借款占比82.84%，保证借款占比17.06%，另有少量抵押借款。截至2016年末，
公司应付票据38,853.37万元，全部为银行承兑汇票。截至2017年3月末，应付票据为
57,791.87万元，较期初有所增加，主要系公司为筹备4月份促销活动，加大了库存储备，
采购商品的货款大部分以银行承兑汇票的方式与供应商结算。截至2016年末，公司应付账
款账面价值181,975.33万元，主要为应付的货款和工程款，其中一年以内的占比79.95%，
公司应付账款账龄较短。截至2016年末，公司预收款项账面价值133,510.64万元，主要为
预收客户的VIP储值卡金额。截至2016年末，公司其他应付款账面价值263,099.70万元，主
要为往来款、押金和应付工程款，2016年末公司其他应付款有所增加，主要系往来款增加
所致。截至2016年末，公司一年内到期的非流动负债账面价值28,000.00万元，全部为一年
内到期的长期借款。截至2016年末，公司其他流动负债账面价值168,773.91万元，主要为
一年内结转的递延收益和超短期融资券。2016年4月13日，2016年5月27日和2016年12月13
日，公司共发行超短期融资券15亿元。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券构成。截至2016年末，公司长期借款账面
价值152,668.37万元，其中抵押借款占比48.25%，信用借款占比51.75%。截至2016年末，
公司应付债券账面价值46,753.79万元，为本期债券。
公司有息债务包括短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、其他流动负债中
的有息部分、长期借款和应付债券等，截至2016年末，公司有息债务合计738,575.53万元，
同比增长12.57%，其中2017年公司需偿付的有息债务高达539,153.37万元，短期内公司面
临较大的债务压力。
表 18 截至 2017 年末公司有息债务偿还期限分布表（单位：万元）
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
偿还金额 539,153.37 54,668.37 46,753.79 69,000.00 29,000.00
资料来源：公司提供，鹏元整理
从偿债指标来看，2016年公司资产负债率小幅下降，但仍处于较高水平。公司流动比
率和速动比率有所提升但依然处于较低水平，公司流动资产和速动资产对流动负债的保障
程度较低，公司存在一定的短期偿债压力。2016年公司盈利能力有所增强，EBITDA增加，
但有息债务规模扩大导致利息支出增加，公司EBITDA利息保障倍数有所下降，EBITDA
对有息债务保障程度减弱。
表 19 公司偿债能力指标
指标名称 2017 年 1-3 月 2016 年 2015 年
资产负债率 75.21% 75.41% 78.43%
流动比率 0.53 0.50 0.46
速动比率 0.20 0.21 0.17
EBITDA（万元） - 151,169.43 136,474.65
EBITDA 利息保障倍数 - 4.43 4.61
有息债务/EBITDA - 4.89 4.81
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
公司获得多家银行的授信，截至 2016 年末，授信额度合计 108.25 亿元，已使用额度
54.18 亿元，剩余可使用额度 45.06 亿元，公司融资渠道较为顺畅。
表 20 截至 2016 年末公司获得的银行授信情况（单位：万元）
授信额度 授信银行 已使用额度 剩余可使用额度 授信截至日期
工商银行 172,000 130,000 42,000 2017.09.26
兴业银行 70,000 70,000 0 2017.03.21
交通银行 50,000 20,000 30,000 2018.03.21
建设银行 210,000 50,000 160,000 2018.03.21
光大银行 50,000 48,878.67 1,121.33 2017.03.21
浦发农行 100,000 0 10,000 2017.06.26
民生银行 40,000 0 40,000 2017.06.20
中国银行 85,000 85,000 0 2017.03.21
农业银行 50,000 10,300 39,700 2017.06.31
邮储银行 50,000 40,000 10,000 2017.09.26
招商银行 72,000 28,000 44,000 2017.01.20
吉林银行 55,000 14,400 40,600 2017.09.26
盛京银行 18,200 14,974.70 3,225.30 2017.09.26
中信银行 30,000 0 30,000 2017.09.26
进出口银行 30,000 30,000 0 2020.12.20
郑州市商业银行 268 268 0 2017.05.30
合计 1,082,468 541,821 450,647 -
资料来源：公司提供
六、债券偿还保障分析
房地产抵押有效提升了本期债券的信用水平，但抵押资产在极端情况下能否集中变现
及变现金额存在一定的不确定性，同时抵押资产未进行跟踪评估
本期债券采用房地产抵押的担保方式，公司以其全资子公司欧亚集团沈阳联营有限公
司合法拥有的房地产为本期债券提供抵押担保，经亚洲（北京）资产评估有限公司评估，
上述房地产总价值为102,361.83万元（评估基准日为2011年6月30日），为本期债券剩余规
模和一年期利息之和的2.04倍（大于约定的1.5倍）。房地产抵押有效提升了本期债券的信
用水平，但抵押资产规模较大，极端情况下能否集中变现及变现金额具有一定的不确定性。
另外，公司应在本期债券募集说明书约定的每个付息日期前30个工作日内聘请资产评
估机构对抵押资产进行跟踪评估、出具相应的资产评估报告，截至2017年5月末，公司未
对抵押资产价值进行跟踪评估。
表 21 本期债券抵押资产情况（单位：平方米、万元）
序号 房屋建筑物名称 权证编号 面积 评估价值
1 营业大楼 建筑物 沈房权证市和平字第12686号 19,617 42,724.22
沈阳国用（2008）第0117号、沈
土地 4,133
阳国用（2008）第0156号
建筑物 沈房权证中心字第NO60034637号 34,311
2 综合楼 改造工程 15,246.16
土地 沈阳国用（2008）第0158号 2,775
建筑物 30,809
3 营业大楼三期 44,391.45
土地 沈阳国用（2008）第0155号 1,607
合计 - - - - 102,361.83
资料来源：公司提供，鹏元整理
七、评级结论
2016年公司继续扩大经营规模，当年新增各类经营门店24个，公司经营门店主要布局
于吉林省内，截至2016年末，公司共有百货门店34个、大型综合卖场2个、连锁超市56个，
依然保持着强势的区域市场地位；2016年公司营业收入、利润较为稳定，经营活动现金流
表现较好；房地产抵押有效提升了本期债券的信用水平。同时我们也关注到，受宏观经济
增速放缓、市场竞争加剧及新兴零售业态冲击，公司部分百货门店销售收入有所下滑，大
部分新开门店利润亏损；2016年公司房地产收入同比下降33.86%，未来房地产项目的销售
进度存在一定的不确定性；公司在建、拟建项目尚需投资规模较大，经营活动现金净流入
无法满足在建、拟建项目所需资金，面临一定的资金支出压力；截至2016年末，公司流动
比率和速动比率较低，公司2017年需偿还债务规模较大，面临较大的短期偿债压力；另外，
截至2017年5月末，公司未对本期债券的抵押资产进行跟踪评估。
基于以上分析，鹏元维持公司主体长期信用等级为AA，维持本期债券信用等级为
AA+，评级展望维持为稳定。
附录一 合并资产负债表 （单位：万元）
项目 2017 年 3 月 2016 年 2015 年 2014 年
货币资金 97,186.51 159,434.74 113,452.39 103,298.63
应收票据 0.00 0.00 26.39 0.00
应收账款 1,486.99 1,089.32 1,172.13 672.20
预付款项 109,046.71 66,368.61 53,268.16 45,775.16
其他应收款 12,909.95 12,036.99 8,771.00 9,047.10
存货 375,791.67 340,904.60 315,666.25 247,690.02
一年内到期的非流动资产 246.51 242.53 135.00 133.98
其他流动资产 7,326.83 3,540.50 2,755.71 3,715.48
流动资产合计 603,995.17 583,617.29 495,247.04 410,332.57
可供出售金融资产 2,614.74 2,607.42 2,425.57 1,580.02
长期股权投资 45,777.21 43,819.36 16,729.05 14,252.79
投资性房地产 20,533.53 20,712.26 3,097.32 3,208.38
固定资产 966,899.61 972,161.71 813,798.61 687,476.04
在建工程 78,930.99 75,325.45 139,854.46 121,200.49
无形资产 67,954.03 53,570.76 53,200.32 52,034.18
商誉 7,400.30 7,400.30 7,400.30 7,400.30
长期待摊费用 1,932.80 806.99 443.84 560.83
递延所得税资产 4,253.42 4,265.74 2,682.60 1,572.88
其他非流动资产 39,329.74 51,472.06 34,889.28 26,604.04
非流动资产合计 1,235,626.38 1,232,142.05 1,074,521.34 915,889.96
资产总计 1,839,621.55 1,815,759.34 1,569,768.38 1,326,222.53
短期借款 412,300.00 322,300.00 389,300.00 252,700.00
应付票据 57,791.87 38,853.37 35,725.80 50,773.70
应付账款 171,743.47 181,975.33 186,760.84 176,023.16
预收款项 159,472.38 133,510.64 131,684.07 178,735.08
应付职工薪酬 2,593.12 2,066.24 2,024.73 3,873.14
应交税费 5,117.95 11,753.66 8,827.53 10,970.58
应付利息 796.51 5,466.29 3,317.54 4,487.55
应付股利 3,956.98 3,069.31 768.41 706.75
其他应付款 247,768.67 263,099.70 219,330.60 162,320.81
一年内到期的非流动负债 10,500.00 28,000.00 58,408.29 7,800.00
其他流动负债 67,787.45 168,773.91 46,937.32 73,806.82
流动负债合计 1,139,828.40 1,158,868.45 1,083,085.13 922,197.58
长期借款 185,986.37 152,668.37 96,000.00 71,900.00
应付债券 46,782.00 46,753.79 46,643.48 46,540.67
长期应付款 1,054.17 1,067.28 1,084.84 1,149.97
递延收益 2,800.62 2,800.66 2,521.40 1,368.65
递延所得税负债 7,060.47 7,093.29 1,857.28 1,681.10
非流动负债合计 243,683.62 210,383.40 148,107.00 122,640.38
负债合计 1,383,512.02 1,369,251.85 1,231,192.12 1,044,837.97
股本 15,908.81 15,908.81 15,908.81 15,908.81
其他权益工具 60,000.00 60,000.00 0.00 0.00
永续债 60,000.00 60,000.00 0.00 0.00
资本公积 29,804.01 29,804.01 29,804.01 29,804.01
其他综合收益 1,039.31 1,036.08 1,543.75 877.77
盈余公积 7,954.40 7,954.40 7,954.40 7,954.40
未分配利润 161,849.03 158,100.82 131,660.90 104,474.45
归属于母公司股东权益合计 276,555.56 272,804.11 186,871.86 159,019.43
少数股东权益 179,553.97 173,703.38 151,704.39 122,365.13
所有者权益合计 456,109.53 446,507.49 338,576.25 281,384.56
负债和股东权益总计 1,839,621.55 1,815,759.34 1,569,768.38 1,326,222.53
资料来源：公司2015年及2016年审计报告及未经审计的2017年第一季度财务报告
附录二 合并利润表 （单位：万元）
项目 2017 年 1-3 月 2016 年 2015 年 2014 年
一、营业总收入 307,793.96 1,302,360.45 1,290,499.01 1,154,212.02
其中:营业收入 307,793.96 1,302,360.45 1,290,499.01 1,154,212.02
二、营业总成本 294,075.64 1,228,996.86 1,221,073.58 1,097,640.55
其中：营业成本 241,706.68 1,028,890.99 1,033,561.34 932,651.71
营业税金及附加 4,177.46 17,470.71 16,442.93 12,293.09
销售费用 12,502.55 44,293.17 42,383.57 41,321.25
管理费用 27,516.95 109,055.73 104,732.89 93,060.12
财务费用 8,137.15 28,900.26 23,670.86 18,303.50
资产减值损失 34.86 386.00 281.99 10.87
投资收益（损失以“－”号填列） -103.97 -871.06 -112.63 -217.90
其中：对联营企业和合营企业的
-103.97 -426.49 -184.41 -293.34
投资收益
三、营业利润（亏损以“－”号
13,614.34 72,492.53 69,312.81 56,353.57
填列）
加：营业外收入 600.63 4,856.87 3,656.25 3,637.35
其中：非流动资产处置利得 4.03 0.40 3.82 58.14
减：营业外支出 57.85 549.04 393.89 175.19
其中：非流动资产处置损失 5.44 68.17 309.19 53.17
四、利润总额（亏损总额以“－”
14,157.12 76,800.36 72,575.16 59,815.73
号填列）
减：所得税费用 3,676.99 19,814.12 18,194.27 15,256.15
五、净利润（净亏损以“－”号
10,480.13 56,986.24 54,380.90 44,559.58
填列）
归属于母公司股东的净利润 4,635.88 32,728.56 32,436.36 29,875.41
少数股东损益 5,844.25 24,257.68 21,944.54 14,684.17
资料来源：公司2015年及2016年审计报告及未经审计的2017年第一季度财务报告
附录三-1 合并现金流量表 （单位：万元）
项目 2017 年 1-3 月 2016 年 2015 年 2014 年
销售商品、提供劳务收到的现金 382,456.34 1,383,411.22 1,369,626.14 1,514,798.03
收到的税费返还 0.00 0.00 1,140.33 506.81
收到其他与经营活动有关的现金 37,695.22 177,037.45 155,858.17 95,822.35
经营活动现金流入小计 420,151.56 1,560,448.67 1,526,624.65 1,611,127.19
购买商品、接受劳务支付的现金 357,677.82 1,246,983.29 1,239,540.03 1,366,861.31
支付给职工以及为职工支付的现金 10,408.10 41,233.28 41,400.47 33,723.23
支付的各项税费 17,727.10 64,145.97 58,017.16 46,380.20
支付其他与经营活动有关的现金 43,996.92 106,371.80 151,236.61 155,486.30
经营活动现金流出小计 429,809.94 1,458,734.33 1,490,194.27 1,602,451.04
经营活动产生的现金流量净额 -9,658.37 101,714.34 36,430.38 8,676.15
取得投资收益收到的现金 0.00 446.26 37.64 38.94
处置固定资产、无形资产和其他长
42.14 39.79 41.94 0.06
期资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 4,703.44 0.00 1,652.22
投资活动现金流入小计 42.14 5,189.50 79.58 1,691.21
购建固定资产、无形资产和其他长
46,014.03 157,938.19 152,209.43 168,251.91
期资产支付的现金
投资支付的现金 550.00 14,658.90 24,535.48 63.42
投资活动现金流出小计 46,564.03 172,597.08 176,744.90 168,315.33
投资活动产生的现金流量净额 -46,521.89 -167,407.58 -176,665.32 -166,624.11
吸收投资收到的现金 0.00 0.00 14,620.00 50,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
0.00 0.00 14,620.00 50,000.00
到的现金
取得借款所收到的现金 175,000.00 417,800.00 534,100.00 418,500.00
发行债券收到的现金 0.00 289,820.00 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 175,000.00 707,620.00 548,720.00 468,500.00
偿还债务所支付的现金 169,182.00 549,400.00 352,200.00 261,400.00
分配股利、利润或偿付利息所支付
11,886.08 46,546.99 46,136.26 30,356.05
的现金
其中：子公司支付给少数股东的股
0.00 10,580.02 7,206.74 5,403.03
利、利润
筹资活动现金流出小计 181,068.08 595,946.99 398,336.26 291,756.05
筹资活动产生的现金流量净额 -6,068.08 111,673.01 150,383.74 176,743.95
汇率变动对现金及现金等价物的影
0.11 2.58 4.97 -0.01
响
现金及现金等价物净增加额 -62,248.23 45,982.34 10,153.77 18,795.98
加：期初现金及现金等价物余额 159,434.74 113,452.39 103,298.63 84,502.65
期末现金及现金等价物余额 97,186.51 159,434.74 113,452.39 103,298.63
资料来源：公司2015年及2016年审计报告及未经审计的2017年第一季度财务报告
附录三-2 合并现金流量表补充资料 （单位：万元）
项目 2016 年 2015 年 2014 年
净利润 56,986.24 54,380.90 44,559.58
加：资产减值准备 331.66 281.99 10.87
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 45,254.12 37,915.93 30,200.88
无形资产摊销 1,983.55 1,785.54 1,992.38
长期待摊费用摊销 213.79 135.71 52.13
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
63.00 304.68 34.71
益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 4.77 0.69 -39.68
财务费用（收益以“-”填列） 26,917.62 24,062.31 19,120.64
投资损失（收益以“-”填列） 871.06 112.63 217.90
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） -1,583.15 -1,109.71 -756.54
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） -47.16 -35.21 -17.17
存货的减少（增加以“-”填列） -25,197.74 -67,279.02 -109,794.93
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -16,677.26 -6,216.46 -89,350.67
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 13,473.06 -7,909.61 112,446.03
其他 -879.20 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 101,714.34 36,430.38 8,676.15
融资租入固定资产 0.00 20,000.00 0.00
现金的年末余额 159,434.74 113,452.39 103,298.63
减：现金的年初余额 113,452.39 103,298.63 84,502.65
现金及现金等价物净增加额 45,982.34 10,153.77 18,795.98
资料来源：公司2015及2016年审计报告
附录四 主要财务指标表
项目 2017 年 3 月 2016 年 2015 年 2014 年
综合毛利率 21.47% 21.00% 19.91% 19.20%
期间费用率 15.65% 13.99% 13.23% 13.23%
产权比率 303.33% 306.66% 363.64% 371.32%
资产负债率 75.21% 75.41% 78.43% 78.78%
流动比率 0.53 0.50 0.46 0.44
速动比率 0.20 0.21 0.17 0.18
营业利润率 4.42% 5.57% 5.37% 4.88%
EBITDA（万元） - 151,169.43 136,474.65 111,181.76
EBITDA 利息保障倍数 - 4.43 4.61 5.10
有息债务/EBITDA - 4.89 4.81 4.40
总资产回报率 - 6.13% 6.67% 6.94%
净资产收益率 - 14.52% 17.54% 18.84%
FFO（万元） - 130,995.49 117,835.46 95,375.71
非付现费用（万元） - 47,783.11 40,119.17 32,256.27
非经营损益（万元） - 26,226.14 23,335.39 18,559.86
营运资本变化（万元） - -28,401.95 -81,405.08 -86,699.57
应收账款周转天数 - 0.31 0.26 0.13
存货周转天数 - 114.86 98.11 75.57
应付账款周转天数 - 64.51 63.18 51.25
净营业周期 - 50.67 35.19 24.45
流动资产周转天数 - 149.11 126.31 111.12
固定资产周转天数 - 246.84 209.40 189.34
总资产周转天数 - 467.92 403.94 354.62
资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2017 年第一季度财务报告，鹏元整理
附录五 截至2016年末纳入合并范围的子公司情况
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
非同一控制
欧亚集团沈阳联营有限公司 沈阳市 沈阳市 综合百货 100.00%
下企业合并
长春欧亚卖场有限责任公司 长春市 长春市 综合百货 39.66% 投资设立
长春欧亚星河湾商厦有限责任
长春市 长春市 综合百货 50.00% 投资设立
公司
四平欧亚商贸有限公司 四平市 四平市 综合百货 100.00% 投资设立
长春欧亚集团通化欧亚购物中
通化市 通化市 综合百货 53.92% 投资设立
心有限公司
长春欧亚卫星路超市有限公司 长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
长春欧亚柳影路超市有限公司 长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
长春欧亚集团欧亚车百大楼有
长春市 长春市 综合百货 53.92% 投资设立
限公司
长春欧亚集团白城欧亚购物中
白城市 白城市 综合百货 51.22% 投资设立
心有限公司
吉林市欧亚商都有限公司 吉林市 吉林市 综合百货 100.00% 投资设立
吉林市欧亚购物中心有限公司 吉林市 吉林市 综合百货 51.69% 投资设立
长春欧亚集团辽源欧亚置业有 综合百货
辽源市 辽源市 100.00% 投资设立
限公司 地产开发
吉林省欧亚中吉商贸有限公司 长春市 长春市 服务、贸易 51.00% 投资设立
橡胶制品
长春欧亚鞋业有限责任公司 长春市 长春市 100.00% 投资设立
制造
综合百货
吉林欧亚置业有限公司 吉林市 吉林市 100.00% 投资设立
地产开发
长春欧亚集团通辽欧亚置业有 综合百货
通辽市 通辽市 100.00% 投资设立
限公司 地产开发
长春欧亚集团通化欧亚置业有 综合百货
梅河口市 梅河口市 100.00% 投资设立
限公司 地产开发
乌兰浩特欧亚富立置业有限公 乌兰浩特 综合百货
乌兰浩特市 60.00% 投资设立
司 市 地产开发
长春欧星贸易有限公司 长春市 长春市 综合百货 70.00% 投资设立
长春欧亚集团松原欧亚购物中 综合百货
松原市 松原市 100.00% 投资设立
心有限公司 地产开发
长春欧亚集团珲春欧亚置业有 综合百货
珲春市 珲春市 51.00% 投资设立
限公司 地产开发
电子产品
长春万豪信息科技有限公司 长春市 长春市 销售及维 100.00% 投资设立
护
长春欧亚易购电子商务有限公
长春市 长春市 电子商务 100.00% 投资设立
司
长春欧亚宾馆有限责任公司 长春市 长春市 宾馆服务 100.00% 投资设立
济南欧亚大观园房地产开发有 非同一控制
济南市 济南市 房地产 62.78%
限公司 下企业合并
长春欧亚超市连锁经营有限公
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
司
长春欧佳超市有限公司 长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
万宁欧亚超市有限公司 万宁市 万宁市 综合百货 100.00% 投资设立
白山欧亚中吉置业有限公司 白山市 白山市 地产开发 100.00% 投资设立
非同一控制
吉林省中吉大厦有限公司 长春市 长春市 服务、贸易 100.00%
下企业合并
非同一控制
吉林省中吉经贸发展有限公司 长春市 长春市 服务、贸易 100.00%
下企业合并
白山欧亚物业服务有限公司 白山市 白山市 物业服务 100.00% 投资设立
非同一控制
吉林省鑫润物业管理有限公司 长春市 长春市 物业服务 100.00%
下企业合并
非同一控制
欧亚中吉有限公司 香港 香港 服务、贸易 99.03%
下企业合并
长春欧亚集团空港欧亚购物广
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
场有限公司
长春欧亚集团九台卡伦欧亚购
九台市 九台市 综合百货 100.00% 投资设立
物广场有限公司
长春欧亚集团敦化欧亚敦百购
敦化市 敦化市 综合百货 75.00% 投资设立
物中心有限公司
非同一控制
白山市合兴实业股份有限公司 白山市 白山市 综合百货 61.03%
下企业合并
非同一控制
白山市合诚物业服务有限公司 白山市 白山市 物业服务 51.00%
下企业合并
非同一控制
白山市合兴电子商务有限公司 白山市 白山市 服务、贸易 100.00%
下企业合并
非同一控制
白山市合兴对外经济贸易公司 白山市 白山市 对外贸易 100.00%
下企业合并
吉林省合兴健康药房连锁有限 非同一控制
白山市 白山市 药品销售 97.60%
责任公司 下企业合并
长春欧亚集团商业连锁经营有
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
限公司
长春欧亚商业连锁欧亚二道购
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
物中心有限公司
长春欧亚商业连锁欧亚万豪购
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
物中心有限公司
长春欧亚商业连锁欧亚合隆商
农安县 农安县 综合百货 100.00% 投资设立
超有限公司
长春欧亚商业连锁欧亚五环购
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
物广场有限公司
长白山保护开发区欧亚购物广
白山市 白山市 综合百货 100.00% 投资设立
场有限公司
四平辽河农垦管理区欧亚商贸
四平市 四平市 综合百货 100.00% 投资设立
有限公司
梨树县欧亚商贸有限公司 梨树县 梨树县 综合百货 100.00% 投资设立
镇赉欧亚购物中心有限公司 镇赉县 镇赉县 综合百货 100.00% 投资设立
长春欧通商贸股份有限公司 长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
北京欧亚商贸有限公司 北京市 北京市 综合百货 100.00% 投资设立
长春欧亚国际贸易有限公司 长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
长春欧亚集团（珲春）商品采
珲春市 珲春市 综合百货 100.00% 投资设立
购有限责任公司
长春欧亚集团公主岭冷链综合
公主岭 公主岭 物流、仓储 100.00% 投资设立
物流有限公司
珲春欧亚宾馆有限责任公司 珲春市 珲春市 宾馆服务 100.00% 投资设立
双辽欧亚购物中心有限公司 双辽市 双辽市 综合百货 100.00% 投资设立
长春市欧新餐饮有限公司 长春市 长春市 餐饮 100.00% 投资设立
吉林市欧亚北山超市有限公司 吉林市 吉林市 综合百货 100.00% 投资设立
永吉县欧亚购物广场有限公司 永吉县 永吉县 综合百货 100.00% 投资设立
吉林欧亚玉龙山庄餐饮有限公
吉林市 吉林市 餐饮 100.00% 投资设立
司
松原欧亚经开超市有限公司 松原市 松原市 综合百货 100.00% 投资设立
长春欧亚商业连锁欧亚德惠购
德惠市 德惠市 综合百货 100.00% 投资设立
物中心有限公司
长春欧亚商业连锁江源欧亚购
白山市 白山市 综合百货 100.00% 投资设立
物中心有限公司
长春欧亚商业连锁磐石欧亚购
磐石市 磐石市 综合百货 100.00% 投资设立
物中心有限公司
非同一控制
郑州百货大楼股份有限公司 郑州市 郑州市 综合百货 54.83%
下企业合并
非同一控制
河南郑百商业有限公司 郑州市 郑州市 综合百货 100.00%
下企业合并
非同一控制
河南东方实业有限责任公司 郑州市 郑州市 宾馆服务 100.00%
下企业合并
长春欧亚集团四平欧亚置业有 综合百货、
四平市 四平市 100.00% 投资设立
限公司 地产开发
长春国欧仓储物流贸易有限公
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
司
长春欧亚商业连锁双阳欧亚购
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
物中心有限公司
长春欧亚新生活购物广场有限
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
公司
长春欧亚奥特莱斯购物有限公
长春市 长春市 综合百货 100.00% 投资设立
司
资料来源：公司 2016 年审计报告，鹏元整理
附录六 主要财务指标计算公式
指标名称 计算公式
应收账款周转天数 360/｛营业收入/ [（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2）] ｝
存货周转天数 360/｛营业成本/ [（期初存货+期末存货）/2] ｝
应付账款周转天数 360/｛营业成本/ [（期初应付账款余额+期末应付账款余额）/2] ｝
净营业周期 应收账款周转天数＋存货周转天数－应付账款周转天数
流动资产周转天数 360/｛营业收入/[（本年流动资产合计＋上年流动资产合计）/2]｝
固定资产周转天数 360/｛营业收入/[（本年固定资产总额＋上年固定资产总额）/2]｝
总资产周转天数 360/｛营业收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）/2]｝
综合毛利率 （营业收入－营业成本）/营业收入×100%
期间费用率 （管理费用+销售费用+财务费用）/营业收入×100%
营业利润率 营业利润/营业收入*100%
净资产收益率 净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100%
（利润总额＋计入财务费用的利息支出）/（（本年资产总额＋上年资产总额）
总资产回报率
/2）×100%
EBITDA 利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
EBITDA 利息保障倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
产权比率 负债总额/所有者权益
资产负债率 负债总额/资产总额×100%
流动比率 流动资产合计/流动负债合计
速动比率 （流动资产合计－存货）/流动负债合计
短期借款+应付票据+1 年内到期的非流动负债+其他流动负债中的有息部分+
有息债务
长期借款+应付债券
资产减值准备+固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧+无形资
非付现费用
产摊销+长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失+固定资产报废损失+财务费
非经营损益
用+投资损失+递延所得税资产的减少+递延所得税负债的增加
FFO 净利润+非付现费用+非经营损益
营运资本变化 存货减少+经营性应收项目的减少+经营性应付项目增加
附录七 信用等级符号及定义
一、中长期债务信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 债务安全性极高，违约风险极低。
AA 债务安全性很高，违约风险很低。
A 债务安全性较高，违约风险较低。
BBB 债务安全性一般，违约风险一般。
BB 债务安全性较低，违约风险较高。
B 债务安全性低，违约风险高。
CCC 债务安全性很低，违约风险很高。
CC 债务安全性极低，违约风险极高。
C 债务无法得到偿还。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或
略低于本等级。
二、债务人主体长期信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或
略低于本等级。
三、展望符号及定义
类型 定义
正面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。
稳定 情况稳定，未来信用等级大致不变。
负面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。
