信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，
在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
股东大会通过关于公司发行股份购买资产的议案。
募集资金使用情况
截至目前，信达地产重大资产重组项目有关事项仍
信达地产股份有限公司 2016 年公司债券（第
在进行中，中诚信证评将对其保持持续关注。
一期）（债券简称为“16 信地 01”、债券代码 136251）
于 2016 年 3 月 2 日完成发行，实际发行规模 25 亿 行业分析
元，到期日为 2021 年 3 月 1 日，每年付息一次，
受房地产调控政策持续升级影响，2017 年以
到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
来我国房地产行业步入阶段性下行周期，商
付，最终票面利率为 3.80%，募集资金已按照募集
品房销售增速下滑明显，三四线城市成为新
说明书上列明的用途使用完毕。
增长点。
信达地产股份有限公司 2016 年公司债券（第
自 2016 年 10 月以来，我国房地产市场调控政
二期）（债券简称为“16 信地 02”、债券代码 136294）
策持续收紧，房地产市场步入阶段性下行周期。根
于 2016 年 3 月 16 日完成发行，实际发行规模 5 亿
据国家统计局数据显示，2017 年房地产企业累计完
元，到期日为 2021 年 3 月 15 日，每年付息一次，
成房地产开发投资 109,799 亿元，同比增长 7.0%，
到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
增速与上年基本持平；同年全国商品房销售面积与
付，最终票面利率为 3.50%，募集资金已按照募集
销售额分别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元，
说明书上列明的用途使用完毕。
分别同比增长 7.66%和 13.67%，增速分别较上年下
重大事项说明 降 14.84 个百分点和 21.13 个百分点。办公楼及商
2017 年 7 月 20 日，公司发布《第十届董事会 业营业用房销售增长速度高于住宅，其中住宅销售
第二十九次（临时）会议决议公告》，公司拟向中 面积及销售额分别同比增长 5.3%和 11.3%；办公楼
国信达、淮南矿业（集团）有限责任公司（以下简 销售面积及销售额分别同比增长 24.3%和 17.5%；
称“淮矿集团”）非公开发行股份，购买中国信达拟 商 业营 业用 房销售 面积及 销售 额分 别同比 增长
持有的淮矿地产有限责任公司（以下简称“淮矿地 18.7%和 25.3%。从价格来看，2017 年以来全国房
产”）60%股权和淮矿集团持有的淮矿地产 40%股权 价增速有所下降，但整体价格水平依然保持向上趋
（以下简称“标的资产”）。根据淮矿集团的整体改制 势，12 月全国 100 个城市住宅成交均价达 13,967
方案，淮矿集团减资回购中国信达持有其 22.60%股 元/平方米，较上年同期增长 7.15%。分城市能级来
权，支付对价为淮矿集团持有的淮矿地产 60%股 看，2017 年 12 月末，一线城市住宅均价达 41,202
权，差额部分由淮矿集团以现金补足。股权置换完 元/平方米，较上年同期增长 1.43%；同期二线城市
成后，中国信达、淮矿集团分别持有淮矿地产 60% 住宅均价达 12,684 元/平方米，较上年同期增长
和 40%股权。2017 年 12 月 29 日，公司从中国信达 7.70%；而三线城市住宅均价达 8,335 元/平方米，
处获悉，安徽省人民政府原则同意与公司本次重大 较年初增长 12.48%。受房地产政策的持续收紧及政
资产重组事项相关的《淮南矿业（集团）有限责任 策区域分化加重影响，2017 年三四线热点城市房地
公司整体改制方案》。2018 年 2 月 27 日，信达地产 产销售增速高于一二线城市。
发布公告，中华人民共和国商务部（以下简称“商
务部”）已出具《商务部经营者集中反垄断审查不
实施进一步审查决定书》，商务部决定对信达地产
收购淮矿地产股权按不实施进一步审查，可以实施
集中，另截至 2018 年 2 月 26 日，淮矿集团持有的
淮矿地产 60%股权已过户至中国信达名下并已完
成工商变更登记。2018 年 3 月 5 日公司第七十八次
4 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
图 1：2015~2017 年全国商品房销售情况 西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城升级
单位：万平方米、亿元 限售，海南省则在全省范围内施行限售。受此影响，
2017 年我国房地产销售增速放缓，其中一、二线城
市销售增速回落显著。
政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于
加速推进阶段。2017 年 7 月，《关于在人口净流入
的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，选
取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、
沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为
住房租赁首批试点。同年 10 月，十九大报告明确
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快
土地市场方面，2017 年全国土地成交金额大幅 建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制
上涨，但不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价 度，有助于促进房地产市场平稳健康发展。
率差异明显。2017 年房企购置土地面积 25,508 万
2017 年以来房企内外部流动性来源收紧，融
平方米，同比上升 15.81%；房地产建设用地成交款
资成本上升，资金平衡能力面临更高挑战。
约 13,643 亿元，同比上涨 49.45%，成交均价涨至
同时，行业内的兼并收购现象加剧了行业集
5,348.52 元/平方米。分城市能级来看，受土拍限价
中度进一步提升，具有规模优势的房企可获
影响，2017 年一线城市土地成交均价涨幅及溢价率
得更多的流动性补充。
均有所回落，同比分别下降 6.49 个百分点和 32.76
受 2017 年以来房地产行业政策持续收紧影响，
个百分点，为 9.49%和 14.30%；二线城市地成交均
房地产企业签约销售金额增速有所放缓，2017 年房
价涨幅及溢价率亦有所回落，分别较上年下降 57.43
地产开发资金来源于房产销售的定金预收款及个
个百分点和 23.22 个百分点，为 12.33%和 29.33%；
人按揭贷款金额为 72,600 亿元，同比增长 9.41%，
而三四线城市成交土地均价涨幅及溢价率近年来
较上年同期增速下降 25.51 个百分点，房地产企业
均有所上升，分别为 48.37%和 37.05%，同比分别
内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，自
上升 35.01 个百分点和 17.20 个百分点。
2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险，
2017 年房地产行业政策整体延续分类调控、 同时上交所、深交所先后发布《关于试行房地产、
因城施策的主基调，重点城市调控效果显现， 产能过剩行业公司债券分类监管的函》，严格管控
同时长效机制也加速推进。 房企公司债发行条件及审批流程以来，房企交易所
2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧，同 市场公司债发行数量和发行规模大幅下降。从融资
时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在 成本来看，2017 年以来随着房企融资政策的紧缩，
此背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制 房企融资成本不断被抬高。从房地产信用债到期分
短期性投机需求。值得注意的是，在一线城市政策 布来看，2018~2023 年为房地产债券到期高峰，房
趋严的情况下，部分购房者需求外溢至环一线周边 企资金平衡能力将面临更大的挑战。
三四线城市，受此影响，环北京周边县市集中出台 受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
调控政策，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水 响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，
县、河北省张家口市崇礼区等；同时环上海周边嘉 行业内的兼并收购案例大幅增多。与此同时，资本
兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、 实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的
深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调控。截 销售规模及集中度均进一步提升。2017 年 TOP100
至 2017 年末，共有 46 城相继落地限售令，承德、 房 企 销 售 金 额 集 中 度 提 升 11.58 个 百 分 点 至
5 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
55.50%；TOP20 房企销售金额集中度则上升 7.77 表 2：2017 年公司销售金额及面积的区域分布情况
个百分点至 32.50%；而 TOP10 房企销售额的比重 城市 销售金额占比 销售面积占比
合肥 17.49% 15.44%
达到 24.10%，较上年提升 5.75 个百分点，千亿房
芜湖 17.00% 24.62%
企已达 17 家。2017 年以来房地产行业集中度进一
杭州 16.15% 3.74%
步提升，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型
宁波 15.12% 13.93%
房地产企业凭借较强的销售及筹资能力，可获得更 嘉兴 13.21% 17.28%
多的流动性补充。 上海 8.41% 3.22%
马鞍山 2.99% 7.32%
业务运营 绍兴 2.24% 2.56%
重庆 2.07% 3.01%
2017 年公司销售面积有所下降，但受益于公
海口 1.11% 1.40%
司高端产品入市带来的销售均价上升，其销
乌鲁木齐 1.00% 2.70%
售金额保持增长；同时受趋严的房地产调控 琼海 0.76% 1.08%
政策影响，公司开工节奏放缓，期末在建面 台州 0.72% 0.94%
积有所下降。 太原 0.67% 1.18%
跟踪期内，公司秉持“快销快回”的营销策略， 青岛 0.60% 0.81%
长春 0.46% 0.77%
加大销售考核力度，但受销售产品结构变化影响，
合计 100.00% 100.00%
2017 年权益合同销售面积为 113.75 万平方米，同
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
比下滑 26.30%。但受益于公司滨江壹品和信达金茂
项目结转方面，2017 年公司交付结转面积基本
广 场等 高端 项目入 市，公 司销 售 均 价从上 年的
与上年持平，受益于结算均价的增长，当期结算金
10,954 元/平方米上升至 19,755 元/平方米，使得当
额有所提升。当年公司结算面积 120.17 万平方米，
期实现销售金额 224.71 亿元，同比增长 32.91%。
同期结算金额 143.44 亿元，同比增长 31.75%。从
从销售区域分布来看，2017 年合肥、芜湖、杭州、
区域分布来看，公司结算项目主要位于长三角地
宁波、嘉兴和上海的销售金额占比分别为 17.49%、
区，宁波、合肥、芜湖、嘉兴、重庆和上海的结算
17.00%、16.15%、15.12%、13.21%和 8.41%，长三
面积占比分别为 26.84%、18.23%、14.98%、10.22%、
角区域仍为公司合同销售金额的主要贡献区域。
9.01%和 8.11%。2018 年 1~3 月，公司实现结算面
2018 年 1~3 月，公司实现销售面积 27.75 万平方米，
积 2.27 万平方米，结算金额为 2.99 亿元。
销售金额 62.06 亿元，同期对应销售均价为 22,364
表 3：2016~2017 年公司结算面积占比情况
元/平方米。 单位：万平方米
表 1：2015~2018.Q1 公司业务运营情况 2016
单位：亿元、万平方米、元/平方米 区域 结算 结算
占比 占比
指标 2015 2016 2017 2018.Q1 面积 面积
海口 2.19 1.82% 2.35 1.96%
合同销售面积 111.40 154.35 113.75 27.75
合肥 17.39 14.41% 21.90 18.23%
合同销售金额 105.20 169.07 224.71 62.06
马鞍山 8.25 6.84% 0.18 0.15%
合同销售均价 9,443 10,954 19,755 22,364
青岛 2.40 1.99% 0.93 0.77%
结算面积 80.44 120.65 120.17 2.27
上海 6.55 5.43% 9.75 8.11%
结算金额 75.41 108.87 143.44 2.99
沈阳 3.83 3.18% 0.37 0.31%
结算均价 9,375 9,024 11,936 13,181
乌鲁木齐 2.73 2.26% 2.45 2.04%
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
芜湖 19.22 15.93% 18.01 14.98%
长春 1.40 1.16% 0.00 0.00%
杭州 0.24 0.20% 0.15 0.13%
6 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
嘉兴 27.94 23.16% 12.28 10.22% 表 5：截至 2017 年末公司在建项目区域分布情况
宁波 19.65 16.28% 32.25 26.84%
单位：万平方米
绍兴 2.04 1.69% 1.89 1.57% 区域 在建面积 占比
台州 6.50 5.38% 1.33 1.11% 嘉兴 47.91 17.88%
重庆 0.33 0.27% 10.83 9.01% 芜湖 45.11 16.83%
琼海 0.00 - 5.48 4.56% 合肥 44.38 16.56%
合计 120.65 100.00% 120.17 100.00% 马鞍山 25.77 9.62%
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
深圳 23.61 8.81%
项目运营方面，在趋严的房地产调控政策影响 宁波 23.34 8.71%
下，2017 年公司放缓开发节奏，当期新开工面积 杭州 14.71 5.49%
75.04 万平方米，同比大幅下降 51.87%；同期，公 太原 14.29 5.33%
司竣工面积 141.12 万平方米，同比增长 9.38%，完 阜新 11.95 4.46%
上海 10.16 3.79%
成全年计划的 108.56%。从竣工项目的分布来看，
琼海 6.77 2.52%
主要分布在宁波、合肥、重庆、芜湖和上海等城市，
总计 268.01 100.00%
主要竣工项目分别为宁波高桥项目、信达天御一期 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
S-11 号地块、信达国际二期、海上传奇二期以及信
跟踪期内，公司土地投资策略相对谨慎，均
达北苑 09-02 剩余地块项目等。2018 年 1~3 月，公
以合作开发模式拿地，新增项目多位于重点
司新开工面积为 26.44 万平方米，同比下降 28.50%；
二线城市；全年新增土地储备规划建筑面积
竣工面积为 6.77 万平方米，同比下降 10.33%。2018
和土地投资金额下降，土地获取成本较低。
年，公司计划新开工面积 90 万平方米，计划竣工
2017 年，受房地产市场调控及可开发规模较大
面积 110 万平方米。
影响，公司土地投资策略相对谨慎，当年土地投资
表 4：2015~2018.Q1 公司开竣工情况
规模有所放缓，新增土地储备 120.12 万平方米，分
单位：万平方米
2015 2016 2017 2018.Q1
布于宁波、合肥、芜湖和天津等地。当期土地投资
新开工面积 123.11 155.90 75.04 26.44 额为 115.46 亿元，权益口径下平均楼面均价为 9,428
竣工面积 141.38 129.02 141.12 6.77 元/平方米。在土地市场竞争加剧、土地成本大幅增
在建面积 317.60 336.28 268.01 287.68 长的背景下，公司持续采取合作开发的模式获取土
注：公司开竣工面积均为并表口径
地，2017 年公司新增的 7 个储备项目均采取了合作
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
在建项目方面，截至 2017 年末，公司在建项 开发的模式，合作开发商包括融创中国控股有限公
目合计 25 个，对应在建建筑面积 268.01 万平方米， 司、安徽保利房地产开发有限公司等。
表 6：2015~2018.Q1 公司新增土地储备情况
受新开工节奏放缓影响，较 2016 年下降 20.30%。
单位：个、万平方米、亿元、元/平方米
从在建项目区域分布来看，主要分布在嘉兴、芜湖、
2015 2016 2017 2018.Q1
合肥、马鞍山、深圳和宁波等城市，规划建筑面积
新拓展项目 6 6 7 0
的占比分别为 17.88%、16.83%、16.56%、9.62%、 新增土地储备 111.42 128.75 120.12
8.81%和 8.71%。公司在建项目基本分布在重点二线 新增土地金额 184.44 271.43 115.46
城市，区域分布较好。 新增土地楼面均价 16,553 21,081 9,428
累计土地储备面积 487.60 375.54 290.87 274.19
注：1、新增土地储备面积为全口径规划建筑面积；2、公司土地储
备为拟建未售项目规划建筑面积，不包括在建未售建筑面积，
均为并表口径，新增土地楼面均价系权益口径下计算所得。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
7 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
表 7：2017 年公司新增土地储备明细
单位：万平方米、亿元、元/平方米
规划建筑 土地金额 楼面
2017 年新增地块 城市 权益 合作开发方
面积 （权益口径） 均价
宁波东钱湖 13-13-1#地块 宁波 12.6 50% 9.7 15,407 融创房地产集团有限公司
芜湖市鸠江区仁和天地以东 AB 安徽保利房地产开发有限公
芜湖 26.38 49% 6.17 4,777
地块（1701 号宗地） 司
芜湖 1711 地块 芜湖 18.9 45% 4.06 4,775 淮矿地产有限责任公司
天津市南开区六马路 天津 6.2 50% 3.4 10,978 天津市立川置业有限公司
合肥西飞 合肥 8.09 50% 5.13 12,682 融创房地产集团有限公司
万科企业股份有限公司、深圳
合肥市包河区 S1706 号地块 合肥 35.76 50% 21.67 12,119
华侨城股份有限公司
北京昌平泰禾项目 北京 12.19 29% 4.13 11,686 泰禾集团股份有限公司
合计 - 120.12 - 54.26 9,428 -
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
截至 2017 年末，公司并表口径未动工的土地
跟踪期内，公司继续依托股东中国信达系统
储备总规划计容建筑面积为 290.87 万平方米，近年
平台及资源，强化集团协同联动，当年公司
来尽管公司新增项目规模较大，但大部分不并表，
参与的地产基金运作良好，并实现了可观收
期末土地储备整体有所下滑，但按每年新开工面积
益。
估算，公司土地储备量较充足。从土地储备的分布
跟踪期内，公司作为中国信达旗下唯一房地产
上看，公司土地储备分布在合肥、湛江、广州、阜
开发业务运作平台，依托中国信达系统平台，探索
新和上海等 11 个城市，其中合肥占比为 34.60%，
“基金投资+操盘代建”模式，拓宽了项目获取途径。
湛江占比 28.24%，广州占比 10.83%，阜新占比
截至 2017 年末，公司作为有限合伙人参与的运营
6.45%，上海占比 5.88%，整体土地储备质量较好。
中的基金共 11 支，基金总规模 169.88 亿元，公司
2018 年第一季度，公司无新增土地储备项目，截至
权益占比金额为 39.64 亿元。其他参与方分别为上
2018 年 3 月末公司土地储备面积为 274.19 万平方
海信达汇融股权投资基金管理有限公司、中建投信
米。
托有限责任公司、中国信达、信达资本管理有限公
表 8：截至 2017 年末公司土地储备的区域分布情况
司（以下简称“信达资本”）、信达证券股份有限公司
单位：万平方米
和陆家嘴信托有限公司等信达系统内外的合作伙
区域 持有待开发计容建筑面积 占比
伴，资金的投向为宁波、上海、深圳、重庆、长春、
合肥 100.64 34.60%
湛江 82.14 28.24% 济南、青岛等地的房地产开发项目。公司参与投资
广州 31.5 10.83% 的基金主要计入可供出售金融资产科目，2017 年可
阜新 18.77 6.45% 供出售金融资产实现现金分红 2.86 亿元。
上海 17.1 5.88% 总体来看，公司将借助信达系统的资源优势和
马鞍山 10.8 3.71%
品牌支持，创新业务模式和盈利模式，逐步形成差
乌鲁木齐 9.88 3.40%
异化的竞争优势和多样化的利润来源。
海口 8.9 3.06%
琼海 6.21 2.13%
财务分析
重庆 3.29 1.13%
宁波 1.64 0.56% 下列财务分析基于公司提供的经安永华明会
总计 290.87 100.00% 计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 留意见的 2015~2017 年审计报告以及未经审计的
2018 年一季度财务报表。
8 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
资本结构 总体来看，随着项目开发投入和业务规模的持
图 2：2015~2018.Q1 公司资本结构 续扩大，公司外部融资需求增加，财务杠杆处于偏
高水平，但公司债务期限结构以长期债务为主，短
期偿付压力较小。
流动性
从流动资产来看，2017 年末公司流动资产合计
为 624.05 亿元，占总资产的比重为 86.73%，主要
由货币资金和存货构成，分别占比为 25.94%和
61.38%，合计占流动资产的比重为 87.33%，较上年
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 下降 5.60 个百分点。
随着项目开发的推进以及土地投资的扩大，公 表 9：2015～2018.Q1 公司流动资产分析
司总资产和负债规模进一步提升，截至 2017 年 12 单位：%
指标 2015 2016 2017 2018.Q1
月 31 日，公司资产总额达 719.53 亿元，同比增长
流动资产/总资产 91.34 89.23 86.73 89.86
10.48%；同期末公司负债总额为 618.86 亿元，同比 存货/流动资产 66.55 78.49 61.38 64.69
增长 10.89%。2017 年末公司资产负债率、总资本 货币资金/流动资产 12.42 14.44 25.94 18.40
化 比 率 和 净 负 债 率 分 别 为 86.01% 、 78.91% 和 （存货+货币资金）/流动资产 78.97 92.93 87.33 83.09
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
213.33%，分别较上年同比上升 0.32 个百分点、下
存货方面，受新开工节奏放缓影响，2017 年公
降 1.14 个百分点和下降 98.01 个百分点，整体杠杆
司存货净额为 383.06 亿元，同比下降 16.02%。其
水平仍处于偏高水平。截至 2018 年 3 月末，公司
中，房地产开发产品 52.49 亿元、房地产开发成本
资产总额 745.95 亿元，负债合计 647.09 亿元，资
330.55 亿元，占期末存货总额的比例分别为 13.70%
产负债率和净负债率分别为 86.75%和 252.49%。
和 86.29%。存货中房地产开发产品占比较 2016 年
债务结构方面，随着在建项目的持续推进及购
的 12.89%有所上升。
置土地支出，公司债务规模逐年上升。2017 年，公
表 10：2015～2017 年末公司存货明细
司总债务规模为 376.67 亿元，同比增长 0.72%；其
单位：亿元
中短期债务 92.21 亿元，同比增长 18.52%，长期债 2015 2016 2017
务 284.46 亿元，同比下将 3.96%。当年末公司长短 存货 317.23 456.14 383.06
期债务比（短期债务/长期债务）为 0.32 倍，较 2016 房地产开发产品 54.76 58.79 52.49
房地产开发产品/存货 17.26% 12.89% 13.70%
年有所上升，但债务期限结构仍合理。截至 2018
房地产开发成本 262.46 397.34 330.55
年 3 月末，公司总债务为 372.92 亿元，长短期债务 房地产开发成本/存货 82.73% 87.11% 86.29%
比（短期债务/长期债务）为 0.27 倍。 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
图 3：2015~2018.Q1 公司债务结构分析 资产周转效率方面，2017 年受存货下降影响，
当年公司存货周转率和总资产周转率分别为 0.26
次和 0.22 次，较 2016 年的 0.23 次和 0.20 次略有上
升，但公司资产周转速度仍处于较低水平。
现金流方面，2017 年公司经营活动净现金流为
144.12 亿元，受当期土地购置支出减少影响，流出
量有所收窄促使经营活动净现金流表现大幅改善。
货币资金方面，2017 年末公司货币资金规模大幅上
升，账面价值为 161.90 亿元，同比增长 92.99%，
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
9 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
主要系受收入增加及购地支出缩减等因素影响。 表 12：2015~2018.Q1 公司期间费用分析
2017 年末受限的货币资金占总货币资金的比例为 单位：亿元
0.44%。同期末，公司货币资金/短期债务为 1.76 倍， 2015 2016 2017 2018.Q1
销售费用 2.27 3.06 3.61 0.24
较 2016 年的 1.08 倍有所提升，对短期债务的覆盖
管理费用 3.91 3.98 5.24 0.65
能力增强。
财务费用 2.42 7.14 9.23 1.83
表 11：2015～2017 年末公司部分偿债指标
三费合计 8.60 14.18 18.08 2.72
单位：亿元 营业总收入 81.36 115.71 152.16 5.06
2015 2016 2017 三费收入占比 10.57% 12.25% 11.88% 53.79%
货币资金 59.18 83.89 161.90 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
经营活动净现金流 -43.46 -14.91 144.12 利润方面，2017 公司利润总额为 17.75 亿元，
经营活动净现金流/短期债务
（X）
-0.30 -0.19 1.56 同比上升 35.69%；经营性业务利润 15.01 亿元，同
货币资金/短期债务（X） 0.42 1.08 1.76 比大幅增长 187.32%，经营性业务盈利能力大幅增
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 强。另外，当年公司获得投资收益 6.10 亿元，同比
总体来看，公司资产周转效率仍处于较低水 减少 35.09%。所有者权益收益率方面，2017 年公
平，但受当期土地购置支出减少影响，公司经营性 司所有者权益收益率为 10.58%，较 2016 年的 9.15%
现金流大幅改善，且货币资金对短期债务的保障能 有所上升。
力增强，整体流动性有所优化。 图 4：2015~2018.Q1 公司利润总额变化及其构成
盈利能力
从收入规模看，2017 年公司实现营业收入
152.16 亿元，同比增长 31.51%。其中，房地产销售
收入 105.06 亿元，占营业收入的 96.12%，主营业
务占比稳定。此外，2017 年末公司预收款项余额为
136.78 亿元，同比增长 16.72%，为其未来经营业绩
的增长提供了较好的保障。从毛利水平来看，受益
于高端项目入市，公司当期毛利率水平亦有所上
升，2017 年公司毛利率为 28.16%，较上年上升 3.40
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
个百分点。
总体来看，受益于公司结转项目毛利较高，
期间费用方面，受公司业务持续扩张的影响，
2017 年公司盈利水平有所增强，此外，公司较大规
2017 年公司期间费用合计 18.08 亿元，同比上升
模的待结算资源亦将对未来短期内的业绩增长形
27.52%，主要系业务规模扩大导致管理费用增加及
成有力保障。
融资规模加大致财务费用上涨所致。2017 年，公司
期间费用占营业收入比重为 11.88%，较上年下降 偿债能力
0.37 个百分点。整体来看，公司对期间费用的把控 从债务规模来看，随着经营规模的扩大，截至
能力保持稳定。 2017 年末，公司总债务为 376.67 亿元，较上年末
上升了 0.72%，长短期债务比为 0.32 倍，债务期限
结构处于合理水平。从长期债务到期分布来看，截
至 2017 年末，公司债务主要于 2019 年到期。截至
2018 年 3 月末，公司债务规模为 372.93 亿元，长
短期债务比为 0.27 倍。从主要偿债能力指标来看，
2017 年公司 EBITDA 为 27.79 亿元，同比上升
10 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
32.24%。由于公司获现能力的增强，2017 年公司主 地产股份有限公司2016年公司债券（第一期）”和“信
要偿债指标均有所强化，总债务/EBITDA、EBITDA 达地产股份有限公司2016年公司债券（第二期）”
+
利息倍数分别为 13.55 倍和 1.22 倍。同时，2017 年 信用级别为AA 。
经营净现金流/总债务和经营净现金流/利息支出分
别为 0.38 倍和 6.33 倍，经营净现金流对债务本息
保障均较上年明显好转。
表 13：2015~2018.Q1 公司主要偿债能力指标
2015 2016 2017 2018.Q1
短期债务（亿元） 142.50 77.80 92.21 80.40
总债务（亿元） 305.01 373.99 376.67 372.93
经营净现金流/
-0.14 -0.04 0.38 -0.15
总债务（X）
经营净现金流/利息
-2.03 -0.55 6.33 -
支出（X）
EBITDA（亿元） 13.92 21.02 27.79 -
总债务/EBITDA（X） 21.92 17.79 13.55 -
EBITDA 利 息 保 障
0.65 0.78 1.22 -
倍数（X）
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
财务弹性方面，公司与多家银行保持了良好的
合作关系。截至 2017 年末，公司合并口径下获得
主要合作银行授信总额约为 585.95 亿元，其中未使
用的授信额度为 174.22 亿元，备用流动性充足。同
时，公司还可以通过基金、债券融资、股权融资等
多渠道融资。整体来看，公司融资渠道畅通，具备
较强的财务弹性。
或有负债方面，截至 2017 年末，公司对外担
保余额为 26.14 亿元，均为对合联营项目的担保，
担保余额占期末净资产比重为 25.97%。另外，同期
末公司存在一起未决诉讼，涉案金额对公司经营及
整体信用状况影响不大，除此之外无其他重大法律
诉讼情况。
整体来看，在持续趋严的调控政策影响下，
2017 年公司放缓了开工节奏并减少了土地支出，同
时受益于其高品质项目入市，当期销售金额有所增
长，带动公司盈利能力及偿债能力改善，同时考虑
到公司极强的股东实力、较丰富的待结算资源以及
较为充足的备用流动性，公司具有很强的偿债能
力。
结 论
综上，中诚信证评维持信达地产股份有限公司
+
主体信用级别为AA ，评级展望为稳定；维持“信达
11 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
附一：信达地产股份有限公司股权结构图（截至 2018 年 3 月 31 日）
中华人民共和国财政部
64.45%
中国信达资产管理股份有限公司
100%
信达投资有限公司
100%
94.2%
深圳市建信投资发展有限公司
50.81% 5.8%
海南建信投资管理股份有限公司
0.68%
信达地产股份有限公司
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
12 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
附二：信达地产股份有限公司组织结构图（截至 2018 年 3 月 31 日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
13 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
附三：信达地产股份有限公司主要财务数据及财务指标
财务数据（单位：万元） 2015 2016 2017 2018.Q1
货币资金 591,819.72 838,938.13 1,619,049.72 1,233,233.12
应收账款净额 48,618.04 45,893.04 52,138.92 10,519.21
存货净额 3,172,273.69 4,561,367.05 3,830,553.78 4,336,321.37
流动资产 4,766,650.49 5,811,364.85 6,240,471.18 6,703,313.11
长期投资 205,791.40 451,493.87 532,946.66 236,403.23
固定资产合计 111,704.99 110,371.75 185,234.95 186,574.12
总资产 5,218,412.55 6,512,473.67 7,195,275.46 7,459,469.24
短期债务 1,425,008.76 777,971.77 922,055.00 803,955.00
长期债务 1,625,048.72 2,961,942.61 2,844,610.18 2,925,374.70
总债务（短期债务＋长期债务） 3,050,057.48 3,739,914.38 3,766,665.18 3,729,329.70
总负债 4,343,949.04 5,580,692.46 6,188,561.29 6,470,859.70
所有者权益（含少数股东权益） 874,463.52 931,781.21 1,006,714.17 988,609.54
营业总收入 813,559.29 1,157,068.20 1,521,604.89 50,630.15
三费前利润 161,504.30 194,022.66 330,867.15 14,761.37
投资收益 28,603.27 93,937.74 60,979.06 1,363.05
净利润 81,273.16 85,287.04 106,518.68 -10,593.01
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 139,161.77 210,179.75 277,948.83 -
经营活动产生现金净流量 -434,554.23 -149,113.85 1,441,233.08 -142,757.53
投资活动产生现金净流量 -230,584.23 44,839.31 -446,084.79 -245,243.53
筹资活动产生现金净流量 1,006,939.18 370,245.03 -213,543.32 854.03
现金及现金等价物净增加额 341,800.72 265,970.49 781,604.97 -387,147.03
财务指标 2015 2016 2017 2018.Q1
营业毛利率（%） 28.96 24.76 28.16 34.22
所有者权益收益率（%） 9.29 9.15 10.58 -4.29
EBITDA/营业总收入（%） 17.11 18.16 18.27 -
速动比率（X） 0.65 0.50 0.74 0.71
经营活动净现金/总债务（X） -0.14 -0.04 0.38 -0.15
经营活动净现金/短期债务（X） -0.30 -0.19 1.56 -0.71
经营活动净现金/利息支出（X） -2.03 -0.55 6.33 -
EBITDA 利息倍数（X） 0.65 0.78 1.22 -
总债务/EBITDA（X） 21.92 17.79 13.55 -
资产负债率（%） 83.24 85.69 86.01 86.75
总资本化比率（%） 77.72 80.05 78.91 79.05
长期资本化比率（%） 65.01 76.07 73.86 74.74
净负债率（%） 281.11 311.34 213.33 252.49
注：1、所有者权益含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、信达地产 2018 年第一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务和经营活动净现金/短期债务等指标已经过年
化处理。
14 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2018）
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务＝长期借款+应付债券
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合
同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
EBIT 率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
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附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
AA 债券信用质量很高，信用风险很低
A 债券信用质量较高，信用风险较低
BBB 债券具有中等信用质量，信用风险一般
BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
B 债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高
CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
CC 债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高
C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
评级展望的含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
16 信达地产股份有限公司
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| 公告日期:2018-05-26 |
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| 附件：公告原文 |
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