信达地产2016年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）

信用评级报告声明
    中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
    1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
    2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
    3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
    4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
    5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
    6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，
在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
                                        3                                           信达地产股份有限公司
                                               2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
                                                          存出现近年来首次下降，2016 年末全国商品房待售
募集资金使用情况
                                                          面积 69,539 万平方米，同比减少 3.22%；但需关注
    信达地产股份有限公司 2016 年公司债券（第
                                                          到部分二线及三四线城市仍存在去库存压力，价格
一期）（债券简称为“16 信地 01”、债券代码 136251）
                                                          亦难以上行，不同能级城市的商品住宅市场分化明
于 2016 年 3 月 2 日完成发行，实际发行规模 25 亿
                                                          显。
元，到期日为 2021 年 3 月 1 日，每年付息一次，
                                                                   图 1：2014~2016 年全国商品房销售情况
到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
                                                                                                单位：万平方米、亿元
付，最终票面利率为 3.80%，募集资金已按照募集
说明书上列明的用途使用完毕。
    信达地产股份有限公司 2016 年公司债券（第
二期）（债券简称为“16 信地 02”、债券代码 136294）
于 2016 年 3 月 16 日完成发行，实际发行规模 5 亿
元，到期日为 2021 年 3 月 15 日，每年付息一次，
到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
付，最终票面利率为 3.50%，募集资金已按照募集              资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
说明书上列明的用途使用完毕。                                   土地市场方面，在去库存的大背景下，2016 年
                                                          全国房地产用地供给继续收紧，但土地成交金额上
行业分析                                                  涨明显，区域亦有所分化。2016 年全国房地产建设
受益于宽松的行业政策环境，2016 年我国房                   用 地 供 应 面 积 为 10,750 万 平 方 米 ， 同 比 下 降
地产投资增速上涨，商品房销售呈现量价齐                    10.19%；同年房企购置的土地面积 22,025 万平方
升态势，待售面积出现近年首次下降，但区                    米，同比下降 3.45%，但由于土地均价上升、溢价
域分化更趋明显。                                          率持续高位，同期土地成交款约 9,129 亿元，同比
    得益于持续宽松的行业政策环境，2016 年我国             上涨 19.77%。其中，一线城市 2016 年的土地成交
房地产市场处于明显上升周期。根据国家统计局数              均价同比增加 15.98%，涨幅较上年增加 1.4 个百分
据显示，2016 年房地产企业累计完成房地产开发投             点，平均溢价率约 47.06%；二线城市土地成交均价
资 102,581 亿元，同比增长 6.9%，增速较上年上涨            则同比上涨 70.2%，涨幅较上年提升了 56.2 个百分
5.9 个百分点；同年全国商品房销售面积与销售额              点，平均溢价率达 52.55%；而三线城市成交土地均
分别为 157,349 万平方米和 117,627 亿元，同比分            价同比增加 13.50%，平均溢价率为 19.85%。
别增长 22.4%和 34.8%。从价格来看，2016 年 1~11            2016 年房地产行业在坚持去库存的整体基调
月全国百城住宅均价呈现逐月增长的态势，2016 年             上，继续实施“因城施策”的政策引导，部分
11 月全国百城住宅成交均价达 12,938 元/平方米，            重点城市调控政策升级，行业政策仍是短期
较年初增长 17.34%；其中一线城市住宅均价达                 内影响房地产市场的重要因素。
40,441 元/平方米，较年初增长 20.60%；同期二线                  2016 年全国依旧维持去库存的房地产政策目
城市住宅均价达 11,697 元/平方米，较年初增长               标，继续落实“分类调控、分地施策”的政策引导。
17.03%；三线城市住宅均价达 7,359 元/平方米，较            具体来看，2016 年初中国人民银行、银监会宣布降
年初增长 8.82% 。良好的商品房成交使得商品房库             低非限购城市的首付比例，同时财政部、国家税务
                                                          总局、住房城乡建设部调整契税税率以降低购房成
1
  一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括
                                                          本；6 月国务院办公厅出台《关于加快培育和发展
天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大
连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔        住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，
滨、太原、郑州、合肥、南昌及福州；三线城市包括百城
                                                          培育和发展住房租赁市场，促进住房租赁市场健康
中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。
                                                      4                                               信达地产股份有限公司
                                                                 2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
发展，进一步推动房地产市场的去化进程。在全国          2016 年公司签约销售面积 154.35 万平方米，同比
层面陆续出台宽松的房地产政策同时，部分重点城          增长 38.55%；签约销售金额 169.07 亿元，同比增
市率先推出了严格的楼市调控政策以抑制房价的            长 60.71%。据克而瑞研究中心发布的《2016 年中
过快上涨，一线城市中以上海和深圳最为严厉；而          国房地产企业销售 TOP100》，信达地产以销售金额
去库存压力较大的部分二线及三四线城市则始终            168.9 亿元的业绩位居销售金额排名第 86 位，比上
维持宽松的房地产政策。2016 年 3 月，上海及深圳        一年提升 11 个名次。从销售区域分布来看，2016
率先提高购房首付比例并提高购房资格要求；十一          年宁波、合肥、芜湖、嘉兴、上海和重庆的销售金
期间，全国二十多个城市相继出台了限购限贷政            额占比分别为 24.98%、20.15%、15.62%、13.42%、
策；11 月以来，部分重点城市继续加大了调控力度。       13.10%和 3.41%，长三角区域为公司合同销售金额
持续的调控政策使得部分城市短期内购房需求得            的主要贡献区域。2017 年 1~3 月，公司实现销售面
到抑制，市场成交量收缩明显，行业政策仍是短期          积为 21.17 万平方米，销售金额为 27.60 亿元。
内影响房地产市场的重要因素。                                    表 1：2014~2016 年公司业务运营情况
                                                                                             单位：亿元、万平方米
房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收
                                                                                                           2016 年
购的趋势明显，集中度进一步上升，优质资                     指标          2014        2015        2016       同比
                                                                                                            变化
源将向具有规模优势的房地产企业倾斜。
                                                         销售面积        66.91      111.40     154.35      38.55%
    受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
                                                         销售金额        66.04      105.20     169.07      60.71%
响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，           结算面积        52.21       80.44     120.65      49.99%
行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计，             结算金额        42.17       75.41     108.87      44.37%
2016 年销售额在 300 亿元以上的房企已完成及正在        资料来源：公司提供，中诚信证评整理
进行中的并购案例已近 100 起，占行业并购数量的            表 2：2016 年公司销售金额及面积的区域分布情况
                                                           城市           销售金额占比           销售面积占比
70%以上，资金、项目及资源等逐步向大型房企聚
                                                           上海               13.10%                    6.60%
集。与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的
                                                           宁波               24.98%                 21.06%
大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步                 嘉兴               13.42%                 18.52%
提升。2016 年 TOP100 房企入榜金额门槛从 2015               杭州                  0.10%                  0.11%
年的 104 亿元提高至 157 亿元，同比上升 51%，销             绍兴                  1.52%                  1.33%
售金额集中度亦提升 3.87 个百分点至 43.92%，占              台州                  1.89%                  2.00%
                                                           合肥               20.15%                 13.53%
比近一半；TOP20 销售门槛提升最快，由 2015 年
                                                           芜湖               15.62%                 24.38%
的 358 亿元大幅增至 647 亿元，同比提升了 81%，
                                                           太原                  0.26%                  0.23%
销售金额集中度则上升 1.67 个百分点至 24.73%；
                                                           青岛                  0.72%                  0.52%
而 TOP10 房企销售金额门槛达到 1,100.2 亿元，同           乌鲁木齐                1.00%                  1.87%
比上涨 51.73%，占全国销售额的比重达到 18.35%，             海口                  1.44%                  1.55%
较上年提升 1.27 个百分点，千亿房企已达 12 家。             琼海                  1.80%                  3.04%
                                                           沈阳                  0.15%                  0.31%
业务运营                                                   长春                  0.44%                  0.48%
                                                           重庆                  3.41%                  4.48%
2016 年公司继续加大营销力度、坚持快速去
                                                           合计                  100%                   100%
化，销售业绩持续保持大幅增长；同时，公                资料来源：公司提供，中诚信证评整理
司加快项目开发节奏，新开工面积回升，期                     项目结转方面，2016 年公司交付结转面积及金
末在建面积同比增长。                                  额亦大幅提升，当年公司结算面积 120.65 万平方
    跟踪期内，公司销售业绩继续保持大幅增长，          米，同比增长 49.99%；同期结算金额 108.87 亿元，
                                                  5                                              信达地产股份有限公司
                                                            2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
同比增长 44.37%。从区域分布来看，公司结算项目                         317.60 万平方米略有上升。从在建项目分部来看，
主要位于长三角地区，嘉兴、宁波、芜湖、合肥、                          主要分布在合肥、宁波、嘉兴、芜湖、重庆、上海
马鞍山和上海的结算面积占比分别为 23.16%、                             等城市，规划建筑面积的占比分别为 17.28%、
16.28%、15.93%、14.41%、6.84%和 5.43%。                               17.64%、18.31%、15.16%、6.35%和 6.74%。公司
           表 3：2015~2016 年公司业务运营情况                         在建项目基本分布在上海和重点二线城市，区域分
                                            单位：万平方米            布较好。公司在建项目计划总投资 286.60 亿元，
                         2015                     2016                2016 年实际投资 79.31 亿元，尚需投资 207.29 亿元。
    区域         结算                    结算
                                占比                     占比             图 2：截至 2016 年末公司在建项目区域分布情况
                 面积                    面积
    海口          2.19          2.72%      2.19          1.82%
    合肥         18.87          23.46%    17.39          14.41%
   马鞍山         8.92          11.09%     8.25          6.84%
    青岛          8.63          10.73%     2.40          1.99%
    上海          8.45          10.51%     6.55          5.43%
    沈阳          2.75          3.42%      3.83          3.18%
  乌鲁木齐        1.08          1.34%      2.73          2.26%
    芜湖          1.39          1.72%     19.22          15.93%
    长春          1.80          2.24%      1.40          1.16%
    杭州          0.59          0.74%      0.24          0.20%
    嘉兴         19.15          23.80%    27.94          23.16%
    宁波          2.02          2.51%     19.65          16.28%       资料来源：公司提供，中诚信证评整理
    绍兴          4.42          5.50%      2.04          1.69%
                                                                      跟踪期内，公司新增土地储备规划建筑面积
    台州          0.18          0.22%      6.50          5.38%
                                                                      和土地投资金额均同比上升，新获取项目多
    重庆          0.00          0.00%      0.33          0.27%
    合计         80.44     100.00%       120.65     100.00%
                                                                      位于一线和二线核心城市，进一步优化了土
资料来源：公司提供，中诚信证评整理                                    地储备结构；同时，在房地产行业竞争激烈
     项目运营方面，2016 年公司加快开发节奏，新                        的背景下，土地成本的上涨或将为公司未来
开工面积 155.90 万平方米，同比上升 26.63%；同                         项目销售带来一定价格压力。
期，公司竣工面积 129.02 万平方米，同比下降                                 2016 年公司在土地投资方面继续保持上一年
8.74%。从竣工项目的分布来看，主要分布在上海、                         的策略，新投资项目仍偏向在一线和重点二线城
宁波、嘉兴、合肥和芜湖等城市，主要竣工项目分                          市，2016 年新增项目主要位于上海、杭州、宁波和
别为信达蓝爵三期、信达翰林兰庭一期、信达北苑                          合肥，新增土地储备质量较好。当年公司新增土地
09-02 部分地块、信达天御一期 S-10 号地块以及海                        储备项目共 6 个，规划建筑面积为 128.75 万平方米，
上传奇一期等。2017 年 1~3 月，公司新开工面积为                        同比增长 15.55%；新增土地楼面均价为 21,081 元/
36.98 万平方米，竣工面积为 7.55 万平方米。                            平方米，较上年的 16,553 元/平方米大幅提升；同
            表 4：2014~2017.Q1 公司开竣工情况                         时，上述 6 个项目对应的权益土地投资金额为
                                            单位：万平方米            175.29 亿元。在 2016 年公司新增的土地投资中，
                  2014          2015      2016       2017.Q1          位于上海宝山区的宝山新村顾村 A 单元 10-03、
 新开工面积      155.00         123.11   155.90          36.98
                                                                      10-05 地块以及位于杭州的上城区南星单元 B-02 地
   竣工面积       89.88         141.38   129.02           7.55
                                                                      块以较高溢价率和单价取得，较高的土地成本为项
   在建面积      336.49         317.60   336.28      365.71
资料来源：公司提供，中诚信证评整理                                    目未来开发及销售带来一定价格压力，应关注相关
     在建项目方面，截至 2016 年 12 月 31 日，公                       区域房地产市场价格波动以及调控政策变化对项
司在建建筑面积 336.28 万平方米，较 2015 年的                          目去化的影响。2017 年第一季度，公司无新增土地
                                                                  6                                              信达地产股份有限公司
                                                                            2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
储备项目。在土地市场竞争加剧、土地成本大幅增                                     表 5：公司新增土地储备情况
长的背景下，公司采取合作开发的模式获取土地。                                                           2014      2015       2016
                                                                  新拓展项目（个）                      12        6
2016 年公司新增的 6 个储备项目中，4 个都采取了
                                                                  新增土地储备（万平方米）            304.48    111.42   128.75
合作开发的模式，合作开发商包括杭州滨江房产集                      新增土地楼面均价（元/平方米） 3,260           16,553   21,081
团股份有限公司和融创中国控股有限公司。                            累计土地储备面积（万平方米） 544.60           487.60   375.54
                                                                  注：1、新增土地储备面积为规划建筑面积；2、公司土地储备为储
                                                                      备项目规划建筑面积，不包括在建未售建筑面积。
                                                                  资料来源：公司提供，中诚信证评整理
                                           表 6：2016 年公司新增土地储备明细
                                                                                           单位：万平方米、亿元、元/平方米
                                 所在    占地    规划建筑                   土地金额
             地块                                             权益                     楼面均价                合作开发方
                                 城市    面积      面积                   （权益口径）
  宝山区宝山新村顾村 A 单元
                                 上海    10.64     15.71         100%         58.05         36,962                 -
      10-03、10-05 地块
                                                                                                       杭州滨江房产集团股份
杭州上城区南星单元 B-02 地块 杭州         3.30      9.24         80%          27.12         36,679
                                                                                                             有限公司
 东部新城核心区 H1-3/4#地块      宁波    10.48     22.15         50%          14.02         12,656     融创中国控股有限公司
                                                                                                      融创中国控股有限公司、
    杭政储出[2016]9 号地块       杭州    15.78     57.09         50%          61.59         21,576    杭州滨江房产集团股份
                                                                                                            有限公司
          Q-10-2 地块            合肥     0.96      4.81         100%           0.75         1,565                 -
  政务区 ZWQTA-027-1 地块        合肥     7.05     19.75         50%          13.76         13,929     融创中国控股有限公司
             合计                    -   48.21    128.75             -       175.29         21,081                 -
注：东部新城核心区 H1-3/4#地块、杭政储出[2016]9 号地块和政务区 ZWQTA-027-1 地块，公司采取了合作开发模式，与合作方共同控制该
    项目，项目未纳入公司合并范围。以上三个项目规划建筑面积 98.99 万平方米，权益土地投资金额 89.37 亿元。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
     截至 2016 年末，公司土地储备占地面积为
                                                                  跟踪期内，公司继续依托股东中国信达系统
200.25 万平方米，规划计容建筑面积为 375.54 万平
                                                                  平台及资源，强化集团协同联动，大力发展
方米，按每年新开工面积估算，可支撑未来 2~3 年
                                                                  金融地产业务模式，当年公司参与的地产基
发展，土地储备量较为合理。从土地储备的分布上
                                                                  金运作良好，并成功退出且实现了可观收益。
看，公司土地储备分布在上海、广州、深圳及合肥
                                                                         跟踪期内，公司作为中国信达旗下唯一房地产
等 15 个城市，区域分布广泛，其中湛江规划建筑
                                                                  开发业务运作平台，依托中国信达系统平台，继续
面积占比 21.87%，合肥占比 21.44%，沈阳占比
                                                                  推进金融地产模式，探索“基金投资+操盘代建”模
11.61%，上海占比 4.69%，广州占比 8.39%以及深
                                                                  式，拓宽了项目获取途径。2016 年公司参与设立多
圳占比 4.42%，整体土地储备质量较好。
                                                                  只基金，目前运作情况良好。当年公司从宁波沁锦
   图 3：截至 2016 年末公司土地储备的区域分布情况
                                                                  股权投资合伙企业（有限合伙）、宁波沁信股权投
                                                                  资合伙企业、宁波汇融沁誉投资合伙企业（有限合
                                                                  伙）协议退伙。其中，从宁波汇融沁誉投资合伙企
                                                                  业（有限合伙）获得退伙收益 4 亿元。
                                                                         具体来看，公司同上海信达汇融股权投资基金
                                                                  管理有限公司（以下简称“上海汇融”）于 2014 年设
                                                                  立了宁波汇融沁誉投资合伙企业（有限合伙）（以
                                                                  下简称“基金”）。2015 年 12 月中国信达、信达资本
                                                                  参与认购基金份额。公司作为劣后级有限合伙人认
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
                                                                  缴 4.5 亿元，占比总认缴规模的 29.96%，截至退出
                                                             7                                                信达地产股份有限公司
                                                                         2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
前，实缴金额 3.3 亿元。基金以股权及债权形式将              311.34%，较 2015 年的负债水平均有所上升，且净
合伙企业财产进行专业化的投资，实现资本保值、               负债率大幅上升 30.22 个百分点，处于偏高水平。
增值。2016 年 12 月 22 日基金实现了退出，公司收            截至 2017 年 3 月末，公司资产总额 686.11 亿元，
回资金 7.35 亿元，实现投资收益 4 亿元。                    负债合计 594.57 亿元，资产负债率和净负债率分别
     截至 2016 年末，公司作为 LP 参与的正在运营            为 86.66%和 334.47%。
的基金共 11 支，基金总规模 168.25 亿元，公司权                  债务结构方面，随着在建项目的持续推进，公
益占比金额为 35.22 亿元。上述基金其他参与方分              司债务规模逐年上升。2016 年，公司总债务规模为
别为上海信达汇融股权投资基金管理有限公司、中               373.99 亿元，同比增长 22.62%；其中短期债务 77.80
建投信托有限责任公司、中国信达、信达资本管理               亿元，同比下降 45.41%，长期债务 296.19 亿元，
有限公司（以下简称“信达资本”）、信达证券股份有           同比增长 82.27%。当年末公司长短期债务比（短期
限公司和陆家嘴信托有限公司等信达系统内外的                 债务/长期债务）为 0.26 倍，较 2015 年的 0.88 倍大
合作伙伴，资金的投向为宁波、上海、深圳、重庆、             幅下降，债务期限结构明显改善。截至 2017 年 3
长春、济南、青岛等地的房地产开发项目。                     月末，公司总债务为 400.50 亿元，长短期债务比（短
     总体来看，公司将借助信达系统的资源优势和              期债务/长期债务）为 0.30 倍。
品牌支持，创新业务模式和盈利模式，逐步形成差                        图 5：2014~2017.Q1 公司债务结构分析
异化的竞争优势和多样化的利润来源。
财务分析
     下列财务分析基于公司提供的经安永华明会
计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保
留意见的 2014~2016 年审计报告以及未经审计的
2017 年一季度财务报表。
资本结构
           图 4：2014~2017.Q1 公司资本结构                 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
                                                                总体来看，随着项目开发投入和业务规模的持
                                                           续扩大，公司外部融资需求增加，带动负债水平上
                                                           升，财务杠杆处于偏高水平，但公司债务期限结构
                                                           改善，以长期债务为主，短期偿付压力较小。
                                                           流动性
                                                                从流动资产来看，2016 年末公司流动资产合计
                                                           为 581.14 亿元，占总资产的比重为 89.23%，主要
                                                           由货币资金和存货构成，分别占比为 14.44%和
                                                           78.49%，合计占流动资产的比重为 92.93%，较上年
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
                                                           上升 13.96 个百分点。其中，2016 年末受限的货币
     随着项目开发的推进以及土地投资的扩大，公
                                                           资金占比总货币资金的 1.02%。
司总资产和负债规模进一步提升，截至 2016 年 12
月 31 日，公司资产总额达 651.25 亿元，同比增长
24.80%；同期末公司负债总额为 558.07 亿元，同比
增长 28.47%。2016 年末公司资产负债率、总资本
化 比 率 和 净 负 债 率 分 别 为 85.69% 、 80.05% 和
                                                       8                                              信达地产股份有限公司
                                                                 2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
         表 7：2014～2017.Q1 公司流动资产分析                      115.71 亿元，同比增长 42.22%。其中，房地产销售
                                                   单位：%         收入 108.87 亿元，占营业收入的 94.09%，主营业
             指标              2014 2015 2016 2017.Q1              务占比稳定。此外，2016 年末公司预收款项余额为
流动资产/总资产                94.12 91.34 89.23 89.83
                                                                   117.18 亿元，同比增长 67.42%，为其未来经营业绩
存货/流动资产                  84.98 66.55 78.49 74.83
                                                                   的增长提供了较好的保障。从毛利水平来看，行业
货币资金/流动资产               7.73 12.42 14.44 15.31
（存货+货币资金）/流动资产 92.72 78.97 92.93 90.14                 内房企竞争加剧，行业盈利水平普遍下滑，公司毛
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理                             利 率 水 平 亦 有 所 下 降 ， 2016 年 公 司 毛 利 率 为
     存货方面，随着新开工项目的推进，2016 年公                     24.76%，较上年下降 4.20 个百分点。
司存货净额为 456.14 亿元，同比增加 43.79%。其                           期间费用方面，受公司业务持续扩张的影响，
中，房地产开发产品 58.79 亿元、房地产开发成本                      2016 年公司期间费用合计 14.18 亿元，同比上升
397.34 亿元，占期末存货总额的比例分别为 12.89%                     64.91%，主要系融资规模加大利息支出增加导致财
和 87.11%。存货中房地产开发产品占比较 2015 年                      务费用大幅上涨所致。2016 年，公司期间费用占营
的 17.26%有所下降，现房去化压力有所缓解。                          业收入比重为 12.25%，较上年上升 1.68 个百分点。
           表 8：2014～2016 年末公司存货明细                       整体来看，公司对期间费用的把控能力保持稳定。
                                                  单位：亿元                表 9：2014~2017.Q1 公司期间费用分析
                              2014        2015       2016                                                              单位：亿元
 存货                        301.68      317.23     456.14                            2014        2015        2016      2017.Q1
 房地产开发产品               30.10       54.76      58.79             销售费用         1.73        2.27        3.06       0.63
 房地产开发产品/存货         9.98%       17.26%    12.89%              管理费用         3.60        3.91        3.98       0.70
 房地产开发成本              271.57      262.46     397.34             财务费用         2.99        2.42        7.14       1.31
 房地产开发成本/存货        90.02%       82.73%     87.11%             三费合计         8.32        8.60      14.18        2.64
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
                                                                     营业总收入        48.50       81.36     115.71        7.03
     资产周转效率方面，2016 年以来公司加大项目                      三费收入占比     17.16%      10.57%     12.25%       37.50%
开发的周转速度，当年公司存货周转率和总资产周                       资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
转率分别为 0.23 次和 0.20 次，较 2015 年的 0.19 次                      利润方面，2016 年公司利润总额为 13.08 亿元，
和 0.18 次略有上升，但公司资产周转速度仍处于较                     同比上升 23.17%，但其中经营性业务利润 5.22 亿
低水平。                                                           元，同比减少 30.85%，公司经营性业务盈利能力有
     现金流方面，当年公司经营活动净现金流为                        所弱化。另外，当年公司获得投资收益 9.39 亿元，
-14.91 亿元，仍呈现净流出状态，但流出量有所收                      同比增加 228.42%，主要是从基金退伙实现收益以
窄。货币资金方面，2016 年末公司货币资金规模大                      及宁波韵升股份有限公司的股票处置收益，对其利
幅上升，账面价值为 83.39 亿元，同比增长 41.76%；                   润形成了有力的补充，其中 2016 年公司从宁波汇
同期末，公司货币资金/短期债务为 1.08 倍，较 2015                   融沁誉投资合伙企业（有限合伙）获得退伙收益 4
年的 0.42 倍大幅提升，对短期债务的覆盖能力大幅                     亿元。所有者权益收益率方面，2016 年公司净资产
提升。                                                             收益率为 9.15%，较 2015 年的 9.29%下降了 0.14
     总体来看，公司资产周转效率仍处于较低水                        个百分点。
平，同时经营现金流仍呈现净流出状态，但货币资
金对短期债务的保障能力大幅增强，且现房去化压
力减小，整体流动性有所优化。
盈利能力
     从收入规模看，2016 年公司实现营业收入
                                                               9                                              信达地产股份有限公司
                                                                         2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
     图 6：2014~2017.Q1 公司利润总额变化及其构成                 主要合作银行授信总额约为 608.25 亿元，其中未使
                                                                 用的授信额度为 198 亿元，备用流动性充足。同时，
                                                                 公司还可以通过基金、债券融资、股权融资等多渠
                                                                 道融资。整体来看，公司融资渠道畅通，具备较强
                                                                 的财务弹性。
                                                                      或有负债方面，截至 2016 年 12 月 31 日，公
                                                                 司对外担保余额为 16.80 亿元，占期末净资产比重
                                                                 为 18.03%。此外，公司为商品房承购人向银行抵押
                                                                 借款提供担保 22.12 亿元，规模较小，整体或有负
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理                           债风险可控。
     总体来看，受房地产行业竞争加剧的影响，                           整体来看，为推进业务规模扩大，2016 年公司
2016 年公司毛利水平有所下降，经营性业务盈利能                    对外融资需求加大，助推财务杠杆水平进一步升
力有所弱化，但投资收益的大幅提升对其利润形成                     高，同时公司经营性业务盈利能力表现弱化，毛利
了很好的补充。此外，公司较大规模的待结算资源                     空间收窄，利润对投资收益依赖较大，但考虑到公
亦将对未来短期内的业绩增长形成有力保障。                         公司极强的股东实力、较丰富的待结算资源以及较
                                                                 为充足的备用流动性，公司仍具有很强的偿债能
偿债能力
                                                                 力。
     从债务规模来看，随着经营规模的扩大，截至
2016 年末，公司总债务为 373.99 亿元，较上年末
                                                                 结     论
上升了 22.62%，长短期债务比为 0.26 倍，债务期
                                                                      综上，中诚信证评维持信达地产股份有限公司
限结构处于合理水平。截至 2017 年 3 月末，公司
                                                                 主体信用级别为AA，评级展望为稳定；维持“信达
债务规模进一步上升至 400.50 亿元，较 2016 年末
                                                                 地产股份有限公司2016年公司债券（第一期）”和“信
上升 7.09%。
                                                                 达地产股份有限公司2016年公司债券（第二期）”
     从 主 要 偿 债 能 力 指 标 来 看 ， 2016 年 公 司
                                                                 信用级别为AA。
EBITDA 为 21.02 亿元，同比上升 51.03%。由于公
司获现能力的增强，2016 年公司主要偿债指标均有
所强化，总债务/EBITDA、EBITDA 利息倍数分别
为 17.79 倍和 0.78 倍，但 EBITDA 对债务本息的覆
盖能力仍较弱。
      表 10：2014~2017.Q1 公司主要偿债能力指标
                      2014     2015      2016     2017.Q1
短期债务（亿元）      73.74    142.50     77.80    92.84
总债务（亿元）       178.94    305.01    373.99   400.50
经营净现金流/总
                       -0.33    -0.14     -0.19     -0.02
债务（X）
EBITDA（亿元）        14.01     13.92     21.02         -
总 债 务 /EBITDA
                      12.77     21.92     17.79         -
（X）
EBITDA 利息保障
                       0.84      0.65      0.78         -
倍数（X）
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
     财务弹性方面，公司与多家银行保持了良好的
合作关系。截至 2016 年末，公司合并口径下获得
                                                            10                                               信达地产股份有限公司
                                                                        2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
附一：信达地产股份有限公司股权结构图（截至2017年3月31日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
                                       11                                          信达地产股份有限公司
                                              2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
附二：信达地产股份有限公司组织结构图（截至 2017 年 3 月 31 日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
                                         12                                          信达地产股份有限公司
                                                2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
附三：信达地产股份有限公司主要财务数据及财务指标
   财务数据（单位：万元）                  2014               2015                 2016                2017.Q1
 货币资金                                274,534.44         591,819.72           838,938.13           943,507.31
 应收账款净额                             39,742.70          48,618.04            45,893.04             34,497.65
 存货净额                              3,016,791.00        3,172,273.69       4,561,367.05          4,612,444.78
 流动资产                              3,549,798.32        4,766,650.49       5,811,364.85          6,163,600.63
 长期投资                                 59,422.16         205,791.40           451,493.87           440,239.53
 固定资产合计                              9,314.23         111,704.99           110,371.75            114,951.31
 总资产                                3,771,417.05        5,218,412.55       6,512,473.67          6,861,050.59
 短期债务                                737,385.91        1,425,008.76          777,971.77           928,409.30
 长期债务                              1,052,000.14        1,625,048.72       2,961,942.61          3,076,604.63
 总债务（短期债务＋长期债务）          1,789,386.05        3,050,057.48       3,739,914.38          4,005,013.93
 总负债                                2,948,330.81        4,343,949.04       5,580,692.46          5,945,717.71
 所有者权益（含少数股东权益）            823,086.24         874,463.52           931,781.21           915,332.88
 营业总收入                              485,049.38         813,559.29        1,157,068.20              70,268.15
 三费前利润                              132,620.31         161,504.30           194,022.66              6,595.04
 投资收益                                 53,254.71          28,603.27            93,937.74              7,066.60
 净利润                                   76,108.99          81,273.16            85,287.04            -13,113.82
 息税折旧摊销前盈余 EBITDA               140,071.61         139,161.77           210,179.75                        -
 经营活动产生现金净流量                 -583,206.13         -434,554.23         -149,113.85            -16,624.02
 投资活动产生现金净流量                   11,471.68         -230,584.23           44,839.31          -101,076.84
 筹资活动产生现金净流量                  519,425.07        1,006,939.18          370,245.03           222,932.87
 现金及现金等价物净增加额                -52,309.38         341,800.72           265,970.49           105,232.01
              财务指标                     2014               2015                 2016                2017.Q1
 营业毛利率（%）                           35.79               28.96                24.76                 13.15
 所有者权益收益率（%）                      9.25                9.29                 9.15                 -5.73
 EBITDA/营业总收入（%）                    28.88               17.11                18.16                      -
 速动比率（X）                              0.33                0.65                 0.50                  0.56
 经营活动净现金/总债务（X）                -0.33               -0.14                -0.16                 -0.02
 经营活动净现金/短期债务（X）              -0.79               -0.30                -0.77                 -0.07
 经营活动净现金/利息支出（X）              -3.51               -2.03                -0.55                      -
 EBITDA 利息倍数（X）                       0.84                0.65                 0.78                      -
 总债务/EBITDA（X）                        12.77               21.92                17.79                      -
 资产负债率（%）                           78.18               83.24                85.69                 86.66
 总资本化比率（%）                         68.49               77.72                80.05                 81.40
 长期资本化比率（%）                       56.10               65.01                76.07                 77.07
 净负债率（%）                            184.05              281.11              311.34                334.47
注：1、所有者权益含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
   2、信达地产 2017 年第一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务和经营活动净现金/短期债务等指标已经过年
      化处理。
                                                      13                                            信达地产股份有限公司
                                                               2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务＝长期借款+应付债券
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合
同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
EBIT 率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
                                              14                                           信达地产股份有限公司
                                                      2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
  等级符号                                                  含义
    AAA         债券信用质量极高，信用风险极低
     AA         债券信用质量很高，信用风险很低
      A         债券信用质量较高，信用风险较低
     BBB        债券具有中等信用质量，信用风险一般
     BB         债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
      B         债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高
    CCC         债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
     CC         债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高
      C         债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
    略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
  等级符号                                                  含义
    AAA        受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
     AA        受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
      A        受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
    BBB        受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
     BB        受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
      B        受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
    CCC        受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
     CC        受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
      C        受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
    略低于本等级。
评级展望的含义
      正面           表示评级有上升趋势
      负面           表示评级有下降趋势
      稳定           表示评级大致不会改变
      待决           表示评级的上升或下调仍有待决定
    评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
                                                      15                                            信达地产股份有限公司
                                                               2016 年公司债券（第一期）、（第二期）跟踪评级报告（2017）