百分点，需关注相关项目销售去化情况。
债务规模快速上升。2015 年以来公司债务规模
大幅上升，截至 2016 年 3 月末，公司资产负
债率和净负债率分别为 83.96%和 315.48%，财
务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土
地投资的增加以及项目开发的继续，负债水平
或将进一步上升。
资本支出压力。截至 2015 年末，公司在建项
目计划总投资 239.38 亿元，未来仍需投资
196.34 亿元；此外，2015 年以来公司新增大量
土地投资，未来开发亦将存在较大的资金需
求，公司未来或将面临较大资本支出压力。
2 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第二期）跟踪评级报告（2016）
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组
成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联
关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其
认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提
供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及
时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业
目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，
在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第二期）跟踪评级报告（2016）
较上年收窄 10.54 个百分点，其中，住宅待售面积
募集资金使用情况
增加 1155 万平方米，办公楼待售面积增加 128 万
信达地产股份有限公司 2016 年公司债券（第
平方米，商业营业用房待售面积增加 458 万平方米。
二期）（债券简称为“15 信地 02”、债券代码 136294，
同时，中诚信证评也关注到，房地产区域市场分化
以下简称“本期债券”）于 2016 年 3 月 16 日完成发
严重，一线城市和二线热点城市出现量价齐升的局
行，实际发行规模 5 亿元，到期日为 2021 年 3 月
面，同时一般二线城市以及三四线城市去库存压力
15 日，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利
继续加大，价格亦难以上行，应关注房地产市场去
息随本金的兑付一起支付。本期债券最终票面利率
化情况的区域差异。
为 3.50%，募集资金已按照募集说明书列明的用途
房地产政策方面，2015 年“去库存”仍是各项政
使用完毕。
策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房
行业关注 需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各
级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品
2015 年，在宽松的政策环境带动下，房地产
房供应；同时各管理部门及职能机构从需求端入
行业整体呈现筑底回暖态势，但房地产开工
手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积
面积和房地产投资增速依然低位徘徊，待售
金贷款政策、取消限购等多手段并施。具体来看，
面积仍居高不下，房地产市场区域分化严重，
“调供应”方面，2015 年 3 月底，国土部、住建部联
行业集中度持续上升
合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结
2015 年在多重政策效应叠加影响下，我国房地
构性过剩矛盾。“促需求”方面，第一，通过降首付、
产市场整体呈现筑底回暖态势。根据国家统计局数
减税费、予补贴明显提振了改善型需求。中央多部
据显示，2015 年全国商品房销售面积与销售额分别
委分别于 2015 年 3 月和 9 月两次发文下调购房首
为 128,495 万平方米和 87,281 亿元，同比分别增长
付比例，并于同年 3 月下调营业税年限以及 2016
6.5%和 14.4%。截至 2015 年末，全国 100 个城市（新
年 2 月财政部发文调减营业税；各级政府亦在税费
建）住宅均价为 10,980 元/平方米，环比上涨 0.74%，
减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐
同比上涨 4.15%，是百城价格指数环比、同比连续
下刺激需求入市。第二，公积金政策频出提振市场
第 5 个月双涨。与此同时，在去库存的大环境下，
需求。仅中央年内出台的房地产调控文件中，有 4
房企对行业中长期发展保持谨慎态度，房地产开发
次涉及公积金政策，其中 3 次为出台公积金专项政
投资速度继续下降，以房地产企业新开工面积和土
策，内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比
地购置面积为代表的房地产开发指标均在不同程
例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽
度上延续了下降趋势。2015 年，全国房地产开发投
提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积
资 95,979 亿元，名义同比增长 1.0%，增速比 1~11
金融资渠道等。第三，央行降准降息降低购房成本
月回落 0.3 个百分点，增速继续下行；房地产开发
和难度。2015 年内先后经历了 5 次降息和 5 次降准，
企业房屋新开工面积 154,454 万平方米，同比下降
基准利率降至历史最低水平，为市场营造宽松的资
14.0% 。 2015 年 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积
金环境。第四，取消限外、鼓励农民进城以及全面
22,811 万平方米，同比下降 31.7%；同期，土地成
二孩政策将成为购房需求新增长点，均将有助于房
交价款 7,622 亿元，下降 23.9%。
地产市场需求长效调节机制的稳定。
房地产投资速度放缓，同时销售回暖，使得房
从行业集中度来看，据克而瑞信息集团联合中
地产市场供需差有所收窄，但受前期投资和建设规
国房地产测评中心发布的《2015 年中国房地产企业
模高速增长影响，短期内政策层面的支持依旧难以
销售 TOP100 排行榜》显示，2015 年全国行业排名
扭转库存加大的局面。截至 2015 年末，商品房待
前 20 房 企 集 中 度 同 比 增 加 0.03 个 百 分 点 至
售面积 71,853 万平方米，同比增长 15.58%，增速
4 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第二期）跟踪评级报告（2016）
22.82%；TOP50 房企则从 31.15%上升至 31.74%， 2015 年以来房地产市场筑底式回暖，公司加
小幅增加了 0.59 个百分点；TOP100 房企则大幅增 大营销力度、拓宽营销渠道，销售业绩实现
加 1.86 个百分点至 39.64%。从行业发展趋势来看， 大幅增长，销售业绩首次超过百亿元
资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企 2015 年以来，政策面的逐步宽松和刚性需求依
业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占 然强劲的背景下，公司一方面在成本、产品、营销
据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大 等领域突出客户导向，提高产品性价比和市场竞争
市场份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业 力；另一方面，通过互联网营销、全员营销等新型
集中度将持续上升。 营销模式加大营销力度、拓宽营销渠道，当年销售
业绩实现大幅增长。
业务运营 从项目的销售签约情况来看，2015 年公司签约
公司适当调整项目开发节奏，新开工面积同 销售面积 111.4 万平方米，同比增长 66.5%；签约
比下降，同期竣工面积大幅增长 销售金额 105.20 亿元，同比增长 59.3%，2015 年公
在房地产行业面临周期性调整的背景下，公司 司销售金额首次突破 100 亿元，亦首次进入中国房
适当调整开发节奏，新开工面积有所下降。2015 年 地产企业销售前 100 名，据克而瑞研究中心发布的
公司新开工面积 123.11 万平方米，同比下降 20.6%； 《2015 年中国房地产企业销售 TOP100》，信达地产
同期，公司竣工面积 141.38 万平方米，同比增长 分别以销售金额 105.8 亿元和销售面积 112.9 万平
57.3%。从竣工项目的分布来看，主要分布在马鞍 方米的业绩位居销售金额排名第 97 位、销售面积
山、嘉兴、绍兴等城市，主要竣工项目分别为秀山信 排名第 79 位。得益于公司推盘量的增加以及营销
达城一期、格兰英郡四期、信达香格里一期以及信 力度的加强，公司销售面积及销售金额均实现了较
达银郡二期。2016 年 1~3 月，公司实现新开工面积 快的增长。从销售区域分布来看，2015 年合肥、芜
32.75 万平方米，尚未有项目竣工。 湖、宁波、上海、嘉兴销售面积占比分别为 25.08%、
表 1：2013~2016.Q1 公司开竣工情况 12.70%、12.62%、11.26%和 10.90%。
单位：万平方米 表 2：2013~2016.Q1 公司业务运营情况
2013 2014 2015 2016.Q1 单位：亿元、万平方米
新开工面积 144.22 155.00 123.11 32.75 2015 年
竣工面积 49.88 89.88 141.38 - 指标 2013 2014 2015 同比 2016.Q1
变化
在建面积 269.86 336.49 317.60 350.37
销售面积 61.38 66.91 111.40 66.5% 26.39
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
销售金额 51.39 66.04 105.20 59.3% 25.88
在建项目方面，截至 2015 年 12 月 31 日，公
结算面积 35.25 52.21 80.40 54.1% -
司在建面积 317.60 万平方米，较 2014 年的 336.49
结算金额 40.43 42.17 75.41 78.8% -
万平方米略有下降。从在建项目分部来看，主要分 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
布在合肥、宁波、嘉兴、芜湖、重庆、上海等城市， 项目结转方面，得益于 2015 年公司竣工面积
占比分别为 21.02%、17.55%、13.16%、12.71%、 大幅增长，当年交付结转面积亦有所提升，2015 年
10.39%和 9.12%。公司在建项目基本分布在上海和 公司结算面积 80.44 万平方米，同比提高 54.1%；
重点二线城市，区域分布较好。公司在建项目计划 同期结算金额 75.41 亿元，同比增长 78.8%。从区
总投资 239.38 亿元，截至 2015 年末已投资 43.04 域分布来看，公司结算项目主要位于长三角地区
亿元，未来存在一定的资本支出压力。 （上海、嘉兴、宁波），2015 年结算面积占比达
43.27%，其次为中部地区（合肥、马鞍山、芜湖），
占比为 36.28%。
5 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第二期）跟踪评级报告（2016）
表 3：2014~2015 年公司业务运营情况 18.56%，上海占比 4.69%，广州占比 6.58%。
单位：万平方米
依托股东中国信达系统平台及资源，公司继
2014
区域 结算 结算 续发展协同效应，探索“投资+投后管理”模
占比 占比
面积 面积 式，业务模式和盈利模式不断创新
长三角地区 22.53 43.15% 34.81 43.27%
作为中国信达旗下唯一房地产开发业务运作
中部地区 13.90 26.62% 29.18 36.28%
平台，公司依托中国信达系统平台，可在投融资和
环渤海地区 10.37 19.86% 13.18 16.38%
其他地区 22.53 10.36% 3.27 4.07%
资源获取方面得到股东大力的支持，在业务模式和
合计 13.90 100.00% 80.44 100.00% 盈利模式上不断突破，逐步形成差异化的竞争优
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 势。
跟踪期内土地投资金额大幅上升，但新增土 在业务模式方面，公司从单纯的房地产开发向
地储备规划建筑面积同比有所下滑；新增土 房地产投资与专业服务领域拓展。具体来看，2015
地储备重点在一线城市，土地储备区域布局 年，公司通过引入中国信达旗下基金、联合设立基
优化，具有较好的市场环境 金等方式，增强其投融资能力，通过跟投方式获取
2015 年公司在土地投资方面调整了策略，新项 较高的收益；此外，公司积极参与协同项目调研，
目投资重点向深圳、上海、合肥、广州等一线和重 尝试“投资+投后管理”模式，通过在项目开发过程
点二线城市偏移，新增土地储备质量相对较好。当 中进行监管，收取一定的监管费用。在盈利模式方
年新增土地储备项目 6 个，规划建筑面积为 111.42 面，依托在业务模式上的创新，公司利润由原来单
万平方米，对应土地投资金额为 184.44 亿元，同比 纯获取开发利润向开发利润、投资收益以及监管代
大幅增长 85.82%。值得注意的是，公司 2015 年新 建收入等多元化收入来源转变。不断实现与中国信
增的土地投资中，分别位于上海、深圳和合肥的 3 达协同发展的创新金融地产模式。
幅地块以高溢价率成为当地“地王”，较高的土地成 总体来看，公司借助中国信达资源和金融平
本为项目未来开发及销售带来一定价格压力，应关 台，不断进行业务和盈利模式创新，形成多元化发
注相关区域房地产市场价格波动对项目去化的影 展，协同效应显著，差异化的竞争优势逐步凸显。
响。
财务分析
表 4：公司新增土地储备情况
2013 2014 2015 下列财务分析基于公司提供的经安永华明会
新拓展项目（个） 10 12 6 计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保
新增土地储备（万平方米） 169.70 304.48 111.42 留意见的 2013~2015 年审计报告以及未经审计的
土地投资金额（亿元） 50.03 99.26 184.44 2016 年 3 月财务报表。
新增土地楼面均价（元/平方米） 2,949 3,260 16,553
累计土地储备面积（万平方米） 457.3 544.6 487.60 资本结构
注：新增土地储备面积为规划建筑面积；公司土地储备为储备项目 图 1：2013~2016.Q1 公司资本结构
规划建筑面积，不包括在建未售建筑面积。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
截至 2015 年末，公司土地储备占地面积为
253.12 万平方米，规划计容建筑面积为 487.60 万平
方米，按每年新开工面积估算，可支撑未来 3~4 年
发展，土地储备量较为合理。从土地储备的分布上
看，公司土地储备分布在上海、广州、深圳等 16
个城市，区域分布广泛，所在城市均为一线城市及
重点二线城市，其中湛江占比 19.12%，合肥占比 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
6 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第二期）跟踪评级报告（2016）
随着项目开发投入的进一步增加，公司总资产 和存货构成，分别占比为 12.42%和 66.55%，合计
和负债规模进一步提升，截至 2015 年 12 月 31 日， 占流动资产的比重为 78.97%，较上年下降 13.75 个
公司资产总额达 521.84 亿元，同比增长 38.37%， 百分点。值得注意的是，2015 年公司预付款项大幅
同 期 公 司 负 债 总 额 为 434.39 亿 元 ， 同 比 增 长 提升，由 2014 年的 3.18 亿元上升到 2015 年的 64.95
47.34%。2015 年公司资产负债率、总资本化比率和 亿元，主要是进行土地投资而预付的土地款。
净负债率分别为 83.24%、77.72%和 281.11%，较 表 5：2013～2015 年末公司流动资产分析
2014 年的负债水平均有所上升，且净负债率大幅上 单位：%
升 97.06 个百分点，处于行业偏高水平。另截至 2016 指标 2013 2014 2015
流动资产/总资产 91.62 94.12 91.34
年 3 月 31 日，公司资产总额 536.25 亿元，负债总
存货/流动资产 77.80 84.98 66.55
额 450.21 亿元，资产负债率 83.96%，净负债率继
货币资金/流动资产 12.96 7.73 12.42
续上升至 315.49%。 （存货+货币资金）/流动资产 90.76 92.72 78.97
债务结构方面，随着在建项目的持续推进，公 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
司债务规模逐年上升。2015 年，公司总债务规模为 存货方面，2015 年公司存货规模基本与上年持
305.01 亿元，同比增长 70.45%，主要通过增加短期、 平，年末存货净额为 317.23 亿元。其中，房地产开
长期借款及发行债券增加外部融资，其中短期债务 发产品 54.76 亿元、房地产开发成本 262.46 亿元，
142.50 亿元，同比增长 93.25%，长期债务 162.51 占期末存货总额的比例分别为 17.26%和 82.73%。
亿元，同比增长 54.47%。当年公司长短期债务比（短 存货中房地产开发产品占比较 2014 年的 9.98%大
期债务/长期债务）为 0.88 倍，较 2014 年的 0.70 倍 幅上升，现房销售或存在一定的压力，中诚信证评
略有增加。截至 2016 年 3 月末，公司短期债务缩 继续关注公司项目的去化情况。
减至 84.63 亿元，长短期债务比为 0.37 倍，债务期 表 6：2013～2015 年末公司存货明细
限结构进一步优化。 单位：亿元
图 2：2013~2016.Q1 公司债务结构分析 2013 2014 2015
存货 174.00 301.68 317.23
房地产开发产品 22.09 30.10 54.76
房地产开发产品/存货 12.70% 9.98% 17.26%
房地产开发成本 151.90 271.57 262.46
房地产开发成本/存货 87.30% 90.02% 82.73%
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资产周转效率方面，2015 年以来公司加大项目
开发的周转速度，当年公司存货周转率和总资产周
转率分别为 0.19 次和 0.18 次，较 2014 年的 0.13 次
和 0.16 次略有上升，但公司资产周转速度仍处于较
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 低水平。
总体来看，随着项目开发投入和业务规模的持 现金流方面，受 2015 年土地投资支出影响，
续扩大，公司资产规模不断增加，财务杠杆比率亦 当年公司经营活动净现金流为-43.46 亿元，仍呈现
有所上升，但公司合理把控债务期限结构，其债务 净流出状态，但流出量有所收窄。货币资金方面，
仍以长期债务为主。 2015 年公司货币资金规模大幅上升，账面价值为
流动性 59.18 亿元，同比增长 115.57%；同期，公司货币资
从流动资产来看，2015 年末公司流动资产合计 金/短期债务为 0.42 倍，较 2014 年的 0.37 倍有所提
为 476.67 亿元，占总资产的比重为 91.34%。从流 升，但对短期债务覆盖能力仍然较弱。
动资产的构成来看，公司流动资产主要由货币资金 总体来看，随着公司项目开发投入持续增加以
7 信达地产股份有限公司
2016 年公司债券（第二期）跟踪评级报告（2016）
及开发效率的提升，资产周转能力有所提高，但仍 图 3：2013~2015 年公司利润总额变化及其构成
处于较低水平，同时经营现金流和货币资金对短期
债务保障能力仍然不足，整体流动性欠佳。
盈利能力
从收入规模看， 2015 年全年实现营业收入
81.36 亿元，同比增长 67.73%。其中，房地产销售
收入 75.41 亿元，占营业收入的 92.69%，主营业务
占比稳定。此外，2015 年末公司预收款项余额为
69.99 亿元，同比增长 63.73%，为其未来经营业绩
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
的增长提供了较好的保障。从毛利水平来看，行业
总体来看，受房地产行业景气度影响，2015 年
内房企竞争加剧，行业盈利水平普遍下滑，公司毛
公司毛利水平有所下降，但其经营性业务的盈利能
利率水平也下降，2015 年公司毛利率为 28.96%，
力有所提升；此外，公司较大规模的待结算资源亦
较上年下降 6.83 个百分点。2016 年 1~3 月，公司
将对未来 1~2 年的业绩增长形成有力保障。
实现营业收入 12.89 亿元，较 2014 年同期增长
194.33%，但由于相应成本涨幅偏高，公司同期毛 偿债能力
利率仅为 6.83%。 从债务规模来看，随着经营规模的扩大，截至
期间费用方面，2015 年公司期间费用整体把控 2015 年 12 月 31 日，公司总债务为 305.01 亿元，
较好，期间费用合计 8.60 亿元，基本与上年的 8.32 较上年末上升了 70.45%。另截至 2016 年 3 月末，
亿元持平。2015 年，公司期间费用占营业收入比重 公司债务总额为 315.78 亿元。
为 10.57%，较上年下降 6.59 个百分点。整体来看， 从 主 要 偿 债 能 力 指 标 来 看 ， 2015 年 公 司
公司对期间费用的把控能力不断加强。 EBITDA 为 13.92 亿元，同比下降 0.65%。由于公
表 7：2013~2016.Q1 公司期间费用分析 司债务快速上涨，2015 年公司主要偿债指标均有所
单位：亿元、% 弱化，总债务/EBITDA、EBITDA 利息倍数分别为
2013 2014 2015 2016.Q1 21.92 倍和 0.65 倍，EBITDA 对债务本息的覆盖程
销售费用 1.20 1.73 2.27 0.73
度欠佳。
管理费用 3.36 3.60 3.91 0.59
表 8：2013~2016.Q1 公司主要偿债能力指标
财务费用 2.10 2.99 2.42 1.75
2013 2014 2015 2016.Q1
三费合计 6.66 8.32 8.60 3.06
短期债务（亿元） 44.27 73.74 142.50 84.63
营业总收入 44.80 48.50 81.36 12.89
总债务（亿元） 115.08 178.94 305.01 315.78
三费收入占比 14.87 17.16 10.57 23.77
经营净现金流/总债务
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 -0.28 -0.33 -0.14 0.06
| 信达地产2016年公司债券（第二期）跟踪评级报告（2016） （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2016-05-26 |
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| 附件：公告原文 |
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