资产评估报告书
摘 要
广西天华资产评估有限责任公司接受柳州市柳北区房屋征收与补偿办公室委托，对柳州三元天爱乳业有限公司涉及征收补偿的无形资产在评估基准日2018年3月30日的市场价值进行评估。
一、评估目的：根据柳州市发展和改革委员会《关于柳州市东外环路北段工程项目建议书的批复》（柳发改规划?2010?173号），因实施“东外环路北段项目”，柳州市柳北区房屋征收与补偿办公室拟征收红线范围内的相关资产，故需对位于该红线范围内柳州三元天爱乳业有限公司的土地使用权价值进行评估，为该征收补偿行为提供价值参考。
二、评估对象和范围：本次评估对象为无形资产（土地使用权）的价值。本次评估范围为柳州三元天爱乳业有限公司涉及征收的土地使用权1宗，面积5912.06平方米，工业用途。
三、价值类型：市场价值。四、评估基准日：2018年3月30日。五、评估方法：市场比较法、成本逼近法。六、评估结论及使用有效期：经评估得出评估对象在评估基准日2018年3月30日的评估价值为人民币2,394,384.00元。本评估结论的使用有效期为一年，即自2018年3月30日至2019年3月29日有效。
七、影响评估结论的特别事项：
1．本次评估范围由委托方和产权持有者共同确定，本评估报告仅为委托方拟实施的征收行为提供价值参考，具体的补偿金额和补偿范围应以委托方和产权持有者最终确认为准。
2．根据委托方提供的资料，待估宗地为《国有土地使用证》（柳国用?2008?第113659号）其中的一部分，被估宗地面积为委托方提供的柳州市国土规划测绘院于2015年12月22日出具的《测量成果》记载的地块1
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面积2516.89平方米、地块3
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面积3395.17平方米，共计5912.06
平方米。被估宗地的用途以委托方提供的被估宗地所在地块的《国有土地使用证》（柳国用?2008?第113659号）为准。
3．根据本次估价的要求，本次估价中所述土地价值定义为：在估价基准日二〇一八年三月三十日，国有建设用地使用权类型设定为出让，土地用途为工业用地，地上建筑容积率按现状设定为0.3，土地使用权剩余使用年限为37.83年（终止日期2056年1月27日），土地开发程度为宗地红线外“五通”（ 通路、通电、通讯、通供水、通排水），宗地红线内“五通一平”（即“通路、通电、通讯、通供水、通排水”加“场地平整”）的国有建设用地使用权市场价值。
4．根据产权持有者提供的《最高额抵押担保合同》（编号：
269404172099248），宗地(《国有土地使用证》编号为柳国用?2008?第113659号）已于2017年11月6日设定抵押权，债务人履行债务的期限为两年，自2017年11月6日起至2019年11月5日止，抵押权人为柳州市区农村信用合作联社。我们提请报告使用者注意该事项。
5．委估宗地的评估结果为在评估基准日2018年3月30日的评估价值，若开发程度、设定用途、规划条件的相关因素发生变化，则该评估结果应进行调整，甚至重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告书广天华评报字（2018）第045号，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告正文全文。