2014 年年度报告
公司代码：600094、900940 公司简称：大名城、大名城 B
上海大名城企业股份有限公司
2014 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞培俤、主管会计工作负责人郑国强 及会计机构负责人（会计主管人员）朱海
萍声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2014年公司合并
报表实现归属于上市公司股东所有者净利润345,433,272.88元，2014年母公司实现净利润为
257,495,553.43元，截止到2014年末母公司提取法定盈余公积后的可供分配利润为
111,965,394.96元。经公司第六届董事会第十四次会议审议通过，以截止2014年12月31日的公司
的总股本2,011,556,942股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.40元（含税），派发现金红
利总额为80,462,277.68元。本年度不实施资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 8
第四节 董事会报告 ....................................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 30
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 38
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 45
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 51
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 54
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 55
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 136
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 12 月 31 日
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司
东福实业 指 福州东福实业发展有限公司
锦昌贸易 指 福州锦昌贸易有限公司
三嘉制冷 指 福州三嘉制冷设备有限公司
创元贸易 指 福州创元贸易有限公司
东福实业及其一致行动人 指 福州东福实业发展有限公司、福州锦昌贸易有限公司、
福州三嘉制冷设备有限公司、福州创元贸易有限公司
名城福建 指 名城地产（福建）有限公司
东福常州 指 东福名城（常州）置业发展有限公司
顺泰地产 指 福州顺泰地产有限公司
名城永泰 指 名城地产（永泰）有限公司
名城兰州 指 名城地产（兰州）有限公司
兰州新顺 指 兰州新顺房地产开发有限公司
福清城建 指 名城（福清）城市建设发展有限公司
香港冠隆 指 冠隆企业有限公司
酒钢聚东 指 酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司
凯创投资 指 凯创投资（永泰）有限公司
中联城 指 福建中联城实业有限公司
天职会计师事务所 指 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
二、 重大风险提示
公司已在本报告中描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中“董事会关于
公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司
公司的中文简称 大名城
公司的外文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD.
公司的外文名称缩写 GREATTOWN
公司的法定代表人 俞培俤
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张燕琦 迟志强
联系地址 上海市闵行区红松东路1116号 上海市闵行区红松东路1116号
上海虹桥元一大厦5楼 上海虹桥元一大厦5楼
电话 021-62479058 021-62478900
传真 021-62479099 021-62479099
电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市闵行区红松东路1116号1幢5楼A区
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市闵行区红松东路1116号上海虹桥元一大厦5楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.greattown.cn
电子信箱 dmc@greattown.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《
香港文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 大名城 600094 *ST华源、ST华源
B股 上海证券交易所 大名城B 900940 *ST华源B、ST华源
B
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014-7-24
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
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税务登记号码
组织机构代码 60735639-6
注册登记日期 2014-11-10
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 60735639-6
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告-公司基本情况-其他有关资料
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年公司上市以来至 2008 年，公司所属行业制造业，主营业务主要为：生产、加工聚酯
产品、化纤、棉毛丝麻纺织品、印染及后整理制品，服装服饰、生物制品、农药及中间体（限分
支机构经营）、药品原料及制剂（限分支机构经营）、保健品（筹建）等。
2011 年 6 月，公司完成发行股份购买资产暨关联交易事项后，公司所属行业变更为房地产开
发与经营业，公司主营业务主要为：房地产综合开发，建造、销售商品房，物业管理，物业租赁，
公共基础设施开发与建设，建筑装饰安装工程等。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来大股东发生过一次变更。2009 年 4 月，公司控股股东由中国华源集团有限公司
变更为东福实业发展有限公司。具体变更情况如下：
2009 年 3 月 18 日，上海一中院委托上海长城拍卖有限公司拍卖华源集团持有的公司
154,932,000 股限售流通股。2009 年 3 月 31 日，东福实业以人民币 7,281,804 元的价格竞得上
述股权。2009 年 4 月 2 日，上海一中院做出（2006）沪一中执字第 551 号、（2009）沪一中执
字第 162 号民事裁定书，将华源集团持有本公司 154,932,000 股限售流通股的所有权及相应的其
他权利归买受人东福实业所有。根据执行《上海华源股份有限公司重整计划》，2009 年 4 月 22 日，
上海市第二中级人民法院（以下简称\"上海二中院\"）以民事裁定书[（2008）沪二中民四（商）破
字第 2-11 号]裁定东福实业受让 58,881,000 股华源股份 A 股股票，由东福实业指定一致行动人
俞丽女士受让 47,691,464 股华源股份 B 股股票。中国证券登记结算有限责任公司上海分公司在
收到上海一中院和上海二中院协助执行通知书后，分别于 2009 年 4 月 16 日、4 月 21 日将上述
股份划转到东福实业及其一致行动人名下。
东福实业及其一致行动人通过司法拍卖及执行《重整计划》合计持有本公司 121,678,334 股
股份，占上市公司总股本 25.77％，成为本公司的控股股东。
七、 其他有关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海浦东新区陆家嘴东路 161 号招商局大厦
内） 35 楼
签字会计师姓名 郭守俊、张坚
名称 无
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址
外）
签字会计师姓名
名称 国金证券股份有限公司
办公地址 四川省成都市东城根上街 95 号 17 层
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表 王强林、傅志锋
保荐机构
人姓名
持续督导的期间 2014 年 9 月 30 日至 2015 年 9 月 30 日
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名称 无
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2014年 2013年 同期增减 2012年
(%)
营业收入 5,379,903,275.23 2,939,893,169.36 83.00 1,676,450,139.08
归属于上市公司股
345,433,272.88 255,450,881.08 35.22 188,955,450.37
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 347,054,572.98 226,226,815.48 53.41 185,891,903.01
损益的净利润
经营活动产生的现
-2,636,828,114.10 -3,000,807,555.54 不适用 -1,106,076,633.02
金流量净额
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
归属于上市公司股
5,544,607,701.93 2,626,428,400.55 111.11 2,370,977,519.47
东的净资产
总资产 21,528,554,501.37 15,086,413,008.44 42.70 10,385,491,421.79
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2111 0.1690 24.91 0.1250
稀释每股收益（元／股） 0.2111 0.1690 24.91 0.1250
扣除非经常性损益后的基本每
0.2121 0.1497 41.68 0.1230
股收益（元／股）
减少0.04个百
加权平均净资产收益率（%） 10.18 10.22 8.30
分点
扣除非经常性损益后的加权平 增加1.18个百
10.23 9.05 8.17
均净资产收益率（%） 分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
无
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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2014 年年度报告
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 32,046.09 75,141,339.57 -80,011.53
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 1,762,942.83 1,635,327.96 5,156,254.91
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 -4,848,034.96 -22,983,926.03 -2,746,876.35
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2014 年年度报告
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 321,871.23 -10,352,676.85 100,026.77
所得税影响额 1,109,874.71 -14,215,999.05 634,153.56
合计 -1,621,300.10 29,224,065.60 3,063,547.36
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2014 年年度报告
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）2014 年房地产市场
2014 年是我国全面深化改革元年，经济增速持续放缓，中央提出“稳增长、促改革、调结构、
惠民生、防风险”的经济发展方针，加快经济结构调整转型。
货币信贷方面。2014 年货币政策在坚持稳健的大背景下，采取定向宽松的调整模式，通过定
向降准、PSL、SLF 等工具保证流动性。2014 年 11 月，央行宣布降息，预示着通缩压力之下货
币政策周期性调节已经到来。
房地产市场。2014 年，房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量处于高位，房地产投资
增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更加关注民生保障和顶层制度设计，并通
过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整
限购、限贷政策，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政扶持等多种可能刺激住房需求，意在
加快库存去化，稳定住房消费。
2014 年，房地产供求情况出现出供大于求，库存升至历史高位，去化压力较大的特点。2014
年，全国商品房销售面积和销售额同比双降。1-11 月，全国商品房销售面积为 10.2 亿平方米，
同比下降 8.2%；销售额为 6.4 万亿元，同比下降 7.8%。房地产投资方面，2014 年，全国房地产
开发投资额增速创近 5 年新低。1-11 月，全国房地产开发投资额为 8.7 万亿，较 2013 年同期回
落 7.6 个百分点。土地供给方面，2014 年整体供求较去年大幅回落，并出现一线城市热度不减，
二三线城市遇冷的态势，在多重压力下房企拿地热情趋冷，各类土地总推出量、成交量均大幅度
降低。
制度建设方面。新型城镇化、土地制度改革、金融制度改革等，与房地产市场长期发展相关，
依然是国家 2014 年重点建设的制度。《关于 2014 年深化经济体制改革重点任务的意见》再度要
求深化户籍、土地等体制改革；而加快推进新型城镇化仍是政府下一步的重点工作。
（二）公司管理回顾
2014 年是公司五年（2013-2017）战略发展规划实施的第二年，公司继续坚持快速开发、
快速销售、区域深耕，齐心协力，勤奋工作，完成既定经营目标。
1、公司房地产业务实现销售稳步提升、业绩稳步增长。
2014 年，公司通过公开招拍挂方式累计获得项目用地 185.35 万平方米，新增开工面积 205.30
万平方米。通过优化开盘计划和节奏，实现快速销售去化，全年实现签约面积 66.12 万平方米，
较上年同期上升 112.04%。累计实现房地产销售金额 57.83 亿元，较上年同期上升 51.33%；期末
预收账款余额 21.61 亿元，较期初增长 77.11%，为公司后续业绩打下了坚实的基础。
2014 年，公司一方面通过科学安排交房，全年符合收入确认条件的可结转销售面积较上年同期增
加，实现营业收入同比上涨 83.00%、归属上市公司股东净利润同比增涨 35.22%。另一方面，继续
保持公司财务稳健，公司与开发贷及个贷合作银行保持常年的战略合作关系，银行信用背书良好，
有效降低了信贷紧缩对公司的影响，综合资金成本控制有效。
2、新型城镇化示范项目建设继续推进。
作为专业的新型城市综合运营商，新型城镇化示范项目建设的龙头房企，2014 年公司优化和
升级大盘开发的业务模式，通过区域规划、全产业链的开发，深入参与新型城镇化示范项目，建
设产城融合以城带产的生态新城，带动和提升区域土地社会价值。报告期内，公司快速推进兰州
东部科技新城、永泰温泉新城两个大型新型城镇化示范建设项目，并与住宅项目同时启动主题公
园、商业综合体、医疗配套、教育基地建设，初步实现了规划建设区域的大生态、大健康、大学
区、大交通、高科技的宜居宜业新城功能。
3、公司财务稳健，资产负债率持续控制在较合理水平。
2014 年，公司资产负债率 66.94%，有息负债率 41.23%，处于行业较合理水平。公司资金成
本安全可控。公司与开发贷及个贷合作银行保持常年的战略合作关系，银行信用背书良好，报告
期内继续深化和拓展与银行业务合作，不断优化贷款期限及结构，加大对银行按揭及新增项目开
发贷款的回款合作，有效降低资金成本，提升资金周转效率。2014 年，公司资金成本安全可控，
全年资金综合成本控制在 9%左右。
4、灵活应用各类融资工具，不断夯实公司实力。
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2014 年年度报告
2014 年，随着房企再融资陆续获得证监会核准，标志房企直接融资之门正式打开；同时央行
930 新政明确支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，并且明确提出积
极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。公司及时把握政府加快推进新型城镇化的契机，
通过科学地、有计划地提出各种融资工具的申请，拓宽公司融资渠道，获得优质资本支持，降低
资金成本的同时，优化公司债务结构，不断夯实公司资本实力，助推公司业务健康发展。
2014 年 4 月，公司非公开发行股票获得中国证监会核准批文。2014 年 9 月，公司完成发行，
共向 7 名特定投资者发行了 5 亿股人民币普通股（A 股），发行价格为每股人民币 6.00 元，募
集资金总额为人民币 30 亿元，扣除发行费用后募集资金净额为人民币 29.60 亿元。本次非公发行
的顺利完成，使公司业务发展获得充分的资金支持，并有效优化公司资产结构。
通过设立大名城城镇化投资基金，加快投资于北京、上海等一线城市房地产项目。2014 年 10
月公司与中信证券股份有限公司、信业股权投资管理有限公司、上海长江财富资产管理有限公司
共同设立大名城城镇化投资基金。该基金总额为 75 亿元，运作期限为 10 年。公司通过与房地产
基金建立良好的合作机遇，多方优势互补，把握房地产行业的投资机会；同时，保持公司财务安
全稳健的基础上，以股加债的健康融资模式，有效提高自有资金使用效率，扩大投资收益。
2014 年 12 月，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币 27 亿元（含 27
亿元）的中期票据，期限不超过 10 年（含 10 年）。目前，本期中期票据发行正在申报中。
2015 年 3 月，在公司符合公开发行 A 股可转换公司债券各项条件的前提下，公司第六届董事
会第十四次会议审议通过公司拟公开发行 A 股可转换公司债券人民币 22 亿元预案等相关议案。如
可转换公司债券未来获得成功发行，将使公司获得充分的优质资本，进一步提升公司综合竞争力
和持续盈利能力。
5、积极履行企业社会责任
2014 年度公司积极履行社会责任，通过公司业务扩张，吸纳大量人员就业，保障员工利益，
保护环境，建造宜居宜业绿色社区。我们通过甘肃省省级新型城镇化项目-兰州东部科技新城参与
兰州城市建设的同时，也一直在积极践行上市公司造福当地，和谐发展的企业社会责任。
2014 年 9 月，为加快甘肃定西地区地震灾后重建工作步伐，支援西部开发建设，改善当地教
育设施，公司出资援建定西市岷县民族九年制学校、岷县秦许乡上阿阳小学、漳县石川中学等三
所学校，援建项目资金概算人民币 2800 万元。
2014 年度，公司纳税超 7 亿元，较上年增长约 51%。公司下属主要子公司名城地产（福建）
有限公司获得由福建省国家税务局和福建省地方税务局联合授予 “2013 年度纳税百强”和“福
建省 2013 年度民营企业纳税百强”荣誉称号。自 2009 年至今，名城地产（福建）有限公司已连
续五年获得纳税百强称号。
2014 年度，公司继续发布《企业社会责任报告》。
6、“名城”特色品牌建设
大名城始终注重产品品质，“名城”品牌代表了品质的保障，从规划设计到项目建设，公司
各个产品线系列均以打造内在精品品质为生命，并与工程承建方中国建筑股份有限公司持续保持
战略合作合作关系，确保项目建造品质。2014 年 10 月，公司福州马尾项目获得国家 2013-2014
年度国家优质工程奖。
（三）公司整体经营情况讨论与分析
2014 年度，公司新推盘资源高于上年，主要销售项目集中在福州马尾东江滨、兰州东部科技
新城、永泰东部旅游新城、常州大名城、上海大名尚苑等，产品线主要为自主、改善型需求产品。
2014 年，在整体市场低迷情况下，公司实现签约面积和签约金额较上年同期双增长，全年累计实
现签约面积 66.12 万平方米，同比增长 112.04%，签约金额 57.83 亿元，同比增加 51.33%，为公
司未来业绩全面提速奠定了基础。
1、公司房地产项目开发情况
单位：平方米
竣工在售项目
持股
项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 总可售面积 物业形态
比例
名城港湾一 住宅、商业
名城港湾名郡 70% 123,099.70 279,209.64 271,951.22
区 及车位
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2014 年年度报告
住宅、商业
名城港湾 C 地块复式住宅 70% 157,930.64 185,066.06 184,330.54
及车位
住宅、商业
东方名城蓝郡 70% 38,182.00 62,238.82 58,975.54
及车位
住宅、商业
东方名城康郡 70% 63,490.70 159,351.67 152,520.94
及车位
住宅、商业
东方名城华郡 70% 60,153.97 148,667.44 146,820.19
及车位
名城港湾二
住宅、商业
东方名城香郡 70% 区（东方名 65,549.63 166,935.53 157,506.85
及车位
城）
住宅、商业
东方名城美郡 70% 37,017.80 80,968.39 78,172.45
及车位
住宅、商业
东方名城天鹅堡 70% 84,075.90 275,321.84 259,801.84
及车位
住宅、商业
东方名城温莎堡（住宅） 70% 80,521.28 190,107.26 181,742.59
及车位
名城港湾地
江滨锦城三期 70% 34,700.30 74,603.80 67,982.24 住宅、商业
块附近
名城港湾 住宅、商业
名城国际（一期） 70% 54,658.70 138,231.14 132,487.00
B-1、B-2 地块 及车位
名城港湾 D 地
住宅、商业
名城港湾三区（一期） 70% 块、马尾快安 89,695.60 289,033.91
