上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2013 年年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告
董事长致辞
不知不觉，我们翻过了 2013 年的华彩篇章。对于公司而言，2013 年，又是
一个丰收年，公司主营产品收入稳步提升，租售收入突破 32 亿元，实现净利润
超过 14 亿元，较 2012 年增长 39%，再创公司成立以来新高。
2013 年，公司商业地产继续保持良好发展态势。我们凝心聚智，力推市场
化改革；我们抢抓机遇，力推新区域投资，在上海的陆家嘴、前滩、浦江镇以及
天津红桥，“陆家嘴地产”以稳健、扎实、进取、精益求精的经营风格，在办公、
商业、酒店、会展、都市研发、国际社区等领域，积极开拓，再创佳绩。
这些成绩，来自于公司立足商业地产领域持续不断的投资，来自于团队成
员秉承使命坚持不懈的努力，更来自于全体股东、社会各界一如既往的支持和信
任。
展望 2014，必定是酝酿深刻变革的一年：自贸区发展如火如荼，上海国资
国企改革号角全面吹响，陆家嘴金融贸易区新一轮发展稳步推进，前滩商务区建
设也将迎来新的高潮。这些，都将为公司持续投资并增持优质商业地产项目带来
难得的发展机遇。
陆家嘴始终相信，机遇，属于有准备的人，更属于能够真正将构想变为现
实的人。陆家嘴团队的每一个人，正努力着。为了陆家嘴商业地产更加美好的未
来，我们已经踏上新的征程！
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
董事长：杨小明
二〇一四年 春于上海
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办公物业：
办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是其
稳定增值的关键
办公物业包括甲级写字楼、高品质研发楼和非甲级写字楼。目前长期在营甲
级写字楼共 11 幢（包括 2013 年末入市的陆家嘴世纪金融广场 5、6 号楼），总
建筑面积近 56 万平方米，均位于陆家嘴核心区寸土寸金的地段，具备先进的设
计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理，专为金融机构、跨国公司及企业总
部量身定造。截止 2013 年末，运营一年及以上的甲级写字楼平均出租率约为
95.9%，平均租金达 6.8 元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区
以及金桥创科园。这部分办公楼交通便捷、环境舒适、配套齐全，主要客户为研
发类企业。截止 2013 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 22 万平
方米，基本实现满租，平均出租率达到 99%，平均租金达 4.64 元/平方米/天。
地上建筑 总建筑面积 权益 竣工
主要在营甲级写字楼
面积（M2） （M2） 比例 年代
渣打银行大厦 46,138 55,675 86% 2007
星展银行大厦 46,942 68,139 100% 2009
钻石大厦 40,008 48,438 55% 2009
陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.5% 2000
陆家嘴金融信息楼（大华银行总部大楼） 5,039 9,080 100% 2010
陆家嘴金融航运大楼 11,197 12,120 100% 2010
陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55% 2011
陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55% 2011
陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼） 70,956 89,660 100% 2012
陆家嘴世纪金融广场 5 号楼（TD4-4） 37,232 42,272 100% 2013
陆家嘴世纪金融广场 6 号楼（TD4-7） 37,069 42,081 100% 2013
合计 428,468 551,813 - -
权益总面积 - 461,434 - -
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地上建筑 总建筑面积 权益 竣工
主要在营高品质研发楼
面积（M2） （M2） 比例 年代
软件园 1 号楼 14,317 14,317 100% 1994
软件园 2 号楼 23,783 23,783 100% 1994
软件园 4 号楼 8,148 10,194 100% 1996
软件园 5 号楼 1,393 1,393 100% 1996
软件园 7 号楼 12,232 17,810 55% 2007
软件园 8 号楼 29,545 32,664 100% 2007
软件园 9 号楼 40,758 47,863 100% 2008
软件园 10 号楼 24,290 28,124 100% 2009
软件园 12 号楼 10,905 11,595 100% 2012
软件园 E 楼 3,447 9,810 55% 2010
金桥创科园 32,417 32,417 100% 2008
合计 201,236 229,970 - -
权益总面积 - 217,541 - -
地上建筑 总建筑面积 权益 拟竣工
主要在建项目
面积（M2）
（M ） 比例 年代
陆家嘴世纪金融广场其余楼宇 225,699 375,647 100% 2014
世纪大都会 162,234 278,364 39% 2015
上海中心大厦 380,000 560,000 45% 2014
浦东金融广场（原 SN1 项目）办公部分 183,420 316,740 100% 2017
上海纽约大学 48,173 64,495 55% 2014
东方纯一大厦 36,080 47,918 100% 2015
天津陆家嘴金融广场办公部分 154,622 190,518 100% 2017
合计 1,183,704 1,826,872 - -
权益总面积 - 1,320,047 - -
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商铺物业：
陆家嘴的商铺物业目前包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885 文化中心、天津虹
桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，目前经营总
体较为稳定。陆家嘴在建的多个城市综合体中也均含有体量较大的商业项目，均
位于所属商圈的核心地段。
截至 2013 年末，在营的商铺物业总建筑面积超过 9 万平方米，主要项目陆
家嘴 96 广场和陆家嘴 1885 文化中心的出租率均达到 100%，其平均租金分别为
7.23 和 8.57 元/平方米/天。陆家嘴金融城配套商业设施总体出租率达到约 98%。
地上建筑 总建筑面积 权益 竣工
主要在营商铺物业
面积（M2） （M2） 比例 年代
陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55% 2008
陆家嘴 1885 文化中心 7,346 14,268 100% 2008
天津虹桥新天地 5,954 5,954 100% 2011
陆家嘴金融城配套商业设施 6,065 6,065 100% 2012
合计 48,367 92,482 -
权益总面积 62,694
地上建筑 总建筑面积 权益 拟竣工
主要在建项目
面积（M2）
（M ） 比例 年代
Z4-2 地块项目 700 33,700 100% 2015
浦东金融广场（原 SN1 项目）商场部分 117,505 137,195 100% 2017
天津陆家嘴金融广场商场部分 100,382 118,063 100% 2017
合计 218,587 288,958 - -
权益总面积 288,958 - -
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酒店物业：
陆家嘴现拥有两家商务级酒店----东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入
达到 1.16 亿元。东怡大酒店配备 209 间房间，2013 年 GOP 率为 28%，全年出租
率为 60%；明城大酒店配备 399 间房间，2013 年 GOP 率为 35%，全年出租率为 63%。
地上建筑 总建筑面积 权益 竣工
在营酒店
面积（M2） （M2） 比例 年代
明城大酒店 43,974 52,725 55% 1996
东怡大酒店 18,406 29,185 100% 2009
合计 62,380 81,910 - -
权益总面积 - 58,184 - -
地上建筑面 权益
总建筑面积 拟竣工
在建酒店 积 比例
（M2） 年代
（M2）
天津陆家嘴金融广场酒店部分 26,100 46,595 100% 2017
合计 26,100 46,595 - -
权益总面积 - 46,595 - -
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会展物业：
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立
的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博
览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达
10 万平方米。2013 年，展览业务继续保持着稳定增长的态势。全年共承接 99
场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、印刷包装、
纺织面料、建材卫浴、食品酒店以及华交会、工博会等，全年场馆总利用率达
65%。
地上建筑 总建筑面积 权益 竣工
在营项目
面积（M2） （M2） 比例 年代
上海新国际博览中心 200,000 200,000 50% 2011
合计 200,000 200,000 -
权益总面积 100,000
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住宅物业：
陆家嘴的住宅物业分为长期持有在营型和短期出售型。截止 2013 年末，长
期持有在营型项目一个，即东和公寓，共有 400 余套住宅，年末出租率为 95%，
平均租金达 23,990 元/套/月。
2013 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 17.3 亿元，主要来自于
陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及其他存量房、动迁房的销售。各
类住宅物业累计合同销售面积超过 11 万平方米，合同金额达 29 亿元，去化率超
过 71%。
地上建筑 总建筑面积 权益 竣工
在营公寓
面积（M2） （M2） 比例 年代
东和公寓 84,603 98,651 100% 2009
合计 84,603 98,651 -
地上建筑 总建筑面积 权益 拟竣工
在建项目
面积（M ）
（M ） 比例 年代
天津河庭花苑 182,824 240,144 100% 2016
红醍半岛（原浦江镇项目） 94,046 167,402 100% 2014
金色阳光 13,012 17,365 100% 2014
合计 289,882 424,911 -
权益总面积 424,911
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）王
欢声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：拟以 2013 年末总股本
1,867,684,000 股为基数，按每 10 股派现金 2.26 元（含税）向全体股东分配利润，共分派现
金红利 422,096,584.00 元， 占 2013 年度归属于上市公司股东净利润的 30.02%。
六、 前瞻性陈述的风险声明
年度报告中涉及了未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意
投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ..................................................................................................... 11
第二节 公司简介......................................................................................................................... 12
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................. 14
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 17
第五节 重要事项......................................................................................................................... 29
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 34
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 38
第八节 公司治理......................................................................................................................... 44
第九节 内部控制......................................................................................................................... 46
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................. 47
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
土地批租 指 土地使用权转让
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告
期内经营情况的讨论与分析的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文名称简称 陆家嘴
Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development
公司的外文名称
Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 李晋昭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 黄轶
联系地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国上海浦东大道 981 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、香港文汇报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 陆家嘴
B股 上海证券交易所 陆家 B 股
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告
公司首次注册情况详见 2011 年度报告公司基本情况。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司的主营业务从土地一级开发转变为房地产投资开发运营商。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
安永华明会计师事务所(特殊普
名称
通合伙)
上海浦东新区世纪大道 100 号
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
上海环球金融中心 50 楼
汤哲辉
签字会计师姓名
赵英
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2012 年 本期
比上
主要会计数
2013 年 年同 2011 年
据 调整后 调整前
期增
减(%)
营业收入 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86 3,492,086,591.86 29.14 4,165,872,451.54
归属于上市
公司股东的 1,405,959,354.07 1,010,985,850.27 1,010,985,430.86 39.07 984,929,293.65
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 1,134,202,311.26 932,793,429.94 932,793,429.94 21.59 965,445,460.82
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 573,698,948.19 1,604,846,235.52 1,604,845,458.83 -64.25 1,769,381,014.58
量净额
2012 年末 本期
末比
上年
2013 年末 2011 年末
调整后 调整前 同期
末增
减(%)
归属于上市
公司股东的 11,271,633,954.22 11,584,911,254.63 11,584,310,835.22 -2.70 10,858,550,461.80
净资产
总资产 38,538,440,136.33 30,783,077,346.52 30,782,076,569.84 25.19 27,688,118,169.16
(二) 主要财务数据
2012 年 本期比上年
主要财务指标 2013 年 同期增减 2011 年
调整后 调整前
(%)
基本每股收益（元／股） 0.7528 0.5413 0.5413 39.07 0.5274
稀释每股收益（元／股） 0.7528 0.5413 0.5413 39.07 0.5274
扣除非经常性损益后的基本
0.6073 0.4994 0.4994 21.59 0.5169
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 11.69 9.01 9.01 增加 2.68 个 9.32
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百分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 1.58 个
9.89 8.31 8.31 9.14
平均净资产收益率（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项
2013 年金额 附注（如适用） 2012 年金额 2011 年金额
目
该项目主要为处置众城大
厦、东方国科、一百杉杉、
锦城大厦等投资性房地产
非流动资产处置
92,753,364.99 的 收 益 人 民 币 40,134,350.53 1,652,271.96
损益
90,293,322.35 元，以及处置
办公用房的收益人民币
1,598,484.29 元。
该项目主要为本公司及子
公司收到教育费返还人民
计入当期损益的
币 2,948,777.09 元，收到陆
政府补助，但与公
家嘴金融贸易区管理委员
司正常经营业务
会 补 贴 款 人 民 币
密切相关，符合国
6,835,010.29 2,358,000.00 元，收到财政 7,347,842.70 5,642,047.00
家政策规定、按照
扶持基金人民币 533,700.00
一定标准定额或
元，收到产业信息智能化展
定量持续享受的
示、云计算服务示范推广平
政府补助除外
台补贴款人民币 510,079.20
元等。
企业取得子公司、
联营企业及合营
企业的投资成本
小于取得投资时
3,365,462.85
应享有被投资单
位可辨认净资产
公允价值产生的
收益
同一控制下企业
合并产生的子公
43,105.64 699.01
司期初至合并日
的当期净损益
除同公司正常经
营业务相关的有
效套期保值业务 该项目为本期处置可供出
外，持有交易性金 售金融资产号百控股、招商
融资产、交易性金 267,153,703.41 银行的股权取得的投资收 49,032,591.80
融负债产生的公 益 人 民 币 267,153,703.41
允价值变动损益， 元。
以及处置交易性
金融资产、交易性
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金融负债和可供
出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测
试的应收款项减 4,503,021.05 10,600,000.00
值准备转回
该项目主要为本公司及子
除上述各项之外 公司收到违约金人民币
的其他营业外收 10,313,907.35 7,378,787.67 元，收到爱建 15,852,| 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2013年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-03-05 |
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| 附件：公告原文 |
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