评级报告声明
为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：
一、除因本次评级事项构成的委托关系外，发债主体与大公及其关联公司、控股股东、控股股东控制的其他机构不存在任何影响本次评级客观性、独立性、公正性的官方或非官方交易、服务、利益冲突或其他形式的关联关系。大公评级人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。
二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。
三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。
四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。
五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。大公对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。
六 、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，主体信用等级自本报告出具日起一年内有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。
七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。
八、本评级报告所依据的评级方法为《大公建材企业信用评级方法》与《大公房地产企业信用评级方法》，这两个方法已在大公官网公开披露。
跟踪评级说明
根据大公承做的金隅集团存续债券信用评级的跟踪评级安排，大公对受评对象的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合其外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。
本次跟踪评级为定期跟踪。
跟踪债券及募资使用情况
| 表1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元） | |||||
| 债券简称 | 发行 额度 | 债券 余额 | 发行期限 | 募集资金 用途 | 进展情况 |
14金隅MTN001
| 20.00 | 20.00 | 2014.10.16～2019.10.16 | 偿还银行贷款 | 已按募集资金要求使用 |
14金隅MTN002
| 15.00 | 15.00 | 2014.11.18～ |
2019.11.18
款
| 偿还银行贷 | 已按募集资 |
金要求使用15金隅MTN001
| 10.00 | 10.00 | 2015.10.16～在公司依 |
照发行条款约定赎回之
偿还银行借款
已按募集资
金要求使用16金隅MTN001
| 前长期存续 | ||
| 20.00 | 20.00 | 2016.09.06～在公司依 |
照发行条款约定赎回之前长期存续
偿还银行借款
已按募集资
金要求使用16金隅MTN002
| 20.00 | 20.00 | 2016.09.08～在公司依 |
照发行条款约定赎回之
偿还银行借款
已按募集资
金要求使用17金隅MTN001
| 前长期存续 | ||
| 25.00 | 25.00 | 2017.10.12～在公司依 |
照发行条款约定赎回之前长期存续
务、补充营运资金
已按募集资
金要求使用17金隅MTN002
| 偿还存量债 | |||
| 25.00 | 25.00 | 2017.11.07～在公司依 |
照发行条款约定赎回之
偿还存量债务
已按募集资
金要求使用18金隅MTN001
| 前长期存续 | ||
| 20.00 | 20.00 | 2018.01.22～ |
2023.01.22
部私募债券
| 偿还公司本 | 已按募集资 |
金要求使用18金隅MTN002
| 20.00 | 20.00 |
于发行人依照发行条款的约定赎回之前长期存续
用于偿还公司本部超短期融资券
已按募集资
金要求使用18金隅MTN003
| 25.00 | 25.00 |
2018.08.13～2023.08.13
司本部银行借款
已按募集资
金要求使用18金隅MTN004
| 用于偿还公 | |||
| 15.00 | 15.00 | 于发行人依照发行条款 |
的约定赎回之前长期存
偿还公司本部存量债务
已按募集资
金要求使用18金隅MTN005
| 续 | ||
| 15.00 | 15.00 | 于发行人依照发行条款 |
的约定赎回之前长期存续
偿还公司本部存量债务
已按募集资
金要求使用
数据来源：根据公司提供资料整理
| 续表1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元） | |||||
| 债券简称 | 发行额度 | 债券余额 | 发行期限 | 募集资金用途 | 进展情况 |
16金隅01
31.94
| 32.00 |
2016.03.14～
2021.03.14
企业债券，补充
| 营运资金 |
已按募集资金要求使用16金隅02
| 18.00 | 18.00 |
2016.03.14～
2023.03.14
企业债券，补充营运资金
已按募集资金要求使用17金隅01
| 偿还银行贷款、 | |||
| 35.00 | 35.00 |
2017.05.19～
2022.05.19
债券及其他债务融资工具和/或
| 补充流动资金 |
已按募集资金要求使用17金隅02
| 5.00 | 5.00 |
2017.05.19～
2024.05.19
债券及其他债务融资工具和/或补充流动资金
已按募集资金要求使用18金隅01
| 偿还银行贷款、 | |||
| 15.00 | 15.00 |
2018.07.12～
2023.07.12
团银行贷款、债券及其他债务融
| 资工具 |
已按募集资金要求使用18金隅02
| 15.00 | 15.00 |
2018.07.12～
2025.07.12
团银行贷款、债券及其他债务融资工具
已按募集资金要求使用
数据来源：根据公司提供资料整理
| 用于偿还金隅集 | ||
金隅集团成立于2005年12月22日，初始注册资本为18.00亿元。2008年7月，经北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）及商务部批准，公司进行了增资扩股及股权调整，注册资本增加至28.00亿元；同时原股东北方房地产开发有限责任公司将其所持有的公司7.60%的股权转让给北京金隅集团有限责任公司（2017年12月更名为北京金隅资产经营管理有限责任公司，以下简称“金隅资管”）。2009年8月，公司在香港联交所实现整体上市（证券代码：2009.HK），新增注册资本10.73亿元。2011年3月，公司在上海证券交易所上市（证券代码：601992.SH）。2015年12月，公司以8.48元/股的价格向包括公司控股股东金隅资管在内的8名投资者发行A股股票554,245,283股；2016年10月，根据北京市国资委《关于无偿划转北京金隅股份有限公司44.93%国有股权的通知》，金隅资管拟将其持有公司的全部国有股份无偿划转至北京国有资本经营管理中心（以下简称“北京国管中心”）。2016年12月，公司国有股权无偿划转过户手续已办理完毕，北京国管中心直接持有公司4,797,357,572股股份，占公司总股本的44.93%，北京国管中心及其一致行动人合计持有公司4,903,106,674股股份，占公司总股本的45.92%；金隅资管不再持有公司股份，北京国管中心成为公司控股股东。2017年12月16日，公司发布公告称将中文名称由“北京金隅股份有限公司”变更为“北京金隅集团股份有限公司”；2017年12月23日，公司发布公告称已完成名称变更；2018
年1月16日，公司发布公告称证券简称于2018年1月19日起由“金隅股份”变更为“金隅集团”，证券代码保持不变。截至2019年3月末，公司注册资本106.78亿元，控股股东北京国管中心直接加间接合计持有公司45.33%股权，北京市国资委持有北京国管中心100%股权，北京市国资委为公司实际控制人。
2018年2月8日，唐山冀东水泥股份有限公司（以下简称“冀东水泥”）发布《出资组建合资公司重大资产重组暨关联交易方案》称，公司拟以北京金隅水泥经贸有限公司等10家公司的股权，冀东水泥拟以所持有的冀东水泥滦县有限责任公司等20家公司的股权及唐山冀东水泥股份有限公司唐山分公司等2家分公司的资产出资，双方共同组建合资公司。合资公司组建后，公司持有合资公司47.09%股权，冀东水泥持有合资公司52.91%股权并拥有合资公司控股权。同时，为有效解决冀东水泥与公司之间的同业竞争，冀东水泥与公司签订《股权托管协议》，公司将持有的剩余水泥公司股权除所有权、收益权之外的权利全部委托冀东水泥管理，包括但不限于：股东表决权、管理者的委派权或选择权，并向冀东水泥支付托管费用；冀东水泥与公司签订《关于避免同业竞争的协议》，对公司避免与冀东水泥之间发生同业竞争的相关安排进行了约定。此外，公司承诺自本次交易完成之日起的三年内，将上述托管的股权以出资、出售或其他法律法规许可的方式注入合资公司或冀东水泥。2018年7月31日，与合资公司设立相关的资产、股权过户等工作已全部完成。
2019年1月10日，《北京金隅集团股份有限公司关于公司将水泥等业务相关资产注入唐山冀东水泥股份有限公司相关事宜的公告》称，为彻底、妥善解决双方之间的同业竞争问题，尽量减少并规范关联交易，履行相关承诺，公司拟将托管于冀东水泥的剩余水泥企业股权注入冀东水泥。金隅集团以所持有的赞皇金隅水泥有限公司等7家公司的股权出资，冀东水泥以所持有的临澧冀东水泥有限公司等5家公司的股权及24.82亿元现金出资，双方共同向合资公司增资。增资完成后，合资公司注册资本增加至40亿元，资本溢价部分计入合资公司资本公积，双方持有的合资公司股权比例不变。金隅集团持有合资公司47.09%股权，冀东水泥持有合资公司52.91%股权。冀东水泥为金隅集团的水泥与混凝土业务重要经营子公司，本次交易强化了金隅集团对京津冀地区水泥与混凝土业务的区域控制能力。
2018年5月5日，公司发布《关于收购天津市建筑材料集团（控股）有限公司55%股权的公告》（以下简称“《公告》”）称，公司作为意向受让方，参与了在天津产权交易中心公开挂牌的天津市建筑材料集团（控股）有限公司（以下简称“天津建材”）55%股权转让项目，拟以431,536.86万元购买天津津诚国有资本投资运营有限公司（以下简称“津诚资本”）持有的天津建材55%股权。
本次交易未构成关联交易及重大资产重组，交易实施不存在重大法律障碍且已经金隅集团董事会审议通过，无需提交金隅集团股东大会审议；本次收购资产的资金来源为公司自筹资金。2018年5月4日，交易双方签署了《产权交易合同》。本次交易利于促进建材制造业和房地产业的产业协同，实现产业协同效益。
公司具有纵向一体化的核心产业链优势，已由传统单一的建材产品生产企业发展成为以“新型绿色环保建材制造、贸易及服务，房地产开发经营、物业管理”为核心产业链的市属大型国有控股产业集团和A+H整体上市公司。各项主业之间互为支撑、相互促进，以产业链为核心的规模优势、协同优势、集成优势持续增强，其中水泥、新型建材、房地产等业务已经具备较强的区域竞争优势。截至2019年3月末，公司共有全资、控股子公司427家，其中二级子公司共39家。根据公司提供的中国人民银行《企业信用报告》，截至2019年4月19日，公司本部无信贷违约记录。截至本报告出具日，公司在公开市场发行的各类债务融资工具均按时偿还到期本息。
偿债环境
我国国民经济运行尽管面临下行压力，但经济整体继续表现良好。产业政策方面，国家加大落后产能淘汰力度，鼓励企业兼并重组，大型水泥企业区域控制能力进一步加强。京津冀协同发展及雄安新区的基建项目推进将为区域内水泥企业带来更大的可持续发展空间。
（一）宏观政策环境
我国国民经济运行增速放缓、外部环境充满挑战，但整体而言经济继续表现良好；预计2019年，我国经济面临下行压力，外部环境复杂严峻，仍需警惕经济下行风险，关注中美贸易摩擦走向，防范金融风险尤其是债市信用风险。
2018年我国经济增速放缓、外部环境充满挑战，但整体而言经济继续表现良好。2018年，我国实现国内生产总值90.03万亿元，按可比价格计算，同比增长6.6%，较2017年下降0.3个百分点。2018年，我国工业增加值首次突破30万亿元，全国规模以上工业增加值同比增长6.2%，增速同比下降0.4个百分点；固定资产投资同比增长63.56万亿元，比上年增长5.9%，增速同比下降1.3个百分点，其中房地产开发投资12.03万亿元，同比增长9.5%，增速同比下降2.5个百分点。2018年，全社会消费品零售总额同比名义增长9.0%，增速同比降低1.2个百分点，国内消费需求放缓；以人民币计价外贸进出口总值同比增长9.7%，其中，对美国进出口增长5.7%，与“一带一路”沿线国家进出口增长13.3%，高出全国整体增速3.6个百分点，已成为我国外贸发展的新动力。2018年，全国一般公共预算收入同比增长6.2%，增速同比下降1.2个百分点；政府性基金
收入同比增长22.6%，增速同比下降12.2个百分点，其中，土地使用权出让收入同比增长25.0%，增速同比减少20.2个百分点，增速大幅放缓。
面对经济下行压力，中央和地方政府综合运用货币政策、产业政策、结构性政策、区域政策等配套措施，以确保经济运行在合理区间。实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求，并实施更大规模的减税降费措施以改善企业经营效力。积极的财政政策加力提效，较大幅度增加地方政府专项债券规模，提高专项债券使用效率，有效防范政府债务风险，更好地发挥专项债券对稳投资、扩内需、补短板的作用；货币政策松紧适度，保持合理的市场流动性，提升服务实体经济的能力，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。产业政策方面，提升制造业发展水平，推动其与现代服务业的融合发展，增强制造业技术创新能力，推动产能过剩行业加快出清，降低全社会各类营商成本，加大基础设施投资力度，完善公共服务体系建设。结构性政策方面，坚持以供给侧结构性改革为主线，强化体制机制建设，转变政府职能，深化国资国企、市场准入、财税体制、金融体制等领域改革。区域发展政策方面，统筹西部大开发、中部地区崛起、东北全面振兴、东部率先发展的协调发展战略，促进京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区新的主导产业发展，推进“一带一路”建设，带动贸易发展。预计2019年，我国经济面临下行压力，外部环境复杂多变，仍需警惕经济下行风险，关注中美贸易摩擦走向，防范金融风险尤其是债市信用风险。
（二）产业/行业环境
我国水泥行业产能过剩仍普遍存在，新增产能多为产能置换项目；2018年以来，随着供给侧改革的深入，水泥价格持续提升，行业利润水平有所回升。
水泥作为基础性的建材产品之一，广泛应用于建筑工程。我国已成为世界上水泥第一大生产和消费国，我国产量约占全球总产量的70%，人均消费1.7吨水泥。根据中国水泥网统计，截至2018年末，全国新型干法水泥生产线累计1,681条，设计熟料产能为18.2亿吨，实际年熟料产能仍超过20亿吨，产能总量同比相当。2018年，全国新点火水泥熟料生产线合计14条，全部为产能置换项目，年度新点火熟料设计产能为2,043万吨，与2017年基本持平。分区域来看，新点火产能主要集中在贵州，其余地区较为分散，分布在黑龙江、西藏、甘肃、云南等地。从实际生产运行来看，2018年，全国累计水泥产量为21.77亿吨，同比增长3.00%（全口径下滑6.03%）；从全口径看，全国共21省市产量绝对量同比出现下滑，其中吉林、河南同比下滑55.43%和26.60%，黑龙江、宁夏、新疆同比下滑超过20%；10省市水泥产量同比上升，其中天津、西藏位居前列，涨幅均超过42%。
我国水泥行业快速扩张造成了严重的产能过剩，2006～2012年的6年中，在地方政府项目以及一些企业非理性投资行为的推动下，我国水泥项目投资过热，水泥熟料新增产能的年增长率高达21%，直至2013年增速才有所回落。水泥行业的产能严重过剩造成了过多无效投资和大量的资源浪费，与此同时，下游受房地产市场下行以及基建项目需求下降影响，水泥行业利润增长收窄，行业利润增长波动加大，水泥行业面临供给端和需求端的双重挤压。2015年，水泥行业利润总额为329.7亿元，较2014年下滑约58%，行业企业亏损面约为35%；2016年以来，随着供给侧改革的深入，水泥行业去产能政策得到较好的落实，行业通过错峰停产等措施有效控制供给，带动水泥价格持续提升，行业利润水平有所回升，2017～2018年，水泥行业分别实现利润887亿元和1,546亿元，同比分别增长约94%和74%。
受下游需求影响，水泥行业表现出明显的周期性特征，2018年以来，随着供给侧改革推进，水泥价格有所回升。
水泥被广泛应用于道路、桥梁和水利等基础设施建设及房屋建设，建筑和房地产等下游产业的变化将直接影响水泥产品的市场需求和售价，下游行业的周期性波动也使水泥行业呈现明显的周期性特点。2011年受高铁在建项目放缓、水利以及房地产开工率下降影响，我国水泥产量增速下降；2012年以来我国宏观经济增速进一步下降，水泥下游行业交通运输、房地产和水利等投资增速同比进一步下滑，水泥需求愈加疲弱；2013年上半年水泥需求依然延续之前的走势，但自2013年8月份以来，水泥行业进入传统需求旺季，水泥下游需求有所改善。而2014年以来，由于我国经济增速放缓，水泥需求再次进入疲软期。
从水泥价格来看，随着供给侧改革推进，行业去产能加速，行业整体供需关系有所改善，水泥行业向下游转嫁成本能力提高，行业通过错峰停产等措施有效控制供给，带动水泥价格持续提升，行业利润水平有所回升。同时，区域龙头的集中度不断提高也使得龙头企业议价能力持续提升。2018年，华北地区P.O42.5水泥价格在2018年6月达到峰值，为425.16元/吨；2019年一季度，受工程施工放缓以及行情季节性趋弱影响，水泥价格小幅下降，但仍处于高位。
国家继续加速淘汰落后产能，出台相关环保标准，将逐步提高行业集中度，有利于大型企业和区域龙头企业发展。
水泥行业仍存在产能过剩情况，为遏制水泥产能盲目扩张，国家出台一系列去产能计划和水泥生产环保标准新政策，环保标准的提高能够提升行业整体环保意识，为大型企业进行兼并重组提供新机会，进一步实现产业升级并提高行业整体集中度。
| 350.00360.00370.00380.00390.00400.00410.00420.00430.00440.002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-03 | ||
| 图1 2018年1月～2019年3月华北地区P.O 42.5水泥月平均价（单位：元/吨） | ||
数据来源：Wind
2017年12月，中国水泥协会发布《水泥行业去产能行动计划（2018-2020）》，提出了三年压减熟料产能39,270万吨，关闭水泥粉磨站企业540家，将上述指标按四年分解得到每年的目标任务，使全国熟料产能平均利用率达到80%，水泥产能平均利用率达到70%；前10家大企业集团的全国熟料产能集中度达到70%以上，水泥产能集中度达到60%等目标。整体来看，政府出台的一系列政策仍以遏制产能扩张，化解产能过剩为主，来推动水泥及建材工业的转型升级，提升行业的整体市场竞争力。
2018年1月，工业和信息化部印发《水泥玻璃行业产能置换实施办法》及相关规定，加大行业监管力度，严格审核置换项目及数量标准，严格执行实施程序。2018年7月，国务院印发了《打赢蓝天保卫战三年行动计划》，对环保要求更为严格，低排放量，高环保指标将成为常态，对不达标、环境污染严重的企业坚决整改。
国家发改委等部门针对水泥行业发布的多份产业政策和规划，为大型水泥企业及各大区域水泥龙头企业的发展提供了有利条件。国家继续化解过剩产能和淘汰落后产能，严控行业新增产能，提高行业集中度，促进产业转移和重大布局优化。“两材”合并及金隅冀东战略重组的完成，对化解产能过剩，推动区域性资源整合具有重大的意义，也标志着供给侧改革进入实质性阶段。预计行业集中度将进一步提高，产能结构逐渐优化。
我国新型建材行业集中度不高；顺应节能环保和低碳经济的需求，新型建材行业将得到更大的发展空间。
新型建筑材料是区别于传统的砖瓦、灰砂石等建材的建筑材料新品种。我国新型建材工业的起步相对较晚，虽已具备了相当的规模和较为齐全的品种，但生产企业众多，生产能力较分散，行业集中度仍然不高。
发展新型建材是实施节能环保和低碳经济的要求。根据住房和城乡建设部的统计，我国建筑相关行业在全社会能耗中占比达25.00%以上，和发达国家比差距较大。新型建材由于其轻质、低能耗、施工便利等特点，将得到快速发展。
房地产行业受宏观调控政策及部分城市调控政策的影响仍较大，行业仍面临结构性调整压力。
调控政策作为主导房地产行业周期变换的关键因素，在整个房地产行业的波动中起着至关重要的作用。从政策端来看，2018年7月，中央政治局工作会议专门对房地产进行了论述：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”；2018年10月，人民日报多次刊文表态“房地产调控不会放松”；2018年12月，针对房地产领域，中央经济工作会议和住房和城乡建设工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。政策方面更为强调地方政府的权责，以便于各地政府结合自身的情况进行因城施策的调控。政策的稳定性和连贯性，意味着既不会放松房地产调控，让房地产调控半途而废、前功尽弃；也不宜盲目加大调控，突然增加相关企业、银行和购房者的额外压力。
调控区域方面，2018年以来，房地产调控整体呈分散化和扩大化趋势。地方房地产政策调控在旧有强化的基础上，调控覆盖区域也进一步扩大，呈现出在热点城市调控政策全面升级的同时，部分三四线城市调控政策频出的现象。2018年以来，扣除常规性的监管政策，仍有共计超过30个地级以上城市和13个县级城市出台调控政策。整体来看，目前各线城市常用的调控手段仍围绕着限购、限贷和限售来进行；但此轮调控政策精准化的特点，使得不同城市政策的具体内容差异化明显，且调控力度上对一二线城市明显严厉于三四线城市。
除了传统的限购、限售、限贷等政策，2018年以来调控政策的另一大变化就是非常注重对于市场监管的强化，通过规范市场秩序，保障合理购房需求。全年全国共计超过60市县出台房地产市场监管政策，且监管政策涉及范围较为广泛。其中，既有如湖北、福建、海南、辽宁、福州、江门、长春和绍兴等地就住房价格监管进行强化；也有湖南、重庆、西安、长沙、石家庄、丹东、嘉兴、淄博、宁乡市、北京、贵阳等省市对房地产市场监督检查进行加强；而武汉、佛山和赣州等地区则在住房销售房价对监管进行加强；海南省、南京强化对新房网签
备案管理；另外，随着公证摇号销售政策的普及，长沙、成都、武汉、西安、佛山、杭州、高安、嘉兴、西安、青岛高新区等均出台公证摇号销售政策。除了地方层面的自我监管加强外，住建部等七部委也对北京、上海等30城市多次开展治理房地产市场乱象专项行动。
同时，在加强商品房调控的同时，通过加快租赁住房、政策性住房建设，我国住房供应结构不断优化。住建部发布的《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，强调热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应需在未来的三到五年内提升至50%以上。在中央各项鼓励政策出台的大背景下，全国各地已在持续推进租赁住房、政策性住房建设。
整体来看，目前房地产行业受宏观调控政策及部分城市调控政策的影响仍较大，行业仍面临结构性调整压力。
2018年以来，随着部分城市调控政策的实施，全国商品房销售面积和销售金额增速均有所放缓。
2018年以来，随着部分城市调控政策的实施，全国商品房销售面积和销售金额增速均有所放缓。2018年，全国商品房销售面积171,654万平方米，销售金额149,973亿元，销售面积及销售金额同比分别增长1.30%和12.20%，增速同比分别下滑6.40和1.50个百分点。2019年1～3月，商品房销售面积29,829万平方米，同比下降0.90%；销售金额27,039亿元，同比增长5.60%。
开发投资方面，2018年，全国房地产开发投资完成额12.00万亿，同比增长9.50%，其中新开工面积同比增长17.20%，土地购置面积累计同比增长14.20%，土地成交价款累计同比增长18.00%。新开工面积增速持续高位，土地购置端增速略有下行。2019年1～3月，全国房地产开发投资2.38万亿元，同比增长11.80%，增速比1～2月提高0.20个百分点。其中，住宅投资1.73万亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.50%。
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2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-03
商品房销售面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比
| 图2 2017年1月～2019年3月我国房地产市场销售及房屋开发情况（%） |
数据来源：Wind
（三）区域环境北京市经济保持较快发展；京津冀协同发展及雄安新区建设的不断推进将为京津冀地区带来更大的可持续发展空间。
北京市综合经济实力保持在全国前列。北京正致力于追求高质量发展，着力推进以人工智能、医药健康、5G等为代表的高精尖产业。2018年，北京市GDP超过3.00万亿元，增长6.60%；新经济增加值突破1.00万亿元，服务业增加值占GDP比重达81.00%；全员劳动生产率达24.00万元/人左右，居全国第一。2019年，北京将狠抓“10+3”高精尖产业发展政策落地，全产业链布局人工智能，加快5G商用进程，推进医药健康与新一代信息技术构成“双发动机”的创新发展新动能；加大政府采购首台(套)力度，依托城市副中心、冬奥会、世园会等为5G、人工智能、无人驾驶等科技成果提供应用场景；建设城市交通大脑联创中心，以科技支撑城市精细化管理和民生改善；推动高端制造业与现代服务业深度融合，向津冀地区延伸创新链、产业链。凭借首都的区位优势以及资源积累，北京经济的较快发展能够为区域内企业提供良好的外部环境。
2015年4月30日，京津冀协同发展确立为重大国家战略，京津冀协同发展由此不断加快。2018年，河北持续拓展协同创新，推动京津科技成果到冀孵化转化，呈现出京津创新资源加速向河北聚集的新态势。2019年，河北将加快构筑雄安新区创新驱动发展引领区，并吸引一批京津知名创投机构到冀发展，优化创新环境。同时，河北雄安新区建设不断加快。为服务保障河北雄安新区建设发展，2019年1月31日《国务院关于全面推进北京市服务业扩大开放综合试点工作方案的批复》要求发挥“北京服务”品牌影响力，推动北京高端服务业向雄安
新区延伸转移。对雄安新区建设发展所需的重要物资、设备，提供口岸通关便利。发挥144小时过境免签政策优势，支持雄安新区在国际商务、旅游等方面扩大开放。引导在北京取得的科技成果应用于雄安新区城市建设、生态环境治理等方面，促进雄安新区绿色发展。此外，临空经济区示范引领作用也得到了强化。叠加政策功能优势，北京首都国际机场临空经济区和北京大兴国际机场临空经济区两大开放引擎作用有望得到更好发挥。长期来看，京津冀协同发展将为北京及其周边地区带来更大的可持续发展空间。
财富创造能力
公司的主营业务仍是建材与房地产业务，各业务板块纵向一体化的产业链规模优势得到进一步增强，能够为公司持续发展提供有力支撑；2018年，受益于水泥价格与商品房结转单价提高的影响，公司营业收入和毛利润均有所增长。公司房地产开发的土地储备较为充足，区域布局较好，公司房地产业务的盈利能力将持续增强。
公司继续从事建材制造、房地产开发以及物业投资和资产管理业务，建材和房地产开发仍然是公司收入和利润的主要来源。2018年，营业收入和毛利润分别为831.17亿元和223.97亿元，主要受益于水泥价格与商品房结转单价提高的影响，分别同比增长30.53%和39.61%，受此影响，毛利率同比增加1.76个百分点，为26.95%。2019年1～3月，主要受水泥业务量价齐升以及地产业务结转同比大幅改善影响，公司营业收入为160.11亿元，同比增加61.09%，毛利润为45.85亿元，同比增加23.72亿元，毛利率为28.64%，同比增加6.37个百分点。
分板块来看，2018年，建材业务收入为589.33亿元，同比增幅较大，其中水泥与混凝土业务收入为391.20亿元，同比增加75.80亿元，主要由水泥价格高位运行，不断提高所致；新型建材业务收入为198.13亿元，同比增加66.78亿元，主要受商贸物流业务规模扩大以及将天津建材并表所致
；房地产业务收入为221.46亿元，同比大幅增加60.67亿元，主要是由于商品房结转单价大幅提高所致；物业投资与资产管理业务收入为42.33亿元，同比增加4.58亿元。
从毛利率来看，2018年，水泥与混凝土毛利率为30.05%，主要受益于产品销售价格的继续提升，同比增长2.77个百分点；新型建材毛利率为6.14%，同比减少2.27个百分点，主要受钢材、煤炭采购价格大幅上涨所致；商品房毛利率为37.27%，同比增加11.13个百分点，主要是商品房结转单价大幅提高所致；保障房毛利率为-65.56%，主要是受北京西山甲一号项目保障房结转影响，西山甲一号项目整体分商品房与保障房两部分，土地成本是按照土地面积平均分摊，
合并天津建材集团基准日为：2018年5月31日。
导致保障房毛利率为负;物业投资与资产管理业务毛利率为57.03%，同比变化不大。
| 表2 2016～20182年公司营业收入和毛利润情况（单位：亿元、%） | ||||||
| 项目 | 2018年 | 2017年 | 2016年 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 营业收入 | 831.17 | 100.00 | 636.78 | 100.00 | 477.39 | 100.00 |
建材
水泥与混凝土
391.20
47.07
315.40
49.53
153.65
32.19
新型建材 198.13
23.84
131.35
20.63
111.21
23.30
房地产
保障房开发 11.81
1.42
| 1.25 |
0.20
10.40
2.18
商品房开发 209.65
25.22
| 159.55 |
25.06
174.09
36.47
物业投资与资产管理 42.33
5.09
37.75
5.93
32.60
6.83
其他及抵消 -21.95
-2.64
-8.52
-1.34
-4.56
-0.96
| 毛利润 | 223.97 | 100.00 | 160.43 | 100.00 | 111.97 | 100.00 |
建材
水泥与混凝土
117.55
| 52.49 |
86.45
53.89
31.58
28.20
新型建材 12.16
| 5.43 |
11.22
6.99
8.66
7.73
房地产
保障房开发 -7.74
-3.46
0.14
0.09
-4.31
-3.85
商品房开发 78.14
34.89
41.70
25.99
55.00
49.12
物业投资与资产管理 24.14
| 10.78 |
21.75
13.56
16.90
15.09
其他及抵消 -
-
| 0.28 | 0.13 |
-0.83
-0.52
4.14
3.70
| 毛利率 | 26.95 | 25.19 | 23.45 | |
建材
水泥与混凝土
30.05
27.41
20.56
新型建材 6.14
8.54
7.78
房地产
保障房开发 -65.56
11.49
-41.37
商品房开发 37.27
26.14
31.59
物业投资与资产管理 57.03
57.62
51.84
其他及抵消 -
-
-
数据来源：根据公司提供资料整理
（一）建材公司建材制造板块主要包括水泥与混凝土和新型建材业务。
产品1：水泥和混凝土公司是全国第三大水泥产业集团，在华北地区市场占有率进一步提高；雄安新区基建项目的推进，可以继续促进公司水泥销量的提升。此外，与冀东水泥资产重组的完成，利于公司水泥业务区域控制力的提高。
公司水泥与混凝土产能布局坚持以京津冀为核心战略区域，不断延伸布局半径，经营主体为冀东水泥。
从公司水泥业务生产成本来看，煤炭及电力能源、原材料以及制造费用分别约占42.00%、39.00%和19.00%，其中石灰石是生产水泥的重要资源性原材料。截至2018年末，公司石灰石总储量达27.51亿吨，其中在京津冀地区的石灰石总储量近18亿吨，资源较为充足，对外依存度相对较低。煤炭采购方面，公司
公司未提供2019年1～3月分版块营业收入和毛利润情况。
主要供应商为国内大型煤炭生产企业和经贸企业，保持了良好的合作关系；此外，公司通过低温余热发电技术降低了用电成本。
| 表3 2018年公司水泥与混凝土业务重要经营子公司财务指标情况（单位：%、亿元） | |||||
| 名称 | 期末持股比例 | 期末总资产 | 期末资产负债率 | 营业收入 | 净利润 |
冀东水泥 37.00
619.93
61.56
308.49
25.60
数据来源：根据公司提供资料整理
截至2018年末，公司熟料生产线主要分布在河北省，公司生产水泥所用熟料全部自产。熟料及水泥产能分别达到1.10亿吨/年和1.70亿吨/年。截至2018年末，公司混凝土产能约4,680万立方米，2018年混凝土总销量1,604.00万立方米。
作为全国第三大水泥产业集团，公司坚持在京津冀地区的战略布局，不断巩固和扩大区域市场的影响力。公司水泥在京津冀地区有很强的区域控制能力，其中冀东水泥在京津冀地区市场占有率超过50%，随着与冀东水泥资产重组的完成，公司的区域控制力进一步增强。2018年，京津翼地区的销量为4,707.00万吨，占到公司水泥总销量的49.85%。2018年以来，主要受总体供需矛盾得到改善以及下游基础建设投资回暖等影响，水泥销售均价继续增长。2018年，公司水泥及熟料的平均销售价格为294.00元/吨，同比增加26.00元/吨。2018年，熟料的产能利用率为71.40%，同比增加4.83%，水泥的产能利用率为54.78%，同比增加4.82%；2018年，熟料的产销率为15.86%，同比降低3.25%，但水泥的产销率为100.11%，同比有所提高；
表4 2016～2018年公司水泥产品的产能产量情况（单位：万吨）
| 表4 2016～2018年公司水泥产品的产能产量情况（单位：万吨） | ||||||
| 产品 | 2018年 | 2017年 | 2016年 | |||
| 年产能 | 产量 | 年产能 | 产量 | 年产能 | 产量3 | |
熟料 11,146
7,958
11,141
7,416
10,943
8,310
水泥 17,220
9,433
17,709
8,847
17,346
10,023
数据来源：根据公司提供资料整理
公司销售采取直销为主、分销为辅的渠道模式，其中直销占比约为78.00%，供应对象主要为重点基建、房产项目工程和搅拌站等；分销占比约为22.00%，供应对象主要为农村等地区经销商。近年来，公司利用自身业务优势，先后中标了京石高铁、南水北调、北京地铁等多个重点项目，市场拓展成效较显著。公司下游客户类型丰富，集中度较低。
2016年公司水泥及熟料产量包含了冀东集团全年水泥及熟料产量数据。
| 表5 2016～2018年公司水泥、熟料分区域销量情况（单位：万吨） | ||||||
| 区域 | 2018年 | 2017年 | 2016年4 | |||
| 水泥 | 熟料 | 水泥 | 熟料 | 水泥 | 熟料 | |
京津冀 4,707
4,500
1,030
5,338
1,065
其他区域 4,736
4,343
4,699
| 合计 | 9,443 | 1,262 | 8,843 | 1,417 | 10,037 | 1,511 |
数据来源：根据公司提供资料整理
作为国家第一批循环经济试点企业之一，公司协同政府创建无垃圾公害城市，打造“资源-产品-废弃物-再生资源”为核心的循环经济模式。公司总结出一整套利用水泥窑协同处废的经验，自主研发和建成运营国内首条利用水泥窑无害化处置工业固体废弃物示范线，拥有年处置20余万吨污泥、3.00万吨飞灰及40余类危险废弃物的资质和能力，负责北京市约90%的危险废弃物处置工作。截至2018年末，公司共有余热发电机组量541.20兆瓦，同比变化均不大；2018年余热发电共计21.30亿千瓦时，节约用电成本7.29亿元，同比变化均不大。
河北雄安新区建设步伐加快，未来将会有较大规模的基础设施建设。公司作为华北地区最大的水泥企业，在雄安新区周边均有产业布局，由于水泥销售方面具有运输半径的限制，雄安新区基础设施建设项目的推进，可以持续平稳的促进公司水泥产品销量的提升。
综合来看，公司熟料和水泥的产能整体稳定，产量有所增加，公司在华北区域市场占有率进一步提高，竞争优势有所增加；雄安新区基建项目的推进，可以继续促进公司水泥销量的提升。预计未来1～2年，公司水泥业务将保持稳定发展。
产品2：新型建材
公司是京津冀地区主要的新型建材生产商，产品具有一定的品牌、规模和技术优势，2018年控股天津建材的交易完成后，进一步巩固了在环渤海经济圈建材行业的引领地位；2018年，公司新型建材业务收入有所增长。
公司新型建材板块包括商贸物流和建材生产两部分，主要经营主体为北京金隅商贸有限公司与北京金隅天坛家具股份有限公司（以下分别简称“金隅商贸”、“天坛家具”）。公司是京津冀地区主要的新型建材生产商，具备较强的竞争优势，2018年控股天津建材的交易完成后，进一步巩固了在环渤海经济圈建材行业的引领地位。主要受商贸物流业务规模扩大以及将天津建材并表所致，2018年，公司新型建材业务收入198.13亿元，同比增加66.78亿元。公司商贸物流业务涵盖煤炭、钢材、铁矿石及卫浴产品等。公司代理经营陶瓷卫浴品牌涵盖科
2016年公司水泥及熟料销量包含了冀东集团全年水泥及熟料销量数据。
勒、TOTO、乐家、杜拉维特、汉斯格雅等国际知名品牌，均为一级代理，公司是以上品牌在华北地区最主要的代理商。
| 表6 2018年公司新型建材业务重要经营子公司财务指标情况（单位：%、亿元） | |||||
| 名称 | 期末持股比例 | 期末总资产 | 期末资产负债率 | 营业收入 | 净利润 |
金隅商贸 100.00
22.48
67.67
55.62
0.07
天坛家具 97.81
23.42
65.97
9.61
-0.04
数据来源：根据公司提供资料整理
公司新型建材生产业务涵盖装饰及装修材料、节能墙体及保温材料和耐火材料等，公司是京津冀地区主要的新型建材生产商，保温及耐火产品产销及综合实力位居国内前列。公司以其多样化的新型建材产品和优良的产品质量，成为国家诸多大型运动场馆的建材供应商及服务商。同时，公司是北京市属唯一从事新型建材制造业的大型国有企业，能够继续得到北京市政府的大力支持。
2018年，公司家具及装饰材料收入13.45亿元，同比小幅上涨。公司家具及装饰材料产品包括家具、门窗、纤维板、地板等，共有近20条生产线，产品以中高档为主，在国内办公家具市场具有一定竞争优势。公司“天坛”品牌被国家工商行政管理总局认可为“中国驰名商标”，其木制家具被国家质量监督检验检疫总局认可为“中国名牌产品”。
公司的墙体保温材料主要包含加气混凝土，加气混凝土是新型节能墙材的主导产品之一，也是国家多年来一直大力倡导要发展的新型墙体材料。公司是华北地区最大的加气混凝土生产企业，具备较强规模优势。此外，公司还是国内产能最大的耐火材料供应商，也是中国大型耐火材料设计、研发、制造和服务提供商之一。公司拥有不定型耐火材料和定型耐火材料生产线，在国内外有较高的知名度。
| 表7 2016～20185年公司新型材料主要业务销售收入（单位：亿元） | |||
| 主要产品 | 2018年 | 2017年 | 2016年 |
商贸物流168.25
105.18
89.47
家具及装饰材料 13.45
11.18
10.14
工业园区0.37
0.36
0.24
墙体保温材料5.13
4.29
3.14
装饰设计13.09
13.00
13.07
内部抵消-2.17
-3.66
-4.84
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（二）房地产
公司调整了2016～2017年新型材料主要业务销售收入统计口径。
公司房地产开发具有一定的品牌效应和规模优势，2018年签约销售金额整体稳定，土地储备较为充足，具有可持续发展能力。
公司房地产业务主要由北京金隅地产开发集团有限公司与北京金隅程远房地产开发有限公司（以下分别简称“金隅地产开发集团”、“金隅程远”）经营。金隅地产开发集团和金隅程远均具有房地产开发一级资质。
| 表8 2018年公司房地产业务重要经营子公司财务指标情况（单位：%、亿元） | |||||
| 名称 | 期末持股比例 | 期末总资产 | 期末资产负债率 | 营业收入 | 净利润 |
金隅地产开发集团 100.00
1,030.08
87.21
140.34
18.85
金隅程远 100.00
33.94
75.77
3.49
0.58
数据来源：根据公司提供资料整理
公司是北京地区综合实力最强的房地产开发商之一，年开复工规模达800万平米，已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、海口等15个城市，先后开发建设房地产项目130余个，总建筑规模约3，000万平方米，形成了“立足北京、辐射京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈”的全国化开发格局，具备多品类房地产项目综合开发的能力。公司被国家住建部授予“国家住宅产业化基地”称号，具有一定的品牌优势和规模优势。公司开发项目所用的水泥、混凝土、保温材料、涂料、隔墙、加气块等部分来自公司建材板块子公司，产业协同效应使得公司具备较强的成本优势。公司房地产业务包含保障性住房开发和商品房开发两部分。其中，保障房开发方面，公司是北京地区主要的保障性住房（含自住型商品房）开发企业之一，累计开发面积超过400万平方米。受益于北京市工厂搬迁，公司保障房开发用土地多数来自于其在城区大量旧工业厂区的土地，利润空间相对较高。同时，保障性住房需求不受房地产市场增速减缓的影响，故公司保障性住房项目的开发降低了普通商品房市场波动对公司经营的影响。
2018年，公司销售面积为111.40万平米，同比降低19.13%，销售金额为220.32亿元，同比下降5.40，销售均价为19,777.00元/平方米，同比增长17.00%；竣工面积为108.55万平米，同比变化不大；2018年，公司房地产业务结转面积为100.93万平米，同比有所增加，主要是由于保障房业务规模增加所致，其中商品房结转面积86.57万平米，同比降低8.15%，保障性住房结转面积14.36万平方米，同比大幅增加13.75万平方米，主要由于北京西山甲一号项目有保障房结转，而2017年保障房结转项目较少所致；2018年，公司合同签约面积111.40万平方米，同比降低19.13%，其中商品房合同签约面积100.94万平方米，同比降低1.68%，保障性住房合同签约面积10.46万平方米，同比减少24.64万平方米。
| 表9 2016～2018年公司房地产开发情况（单位：万平方米、元/平方米、亿元） | |||
| 项目 | 2018年 | 2017年 | 2016年 |
销售面积 111.40
137.76
117.87
销售均价 19,777
16,904
18,204
销售金额 220.32
232.87
214.57
新竣工面积 108.55
105.06
102.90
结转面积 100.93
94.86
115.63
其中：商品房86.57
94.25
104.53
保障性住房14.36
0.61
11.10
数据来源：根据公司提供资料整理
公司房地产开发坚持快速周转的方针，重点布局一二线城市，在北京成功取得具有一定规模的商品房项目、保障房项目和自住型商品房项目的开发权，在天津、杭州、南京、成都等地区也获得一批开发用地。2018年，公司新增土地储备142.47万平方米，同比增加4.76%，为房地产板块持续发展提供了较好支撑。2018年，公司拿地节奏稳健，所获取的土地储备主要位于北京、青岛、天津、唐山及成都等地；截至2018年末，公司土地储备资源较为充足，公司拥有土地储备总面积874.97万平方米，其中商品房836.19万平方米，保障房38.78万平方米；公司土地储备主要分布于重庆、安徽、北京、杭州及海南等地区，整体分布比较分散，重庆地区的土地储备面积占比最大，达到总储备面积的31.41%，其次是北京，土地储备面积占比为13.62%。截至2018年末，公司主要在建房地产项目规划总投资额792.62亿元，其中商品房707.66亿元，保障性住房84.96亿元；拟建房地产项目规划总投资额174.31亿元，其中商品房172.02亿元，保障性住房2.29亿元，未来存在一定的支出压力。
（三）物业投资及资产管理
公司物业出租率保持较高水平，出租单价稳中有升，管理物业地理位置仍较为优越；2018年，物业出租和管理业务收入有所增长，继续为公司带来稳定现金流入。
公司物业投资及资产管理项目包括高档写字楼、公寓和住宅小区、停车场等，项目均立足北京，由下属子公司北京金隅物业管理有限责任公司（以下简称“金隅物业”）承担，金隅物业拥有由建设部颁发的国家物业管理一级资质。
公司投资性物业大厦主要包括环贸一、二、三期，腾达大厦，金隅大厦，建达/建材经贸大厦、大成国际和环渤海金岸卖场。2018年末，公司上述主要投资性物业大厦的总面积为80.20万平方米，可出租面积为60.90万平方米，同比变化不大；已出租面积57.08万平方米，同比增加2.78万平方米；综合平均出租率约为93.00%，同比增加4.00%;综合平均出租单价8.60元/平方米/天，同比增
加0.40元/平方米/天。2018年以来，公司主要投资性物业大厦的出租率仍保持较高水平，主要写字楼大厦的新租或续租的出租单价均稳中有升。
公司现有高档物业管理面积超过100万平方米，主要分布在北京的长椿街、西直门、安贞桥等地段，地理位置优越；中低档物业管理面积较大，其中住宅小区物业约360万平方米，自管宿舍区约80万平方米。出租和物业收入的平稳增长，为公司带来了稳定的现金流入。2018年，公司物业投资及管理板块实现营业收入42.33亿元，同比增长12.13%。
偿债来源
2018年，公司经营性净现金流仍为净流出，对债务和利息的保障能力有待提升；但债券融资渠道多样，拥有很强的融资能力；公司资产规模继续增长，可变现能力仍很强；外部支持也可对偿债来源形成一定补充。
（一）盈利
受益于水泥价格持续增长与商品房结转单价提高的影响，2018年公司营业收入及毛利润均大幅提升；同时，期间费用率有所降低。
2018年以来，受益于水泥价格持续增长与商品房结转单价提高的影响，公司营业收入及毛利率均有所提升。其中，营业收入为831.17亿元，同比增长30.53%，毛利润为223.97亿元，同比增长39.61%；毛利率为26.95%，同比增加1.76个百分点。
| 477.39 636.78 831.17 36.7740.5764.4502040608010002004006008001,0002016年2017年2018年%亿元 | ||||||
| 营业收入 | 利润总额 | |||||
| 毛利率 | 营业利润率 | |||||
| 图3 2016～2018年公司收入和盈利情况 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2018年，公司期间费用率
为15.97%，同比降低2.10个百分点；主要受职工薪酬、运输费增加影响，销售费用增加3.08亿元；主要受办公费、停工损失增加影响，管理费用同比增加10.10亿元；主要受利息支出增加影响，财务费用同比增加3.72亿元。
| 表10 2016～2018年及2019年1～3月公司期间费用情况（单位：亿元、%） | ||||
| 项目 | 2019年1～3月 | 2018年 | 2017年 | 2016年 |
销售费用
| 6.01 | 29.16 |
26.07
18.54
管理费用
| 17.12 | 71.56 |
61.46
38.08
财务费用
| 7.80 | 30.47 |
26.76
16.04
研发费用 0.57
1.54
0.80
| - | ||||
| 期间费用 | 31.50 | 132.73 | 115.09 | 72.66 |
| 期间费用/营业收入 | 19.67 | 15.97 | 18.07 | 15.22 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2018年，公司资产减值损失为8.28亿元，同比增加2.93亿元，主要为存货跌价损失及固定资产减值损失等；公允价值变动收益为4.77亿元，同比减少2.45亿元，主要受投资性房地产公允价值变动所致；投资收益为6.29亿元，同比增加2.92亿元，主要是长期股权投资产生的投资收益以及持有交易性金融资产期间取得的投资收益增加所致，其中，长期股权投资收益为3.71亿元，同比增加1.83亿元，持有交易性金融资产期间取得的投资收益1.31亿元，同比增加1.30亿元，持有交易性金融资产主要是金隅财务公司和金隅融资租赁公司购买的部分固定收益类金融产品，投资收益还包括处置子公司产生的投资收益0.31亿元，处置联营、合营企业产生的投资收益0.57亿元，以摊余成本计量的金融资产在持有期间取得的投资收益0.24亿元，股利收入0.06亿元，其他为0.08亿元；资产处置收益为-0.72亿元，同比减少1.38亿元，主要为固定资产处置损失；其他收益为7.69亿元，主要是增值税返还5.95亿元和其他补贴收入1.63亿元；营业利润为65.69亿元，同比增长65.31%；营业外收入为3.92亿元，同比减少1.09亿元，其中拆迁补偿为1.63亿元；利润总额和净利润分别为64.45亿元和42.81亿元，同比分别增长58.85%和45.12%；总资产报酬率为4.89 %，同比增加1.79个百分点，净资产收益率为5.40%，同比增加1.19个百分点。
2019年1～3月，主要受水泥业务量价齐升以及地产业务结转同比大幅改善影响，公司营业收入为160.11亿元，同比增加61.09%，毛利润为45.85亿元，同比增加23.72亿元，毛利率为28.64%，同比增加6.37个百分点。2019年1～3月，受营业收入同比增加影响，公司期间费用率为19.67%，同比减少8.91个百分点。2019年1～3月，公司资产减值损失为0.03亿元，同比增加0.91亿元；
期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用和研发费用。
其他收益为1.38亿元，同比增加0.73亿元，主要是由于水泥企业本期增值税返还同比增加所致；营业利润为6.91亿元，同比增加13.51亿元；营业外收入为0.23亿元，同比减少0.19亿元，其中营业外收入主要包括违约金赔偿罚款收入、政府补助款及债务重组等；营业外支出为0.48亿元，同比增加0.14亿元，其中营业外支出主要包括赔偿金、违约金及罚款支出、非流动资产处置损失，捐赠支出等；利润总额和净利润分别为6.66亿元和3.87亿元，同比分别增加13.18亿元和10.26亿元。其他同比变化不大。
（二）自由现金流2018年，公司经营性现金流持续净流出，对债务和利息的保障能力有待提升；较大业务投资规模使得公司投资性现金流持续为净流出。
2018年，公司经营性净现金流为-50.43亿元，净流出同比减少68.12亿元，主要是由水泥业务与房地产业务收到现金增加所致；投资性净现金流为-83.84亿元，净流出同比增加76.84亿元，主要是公司参与天津建材集团混改，购买其55%股权所致；利息支出的增加使得公司EBIT及EBITDA利息保障倍数有所降低。
| 表11 2016～2018年及2019年1～3月公司现金流及偿债指标情况（单位：亿元、%、倍） | ||||
| 项目 | 2019年1～3月 | 2018年 | 2017年 | 2016年 |
经营性净现金流 -42.10
-
| 50.43 |
-118.55
35.04
投资性净现金流 -9.41
-
| 83.84 |
-7.00
-40.25
筹资性净现金流
| 73.76 | 140.80 |
73.28
73.73
经营性净现金流利息保障倍数（倍） -
-0.49
-2.61
1.21
经营性净现金流/流动负债 -3.38
-4.21
-11.54
4.38
数据来源：根据公司提供资料整理
2019年1～3月，公司经营性净现金流为-42.10亿元，同比净流出减少4.42亿元，主要是由于本期支付各项税费同比增加8.18亿元所致;投资性净现金流为-9.41亿元，同比增加6.55亿元，主要是由于本期处置子公司收到现金净额7.10亿元所致。
截至2018年末，公司主要在建房地产项目规划总投资额792.62亿元，其中商品房707.66亿元，保障性住房84.96亿元；拟建房地产项目规划总投资额174.31亿元，其中商品房172.02亿元，保障性住房2.29亿元，未来存在一定的支出压力。
（三）债务收入
业务规模的扩大使得公司融资规模仍处于高位；公司多次发行债券，股权融资渠道较通畅，拥有很强的融资能力。
2018年，筹资性净现金流为140.80亿元，净流入同比增加67.52亿元，主要是业务规模扩大使得公司融资规模保持在高位。2019年1～3月，筹资性净现
金流为73.76亿元，净流入金额同比大幅增加30.69亿元，主要由公司借款及发行债券收到现金增加所致。
从筹资性现金流入来源来看，主要是银行借款，公司保持与多家银行等金融机构的良好合作关系。截至2018年末，公司共获得银行授信1,589.00亿元，尚未使用银行授信额度786.00亿元。综合来看，公司融资渠道较为多样，拥有很强的融资能力。
| 表12 2016～2018年及2019年1～3月公司融资变化情况（单位：亿元） | ||||
| 财务指标 | 2019年1～3月 | 2018年 | 2017年 | 2016年 |
筹资性现金流入 272.67
907.94
684.15
525.17
借款所收到的现金 187.65
608.69
461.98
384.86
筹资性现金流出 198.91
767.14
610.87
451.44
偿还债务所支付的现金 168.24
628.92
515.65
407.60
数据来源：根据公司提供资料整理
（四）外部支持
公司获得的外部支持较大，可对偿债来源形成一定补充。
公司获得的外部支持主要是增值税返还及拆迁补偿等。2018年，其他收益中增值税返还、拆迁补偿收入、供热补助以及其他补贴收入共计7.69亿元，其中增值税返还5.95亿元；2018年，营业外收入中的拆迁补偿是1.63亿元。整体来看，2018年，公司共获得外部支持9.32亿元，占总营业收入的1.12%，公司获取的外部支持能够对偿债来源形成一定补充。
（五）可变现资产
2018年末，公司资产规模继续增长，仍以流动资产为主；受存货规模增加影响，存货周转效率有所降低。
2018年末，公司资产规模继续扩大，同比增长15.53%，流动资产占比63.05%，同比增长1.22个百分点。截至2019年3月末，公司资产总额为2,770.83亿元，较2018年末增长3.28%，流动资产占比为63.89%。
公司流动资产主要由存货、货币资金、应收票据及应收账款及其他应收款等构成。2018年末，公司流动资产为1,691.58亿元，同比增长17.81%；其中，存货为1,149.13亿元，同比增长16.49%，主要是随着土地储备的增加，使得开发成本增加较多所致，存货中开发成本和开发产品分别为970亿元和130.45亿元，公司已累计计提6.90亿元存货跌价准备；货币资金187.74亿元，同比增加4.86%，受限货币资金为52.54亿元，其中房地产预售款受限资金为29.26亿元，财务公司存放中央银行法定准备金为9.88亿元；应收票据及应收账款为186.66亿元，同比增加17.63%；主要是由于公司水泥板块销售额增加所致，其中应收票据为112.26亿元，同比增加30.44亿元，银行承兑汇票和商业承兑汇票分别
为100.20亿元和12.72亿元；应收账款74.40亿元，同比降低3.20%，其中前五名单位合计占比为3.97%，此外，2018年度共计提坏账准备0.69亿元；其他应收款99.42亿元，同比增加68.78%，主要由单位往来款、应收股权转让款、押金保证金及代垫款项等构成，其中前五名单位合计占比为49.08%。2019年3月末，公司流动资产为1,770.27亿元，较2018年末增长0.84%；其中，预付款项24.94亿元，较2018年末增长24.16%，主要是由于本期预付货款增加所致；流动资产其他各主要科目较2018年末均无重大变化。
| 02040608010005001,0001,5002,0002,5003,0002016年末2017年末2018年末2019年3月末%亿元非流动资产合计流动资产合计流动资产占比 | |
| 图4 2016～2018年末及2019年3月末公司资产结构 |
数据来源：根据公司提供资料整理
公司非流动资产主要由固定资产、投资性房地产和无形资产等构成，2018年末三项合计在非流动资产中占比83.45%。2018年末，公司非流动资产991.18亿元，同比增加11.85%；其中，固定资产为446.93亿元，同比下降2.62%，仍由房屋及建筑物、机器设备及运输工具等构成，已累计计提折旧164.30亿元；投资性房地产为213.27亿元，同比增长38.13%，主要是由存货转入的在建建筑物大幅增加所致；无形资产为166.92亿元，同比增加53.74%，主要是由土地使用权大幅增加所致，其中土地使用权为140.76亿元，同比增加72.70%。2019年3月末，非流动资产各主要科目较2018年末均无重大变化。
| 其他4.06%货币资金11.10%应收票据及应收账款11.03%其他应收款5.88%存货67.93% |
| 图5 2018年末流动资产构成情况 |
数据来源：根据公司提供资料整理
受限资产方面，截至2018年末
，公司受限资产合计511.49亿元，在总资产中占比为19.07%，与净资产比重为64.57%，其中，用于担保的受限货币资金为20.13亿元，其他原因造成所有权受到限制的货币资金为32.44亿元；公司将219.72亿元的存货、113.50亿元的投资性房地产、68.58亿元的固定资产、0.01亿元的应收账款以及0.23亿元土地使用权用于抵押担保；公司将55.57亿元的股权用于质押；公司通过过贴现1.30亿元的应收票据取得短期借款。
2018年，公司应收账款周转天数为32.76天；存货周转天数为633.08天，受存货规模增幅较大影响，2018年公司存货周转效率有所降低。2019年1～3月，应收账款周转天数为43.22天，存货周转天数为930.07天。
综合来看，2018年以来，公司资产规模继续扩大，资产构成仍以流动资产为主，货币资金规模较大，且投资性房地产主要位于北京，地理位置较为优越，变现能力强；但公司受限资产规模仍较大，对资产流动性产生一定不利影响。
总体看，公司盈利能力继续增强，融资渠道畅通，授信额度稳定；公司资产规模继续扩大，仍以流动资产为主，货币资金规模占比较高且有所提升；但公司受限资产规模仍较大，对资产流动性产生一定不利影响。
2018年以来，受益于水泥价格持续增长与商品房结转单价提高的影响，公司毛利润大幅提升，但公司经营性净现金流持续净流出，对资金周转带来一定压力；融资渠道较为多样，拥有很强的融资能力，业务规模的扩大使得公司融资规模仍处于高位；可变现资产方面，公司资产规模继续扩大，仍以流动资产为主，货币资金规模占比较高，且投资性房地产所处地理位置较好，变现能力强；但公司受限资产规模仍较大，对资产流动性产生一定不利影响；此外，以政府补助为主的外部支持可对偿债来源形成一定补充。
公司未提供截至2019年3月末受限资产明细情况。
偿债能力
公司规模较大的货币资金和较强债务融资能力能够为公司流动性还本付息能力提供一定保障，清偿性来源对债务仍有较强的覆盖能力；盈利对利息保障能力整体保持稳定。
（一）存量债务分析
受业务规模增加影响，2018年末公司总负债及有息债务规模继续增长，偿债压力有所加大，仍然面临一定短期偿债压力。
2018年末，公司负债合计1,890.62亿元，同比增长16.50%，其中流动负债占比68.34%，同比增长0.29个百分点。截至2019年3月末，公司总负债为1,973.67亿元，较2018年末增长4.39%，流动负债占比为60.78%。
公司流动负债主要由短期借款、合同负债、应付票据及应付账款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、其他应付款以及短期融资券等构成。2018年末，公司流动负债为1,292.02亿元，同比增长16.99%；其中，短期借款为398.80亿元，同比增长16.02%，仍主要由信用借款、保证借款和抵押借款等构成，分别为369.42亿元、19.00亿元和6.75亿元；合同负债
为237.15亿元，同比降低34.65亿元，主要由预收房款大幅减少所致。应付票据及应付账款为204.38亿元，同比增长18.79%，其中应付票据20.81亿元，同比大幅增加42.71%，主要是票据到期兑付所致，商业承兑汇票和银行承兑汇票占比分别为94.88%和5.12%；应付账款为183.58亿元，同比增长16.58%，其中一年以内应付账款为169.24亿元，占比为82.81%，公司应付账款不计息；一年内到期的非流动负债为185.44亿元，同比增加70.52亿元，主要是一年内到期的应付债券及长期借款增加所致；其他流动负债为84.93亿元，同比增长40.55%，主要由预提土地增值与待转销项税大幅增加所致；其他应付款为83.53亿元，仍主要由代收及暂收款项、押金保证金及企业债券利息等构成，同比降低7.96%，主要是应付土地款减少19.01亿元所致；短期融资券为65.00亿元，同比增长37.30亿元。
将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示，如在转让承诺的商品之前已收取的款项。2018年，预收房款不在计入预收款项，而是计入合同负债，导致2018年预收款项同比变化较大。
949.64
1,104.34
1,292.02
1,199.54
505.23
518.55
598.59
774.13
1,0001,5002,0002,500
2016年末2017年末2018年末2019年3月末
%亿元
非流动负债合计流动负债合计流动负债占比(%)
| 图6 2016～2018年末及2019年3月末公司资本结构情况 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2019年3月末，公司流动负债为1,199.54亿元，较2018年末降低7.16%；其中，一年内到期的非流动负债141.48亿元，较2018年末降低23.70%，主要是由于一年内到期长期借款及应付债券减少所致；短期融资券为78.00亿元，较2018年末增加20.00%，主要是本期发行短期融资券所致；流动负债其他各主要科目较2018年末均无重大变化。
| 短期借款30.87%应付票据及应付账款15.82%合同负债18.36%其他应付款6.46%一年内到期的非流动负债14.35%短期融资券5.03%其他流动负债6.57%其他2.54% |
| 图7 2018年末流动负债构成情况 |
数据来源：根据公司提供资料整理
公司非流动负债主要由长期借款、应付债券和递延所得税负债等构成。2018年末，公司非流动负债为598.59亿元，同比增长15.44%；其中，长期借款为305.06亿元，同比增加48.35亿元，主要是随着业务规模的扩大使得融资需求增加所致，其中信用借款、抵押借款、保证借款和质押借款分别为140.72亿元、
123.88亿元、104.85亿元和30.27亿元；应付债券为202.31亿元，同比增加11.44%，主要是债券融资规模增加所致；递延所得税负债为59.61亿元，同比增加33.24%，仍主要由于投资性房地产评估增值及企业合并中的资产公允价值调整等形成。2019年3月末，公司非流动负债为774.13 亿元，较2018年末增长29.32%；长期借款388.71亿元，较2018年末增长27.42%，主要是借款增加所致；应付债券287.05亿元，较2018年末增长41.89%，主要是发行债券增加所致；非流动负债其他各主要科目较2018年末无重大变化。
有息债务规模持续增长，以短期有息债务为主，存在一定集中偿付压力。公司融资规模随着业务规模扩大而增加，长短期借款融资及债券发行均有所增加，使得2018年末公司有息债务继续增加，偿债压力有所加大。2018年末，有息债务结构由以短期有息债务为主，公司存在一定的短期偿付压力。
| 表13 2016～2018年末公司有息债务情况9（单位：亿元、%） | |||
| 项目 | 2018年末10 | 2017年末 | 2016年末 |
短期有息债务 649.24
516.36
419.25
长期有息债务 510.01
547.19
511.08
| 总有息债务 | 1,159.25 | 1,063.55 | 930.33 |
短期有息债务占总有息债务比重 56.01
48.55
45.06
总有息债务占总负债比重 61.32
65.53
63.95
数据来源：根据公司提供资料整理
从债务期限结构来看，截至2018年末，公司一年以内到期的有息债务占比为56.01%；2～3年占比为26.26%，存在一定的短期债务压力。
表14 截至2018年末公司有息负债期限结构（单位：亿元、%）
| 表14 截至2018年末公司有息负债期限结构（单位：亿元、%） | |||||||
| 项目 | ≤1年 | （1，2]年 | （2，3]年 | （3，4]年 | （4，5]年 | ＞5年 | 合计 |
金额
| 649.24 | 151.78 |
152.69
26.6
108.11
70.83
| 1,159.25 |
占比56.01
13.09
13.17
2.29
9.33
6.11
| 100.00 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2018年末，公司资产负债率为70.47%，同比增长0.58个百分点；2019年3月末，资产负债率71.23%，较2018年末增加0.76个百分点，主要是融资规模继续扩大所致。
公司对外担保金额较大，存在一定或有风险。
或有事项方面，截至2018年末
，公司对外担保为91.33亿元，担保比率11.53%。整体担保金额较大，存在一定或有风险；其中对关联方担保金额0.56
公司未提供截至2019年3月末公司有息债务情况。
未将应付票据计入2018年末的短期有息债务，同时，未将所有者权益中共计180亿元永续债计入有息债务中。
公司未提供截至2019年3月末公司对外担保情况。
亿元，为购房业主提供的按揭担保金额为64.48亿元。此外，公司还存在对唐山市南湖生态城开发建设投资有限责任公司、天津一商集团有限公司、大同煤矿集团有限责任公司以及天津建润钢铁贸易有限公司提供的担保金额26.30亿元。截至2018年末，公司不存在应披露的重大未决诉讼事项。
| 表15 截至2018年末公司对外担保情况12（单位：万元） | |||||
| 被担保企业13 | 担保方式 | 担保 总额 | 担保期限 | 是否逾期 | 是否互保 |
鞍山冀东水泥有限责任公司
连带责任担保
2018/12/17～
2019/12/16
否 否连带责任担保
| 1,800 |
| 1,400 |
2018/12/17～
2019/12/16
否 否连带责任担保
2018/10/30～
2019/10/29
否 否连带责任担保
| 2,000 |
| 270 |
2018/8/29～
2019/2/28
否 否连带责任担保
2018/7/23～
2019/1/23
否 否唐山市南湖生态城开发建设投资有限责任公司
连带责任担保
| 126 |
| 102,000 |
2015/09/09～
2029/05/21
否 否天津一商集团有限公司 连带责任担保
2017/12/28～
2019/10/31
否 否大同煤矿集团有限责任公司
连带责任担保
| 39,000 |
| 120,000 |
2016/12/24～
2019/12/13
否 否天津建润钢铁贸易有限公司
连带责任担保
2018/3/13～
2019/3/12
否 否
| 2,000 | ||
| 合计 | - | 268,596 |
-
| - | - |
资料来源：根据公司提供资料整理
公司所有者权益结构保持稳定，未分配利润规模较大。从所有者权益构成来看，2018年末，公司所有者权益为792.15亿元，同比增长13.30%；股本仍为106.78亿元；资本公积为52.74亿元，同比降低9.39%，主要是股本溢价减少5.46亿元；盈余公积为15.37亿元，同比增长12.38%，主要是提取的法定盈余公积增加1.69亿元；未分配利润为246.46亿元，同比增长8.30%，主要是年内归属于母公司所有者的净利润增加所致；其他权益工具为
未包含向购房客户发放的抵押贷款提供的阶段性连带责任保证担保金额64.48亿元。
公司未提供被担保企业的财务报表及其征信报告。
担保到期不续保。
担保到期不续保。
担保到期不续保。
149.62亿元，同比增加50.04%，主要是公司年内新增发行三期共49.90亿元永续中票所致；少数股东权益为215.49亿元，同比增加14.90%。2019年3月末，所有者权益主要科目较2018年末无重大变化。
公司盈利能力不断提升，对利息的覆盖程度仍然较高，流动性偿债来源结构稳定，资产变现能力较好，公司整体偿债能力极强。
2018年，公司EBITDA利息保障倍数为1.71倍；由于公司从事的建材业务与房地产业务盈利能力不断增强，EBITDA对利息的保障水平仍然较高。
公司流动性来源结构稳定，主要包括货币资金、未使用的银行授信以及筹资性净现金流。2018年末，公司货币资金规模较大，筹资性净现金流持续净流入，银行授信稳定，2018年末，公司流动比率与速动比率分别为1.31倍和0.42倍，流动性来源对流动性消耗的覆盖倍数为1.33倍，流动性偿债能力较强。
公司可变现资产主要为存货、货币资金以及投资性房地产，变现能力较好，但受限资产规模较大，对资产流动性产生一定不利影响；同时，公司债务规模不断扩大。2018年末，公司资产负债率为70.47%，仍处于较高水平；可变现资产比总负债为0.91倍，清偿性还本付息能力一般。
总体而言，盈利能力不断增强，对利息的覆盖程度仍然较高，流动性偿债来源结构稳定，资产变现能力较好，公司整体偿债能力极强。
结论
综合来看，公司的抗风险能力极强。金隅集团已发展成为集建材制造、房地产开发以及物业管理三大业务板块为一体的大型产业集团，各业务板块形成的产业链规模优势及协同效应继续增强，行业地位进一步增强。作为北京市重点扶持的大型企业，公司的主营业务建材与房地产业务依然具有极强的区域竞争优势。国家加大落后产能淘汰力度，也利于持续增强公司的区域控制力；水泥价格持续高位运行，以及雄安新区建设对水泥的巨大需求，都将不断增强公司水泥业务的盈利能力；仍然很强的融资能力也利于支撑公司扩大业务规模。但同时公司也面临房地产行业发展不确定性、有息债务规模继续扩大以及经营性现金流持续净流出等方面的挑战。
综合分析，大公对公司“14金隅MTN001”、“14金隅MTN002”、“15金隅MTN001”、“16金隅MTN001”、“16金隅MTN002”、“17金隅MTN001”、“17金隅MTN002”、“18金隅MTN001”、“18金隅MTN002”、“18金隅MTN003”、“18金隅MTN004”、“18金隅MTN005”、“16金隅01”、“16金隅02”、“17金隅01”、“17金隅02”、“18金隅01”、“18金隅02”信用等级维持AAA，主体信用等级维持AAA，评级展望维持稳定。
附件1 公司治理
1-1截至2019年3月末北京金隅集团股份有限公司股权结构图
北京市人民政府国有资产监督管理委员会
北京国有资本经营管理中心
北京金隅集团股份有限公司
44.93%
100%
H股股东
21.90%A股其他股东
33.17%
1-2截至2019年3月末北京金隅集团股份有限公司组织结构图
股东大会
监事会董事会
管理层
战略与投融资委员
薪酬与提名委员会
审计委员会
党委办公室
地产开发
管理
部
投资性物业管理
部
党委组织部
党委宣传部
审计部
新型建材与商贸管理部
办公室
混凝土业务管理部
部
水泥业务管理部
| 部 | ||
环境与安全管理部
运营与信息化管理部
战略
规划部
董事会工作部
工会
资产管理部
法律事务部
科技管理部部
人力资源部
纪检监察办公室
巡察工作办公室
财务资金部
机关党委
附件2 经营指标
2-1截至2018年末北京金隅集团股份有限公司土地储备情况
单位：万平方米
| 序号 | 项目名称 | 项目地点 | 土地储备面积 |
| - | 商品房开发 | - | 836.19 |
1 重庆-新都会 重庆南岸区茶园 212.33
2 天津-金钟东丽金（挂）2018-
| 149 |
东丽区金钟公路 44.74
3 合肥-大成郡 合肥市包河区 44.60
4 重庆-南山郡 重庆南岸区南山 40.98
5 青岛-即墨市JY18-(18-21) 青岛市即墨区 30.36
6 海口-阳光郡 海口市西海岸长滨17街 29.56
7 南京-奶牛场G07 南京市浦口区奶牛场1号地 26.58
8 合肥-南七花园 合肥市蜀山区 24.70
9 北京-北七家CP07-0203-0007 昌平区北七家镇 23.69
10 北京-上城郡 昌平区北七家镇 22.57
11 重庆-时代都汇 重庆南岸区茶园 21.56
12 天津-空港地块 天津市空港经济区 21.30
13 合肥-S1802 合肥市包河区铜陵路 20.43
14 杭州-都会森林 杭州市江干区景芳三堡 18.85
15 南京-九龙湖G20 南京市江宁区 17.16
16 唐山-启新C-01 唐山市路北区 14.36
17 成都-高新区GX2016-16（071
| ） |
成都市高新区 14.30
18 上海-大成名庭 上海嘉定区菊园新区 13.67
19 北京-亦庄X89-R1 北京经济技术开发区河西区 13.58
20 成都-新都XD2017-04 成都市新都区 12.68
21 宁波-高新区GX03-02-16 宁波市高新区 12.40
22 唐山-曹妃甸新城E-02-2 曹妃甸新城 12.25
23 成都-高新区GX2017-16(071) 成都高新区 11.61
24 宁波-高新区GX03-02-15 宁波高新区 11.53
25 北京-亦庄X90 北京亦庄 9.36
26 南京-奶牛场2018G37-1-B 南京市浦口区江浦街道 9.26
27 唐山-金岸红堡 河北省唐山市路北区 8.85
28 成都-大成郡 成都双流县西航港街道 8.63
29 宁波-高新区GX03-01-07 宁波高新区 8.44
30 承德-金隅府 承德鹰手营子矿区 8.33
31 上海-嘉定区22-01、22-04 上海市嘉定区徐行镇 8.28
32 成都-上熙府 成都市郫都区 8.09
33 唐山-金隅乐府 河北省唐山市路北区 7.40
数据来源：根据公司提供资料整理
2-1截至2018年末北京金隅集团股份有限公司土地储备情况（续表）
单位：万平方米
| 序号 | 项目名称 | 项目地点 | 土地储备面积 |
| - | 商品房开发 | - | 836.19 |
34 青岛-和府 青岛市市北区 7.00
35 天津-金隅悦城 天津东丽区张贵庄 3.84
36 宁波-姚江船闸 宁波江北文教街道 3.83
37 唐山-启新1889 河北省唐山市路北区 3.42
38 成都-珑熙郡 成都武侯区 2.55
39 内蒙-环球金融中心 呼和浩特市赛罕区 2.48
40 北京-西山甲一号 北京丰台长辛店 2.43
41 海口-西溪里 海口海甸岛 2.41
42 唐山-冀东水泥集团水机技校
1.89
| 银河路以东、公交银河路首末站 |
43 北京-糖＋ 北京房山区长阳镇 1.86
44 内蒙-金隅丽港城 内蒙古中海以西 1.79
45 马鞍山-佳山墅 马鞍山花山区 1.68
46 北京-金玉府 北京海淀区田村山 1.67
47 北京-后沙峪商品房 北京顺义区后沙峪镇后沙峪村 1.50
48 其他 5.41
| - | 保障房 | - | 38.78 |
1 北京-金林嘉苑 房山区阎村镇 20.84
2 北京-朝阳新城D组团 北京朝阳区东坝 9.76
3 北京-金成雅苑 北京顺义区后沙峪镇后沙峪村 4.29
4 北京-金港家园 顺义区天竺镇 3.88
| - |
| 合计 | - |
数据来源：根据公司提供资料整理
附件3 主要财务指标
3-1 北京金隅集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
| 项目 | 2019年1～3月（未经审计） | 2018年 | 2017年（追溯调整） | 2016年 |
| 资产类 | ||||
货币资金
| 2,103,131 | 1,877,447 | 1,790,385 | 2,801,021 |
应收票据及应收账款 1,675
| ,836 | 1,866,587 | 1,586,785 |
-
其中：应收票据
| 882,167 | 1,122,578 | 818,166 | 385,703 |
应收账款
| 793,669 | 744,009 | 768,618 | 888,991 |
其他应收款
| 984,316 | 994,162 | 589,042 | 612,931 |
预付款项
| 249,365 | 200,837 | 179,235 | 496,868 |
存货
| 12,124,016 | 11,491,279 | 9,864,972 | 6,411,123 |
流动资产合计
| 17,702,666 | 16,915,794 | 14,358,926 | 11,947,873 |
可供出售金融资产 -
-
| 289,789 | 249,835 |
长期股权投资
| 306,150 | 303,676 | 217,494 | 223,365 |
投资性房地产
| 2,132,725 | 2,132,725 | 1,544,045 | 1,497,663 |
在建工程
| 302,013 | 292,968 | 298,106 | 396,362 |
长期待摊费用
| 126,636 | 124,271 |
| 3,436 | 96,020 |
递延所得税资产
| 351,916 | 345,459 | 295,201 | 269,568 |
非流动资产合计
| 10,005,594 | 9,911,815 | 8,861,822 | 8,891,839 | |
| 总资产 | 27,708,260 | 26,827,609 | 23,220,748 | 20,839,712 |
| 占资产总额比（%） | ||||
货币资金
| 7.59 | 7.00 | 7.71 | 13.44 |
应收票据及应收账款
| 6.05 | 6.96 | 6.83 |
-
其中：应收票据
| 3.18 | 4.18 | 3.52 | 1.85 |
应收账款
| 2.86 | 2.77 | 3.31 | 4.27 |
其他应收款
| 3.55 | 3.71 | 2.54 | 2.94 |
预付款项
| 0.90 | 0.75 | 0.77 | 2.38 |
存货
| 43.76 | 42.83 | 42.48 | 30.76 |
流动资产合计
| 63.89 | 63.05 | 61.84 | 57.33 |
可供出售金融资产 -
-
| 1.25 | 1.20 |
长期股权投资
| 1.10 | 1.13 | 0.94 | 1.07 |
投资性房地产
| 7.70 | 7.95 | 6.65 | 7.19 |
在建工程
| 1.09 | 1.09 | 1.28 | 1.90 |
长期待摊费用
| 0.46 | 0.46 | 0.49 | 0.46 |
递延所得税资产
| 1.27 | 1.29 | 1.27 | 1.29 |
非流动资产合计
| 36.11 | 36.95 | 38.16 | 42.67 |
3-2 北京金隅集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
| 项目 | 2019年1～3月（未经审计） | 2018年 | 2017年 （追溯调整） | 2016年 |
| 负债类 | ||||
短期借款
| 3,523,223 | 3,988,039 | 3,437,520 | 3,202,773 |
应付票据及应付账款
| 2,045,097 | 2,043,837 | 1,720,508 |
-
其中：应付票据 -
| 208,075 | 145,799 | 231,332 |
应付账款 -
| 1,835,762 | 1,574,709 | 1,231,164 |
预收款项
| 33,007 | 31,790 | 2,734,049 | 2,346,250 |
其他应付款
| 884,007 | 835,260 | 907,525 | 598,069 |
应付利息
100,68
| 119,453 | 9 | 85,811 | 79,903 |
应交税费
| 135,093 | 252,720 | 176,926 | 182,979 |
一年内到期的非流动负债
| 1,414,843 | 1,854,386 | 1,149,144 | 689,742 |
流动负债合计
| 11,995,404 | 12,920,233 | 11,043,436 | 9,496,419 |
长期借款
| 3,887,138 | 3,050,605 | 2,567,103 | 1,808,769 |
应付债券
| 2,870,494 | 2,023,109 |
1,815,4
| 84 | 2,127,940 |
非流动负债合计
| 7,741,294 | 5,985,926 | 5,185,531 | 5,052,342 | |
| 总负债 | 19,736,697 | 18,906,159 | 16,228,967 | 14,548,761 |
| 占负债总额比（%） | ||||
短期借款
| 17.85 | 21.09 | 21.18 | 22.01 |
应付票据及应付账款 10.36
| 10.81 | 10.60 |
-
其中：应付票据 -
| 1.10 | 0.90 | 1.59 |
应付账款 -
| 9.71 | 9.70 | 8.46 |
预收款项
| 0.17 | 0.17 | 16.85 | 16.13 |
其他应付款
| 4.48 | 4.42 | 5.59 | 4.11 |
应付利息
| 0.61 | 0.53 | 0.53 | 0.55 |
应交税费
| 0.68 | 1.34 | 1.09 | 1.26 |
一年内到期的非流动负债
| 7.17 | 9.81 | 7.08 | 4.74 |
流动负债合计
| 60.78 | 68.34 | 68.05 | 65.27 |
长期借款
| 19.69 | 16.14 | 15.82 | 12.43 |
应付债券
| 14.54 | 10.70 | 11.19 | 14.63 |
非流动负债合计
| 39.22 | 31.66 | 31.95 | 34.73 | |
| 权益类 | ||||
实收资本（股本）
| 1,067,777 | 1,067,777 | 1,067,777 | 1,067,777 |
资本公积
| 572,418 | 527,397 | 582,020 | 586,520 |
盈余公积
| 153,743 | 153,743 | 136,802 | 127,687 |
未分配利润
| 2,483,886 | 2,464,643 | 2,275,818 | 2,098,012 |
归属于母公司所有者权益 5,83
| 1,735 | 5,766,547 | 5,116,285 | 4,420,049 |
少数股东权益
| 2,139,828 | 2,154,903 | 1,875,496 | 1,870,902 | |
| 所有者权益合计 | 7,971,563 | 7,921,450 | 6,991,781 | 6,290,951 |
3-3 北京金隅集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
| 项目 | 2019年1～3月（未经审计） | 2018年 | 2017年 （追溯调整） | 2016年 |
| 损益类 | ||||
营业收入
| 1,601,088 | 8,311,673 | 6,367,833 | 4,773,877 |
营业成本
| 1,142,587 | 6,072,072 | 4,763,501 | 3,654,205 |
营业税金及附加
| 99,632 | 315,148 | 184,019 | 157,084 |
销售费用
| 60,058 | 291,569 | 260,729 | 185,424 |
管理费用
| 171,231 | 715,550 |
614,613
| 380,786 |
财务费用
| 78,014 | 304,748 | 267,559 | 160,350 |
研发费用
15,
| 5,738 | 434 |
7,950
-
资产减值损失
| 268 | 82,777 | 53,502 | 41,498 |
投资收益/损失
| 3,701 | 62,916 | 33,684 | 64,153 |
营业利润
| 69,102 | 656,872 | 397,351 | 326,819 |
营业外收支净额 -
| 12,409 | 8,364 | 40,834 | 68,066 |
利润总额
| 66,632 | 644,463 | 405,714 | 367,653 |
所得税
| 27,902 | 216,321 | 110,680 | 98,618 |
净利润
| 38,730 | 428,143 | 295,035 | 269,035 |
归属于母公司所有者的净利润
| 42,194 | 326,045 | 283,666 | 268,665 | |
| 占营业收入比（%） | ||||
营业成本
| 71.36 | 73.05 | 74.81 | 76.55 |
营业税金及附加
| 6.22 | 3.79 | 2.89 | 3.29 |
销售费用
| 3.75 | 3.51 | 4.09 | 3.88 |
管理费用
| 10.69 | 8.61 |
9.65
| 7.98 |
财务费用
| 4.87 | 3.67 | 4.20 | 3.36 |
研发费用 0.36
0.19
0.12
-
资产减值损失
| 0.02 | 1.00 | 0.84 | 0.87 |
投资收益/损失
| 0.23 | 0.76 | 0.53 | 1.34 |
营业利润
| 4.32 | 7.90 | 6.24 | 6.85 |
营业外收支净额 -
| 0.78 | 0.10 | 0.64 | 1.43 |
利润总额
| 4.16 | 7.75 | 6.37 | 7.70 |
所得税
| 1.74 | 2.60 | 1.74 | 2.07 |
净利润
| 2.42 | 5.15 | 4.63 | 5.64 |
归属于母公司所有者的净利润
2.
| 64 | 3.92 | 4.45 | 5.63 | |
| 现金流量表 | ||||
经营活动产生的现金流量净额
-
-
| 421,025 | 504,263 |
-
| 1,185,452 | 350,375 |
3-4 北京金隅集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
| 项目 | 2019年1～3月 （未经审计） | 2018年 | 2017年 （追溯调整） | 2016年 |
| 现金流量表 | ||||
投资活动产生的现金流量净额
-
-
| 94,119 | 838,393 |
-
-
| 69,959 | 402,500 |
筹资活动产生的现金流量净额
1,407,99
| 737,608 | 4 | 732,803 | 737,303 | |
| 主要财务指标 | ||||
EBIT
| 237,541 | 1,312,092 | 719,864 | 535,750 |
EBITDA -
| 1,755,206 | 1,148,389 | 753,433 |
总有息债务 -
| 11,592,533 | 10,635,498 | 9,534,645 |
毛利率（%）
| 28.64 | 26.95 | 25.19 | 23.45 |
营业利润率（%）
| 4.32 | 7.90 | 6.24 | 6.85 |
总资产报酬率（%）
| 0.86 | 4.89 |
3.10
| 2.57 |
净资产收益率（%）
| 0.49 | 5.40 | 4.22 | 4.28 |
资产负债率（%）
| 71.23 | 70.47 | 69.89 | 69.81 |
债务资本比率（%） -
| 59.41 | 60.34 |
59.66
长期资产适合率（%）
| 157.04 | 140.31 | 137.41 | 127.57 |
流动比率（倍）
| 1.48 | 1.31 | 1.30 | 1.26 |
速动比率（倍）
| 0.47 | 0.42 | 0.41 | 0.58 |
保守速动比率（倍）
| 0.27 | 0.24 | 0.24 |
0.
存货周转天数（天）
| 34 | ||||
| 930.07 | 633.08 | 615.03 | 581.83 | |
| 应收账款周转天（天） | 43.22 | 32.76 | 46.86 | 59.47 |
经营性净现金流/流动负债（%）
-
-
| 3.38 | 4.21 |
-
| 11.54 | 4.38 |
经营性净现金流/总负债（%）
-
-
| 2.18 | 2.87 |
-
| 7.70 | 2.99 |
经营性净现金流利息保障倍数（倍）
-
-
| 0.49 |
-
| 2.61 | 1.21 |
EBIT利息保障倍数（倍）
-
| 1.28 | 1.58 | 1.86 |
EBITDA利息保障倍数（倍）
-
| 1.71 | 2.53 | 2.61 |
现金比率（%）
| 19.25 | 15.33 | 16.25 | 30.14 |
现金回笼率（%）
| 86.30 | 94.91 | 107.81 | 112.78 |
担保比率（%） -
11.53
| 19.30 | 25.88 |
附件4 各项指标的计算公式
1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）× 100%2. EBIT ＝ 利润总额＋计入财务费用的利息支出3. EBITDA ＝ EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）4. EBITDA利润率（%）＝ EBITDA/营业收入×100%5. 总资产报酬率（%）＝ EBIT/年末资产总额×100%6. 净资产收益率（%）＝净利润/年末净资产×100%7. 现金回笼率（%）＝销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%8. 资产负债率（%）＝ 负债总额/资产总额×100%9. 债务资本比率（%）＝ 总有息债务/（总有息债务＋所有者权益）×100%10. 总有息债务 ＝ 短期有息债务＋长期有息债务11. 短期有息债务 ＝ 短期借款＋应付票据+其他流动负债（应付短期债券）＋ 一年内
到期的非流动负债＋其他应付款（付息项）12. 长期有息债务＝ 长期借款＋应付债券+长期应付款（付息项）13. 担保比率（%）＝担保余额/所有者权益×100%14. 经营性净现金流/流动负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末
流动负债）/2]×100%15. 经营性净现金流/总负债（%）＝经营性现金流量净额/[（期初负债总额＋期末负债
总额）/2]×100%16. 存货周转天数
＝ 360 /（营业成本/年初末平均存货）17. 应收账款周转天数
＝ 360 /(营业收入/年初末平均应收账款）18. 流动比率＝流动资产/流动负债19. 速动比率＝（流动资产-存货）/ 流动负债20. 保守速动比率＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/ 流动负债21. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/ 流动负债×100%22. 扣非净利润= 净利润-公允价值变动收益-投资收益-汇兑收益-资产处置收益-其他
收益-（营业外收入-营业外支出）
一季度取90天。
一季度取90天。
23. 可变现资产=min(∑资产科目*变现系数，非受限资产)24. EBIT利息保障倍数（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（计入财务费用的利息支出
＋资本化利息）25. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（计入财务费用的
利息支出＋资本化利息）26. 经营性净现金流利息保障倍数（倍）＝ 经营性现金流量净额/利息支出＝ 经营性
现金流量净额 /（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）27. 流动性来源 ＝期初现金及现金等价物余额+未使用授信额度+外部支持产生的现金
流净额+经营活动产生的现金流量净额28. 流动性损耗 ＝购买固定资产、无形资产和其他长期资产的支出+到期债务本金和利
息+股利+或有负债（确定的支出项）+其他确定的收购支出
附件5 主体及中长期债券信用等级符号和定义
| 信用等级 | 定义 |
| AAA |
偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
| AA |
偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
| A |
偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
| BBB |
偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
| BB |
偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
| B |
偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
| CCC |
| CC |
在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
不能偿还债务。
| C | |
| 展望 | 正面 |
存在有利因素，一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大。
信用状况稳定，一般情况下，未来信用等级调整的可能性不大。
| 稳定 |
| 负面 |
存在不利因素，一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大。注：大公中长期债券及主体信用等级符号和定义相同；除
级、
| CCC |
级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。