北辰实业：北辰实业2020年年报

公司代码：601588 公司简称：北辰实业

北京北辰实业股份有限公司

2020年年度报告

董事长致辞

各位股东：

本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零二零年十二月三十一日之年度经营业绩报告。截至二零二零年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业收入人民币1,799,598.2万元，同比下降10.57%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币115,990.0万元和27,097.5万元，同比分别下降58.02%和83.62%。每股收益为人民币0.04元。

回顾二零二零年，新冠肺炎疫情对全球经济运行产生明显影响，我国保持战略定力、迎难而上，统筹疫情防控与社会经济发展，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。面对复杂严峻的国内外经济形势和疫情冲击，公司上下攻坚克难、锐意进取，全面推进疫情防控与复工复产。发展物业适时转变营销策略，审慎拓展土地储备，持续完善体系建设，经营业绩稳步回升；投资物业坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展策略，积极推进会展经济的数字化融合，持续拓展北辰会展产业潜在发展空间。

展望二零二一年，疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，但中国经济稳中向好、高质量发展的基本面没有变。在此形势下，机遇与挑战并存，公司将以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”为指引，聚焦主营业务高质量发展。发展物业要坚定信心，科学布局，在不断提升项目运作能力和管控水平的同时，创新发展模式，挖掘多业态协同发展的新机遇，为公司高质量发展提供新动能；投资物业要以会展为龙头，不断提升北辰会展市场化、专业化、品牌化、国际化发展水平，并进一步带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，构建具有竞争力的会展产业综合体。

我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造成为国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业而努力奋斗！

最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人李伟东、主管会计工作负责人胡浩及会计机构负责人（会计主管人员）高小杰声

明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2020年年度利润分配股权登记日总股本为基数，向全体股东每股派发现金红利0.03元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利101,010,600元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。

该预案将在公司股东大会审议通过后实施。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

1、新冠肺炎疫情的风险

二零二零年初突发的新冠肺炎疫情对我国经济发展产生较大影响，各行各业包括房地产行业及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及疫情防控的开展与常态化，公司房地产开发业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在一定时期内将受到影响。

针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作。此外，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可能给公司生产经营造成的不利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓住市场机遇，多途径促销售，另一方面将严控成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过优化服务、拓宽营销渠道、稳定并吸引客源以巩固现有业务，同时努力拓展新项目；另一方面将积极探索传统展会项目数字化转型及线上线下同步互动、有机融合的会展新模式。

2、政策风险

房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来一定风险。

针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提升综合竞争力。

3、市场风险

房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。

4、人才储备的短期风险

随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通过开展会展集团专项人才、地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。

十一、 其他

□适用 √不适用

目 录

第一节 释义 ...... 6

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 8

第三节 公司业务概要 ...... 11

第四节 经营情况讨论与分析 ...... 13

第五节 重要事项 ...... 29

第六节 普通股股份变动及股东情况 ...... 41

第七节 优先股相关情况 ...... 45

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 46

第九节 公司治理 ...... 53

第十节 公司债券相关情况 ...... 57

第十一节 财务报告 ...... 63

第十二节 备查文件目录 ...... 161

第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
北辰集团	指	北京北辰实业集团有限责任公司
本公司、公司	指	北京北辰实业股份有限公司
本集团	指	本公司及其子公司
北辰房地产	指	北京北辰房地产开发股份有限公司
天成天	指	北京天成天房地产开发有限公司
姜庄湖	指	北京姜庄湖园林别墅开发有限公司
长沙北辰、长沙公司	指	长沙北辰房地产开发有限公司
绿洲商贸	指	北京北辰绿洲商贸有限公司
信诚物业	指	北京北辰信诚物业管理有限责任公司
北辰超市	指	北京北辰超市连锁有限公司
北辰会展集团	指	北京北辰会展集团有限公司
北辰酒店	指	北京北辰酒店管理有限公司
北辰信通	指	北京北辰信通网络技术服务有限公司
北极星基金	指	北京北极星房地产投资基金管理有限公司
辰运物业	指	北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心
国家会议中心	指	北京北辰实业股份有限公司国家会议中心
世纪御景	指	长沙世纪御景房地产有限公司
杭州北辰	指	杭州北辰置业有限公司
北京北辰当代	指	北京北辰当代置业有限公司
武汉当代	指	武汉当代北辰置业有限公司
北辰信息服务	指	北京北辰会展信息服务有限公司
时代会展	指	北京北辰时代会展有限公司
会展研究院	指	北京北辰会展研究院有限公司
苏州北辰旭昭	指	苏州北辰旭昭置业有限公司
杭州辰旭	指	杭州辰旭置业有限公司
南京旭辰	指	南京旭辰置业有限公司
武汉光谷	指	武汉光谷创意文化科技园有限公司
成都北辰	指	成都北辰置业有限公司
廊坊房地产	指	廊坊市北辰房地产开发有限公司
合肥辰旭	指	合肥辰旭房地产开发有限公司
成都天府	指	成都北辰天府置业有限公司
成都辰诗	指	成都辰诗置业有限公司
杭州京华	指	杭州北辰京华置业有限公司
杭州旭发	指	杭州旭发置业有限公司
杭州金湖	指	杭州金湖房地产开发有限公司
领航会展	指	北京北辰领航商务会展有限公司
宁波京华	指	宁波北辰京华置业有限公司
重庆两江	指	重庆北辰两江置业有限公司
苏州北辰置业	指	苏州北辰置业有限公司
宁波辰新	指	宁波辰新置业有限公司
北辰地产集团	指	北京北辰地产集团有限公司
武汉辰慧	指	武汉北辰辰慧房地产开发有限公司

武汉辰智	指	武汉北辰辰智房地产开发有限公司
无锡盛阳	指	无锡北辰盛阳置业有限公司
无锡辰万	指	无锡市辰万房地产有限公司
武汉领航	指	武汉北辰领航商务会展有限公司
成都华府	指	成都北辰华府置业有限公司
四川天仁	指	四川北辰天仁置业有限公司
海口辰智	指	海口辰智置业有限公司
成都北辰中金	指	成都北辰中金展览有限公司
武汉裕辰	指	武汉裕辰房地产开发有限公司
杭州京诚	指	杭州北辰京诚置业有限公司
武汉金辰盈智	指	武汉金辰盈智置业有限公司
武汉北辰创意	指	武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司
北京宸宇	指	北京宸宇房地产开发有限公司
武汉辰发	指	武汉辰发房地产开发有限公司
武汉辰展	指	武汉辰展房地产开发有限公司
长沙滨辰	指	长沙滨辰置业有限公司
北辰会展投资	指	北京北辰会展投资有限公司
廊坊辰智	指	廊坊市辰智房地产开发有限公司
武汉金辰盈创	指	武汉金辰盈创置业有限公司
成都天辰	指	成都北辰天辰置业有限公司
重庆合悦	指	重庆北辰合悦置业有限公司
广州辰旭	指	广州辰旭置业有限公司
北辰兴顺会展	指	北京北辰兴顺会展有限公司
廊坊辰睿	指	廊坊市辰睿房地产开发有限公司
宁波京诚	指	宁波北辰京诚置业有限公司
国际展览中心	指	北京国际展览中心有限公司
广州广悦	指	广州广悦置业有限公司
杭州京阳	指	杭州北辰京阳置业有限公司
海口辰睿	指	海口辰睿置业有限公司
钓鱼台会展	指	钓鱼台北辰（北京）会展有限公司
扬子江会展	指	南京北辰扬子江会议会展有限公司
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
报告期	指	2020年年度

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

公司的中文名称	北京北辰实业股份有限公司
公司的中文简称	北辰实业
公司的外文名称	Beijing North Star Company Limited
公司的外文名称缩写	Beijing North Star
公司的法定代表人	李伟东

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	郭川	胡浩
联系地址	北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层	北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
电话	010-64991277	010-64991277
传真	010-64991352	010-64991352
电子信箱	[e-mail]	[e-mail]

公司注册地址	北京市朝阳区北辰东路8号
公司注册地址的邮政编码	100101
公司办公地址	北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
公司办公地址的邮政编码	100101
公司网址	http://www.beijingns.com.cn
电子信箱	[e-mail]

公司选定的信息披露媒体名称	《中国证券报》、《上海证券报》、 《证券日报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址	www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层

股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码
A股	上海证券交易所	北辰实业	601588
H股	香港交易所	北京北辰实业股份	0588

公司聘请的会计师事务所 （境内）	名称	普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	中国上海市黄浦区湖滨路202号领展企业广场2号楼普华永道中心11楼
	签字会计师姓名	彭啸风、任丽君
公司聘请的会计师事务所 （境外）	名称	罗兵咸永道会计师事务所
	办公地址	Pricewaterhousecoopers,22F Prince's building,Central,Hong Kong
	签字会计师姓名	黄焯棋

七、 近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2020年	2019年	本期比上年同期增减(%)	2018年
营业收入	17,995,982,446	20,122,363,737	-10.57	17,864,162,781
归属于上市公司股东的净利润	270,974,629	1,653,948,716	-83.62	1,189,511,662
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	217,821,731	1,629,287,968	-86.63	1,130,538,395
经营活动产生的现金流量净额	251,508,726	120,895,125	108.04	2,532,908,272
	2020年末	2019年末	本期末比上年同期末增减（%）	2018年末
归属于上市公司股东的净资产	17,049,145,829	17,368,057,820	-1.84	15,217,462,074
总资产	86,443,456,322	93,811,678,995	-7.85	91,894,399,862

主要财务指标	2020年	2019年	本期比上年同期增减(%)	2018年
基本每股收益（元／股）	0.04	0.46	-91.30	0.35
稀释每股收益（元／股）	0.04	0.46	-91.30	0.35
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.02	0.45	-95.56	0.33
加权平均净资产收益率（%）	0.87	10.87	减少10.00个百分点	9.02
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	0.51	10.70	减少10.19个百分点	8.57

	归属于上市公司股东的净利润		归属于上市公司股东的净资产
	本期数	上期数	期末数	期初数
按中国会计准则	270,974,629	1,653,948,716	17,049,145,829	17,368,057,820
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧(a)	115,052,371	137,877,284	1,919,769,171	1,804,717,180
投资性房地产公允值变化(a)	-220,839,000	113,742,000	4,444,779,000	4,665,618,000
按境外会计准则	165,188,000	1,905,568,000	23,413,694,000	23,838,393,000

(a) 投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。

九、 2020年分季度主要财务数据

单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	2,484,153,878	864,591,333	1,476,675,347	13,170,561,888
归属于上市公司股东的净利润	197,102,141	-19,644,380	-48,725,415	142,242,283
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	191,722,289	-59,594,010	-57,573,798	143,267,250
经营活动产生的现金流量净额	-660,927,139	275,356,071	442,393,715	194,686,079

非经常性损益项目	2020年金额	2019年金额	2018年金额
非流动资产处置损益	-5,204,807	-6,197,857	-6,558,511
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	25,615,379	23,113,728	7,346,284
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	-	1,799,208	88,796,220
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回	-	-	143,810
辞退福利	-791,000	-265,000	-4,201,284
注销子公司确认投资收益	5,016,867	-	-
处置长期股权投资产生的投资收益	45,811,037	-	-
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-3,767,593	18,719,060	-922,273
少数股东权益影响额	995,669	-3,216,105	3,043,365
所得税影响额	-14,522,654	-9,292,286	-28,674,344
合计	53,152,898	24,660,748	58,973,267

第三节 公司业务概要

一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明

北京北辰实业股份有限公司1997年4月2日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设立，同年5月在香港联合交易所挂牌上市。2006年10月在上海证券交易所成功发行A股并上市。公司注册总股本为336,702万股，其中A股为266,000万股，占总股本的79.002%，H股70,702万股，占总股本的20.998%。

历经二十余年发展，公司已建立起发展物业、投资物业（含酒店）两大核心业务。

发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发体系。发展物业项目遍及全国15个热点区域的重点城市，开发规模和市场占有率不断提升。

投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。公司持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长沙的北辰洲际酒店等，总面积逾127万平方米。

在做优做强持有型物业的同时，公司以旗下北辰会展集团为依托，大力整合会展业务资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索发展包括会展场馆及酒店品牌经营管理输出、会展主承办、会展信息化、会展研发等在内的会展上下游产业，不断创新会展轻资产运营模式，助推公司高质量发展。

公司秉承追求股东价值最大化的原则和“服务国际交往，筑造理想空间”的使命，不断致力于打造国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。

二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

□适用 √不适用

三、 报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

近年来在以“防风险、保民生”为主的房地产政策导向下，“房住不炒”成为宏观调控主基调，房地产行业正逐步呈现由增量向存量转变、由金融属性向产品属性转变的发展趋势。与此同时，伴随着新型城镇化进程的加深和数字经济的迅猛发展，房地产行业进入了机遇与挑战并存的新发展阶段。

在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为房地产综合运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源，同时，会展业务凭借多年来服务高端国务、政务活动形成的品牌效应，持续带动公司写字楼、公寓及酒店等投资物业协同发展，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，增强了公司的抗风险能力。

一方面，公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十四年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成

都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾120万平方米的投资物业（含酒店），并拥有20余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力，圆满完成了以奥运会、APEC会议、服贸会、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、中国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国世界地理信息大会、第八届北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。同时，公司以北辰会展集团为平台，科学整合会展、酒店、信息服务等产业资源，在涵盖会展场馆及酒店品牌经营管理输出、会展主承办、会展信息化、会展研发的全价值产业链开展了积极的探索与实践，为公司会展经济与新经济、新技术、新业务的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。

未来，公司将继续沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展方向，努力创建国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。

第四节 经营情况讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

二零二零年，面对错综复杂的国内外形势及新冠肺炎疫情的严重冲击，我国保持战略定力、迎难而上，三大攻坚战取得决定性成就，科技创新取得重大进展，改革开放实现重要突破，民生得到有力保障，全年GDP增速达到2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。

1、发展物业

二零二零年，中央坚持“房住不炒”的调控基调不变。上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，地方政府陆续出台房地产相关扶持政策，房地产市场快速恢复。下半年起，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，多个城市升级调控政策，促进市场回归理性。总体来看，全年商品住宅成交规模及成交均价均略有上升，土地市场中住宅用地成交规模、成交楼面均价及平均溢价率均小幅增长。

一线城市中，北京商品住宅市场成交均价明显上涨，成交规模小幅回落，整体供大于求，库存规模仍处于高位；广州商品住宅市场成交量价涨幅均较为明显。二线城市商品住宅市场成交均价略有上升，成交量小幅下降，城市间延续分化格局。三线城市商品住宅成交均价稳中略涨，成交量小幅上升。

表1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表

城市名称	成交面积 （万平方米）	较上年 同期增长（%）	成交金额（亿元）	较上年 同期增长（%）	成交均价 （元/平方米）	较上年 同期增长（%）
北京	734	-7.1	3,132	3.2	42,658	11.2
广州	1,223	10.5	3,316	24.8	27,112	12.9
长沙	2,047	2.0	1,865	13.0	9,112	10.8
武汉	2,252	-24.5	3,305	-19.9	14,672	6.1
杭州	1,472	14.6	3,970	16.6	27,614	4.1
苏州	1,994	0.5	3,692	5.7	18,518	5.2
宁波	1,531	6.4	2,712	18.1	17,718	11.0
南京	1,214	6.7	3,056	38.3	25,175	29.6
合肥	1,300	12.5	1,984	21.9	15,267	8.4
成都	2,827	10.2	3,740	24.3	13,231	12.8
重庆	4,815	-6.5	4,293	-3.7	8,872	2.5
廊坊	716	8.3	895	22.7	12,497	13.3
无锡	1,359	9.6	2,176	22.5	16,013	11.8
海口	372	-0.5	613	5.4	16,494	6.0
眉山	736	35.2	597	30.6	8,107	-3.4
余姚	222	37.3	281	53.4	12,672	11.7

二、报告期内主要经营情况

二零二零年，面对复杂严峻的经济形势和疫情冲击，公司科学统筹疫情防控和复工复产，调整优化经营部署，坚持创新驱动，深挖经营潜力，但短期内公司业绩仍受到较大影响。

报告期内，公司实现营业收入人民币1,799,598.2万元，同比下降10.57%。公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币115,990.0万元、57,598.3万元和27,097.5万元，同比分别下降58.02%、68.76%和83.62%。

1、发展物业

面对密集出台的宏观调控政策和疫情防控引发的巨大挑战，公司深入推进精细化管理，狠抓开发进度，适时调整营销策略，经营呈现“前低后稳”态势。

二零二零年，发展物业板块受开发周期的影响，可结算面积减少且结算的高毛利率产品占比减少，以及对部分项目计提减值准备，实现营业收入人民币1,615,624.5万元（含车位），税前利润为人民币159,200.6万元，同比分别下降6.89%、40.64%。报告期内，发展物业实现开复工面积733万平方米，竣工面积222万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币122亿元（含车位）和69万平方米。

适时转变营销策略。公司在对宏观政策和市场形势进行深度研判的基础上科学部署“一城一策”、“一盘一策”，通过线上售楼、销售直播以及打造“网红地标”等措施拓宽营销渠道，抢占疫情期间积压的客户资源，加快项目周转，下半年合同销售金额实现稳步回升。报告期内，公司位于长沙、北京、成都、宁波及无锡的项目分别实现合同销售金额人民币23亿元、21亿元、17亿元、14亿元及13亿元。

审慎拓展土地储备。在市场竞争持续加剧的压力下，公司以城市深耕、精准拿地原则为指引，根据市场发展趋势确立投资方向和投资标准，进一步加强了一、二线热点区域深耕和前瞻性战略布局。报告期内，公司在广州、宁波、廊坊、海口、杭州获取5宗优质地块，规划总建筑面积83万平方米。截至报告期末，公司已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等15个城市，总土地储备面积706万平方米，共有拟建、在建、在售项目49个，规划总建筑面积2,009万平方米，形成了多区域多层级的全国规模化发展格局。

持续完善体系建设。公司紧紧围绕“大运营”理念，建立了以运营目标为中心、以计划管理为主线，以绩效评估为抓手的计划运营管理体系，同时从产品研发、质量品控、物业服务、社区配套、社群运营5个维度建立了北辰地产“理想社区”品牌体系模型，不断夯实品牌实力。

2、投资物业（含酒店）

年初以来疫情对公司投资物业带来巨大冲击，尤其上半年会展、酒店业态几乎陷入停滞，写字楼、公寓业态需求低迷，公司充分利用下半年疫情缓和的窗口期抢抓业绩，最大限度降低疫情影响。

二零二零年，投资物业（含酒店）实现营业收入、税前利润分别为人民币173,827.4万元、9,420.6万元，同比分别下降34.66%、88.55%。

服务国际交往，扩大北辰会展品牌影响力。在我国持续推进更高水平对外开放、构建国内国际双循环的有利背景下，公司发挥专业优势，将会展业务更加紧密融入新发展格局，报告期内北辰会展集团克服疫情影响服务保障了中国对外开放三大展会平台之一的2020年中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”），并受邀承担了第三届中国国际进口博览会部分重大保障任务，充分践行了服务中国特色大国外交、服务首都国际交往中心建设的责任，在国际舞台塑造了首善一流的中国服务形象，也为后疫情时代的会展业发展积累了宝贵经验。

调整经营策略，深挖重资产持有型业务潜力。公司在抓好常态化疫情防控工作的基础上，探索创新经营思路，力争主动化危为机。会展业态加速科技赋能，报告期公司与腾讯微视达成共同

打造线上云会展平台的合作，并在服贸会期间通过“云展示”、“云论坛”、“云洽谈”全方位深度体验平台模块功能，延伸会展产业链服务内容，不断挖掘创新盈利模式，加快构建绿色、高效的智慧会展；写字楼业态加强线上营销，与国际知名代理公司建立定期讲盘机制，有效拓展互联网、游戏、线上教育等类别客户，同时通过人性化的客户关怀服务和精准的痛点解决方案增强客户粘性，报告期内写字楼续租面积达到90%以上；酒店及公寓业态顺应疫情下居民消费模式和消费习惯变化，通过开拓户外餐饮消费区、设立餐饮零售窗口、线上直播营销等途径增强市场竞争力。此外，公司及时调整大修改造计划，利用经营空档期对酒店、公寓等投资物业关键设备设施进行必要的改造、升级，为持续提升经营服务质量提供切实保障。

优化产业链布局，创新发展轻资产服务型业务。公司依托多年累积的专业化经验和北辰会展品牌资源禀赋，以轻资产运营为着力点，不断延伸会展产业链布局。

公司会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出业务稳步推进。报告期内，北辰会展集团新签约杭州未来科技城学术交流中心、南京扬子江国际会议中心、平谷金海湖国际会展中心3家委托管理场馆，在雄安、上海、深圳、珠海、杭州、广州等全国11个省区市新签约12个会展场馆及酒店顾问咨询项目，创历年之最。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国25个城市，受托管理会展场馆15个，受托管理酒店22家，实现受托管理会展场馆总面积达310万平方米，目前已成为国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的会展运营企业。

会展主承办业务加速线上线下互融互通，公司牵头组建北京线上展会发展联盟，已累计吸纳成员49家，并开展了多次线上技术分享会。报告期内，公司承办了中国数字创意科技展暨2020CGF中国游戏节Online云展、2020中国西部（成都）国际供应链与物流技术装备博览会、2020北京国际美博会线上线下系列展会；公司积极参与区域会展平台体系建设与研究，会展研发业务成果丰硕，报告期内，为商务部、贸促会、北京市商务局、顺义区及平谷区商务局等部门承接会展业研究课题超过20项，内容涉及服贸会发展模式、线上展会创新模式、疫情对会展业造成的影响等多个领域，形成研究报告等各类成果超过22项。

图1：公司截至2020年末受托管理项目

表2：公司截至2020年末受托管理项目明细表

序号	受托管理会展场馆项目	受托管理酒店项目
1	珠海国际会展中心	林芝五洲皇冠酒店
2	连云港大陆桥会议中心及配套酒店	惠东北辰五洲皇冠行政公寓
3	杭州国际博览中心及配套酒店	江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店
4	宁夏国际会堂	张家口北辰五洲皇冠酒店
5	泰州中国医药城会展中心	大同北辰五洲皇冠行政公寓
6	青岛国际会议中心	银丰北辰五洲皇冠酒店
7	石家庄国际会展中心	安顺北辰五洲皇冠花园酒店
8	德清国际会议中心	赤峰北辰五洲皇冠酒店
9	南通国际会展中心及配套酒店	万全北辰五洲皇冠酒店
10	福州数字中国会展中心	怀安北辰五洲皇冠花园酒店
11	崇礼国际会议会展中心及配套酒店	南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店
12	威海国际经贸交流中心及配套酒店	武汉中交城北辰五洲皇冠酒店
13	杭州未来科技城学术交流中心	珠海北辰五洲皇冠酒店
14	南京扬子江国际会议中心	广州香雪五洲皇冠酒店
15	平谷金海湖国际会展中心	通化万峰北辰五洲皇冠酒店
16		长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店

(一) 主营业务分析

1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	17,995,982,446	20,122,363,737	-10.57
营业成本	13,684,400,940	12,904,431,801	6.04
销售费用	539,461,112	555,160,972	-2.83
管理费用	848,839,857	918,201,332	-7.55
财务费用	300,256,808	414,765,768	-27.61
经营活动产生的现金流量净额	251,508,726	120,895,125	108.04
投资活动产生的现金流量净额	409,122,842	101,095,848	304.69
筹资活动产生的现金流量净额	-1,605,833,504	-298,037,468	-438.80

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
出售开发产品业务	16,156,245,399	12,607,527,327	21.96	-6.89	7.55	减少10.48个百分点
投资物业和酒店业务	1,738,273,608	953,546,902	45.14	-34.66	-10.92	减少14.62个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
宁波堇天府	5,827,774,072	4,491,775,900	22.92	1,092.02	1,165.10	减少4.45个百分点
宁波北宸府	3,271,767,853	2,842,034,433	13.13	1,192.48	1,119.61	增加5.19个百分点
长沙北辰三角洲	1,152,871,507	658,411,679	42.89	-83.26	-83.22	减少0.16个百分点
成都北辰南湖香麓	1,079,651,408	859,026,806	20.43	0.40	11.59	减少7.98个百分点
杭州国颂府	1,027,668,828	907,030,177	11.74	1,377.13	1,617.71	减少12.36个百分点
长沙北辰中央公园	977,117,435	693,289,212	29.05	12.54	10.40	增加1.37个百分点
廊坊北辰香麓	421,478,715	302,947,331	28.12	-	-	不适用
合肥北辰旭辉铂悦庐州府	418,443,682	387,462,135	7.40	-78.10	-74.67	减少12.54个百分点
四川北辰国颂府	385,763,465	364,644,091	5.47	-	-	不适用

海口北辰府	211,344,725	201,721,866	4.55	-	-	不适用
重庆悦来壹号	77,946,506	58,564,115	24.87	-92.01	-92.02	增加0.12个百分点
北京北辰红橡墅	77,527,167	45,331,556	41.53	-89.49	-91.48	增加13.69个百分点
杭州北辰蜀山项目	57,640,976	36,091,355	37.39	-83.72	-82.69	减少3.73个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
宁波地区	9,099,541,925	7,333,810,333	19.40	1,124.73	1,147.07	减少1.44个百分点
长沙地区	2,303,725,787	1,483,338,522	35.61	-71.12	-68.50	减少5.34个百分点
北京地区	2,295,342,648	1,205,854,395	47.47	-35.20	-28.70	减少4.79个百分点
成都地区	1,877,729,121	1,657,751,271	11.72	-25.69	-7.81	减少17.12个百分点
杭州地区	1,085,781,501	943,121,532	13.14	155.99	260.91	减少25.25个百分点
廊坊地区	421,478,715	302,947,331	28.12	-	-	不适用
合肥地区	418,443,682	387,463,831	7.40	-78.10	-74.67	减少12.54个百分点
海口地区	211,344,725	201,721,866	4.55	-	-	不适用
武汉地区	156,197,352	95,539,589	38.83	-89.06	-92.66	增加29.99个百分点
重庆地区	78,260,580	58,849,829	24.80	-91.98	-91.98	增加0.06个百分点
苏州地区	44,947,169	24,242,403	46.06	-92.19	-91.04	减少6.91个百分点

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
投资物业（含酒店）	人工成本	244,714,105	1.79	308,974,640	2.39	-20.80

投资物业（含酒店）	资产折旧	240,989,373	1.76	284,662,258	2.21	-15.34
投资物业（含酒店）	修理费	46,329,807	0.34	65,230,159	0.51	-28.97
投资物业（含酒店）	物料消耗	45,311,181	0.33	175,631,576	1.36	-74.20
投资物业（含酒店）	能源费	85,015,869	0.62	113,559,059	0.88	-25.14
发展物业	房地产开发成本	12,607,527,327	92.13	11,722,304,311	90.84	7.55

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）	情况说明
应收账款	153,890,739	0.18	55,241,187	0.06	178.58	主要是由于公司经营性应收款项增加所致
预付款项	64,524,451	0.07	208,202,163	0.22	-69.01	主要是由于公司预付土地价款本期转入存货所致
其他应收款	2,054,777,591	2.38	3,963,257,916	4.22	-48.15	主要是由于公司本期应收少数股东款项及保证金减

						少所致
一年内到期的非流动资产	103,533,637	0.12	16,019,202	0.02	546.31	主要是由于公司本期长期应收款重分类所致
长期应收款	272,201,258	0.31	170,483,313	0.18	59.66	主要是由于公司本期应收关联方款项增加所致
在建工程	872,949,905	1.01	3,573,479	-	24,328.57	主要是由于公司本期固定资产改造以及长沙A3酒店项目转入在建工程所致
其他非流动资产	55,514,137	0.06	129,479,686	0.14	-57.13	主要是由于公司本期随着项目结转收入摊销计入销售费用所致
短期借款	-	-	901,135,833	0.96	-100.00	主要是由于公司本期偿还借款所致
一年内到期的非流动负债	9,594,165,617	11.10	10,709,332,630	11.42	-10.41	主要是由于公司发行的债券在回售期结束后由一年内到期的非流动负债转入应付债券所致
应付债券	4,659,803,453	5.39	1,548,298,593	1.65	200.96

租赁负债	20,065,559	0.02	31,482,614	0.03	-36.26	主要是由于公司本期支付租金所致
长期应付款	2,658,261,937	3.08	1,434,826,089	1.53	85.27	主要是由于公司本期应付少数股东款项增加所致
递延收益	2,743,396	-	1,943,396	-	41.17	主要是由于公司本期收到的政府补助增加所致

		单位：元 币种：人民币
项目	期末账面价值	受限原因
货币资金	2,214,934,768	按揭保证金、工程履约担保金等
存货	17,899,738,201	借款抵押
投资性房地产	5,015,968,636	借款抵押
固定资产	1,397,308,709	借款抵押
在建工程	852,793,073	借款抵押
合计	27,380,743,387	/

(四) 行业经营性信息分析

√适用 □不适用

详见下列表格

1. 报告期内房地产项目情况

单位：平方米

序号	项目名称	地区	经营业态	项目 状态	项目 权益	总投 资额 （亿元）	报告期 实际 投资额 （亿元）	用地 面积	总建筑 面积	规划计容 建筑面积	权益 面积	持有 待开发 土地面积	报告期内 新开工 面积	累计 开工 面积	报告期内 在建建筑 面积	报告期内 竣工 面积	累计 竣工 面积	报告期内 可供出售 面积	报告期内 签约面积	报告期内 结转面积	报告期内 结转收入 金额 （万元）	报告期末 待结转 面积
1	北京北辰红橡墅	北京昌平	别墅	在建	100%	34.00	0.82	287,500	213,700	150,000	-	-	-	213,700	40,200	-	173,500	36,131	2,200	1,662	7,753	3,016
2	北京北辰墅院1900	北京顺义	住宅	竣工	100%	24.45	-	101,200	213,300	140,000	-	-	-	213,300	-	-	213,300	39,487	3,215	14,236	51,768	2,147
3	北京金辰府	北京昌平	住宅	在建	51%	53.17	3.85	86,600	283,200	170,400	86,900	-	3,100	283,200	283,200	-	-	190,508	40,922	-	-	46,081
4	长沙北辰三角洲	湖南长沙	住宅、商业、写字楼等	在建	100%	371.68	18.57	780,000	5,200,000	3,820,000	-	416,700	334,000	4,783,300	873,500	236,600	4,146,400	146,988	65,461	92,164	115,287	284,937
5	长沙北辰中央公园	湖南长沙	住宅	在建	51%	24.48	3.10	336,300	927,100	720,000	367,200	-	-	927,100	366,100	153,300	714,300	103,041	66,431	123,287	97,712	65,423
6	长沙北辰时光里	湖南长沙	住宅、商业	在建	100%	13.07	2.06	27,700	145,400	107,900	-	-	-	145,400	145,400	-	-	69,007	46,036	-	-	49,298
7	武汉北辰光谷里	湖北武汉	商服用地	在建	51%	17.31	2.70	84,200	492,000	337,000	171,900	135,000	-	357,000	357,200	282,100	282,100	51,482	6,772	9,329	14,546	57,585
8	武汉北辰蔚蓝城市	湖北武汉	住宅、商业	在建	100%	105.72	9.65	358,000	980,100	716,000	-	234,700	-	745,400	508,000	379,200	616,600	91,402	23,706	1,088	1,026	259,199
9	武汉金地北辰阅风华	湖北武汉	住宅	在建	51%	20.99	1.53	41,800	178,900	127,000	64,900	-	-	178,900	178,900	48,000	48,000	38,780	22,394	-	-	106,720
10	武汉北辰孔雀洲	湖北武汉	住宅	在建	60%	10.79	1.20	75,200	220,400	172,800	103,700	-	-	220,400	220,400	-	-	52,189	6,982	-	-	81,830
11	武汉北辰经开优+（067地块）	湖北武汉	住宅、商业	在建	80%	16.00	1.48	50,500	177,200	126,200	101,000	-	-	177,200	177,200	-	-	25,738	4,964	-	-	4,964
12	武汉北辰经开优+（068地块）	湖北武汉	住宅、商业	在建	80%	12.96	1.50	63,200	227,700	158,100	126,500	-	-	227,700	227,700	-	-	-	-	-	-	-
13	武汉北辰金地漾时代	湖北武汉	住宅、商业	在建	49%	18.72	1.60	50,500	212,100	151,400	74,200	-	-	212,100	212,100	-	-	67,817	22,783	-	-	-
14	杭州北辰蜀山项目	浙江杭州	住宅、商业	竣工	80%	22.09	0.89	83,900	317,500	235,000	188,000	-	-	317,500	-	-	317,500	8,407	609	1,978	5,764	562
15	杭州国颂府	浙江杭州	住宅	竣工	100%	16.27	1.33	21,900	69,900	48,200	-	-	-	69,900	-	-	69,900	717	184	31,910	102,767	8,571
16	杭州北辰聆潮府	浙江杭州	住宅	在建	100%	11.03	1.70	12,200	44,400	25,700	-	-	-	44,400	44,400	-	-	-	-	-	-	-
17	杭州富阳项目▲	浙江杭州	住宅	拟建	100%	36.75	9.75	69,000	278,200	179,500	-	278,200	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
18	宁波北宸府	浙江宁波	住宅	竣工	100%	46.49	6.22	47,300	189,700	137,400	-	-	-	189,700	-	-	189,700	48,179	37,805	111,415	327,177	1,334
19	宁波堇天府	浙江宁波	住宅、商业	竣工	51%	34.62	3.20	133,000	404,800	292,500	149,200	-	-	404,800	-	-	404,800	2,714	1,775	251,017	582,777	-
20	宁波余姚项目▲	浙江余姚	住宅	在建	100%	21.82	11.44	68,700	166,500	116,800	-	-	166,500	166,500	166,500	-	-	-	-	-	-	-
21	苏州观澜府	江苏苏州	住宅、商业	在建	100%	64.51	6.77	170,000	392,900	268,800	-	-	-	392,900	392,900	85,400	85,400	96,709	6,831	1,793	3,326	38,256
22	无锡天一玖著	江苏无锡	住宅	竣工	49%	28.60	1.89	88,000	255,400	196,000	96,000	-	-	255,400	131,900	131,900	255,400	548	548	-	-	-
23	无锡时代城	江苏无锡	住宅	在建	40%	46.79	2.97	137,900	554,400	413,800	165,500	-	-	554,400	345,100	160,000	350,300	101,253	90,314	-	-	-
24	成都北辰香麓	四川成都	住宅、商业	竣工	100%	18.35	0.49	40,400	148,300	96,900	-	-	-	148,300	-	-	148,300	4,512	347	420	1,777	313
25	成都北辰南湖香麓	四川成都	住宅	竣工	100%	29.16	3.03	88,000	297,100	210,000	-	-	-	297,100	147,700	147,700	297,100	23,100	7,894	94,571	107,965	5,112
26	成都北辰天麓府	四川成都	住宅、商业	竣工	100%	17.28	2.86	26,600	120,000	79,800	-	-	-	120,000	120,000	120,000	120,000	67,617	19,013	21,142	35,760	9,785
27	成都北辰鹿鸣苑	四川成都	住宅、商业	在建	80%	23.78	3.19	80,100	227,100	160,300	128,200	-	-	227,100	227,100	-	-	68,178	56,123	-	-	56,123
28	四川北辰国颂府	四川眉山	住宅、商业	竣工	100%	16.24	3.11	59,900	197,400	149,800	-	-	-	197,400	197,400	197,400	197,400	104,312	24,080	49,451	38,576	8,457
29	四川北辰龙熙台	四川眉山	住宅、商业	在建	100%	10.94	-	69,900	126,600	84,000	-	-	126,600	126,600	126,600	-	-	-	-	-	-	-
30	廊坊北辰香麓	河北廊坊	住宅、商业	在建	100%	25.73	3.36	140,700	357,700	296,800	-	-	-	357,700	357,700	93,700	93,700	85,528	9,933	32,278	42,148	48,502
31	廊坊北辰蔚蓝城市（2019-3地块）	河北廊坊	商业	拟建	100%	5.75	5.61	21,100	72,800	52,800	-	72,800	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
32	廊坊2020-5地块项目▲	河北廊坊	住宅	拟建	100%	13.43	-	46,200	138,300	92,000	-	138,300	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
33	合肥北辰旭辉铂悦庐州府	安徽合肥	住宅、商业	竣工	50%	21.07	1.19	141,700	356,200	239,000	119,500	-	-	356,200	55,900	55,900	356,200	22,160	18,628	22,224	41,844	14,040
34	重庆悦来壹号	重庆渝北	住宅、商业	在建	100%	100.66	7.08	429,100	1,274,000	918,000	-	372,000	-	902,000	725,200	59,200	236,000	128,014	57,856	5,015	7,795	155,515
35	重庆北辰香麓	重庆渝北	住宅	在建	100%	21.93	3.51	68,200	150,400	102,200	-	-	150,400	150,400	150,400	-	-	-	-	-	-	-
36	海口北辰府	海南海口	住宅、商业	在建	70%	41.91	4.39	106,800	263,400	206,000	144,200	29,200	-	234,200	234,200	71,500	71,500	97,837	46,148	13,176	21,134	58,962
37	海口长秀仕家▲	海南海口	住宅	拟建	100%	12.28	4.59	30,500	139,400	106,800	-	139,400	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
38	广州兰亭香麓（116地块）	广东广州	住宅、商业	在建	51%	17.66	0.48	25,900	112,800	77,800	39,700	-	112,800	112,800	112,800	-	-	-	-	-	-	-
39	广州兰亭香麓（114地块）▲	广东广州	住宅、商业	在建	49%	9.66	0.90	25,100	110,300	76,600	37,500	-	110,300	110,300	110,300	-	-	-	-	-	-	-

4、权益面积(即合作开发项目涉及的面积)为公司所占权益的计容建筑面积。

5、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积。

6、报告期内，公司总土地储备705.65万平方米，同比下降1.80%；权益土地储备627.41万平方米，同比下降4.46%；新增房地产储备83.26万平方米，同比上涨96.97%；

新开工面积109.97万平方米，同比下降41.83%；开复工面积733.31万平方米，同比下降15.70%；竣工面积222.19万平方米，同比下降16.75%；销售面积69.22万平方米，同比下降45.08%；销售金额122.08亿元，同比下降35.73%；结算面积88.10万平方米，同比下降31.80%；结算金额161.56亿元，同比下降6.89%；报告期末待结转面积137.10万平方米，同比下降18.93%。

2. 报告期内房地产出租情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	出租房地产的建筑面积 (平方米)	出租房地产的租金收入	权益 比例（%）	是否采用公允价值计量模式
1	北京朝阳区天辰东路7号	国家会议中心	会议、展览	270,800	54,018	100	否
2	北京朝阳区北辰东路8号	北京国际会议中心	会议、展览	58,000	7,816	100	否
3	北京朝阳区北辰东路8号	汇宾大厦	写字楼	37,800	6,265	100	否
4	北京朝阳区北辰东路8号	汇欣大厦	写字楼	40,900	4,849	100	否
5	北京朝阳区北辰东路8号	北辰时代大厦	写字楼	131,300	16,914	100	否
6	北京朝阳区北辰西路8号	北辰世纪中心	写字楼	149,800	27,406	100	否
7	北京朝阳区北辰东路8号	汇珍楼物业	写字楼	8,400	1,961	100	否
8	北京朝阳区北辰东路8号	北京五洲大酒店	酒店	42,000	4,568	100	否
9	北京朝阳区北辰西路8号	国家会议中心大酒店	酒店	42,900	3,211	100	否
10	北京朝阳区北辰东路8号	五洲皇冠国际酒店	酒店	60,200	4,359	100	否
11	北京朝阳区北辰西路8号	北辰洲际酒店	酒店	60,000	1,636	100	否
12	湖南省长沙市开福区湘江 北路1500号	长沙北辰洲际酒店	酒店	79,200	15,392	100	否
13	北京朝阳区北辰东路8号	北辰汇园酒店公寓	公寓	184,300	15,465	100	否
14	北京朝阳区北苑路甲13号	北辰绿色家园B5区商业	商业	49,700	3,322	100	否

期末融资总额	整体平均融资成本(%)	利息资本化金额
2,896,755	5.96	169,546

公司名称	注册资本	注册地	主要业务	投资份额	持股 比例 （%）	资金来源	合作方	投资期限	产品 类型	是否 渉诉
广州广悦置业有限公司	9,803.92	广州市	房地产开发	4,803.92	49	自有资金	广州鸿顺房地产开发有限公司	长期	住宅、 商业	否

南京北辰扬子江会议会展有限公司

500

南京市

会议及展览服务

245

49

自有资金

南京扬子江资产运营管理有限公司

长期

会议展览及相关服务

否

公司名称	注册地	注册资本	业务性质及经营范围	主要开发项目	总资产	净资产	营业收入	净利润
长沙世纪御景房地产有限公司	长沙市	20,410,000	房地产开发	长沙北辰中央公园	1,745,045,723	374,787,446	977,117,435	171,859,397
宁波辰新置业有限公司	宁波市	50,000,000	房地产开发	宁波堇天府	1,694,842,199	929,085,935	5,827,774,072	825,552,999

公司名称	注册地	注册资本	持股比例（%）	业务性质及经营范围	主要开发项目	总资产	净资产	营业收入	净利润
无锡市辰万房地产有限公司	无锡市	30,000,000	49	房地产开发	无锡天一玖著	655,107,754	342,327,778	3,099,702,268	355,426,031
无锡北辰盛阳置业有限公司	无锡市	20,000,000	40	房地产开发	无锡时代城	3,719,488,111	106,714,542	383,922,415	71,459,847

公司名称	注册地	注册资本	持股比例(%)	主要业务
廊坊市辰睿房地产开发有限公司	廊坊市	3,100	100	房地产开发
宁波北辰京诚置业有限公司	宁波市	5,000	100	房地产开发
海口辰睿置业有限公司	海口市	5,000	100	房地产开发
杭州北辰京阳置业有限公司	杭州市	5,000	100	房地产开发
钓鱼台北辰（北京）会展有限公司	北京市	2,000	51	会议服务、承办展览展示活动

3、本年度处置子公司的情况

单位：元 币种：人民币

子公司名称	股权处置 价款	股权处置 比例（%）	股权处置 方式	丧失控制权的 时点	丧失控制权之日剩余股权的比例（%）	处置产生的投资收益
武汉金辰盈创置业有限公司	-	51	因少数股东增资而丧失控制权	2020年4月30日	49	45,811,037

领域、多区域布局优势，通过地产开发与会议展览、健康养老等有机融合，挖掘协同发展下孕育的新机遇，增强各业态合力，为公司高质量发展提供新动能。

2、投资物业（含酒店）

在京津冀协同发展和北京市加强“四个中心”建设，提升“四个服务”水平的背景下，公司在会展业态方面将进一步强化上游业务、提升中游业务、拓展下游业务，加快形成以上游主办业务、高端峰会承办服务和场馆运营业务为主、以会展研究业务为辅、其他会展相关领域多点发力的“三主、一辅、多点”产业空间布局，不断提升会展业市场化、专业化、品牌化、国际化发展水平，并以会展为龙头，带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，凝聚北辰会展品牌价值，构建具有竞争力的会展产业综合体。

3、培育业务

长沙北辰欧葆庭国际颐养中心是公司对养老产业模式的有益探索和深入实践。公司不仅要在现有养老项目积蓄服务管理经验，构建完整的养老照护体系，也要紧密结合公司地产板块布局，开发全龄社区颐养服务组团以及城市嵌入式老年服务公寓，探索可持续发展的养老地产商业模式。

4、融资工作和资本开支

公司将积极开展多渠道、多方式融资，进一步加强风险防控，充分利用“总部融资”模式的优势，降低财务成本，同时做好债务规模和资产负债率双管控工作，保持财务稳健。

二零二一年，公司预计固定资产投资人民币8.5亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

(三) 经营计划

√适用 □不适用

二零二一年，公司发展物业预计实现新开工面积74万平方米，开复工面积585万平方米，竣工面积202万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二一年公司力争实现销售面积106万平方米，签订合同金额（含车位）人民币190亿元。

公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。

(四) 可能面对的风险

√适用 □不适用

1、新冠肺炎疫情的风险

二零二零年初突发的新冠肺炎疫情对我国经济发展产生较大影响，各行各业包括房地产行业及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及疫情防控的开展与常态化，公司房地产开发业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在一定时期内将受到影响。

针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作。此外，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可能给公司生产经营造成的不利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓住市场机遇，多途径促销售，另一方面将严控成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过优化服务、拓宽营销渠道、稳定并吸引客源以巩固现有业务，同时努力拓展新项目；另一方面将积极探索传统展会项目数字化转型及线上线下同步互动、有机融合的会展新模式。

2、政策风险

房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来一定风险。

针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提升综合竞争力。

3、市场风险

房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。

4、人才储备的短期风险

随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通过开展会展集团专项人才、地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。

(五) 其他

□适用 √不适用

四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用 √不适用

第五节 重要事项

一、普通股利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

为保障公司利润分配政策的连续性和稳定性，并兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益以及公司的可持续发展，公司制定了《北辰实业股东分红回报规划（2018年-2020年）》，并已经2017年年度股东大会审议通过。报告期内，公司遵守利润分配原则，并执行利润分配政策，相关利润分配事项符合公司章程的规定，决策程序和监督机制合法、完备，独立董事就利润分配方案发表意见，为中小投资者提供表达意见和诉求的机会，切实维护了中小投资者的合法权益。报告期内，经2020年6月16日召开的公司2019年年度股东大会审议通过，公司2019年利润分配方案以公司实施2019年年度利润分配股权登记日总股本3,367,020,000股为基数，向全体股东每股派0.15元（含税）。该利润分配方案已实施完毕（其中，A股股息派发已于2020年7月3日完成，H股股息也已另行派发完毕），共支付现金红利人民币505,053,000元，占2019年归属于上市公司普通股股东的净利润的32.86%。

(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

分红 年度	每10股送红股数（股）	每10股派息数(元)（含税）	每10股转增数（股）	现金分红的数额 （含税）	分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润	占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率(%)
2020年	0	0.30	0	101,010,600	127,444,629	79.26
2019年	0	1.50	0	505,053,000	1,537,090,074	32.86
2018年	0	1.20	0	404,042,400	1,182,452,462	34.17

承诺 背景	承诺 类型	承诺方	承诺 内容	承诺时间及期限	是否有履行 期限	是否及时严格履行
与首次公开发行相关的承诺	解决同业竞争	北京北辰实业集团有限责任公司	根据1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签署的《资产投入协议》，北辰集团向本公司承诺：除了该协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团在持有本公司股权35%或以上的任何时间内，北辰集团及其附属及联营公司或任何由北辰集团控制的公司、企业或业务不会从事或经营与本公司生产或业务有直接或间接竞争的生产或业务。	承诺时间：1997年4月18日；期限：长期有效	否	是

与再融资相关的承诺	其他	北辰实业的董事、监事、高级管理人员	北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司在报告期内（2012年1月1日至2015年9月30日）的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董事、监事、高级管理人员，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实业及其投资者造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。	承诺时间：2015年12月4日；期限：长期有效	否	是
	其他	北京北辰实业集团有限责任公司	北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司在报告期内（2012年1月1日至2015年9月30日）的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控股股东，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实业及其投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。	承诺时间：2015年12月4日；期限：长期有效	否	是
其他对公司中小股东所作承诺	其他	北京北辰实业集团有限责任公司	2003年8月8日，北辰集团与本公司签署了《关于放弃竞争与利益冲突行为的协议》，根据协议，北辰集团承诺如下：1、不会通过行使在北京京友房地产开发经营公司的决策权、表决权及其他权利以增加其土地储备；不会再扩大现有物业管理的业务范围。2、除本协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团及其控制的下属企业、联营企业及中外合资企业，或者由其直接或间接控制的其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或构成竞争的业务活动。3、如未来面临或取得任何与本公司营业有关的投资机会时，将赋予本公司参与该项目投资的优先选择权。4、如未来出售协议附表所涉任何资产、业务或权益，本公司均有优先购买的权利。5、在今后的业务活动中将不会利用其对本公司的控股地位或者利用其在本公司中的实际控制地位从事任何损害本公司或者其他中小股东利益的行为。上述协议将于北辰集团未来期间持有本公司的股权低于30%,并且不构成本公司章程规定的控股股东时终止生效。	承诺时间：2003年8月8日；期限：长期有效	否	是
	其他	北京北辰实业集团有限责任公司	2018年11月5日，北辰集团向本公司出具了关于避免任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、北辰集团将在国家会议中心二期项目投入运营之前与本公司签署相应的委托管理文件，委托本公司负责该项目运营管理等相关事宜，并向本公司支付相应的运营管理费。运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式签署的相关协议或合同为准。2、北辰集团在取得国家会议中心二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项目股权权益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让给本公司。该资产评估机构将由北辰集团及本公司共同指定。权益转让方式包括但不限于本公司通过权益购买、配股或其他方式取得股权权益。	承诺时间：2018年11月5日；期限：长期有效	否	是

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用

（四）其他说明

□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元 币种：人民币

	现聘任
境内会计师事务所名称	普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬	253
境内会计师事务所审计年限	17年
境外会计师事务所名称	罗兵咸永道会计师事务所
境外会计师事务所报酬	395
境外会计师事务所审计年限	23年

	名称	报酬
内部控制审计会计师事务所	普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）	76

十、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情

况

□适用 √不适用

十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用 √不适用

十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

十四、重大关联交易

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

关联交易方	关联 关系	关联交易类型	关联交易内容	关联交易定价原则	关联交易价格	关联交易金额	占同类交易金额的比例(%)	关联交易结算方式	交易价格与市场参考价格差异较大的原因
北辰集团	母公司	接受专利、商标等使用权	支付商标及标识许可使用费	本公司与北辰集团于1994年4月18日签订的《商标及标识许可使用合同》	10,000	10,000	0.02	现金	不适用
北辰集团	母公司	其它流出	北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所	根据本公司1997年H股上市时的有关协议（年度租金参考国家统计局公布的上一年度消费物价指	16,902,849	16,902,849	26.28	现金	不适用

			在的土地租予本公司使用	数的百分比升幅而作出调整）
辰运物业	其他	其它流出	办公用房租赁费用	本公司子公司信诚物业与北辰集团之分公司辰运物业管理中心签署的房屋租赁合同	900,000	900,000	1.40	现金	不适用
合计				/	/	17,812,849	/	/	/

关联方	关联关系	向关联方提供资金			关联方向上市公司 提供资金
		期初余额	发生额	期末余额	期初余额	发生额	期末余额
北辰集团	母公司	-	-	-	-	1,000,000,000	1,000,000,000
合计		-	-	-	-	1,000,000,000	1,000,000,000

关联债权债务形成原因	北辰集团为支持公司经营，将其自有资金提供给本公司使用。
关联债权债务对公司的影响	上述关联债权债务对公司经营成果及财务状况没有重大影响。

出租方名称	租赁方名称	租赁资产情况	租赁资产 涉及金额	租赁起始日	是否 关联交易	关联 关系
北京北辰实业集团有限责任公司	北京北辰实业股份有限公司	本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地面积约167,000平方米	16,902,849	1997年4月11日	是	母公司

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 （不包括对子公司的担保）	-0.14
报告期末担保余额合计（A） （不包括对子公司的担保）	2.12
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计	7.99
报告期末对子公司担保余额合计（B）	113.14
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）	115.26
担保总额占公司净资产的比例(%)	67.60
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）	-
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）	72.12
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）	30.01
上述三项担保金额合计（C+D+E）	102.13
担保情况说明	报告期内，本公司子公司对本公司提供的担保发生额为人民币-1.47亿元。报告期末，本公司子公司对本公司提供的担保余额为人民币25.56亿元。本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保总额为人民币179.51亿元。上述担保不会对本公司财务状况产生重大影响。

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用

3. 其他情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

√适用 □不适用

1、重大土地出让合同

序号	项目名称	地块名称	项目公司	出让方	签约日期	签约金额 （万元）
1	廊坊北辰蔚蓝城市	廊安土2019-3号地块	廊坊市辰智房地产开发有限公司	廊坊市国土资源局安次区分局	2020年1月13日	15,150
2	宁波余姚项目	余姚市四明东路北侧、城东路东侧地块	宁波北辰京诚置业有限公司	浙江省宁波市余姚市自然资源和规划局	2020年5月27日	107,007
3	廊坊2020-5地块项目	廊安土2020-5号地块	廊坊市辰睿房地产开发有限公司	廊坊市自然资源和规划局安次区分局	2020年6月3日	51,900
4	海口长秀仕家	海口市长秀片区E1001-1地块	海口辰睿置业有限公司	海口市自然资源和规划局	2020年10月22日	41,101
5	杭州富阳项目	杭州市富阳区富政储出[2020]24号地块	杭州北辰京阳置业有限公司	浙江省杭州市规划和自然资源局富阳分局	2020年11月9日	192,750

序号	合同名称	发包方	承包方	签约日期	签约金额 （万元）
1	北辰新河三角洲项目 D4 区建安工程施工总承包合同	长沙北辰房地产开发有限公司	中国建筑第二工程局有限公司	2020年2月27日	69,534
2	广州辰旭置业有限公司廖村村116地块商住楼项目施工总承包建安工程合同	广州辰旭置业有限公司	北京市第三建筑工程有限公司	2020年4月19日	44,102
3	北辰三角洲项目A1D1区商业改造施工总承包工程合同	长沙北辰房地产开发有限公司	上海建工二建集团有限公司	2020年5月28日	22,882
4	北辰中央公园项目施工总承包合同	重庆北辰合悦置业有限公司	中建一局集团第五建筑有限公司	2020年6月17日	46,044
5	成都北辰?龙熙台建安工程施工总承包工程合同	四川北辰天仁置业有限公司	中铁天丰建筑工程有限公司	2020年10月13日	35,868
6	北宸府项目（一期）总包工程建设工程施工合同	廊坊市辰智房地产开发有限公司	北京市政建设集团有限责任公司	2020年6月11日	24,763
7	北辰新河三角洲项目D4区精装修工程（第五标段）施工总承包合同	长沙北辰房地产开发有限公司	湖南沙坪装饰有限公司	2020年11月5日	14,897
8	余姚四明东路北侧、城东路东侧地块项目工程总承包合同	宁波北辰京诚置业有限公司	中建二局第一建筑工程有限公司/宁波市房屋建筑设计研	2020年11月7日	44,030

			究院有限公司
9	北辰新河三角洲项目D4区精装修工程（第七标段）施工总承包合同	长沙北辰房地产开发有限公司	湖南六建装饰设计工程有限责任公司	2020年11月9日	13,693

2020年6月，公司向河北省张家口市赤城县人民政府公益捐赠150万元，帮扶赤城县养殖产业发展，建立产业扶贫车间，助力养殖户实现进场集中养殖，产业收益直接带动赤城县建档立卡贫困户实现增收，此项目为贫困户提供170个扶贫专岗，帮助赤城县提前完成年度脱贫攻坚任务，实现摘帽。

2020年8月，公司向内蒙古自治区兴安盟公益捐赠80万元，用于购买“流动卫生室”，提高偏远地区贫困群众日常体检、快捷就医、购买药品等医疗保障。

（3）“一企一村”结对帮扶

产业帮扶情况：公司持续推进对白虎头村援助700万元帮扶资金的使用及监管，重点推进高端民宿建设、鱼塘修缮休闲垂钓项目，旨在将白虎头村打造成具备住宿、休闲、绿色农业旅游观光的高品质民宿村，确保项目的可实现和持续性，充分体现帮扶项目对受益群体精准扶低。本年白虎头村产业帮扶工作按计划顺利开展，景观湖防渗改造提升项目完成建设；高端民宿项目现有一套在年内投入运营，剩余两套民宿主体已完成建设，计划于2021年5月投入运营；杂粮加工厂项目拟投入100万元，目前该项目已通过斋堂镇政府审核，正在执行审批手续，计划于2021年5月投入使用。

就业帮扶情况：帮销白虎头村特色农产品，通过集体耕种吸纳低收入20人就近就业。

消费帮扶情况：公司与白虎头村建立扶低产品直采供应关系，以市场价格收购白虎头村特色农产品，年内助力该村增收28.05万元。

公益帮扶情况：开展春节扶低慰问活动，为白虎头村25户低收入户送上食用油、米、面等节日慰问品，折合人民币1.25万元。

3. 精准扶贫成效

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

指 标	数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金	966.65
2.物资折款	1.25
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）	191
二、分项投入
1.产业发展脱贫
其中：1.1产业扶贫项目类型	□ 农林产业扶贫 □ 旅游扶贫 □ 电商扶贫 √ 资产收益扶贫 □ 科技扶贫 □ 其他
1.2产业扶贫项目个数（个）	1
1.3产业扶贫项目投入金额	150
1.4帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）	170
2.转移就业脱贫
2.2职业技能培训人数（人/次）	35
2.3帮助建档立卡贫困户实现就业人数（人）	1
5.健康扶贫
其中：5.1贫困地区医疗卫生资源投入金额	80
9.其他项目
9.2投入金额	737.9

9.3帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）

20

十八、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第六节 普通股股份变动及股东情况

一、 普通股股本变动情况

(一) 普通股股份变动情况表

1、 普通股股份变动情况表

单位：股

	本次变动前		本次变动增减 （＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份	3,367,020,000	100						3,367,020,000	100
1、人民币普通股	2,660,000,000	79.002						2,660,000,000	79.002
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股	707,020,000	20.998						707,020,000	20.998
4、其他
三、普通股股份总数	3,367,020,000	100						3,367,020,000	100

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

√适用 □不适用

单位：股 币种：人民币

股票及其衍生 证券的种类	发行日期	发行价格（或利率）	发行数量	上市日期	获准上市 交易数量	交易终止 日期
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
私募债	2020-01-15	4.17%	600,000,000	2020-01-23	600,000,000	2025-01-15

截止报告期末普通股股东总数(户)	152,281
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)	150,607

前十名股东持股情况
股东名称 （全称）	报告期内 增减		期末持股数量	比例 (%)	持有有限售条件股份数量	质押或冻结情况		股东 性质
						股份 状态	数量
北京北辰实业集团有限责任公司	0		1,161,000,031	34.482	0	无	0	国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED	-758,000		686,894,199	20.401	0	无	0	境外法人
王府井集团股份有限公司	0		125,300,000	3.721	0	无	0	国有法人
中航鑫港担保有限公司	0		73,573,353	2.185	0	无	0	国有法人
香港中央结算有限公司	-14,471,056		29,607,892	0.879	0	无	0	境外法人
杨柳	23,500,000		23,500,000	0.698	0	无	0	境内自然人
钱周健	11,425,894		11,425,894	0.339	0	无	0	境内自然人
刘文科	8,812,000		8,812,000	0.262	0	无	0	境内自然人
索强	5,070,200		8,000,000	0.238	0	无	0	境内自然人
张荣明	-2,415,548		6,365,146	0.189	0	无	0	境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称			持有无限售条件流通股的数量	股份种类及数量
				种类				数量
北京北辰实业集团有限责任公司			1,161,000,031	人民币普通股				1,161,000,031
HKSCC NOMINEES LIMITED			686,894,199	境外上市外资股				686,894,199

王府井集团股份有限公司	125,300,000	人民币普通股	125,300,000
中航鑫港担保有限公司	73,573,353	人民币普通股	73,573,353
香港中央结算有限公司	29,607,892	人民币普通股	29,607,892
杨柳	23,500,000	人民币普通股	23,500,000
钱周健	11,425,894	人民币普通股	11,425,894
刘文科	8,812,000	人民币普通股	8,812,000
索强	8,000,000	人民币普通股	8,000,000
张荣明	6,365,146	人民币普通股	6,365,146
上述股东关联关系或一致行动的说明	第2大股东HKSCC NOMINEES LIMITED拥有的公司H股股份，为代表多个客户持有；第3大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北辰集团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

名称	北京北辰实业集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人	李伟东
成立日期	1992年8月3日
主要经营业务	房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	康辰亚奥（430155）股份数量：6,400,000股

(二) 实际控制人情况

1 法人

√适用 □不适用

名称	北京市人民政府国有资产监督管理委员会

法人股东 名称	单位负责人或 法定代表人	成立日期	组织机构 代码	注册资本	主要经营业务或管理活动等情况
HKSCC NOMINEES LIMITED	史美伦、戴志坚	1991年5月 14日	15382398	已发行及缴足股本：港币20元（2股）	作为存放于中央结算系统证券存管处之证券的共用代理人
情况说明	第2大股东HKSCC NOMINEES LIMITED拥有的公司H股股份，为代表多个客户持有

第七节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、持股变动情况及报酬情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用 □不适用

单位：股

姓名	职务(注)	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	年度内股份增减变动量	报告期内从公司获得的税前报酬总额（万元）	是否在公司关联方获取报酬
李伟东	董事长	男	52	2020年8月20日	2021年5月28日	0	0	0	75.76	否
李伟东	总经理	男	52	2018年5月29日	2020年8月20日	0	0	0	0	否
李云	董事	女	53	2018年5月28日	2021年5月28日	0	0	0	65.37	否
陈德启	董事	男	57	2018年5月28日	2021年5月28日	0	0	0	62.82	否
陈德启	副总经理	男	57	2015年11月6日		0	0	0	0	否
张文雷	董事	女	53	2018年5月28日	2021年5月28日	0	0	0	66.90	否
张文雷	副总经理	女	53	2012年3月21日		0	0	0	0	否
郭川	董事	男	52	2018年5月28日	2021年5月28日	0	0	0	62.82	否
郭川	副总经理	男	52	2017年3月7日		0	0	0	0	否
郭川	董事会秘书	男	52	2004年2月27日		0	0	0	0	否
郭川	总法律顾问	男	52	2008年7月14日		0	0	0	0	否
符耀文	独立董事	男	65	2018年5月28日	2021年5月28日	0	0	0	11.79	否
吴革	独立董事	男	53	2018年5月28日	2021年5月28日	0	0	0	11.79	否
甘培忠	独立董事	男	64	2020年10月20日	2021年5月28日	0	0	0	2.50	否
李雪梅	监事会主席	女	52	2020年6月16日	2021年5月28日	0	0	0	45.68	否
莫非	监事	男	50	2020年6月16日	2021年5月28日	0	0	0	37.89	否
田振华	监事	男	40	2020年4月21日	2024年3月18日	0	0	0	36.70	否
吕毅红	监事	女	49	2021年3月18日	2024年3月18日	0	0	0	0	否
杜敬明	副总经理	男	56	2012年3月21日		0	0	0	62.82	否
刘铁林	副总经理	男	58	2002年9月24日		0	0	0	64.35	否
孙东樊	副总经理	男	58	2017年3月7日		0	0	0	65.37	否
胡浩	副总经理	男	42	2021年1月22日		0	0	0	0	否
胡浩	监事	男	42	2020年6月16日	2021年1月21日	0	0	0	44.28	否
贺江川	董事长	男	56	2018年5月29日	2020年5月14日	0	0	0	48.09	否
董安生	独立董事	男	69	2018年5月28日	2020年10月20日	0	0	0	9.29	否
王建新	监事会主席	男	59	2018年5月29日	2020年6月16日	0	0	0	0	否
张金利	监事	男	57	2018年5月28日	2020年6月16日	0	0	0	22.00	否
刘慧	监事	男	57	2018年5月28日	2020年6月16日	0	0	0	0	否
颜景辉	监事	男	60	2018年3月20日	2021年3月18日	0	0	0	55.26	否
张卫延	监事	男	61	2018年3月20日	2020年4月21日	0	0	0	0	否
崔薇	财务总监	女	47	2013年8月7日	2020年6月9日	0	0	0	42.15	否
合计	/	/	/	/	/	0	0	0	893.63	/

姓名	主要工作经历
李伟东	52岁，本公司董事长。李先生毕业于中国人民大学，管理学硕士，工程师。李先生曾任北京市燕山水泥厂机修车间主任、副厂长、厂长，北京金隅集团有限责任公司不动产事业部部长、总经理助理，腾达大厦经理，北京金隅物业管理有限责任公司经理，北京大成房地产开发有限责任公司董事长，北京金隅股份有限公司副总经理、执行董事，二零一六年加入本公司，并出任本公司执行董事、总经理。二零二零年八月获选为本公司董事长。李先生在房地产开发及物业管理方面具有丰富经验。
李云	53岁，本公司执行董事。李女士毕业于北京理工大学，工商管理硕士，正高级经济师、高级政工师。李女士于一九九零年加入北辰集团，历任汇园国际公寓公关销售部经理，汇宾大厦副总经理、总经理，五洲会议中心副总经理、总经理，本公司副总经理。二

零一八年五月获选出任本公司执行董事。李女士在酒店、会议中心和投资物业经营管理方面具有丰富经验。

陈德启	57岁，本公司执行董事、副总经理。陈先生毕业于中国科学院，理学硕士，正高级经济师。陈先生于一九九三年加入北辰集团，历任北辰集团发展部副部长，北京北辰房地产开发股份有限公司副总经理、总经理，北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司总经理，二零一五年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公司执行董事。陈先生在房地产开发管理方面具有丰富经验。
张文雷	53岁，本公司执行董事、副总经理。张女士毕业于北方交通大学经济管理学院研究生班，正高级经济师、高级会计师、工程师。张女士曾任中铁第十八工程局四处总经济师、中铁第十八工程局副总经济师，于二零零一年加入北辰集团，曾任北辰集团总经济师、总法律顾问，二零一二年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公司执行董事。张女士在建筑工程、招投标、工程造价和工程监管方面具有丰富经验。
郭川	52岁，本公司执行董事、副总经理、董事会秘书、总法律顾问。郭先生毕业于首都经贸大学和对外经济贸易大学，持有经济法法学学士和高级管理人员工商管理硕士学位（EMBA），具有律师资格。郭先生于一九九一年加入北辰集团，先后担任本公司董事会秘书处副主任、主任，二零零四年二月获委任为本公司董事会秘书，二零零八年七月获委任为本公司总法律顾问，二零一七年三月出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公司执行董事。郭先生在公司治理、法律事务、公司品牌管理方面具有丰富经验。
符耀文	65岁，本公司独立非执行董事。符先生毕业于宾夕法尼亚大学。符先生在香港先后任职于浩威证券、百富勤集团、唯高达证券、纽约瑞士银行、霸菱证券和建银国际证券，并于二零一八年三月出任汇盈控股有限公司董事会主席。符先生在财务管理、证券业务方面具有丰富的经验。
吴革	53岁，本公司独立非执行董事。吴先生先后毕业于南京师范大学、南开大学和对外经贸大学，理学学士、会计学硕士、经济学博士，现任对外经贸大学国际商学院会计系教授,博士生导师，曾任中国金融会计学会第四届理事会常务理事,中国会计学会财务成本分会第六、七届理事会理事。吴先生在财务管理、公司会计实务、成本管理、国际会计等方面具有丰富的经验。
甘培忠	64岁，本公司独立非执行董事。甘先生毕业于北京大学法律系，法学博士，曾任北京大学法学院教授、博士生导师。现任兰州大学法学院院长、教授、博士生导师，中国商业法研究会会长，中国法学会证券法学研究会副会长，辽宁省人民政府法律顾问，最高人民法院咨询员，最高人民法院案例指导委员会专家委员，最高人民法院执行局专家咨询委员。甘先生在经济法、企业法、公司法、证券法领域具有丰富的经验。
李雪梅	52岁，本公司监事会主席。李女士毕业于北京工业大学和北京理工大学，工学学士、工商管理硕士，经济师。李女士于一九九二年加入北辰集团，历任汇园国际公寓销售部经理、北辰集团规划发展部部长、总经理办公室主任、本公司规划发展部部长、北辰集团董事会秘书、董事会办公室主任，现任本公司党委办公室主任。二零二零年六月获选出任本公司监事会主席。李女士在公司治理、战略规划管理方面具有丰富经验。
莫非	50岁，本公司股东代表监事。莫先生毕业于西南政法学院，法学学士，具有法律职业资格。莫先生二零零三年加入北辰集团，曾任北辰集团法律事务部副部长，现任本公司法律事务部部长。二零二零年六月获选出任本公司股东代表监事。莫先生在公司法律事务管理方面具有丰富经验。
田振华	40岁，本公司职工监事。田先生先后毕业于北京林业大学和中央财经大学，管理学学士、会计学硕士，高级会计师、中国注册会计师（非执业）。田先生于二零零七年加入本公司，曾任北辰地产集团武汉城市中心财务总监，现任本公司审计部副部长。二零二一年三月获重选连任为本公司职工监事。田先生在公司财务管理、公司审计方面具有丰富经验。
吕毅红	49岁，本公司职工监事。吕女士毕业于首都经济贸易大学，管理学学士。吕女士于一九九一年加入北辰集团，曾任北京国际会议中心、北京五洲大酒店培训部经理、会展部经理、总经理助理、副总经理、工会主席，现任本公司工会副主席。二零二一年三

	月获选出任本公司职工监事。吕女士在投资物业管理、工会工作方面具有丰富经验。
杜敬明	56岁，本公司副总经理。杜先生毕业于北京师范大学法学博士。杜先生曾任北京市政府办公厅副主任、北京市信息化工作办公室副主任，于二零零四年加入北辰集团，曾任北辰集团副总经理，二零一二年出任本公司副总经理。杜先生在公司行政管理、企业文化和宣传工作方面具有丰富经验。
刘铁林	58岁，本公司副总经理。刘先生毕业于清华大学，研究生学历，正高级经济师。刘先生于一九九零年加入北辰集团，曾任北辰购物中心总经理，于二零零二年任本公司副总经理。刘先生在商业物业经营管理方面具有丰富经验。
孙东樊	58岁，本公司副总经理。孙东樊先生毕业于北京交通大学，工商管理硕士学位，正高级经济师。孙先生于一九八八年加入北辰集团，先后担任北京北辰实业股份有限公司汇园公寓副总经理、总经理和北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司总经理，北京北辰实业股份有限公司总经理助理，北京北辰会展集团有限公司常务副总经理。现任北京北辰会展集团有限公司董事长，二零一七年三月出任本公司副总经理。孙先生在投资物业经营管理方面具有丰富经验。
胡浩	42岁，本公司副总经理。胡先生毕业于中央财经大学，经济学学士。胡先生二零零二年加入本公司，历任本公司投融资部副部长、部长、战略运营部部长、总经理助理、股东代表监事。二零二一年一月出任本公司副总经理。胡先生在公司资本运作、运营管控方面具有丰富经验。

任职人员 姓名	股东单位名称	在股东单位 担任的职务	任期起始 日期	任期终止 日期
李伟东	北京北辰实业集团有限责任公司	董事长	2020年7月
贺江川	北京北辰实业集团有限责任公司	董事长	2011年12月	2020年5月
李云	北京北辰实业集团有限责任公司	董事	2018年11月
张卫延	北京北辰实业集团有限责任公司	监事	2016年5月	2019年12月
李雪梅	北京北辰实业集团有限责任公司	董事会秘书、 董事会办公室主任	2009年5月

任职人员

其他单位名称

在其他单位

任期起始

任期终止

姓名		担任的职务	日期	日期
符耀文	汇盈控股有限公司	执行董事	2018年3月
吴革	对外经济贸易大学国际商学院	教授	2005年12月
	云南博闻科技实业股份有限公司	独立董事	2015年5月
	北京海量数据技术股份有限公司	独立董事	2014年6月	2020年5月
	民生控股股份有限公司	独立董事	2019年4月
	加科思药业集团有限公司	独立董事	2020年12月
甘培忠	兰州大学法学院	院长、教授	2019年7月
	北京华宇软件股份有限公司	独立董事	2015年9月
	苏州道森钻采设备股份有限公司	独立董事	2018年1月
	甘肃金徽酒股份有限公司	独立董事	2018年5月
董安生 （已辞任）	中国人民大学法学院	教授	1992年7月
	上海新黄浦置业股份公司	独立董事	2015年6月	2021年1月
	华数传媒控股股份公司	独立董事	2015年9月	2020年4月

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序本公司董事薪酬由董事会提出议案，监事薪酬由监事会提出议案，提请股东大会审议批准。高级管理人员的工资标准依据公司薪酬管理制度的规定执行。

董事、监事、高级管理人员报酬确定依据	（1）董事、监事、高级管理人员的职位不同，所承担的责任的差异； （2）公司年终考核。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况	详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况》。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计	详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况》。

姓名	担任的职务	变动情形	变动原因
李伟东	董事长	选举	因工作需要
李伟东	总经理	解聘	因工作需要
贺江川	董事长	离任	因工作需要
甘培忠	独立董事	选举	因工作需要
董安生	独立董事	离任	因身体原因
李雪梅	监事会主席	选举	因工作需要
莫非	监事	选举	因工作需要
田振华	监事	选举	因工作需要
吕毅红	监事	选举	因工作需要
王建新	监事会主席	离任	因工作需要
张金利	监事	离任	因工作需要
刘慧	监事	离任	因工作需要
颜景辉	监事	离任	退休
张卫延	监事	离任	退休
胡浩	副总经理	聘任	因工作需要
崔薇	财务总监	离任	因工作需要

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明：

1、2020年4月21日，本公司职工监事张卫延因个人年龄原因辞去公司第八届监事会职工监事的职务。同日，本公司召开第三届职工代表大会推举田振华为公司第八届监事会职工监事。

2、2020年4月21日，本公司股东代表监事王建新、张金利、刘慧因工作变动申请辞去公司第八届监事会股东代表监事的职务。同日，本公司召开第八届第十次监事会会议，选举李雪梅、胡浩、莫非为本公司第八届监事会由股东代表出任的监事。

3、2020年5月14日，本公司董事长贺江川因工作变动申请辞去公司第八届董事会董事长、执行董事、董事会下属战略委员会委员及主席、董事会下属提名委员会委员及主席职务。

4、2020年6月9日，本公司财务总监崔薇因工作变动申请辞去公司财务总监职务。

5、2020年6月16日，本公司2019年年度股东大会审议通过选举李雪梅、胡浩、莫非为公司第八届监事会由股东代表出任的监事。同日，本公司召开第八届第十一次监事会会议，选举李雪梅为本公司第八届监事会主席。

6、2020年8月20日，本公司召开第八届董事会第七十九次会议，选举李伟东为本公司第八届董事会董事长，并担任本公司董事会战略委员会、董事会提名委员会主席职务。同时李伟东不再担任本公司总经理职务。

7、本公司独立董事董安生因个人身体原因辞去公司第八届董事会独立董事的职务。2020年8月26日，本公司召开第八届第八十次董事会会议，选举甘培忠为本公司第八届董事会独立董事。2020年10月20日，本公司2020年第一次临时股东大会审议通过选举甘培忠为公司第八届董事会独立董事。

8、2021年1月21日，本公司股东代表监事胡浩因工作变动申请辞去公司第八届监事会股东代表监事的职务。2021年1月22日，本公司召开第八届第九十九次董事会会议，聘任胡浩为本公司副总经理。

9、2021年2月2日，本公司职工监事颜景辉因个人年龄原因申请辞去公司第八届监事会职工监事的职务，在公司依法选举产生的新职工监事就任前，继续履行职工监事职责。2021年3月18日，本公司召开第三届职工代表大会推举吕毅红为公司第九届监事会职工监事。

五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用 √不适用

六、母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

母公司在职员工的数量	142
主要子公司在职员工的数量	5,583
在职员工的数量合计	5,725
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数	2,555
专业构成
专业构成类别	专业构成人数
管理人员	2,323
安保人员	256
运行维修人员	664
收款人员	133
厨师	602
服务人员	1,017
其他人员	730
合计	5,725
教育程度
教育程度类别	数量（人）
研究生及以上	302
本科	1,936
大专	1,495
中专	631
其他	1,361
合计	5,725

劳务外包的工时总数	431,735小时
劳务外包支付的报酬总额	2,032.62万元

七、其他

□适用 √不适用

第九节 公司治理

一、 公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上市公司股东大会规范意见》、《上市公司章程指引》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了完善的组织制度和法人治理结构。公司设党委会、股东大会、董事会、监事会，分别按其职责行使决策权、执行权、监督权，保证了公司顺利运行。其中，董事会下设的审计、薪酬与考核、战略、提名、法律合规五个专门委员会，均按公司相关制度履行各自的职能。

公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面严格分开，符合现代企业的经营管理需要。报告期内，公司与控股股东之间的关联交易均为生产经营必要的土地租赁、商标使用权租赁、办公场所租赁，及为本公司取得的股东往来款等，这些关联交易对公司独立性并未产生任何影响，并且均依法予以审议并披露。报告期内，未发生控股股东违规占用公司资金及侵占上市公司利益的情况。

报告期内，公司按照公司章程及股东分红回报规划规定的分红标准和程序完成了公司2019年度利润分配，充分维护了公司股东依法享有的资产收益等合法权益。

报告期内，公司按照《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》以及《信息披露管理制度》的规定，依法履行信息披露义务，确保公司信息披露的真实、准确、完整、及时，使所有股东有平等的机会获得信息，保障中小股东知情权，充分维护投资者利益。

报告期内，公司董事、监事和高级管理人员按照境内外监管要求，通过参加线上培训、阅读书面学习资料等方式，积极参与培训学习，对自身知识储备及履职能力的提升起到了促进作用。

报告期内，公司法人治理的实际状况符合《公司法》、《上市公司治理准则》和中国证监会相关规定的要求。

2021年，公司将进一步健全公司治理结构，完善各项制度，不断提高公司治理水平，为公司在控制风险中加速发展保驾护航。

公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用 √不适用

二、 股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定网站的查询索引	决议刊登的披露日期
2019年年度股东大会	2020年6月16日	上海证券交易所网址www.sse.com.cn	2020年6月17日
2020年第一次临时股东大会	2020年10月20日	上海证券交易所网址www.sse.com.cn	2020年10月21日

董事 姓名

是否独立

参加董事会情况

参加股东大会情况

	董事	本年应参加董事会次数	亲自出席次数	以通讯方式参加次数	委托出席次数	缺席 次数	是否连续两次未亲自参加会议	出席股东大会的次数
李伟东	否	42	42	40	0	0	否	2
李云	否	42	42	40	0	0	否	1
陈德启	否	42	42	40	0	0	否	2
张文雷	否	42	42	40	0	0	否	0
郭川	否	42	42	40	0	0	否	2
符耀文	是	42	42	42	0	0	否	0
吴革	是	42	42	40	0	0	否	0
甘培忠	是	8	8	8	0	0	否	0
贺江川	否	16	16	15	0	0	否	0
董安生	是	34	7	7	0	27	是	0

年内召开董事会会议次数	42
其中：现场会议次数	0
通讯方式召开会议次数	40
现场结合通讯方式召开会议次数	2

（三）薪酬与考核委员会2020年年度履职情况：

公司董事会薪酬与考核委员会由3名独立董事组成。根据公司《董事会薪酬与考核委员会议事规则》的规定，薪酬与考核委员会各成员本着勤勉尽责的原则认真履行职责，报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会召开两次会议，以提升企业效益为导向，认真审议了公司员工绩效考核办法和独立董事薪酬调整方案，为完善公司激励机制提供切实保障。

（四）提名委员会2020年年度履职情况：

公司董事会提名委员会由2名执行董事和3名独立董事组成。根据公司《董事会提名委员会议事规则》的规定，公司董事会提名委员会各成员规范履职、勤勉尽职，于报告期内召开了两次会议，对董事候选人进行审查并提出建议，充分发挥了专业委员会的作用。

（五）法律合规委员会2020年年度履职情况:

公司董事会法律合规委员会由2名执行董事和3名独立董事组成。根据公司《董事会法律合规委员会议事规则》的规定，公司董事会法律合规委员会各成员立足本职、尽责勤勉，于报告期内召开了一次会议，对公司法治建设工作情况、重大法律纠纷案件诉讼进展情况进行了梳理分析，为公司有效防范化解法律风险提供决策依据。

五、 监事会发现公司存在风险的说明

□适用 √不适用

六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能

保持自主经营能力的情况说明

□适用 √不适用

存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划

□适用 √不适用

七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用 □不适用

本公司已经建立了绩效考核评价和薪酬制度。高级管理人员按规定实行年薪制，包括基薪和绩效年薪。基薪根据高级管理人员的岗位职责、履职年限等确定。绩效年薪根据公司年度经营业绩、年度工作计划完成情况、组织考核以及高级管理人员年度考核结果等因素确定并发放。

八、 是否披露内部控制自我评价报告

√适用 □不适用

本年度具体的内部控制情况请详见《北京北辰实业股份有限公司2020年度内部控制评价报告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用 √不适用

九、 内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司财务报告相关内部控制有效性进行了审计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

是否披露内部控制审计报告：是内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十、 其他

□适用 √不适用

第十节 公司债券相关情况

√适用 □不适用

一、公司债券基本情况

单位:亿元 币种:人民币

债券名称	简称	代码	发行日	到期日	债券 余额	利率 （%）	还本付息方式	交易 场所	投资者适当性安排
北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券 (品种一)	14北辰01	122348.SH	2015年1月20日	2020年1月20日	0	5.65	每年付息一次，到期一次还本	上海证券交易所	面向合格投资者公开发行
北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券 (品种二)	14北辰02	122351.SH	2015年1月20日	2022年1月20日	14.97775	5.20	每年付息一次，到期一次还本	上海证券交易所	面向合格投资者公开发行
北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）	16北辰01	135403.SH	2016年4月21日	2021年4月21日	3.60	4.48	每年付息一次，到期一次还本	上海证券交易所	面向合格投资者非公开发行
北京北辰实业股份有限公司2019年非公开发行公司债券（第一期）	19北辰F1	151419.SH	2019年4月16日	2024年4月16日	12.00	4.80	每年付息一次，到期一次还本	上海证券交易所	面向合格投资者非公开发行
北京北辰实业股份有限公司2020年非公开发行公司债券（第一期）	20北辰01	162972.SH	2020年1月15日	2025年1月15日	6.00	4.17	每年付息一次，到期一次还本	上海证券交易所	面向合格投资者非公开发行

2019年4月22日回售实施完毕后，“16北辰01”在上海证券交易所挂牌并交易的数量减少至360,000手，金额人民币3.60亿元。“19北辰F1”为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前未到债券含权条款行权期，未发生行权。

“20北辰01”为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前未到债券含权条款行权期，未发生行权。

二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式

债券受托管理人	名称	瑞银证券有限责任公司
	办公地址	北京市西城区金融大街7号英蓝国际金融中心12层、15层
	联系人	贾巍巍
	联系电话	010－58328888
债券受托管理人	名称	天风证券股份有限公司
	办公地址	北京市西城区佟麟阁路85号
	联系人	刘岳
	联系电话	010-56702805
资信评级机构	名称	联合资信评估股份有限公司
	办公地址	北京市朝阳区建国门外大街2号中国人保财险大厦17层
资信评级机构	名称	上海新世纪资信评估投资服务有限公司
	办公地址	上海市汉口路398号华盛大厦14F

剩余资金用于偿还“16北辰01”债券2019年应付利息。“19北辰F1”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

“20北辰01”募集资金总额为人民币6.00亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还“14北辰01”到期公司债券本金。“20北辰01”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

四、公司债券评级情况

√适用 □不适用

1、“14北辰02”：

根据监管部门和联合信用评级有限公司（以下简称“联合信用评级”）对跟踪评级的有关要求，联合信用评级将在本次债券存续期内，每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内对其进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。

联合信用评级于2020年6月16日出具了《北京北辰实业股份有限公司公司债券2020年跟踪评级报告》，将公司主体长期信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为“稳定”，同时将“14北辰02”债项信用等级由AA+调整为AAA。本次跟踪评级报告详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。评级上调不会对“14北辰02”投资者适当性管理产生影响。

2、“16北辰01”

根据监管部门和联合信用评级对跟踪评级的有关要求，联合信用评级将在本期债券存续期内，每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内对其进行一次定期跟踪评级，并在本期债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。

联合信用评级于2020年6月16日出具了《北京北辰实业股份有限公司非公开发行公司债券2020年跟踪评级报告》，将公司主体长期信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为“稳定”，同时将“16北辰01”债项信用等级由AA+调整为AAA。评级上调不会对“16北辰01”投资者适当性管理产生影响。

3、“19北辰F1”

根据相关主管部门的监管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续期内，新世纪评级将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告披露后2个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起6个月内，并在发生可能影响公司信用质量的重大事项时进行不定期跟踪评级。

新世纪评级于2020年6月19日出具了《北京北辰实业股份有限公司及其发行的19北辰F1与20北辰01跟踪评级报告》，将公司主体信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为“稳定”，同时将“19北辰F1”、“20北辰01”信用等级由AA+调整为AAA。评级上调不会对“19北辰F1”投资者适当性管理产生影响。

4、“20北辰01”

根据相关主管部门的监管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续期内，新世纪评级将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告披露后2个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起6个月内，并在发生可能影响公司信用质量的重大事项时进行不定期跟踪评级。

新世纪评级于2020年6月19日出具了《北京北辰实业股份有限公司及其发行的19北辰F1与20北辰01跟踪评级报告》，将公司主体信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为“稳定”，同时

将“19北辰F1”、“20北辰01”信用等级由AA+调整为AAA。评级上调不会对“20北辰01”投资者适当性管理产生影响。

5、2017年度第一期中期票据、2018年度第一期中期票据及2019年度第一期中期票据联合资信评估有限公司于2020年6月23日出具了《北京北辰实业股份有限公司跟踪评级报告》，将公司主体长期信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为“稳定”，同时将“17北辰实业MTN001”、“18北辰实业MTN001”和“19北辰实业MTN001”的信用等级由AA+调整为AAA。评级上调不会对“17北辰实业MTN001”、“18北辰实业MTN001”和“19北辰实业MTN001”投资者适当性管理产生影响。

五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况

√适用 □不适用

报告期内，公司债券均未采取债券增信措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。

六、公司债券持有人会议召开情况

√适用 □不适用

报告期内，公司未召开债券持有人会议。

七、公司债券受托管理人履职情况

√适用 □不适用

“14北辰01”和“14北辰02”为公开发行的一般公司债券，“16北辰01”为非公开发行的公司债券，公司聘请了瑞银证券有限责任公司担任前述公司债券的受托管理人。报告期内，瑞银证券有限责任公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，于2020年6月23日根据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定及公司债券《受托管理协议》的约定及时出具并公告了《瑞银证券有限责任公司关于北京北辰实业股份有限公司2014/2016年公司债券重大事项受托管理事务临时报告》，并同步刊登于上海证券交易所网站www.sse.com.cn，于2020年6月29日根据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定及公司债券《受托管理协议》的约定及时出具并公告了《北京北辰实业股份有限公司2014/2016年公司债券受托管理事务报告（2019年度）》，并同步刊登于上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

“19北辰F1”和“20北辰01”为非公开发行的公司债券，公司聘请了天风证券股份有限公司担任前述公司债券的受托管理人。报告期内，天风证券股份有限公司严格按照《债券受托管理协议》约定履行受托管理人职责，于2020年6月23日分别出具了的《北京北辰实业股份有限公司2019年非公开发行公司债券（第一期）度受托管理事务报告（2019年度）》和《天风证券股份有限公司关于北京北辰实业股份有限公司19北辰F1、20北辰01公司债券2020年度第一次临时受托管理事务报告》，并已通过上交所网站专区向合格投资者披露。

八、截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

主要指标

2020年

2019年

本期比上年同期增减（%）

变动原因

息税折旧摊销前利润	1,935,289,757	3,652,884,186	-47.02	主要由于公司本期利润总额下降所致
流动比率	1.80	1.65	9.09
速动比率	0.44	0.44	-
资产负债率（%）	77.18%	78.61%	减少1.43个百分点
EBITDA全部债务比	0.05	0.10	-50.00	主要由于公司本期利润总额下降所致
利息保障倍数	0.75	1.47	-48.98	主要由于公司本期利润总额下降所致
现金利息保障倍数	1.37	1.71	-19.88
EBITDA利息保障倍数	0.90	1.63	-44.79	主要由于公司本期利润总额下降所致
贷款偿还率（%）	100%	100%	-
利息偿付率（%）	100%	100%	-

十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况

√适用 □不适用

报告期内，公司严格执行公司债券募集说明书相关约定和承诺，为充分、有效地维护债券持有人的利益，公司已为公司债券的按时、足额偿付做出一系列安排，包括设置设立专门的偿付工作小组、偿债应急保障方案、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，确保债券及时安全付息、兑付。

十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响

√适用 □不适用

报告期内，联合信用评级将公司主体长期信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为“稳定”，同时将“14北辰02”、 “16北辰01”债项信用等级由AA+调整为AAA；新世纪评级将公司主体信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为“稳定”，同时将“19北辰F1”、 “20北辰01”信用等级由AA+调整为AAA。

除上述事宜外，截至报告期末，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第五十四条列示的相关重大事项。

第十一节 财务报告

一、 审计报告

√适用 □不适用

审计报告

普华永道中天审字(2021)第10039号

(第一页，共五页)

北京北辰实业股份有限公司全体股东：

一、审计意见

（一）我们审计的内容

我们审计了北京北辰实业股份有限公司(以下称“北辰实业”)的财务报表，包括2020年12月31日的合并及公司资产负债表，2020年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。

（二）我们的意见

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了北辰实业2020年12月31日的合并及公司财务状况以及2020年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于北辰实业，并履行了职业道德方面的其他责任。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

普华永道中天审字(2021)第10039号

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三、关键审计事项（续）

我们在审计中识别出的关键审计事项为存货可变现净值的评估：

关键审计事项

我们在审计中如何应对关键审计事项

存货可变现净值的评估 请参阅财务报表附注 于2020年12月31日，存货的总金额为人民币56,440,500,295元，约占集团总资产的65.29%。管理层对2020年12月31日的存货的可变现净值进行了评估，存货的账面价值以成本及可变现净值中的较低者计量。 管理层根据存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、预计的销售费用以及相关税费后的金额确定存货的可变现净值。存货可变现净值的评估中预计销售价格、预计销售费用以及存货的预计完工成本涉及管理层的判断和估计，其受当时市场状况影响并需考虑存货的特点状况予以调整。 我们关注该事项，主要是考虑到存货的金额重大，且存货可变现净值的评估具有一定程度的估计不确定性、复杂性和主观性，管理层在评估存货可变现净值时需要作出重大判断与估计，因此我们将存货可变现净值的评估确定为关键审计事项。

我们对管理层存货可变现净值的评估实施了以下主要程序： 我们了解了管理层与存货可变现净值的评估相关的内部控制和评估流程，并通过考虑估计不确定性的程度和其他固有风险因素的水平如复杂性、主观性、变化和对管理层偏向或舞弊的敏感性，评估了重大错报的固有风险。 我们评估了以前期间对存货可变现净值的评估结果，以评价管理层作出估计的流程的有效性。 我们评估并测试了关于存货可变现净值的评估的关键控制。 我们取得了管理层确定存货可变现净值的计算表，并采用抽样的方法执行了以下审计程序： ? 将预计销售价格与近期市场销售价格进行了比较，包括管理层在同一项目的市场销售价格或具有类似大小、用途及地点的可比物业的现行市场销售价格。 ? 将预计销售费用占预计销售价格的比例，与同类型已竣工项目的实际平均销售费用占销售收入的比例进行了比较。 ? 根据相关的税收规定，通过重新计算的方法对管理层采用的与存货销售相关的税费的合理性进行了评估。 ? 将存货至完工时预计将要发生的成本与管理层所批准的预算进行了核对，并与管理层同类型已竣工项目的实际成本进行了比较。 综上，基于我们获取的审计证据及执行的审计工作，我们发现相关证据能够支持管理层关于存货可变现净值的判断、假设及估计。

普华永道中天审字(2021)第10039号

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四、其他信息

北辰实业管理层对其他信息负责。其他信息包括北辰实业2020年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和审计委员会对财务报表的责任

北辰实业管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估北辰实业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算北辰实业、终止运营或别无其他现实的选择。

审计委员会负责监督北辰实业的财务报告过程。

普华永道中天审字(2021)第10039号

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六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对北辰实业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致北辰实业不能持续经营。

(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六) 就北辰实业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与审计委员会就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

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六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向审计委员会提供声明，并与审计委员会沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。

从与审计委员会沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

普华永道中天 会计师事务所(特殊普通合伙) 中国?上海市 2021年3月24日

注册会计师 注册会计师

——————————— 彭啸风(项目合伙人) ——————————— 任丽君

二、 财务报表

合并资产负债表2020年12月31日编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年12月31日	2019年12月31日
流动资产：
货币资金		13,045,474,213	14,811,678,902
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款		153,890,739	55,241,187
应收款项融资
预付款项		64,524,451	208,202,163
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款		2,054,777,591	3,963,257,916
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货		56,440,500,295	60,734,105,543
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产		103,533,637	16,019,202
其他流动资产		2,728,909,169	3,062,045,448
流动资产合计		74,591,610,095	82,850,550,361
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款		272,201,258	170,483,313
长期股权投资		541,852,643	463,980,546
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产		6,847,295,203	6,389,491,417
固定资产		1,929,939,747	2,381,778,836
在建工程		872,949,905	3,573,479
生产性生物资产
油气资产
使用权资产		49,944,465	56,513,165
无形资产		10,528,201	15,680,163
开发支出
商誉

长期待摊费用		7,716,147	9,934,661
递延所得税资产		1,263,904,521	1,340,213,368
其他非流动资产		55,514,137	129,479,686
非流动资产合计		11,851,846,227	10,961,128,634
资产总计		86,443,456,322	93,811,678,995
流动负债：
短期借款		-	901,135,833
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		7,071,835,411	6,723,057,465
预收款项		230,349,078	239,101,670
合同负债		17,882,773,042	24,287,096,476
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬		94,763,362	125,184,965
应交税费		2,617,074,908	3,192,584,119
其他应付款		4,036,566,156	3,925,630,574
其中：应付利息
应付股利		1,162,190	17,162,190
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		9,594,165,617	10,709,332,630
其他流动负债		18,308,584	-
流动负债合计		41,545,836,158	50,103,123,732
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款		17,713,422,612	20,498,379,889
应付债券		4,659,803,453	1,548,298,593
其中：优先股
永续债
租赁负债		20,065,559	31,482,614
长期应付款		2,658,261,937	1,434,826,089
长期应付职工薪酬		114,239,518	125,670,954
预计负债
递延收益		2,743,396	1,943,396
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		25,168,536,475	23,640,601,535
负债合计		66,714,372,633	73,743,725,267
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		3,367,020,000	3,367,020,000
其他权益工具		2,630,379,842	2,630,379,842

其中：优先股
永续债		2,630,379,842	2,630,379,842
资本公积		3,703,970,680	3,648,897,300
减：库存股
其他综合收益		398,506	-3,224,494
专项储备
盈余公积		1,048,895,107	1,012,472,728
一般风险准备
未分配利润		6,298,481,694	6,712,512,444
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计		17,049,145,829	17,368,057,820
少数股东权益		2,679,937,860	2,699,895,908
所有者权益（或股东权益）合计		19,729,083,689	20,067,953,728
负债和所有者权益（或股东权益）总计		86,443,456,322	93,811,678,995

母公司资产负债表2020年12月31日编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年12月31日	2019年12月31日
流动资产：
货币资金		7,504,368,870	7,104,572,325
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款		137,602,763	43,629,940
应收款项融资
预付款项		22,218,084	23,016,688
其他应收款		54,082,435	814,731,959
其中：应收利息
应收股利
存货		1,006,359,784	1,277,927,623
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产		11,740,698,075	7,600,669,775
其他流动资产		76,093,127	76,633,814
流动资产合计		20,541,423,138	16,941,182,124
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款		12,663,972,500	17,118,866,794
长期股权投资		6,609,302,062	6,515,696,753
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产		4,696,726,658	4,754,806,782
固定资产		673,107,098	1,079,497,258
在建工程		472,424,133	3,226,744
生产性生物资产
油气资产
使用权资产		31,402,373	25,989,904
无形资产		4,950,486	8,770,506
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产		227,800,622	271,273,600
其他非流动资产
非流动资产合计		25,379,685,932	29,778,128,341
资产总计		45,921,109,070	46,719,310,465
流动负债：
短期借款		-	901,135,833
交易性金融负债
衍生金融负债

应付票据
应付账款		717,978,123	751,991,843
预收款项		230,727,513	238,326,411
合同负债		368,596,014	701,930,629
应付职工薪酬		70,851,592	89,145,393
应交税费		521,667,297	680,980,587
其他应付款		12,673,829,177	11,256,885,949
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		3,032,770,696	6,250,057,350
其他流动负债
流动负债合计		17,616,420,412	20,870,453,995
非流动负债：
长期借款		10,113,325,412	10,975,219,907
应付债券		4,659,803,453	1,548,298,593
其中：优先股
永续债
租赁负债		9,244,239	10,854,767
长期应付款		500,000,000	-
长期应付职工薪酬		114,239,518	125,670,954
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		15,396,612,622	12,660,044,221
负债合计		33,013,033,034	33,530,498,216
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		3,367,020,000	3,367,020,000
其他权益工具		2,630,379,842	2,630,379,842
其中：优先股
永续债		2,630,379,842	2,630,379,842
资本公积		3,681,309,353	3,681,309,353
减：库存股
其他综合收益		398,506	-3,224,494
专项储备
盈余公积		1,048,895,107	1,012,472,728
未分配利润		2,180,073,228	2,500,854,820
所有者权益（或股东权益）合计		12,908,076,036	13,188,812,249
负债和所有者权益（或股东权益）总计		45,921,109,070	46,719,310,465

合并利润表2020年1—12月编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年度	2019年度
一、营业总收入		17,995,982,446	20,122,363,737
其中：营业收入		17,995,982,446	20,122,363,737
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本		16,205,650,209	16,797,390,935
其中：营业成本		13,684,400,940	12,904,431,801
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加		832,691,492	2,004,831,062
销售费用		539,461,112	555,160,972
管理费用		848,839,857	918,201,332
研发费用
财务费用		300,256,808	414,765,768
其中：利息费用		466,721,709	547,320,932
利息收入		172,289,098	137,297,593
加：其他收益		28,759,068	26,423,604
投资收益（损失以“－”号填列）		237,254,677	189,636,999
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		186,426,773	187,469,308
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）		6,509,691	-28,134,562
资产减值损失（损失以“-”号填列）		-894,550,869	-763,604,394
资产处置收益（损失以“－”号填列）		-1,345,900	-3,056,100
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		1,166,958,904	2,746,238,349
加：营业外收入		20,061,755	34,976,787
减：营业外支出		27,120,591	18,009,484
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		1,159,900,068	2,763,205,652
减：所得税费用		583,916,656	919,365,196
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		575,983,412	1,843,840,456
（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		575,983,412	1,850,261,893
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）		-	-6,421,437
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列）		270,974,629	1,653,948,716
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）		305,008,783	189,891,740
六、其他综合收益的税后净额		3,623,000	619,430
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额		3,623,000	619,430
1．不能重分类进损益的其他综合收益		3,623,000	619,430
（1）重新计量设定受益计划变动额		3,623,000	619,430
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额		579,606,412	1,844,459,886
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额		274,597,629	1,654,568,146
（二）归属于少数股东的综合收益总额		305,008,783	189,891,740
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		0.04	0.46
（二）稀释每股收益(元/股)		0.04	0.46

母公司利润表2020年1—12月编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年度	2019年度
一、营业收入		2,095,957,989	2,625,434,541
减：营业成本		1,049,503,282	1,069,346,240
税金及附加		295,356,419	230,627,308
销售费用		76,448,601	86,698,623
管理费用		535,349,681	596,893,072
研发费用
财务费用		-109,965,987	-69,686,979
其中：利息费用
利息收入		112,849,001	73,089,442
加：其他收益		22,000,994	17,130,074
投资收益（损失以“－”号填列）		219,991,111	378,290,644
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-7,521,691	-
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-1,458,665	-234,945,567
资产减值损失（损失以“-”号填列）		-	-20,000,000
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		489,799,433	852,031,428
加：营业外收入		13,904,617	23,306,880
减：营业外支出		15,864,799	11,893,667
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		487,839,251	863,444,641
减：所得税费用		123,615,464	215,983,915
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		364,223,787	647,460,726
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		364,223,787	653,972,148
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）		-	-6,511,422
五、其他综合收益的税后净额		3,623,000	619,430
（一）不能重分类进损益的其他综合收益		3,623,000	619,430
1.重新计量设定受益计划变动额		3,623,000	619,430
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额		367,846,787	648,080,156
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)

合并现金流量表2020年1—12月编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2020年度	2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		12,696,794,540	19,325,969,992
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还		321,840,069	7,300,121
收到其他与经营活动有关的现金		2,074,862,675	497,956,181
经营活动现金流入小计		15,093,497,284	19,831,226,294
购买商品、接受劳务支付的现金		10,933,707,798	12,115,580,427
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金		1,109,299,861	1,246,975,309
支付的各项税费		2,374,295,760	3,860,452,272
支付其他与经营活动有关的现金		424,685,139	2,487,323,161
经营活动现金流出小计		14,841,988,558	19,710,331,169
经营活动产生的现金流量净额		251,508,726	120,895,125
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		957,100,000	181,788,834
取得投资收益收到的现金		10,454,745	53,804,056
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		763,316	1,186,766
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		968,318,061	236,779,656
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		330,041,634	135,683,808
投资支付的现金		212,184,700	-
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金		16,968,885	-

投资活动现金流出小计		559,195,219	135,683,808
投资活动产生的现金流量净额		409,122,842	101,095,848
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		102,965,444	1,952,100,000
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金		102,965,444	960,500,000
取得借款收到的现金		5,130,068,784	10,500,183,605
发行债券收到的现金		854,030,000	1,190,400,000
收到其他与筹资活动有关的现金		3,484,854,070	1,254,318,487
筹资活动现金流入小计		9,571,918,298	14,897,002,092
偿还债务支付的现金		7,694,940,197	10,291,428,476
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		2,925,910,061	2,786,041,899
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		92,858,895	77,017,475
支付其他与筹资活动有关的现金		556,901,544	2,117,569,185
筹资活动现金流出小计		11,177,751,802	15,195,039,560
筹资活动产生的现金流量净额		-1,605,833,504	-298,037,468
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-945,201,936	-76,046,495
加：期初现金及现金等价物余额		11,775,741,381	11,851,787,876
六、期末现金及现金等价物余额		10,830,539,445	11,775,741,381

母公司现金流量表

2020年1—12月编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年度	2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		1,826,332,499	3,068,700,921
收到的税费返还		22,079,363	-
收到其他与经营活动有关的现金		242,235,266	99,106,115
经营活动现金流入小计		2,090,647,128	3,167,807,036
购买商品、接受劳务支付的现金		616,493,221	1,641,087,806
支付给职工及为职工支付的现金		637,251,541	734,038,261
支付的各项税费		683,681,124	788,870,611
支付其他与经营活动有关的现金		166,364,269	489,056,918
经营活动现金流出小计		2,103,790,155	3,653,053,596
经营活动产生的现金流量净额		-13,143,027	-485,246,560
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		22,006,647,028	18,674,965,076
取得投资收益收到的现金		1,554,399,347	1,533,934,237
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		758,817	726,351
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		23,561,805,192	20,209,625,664
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		206,655,950	103,595,762
投资支付的现金		20,677,678,646	18,385,391,434
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		20,884,334,596	18,488,987,196
投资活动产生的现金流量净额		2,677,470,596	1,720,638,468
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金			991,600,000
取得借款收到的现金		2,976,120,784	2,670,228,069
发行债券收到的现金		854,030,000	1,190,400,000
收到其他与筹资活动有关的现金		1,384,500,000	555,225,874
筹资活动现金流入小计		5,214,650,784	5,407,453,943
偿还债务支付的现金		5,704,733,861	3,627,458,476
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		1,704,694,039	1,559,600,134
支付其他与筹资活动有关的现金		69,767,538	528,915,244
筹资活动现金流出小计		7,479,195,438	5,715,973,854
筹资活动产生的现金流量净额		-2,264,544,654	-308,519,911
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		399,782,915	926,871,997
加：期初现金及现金等价物余额		7,094,712,787	6,167,840,790

六、期末现金及现金等价物余额

7,494,495,702

7,094,712,787

合并所有者权益变动表

2020年1—12月编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	2020年度
	归属于母公司所有者权益													少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,648,897,300		-3,224,494		1,012,472,728		6,712,512,444		17,368,057,820	2,699,895,908	20,067,953,728
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,648,897,300		-3,224,494		1,012,472,728		6,712,512,444		17,368,057,820	2,699,895,908	20,067,953,728
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）					55,073,380		3,623,000		36,422,379		-414,030,750		-318,911,991	-19,958,048	-338,870,039
（一）综合收益总额			143,530,000				3,623,000				127,444,629		274,597,629	305,008,783	579,606,412
（二）所有者投入和减少资本					55,073,380								55,073,380	47,892,064	102,965,444
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他					55,073,380								55,073,380	47,892,064	102,965,444
（三）利润分配			-143,530,000						36,422,379		-541,475,379		-648,583,000	-372,858,895	-1,021,441,895
1．提取盈余公积									36,422,379		-36,422,379
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配			-143,530,000								-505,053,000		-648,583,000	-372,858,895	-1,021,441,895
4．其他

（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,703,970,680		398,506		1,048,895,107		6,298,481,694		17,049,145,829	2,679,937,860	19,729,083,689

项目	2019年度
	归属于母公司所有者权益													少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	3,367,020,000		1,613,451,200		3,648,897,300		-3,843,924		947,726,656		5,644,210,842		15,217,462,074	1,626,521,643	16,843,983,717
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	3,367,020,000		1,613,451,200		3,648,897,300		-3,843,924		947,726,656		5,644,210,842		15,217,462,074	1,626,521,643	16,843,983,717
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）			1,016,928,642				619,430		64,746,072		1,068,301,602		2,150,595,746	1,073,374,265	3,223,970,011
（一）综合收益总额							619,430				1,653,948,716		1,654,568,146	189,891,740	1,844,459,886
（二）所有者投入和减少资本			991,600,000										991,600,000	960,500,000	1,952,100,000
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本			991,600,000										991,600,000		991,600,000
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他														960,500,000	960,500,000
（三）利润分配			25,328,642						64,746,072		-585,647,114		-495,572,400	-77,017,475	-572,589,875
1．提取盈余公积									64,746,072		-64,746,072
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配			-91,530,000								-404,042,400		-495,572,400	-77,017,475	-572,589,875
4．其他			116,858,642								-116,858,642
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,648,897,300		-3,224,494		1,012,472,728		6,712,512,444		17,368,057,820	2,699,895,908	20,067,953,728

母公司所有者权益变动表

2020年1—12月编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	2020年度
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,681,309,353		-3,224,494		1,012,472,728	2,500,854,820	13,188,812,249
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,681,309,353		-3,224,494		1,012,472,728	2,500,854,820	13,188,812,249
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）							3,623,000		36,422,379	-320,781,592	-280,736,213
（一）综合收益总额			143,530,000				3,623,000			220,693,787	367,846,787
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配			-143,530,000						36,422,379	-541,475,379	-648,583,000
1．提取盈余公积									36,422,379	-36,422,379
2．对所有者（或股东）的分配			-143,530,000							-505,053,000	-648,583,000
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转

留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,681,309,353		398,506		1,048,895,107	2,180,073,228	12,908,076,036

项目	2019年度
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	3,367,020,000		1,613,451,200		3,681,309,353		-3,843,924		947,726,656	2,439,041,208	12,044,704,493
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	3,367,020,000		1,613,451,200		3,681,309,353		-3,843,924		947,726,656	2,439,041,208	12,044,704,493
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）			1,016,928,642				619,430		64,746,072	61,813,612	1,144,107,756
（一）综合收益总额							619,430			647,460,726	648,080,156
（二）所有者投入和减少资本			991,600,000								991,600,000
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本			991,600,000								991,600,000
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配			25,328,642						64,746,072	-585,647,114	-495,572,400
1．提取盈余公积									64,746,072	-64,746,072
2．对所有者（或股东）的分配			-91,530,000							-404,042,400	-495,572,400
3．其他			116,858,642							-116,858,642
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他

（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	3,367,020,000		2,630,379,842		3,681,309,353		-3,224,494		1,012,472,728	2,500,854,820	13,188,812,249

三、 公司基本情况

1. 公司概况

√适用 □不适用

北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于1997年4月2日正式成立，注册地为中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最终母公司。本公司于2006年10月16日在上海证券交易所挂牌上市交易。于2020年12月31日，本公司的总股本为3,367,020,000元，每股面值1元。本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于1998年10月9日在国家工商行政管理部门注册为中外合资股份有限公司。本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发、物业出租、酒店及物业管理等业务。

本财务报表由本公司董事会于2021年3月24日批准报出。

2. 合并财务报表范围

√适用 □不适用

本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，本年度新纳入合并范围的子公司主要有宁波京诚、廊坊辰睿、海口辰睿、钓鱼台会展以及杭州京阳。

四、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2. 持续经营

√适用 □不适用

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设重大疑虑的事项或情况。

五、 重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损失的计量、存货的计价方法、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认和计量等。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司2020年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2020年12月31日的合并及公司财务状况以及2020年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3. 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

(a)同一控制下的企业合并本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b)非同一控制下的企业合并本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

5. 合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。

6. 现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

7. 外币业务和外币报表折算

√适用 □不适用

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；

其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

8. 金融工具

√适用 □不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。

(a)金融资产

(i)分类和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；

(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

债务工具

本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊余成本计量的债务工具。

本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产。

(ii)减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产和财务担保合同，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：

应收账款组合1应收购房款

应收账款组合2应收物业费

应收账款组合3应收酒店及餐饮服务款

应收账款组合4应收会展服务款-国有企业应收账款组合5应收会展服务款-其他企业应收账款组合6应收租赁款

其他应收款组合1应收押金、保证金及备用金其他应收款组合2应收关联公司款项其他应收款组合3应收少数股东款项其他应收款组合4应收代垫款项其他应收款组合5应收其他款项

长期应收款组合1应收保证金长期应收款组合2应收关联公司款项

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。

(iii)终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。

以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。

(b)金融负债

金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

(c)权益工具

权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。

本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安排，本集团将其分类为权益工具。

(d)金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

9. 存货

√适用 □不适用

(a)分类存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品和包装物等，按成本与可变现净值孰低计量。

(b)发出存货的计价方法存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一次转销法或者五五摊销法进行摊销。

(c)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

(d)本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。

10. 长期股权投资

√适用 □不适用

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权投资。子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。

(a)投资成本确定

同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，以按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成本。

(b)后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算时，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收

益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。

(c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能控制或与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(d)长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

11. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的：

投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：

	预计使用寿命	预计净残值率	年折旧(摊销)率
房屋及建筑物	20-40年	5%至10%	2.25%至4.75%
土地使用权	40年	-	2.5%

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2). 折旧方法

√适用 □不适用

类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	年限平均法	20-40年	5%至10%	2.25%至4.75%
机器设备	年限平均法	5-15年	5%至10%	6.0%至19.0%
运输工具	年限平均法	5-10年	5%至10%	9.0%至19.0%
其他设备	年限平均法	5-10年	5%至10%	9.0%至19.0%

土地使用权按使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产。

(b)办公软件

办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销。

(c)定期复核使用寿命和摊销方法

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(d)无形资产减值

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

16. 长期资产减值

√适用 □不适用

固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

17. 长期待摊费用

√适用 □不适用

长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。

18. 职工薪酬

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。

(1). 短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。

(2). 离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。

基本养老保险

本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在

职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3). 辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。内退福利本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。

预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。

19. 预计负债

√适用 □不适用

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。

预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。

20. 收入

(1). 收入确认和计量所采用的会计政策

√适用 □不适用

本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。

(a)销售商品

收入在商品的控制权转移给客户时确认。商品的控制权是在某一时段内还是某一时点转移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，商品的控制权在某一时段内发生转移：

?客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；或

?客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；或

?本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

如果商品的控制权在某一时段内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度进行收入确认。否则，收入于客户获得商品房控制权的某一时点确认。

本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在某一时段内确认收入类型的商品销售合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算。

对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。

(b)提供劳务

收入根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。

本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。

合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。

本集团将为获取销售商品合同或劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因销售商品或提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。

21. 政府补助

√适用 □不适用

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产有关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益有关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。

与日常活动相关的政府补助计入其他收益，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支出。

22. 递延所得税资产/递延所得税负债

√适用 □不适用

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

?递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；

?本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。

23. 租赁

(1). 经营租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

本集团作为承租人

本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负债。

本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、土地使用权及机器设备等。使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

对于由新冠肺炎疫情直接引发且仅针对2021年6月30日之前的租金减免，本集团选择采用简化方法，在达成协议解除原支付义务时将未折现的减免金额计入当期损益，并相应调整租赁负债。

本集团作为出租人

实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。本集团仅存在经营租赁。经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。

当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。

24. 其他重要的会计政策和会计估计

√适用 □不适用

(1)股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

(2)维修基金和质量保证金

维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。

质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。

(3)终止经营

终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。

(4)分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

(5)重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

(a)重要会计估计及其关键假设

下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重要风险：

(i)存货跌价准备

本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

(ii)房地产开发成本

本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。

(iii)税项

本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

(b)采用会计政策的关键判断

(i)收入确认

根据所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户通常需支付至少购房款总额的20%－30%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的

抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为6个月至2年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。

六、 税项

1. 主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用 □不适用

税种	计税依据	税率
增值税	应纳税增值额(一般计税下，应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算；简易计税下，应纳税额按照应纳税销售额乘以5%征收率计算)	3%-17%
城市维护建设税	缴纳的增值税、营业税税额	7%
企业所得税	应纳税所得额	25%
土地增值税	转让房地产所取得的应纳税增值额	30%-60%
房产税	房产余值或租金收入	1.2%及12%

项目	期末余额	期初余额
库存现金	929,232	877,465
银行存款	13,044,544,981	14,810,801,437
其他货币资金	-	-
合计	13,045,474,213	14,811,678,902
其中：存放在境外的款项总额	-	-

其他说明于2020年12月31日，银行存款中包括111,925,901元的房地产开发项目工程建设合同履约担保金(2019年12月31日：516,517,047元)，1,116,956,697元的住房按揭贷款保证金(2019年12月31日：1,863,321,040元)，764,214,533元的购房款共管银行账户余额(2019年12月31日：630,460,442元)，221,837,637元的其他受限资金账户余额(2019年12月31日：25,638,992元)。

2、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
1年以内小计	160,352,795
1至2年	1,907,897
2至3年	1,020,967
3年以上	28,115,996
合计	191,397,655

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	26,547,878	13.9	26,547,878	100.0	-	26,547,878	28.1	26,547,878	100.0	-
其中：
应收租金	26,547,878	100.0	26,547,878	100.0	-	26,547,878	100.0	26,547,878	100.0	-
按组合计提坏账准备	164,849,777	86.1	10,959,038	6.6	153,890,739	67,937,321	71.9	12,696,134	18.7	55,241,187
其中：
应收购房款	81,752	-	5,768	7.1	75,984	284,741	0.4	7,797	2.7	276,944
应收物业费	23,353,497	14.2	7,105,334	30.4	16,248,163	19,600,766	28.9	10,461,118	53.4	9,139,648
应收酒店及餐饮服务款	12,769,093	7.7	2,156,656	16.9	10,612,437	14,741,198	21.7	1,285,938	8.7	13,455,260
应收会展服务款-国有企业	103,749,168	62.9	518,746	0.5	103,230,422	2,000,005	2.9	40,000	2.0	1,960,005
应收会展服务款-其他企业	1,569,448	1.0	282,733	18.0	1,286,715	4,317,483	6.4	272,467	6.3	4,045,016
应收租赁款	23,326,819	14.2	889,801	3.8	22,437,018	26,993,128	39.7	628,814	2.3	26,364,314
合计	191,397,655	/	37,506,916	/	153,890,739	94,485,199	/	39,244,012	/	55,241,187

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
应收租金	26,547,878	-	-	-	-	26,547,878
应收购房款	7,797	-	2,029	-	-	5,768
应收物业费	10,461,118	71,803	3,427,587	-	-	7,105,334
应收酒店及餐饮服务款	1,285,938	947,973	77,255	-	-	2,156,656
应收会展服务款-国有企业	40,000	518,746	40,000	-	-	518,746
应收会展服务款-其他企业	272,467	111,964	101,698	-	-	282,733
应收租赁款	628,814	319,260	58,273	-	-	889,801
合计	39,244,012	1,969,746	3,706,842	-	-	37,506,916

		余额		坏账准备金额		占应收账款余额总额比例
余额前五名的应收账款总额		132,149,752		27,089,469		69%

账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
1年以内	54,258,720	84.1	199,025,958	95.6
1至2年	3,028,982	4.7	2,404,165	1.2
2至3年	1,527,061	2.4	1,772,116	0.9
3年以上	5,709,688	8.8	4,999,924	2.3
合计	64,524,451	100.0	208,202,163	100.0

(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用 □不适用

	金额		占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额	31,726,351		49%

项目	期末余额	期初余额
应收利息	-	-
应收股利	-	-
其他应收款	2,054,777,591	3,963,257,916
合计	2,054,777,591	3,963,257,916

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收关联方款项	979,900,000	1,258,557,644
应收少数股东款项	860,685,218	1,713,426,407
代垫款项	143,653,057	124,331,388
保证金	48,422,020	855,906,821
预付货款	12,280,000	12,280,000
押金	7,717,297	9,446,721
工程专项基金	4,777,645	1,848,212
备用金	419,428	1,076,025
其他	14,396,325	8,932,274
减：坏账准备	-17,473,399	-22,547,576
合计	2,054,777,591	3,963,257,916

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2020年1月1日余额	8,000,355	-	14,547,221	22,547,576
2020年1月1日余额在本期	8,000,355	-	14,547,221	22,547,576
--转入第二阶段
--转入第三阶段

--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	138,576	-	-	138,576
本期转回	5,212,753	-	-	5,212,753
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额	2,926,178	-	14,547,221	17,473,399

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
应收押金、保证金及备用金	4,364,148	-	4,081,354	-	-	282,794
工程专项基金	9,241	14,647	-	-	-	23,888
应收关联公司款项	1,258,558	-	278,658	-	-	979,900
应收少数股东款项	1,713,426	-	852,741	-	-	860,685
应收代垫款项	2,877,542	96,609	-	-	-	2,974,151
预付货款（i）	12,280,000	-	-	-	-	12,280,000
其他	44,661	27,320	-	-	-	71,981
合计	22,547,576	138,576	5,212,753	-	-	17,473,399

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
旭昭(香港)有限公司(以下称“旭昭香港”)	关联方	705,000,000	1至3年及3年以上	34	705,000
四川新希望房地产开发有限公司	第三方	611,814,000	1至2年	30	611,814
南京宁康投资管理有限公司(以下称“南京宁康”)	关联方	249,900,000	1至3年	12	249,900
深圳联新投资管理有限公司	第三方	86,251,855	2至3年	4	86,252
深圳市江湾信息咨询有限公司(以下称“深圳江湾”)	第三方	80,000,000	1至2年	4	80,000
合计	/	1,732,965,855	/	84	1,732,966

其他说明：

√适用 □不适用

本年度计提的坏账准备金额为138,576元，收回或转回的坏账准备金额为5,212,753元(2019年度：计提坏账准备4,146,898元，收回或转回的坏账准备金额为147,392元)。于2020年度，本集团无实际核销的其他应收款(2019年度：无)。于2020年12月31日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2019年12月31日：无)。

5、 存货

(1). 存货分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值
库存商品	3,253,999	243,912	3,010,087	8,485,162	793,912	7,691,250
开发成本(a)	43,668,647,625	1,240,675,594	42,427,972,031	56,340,786,845	998,806,105	55,341,980,740
开发产品(b)	14,324,003,553	352,068,911	13,971,934,642	5,345,242,705	2,645,912	5,342,596,793
库存材料	17,952,198	-	17,952,198	20,746,867	-	20,746,867
低值易耗品及包装物	19,631,337	-	19,631,337	21,089,893	-	21,089,893
合计	58,033,488,712	1,592,988,417	56,440,500,295	61,736,351,472	1,002,245,929	60,734,105,543

项目名称	项目 所在地	开工 时间	竣工/预计竣工时间	预计总投资 (千元)	2020年 12月31日		2019年 12月31日
北京北辰红橡墅	北京市	2003年	2025年	3,461,401	586,305,367		586,152,649
北京西三旗土地	北京市	待定	待定	待定	14,778,358		11,990,449
北京当代北辰悦MOMA	北京市	2015年	2021年	49,317	50,729,801		49,316,623
北京金辰府	北京市	2019年	2021年	10,036,000	8,318,429,951		7,634,922,163
长沙北辰三角洲	长沙市	2016年	2018年 至2021年	37,790,393	2,920,220,726		4,509,993,861
长沙北辰中央公园	长沙市	2014年	2018年 至2021年	5,080,000	626,260,353		1,113,621,655
长沙北辰时光里	长沙市	2019年	2022年	1,306,210	653,644,862		514,611,687
武汉北辰孔雀洲	武汉市	2018年	2021年	1,494,330	934,199,097		837,690,691
武汉北辰光谷里	武汉市	2016年	2022年	4,707,831	235,945,881		1,651,158,999
武汉北辰蔚蓝城市	武汉市	2017年	2019年 至2021年	4,812,165	2,016,041,952		2,038,567,604
武汉北辰蔚蓝城市樾东方	武汉市	2018年	2021年	4,229,440	2,630,185,376		2,315,357,623
武汉北辰经开优+(武汉辰发)	武汉市	2019年	2022年	1,549,030	763,062,245		659,121,572
武汉北辰经开优+(武汉辰展)	武汉市	2019年	2022年	2,054,019	866,615,598		796,980,300
武汉金地北辰阅风华	武汉市	2018年	2021年	2,295,005	1,915,081,503		1,774,208,117
武汉北辰金地漾时代	武汉市	2019年	2021年	2,101,278	-		1,060,220,322
宁波堇天府	宁波市	2017年	2020年	6,473,220	-		4,358,662,601
宁波北宸府	宁波市	2017年	2020年	4,403,988	-		3,088,137,119
宁波余姚项目	宁波市	2020年	2023年	2,181,730	1,111,310,844		-

重庆悦来壹号	重庆市	2017年	2019年 至2023年	11,629,929	3,167,302,647		3,697,215,601
重庆北辰香麓	重庆市	2019年	2025年	2,193,010	1,407,306,023		1,157,675,863
苏州观澜府	苏州市	2017年	2020年 至2021年	6,327,460	3,073,404,973		3,896,196,261
杭州北辰聆潮府	杭州市	2019年	2022年	1,086,020	669,019,634		574,575,655
杭州国颂府	杭州市	2016年	2020年	1,521,780	-		1,121,747,122
杭州富阳项目	杭州市	2020年	待定	待定	1,021,575,000		-
合肥北辰旭辉铂悦庐州府	合肥市	2016年	2018年 至2020年	428,215	-		265,167,519
廊坊北辰香麓	廊坊市	2017年	2023年	3,127,770	1,060,412,024		1,316,587,897
廊坊北辰蔚蓝城市(2018-4、2019-3)	廊坊市	2019年	2024年	3,099,788	1,337,281,682		1,030,497,308
廊坊2020-5地块项目	廊坊市	2020年	待定	1,343,000	545,353,260		-
海口北辰府	海口市	2018年	2020年 至2022年	4,539,020	2,424,725,142		2,951,158,497
海口长秀仕家	海口市	2020年	待定	待定	424,443,253		-
广州兰亭香麓	广州市	2019年	2023年	1,894,032	1,127,186,578		1,051,482,870
四川北辰龙熙台、四川北辰国颂府	眉山市	2018年	2020年	1,644,730	605,701,289		1,638,194,341
成都北辰天麓府	成都市	2018年	2020年	1,610,558	-		1,225,492,847
成都北辰南湖香麓	成都市	2016年	2020年至2021年	2,342,810	34,583,416		895,754,110
成都北辰鹿鸣苑	成都市	2019年	2021年	2,363,150	1,886,865,196		1,519,520,814
					42,427,972,031		55,341,980,740

项目名称	竣工时间	2019年 12月31日		本年增加		本年减少		2020年 12月31日
长沙北辰三角洲	2012年 至2020年	2,027,653,427		1,331,270,578		667,187,858		2,691,736,147
武汉北辰光谷里	2020年	-		1,850,749,585		82,410,900		1,768,338,685
重庆悦来壹号	2019年 至2020年	197,453,559		1,159,442,561		60,433,304		1,296,462,816
苏州观澜府	2020年	-		1,444,646,133		237,097,630		1,207,548,503
成都北辰天麓府	2020年	-		1,464,918,065		387,194,397		1,077,723,668
四川北辰国颂府	2020年	-		1,297,959,581		381,340,073		916,619,508
海口北辰府	2020年	-		1,137,880,875		212,765,859		925,115,016
北京北辰墅院1900	2015年 至2016年	997,123,048		-		250,557,269		746,565,779
长沙北辰中央公园	2016年 至2020年	432,041,749		739,176,101		702,334,181		468,883,669
成都北辰南湖香麓	2019年	203,404,575		1,073,808,319		893,272,504		383,940,390
宁波北宸府	2020年	-		3,351,726,062		2,998,399,173		353,326,889
廊坊北辰香麓	2020年	-		627,633,264		309,441,925		318,191,339
合肥北辰旭辉铂悦庐州府	2018年 至2020年	385,748,688		323,485,730		406,903,938		302,330,480
武汉北辰蔚蓝城市	2019年	37,602,947		241,491,670		9,868,080		269,226,537
杭州国颂府	2020年	-		1,215,688,711		959,563,299		256,125,412
成都北辰香麓	2019年	141,101,188		26,427,758		38,869,254		128,659,692
北京北辰红橡墅	2016年 至2019年	170,386,276		-		45,331,556		125,054,720
成都北辰朗诗南门绿郡	2018年 至2019年	147,370,950		-		24,462,941		122,908,009

北京北辰香麓	2010年 至2012年	128,382,941		-		13,232,616		115,150,325
杭州北辰蜀山项目	2017年	149,893,169		-		36,091,355		113,801,814
北京北辰福第	2010年 至2014年	106,492,056		-		-		106,492,056
北京当代北辰悦MOMA	2017年	93,461,674		-		66,562		93,395,112
宁波堇天府	2020年	-		4,790,978,853		4,714,827,525		76,151,328
北京香山清琴	2007年 至2010年	36,961,897		-		-		36,961,897
北京碧海方舟	2013年	34,628,611		-		-		34,628,611
苏州北辰旭辉壹号院	2017年 至2019年	38,823,376		-		15,008,996		23,814,380
南京北辰旭辉铂悦金陵	2018年	13,193,871		-		1,284,802		11,909,069
其他	2001年	872,791		-		-		872,791
		5,342,596,793		22,077,283,846		13,447,945,997		13,971,934,642

项目	期初余额	本期增加金额		本期减少金额		期末余额
		计提	其他	转回或转销	其他
库存商品	793,912	-	-	550,000	-	243,912
开发成本	998,806,105	623,070,041	-	-	381,200,552	1,240,675,594
开发产品	2,645,912	267,908,004	154,743,197	73,228,202	-	352,068,911
合计	1,002,245,929	890,978,045	154,743,197	73,778,202	381,200,552	1,592,988,417

	确定可变现净值的具体依据	本期转回或转销存货跌价准备的原因
开发成本	可变现净值低于开发成本账面价值的差额	不适用
开发产品	可变现净值低于开发产品账面价值的差额	存货结转
库存商品	可变现净值低于库存商品账面价值的差额	存货报废

项目

期末余额

期初余额

应收关联方款项	316,631	-
应收保证金	103,736,002	16,099,701
减：坏账准备	-518,996	-80,499
合计	103,533,637	16,019,202

项目	期末余额	期初余额
预交税费及待认证及抵扣进项税	2,728,909,169	3,062,045,448
合计	2,728,909,169	3,062,045,448

项目	期末余额			期初余额			折现率区间
	账面余额	坏账准备	账面价值	账面余额	坏账准备	账面价值
应收关联方款项	161,204,700	161,204	161,043,496	-	-	-	-
应收保证金	111,716,343	558,581	111,157,762	171,340,013	856,700	170,483,313	-
合计	272,921,043	719,785	272,201,258	171,340,013	856,700	170,483,313	/

被投资单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
武汉当代	81,049,471	-	-	-813,072	-	-	-	-	-	80,236,399	-
杭州辰旭	20,954,171	-	-	6,907,400	-	-	-	-	-	27,861,571	-
杭州金湖	332,675,725	-	-	14,434,597	-	-	-175,000,000	-	-	172,110,322	-
无锡盛阳	-	-	-	1,077,014	-	-	-	-	-	1,077,014	-
武汉金辰盈创	-	-	-	-7,521,691	-	-	-	-	25,627,000	18,105,309	-
扬子江会展	-	2,450,000	-	-	-	-	-	-	-	2,450,000	-
小计	434,679,367	2,450,000	-	14,084,248	-	-	-175,000,000	-	25,627,000	301,840,615	-
二、联营企业
北极星基金	8,344,693	-	-	-68,332	-	-	-	-	-	8,276,361	-
杭州旭发	20,956,486	-	-	2,425,961	-	-	-	-	-	23,382,447	-
无锡辰万	-	-	-	167,740,611	-	-	-	-	-	167,740,611	-
广州广悦	-	48,530,000	-	-7,917,391	-	-	-	-	-	40,612,609	-
小计	29,301,179	48,530,000	-	162,180,849	-	-	-	-	-	240,012,028	-
合计	463,980,546	50,980,000	-	176,265,097	-	-	-175,000,000	-	25,627,000	541,852,643	-

项目	房屋、建筑物	在建工程	合计
一、账面原值

1.期初余额	7,453,016,399	1,836,145,763	9,289,162,162
2.本期增加金额	92,807,812	543,167,407	635,975,219
（1）外购	92,807,812	222,167,407	314,975,219
（2）存货\固定资产\在建工程转入	-	321,000,000	321,000,000
（3）企业合并增加	-	-	-
3.本期减少金额	418,290	30,467,273	30,885,563
（1）处置	418,290	6,042,840	6,461,130
（2）其他转出	-	24,424,433	24,424,433
4.期末余额	7,545,405,921	2,348,845,897	9,894,251,818
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额	2,721,156,694	178,514,051	2,899,670,745
2.本期增加金额	153,403,029	-	153,403,029
（1）计提或摊销	153,403,029	-	153,403,029
3.本期减少金额	376,461	5,740,698	6,117,159
（1）处置	376,461	5,740,698	6,117,159
（2）其他转出	-	-	-
4.期末余额	2,874,183,262	172,773,353	3,046,956,615
三、减值准备
1.期初余额	-	-	-
2.本期增加金额	-	-	-
（1）计提	-	-	-
3、本期减少金额	-	-	-
（1）处置	-	-	-
（2）其他转出	-	-	-
4.期末余额	-	-	-
四、账面价值
1.期末账面价值	4,671,222,659	2,176,072,544	6,847,295,203
2.期初账面价值	4,731,859,704	1,657,631,713	6,389,491,417

项目	期末余额	期初余额
固定资产	1,929,939,747	2,381,778,836
固定资产清理	-	-
合计	1,929,939,747	2,381,778,836

项目	房屋及建筑物	机器设备	运输工具	其他设备	合计
一、账面原值：
1.期初余额	2,916,778,009	637,826,844	46,572,381	468,509,156	4,069,686,390
2.本期增加金额	1,632,270	11,519,137	613,008	17,349,338	31,113,753
（1）购置	-	12,518,322	613,008	17,982,423	31,113,753
（2）在建工程转入	-	-	-	-	-
（3）企业合并增加	-	-	-	-	-
（4）重分类	1,632,270	-999,185	-	-633,085	-
3.本期减少金额	521,361,612	72,256,591	711,222	2,489,973	596,819,398
（1）处置或报废	1,525,000	72,256,591	711,222	2,489,973	76,982,786
（2）转入在建工程	519,836,612	-	-	-	519,836,612
4.期末余额	2,397,048,667	577,089,390	46,474,167	483,368,521	3,503,980,745
二、累计折旧
1.期初余额	807,082,413	486,747,333	36,337,588	357,727,143	1,687,894,477
2.本期增加金额	58,289,204	22,655,835	2,717,617	18,797,829	102,460,485
（1）计提	58,289,204	22,655,835	2,717,617	18,797,829	102,460,485
3.本期减少金额	145,106,447	68,360,025	639,407	2,208,085	216,313,964
（1）处置或报废	211,594	68,360,025	639,407	2,208,085	71,419,111
（2）转入在建工程	144,894,853	-	-	-	144,894,853
4.期末余额	720,265,170	441,043,143	38,415,798	374,316,887	1,574,040,998
三、减值准备
1.期初余额	-	7,927	-	5,150	13,077
2.本期增加金额	-	-	-	-	-
（1）计提	-	-	-	-	-
3.本期减少金额	-	7,927	-	5,150	13,077
（1）处置或报废	-	7,927	-	5,150	13,077
4.期末余额	-	-	-	-	-
四、账面价值
1.期末账面价值	1,676,783,497	136,046,247	8,058,369	109,051,634	1,929,939,747
2.期初账面价值	2,109,695,596	151,071,584	10,234,793	110,776,863	2,381,778,836

2020年度，本集团无由在建工程转入的固定资产(2019年度：1,288,402元)。2020年度，本集团部分自用房地产进行装修改造，因此转入在建工程核算(2019年度：无)。于2020年12月31日，本集团无暂时闲置的固定资产(2019年12月31日：无)。于2020年12月31日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2019年12月31日：无)。于2020年12月31日，本集团无持有待售的固定资产(2019年12月31日：无)。于2020年12月31日，本集团无未办妥产权证书的固定资产(2019年12月31日：无)。于2020年12月31日，本集团固定资产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计提减值准备(2019年12月31日：无)。

12、 在建工程

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
在建工程	872,949,905	3,573,479
工程物资	-	-
合计	872,949,905	3,573,479

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
酒店改造项目	452,953,073	-	452,953,073	-	-	-
长沙A3酒店项目	399,840,000	-	399,840,000	-	-	-
零星在建工程项目	20,156,832	-	20,156,832	3,573,479	-	3,573,479
合计	872,949,905	-	872,949,905	3,573,479	-	3,573,479

项目名称	预算数	期初余额	本期增加金额	本期从固定资产转入金额	本期转入固定资产金额	本期其他减少金额	期末 余额	工程累计投入占预算比例(%)	工程进度	利息资本化累计金额	其中：本期利息资本化金额	本期利息资本化率(%)	资金来源
酒店改造项目	149,683,500	-	78,011,314	374,941,759	-	-	452,953,073	52.12%	52.12%	-	-	-	自筹
长沙A3酒店项目	638,113,501		399,840,000	-	-	-	399,840,000	62.66%	62.66%	117,002,981	56,544,816	-	自筹及借款
合计	787,797,001	-	477,851,314	374,941,759	-	-	852,793,073	/	/	117,002,981	56,544,816	/	/

13、 使用权资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	房屋及建筑物	土地使用权	机器设备	合计
一、账面原值
1.期初余额	55,746,947	15,266,248	282,349	71,295,544
2.本期增加金额	8,109,304	18,988,956	-	27,098,260
3.本期减少金额	-	-	-	-
4.期末余额	63,856,251	34,255,204	282,349	98,393,804
二、累计折旧
1.期初余额	10,871,701	3,816,562	94,116	14,782,379
2.本期增加金额	18,325,367	15,247,477	94,116	33,666,960
(1)计提	18,325,367	15,247,477	94,116	33,666,960
3.本期减少金额	-	-	-	-
(1)处置	-	-	-	-
4.期末余额	29,197,068	19,064,039	188,232	48,449,339
三、减值准备
1.期初余额	-	-	-	-
2.本期增加金额	-	-	-	-
(1)计提	-	-	-	-
3.本期减少金额	-	-	-	-
(1)处置	-	-	-	-
4.期末余额	-	-	-	-
四、账面价值
1.期末账面价值	34,659,183	15,191,165	94,117	49,944,465
2.期初账面价值	44,875,246	11,449,686	188,233	56,513,165

项目	办公软件	合计
一、账面原值
1.期初余额	43,988,378	43,988,378
2.本期增加金额	8,124,354	8,124,354
(1)购置	8,124,354	8,124,354
(2)内部研发	-	-
(3)企业合并增加	-	-
3.本期减少金额	-	-
(1)处置	-	-
4.期末余额	52,112,732	52,112,732
二、累计摊销
1.期初余额	28,308,215	28,308,215
2.本期增加金额	13,276,316	13,276,316
（1）计提	13,276,316	13,276,316
3.本期减少金额	-	-
(1)处置	-	-
4.期末余额	41,584,531	41,584,531

三、减值准备
1.期初余额	-	-
2.本期增加金额	-	-
（1）计提	-	-
3.本期减少金额	-	-
(1)处置	-	-
4.期末余额	-	-
四、账面价值
1.期末账面价值	10,528,201	10,528,201
2.期初账面价值	15,680,163	15,680,163

项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减少金额	期末余额
酒店一次性采购的营运物资	288,004	700,468	171,751	-	816,721
使用权资产改良	9,646,657	3,238,255	5,985,486	-	6,899,426
合计	9,934,661	3,938,723	6,157,237	-	7,716,147

项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产
资产减值准备	372,815,576	93,203,894	164,788,436	41,197,109
内部交易未实现利润	2,214,891,048	553,722,762	2,032,715,432	508,178,858
可抵扣亏损	173,259,196	43,314,799	266,454,844	66,613,711
预提费用	2,324,095,642	581,023,911	2,896,894,760	724,223,690
合计	5,085,061,462	1,271,265,366	5,360,853,472	1,340,213,368

	2020年12月31日		2019年12月31日
其中：
预计于1年内(含1年)转回的金额	121,834,921		243,628,223
预计于1年后转回的金额	1,149,430,445		1,096,585,145
	1,271,265,366		1,340,213,368

项目	期末余额		期初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债
减免租金摊销	29,443,382	7,360,845	-	-
合计	29,443,382	7,360,845	-	-

		2020年12月31日
其中：
预计于1年内(含1年)转回的金额		7,360,845

项目	递延所得税资产和负债期末互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债期末余额	递延所得税资产和负债期初互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债期初余额
递延所得税资产	-7,360,845	1,263,904,521	-	1,340,213,368
递延所得税负债	7,360,845	-	-	-

项目	期末余额	期初余额
可抵扣暂时性差异	1,661,449,797	909,065,944
可抵扣亏损	994,294,873	437,312,906
合计	2,655,744,670	1,346,378,850

年份	期末金额	期初金额
2021	8,035,354	8,035,354
2022	11,157,826	10,100,971
2023	119,595,761	109,663,245
2024	365,682,429	309,513,336
2025	489,823,503	-
合计	994,294,873	437,312,906

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
合同取得成本	59,086,961	3,572,824	55,514,137	129,479,686	-	129,479,686
合计	59,086,961	3,572,824	55,514,137	129,479,686	-	129,479,686

项目	期末余额	期初余额
质押借款	-	-
抵押借款	-	-
保证借款	-	100,120,833
信用借款	-	801,015,000
合计	-	901,135,833

项目	期末余额	期初余额
应付工程款	6,840,290,442	6,565,224,242
其他	231,544,969	157,833,223
合计	7,071,835,411	6,723,057,465

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
工程款	2,750,105,070	尚未结算
合计	2,750,105,070	/

项目	期末余额	期初余额
预收租赁款	230,349,078	239,101,670
合计	230,349,078	239,101,670

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
租赁款	39,308,155	尚未满足收入确认条件
合计	39,308,155	/

项目	期末余额	期初余额
开发项目预收款(i)	17,760,366,356	24,145,578,877
其他(ii)	122,406,686	141,517,599
合计	17,882,773,042	24,287,096,476

项目名称	2020年12月31日			预售比例
			竣工时间/
			预计竣工时间	2020年12月31日
长沙北辰三角洲	3,722,484,053		2012年至2021年	92%
武汉金地北辰阅风华	1,798,840,371		2021年	88%
北京金辰府	1,712,516,617		2021年	19%
重庆悦来壹号	1,677,028,614		2019年至2023年	48%
武汉北辰蔚蓝城市樾东方	1,497,492,126		2021年	94%
武汉北辰蔚蓝城市	1,165,826,972		2019年至2021年	79%
海口北辰府	968,531,939		2020年至2022年	91%
武汉北辰光谷里	721,028,151		2020年至2022年	48%
苏州观澜府	670,865,187		2020年至2021年	22%
长沙北辰中央公园	629,184,416		2018年至2022年	95%
廊坊北辰香麓	625,274,147		2020年至2023年	52%
成都北辰鹿鸣苑	545,422,259		2021年	90%
长沙北辰时光里	459,318,344		2022年	68%
武汉北辰孔雀洲	445,374,604		2021年	64%
杭州国颂府	361,904,501		2020年	99%
合肥北辰旭辉铂悦庐州府	80,187,517		2018年至2020年	98%
成都北辰天麓府	68,918,959		2020年	30%
成都北辰南湖香麓	44,145,315		2019年至2021年	75%
宁波堇天府	42,222,786		2020年	100%
武汉北辰经开优+(武汉辰发)	37,894,803		2022年	19%
北京当代北辰悦MOMA	24,987,471		2017年至2021年	99%
四川北辰国颂府	24,973,620		2020年	41%
宁波北宸府	22,381,701		2020年	88%
杭州北辰蜀山项目	16,674,667		2017年	97%
苏州北辰旭辉壹号院	16,131,275		2017年至2019年	92%
其他	380,755,941		2001年至2025年	不适用
	17,760,366,356

(ii)合同负债中的其他主要包括酒店业务的预收房款等。 包括在2019年12月31日账面价值中的13,766,159,894元合同负债(2019年度：

16,005,877,208元)已于2020年度转入营业收入，包括开发项目预收款13,644,618,119元(2019年度：15,888,659,667元)，酒店业务101,575,765元(2019年度：64,870,100元)，其他业务19,966,010元(2019年度：52,347,441元)。

22、 应付职工薪酬

(1). 应付职工薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、短期薪酬	105,359,515	1,024,241,170	1,052,847,028	76,753,657
二、离职后福利-设定提存计划	9,918,225	46,015,946	47,804,901	8,129,270
三、辞退福利	9,907,225	8,621,141	8,647,931	9,880,435
四、一年内到期的其他福利	-	-	-	-
合计	125,184,965	1,078,878,257	1,109,299,860	94,763,362

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴	92,829,032	803,382,347	834,353,717	61,857,662
二、职工福利费	-	60,038,358	60,038,358	-
三、社会保险费	3,713,164	66,397,120	65,526,478	4,583,806
其中：医疗保险费	3,449,454	63,955,676	63,015,231	4,389,899
工伤保险费	74,035	329,313	298,389	104,959
生育保险费	189,675	2,112,131	2,212,858	88,948
四、住房公积金	34,445	74,014,049	73,486,584	561,910
五、工会经费和职工教育经费	5,772,191	18,122,440	18,764,313	5,130,318
六、短期带薪缺勤	-	-	-	-
七、短期利润分享计划	-	-	-	-
八、其他短期薪酬	3,010,683	2,286,856	677,578	4,619,961
合计	105,359,515	1,024,241,170	1,052,847,028	76,753,657

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	7,307,424	15,673,683	17,678,209	5,302,898
2、失业保险费	499,866	742,640	824,370	418,136
3、企业年金缴费	2,110,935	29,599,623	29,302,322	2,408,236
合计	9,918,225	46,015,946	47,804,901	8,129,270

项目

期末余额

期初余额

增值税	103,644,489	116,137,432
企业所得税	490,219,005	583,372,777
城市维护建设税	5,279,032	7,003,678
土地增值税	1,919,122,827	2,444,723,185
契税	57,825,000	-
教育费附加及其他	40,984,555	41,347,047
合计	2,617,074,908	3,192,584,119

项目	期末余额	期初余额
应付利息	-	-
应付股利	1,162,190	17,162,190
其他应付款	4,035,403,966	3,908,468,384
合计	4,036,566,156	3,925,630,574

项目	期末余额	期初余额
应付子公司少数股东的股利	1,162,190	17,162,190
合计	1,162,190	17,162,190

项目	期末余额	期初余额
应付少数股东款项(i)	247,306,815	276,388,403
应付关联公司款项	1,307,950,659	652,587,204
押金及保证金	479,787,401	483,588,908
预提费用	90,647,310	98,442,141
应付销售代理费	76,051,819	65,641,304
应付维修费	40,802,644	39,559,028
代收售房契税、公共维修基金	43,205,271	33,906,296
应付能源费	37,410,456	34,834,193
应付诚意金	29,354,857	28,813,248
应付物业管理费	13,015,281	23,890,742
应付嘉兴稳投五号投资合伙企业(有限合伙)(以下称“嘉兴稳投”)借款(ii)	18,396,765	18,396,765
待转销项税	1,494,193,482	2,042,098,826
其他	157,281,206	110,321,326
合计	4,035,403,966	3,908,468,384

(2). 账龄超过1年的重要其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
租赁押金及应付少数股东款项	698,261,376	对方单位未提出偿付要求，上述款项尚未结清
合计	698,261,376	/

项目	期末余额	期初余额
1年内到期的长期借款	5,315,018,603	3,368,616,457
1年内到期的应付债券	522,226,591	3,584,761,087
1年内到期的长期应付款	3,725,975,765	3,730,211,126
1年内到期的租赁负债	30,944,658	25,743,960
合计	9,594,165,617	10,709,332,630

项目	期末余额	期初余额
计提的违约金	18,308,584	-
合计	18,308,584	-

项目	期末余额	期初余额
质押借款	-	-
抵押借款	15,119,597,580	15,761,452,721
保证借款	7,786,466,275	7,830,194,566
信用借款	122,377,360	275,349,059
减：一年内到期的抵押借款	-2,405,284,969	-3,195,427,331
减：一年内到期的保证借款	-2,817,906,274	-20,040,067
减：一年内到期的信用借款	-91,827,360	-153,149,059
合计	17,713,422,612	20,498,379,889

长期借款分类的说明：

于2020年12月31日，上述抵押借款包括应付利息32,867,394元(2019年12月31日：

23,868,121元)，其中：借款本金5,944,865,839元(2019年12月31日：5,114,390,158元)系由本集团的存货作为抵押；9,141,864,347元(2019年12月31日：10,623,194,442元)系由本集团的投资性房地产、固定资产及在建工程作为抵押，利息每半年或每季度或每月支付一次，本金应于2021年2月6日至2031年3月7日偿还。

于2020年12月31日，上述抵押借款中3,891,333,330元(2019年12月31日：4,178,444,442元)系由北辰集团提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；

于2020年12月31日，上述保证借款包括应付利息15,906,275元(2019年12月31日：

18,040,066元)，其中：借款本金7,770,560,000元(2019年12月31日：7,398,000,000元)由本集团合并范围内的子公司取得，系由本公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。

其他说明，包括利率区间：

√适用 □不适用

于2020年度，长期借款的年利率区间为4.41%至8.10%(2019年度：4.41%至8.30%)。

28、 应付债券

(1). 应付债券

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
2014年公司债券-7年期(i)	1,495,129,229	-
2016年公司债券-5年期(ii)	-	356,667,787
2017年中期票据-5年期(iii)	1,116,267,002	-
2019年公司债券-5年期(iv)	1,193,430,048	1,191,630,806
2020年公司债券-5年期(v)	596,045,048	-
2020年中期票据-2年期(vi)	258,932,126	-
合计	4,659,803,453	1,548,298,593

债券 名称	面值	发行 日期	债券期限	发行 金额	期初 余额	本期 发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本期偿还	长短期重分类	期末 余额
2014年公司债券-7年期(i)	100元	2015年1月20日	7年	1,500,000,000	-	-	-	-	-	1,495,129,229	1,495,129,229
2016年公司债券-5年期(ii)	100元	2016年4月21日	5年	1,500,000,000	356,667,787	-	16,128,000	2,590,670	-	-359,258,457	-
2017年中期票据-5年期(iii)	100元	2017年9月18日	5年	1,320,000,000	-	-	-	-	-	1,116,267,002	1,116,267,002
2019年公司债券-5年期(iv)	100元	2019年4月16日	5年	1,200,000,000	1,191,630,806	-	57,600,000	1,799,242	-	-	1,193,430,048
2020年公司债券-5年期(v)	100元	2020年1月15日	5年	600,000,000	-	595,200,000	24,026,055	845,048	-	-	596,045,048
2020年中期票据-2年期(vi)	100元	2020年10月28日	2年	260,000,000	-	258,830,000	1,750,192	102,126	-	-	258,932,126

合计

/

/

/

6,380,000,000

1,548,298,593

854,030,000

99,504,247

5,337,086

-

2,252,137,774

4,659,803,453

债券 名称	面值	发行 日期	债券 期限	发行 金额	期初 余额	本期 发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本期偿还	长短期重分类	期末 余额
2014年公司债券-5年期(i)	100元	2015年1月20日	5年	1,000,000,000	600,022,376	-	2,945,793	-	600,022,376	-	-
2014年公司债券-7年期(i)	100元	2015年1月20日	7年	1,500,000,000	1,494,970,599	-	77,884,300	2,383,630	2,225,000	-1,495,129,229	-
2016年公司债券-5年期(ii)	100元	2016年4月21日	5年	1,500,000,000	-	-	-	-	-	359,258,457	359,258,457
2017年中期票据-5年期(iii)	100元	2017年9月18日	5年	1,320,000,000	1,314,638,012	-	60,934,606	1,628,990	200,000,000	-1,116,267,002	-
合计	/	/	/	5,320,000,000	3,409,630,987	-	141,764,699	4,012,620	802,247,376	-2,252,137,774	359,258,457

(vi)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2020]MTN1019号”文核准，本公司于2020年10月28日非公开发行2年期中期票据，票面年利率为3.78%。中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

29、 租赁负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
租赁负债	51,010,217	57,226,574
减：一年内到期的非流动负债	-30,944,658	-25,743,960
合计	20,065,559	31,482,614

项目	期末余额	期初余额
长期应付款	2,658,261,937	1,434,826,089
专项应付款	-	-
合计	2,658,261,937	1,434,826,089

项目	期初余额	期末余额
应付少数股东款项(i)	3,473,594,484	4,160,630,361
应付北京市第三建筑工程有限公司(以下称“北京三建”)款项(ii)	702,690,856	750,174,644
应付关联方款项	-	500,615,694
天风-北辰长沙洲际酒店资产支持专项计划(以下称“专项计划”)(iii)	988,751,875	972,817,003
减：一年内到期的应付少数股东款项	-3,007,768,395	-3,091,758,091
减：一年内到期的应付北京三建款项	-702,690,856	-613,784,977
减：一年内到期的应付关联方款项	-	-615,694
减：一年内到期的专项计划	-19,751,875	-19,817,003
合计	1,434,826,089	2,658,261,937

(ii)于2017年11月8日，本集团自北京三建取得701,298,000元的借款，借款期限为两年，利息为6.5%，无任何抵押、质押或担保。经协商一致，上述款项已延期至2020年11月偿还，其他借款条件不变。于2020年12月31日，借款 612,298,000元尚未偿还，经协商协商一致，已延期至2021年11月偿还，其他借款条件不变。

于2020年度，本集团自北京三建取得124,846,400元的借款，借款期限为两年，利息为6.5%，无任何抵押、质押或担保。

于2020年12月21日，经协商一致，本集团将应付利息11,543,267元转为借款本金，借款期限为两年，利率为6.5%，无任何抵押、质押或担保。

(iii)经上海证券交易所“上证函[2018]1320号”文核准，于2018年12月20日，本公司之全资子公司北辰地产集团发行资产支持专项计划，募集金额为人民币1,050,000,000元，其中优先A类资产支持证券人民币527,000,000元，利率为5.2%，期限为18年，分期还本；优先B类资产支持证券人民币473,000,000元，利率为6.2%，期限为18年，到期一次还本；C类资产支持证券人民币50,000,000元，由北辰地产集团认购，不设预期收益率，期限为18年。本集团为优先A类及优先B类资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺。

31、 长期应付职工薪酬

√适用 □不适用

(1). 长期应付职工薪酬表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债	-	-
二、辞退福利	124,119,953	135,578,179
三、其他长期福利	-	-
减：将于一年内支付的部分	-9,880,435	-9,907,225
合计	114,239,518	125,670,954

		2020年12月31日		2019年12月31日
工资增长率		10%		10%
折现率		2.75%至3.50%		2.75%至3.50%

		2020年度		2019年度
财务费用		791,000		432,000
其他综合收益		-3,623,000		-619,430
		-2,832,000		-187,430

项目

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

形成原因

政府补助	1,943,396	800,000	-	2,743,396	政府部门拨款
合计	1,943,396	800,000	-	2,743,396	/

负债项目	期初余额	本期新增补助金额	本期计入营业外收入金额	本期计入其他收益金额	其他变动	期末余额	与资产相关/与收益相关
文化创意展示中心建设专项费	1,000,000	-	-	-	-	1,000,000	与资产相关
信息消费体验中心建设	943,396	-	-	-	-	943,396	与资产相关
扶持优势文化产业发展专项资金	-	800,000	-	-	-	800,000	与资产相关

	期初余额	本次变动增减（+、一）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	3,367,020,000	-	-	-	-	-	3,367,020,000

	2019年		本年增减变动				2020年
	12月31日		其他		小计		12月31日
无限售条件股份－
人民币普通股	2,660,000,000		-		-		2,660,000,000
境外上市的外资股	707,020,000		-		-		707,020,000
	3,367,020,000		-		-		3,367,020,000

发行在外的金融工具	期初		本期增加		本期减少		期末
	数量	账面价值	数量	账面价值	数量	账面价值	数量	账面价值
2018年度第一期中期票据	16,200,000	1,612,138,746	-	91,530,000	-	91,530,000	16,200,000	1,612,138,746

35、 资本公积

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	3,672,555,322	-	-	3,672,555,322
其他资本公积	-	-	-	-
权益法核算的被投资单位其他权益变动	41,577	-	-	41,577
其他	-23,699,599	55,073,380	-	31,373,781
合计	3,648,897,300	55,073,380	-	3,703,970,680

项目	期初 余额	本期发生金额						期末 余额
		本期所得税前发生额	减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：前期计入其他综合收益当期转入留存收益	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益	-3,224,494	3,623,000	-	-	-	3,623,000	-	398,506
其中：重新计量设定受益计划变动额	-3,224,494	3,623,000	-	-	-	3,623,000	-	398,506
二、将重分类进损益的其他综合收益	-	-	-	-	-	-	-	-
其他综合收益合计	-3,224,494	3,623,000	-	-	-	3,623,000	-	398,506

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	851,003,314	36,422,379	-	887,425,693
任意盈余公积	161,469,414	-	-	161,469,414
合计	1,012,472,728	36,422,379	-	1,048,895,107

2019年度第一期中期票据	10,000,000	1,018,241,096	-	52,000,000	-	52,000,000	10,000,000	1,018,241,096
合计	26,200,000	2,630,379,842	-	143,530,000	-	143,530,000	26,200,000	2,630,379,842

本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金经批准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司2020年度未提取任意盈余公积金(2019年度：无)。

38、 未分配利润

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期	上期
调整前上期末未分配利润	6,712,512,444	5,644,210,842
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）	-	-
调整后期初未分配利润	6,712,512,444	5,644,210,842
加：本期归属于母公司所有者的净利润	270,974,629	1,653,948,716
减：提取法定盈余公积	36,422,379	64,746,072
提取任意盈余公积	-	-
提取一般风险准备	-	-
应付普通股股利	505,053,000	404,042,400
转作股本的普通股股利	-	-
应付其他权益工具股利	143,530,000	116,858,642
期末未分配利润	6,298,481,694	6,712,512,444

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	17,989,663,560	13,683,982,217	20,109,416,980	12,904,167,493
其他业务	6,318,886	418,723	12,946,757	264,308
合计	17,995,982,446	13,684,400,940	20,122,363,737	12,904,431,801

	2020年度				2019年度
	主营业务收入		主营业务成本		主营业务收入		主营业务成本
出售开发产品业务(i)	16,156,245,399		12,607,527,327		17,352,470,551		11,722,304,311
投资物业和酒店业务	1,738,273,608		953,546,902		2,660,358,066		1,070,490,135
其他业务	95,144,553		122,907,988		96,588,363		111,373,047
	17,989,663,560		13,683,982,217		20,109,416,980		12,904,167,493

	2020年度				2019年度
	主营业务收入		主营业务成本		主营业务收入		主营业务成本
宁波堇天府	5,827,774,072		4,491,775,900		488,900,759		355,054,370
宁波北宸府	3,271,767,853		2,842,034,433		253,138,716		233,028,471
长沙北辰三角洲	1,152,871,507		658,411,679		6,888,847,901		3,923,204,571
成都北辰南湖香麓	1,079,651,408		859,026,806		1,075,382,337		769,824,732
杭州国颂府	1,027,668,828		907,030,177		69,572,143		52,804,664
长沙北辰中央公园	977,117,435		693,289,212		868,249,829		627,965,323
廊坊北辰香麓	421,478,715		302,947,331		-		-
合肥北辰旭辉铂悦庐州府	418,443,682		387,462,135		1,910,994,824		1,529,958,374
四川北辰国颂府	385,763,465		364,644,091		-		-
海口北辰府	211,344,725		201,721,866		-		-
重庆悦来壹号	77,946,506		58,564,115		975,383,476		734,033,001
北京北辰红橡墅	77,527,167		45,331,556		737,507,882		532,179,671
杭州北辰蜀山项目	57,640,976		36,091,355		354,111,328		208,510,310
成都北辰朗诗南门绿郡	35,261,364		23,729,858		913,362,608		736,050,665
武汉北辰蔚蓝城市	10,261,196		9,429,891		1,420,440,364		1,288,515,448
北京北辰墅院1900及其他	1,123,726,500		726,036,922		1,396,578,384		731,174,711
	16,156,245,399		12,607,527,327		17,352,470,551		11,722,304,311

	2020年度				2019年度
	其他业务收入		其他业务成本		其他业务收入		其他业务成本
咨询服务及其他	6,318,886		418,723		12,946,757		264,308

项目	本期发生额	上期发生额
营业税	1,081,043	3,502,800
城市维护建设税	45,817,784	65,021,967

教育费附加	28,913,494	41,167,354
房产税	153,531,029	168,827,555
印花税	10,819,394	16,794,685
土地增值税	493,727,911	1,576,248,645
增值税	68,778,937	94,244,434
其他	30,021,900	39,023,622
合计	832,691,492	2,004,831,062

项目	本期发生额	上期发生额
咨询服务费	208,296,915	185,246,965
薪酬支出	120,763,302	149,602,359
广告费	119,214,095	122,575,066
办公消耗费	64,628,140	61,331,123
经营性租赁	8,043,837	12,957,951
能源费	9,027,527	7,228,143
固定资产折旧	1,940,594	2,699,440
资产保养维修费用	447,243	234,135
其他	7,099,459	13,285,790
合计	539,461,112	555,160,972

项目	本期发生额	上期发生额
薪酬支出	558,370,069	604,406,586
咨询服务费	75,415,425	107,353,217
运营管理费	56,106,319	51,686,972
资产保养维修费用	35,809,019	33,788,516
使用权资产折旧	33,370,913	14,782,379
固定资产折旧	12,933,547	15,469,583
无形资产摊销	12,360,840	9,267,513
能源费	9,916,912	14,358,797
推广费	6,530,501	3,821,056
使用的消费品成本	4,752,435	1,883,288
经营性租赁	2,383,629	22,906,096
其他	40,890,248	38,477,329
合计	848,839,857	918,201,332

项目	本期发生额	上期发生额
利息支出	2,162,178,524	2,247,894,325
减：资本化利息	-1,695,456,815	-1,700,573,393
减：利息收入	-172,289,098	-137,297,593

汇兑损失	-535,552	164,564
手续费及其他	6,359,749	4,577,865
合计	300,256,808	414,765,768

项目	本期发生额	上期发生额
政府补助	25,209,812	21,723,728
增值税进项加计抵减	2,739,108	3,672,675
个税返还	810,148	1,027,201
合计	28,759,068	26,423,604

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益	186,426,773	187,469,308
处置长期股权投资产生的投资收益	45,811,037	-
注销子公司确认投资收益	5,016,867	-
关联方贷款利息收入	-	1,799,208
其他	-	368,483
合计	237,254,677	189,636,999

项目	本期发生额	上期发生额
应收账款坏账损失	1,737,096	-23,620,611
其他应收款坏账损失	5,074,177	-3,998,871
长期应收款坏账损失	136,915	-601,863
一年内到期非流动资产坏账损失	-438,497	86,783
合计	6,509,691	-28,134,562

项目	本期发生额	上期发生额
一、坏账损失	-	-
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失	-894,550,869	-763,604,394
三、长期股权投资减值损失	-	-
四、投资性房地产减值损失	-	-
五、固定资产减值损失	-	-
六、工程物资减值损失	-	-
七、在建工程减值损失	-	-

八、生产性生物资产减值损失	-	-
九、油气资产减值损失	-	-
十、无形资产减值损失	-	-
十一、商誉减值损失	-	-
十二、其他	-	-
合计	-894,550,869	-763,604,394

项目	本期发生额	上期发生额
固定资产处置利得	-1,345,900	-3,056,100
合计	-1,345,900	-3,056,100

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计	17,264	103,702	17,264
其中：固定资产处置利得	17,264	103,702	17,264
政府补助	405,567	1,390,000	405,567
赔偿及违约金收入	17,190,437	19,282,699	17,190,437
无需支付的长账龄应付款项	-	11,037,627	-
其他	2,448,487	3,162,759	2,448,487
合计	20,061,755	34,976,787	20,061,755

补助项目	本期发生金额	上期发生金额	与资产相关/与收益相关
财政奖励	405,567	1,390,000	与收益相关

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计	3,714,074	3,245,459	3,714,074
其中：固定资产处置损失	3,714,074	3,245,459	3,714,074
对外捐赠	3,250,000	8,460,000	3,250,000
赔偿及违约金支出	18,486,819	4,570,183	18,486,819
其他	1,669,698	1,733,842	1,669,698
合计	27,120,591	18,009,484	27,120,591

51、 所得税费用

(1). 所得税费用表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	509,215,323	1,394,938,385
递延所得税费用	74,701,333	-475,573,189
合计	583,916,656	919,365,196

项目	本期发生额
利润总额	1,159,900,068
按法定/适用税率计算的所得税费用	289,975,017
子公司适用不同税率的影响	-
调整以前期间所得税的影响	-
非应税收入的影响	-44,066,274
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	10,666,458
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-387,959
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	292,008,094
其他	35,721,320
所得税费用	583,916,656

项目	本期发生额	上期发生额
押金及保证金	977,821,996	229,869,369
受限制的担保金及保证金的减少	679,249,616	-
利息收入	172,289,098	137,297,593
代收的契税、公共维修基金	198,637,513	93,297,063
政府补助	25,615,379	25,057,124
其他	21,249,073	12,435,032
合计	2,074,862,675	497,956,181

项目	本期发生额	上期发生额
契税及公共维修基金	189,338,539	165,196,719
押金及保证金	184,141,917	1,080,351,179
办公及会议费	16,249,078	19,656,565
罚没及违约金支出	246,046	18,731,033
差旅费	5,820,515	13,029,238
捐赠支出	3,250,000	8,460,000

交际应酬费	2,257,588	4,982,944
受限制的担保金及保证金的增加	-	1,131,119,618
土地租赁费	-	12,319,861
其他	23,381,456	33,476,004
合计	424,685,139	2,487,323,161

项目	本期发生额	上期发生额
处置子公司支付的现金净额	16,968,885	-
合计	16,968,885	-

项目	本期发生额	上期发生额
自母公司取得的借款	1,000,000,000	-
自少数股东收到的现金	2,084,224,370	667,356,629
自关联方收到的现金	384,500,000	555,225,875
自嘉兴稳投取得的借款	-	18,357,500
退回的信托借款保证金	16,129,700	13,378,483
合计	3,484,854,070	1,254,318,487

项目	本期发生额	上期发生额
归还和提供少数股东款项支付的现金	436,619,700	1,505,451,989
向关联方支付的现金	53,850,000	519,802,975
信托借款保证金	32,000,000	76,000,000
偿还租赁负债支付的金额	34,431,844	16,314,221
合计	556,901,544	2,117,569,185

单位：元 币种：人民币

补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	575,983,412	1,843,840,456
加：资产减值准备	894,550,869	763,604,394
信用减值损失	-6,509,691	28,134,562
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	102,460,485	120,940,016
使用权资产摊销	33,370,913	14,782,379
无形资产摊销	13,276,316	10,342,625
长期待摊费用摊销	6,157,237	12,456,177
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）	1,507,999	3,056,100
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）	3,696,810	3,141,757
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	-	-
财务费用（收益以“－”号填列）	466,721,709	547,320,932
投资损失（收益以“－”号填列）	-237,254,677	-189,636,999
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	74,701,333	-475,573,189
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）	-	-
存货的减少（增加以“－”号填列）	3,413,069,618	-1,026,570,883
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	1,120,249,816	1,166,052,651
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	-7,043,126,068	-1,753,712,640
其他	832,652,645	-947,283,213
经营活动产生的现金流量净额	251,508,726	120,895,125
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本	-	-
一年内到期的可转换公司债券	-	-
融资租入固定资产	-	-
应付股利抵销应收债权	296,000,000	-
应收股利抵销应付债务	175,000,000	-
当期新增的使用权资产	27,098,260	71,295,544
应付少数股东利息转为本金	11,543,267	198,867,684
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额	10,830,539,445	11,775,741,381
减：现金的期初余额	11,775,741,381	11,851,787,876
加：现金等价物的期末余额	-	-
减：现金等价物的期初余额	-	-
现金及现金等价物净增加额	-945,201,936	-76,046,495

	金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物	-
武汉金辰盈创	-
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物	16,968,885
武汉金辰盈创	16,968,885
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物	-
武汉金辰盈创	-

处置子公司收到的现金净额

-16,968,885

	2020年12月31日
本年处置子公司的价格	-
本年处置子公司于处置日的净资产
流动资产	1,231,598,626
非流动资产	1,641,588
流动负债	-1,253,424,251
非流动负债	-
	-20,184,037

项目	期末余额	期初余额
一、现金	10,830,539,445	11,775,741,381
其中：库存现金	929,232	877,465
可随时用于支付的银行存款	10,829,610,213	11,774,863,916
二、现金等价物	-	-
三、期末现金及现金等价物余额	10,830,539,445	11,775,741,381

项目	期末外币余额	折算汇率	期末折算人民币 余额
货币资金
其中：美元	813,952	6.52	5,306,967
欧元	155,936	8.03	1,252,166
港币	1,816,471	0.84	1,525,836

55、 其他

√适用 □不适用

(1)资产减值及损失准备

		2020年 1月1日		本年 增加		本年减少						2020年 12月31日
						转回		转销		其他
应收账款坏账准备		39,244,012		1,969,746		3,706,842		-		-		37,506,916
其中：单项计提坏账准备		26,547,878		-		-		-		-		26,547,878
组合计提坏账准备		12,696,134		1,969,746		3,706,842		-		-		10,959,038
其他应收款坏账准备		22,547,576		138,576		5,212,753		-		-		17,473,399
一年内到期的非流动资产减值准备		80,499		438,497		-		-		-		518,996
长期应收款减值准备		856,700		161,204		298,119		-		-		719,785
小计		62,728,787		2,708,023		9,217,714		-		-		56,219,096
存货跌价准备		1,002,245,929		890,978,045		73,228,202		550,000		226,457,355		1,592,988,417
固定资产减值准备		13,077		-		-		13,077		-		-
其他非流动资产减值准备		-		3,572,824		-		-		-		3,572,824
小计		1,002,259,006		894,550,869		73,228,202		563,077		226,457,355		1,596,561,241
		1,064,987,793		897,258,892		82,445,916		563,077		226,457,355		1,652,780,337

	2020年度		2019年度
发展物业销售成本	12,607,527,327		11,722,304,311
薪酬支出	919,123,633		1,035,821,046
咨询服务费	336,431,278		343,172,618
使用的消费品成本	221,624,652		221,601,224
投资性房地产摊销	153,403,029		183,836,405
广告推广费用	125,744,596		126,396,122
物业管理费	111,041,263		92,474,010
会展搭建服务费	104,233,596		15,364,376
能源费	103,960,308		132,148,435
固定资产折旧	102,460,485		120,940,016
运营管理费及办公消耗费	84,565,177		145,457,687
资产保养维修费用	82,586,069		99,252,810
使用权资产折旧	33,370,913		14,782,379
经营性租赁	15,858,621		39,461,869
无形资产摊销	13,276,316		10,342,625
长期待摊费用摊销	6,157,237		12,456,177
其他	51,337,409		61,981,995
	15,072,701,909		14,377,794,105

(3)每股收益

基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计算：

	2020年度		2019年度
归属于母公司股东的合并净利润	270,974,629		1,653,948,716
减：归属于权益工具投资人的合并净利润	-143,530,000		-116,858,642
归属于母公司普通股股东的合并净利润	127,444,629		1,537,090,074
本公司发行在外普通股的加权平均数	3,367,020,000		3,367,020,000
基本每股收益	0.04		0.46
其中：
—持续经营基本每股收益：	0.04		0.46
—终止经营基本每股收益：	-		-

子公司名称

股权处置价款

股权处置比例（%）

股权处置方式

丧失控制权的时点

丧失控制权时点的确定依据

处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额

丧失控制权之日剩余股权的比例（%）

丧失控制权之日剩余股权的账面价值

丧失控制权之日剩余股权的公允价值

按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失

丧失控制权之日剩余股权公允价值的确定方法及主要假设

与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益的金额

武汉金辰盈创

-

51

因少数股东增资而丧失控制权

2020年4月30日

(i)

-10,293,859

49

-9,890,178

25,627,000

45,811,037

资产基础法

-

	金额
处置对价	-
处置时点剩余股权公允价值	25,627,000
减：合并财务报表层面享有的净资产份额	-20,184,037
其他综合收益转入当期损益	-
处置产生的投资收益	45,811,037

2、 其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用 □不适用

于2020年5月19日，本公司之子公司北辰地产集团以50,000,000元现金出资设立全资子公司宁波京诚。于2020年6月10日，本公司之子公司北辰地产集团以31,000,000元现金出资设立全资子公司廊坊辰睿。于2020年8月10日，本公司之子公司北辰会展集团与第三方共同出资设立钓鱼台会展，分别持有51%和49%的权益。

于2020年10月14日，本公司之子公司北辰地产集团以50,000,000元现金出资设立全资子公司海口辰睿。

于2020年11月20日，本公司之子公司北辰地产集团以50,000,000元现金出资设立全资子公司杭州京阳。

九、 在其他主体中的权益

1、 在子公司中的权益

(1). 企业集团的构成

√适用 □不适用

子公司名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
				直接	间接
北辰房地产	北京市	北京市	房地产开发	-	99.05	设立
天成天	北京市	北京市	房地产开发	-	100	设立
姜庄湖	北京市	北京市	房地产开发	-	51	设立
长沙北辰	长沙市	长沙市	房地产开发、酒店及养老	-	100	设立
绿洲商贸	北京市	北京市	商贸	-	100	设立
信诚物业	北京市	北京市	物业管理	-	100	设立
北辰会展集团	北京市	北京市	物业管理、会议及展览服务	100	-	设立
北京首倡物业管理有限公司	北京市	北京市	物业管理	-	100	设立
世纪御景	长沙市	长沙市	房地产开发	-	51	投资
杭州北辰	杭州市	杭州市	房地产开发	-	80	设立
北京北辰当代	北京市	北京市	房地产开发	-	50	设立
北辰酒店	北京市	北京市	饭店及宾馆管理、劳务服务、经济信息咨询	-	100	设立
北辰信通	北京市	北京市	多媒体电子、商务信息、网络开发	-	100	非同一控制下的企业合并
南京旭辰	南京市	南京市	房地产开发	-	51	设立
武汉光谷	武汉市	武汉市	房地产开发	-	51	投资
苏州北辰旭昭	苏州市	苏州市	房地产开发	-	50	设立
北辰信息服务	北京市	北京市	经济贸易咨询；会议及展览服务；旅游信息咨询	-	100	设立
时代会展	北京市	北京市	会议及展览服务；出租商业用房；物业管理；酒店管理	-	100	设立
北辰兴顺会展	北京市	北京市	会议及展览服务；出租商业用房；物业管理；酒店管理	-	90	设立
会展研究院	北京市	北京市	会议及展览服务；礼仪服务；房地产信息咨询；经济贸易咨询	-	100	设立
成都北辰	成都市	成都市	房地产开发	-	100	设立
廊坊房地产	廊坊市	廊坊市	房地产开发	-	100	设立
成都辰诗	成都市	成都市	房地产开发	-	40	设立
领航会展	北京市	北京市	会议及展览服务；礼仪服务；房地产信息咨询；经济贸易咨询	-	100	设立
成都天府	成都市	成都市	房地产开发	-	100	设立

杭州京华	杭州市	杭州市	房地产开发	-	100	设立
合肥辰旭	合肥市	合肥市	房地产开发	-	50	设立
宁波京华	宁波市	宁波市	房地产开发	-	100	设立
重庆两江	重庆市	重庆市	房地产开发	-	100	设立
苏州北辰置业	苏州市	苏州市	房地产开发	-	100	设立
武汉辰慧	武汉市	武汉市	房地产开发	-	100	设立
武汉辰智	武汉市	武汉市	房地产开发	-	100	设立
宁波辰新	宁波市	宁波市	房地产开发	-	51	非同一控制下的企业合并
北辰地产集团	北京市	北京市	房地产开发	100	-	设立
四川天仁	眉山市	眉山市	房地产开发	-	100	设立
海口辰智	海口市	海口市	房地产开发	-	70	设立
成都华府	成都市	成都市	房地产开发	-	100	设立
武汉领航	武汉市	武汉市	会议会展服务	-	60	设立
成都北辰中金	成都市	成都市	会议会展服务	51	-	设立
武汉裕辰	武汉市	武汉市	房地产开发	60	-	设立
杭州京诚	杭州市	杭州市	房地产开发	100	-	设立
武汉金辰盈智	武汉市	武汉市	房地产开发	50	1	设立
北京宸宇	北京市	北京市	房地产开发	-	51	设立
武汉北辰创意	武汉市	武汉市	会议会展服务；商务信息咨询；企业管理咨询	-	51	设立
武汉辰发	武汉市	武汉市	房地产开发	80	-	设立
武汉辰展	武汉市	武汉市	房地产开发	80	-	设立
长沙滨辰	长沙市	长沙市	房地产开发	100	-	设立
廊坊辰智	廊坊市	廊坊市	房地产开发	100	-	设立
成都天辰	成都市	成都市	房地产开发	80	-	设立
重庆合悦	重庆市	重庆市	房地产开发	100	-	设立
广州辰旭	广州市	广州市	房地产开发	51	-	设立
廊坊辰睿	廊坊市	廊坊市	房地产开发	-	100	设立
宁波京诚	宁波市	宁波市	房地产开发	-	100	设立
钓鱼台会展	北京市	北京市	会议会展服务；商务信息咨询；企业管理咨询；	-	51	设立
海口辰睿	海口市	海口市	房地产开发	-	100	设立
杭州京阳	杭州市	杭州市	房地产开发	-	100	设立

子公司名称	少数股东持股比例	本期归属于少数股东的损益	本期向少数股东宣告分派的股利	期末少数股东权益余额
苏州北辰旭昭	50%	5,168,581	100,000,000	673,034,678
宁波辰新	49%	404,520,970	-	455,229,520
北京宸宇	49%	-163,599,408	-	685,087,005

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
苏州北辰旭昭	1,459,557,649	4,665,177	1,464,222,826	118,153,470	-	118,153,470	1,707,039,377	13,265,913	1,720,305,290	184,573,096	-	184,573,096
宁波辰新	1,685,826,949	9,015,250	1,694,842,199	765,756,264	-	765,756,264	8,052,886,388	61,597,429	8,114,483,817	7,550,250,881	460,700,000	8,010,950,881
北京宸宇	9,345,569,063	211,466	9,345,780,529	7,838,546,585	109,097,200	7,947,643,785	8,161,947,375	272,294	8,162,219,669	5,819,937,637	610,268,945	6,430,206,582

子公司名称	本期发生额				上期发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
苏州北辰旭昭	9,548,874	10,337,162	10,337,162	-32,628,762	572,578,458	149,286,894	149,286,894	-412,194,003
宁波辰新	5,827,774,072	825,552,999	825,552,999	-399,223,477	488,900,759	76,145,309	209,458,576	-144,019,443
北京宸宇	-	-333,876,343	-333,876,343	706,979,551	-	-264,706,037	-264,706,037	-276,341,234

合营企业或联营企业名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
				直接	间接
无锡盛阳	无锡市	无锡市	房地产开发	-	40	权益法
无锡辰万	无锡市	无锡市	房地产开发	-	49	权益法

(2). 重要合营企业的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

	期末余额/ 本期发生额	期初余额/ 上期发生额
	无锡盛阳	无锡盛阳
流动资产	3,717,062,166	2,761,803,932
其中：现金和现金等价物	699,607,014	992,794,678
非流动资产	2,425,945	11,928,479
资产合计	3,719,488,111	2,773,732,411
流动负债	3,083,273,569	2,173,477,716
非流动负债	529,500,000	565,000,000
负债合计	3,612,773,569	2,738,477,716
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额	42,685,817	14,101,878
调整事项	-41,608,803	-14,101,878
--商誉
--内部交易未实现利润	-41,608,803	-14,101,878
--其他
对合营企业权益投资的账面价值	1,077,014	-
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值	不适用	不适用
营业收入	383,922,415	1,481,368,360
财务费用	-5,538,199	-2,262,537
所得税费用	23,819,948	5,123,040
净利润	71,459,847	53,608,428
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额	71,459,847	53,608,428
本年度收到的来自合营企业的股利

	期末余额/ 本期发生额	期初余额/ 上期发生额
	无锡辰万	无锡辰万
流动资产	654,955,950	3,249,614,003
非流动资产	151,804	40,391,176

资产合计	655,107,754	3,290,005,179
流动负债	312,779,976	3,303,103,432
非流动负债
负债合计	312,779,976	3,303,103,432
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额	167,740,611	-
调整事项	167,740,611	-
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值	167,740,611	-
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值	不适用	不适用
营业收入	3,099,702,268	166,303
净利润	355,426,031	-27,735,781
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额	355,426,031	-27,735,781
本年度收到的来自联营企业的股利

	期末余额/ 本期发生额	期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计	300,763,601	434,679,367
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	13,007,234	172,430,361
--其他综合收益
--综合收益总额	13,007,234	172,430,361
联营企业：
投资账面价值合计	72,271,417	29,301,179
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	-5,559,762	15,038,947
--其他综合收益
--综合收益总额	-5,559,762	15,038,947

净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影响。

(5). 合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用 □不适用

其他说明

于2020年12月31日，本集团的合营企业和联营企业不存在超额亏损(2019年12月31日：

133,383,682元)。

十、 与金融工具相关的风险

√适用 □不适用

本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

(1)市场风险

(a)外汇风险

本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度并无重大外汇风险。将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。

(b)利率风险

本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2020年12月31日，本集团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为6,669,325,412元(2019年12月31日：8,838,024,353元)及固定利率合同，金额为18,382,228,149元(2019年12月31日：

14,674,962,832元)。

本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于2020年度及2019年度本集团并无利率互换安排。

于2020年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100个基点，而其他因素保持不变，本集团的净利润会减少或增加约17,270,795元(2019年12月31日：约20,586,819元)。

(2)信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应收款。

本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

于2020年12月31日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级(2019年12月31日：无)。

本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的

约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大幅地降低。

(3)流动风险

本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

		2020年12月31日
		一年以内		一到二年		二到五年		五年以上		合计
一年内到期的非流动负债(含利息)		7,165,948,357		-		-		-		7,165,948,357
应付账款		7,071,835,411		-		-		-		7,071,835,411
其他应付款		4,048,374,956		-		-		-		4,048,374,956
长期应付款(含利息)		147,258,170		1,241,622,746		223,930,722		1,296,860,883		2,909,672,521
长期借款(含利息)		1,148,123,425		8,036,440,613		9,094,873,685		3,010,482,306		21,289,920,029
应付债券(含利息)		212,892,300		5,605,867,300		675,060,000		-		6,493,819,600
租赁负债(含利息)(i)		-		14,321,506		8,133,676		-		22,455,182
财务担保合同		17,950,665,318		-		-		-		17,950,665,318
		37,745,097,937		14,898,252,165		10,001,998,083		4,307,343,189		66,952,691,374

		2019年12月31日
		一年以内		一到二年		二到五年		五年以上		合计
短期借款(含利息)		928,632,667		-		-		-		928,632,667
一年内到期的非流动负债(含利息)		10,759,321,160		-		-		-		10,759,321,160
应付账款		6,723,057,465		-		-		-		6,723,057,465
其他应付款		3,925,932,082		-		-		-		3,925,932,082
长期应付款(含利息)		49,464,696		538,707,805		221,272,300		1,420,374,244		2,229,819,045
长期借款(含利息)		1,334,310,350		7,925,902,127		11,803,047,451		3,923,860,169		24,987,120,097
应付债券(含利息)		73,728,000		481,070,466		1,325,457,534		-		1,880,256,000
租赁负债(含利息)(i)		-		14,674,153		23,159,286		-		37,833,439
财务担保合同		18,439,722,180		-		-		-		18,439,722,180
		42,234,168,600		8,960,354,551		13,372,936,571		5,344,234,413		69,911,694,135

(1)持续的以公允价值计量的资产

本集团无持续的以公允价值计量的资产。

(2)非持续的以公允价值计量的资产

本集团无非持续的以公允价值计量的资产。

(3)不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收款、短期借款、应付款项、长期借款、应付债券和长期应付款等。

本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

十二、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本企业的持股比例(%)	母公司对本企业的表决权比例(%)
北辰集团	中国北京市	房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待	2,208,100,000	34.48	34.48

其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
辰运物业	其他
北辰会展投资	母公司的全资子公司
国际展览中心	母公司的全资子公司
南京宁康	其他
旭昭香港	其他
合肥旭辉企业管理有限公司(以下称“合肥旭辉”)	其他
上海新置建筑工程有限公司(以下称“上海新置”)	其他
北京康辰亚奥技术股份有限公司(以下称“康辰亚奥”)	其他

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
北辰集团	支付商标及标识许可使用费	10,000	10,000
合肥旭辉	后台管理费	10,943,430	-

旭昭香港	后台管理费	-	6,606,248
上海新置	项目建设服务费	-	28,527,956
康辰亚奥	采购设备、技术服务	13,160,609	11,279,691

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
北辰会展投资	提供网络接入服务	889,996	943,396

承租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁收入	上期确认的租赁收入
北辰会展投资	办公用房	4,893,050	4,038,890
国际展览中心	办公用房	1,827,420	-

出租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁费	上期确认的租赁费
辰运物业	办公用房	900,000	900,000
北辰集团	土地使用权	-	12,319,861

出租方名称		租赁资产种类	2020年度		2019年度
北辰集团		土地使用权(i)	29,666,899		11,449,686

			2020年度		2019年度
北辰集团			950,122		229,375

被担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已经履行完毕
无锡盛阳(i)	211,800,000	2019年5月24日	2022年5月23日	否

本公司作为被担保方

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已经履行完毕
北辰集团(i)	383,333,328	2017年3月8日	2031年3月7日	否
北辰集团(ii)	822,222,223	2017年4月12日	2031年3月7日	否
北辰集团(iii)	877,777,779	2017年4月17日	2031年3月7日	否
北辰集团(iv)	996,000,000	2018年9月28日	2028年9月28日	否
北辰集团(v)	812,000,000	2015年1月16日	2025年1月14日	否

项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	17,436,618	18,567,471

	2019年12月31日	本年增加	本年减少	2020年12月31日
股东往来款本金	-	1,000,000,000	-	1,000,000,000
股东往来款利息	-	12,580,833	11,349,444	1,231,389
	-	1,012,580,833	11,349,444	1,001,231,389

于2020年6月28日，本公司自北辰集团取得往来款300,000,000元，该款项期限为一年，到期一次还本，利率为固定利率4.35%，每季度付息一次，无任何抵押或担保。

于2020年12月17日，本公司自北辰集团取得往来款500,000,000元，该款项期限为三年，到期一次还本，利率为固定利率4.75%，每季度付息一次，无任何抵押或担保。

(2)为广州广悦提供项目开发往来款及项目开发往来款利息

	2019年12月31日	本年增加	本年减少	2020年12月31日
股东往来款本金	-	161,204,700	-	161,204,700
股东往来款利息	-	3,992,348	3,675,717	316,631
	-	165,197,048	3,675,717	161,521,331

	2019年12月31日	本年增加	本年减少	2020年12月31日
股东往来款本金	988,100,000	-	988,100,000	-
股东往来款利息	32,029,544	20,812,044	52,841,588	-
	1,020,129,544	20,812,044	1,040,941,588	-

	2019年12月31日	本年增加	本年减少	2020年12月31日
旭昭香港	805,000,000	-	100,000,000	705,000,000
合肥旭辉	201,000,000	20,000,000	196,000,000	25,000,000
南京宁康	249,900,000	-	-	249,900,000
	1,255,900,000	20,000,000	296,000,000	979,900,000

	2019年12月31日	本年增加	本年减少	2020年12月31日
北辰会展投资	2,657,644	1,140,514	3,798,158	-

	2019年12月31日	本年增加	本年减少	2020年12月31日
武汉当代	58,000,000	-	16,000,000	42,000,000
杭州金湖	312,500,000	-	175,000,000	137,500,000
杭州辰旭	76,009,872	-	17,850,000	58,159,872

无锡盛阳	20,000,000	360,000,000	-	380,000,000
无锡辰万	122,500,000	24,500,000	-	147,000,000
	589,009,872	384,500,000	208,850,000	764,659,872

项目名称	关联方	期末余额		期初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
其他应收款	旭昭香港	705,000,000	705,000	805,000,000	805,000
其他应收款	南京宁康	249,900,000	249,900	249,900,000	249,900
其他应收款	合肥旭辉	25,000,000	25,000	201,000,000	201,000
其他应收款	北辰会展投资	-	-	2,657,644	2,658
一年内到期的非流动资产	广州广悦	316,631	317	-	-
长期应收款	广州广悦	161,204,700	161,205	-	-

项目名称	关联方	期末账面余额	期初账面余额
其他应付款	北辰集团	500,615,695	-
其他应付款	无锡盛阳	380,000,000	20,000,000
其他应付款	无锡辰万	147,000,000	122,500,000
其他应付款	杭州金湖	137,500,000	312,500,000
其他应付款	杭州辰旭	58,159,872	76,009,872
其他应付款	武汉当代	42,000,000	58,000,000
其他应付款	旭昭香港	25,412,936	34,424,303
其他应付款	南京宁康	17,262,156	29,153,029
应付账款	上海新置	12,249,241	34,546,147
应付账款	康辰亚奥	4,449,478	5,779,908
一年内到期的非流动负债	北辰集团	15,685,387	11,389,003
长期应付款	北辰集团	500,000,000	-

接受劳务

		2020年12月31日		2019年12月31日
康辰亚奥		7,775,759		5,060,172

	2020年12月31日		2019年12月31日
已签约，但尚不必在财务报表上列示	9,328,273,467		10,390,505,198
已批准，但尚未签约	6,729,734,191		12,023,029,279
	16,058,007,658		22,413,534,477

	2020年12月31日		2019年12月31日
已签约，但尚不必在财务报表上列示	694,523,987		105,515,658
已批准，但尚未签约	425,775,065		763,518,843
	1,120,299,052		869,034,501

项目名称		按揭款担保余额
长沙北辰三角洲		4,373,290,346
宁波堇天府		2,067,418,542
宁波北宸府		1,740,675,351
合肥北辰旭辉铂悦庐州府		1,131,888,486
重庆悦来壹号		1,011,448,538
长沙北辰中央公园		976,648,278
武汉北辰蔚蓝城市		916,340,117
武汉北辰蔚蓝城市樾东方		821,242,287
成都北辰南湖香麓		549,172,957
成都北辰朗诗南门绿郡		519,513,952
杭州国颂府		452,492,176
廊坊北辰香麓		401,123,733
北京金辰府		352,963,041

海口北辰府		334,326,951
成都北辰香麓		303,696,453
苏州观澜府		296,031,475
武汉北辰孔雀洲		247,726,508
武汉北辰光谷里		235,023,350
长沙北辰时光里		233,310,771
其他		986,332,006
		17,950,665,318

拟分配的利润或股利

101,010,600

	2020年12月31日
一年以内	799,784,543
一到二年	462,370,246
二到三年	235,642,560
三到四年	122,187,386
四到五年	85,878,923
五年以上	664,450,000
	2,370,313,658

项目	出售开发产品	投资物业和酒店	其他	未分配的金额	分部间抵销	合计
对外交易收入	16,156,245,399	1,738,273,608	101,463,439	-	-	17,995,982,446

分部间交易收入	-	41,206,994	38,527,930	-	79,734,924	-
营业成本	12,607,527,327	953,546,902	123,326,711	-	-	13,684,400,940
利息收入	60,820,334	5,078,158	249,046	106,141,560	-	172,289,098
利息费用	99,158,957	-	-	367,562,752	-	466,721,709
对合营企业和联营企业的投资收益	186,426,773	-	-	-	-	186,426,773
信用减值损失	4,361,453	-1,034,425	2,922,526	260,137	-	6,509,691
资产减值损失	-894,550,869	-	-	-	-	-894,550,869
折旧费与摊销费	24,571,818	269,944,477	4,897,245	9,254,440	-	308,667,980
利润/(亏损)总额	1,592,005,657	94,206,154	-81,183,769	-445,127,974	-	1,159,900,068
所得税费用	675,671,297	19,527,352	-	-111,281,993	-	583,916,656
净利润/(亏损)	916,334,361	74,678,801	-81,183,769	-333,845,981	-	575,983,412
资产总额	70,510,658,893	7,388,960,474	113,103,342	8,430,733,613	-	86,443,456,322
负债总额	58,036,391,582	1,351,220,586	159,517,351	7,167,243,114	-	66,714,372,633
对合营企业和联营企业的长期股权投资	541,852,643	-	-	-	-	541,852,643
非流动资产增加额	1,033,903,875	202,328,684	18,907,501	5,629,832	-	1,260,769,892

项目	出售开发产品	投资物业和酒店	其他	未分配的金额	分部间抵销	合计
对外交易收入	17,352,470,551	2,660,358,066	109,535,120	-	-	20,122,363,737
分部间交易收入	-	59,493,971	42,370,536	-	101,864,507	-
营业成本	11,722,304,311	1,070,490,135	111,637,355	-	-	12,904,431,801
利息收入	66,218,438	5,864,702	455,931	64,758,522	-	137,297,593
利息费用	64,338,714	-	-	482,982,218	-	547,320,932
对合营企业和联营企业的投资收益	187,469,308	-	-	-	-	187,469,308
信用减值损失	-4,374,454	-40,867	-23,686,613	-32,628	-	-28,134,562
资产减值损失	-763,604,394	-	-	-	-	-763,604,394
折旧费与摊销费	19,967,774	307,381,467	7,721,259	7,287,102	-	342,357,602
利润/(亏损)总额	2,682,070,876	822,624,981	-72,995,526	-668,494,679	-	2,763,205,652
所得税费用	873,785,201	202,692,576	-	-157,112,581	-	919,365,196
净利润/(亏损)	1,808,285,675	619,932,405	-72,995,526	-511,382,098	-	1,843,840,456
资产总额	78,568,331,892	7,297,194,810	92,664,929	7,853,487,364	-	93,811,678,995
负债总额	65,213,869,943	1,317,490,531	118,716,239	7,093,648,554	-	73,743,725,267
对合营企业和联营企业的长期股权投资	463,980,546	-	-	-	-	463,980,546
非流动资产增加额	49,808,593	133,359,201	5,527,735	8,031,054	-	196,726,583

2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用 □不适用

资本管理本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。

于2020年12月31日及2019年12月31日，本集团的资产负债率列示如下﹕

		2020年12月31日		2019年12月31日
资产负债率		77%		79%

账龄	期末账面余额
1年以内
1年以内小计	137,596,432
1至2年	1,718,484
2至3年	1,020,967
3年以上	28,025,901
合计	168,361,784

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	26,547,878	15.8	26,547,878	100.0	-	26,547,878	36.7	26,547,878	100.0	-
其中：
应收租金	26,547,878	100.0	26,547,878	100.0	-	26,547,878	100.0	26,547,878	100.0	-
按组合计提坏账准备	141,813,906	84.2	4,211,143	3.0	137,602,763	45,721,586	63.3	2,091,646	4.6	43,629,940
其中：
应收购房款	5,000	-	5,000	100.0	-	5,000	-	5,000	100.0	-
应收物业费	553,175	0.4	5,774	1.0	547,401	516,848	1.1	5,168	1.0	511,680
应收酒店及餐饮服务款	10,474,979	7.4	2,044,521	19.5	8,430,458	12,078,535	26.4	1,140,575	9.4	10,937,960
应收会展服务款-国有企业	103,749,168	73.2	518,746	0.5	103,230,422	2,000,005	4.4	40,000	2.0	1,960,005

应收会展服务款-其他企业	1,569,448	1.1	282,733	18.0	1,286,715	4,317,483	9.4	272,467	6.3	4,045,016
应收租赁款	25,462,136	17.9	1,354,369	5.3	24,107,767	26,803,715	58.6	628,436	2.3	26,175,279
合计	168,361,784	/	30,759,021	/	137,602,763	72,269,464	/	28,639,524	/	43,629,940

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
应收租金	26,547,878	-	-	-	-	26,547,878
应收购房款	5,000	-	-	-	-	5,000
应收物业费	5,168	606	-	-	-	5,774
应收酒店及餐饮服务款	1,140,575	977,813	73,867	-	-	2,044,521
应收会展服务款-国有企业	40,000	518,746	40,000	-	-	518,746
应收会展服务款-其他企业	272,467	111,964	101,698	-	-	282,733
应收租赁款	628,436	784,206	58,273	-	-	1,354,369
合计	28,639,524	2,393,335	273,838	-	-	30,759,021

		余额		坏账准备金额		占应收账款余额总额比例
余额前五名的应收账款总额		132,114,461		27,089,116		78%

项目	期末余额	期初余额
应收利息	-	-
应收股利	-	-
其他应收款	54,082,435	814,731,959
合计	54,082,435	814,731,959

其他应收款

(1). 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收子公司款	24,084,398	791,905,444
代垫款项	19,828,532	17,189,601
预付货款	12,280,000	12,280,000
工程专项基金	2,076,777	723,718
押金	1,628,740	1,729,679
保证金	557,692	150,000
备用金	419,428	1,037,207
应收关联公司款项	-	370,659
其他	7,929,038	4,834,134
减：坏账准备	-14,722,170	-15,488,483
合计	54,082,435	814,731,959

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2020年1月1日余额	941,262	-	14,547,221	15,488,483
2020年1月1日余额在本期	941,262	-	14,547,221	15,488,483
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	35,434	-	-	35,434
本期转回	801,747	-	-	801,747
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额	174,949	-	14,547,221	14,722,170

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
应收代垫款	2,267,221	-	-	-	-	2,267,221
预付货款	12,280,000	-	-	-	-	12,280,000
应收子公司款项	791,905	-	767,821	-	-	24,084
应收代垫款项	74,612	13,195	-	-	-	87,807

应收押金、保证金及备用金	46,584	-	33,555	-	-	13,029
工程专项基金	3,619	6,765	-	-	-	10,384
应收关联公司款项	371	-	371	-	-	-
其他	24,171	15,474	-	-	-	39,645
合计	15,488,483	35,434	801,747	-	-	14,722,170

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
应收子公司款	应收子公司款	24,084,398	1年以内及1至2年	35	24,084
金恒生	第三方	12,280,000	3年以上	18	12,280,000
北京市热力集团有限责任公司	第三方	4,026,367	1年以内	6	20,132
北京振力投资管理有限公司	第三方	1,772,897	1年以内及3年以上	2	8,864
泰康养老保险股份有限公司	第三方	2,125,375	1年以内	3	10,627
合计	/	44,289,037	/	64	12,343,707

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	6,611,196,753	20,000,000	6,591,196,753	6,545,696,753	30,000,000	6,515,696,753
对联营、合营企业投资	18,105,309	-	18,105,309	-	-	-
合计	6,629,302,062	20,000,000	6,609,302,062	6,545,696,753	30,000,000	6,515,696,753

被投资单位

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

本期计提减值准备

减值准备期末余额

北辰地产集团	6,059,646,753	100,000,000	-	6,159,646,753	-	-
北辰会展集团	120,000,000	-	-	120,000,000	-	-
长沙滨辰	40,000,000	-	-	40,000,000	-	-
杭州京诚	-	-	-	-	-	20,000,000
武汉裕辰	18,000,000	-	-	18,000,000	-	-
武汉金辰盈智	10,000,000	-	-	10,000,000	-	-
成都北辰中金	2,550,000	-	-	2,550,000	-	-
北辰超市	-	-	-	-	-	-
武汉辰展	30,000,000	-	-	30,000,000	-	-
武汉辰发	30,000,000	-	-	30,000,000	-	-
廊坊辰智	31,000,000	-	-	31,000,000	-	-
武汉金辰盈创	24,500,000	-	24,500,000	-	-	-
成都天辰	50,000,000	-	-	50,000,000	-	-
广州辰旭	50,000,000	-	-	50,000,000	-	-
重庆合悦	50,000,000	-	-	50,000,000	-	-
合计	6,515,696,753	100,000,000	24,500,000	6,591,196,753	-	20,000,000

投资 单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
武汉金辰盈创	-	-	-	-7,521,691	-	-	-	-	25,627,000	18,105,309	-
小计	-	-	-	-7,521,691	-	-	-	-	25,627,000	18,105,309	-
二、联营企业
小计	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
合计	-	-	-	-7,521,691	-	-	-	-	25,627,000	18,105,309	-

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	2,095,275,857	1,049,460,585	2,624,556,222	1,069,282,676
其他业务	682,132	42,697	878,319	63,564
合计	2,095,957,989	1,049,503,282	2,625,434,541	1,069,346,240

2020年度

2019年度

	主营业务收入		主营业务成本		主营业务收入		主营业务成本
出售开发产品业务(i)	557,399,899		192,710,329		247,357,721		143,418,410
投资物业和酒店业务	1,522,666,452		813,182,062		2,361,238,538		874,718,611
其他	15,209,506		43,568,194		15,959,963		51,145,655
	2,095,275,857		1,049,460,585		2,624,556,222		1,069,282,676

	2020年度				2019年度
	主营业务收入		主营业务成本		主营业务收入		主营业务成本
北京北辰墅院1900及其他	557,399,899		192,710,329		247,357,721		143,418,410

	2020年度				2019年度
	其他业务收入		其他业务成本		其他业务收入		其他业务成本
咨询服务及其他	682,132		42,697		878,319		63,564

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益	-7,521,691	-
处置长期股权投资产生的投资收益	1,127,000	-
关联方贷款利息收入	226,385,802	378,290,644
合计	219,991,111	378,290,644

项目	金额
非流动资产处置损益	-5,204,807
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	25,615,379
辞退福利	-791,000
注销子公司确认投资收益	5,016,867
处置长期股权投资产生的投资收益	45,811,037

除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-3,767,593
所得税影响额	-14,522,654
少数股东权益影响额	995,669
合计	53,152,898

报告期利润	加权平均净资产收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润	0.87	0.04	0.04
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	0.51	0.02	0.02

	归属于上市公司股东的净利润		归属于上市公司股东的净资产
	本期发生额	上期发生额	期末余额	期初余额
按中国会计准则	270,974,629	1,653,948,716	17,049,145,829	17,368,057,820
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧(a)	115,052,371	137,877,284	1,919,769,171	1,804,717,180
投资性房地产公允值变化(a)	-220,839,000	113,742,000	4,444,779,000	4,665,618,000
按境外会计准则	165,188,000	1,905,568,000	23,413,694,000	23,838,393,000

第十二节 备查文件目录

备查文件目录

1、载有法定代表人签名的年度报告文本。 2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 3、载有普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 5、在香港交易所发布的年度报告文本。