2017 年年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李育海主管会计工作负责人解建忠及会计机构负责人丁敏声明：保证年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以公司总股本45,288万股为基数，向全体股东每10股派现0.15元（含税），共计派发现金
6,793,200元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司2017年度不进行公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第四节管理层讨论与分析
中“可能面对的风险”部分。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 18
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 31
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32
第九节 公司治理........................................................................................................................... 38
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 41
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 44
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 132
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源集团有限责任公司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
天创维嘉 指 北京天创维嘉房地产开发有限公司
京能云泰 指 北京京能云泰房地产开发有限公司
天创世缘 指 北京天创世缘房地产开发有限公司
天津公司 指 天津海航东海岸发展有限公司
银川公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEH-ZY
公司的法定代表人 李育海
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大
联系地址
厦12层西侧 厦12层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698299 010-62698299
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com jingnengzhiye@powerbeijing.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.beh-zy.com
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 其他相关资料
名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 中国北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广
办公地址
内） 场4层
签字会计师姓名 严冰、熊伟
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2017年 2016年 2015年
同期增减(%)
营业收入 743,146,075.80 762,230,941.33 -2.50 829,720,901.98
归属于上市公司股东
49,574,022.40 46,130,486.50 7.46 78,553,970.48
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 38,221,668.58 46,529,762.27 -17.86 59,635,052.92
的净利润
经营活动产生的现金
-1,011,195,837.13 -65,151,278.74 不适用 -225,047,563.28
流量净额
本期末比上
2017年末 2016年末 年同期末增 2015年末
减（%）
归属于上市公司股东
1,613,854,142.04 1,538,087,709.00 4.93 1,501,779,102.50
的净资产
总资产 6,301,190,620.16 5,100,820,245.20 23.53 5,304,215,866.92
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2017年 2016年 2015年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.11 0.10 10.00 0.17
稀释每股收益（元／股） - - - -
扣除非经常性损益后的基本每
0.08 0.10 -20.00 0.13
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.16 3.07 0.09 5.35
扣除非经常性损益后的加权平 2.43 3.10 减少0.67个百 4.06
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均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2017 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 96,300,480.86 82,845,042.01 295,169,482.26 268,831,070.67
归属于上市公司股东的净利润 6,291,103.46 -3,069,366.70 58,713,853.79 -12,361,568.15
归属于上市公司股东的扣除非
6,291,103.46 -3,024,304.81 58,698,968.28 -23,744,098.35
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 16,338,688.70 295,697,968.20 382,100,674.99 -1,705,333,169.02
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额
用）
非流动资产处置损益 -5,802.42 28,868,051.21
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
12,000.00 七、70 8,000.00
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时
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应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性
金融资产、交易性金融负债和可供
出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
-152,523.53 -827,649.14 -5,194,804.14
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
-28,484,821.44
益项目
少数股东权益影响额 32,825,714.36 215,461.08 1,166,482.26
所得税影响额 7,157,786.85 204,912.29 -5,920,811.77
合计 11,352,353.82 -399,275.77 18,918,917.56
说明: （1）其他符合非经常性损益定义的损益项目共计-28,484,821.44 元，包括联营企业京能天
阶（北京）投资有限公司其净利润中含有的转让股权投资收益 196,451,133.13 元，按持股比例计
算归属于本公司的份额为 60,899,851.27 元；大连京能阳光港湾项目存货减值准备-89,384,672.71
元，存货减值详细情况参见附注七、10。
（2）政府补助参见附注七、70。
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响
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金额
可供出售金融资产 12,074,080.00 12,506,400.00 432,320.00 -
合计 12,074,080.00 12,506,400.00 432,320.00 -
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
2017 年，全国房地产开发投资 109799 亿元，比上年名义增长 7.0%；房地产开发企业房屋施工
面积 781484 万平方米，比上年增长 3.0%；房屋新开工面积 178654 万平方米，增长 7.0%；房屋竣
工面积 101486 万平方米，下降 4.4%；房地产开发企业土地购置面积 25508 万平方米，比上年增长
15.8%；商品房销售面积 169408 万平方米，比上年增长 7.7%（其中，住宅销售面积增长 5.3%）；
商品房销售额 133701 亿元，增长 13.7%（其中，住宅销售额增长 11.3%）。2017 年的房地产市场，
因国家去库存政策全国楼市销售好于预期,实现商品房销售面积 16.9 亿平方米和销售金额 13.4 万
亿元,分别同比增长 7.7%和 13.7%。
公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有十余年的房地产开发经验，公司目前主要从事北
京、银川和天津等地区的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。
公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质。报告期内房地产项目主要包括北京的京能四
合上院、银川的京能天下川、天津的京能海语城等项目。
京能四合上院项目由控股子公司天创世缘负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 62%）
和北京鑫福海工贸集团有限公司（持股 38%），目前该项目处于收尾阶段；京能天下川项目由控
股子公司银川公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 70%）和京能集团（持股 30%），
该项目分三期开发，一期和二期已进入销售尾声，三期（南区）已于 2016 年 9 月开盘销售；京能海
语城项目由控股子公司天津公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 60%）、康因投资控
股有限公司（持股 25%）和天津通合投资有限公司（持股 15%），该项目一期已于 2016 年 10 月开
盘销售，于 2017 年 12 月 15 日取得竣工备案通知书，于 2017 年 12 月 16 日实现入住。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
公司与京能集团共同出资成立项目公司（即京能云泰）。京能云泰注册资本金为 174500 万元
人民币，其中，本公司认缴出资 88995 万元，股权比例 51%，京能集团认缴出资 85505 万元，股权
比例为 49%。详细内容见 2017 年 10 月 19 日的《中国证券报》、《上海证券报》和上交所网站
（http://www.sse.com.cn）。目前，本公司已缴出资额 84660 万元，京能集团已缴出资额 81340
万元。
公司于 2017 年 11 月 20 日取得北京市工商局大兴分局出具的天创维嘉《注销核准通知书》，
并发布了《京能置业股份有限公司关于公司控股子公司完成注销登记的公告》，详细内容见 2017
年 11 月 21 日的《中国证券报》、《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。天
创维嘉不再纳入本公司合并报表范围。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管理模式，形成了
稳定专业的房地产开发团队。在规划设计方面，公司具备较好的市场定位、需求发现、功能规划和
设计识别能力，公司充分研究利用可再生能源以利于项目的节能减排；在成本管控方面，公司引进
第三方全过程造价咨询，科学、合理地控制项目成本；在营销方面，公司能够准确分析把握市场脉
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络，具备优质的产品策划和营销推广能力；在投融资方面，公司与京能财务签署了《金融服务框架
协议》，有利于公司低成本融资，降低开发项目的经营成本并为项目开发提供资金保障。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2017 年，从年初的差异化供地，到十九大报告指出“房住不炒”和“租购并举”，中国房地
产逐渐进入建立长效机制的新时期。与此同时，短期调控政策持续收紧，热点城市相继步入限购、
限贷、限价、限售、限商为核心的五限时代。
公司冷静分析，加强市场研判审慎决策，同时积极寻找低成本融资渠道降低经营成本，及时调
整开发节奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。
在降低经营成本方面，公司控股子公司天津公司向京能财务申请开发贷款 40000 万元，用于京
能海语城项目的开发建设，期限三年，借款年利率为人民银行公布的同期贷款基准利率并随之调
整浮动。
在项目运营方面，公司有序推进在售在建项目，加强对项目重点工作的管理，推进项目开发建
设；加强项目前期策划和产品研发能力，增强产品竞争力；加强过程及成本管控，强化工程管理；
加强营销管理，加大去库存力度。
在增加土地储备方面，公司控股子公司京能云泰于 2017 年 11 月 19 日成功竞得司法拍卖的“北
京市密云区鼓楼街道阳光街南侧北京密云建材批发市场国有出让土地使用权及地上物”标的物，于
2018 年 3 月取得《不动产权证》。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，全年实现营业收入 74314.61 万元，较上年同期下降 2.5%，利润总额 3728.54 万元，
比上年同期下降 68.30 %,主要原因为本期毛利率较低的产品结转比例加大，综合毛利率下降，以
及计提存货减值准备所致；归属于上市公司股东的净利润 4957.40 万元，比上年同期上升 7.46 %，
主要原因为对联营企业的投资收益增加所致；实现净资产收益率 3.16%，比上年同期增加 0.09 个
百分点，主要原因为本期归母净利润较上期增加所致；经营活动产生的现金流量净额-101,119.58
万元，去年同期经营活动产生的现金流量净额为-6515.13 万元，减少的主要原因为本期较上期相
比增加土地储备所致。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 743,146,075.80 762,230,941.33 -2.50
营业成本 411,780,401.83 363,260,961.47 13.36
销售费用 40,314,382.69 53,468,648.37 -24.60
管理费用 64,362,123.05 53,426,658.85 20.47
财务费用 7,697,717.05 12,028,433.97 -36.00
经营活动产生的现金流量净额 -1,011,195,837.13 -65,151,278.74 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -18,703.76 -943,186.38 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 501,393,783.85 -488,719,081.59 不适用
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 7.43 亿元，同比下降 2.5%；营业成本 4.12 亿元，同比增长 13.36%，
营业收入与营业成本变动方向不一致的原因为报告期内公司毛利率较低的项目结转比例加大所致。
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(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
减少 7.33
房地产开发 738,936,612.75 406,955,853.96 44.93 3.86 19.80
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加 12.52
京能四合上院 350,031,336.81 72,768,226.94 79.21 -21.68 -51.12
个百分点
减少 9.66
京能天下川 188,829,073.19 154,430,490.39 18.22 -28.63 -19.07
个百分点
京能海语城 200,076,202.75 179,757,136.63 10.16
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加 12.52
北京地区 350,031,336.81 72,768,226.94 79.21 -21.68 -51.12
个百分点
减少 9.66
宁夏银川地区 188,829,073.19 154,430,490.39 18.22 -28.63 -19.07
个百分点
天津地区 200,076,202.75 179,757,136.63 10.16
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
√适用 □不适用
生产量比 销售量比 库存量比
主要产品 生产量 销售量 库存量 上年增减 上年增减 上年增减
（%） （%） （%）
京能四合上院 0.08 0.17 0.11 - -49.85 -42.41
京能天下川 0.81 10.31 10.22 -95.69 37.28 -48.17
京能海语城 0 3.54 2.09 - 35.11 -62.88
注：上述表格中单位：万平方米
产销量情况说明:
生产量是报告期内新增销售供应量，本报告期内，京能四合上院新增社区服务中心 0.08 万
平方米，销售为住宅尾房和商业销售；京能天下川新增地下商业面积 0.81 万平方米，京能天
下川和京能海语城销售产品为住宅和配套商业。
(3). 成本分析表
单位：元
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分行业情况
本期金
上年同
成本 本期占 额较上
上年同期金 期占总 情况
分行业 构成 本期金额 总成本 年同期
额 成本比 说明
项目 比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
开发 毛利低的商
房地产 406,955,853.96 98.83 339,694,726.34 93.51 5.32
成本 品占比增加
合计 406,955,853.96 98.83 339,694,726.34 93.51
分产品情况
本期金
上年同
成本 本期占 额较上
上年同期金 期占总 情况
分产品 构成 本期金额 总成本 年同期
额 成本比 说明
项目 比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
开发
京能四合上院 72,768,226.94 17.88 148,883,342.51 43.83 -51.12
成本
开发
京能天下川 154,430,490.39 37.95 190,811,383.83 56.17 -19.07
成本
开发 本期新增产
京能海语城 179,757,136.63 44.17
成本 品
合计 406,955,853.96 100.00 339,694,726.34 100.00 19.80
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 27,751.65 万元，占年度销售总额 37.56%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 24,741.47 万元，占年度采购总额 46.28%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
2. 费用
√适用 □不适用
单位：元
变动比例
项目 本期数 上年同期数 变动原因
（%）
销售费用 40,314,382.69 53,468,648.37 -24.60 本期宣传投入减少所致。
主要为投资性房地产折旧增加
管理费用 64,362,123.05 53,426,658.85 20.47
及职工薪酬增加所致。
财务费用 7,697,717.05 12,028,433.97 -36.00 融资规模及成本均下降所致。
所得税费用 22,645,591.35 39,611,064.60 -42.83 本期应纳税所得额下降所致。
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期数 上年同期数 变动额 变动比例 变动原因
（%）
经营活动产生的 本期新增土地储
-1,011,195,837.13 -65,151,278.74 -946,044,558.39 不适用
现金流量净额 备所致。
投资活动产生的 本期购置固定资
-18,703.76 -943,186.38 924,482.62 不适用
现金流量净额 产支出减少。
本期新设子公司
筹资活动产生的
501,393,783.85 -488,719,081.59 990,112,865.44 不适用 收到少数股东投
现金流量净额
资款所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
报告期内，因本公司联营企业（京能天阶（北京）投资有限公司）处置其股权取得转让股权收
益导致本公司确认联营企业投资收益 49,314,653.47 元,该事项的影响不具有持续性；本公司之控
股子公司大连京能阳光港湾项目，开发停滞，本年度计提存货跌价准备 89,384,672.71 元，该事项
的影响不具有持续性。
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
本期期末 上期期末
项目名称 总资产 总资产 期期末变 情况说明
数 数
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 59,849.52 9.50 111,169.78 21.79 -46.16 本期以现金购置土地。
应收账款 1.68 0.00 59.74 0.01 -97.19 本期收回期初款项。
本期预付账款转入开发
预付款项 118.54 0.02 8,656.42 1.7 -98.63
成本。
本期新增合同履约保证
其他应收款 2,966.19 0.47 1,599.94 0.31 85.39
金。
本期新增土地储备及工
存货 485,047.95 76.98 306,021.97 59.99 58.50
程投入。
本期预收款增加导致预
其他流动资产 3,552.74 0.56 1,335.44 0.26 166.03
缴税金增加。
可供出售金融资
1,260.64 0.20 1,217.41 0.24 3.55
产
因联营企业所有者权益
长期股权投资 32,127.74 5.10 23,930.14 4.69 34.26 增加而调增投资成本所
致。
持有待出租房产转入存
投资性房地产 8,216.86 1.30 17,451.85 3.42 -52.92
货所致。
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2017 年年度报告
固定资产 1,598.83 0.25 1,572.23 0.31 1.69
无形资产 105.98 0.02 114.59 0.02 -7.51
递延所得税资产 4,257.22 0.68 5,937.34 1.16 -28.30
其他非流动资产 31,015.18 4.92 31,015.18 6.08 0.00
短期借款 15,000.00 2.94 -100.00 本期偿还借款。
应付账款 20,624.63 3.27 19,258.90 3.78 7.09
预收款项 115,237.21 18.29 46,750.34 9.17 146.49 本期收到预售款增加。
应付职工薪酬 3,235.69 0.51 3,277.24 0.64 -1.27
应交税费 3,408.25 0.54 5,734.43 1.12 -40.57 本期缴纳期初税金。
应付利息 3,138.66 0.50 3,136.64 0.61 0.06
应付股利 10,074.18 1.60 9,765.86 1.91 3.16
其他应付款 16,841.21 2.67 24,353.51 4.77 -30.85 本期支付往来款所致。
一年内到期的非
15,000.00 2.38 20,000.00 3.92 -25.00
流动负债
长期借款 77,000.00 12.22 80,000.00 15.68 -3.75
应付债券 80,000.00 12.70 80,000.00 15.68 -
递延所得税负债 230.63 0.04 219.82 0.04 4.92
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
报告期末，受限的货币资金 25,806,845.40 元，受限原因为：按揭保证金、售房监管资金。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
2017 年，全国房地产开发投资 109799 亿元，比上年名义增长 7.0%；房地产开发企业房屋施工
面积 781484 万平方米，比上年增长 3.0%；房屋新开工面积 178654 万平方米，增长 7.0%；房屋竣
工面积 101486 万平方米，下降 4.4%；房地产开发企业土地购置面积 25508 万平方米，比上年增长
15.8%；商品房销售面积 169408 万平方米，比上年增长 7.7%（其中，住宅销售面积增长 5.3%）；
商品房销售额 133701 亿元，增长 13.7%（其中，住宅销售额增长 11.3%）。2017 年的房地产市场，
因国家去库存政策全国楼市销售好于预期,实现商品房销售面积 16.9 亿平方米和销售金额 13.4 万
亿元,分别同比增长 7.7%和 13.7%。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
合作开
持有待开发 一级土地 规划计容建 是/否涉 合作开发项
序 持有待开发土 发项目
土地的面积 整理面积 筑面积(平方 及合作开 目涉及的面
号 地的区域 的权益
(平方米) (平方米) 米) 发项目 积(平方米)
占比(%)
天津市滨海新
1 164,200.00 0.00 328,400.00 是 197,040.00
区
2 银川市兴庆区 66,697.23 0.00 145,400.00 是 101,780.00
大连市旅顺口
3 266,715.30 0.00 251,817.32 是 128,426.83
区
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北京市密云区
（最终以项目
4 26,926.59 0.00 64,624.00 是 32,958.24
实际规划指标
为准）
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项 项目规
目/新开 项目用地 划计容 总建筑面 在建建筑 已竣工面 报告期
序 地 经营业
项目 工项目/ 面积(平方 建筑面 积(平方 面积(平方 积(平方 总投资额 实际投
号 区 态
竣工项 米) 积(平方 米) 米) 米) 资额
目 米)
天 京能 住宅及 在建项
1 257,000.00 397,058.00 497,528.00 109,490.00 109,490.00 250,000.00 34,182.64
津 海语城 配套 目
京能
北 住宅及 竣工项
2 四合上 52,877.40 157,500.00 199,260.97 0 199,260.97 384,831.00
京 配套 目
院
京能
大 住宅及
3 阳光港 266,712.00 252,300.00 278,040.00 182,600.00
连 配套
湾
银 京能 住宅及 在建项
4 433,300.00 727,800.00 993,386.00 259,311.83 507,400.00 439,099.00 26,352.77
川 天下川 配套 目
新开工
北 密云 住宅及
5 项目（开 26,926.59 64,624.00 100,524.00 0 0 228,000.00 160,117.44
京 项目 配套
始启动）
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米)
1 银川 京能天下川 住宅 184,113.86 103,062.03
2 银川 京能天下川 商业 21,217.38
3 天津 京能海语城 住宅 56,317.06 35,430.62
4 天津 京能海语城 商业 0
5 北京 京能四合上院 住宅 353.10
6 北京 京能四合上院 商业 2,484.70 1,718.45
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
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172,000.00 4.49 6,953.76
6. 其他说明
√适用 □不适用
（1）公司主要业务所在城市的行业发展状况
单位：万平方米
房地产施工
项目所 房地产土地购 房地产新开 房地产竣工 房地产销售 库存去化
（在建）面
在城市 置面积 工面积 面积 面积 周期
积
北京 413.3 2361.51 12412.74 1466.67 869.95 17.29
银川 74.42 614.13 4144.19 859.64 595.22 15.4.
天津 225.99 2334.62 8795.82 2023.41 1482.00 29.27
大连 61.68 512.20 4477.89 294.10 839.84 15.00
注：1、报告中数据来源于中国指数研究院；
2、库存去化周期=库存面积/最近三月移动平均成交面积。
（2）公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况
所在 项目市场 所占市
项目名称 竞争优势
城市 地位 场份额
京能四合上院 北京 二环内稀有现房 地段优势 0.01%
京能天下川 银川 湖居生活的最优之选 临湖、学区 1.71%
京能海语城 天津 海居休闲大盘 国企大盘 0.24%
京能阳光港湾 大连 未开发
处于项目前期开发阶
密云项目 北京
段
注：1、所占市场份额为项目年度销售面积与所在城市年度销售面积的比值；
2、京能阳光港湾及密云项目尚未销售。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，本公司投资 84660 万元成立了京能云泰。去年同期公司无股权投资事项。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
报告期内，经公司第七届董事会第四十六次临时会议决议，同意公司与京能集团共同出资成立
项目公司（京能云泰）。京能云泰注册资本金为 174500 万元人民币，其中，本公司认缴出资额 88995
万元，股权比例 51%，京能集团认缴出资额 85505 万元，股权比例为 49%。目前，本公司已缴出资
额 84660 万元，京能集团已缴出资额 81340 万元。
(2) 重大的非股权投资
√适用 □不适用
报告期内，经公司第七届董事会第四十六次临时会议决议，本公司控股子公司京能云泰参与“北
京市密云区鼓楼街道阳光街南侧北京密云建材批发市场国有出让土地使用权及地上物”的公开司法
拍卖活动。2017 年 11 月 19 日，京能云泰成功竞得司法拍卖标的物。2018 年 3 月京能云泰取得《不
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2017 年年度报告
动产权证》，详细内容见 2018 年 3 月 31 日的《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所
网站（http://www.sse.com.cn）。目前，此项目正在进行前期开发工作。
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
本公司年初持有光大银行股票 3,088,000 股，本期未发生增减变动，初始投资成本
3,281,227.86 元，采用公允价值进行后续计量，本期取得分红 305,584.27 元。
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
币种：人民币 单位：万元
主要产
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
品
北 京 天创 世 缘房
房地产开
地 产 开发 有 限公 四合上院 6,000.00 100,162.20 90,870.13 12,534.04
发
司
天 津 海航 东 海岸 房地产开
海语城 5,000.00 165,696.66 2,886.36 123.20
发展有限公司 发
宁 夏 京能 房 地产 房地产开
天下川 10,000.00 188,699.78 33,993.81 -782.53
开发有限公司 发
大 连 京能 阳 光房
房地产开
地 产 开发 有 限公 10,000.00 57,744.03 -14,285.94 -16,398.28
发
司
北 京 京能 云 泰房
房地产开
地 产 开发 有 限公 174,500.00 166,000.00 166,000.00
发
司
北 京 国电 房 地产 房地产开
6,000.00 21,373.38 9,690.49 -1,114.67
开发有限公司 发
京能天阶(北京)投 房地产开
100,000.00 266,305.00 92,344.51 15,080.50
资有限公司 发
本年度取得和处置子公司的情况详见 2017 年度财务报表附注 “八、合并范围的变更”。
本年度来源于单个子公司的净利润或单个参股公司的投资收益对公司净利润影响达到 10%以上
的情况包括：来源于子公司天创世缘公司的净利润占公司净利润的 856.16%，来源于联营企业京能
天阶(北京)投资有限公司的投资收益占公司净利润的 336.85% 。主要控股参股公司的财务信息详
见 2017 年度财务报表附注“九、在其他主体中的权益”。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
年末中央政治局会议分析研究 2018 年经济工作指出，2018 年要引导和稳定预期，加强和改善
民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。2018 年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将
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进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。预计未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，
主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。短期调
控与长效机制的进一步紧密衔接，将对未来房地产市场产生更深远的影响，为房地产市场稳定建立
更稳固的基础。
未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不
动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之
重，引导好市场预期。同时，金融收紧对后期市场的抑制将更为明显，热点城市仍将全面收紧信贷，
抑制各类消费资金违规流入房地产领域、加强企业投资风险管控，防范房地产泡沫风险；地方政府
也将继续实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理，推动市场趋于理性。
公司将密切关注宏观形势及行业政策，把握增量市场空间，深耕重点城市，关注不同城市发展
进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模，为企业可持续发展提供长期驱动力；同时，
公司将继续研究和完善业务模式和服务方式，保持企业持续稳健发展。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
深耕北京区域市场、战略关注京津冀；以房地产开发业务为主体，积极拓展优质商办物业。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
计划 计划 计划
计划开发的 同比涨 同比涨 同比涨 计划设定
新开工面积 竣工面积 复工面积
项目 跌幅 跌幅 跌幅 依据
（万平方米） （万平方米） （万平方米）
依据年度经
京能天下川 22.66 - 25.93 - 25.93 -
营责任书
2018 年公司计划实现营业收入 9.11 亿元，实现开复工面积 48.59 万平方米。
在项目拓展方面，加强市场形势研究，跟踪土地市场的变化，加强重点区域即京津冀及一线城
市的市场调研跟踪，抓住京津冀协同发展、雄安新区规划建设等重大战略机遇，力争在 2018 年项
目拓展方面取得新进展。打造低碳智慧型房地产项目；深入研究新型城市化建设模式理念、绿色小
镇、集体用地建设租赁住房等特色开发模式；适时介入棚户区改造项目。在销售方面，加强产品策
划和营销管理，提高库存产品去化速度。在财务管理方面，加强财务基础管理工作，增强资金风险
防控能力。在融资方面，公司将积极拓展融资渠道，优化资本结构，降低融资成本，满足公司房地
产项目开发资金的需要。在工程质量方面加强安全生产和工程质量的管理，坚决杜绝质量安全隐患。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解
经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、市场竞争风险：随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房地产企业面临着更加严峻的
市场竞争环境。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，这将对公司未来的
经营发展带来一定的影响。公司将密切关注土地市场，根据公司发展战略及实际情况获取开发项目。
2、跨区域经营风险：房地产行业具有明显的地域性特征。不同的区域市场，消费群体的购买
力水平及消费偏好各有差异，开发商面对的供应商、政府机构、金融机构、合作单位有很大不同，
目前公司房地产项目主要集中在北京、天津、银川、大连等地区，如果上述区域的房地产市场出现
波动，将会影响公司的经营运作。公司将密切关注宏观经济及房地产政策变化，研判对房地产市场
的影响，适时调整开发节奏，以应对给公司带来的影响。
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3、融资风险：受国家房地产政策调控的影响以及金融强监管措施力度的加大，房地产企业融
资成本大幅提高，融资渠道进一步收窄，公司在获取资金的能力和灵活性上存在风险。公司将深入
研究多渠道融资策略，利用资本市场产品日渐丰富的优势，不断创新融资方式获取资金以满足公司
经营发展需求；同时强化内部资金管理，统筹提高资金使用效率；做好资金分析与风险预警，确保
公司现金流安全。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据中国证监会、北京证监局的要求，公司结合自身实际情况，经公司 2012 年第一次临时股
东大会决议，修订了《公司章程》中的利润分配政策。公司现利润分配政策符合监管部门的要求，
公司严格执行章程中的具体规定。
1、公司利润分配政策的基本原则如下：
（1）公司充分考虑对投资者的回报，每年按不少于当年公司实现的可供分配利润 10%的比例
向股东分配股利。
（2）公司的利润分配政策保持连续性和稳定性，同时兼顾公司的长远利益、全体股东的整体
利益及公司的可持续发展。
（3）公司优先采用现金分红的利润分配方式。
（4）存在股东违规占用上市公司资金情况的,公司应当扣减该股东所分配的现金红利,以偿还
其占用的资金。
2、公司利润分配具体政策如下：
（1）利润分配的形式：公司采用现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在有条
件的情况下，公司可以进行中期利润分配。
（2）公司现金分红的具体条件和比例：除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为
正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配
利润的 10%。
（3）公司发放股票股利的具体条件：公司在经营情况良好，并且认为公司股票价格与公司股
本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件下，
提出股票股利分配预案。
3、公司利润分配方案的审议程序如下：
（1）公司的利润分配方案由公司经营层拟订预案,提交公司董事会、监事会审议。董事会就利
润分配方案的合理性进行充分讨论，形成专项决议后提交股东大会审议。
（2）公司因特殊情况而不进行现金分红时，董事会就不进行现金分红的具体原因、公司留存
收益的确切用途及预计投资收益等事项进行专项说明，经独立董事发表意见后提交股东大会审议，
并在公司指定媒体上予以披露。
4、公司利润分配政策的变更政策如下:
（1）如遇到战争、自然灾害等不可抗力、或者公司外部经营环境变化并对公司生产经营造成
重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政策进行调整。
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（2）公司调整利润分配政策应由董事会做出专题论述，详细论证调整理由，形成书面论证报
告并经独立董事审议后提交股东大会特别决议通过。审议利润分配政策变更事项时，公司为股东提
供网络投票方式。
公司利润分配符合公司章程的规定、股东大会决议的要求，分红标准和比例明确和清晰，相关
的决策程序和机制完备，独立董事尽职履责并发挥了应有的作用，中小股东有充分表达意见和诉求
的机会，中小股东的合法权益得到充分维护。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合并 占合并报表中
每 10 股送 每 10 股派 现金分红 报表中归属于 归属于上市公
分红 每 10 股转
红股数 息数(元) 的数额 上市公司普通 司普通股股东
年度 增数（股）
（股） （含税） （含税） 股股东的净利 的净利润的比
润 率(%)
2017 年 0 0.15 0 6,793,200 49,574,022.40 13.70
2016 年 0 0.15 0 6,793,200 46,130,486.50 14.73
2015 年 0 0.20 0 9,057,600 78,553,970.48 11.53
公司 2017 年度拟分配的现金红利金额与当年归属于上市公司股东的净利润之比低于 30%，主
要原因为受国家房地产政策调控的影响以及金融强监管措施力度的加大，房地产企业融资成本大幅
提高，融资渠道收窄，受用于购买土地的保证金不能为银行贷款、股东借款等政策的限制，未来公
司发展需有大量的自有资金支持储备土地的增加。根据公司的经营计划，综合考虑公司目前的资本
结构、所处发展阶段和未来发展规划，公司留存未分配利润将用于补充公司的自有资金，同时，公
司未分配利润也能相应减少公司对外借款，进一步优化资本结构，从而降低资产负债率及财务成本，
也有利于长期回报投资者。
公司独立董事认为，考虑到国家宏观调控政策对房地产业的影响，以及公司未来发展的需要，
本次分配安排是基于公司长远发展的需要及股东的投资收益综合考虑制定，不存在损害公司及全体
股东利益特别是中小股东利益的情形。公司 2017 年度利润分配预案符合《公司章程》有关利润分
配政策和现金分红政策的规定，符合广大投资者特别是中小投资者利益，有利于公司的持续、稳定、
健康发展。
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预案
的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期
内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
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承诺减
北京能 少、规范 2006 年
解决关 源集团 与上市 6 月承
否 是 - -
联交易 有限责 公司之 诺，期限
任公司 间的关 为长期
与再融资相关 联交易
的承诺 承诺避
北京能 免、消除 2006 年
解决同 源集团 与上市 6 月承
否 是 - -
业竞争 有限责 公司之 诺，期限
任公司 间的同 为长期
业竞争
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
致同会计师事务所（特殊普通
内部控制审计会计师事务所
合伙）
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2017 年年度报告
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2018 年 1 月 16 日召开的 2018 年第一次临时股东大会决议，同意聘请致同会计师事务
所（特殊普通合伙）为公司 2017 年度审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
√适用 □不适用
本公司独立董事宋常先生于 2016 年 1 月 21 日收到中国证券监督管理委员会的《调查通知书》
（编号：深专调查通字 2016157 号），宋常先生因涉嫌内幕交易、短线交易，中国证券监督管理委
员会对其立案调查。2017 年 1 月 20 日，我公司收到独立董事宋常先生发来其收到的《中国证券监
督管理委员会市场禁入决定书》（2017 年）3 号及《中国证券监督管理委员会行政处罚决定书》（2017
年）8 号，详细内容见 2017 年 1 月 21 日的《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网
站（http://www.sse.com.cn）披露的相关公告。公司独立董事宋常先生已于 2017 年 1 月 21 日辞
去本公司独立董事一职。
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务
到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
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2017 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第七届董事会第四十四次临时会议
决议，通过了公司关于控股子公司向北京高新技
术创业投资有限公司借款的议案，同意公司控股 详细内容见 2017 年 4 月 14 日的《中国证券
子公司天津公司向北京高新技术创业投资有限 报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站
公司借款 15000 万元，期限 1 年，借款利率 （http://www.sse.com.cn）披露的《京能置业
4.35%。该笔借款将由北京高新技术创业投资有 股份有限公司关于控股子公司向北京高新技术
限公司通过京能财务以委托贷款方式向天津公 创业投资有限公司借款的关联交易公告》。
司发放，委贷手续费由天津公司支付，手续费率
为年 0.106%。目前该笔委托贷款因故不再执行。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
1、经公司 2015 年度股东大会决议，通过了公司关于与京能财务续签《金融服务框架协议》的
议案，同意公司与京能财务续签《金融服务框架协议》，期限三年，继续与其进行金融合作、接受
其提供的服务。公司在京能财务的存款余额不得超过公司最近一个会计年度经审计的总资产金额的
5%，且不超过最近一个会计年度经审计的期末货币资金总额的 50%。并于 2016 年 5 月 19 日与京能
财务签署了《金融服务框架协议》，期限 3 年。截止 2017 年底，公司在京能财务存款余额 6,118,759.93
元，2017 年度在京能财务的利息收入为 150,822.90 元。
2、经公司第七届董事会第四十三次临时会议决议，通过了公司关于控股子公司天津公司向京
能财务申请开发贷款的议案，同意本公司控股子公司天津公司向京能财务申请开发贷款 40,000 万
元，用于京能海语城项目的开发建设，期限三年，借款年利率为人民银行公布的同期贷款基准利率
并随之调整浮动。该笔借款目前正在执行中，截至年报披露日，已提款 30,000 万元。
3、经公司第七届董事会第五十次临时会议决议，通过了公司关于控股子公司天创世缘向天津
公司发放委托贷款的议案，同意由天创世缘委托京能财务向天津公司发放不高于 39,000 万元委托
贷款，期限 2 年，贷款利率为人民银行同期贷款基准利率；天津公司向京能财务支付委托贷款的手
续费，手续费率为每年 0.106%。该笔贷款已由天创世缘于 2017 年 11 月 24 日通过京能财务向天津
公司发放了 39,000 万元委托贷款，期限 2 年，贷款年利率 4.75%，天津公司按每年 0.106%向京能
财务支付委贷手续费。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
经公司第七届董事会第四十六次临时会议决议，通过了关于公司与京能集团共同成立项目公司
的议案，同意公司与京能集团共同出资成立项目公司（即京能云泰）。京能云泰注册资本金为 174500
万元人民币，其中，本公司认缴出资 88995 万元，股权比例 51%，京能集团认缴出资 85505 万元，
股权比例为 49%；双方股东全部以现金出资并且采用分期出资的形式，首期出资 10000 万元，其中：
本公司出资 5100 万元，京能集团出资 4900 万元。公司已于 2017 年 10 月 24 日取得京能云泰的营
业执照。
目前，本公司已缴出资额为 84660 万元，京能集团已缴出资额为 81340 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第七届董事会第四十四次临时会议
决议，通过了公司关于控股子公司向北京高新
技术创业投资有限公司借款的议案，同意公司
详细内容见 2017 年 4 月 14 日的《中国证
控股子公司天津公司向北京高新技术创业投资
券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网
有限公司借款 15000 万元，期限 1 年，借款利
站（http://www.sse.com.cn）披露的《京能置
率 4.35%。该笔借款将由北京高新技术创业投资
业股份有限公司关于控股子公司向北京高新技
有限公司通过京能财务以委托贷款方式向天津
术创业投资有限公司借款的关联交易公告》。
公司发放，委贷手续费由天津公司支付，手续
费率为年 0.106%。目前该笔委托贷款因故不再
执行。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
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单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司提供资金
关联方 关联方关系
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
京能集团财务 有 受同一最终控制
80,000.00 27,000.00 15,000.00 92,000.00
限公司 方控制
北京能源集团 有
母公司 20,000.00 20,000.00
限责任公司
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
北京天汇成房地产
联营公司 43,341,776.83 43,341,776.83
开发有限公司
康因投资控股有限 控股子公司
34,331,779.35 34,331,779.35
公司 之股东
天津通合投资有限 控股子公司
23,932,377.61 23,932,377.61
公司 之股东
大连阳光世界发展 控股子公司
53,725,000.00 53,725,000.00
有限公司 之股东
北京市天创房地产 母公司的控
1,074,681.67 1,074,681.67
开发有限公司 股子公司
合计 1,074,681.67 1,074,681.67 155,330,933.79 155,330,933.79
债权形成原因：根据合同约定预付房屋租金。
关联债权债务形成原因 债务形成原因：与联营企业、控股子公司之股东的债务为日常经营活动中形成的
应付未付款项。
债权对公司的影响：公司向天创房地产预付房租为根据市场公允价值定价，不会
损害公司及股东的利益；
关联债权债务对公司的影响 债务对公司的影响：公司控股子公司之股东及联营企业向公司提供资金为公司日
常经营提供支持；
公司将根据实际情况和资金需求状况，安排偿还债务及收回债权事宜。
(五) 其他
√适用 □不适用
天创维嘉是本公司与京能集团控股子公司北京市天创房地产开发有限公司共同出资设立的公
司，经公司第七届董事会第四十次临时会议审议，同意清算注销天创维嘉。报告期内公司清算注销
了天创维嘉，详细内容见 2017 年 11 月 21 日的《中国证券报》、《上海证券报》和上交所网站
（http://www.sse.com.cn）。
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
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3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
(1).委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3).委托理财减值准备
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
(1).委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3).委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3、 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、经公司第七届董事会第四十三次临时会议决议，通过了公司关于对控股子公司大连京能阳
光房地产开发有限公司委托贷款进行展期的议案，同意公司申请办理对大连公司委托贷款 31000 万
元进行展期，期限 18 个月，贷款利率为人民银行同期贷款基准利率（固定利率）。公司已于 2017
年 3 月 3 日办理了对大连公司 31000 万元委贷展期业务，展期期限 18 个月，展期年利率 4.75%。
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2017 年年度报告
2、经公司第七届董事会第五十一次临时会议决议及 2018 年第一次临时股东大会决议，通过了
公司关于计提资产减值准备的议案，同意公司计提资产减值准备。公司已依据股东大会决议完成公
司计提资产减值准备。
3、经公司第七届董事会第五十二次临时会议决议及 2018 年第一次临时股东大会决议，通过了
关于董事会换届的议案。公司已选举李育海先生、田野先生、袁海臻先生和韩雪松先生为公司第八
届董事会非独立董事，朱莲美女士、陈行先生、刘大成先生为公司独立董事，任期自 2018 年 1 月
16 日起至 2021 年 1 月 15 日止。
4、经公司第六届监事会第二十四次会议决议及 2018 年第一次临时股东大会决议，通过了关于
监事会换届的议案。公司已选举方秀君女士、斯萍君女士为公司非职工监事，与职工监事丁敏先生
共同组成公司第七届监事会，任期自 2018 年 1 月 16 日起至 2021 年 1 月 15 日止。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
□适用 √不适用
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 33,152
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 31,533
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(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 情况 股东
（全称） 减 量 (%) 件股份 股份 数 性质
数量 状态 量
北京能源集团
0 204,983,645 45.26 0 无 0 国有法人
有限责任公司
蔡一野 9,500,001 9,500,001 2.10 0 未知 - 境内自然人
肖楚云 2,959,200 2,959,200 0.65 0 未知 - 境内自然人
贵州省技术改
1,220,000 2,030,000 0.45 0 未知 - 国有法人
造投资公司
郑学涛 1,470,300 1,470,300 0.32 0 未知 - 境内自然人
李惠球 890,000 1,240,000 0.27 0 未知 - 境内自然人
徐惜珠 1,230,100 1,230,100 0.27 0 未知 - 境内自然人
黄星尧 1,209,200 1,209,200 0.27 0 未知 - 境内自然人
蔡正嘉 1,140,000 1,140,000 0.25 0 未知 - 境内自然人
周斌斌 922,900 1,110,000 0.25 0 未知 - 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通 股份种类及数量
股东名称
股的数量 种类 数量
北京能源集团有限责任公司 204,983,645 人民币普通股 204,983,645
蔡一野 9,500,001 人民币普通股 9,500,001
肖楚云 2,959,200 人民币普通股 2,959,200
贵州省技术改造投资公司 2,030,000 人民币普通股 2,030,000
郑学涛 1,470,300 人民币普通股 1,470,300
李惠球 1,240,000 人民币普通股 1,240,000
徐惜珠 1,230,100 人民币普通股 1,230,100
黄星尧 1,209,200 人民币普通股 1,209,200
蔡正嘉 1,140,000 人民币普通股 1,140,000
周斌斌 1,110,000 人民币普通股 1,110,000
上述股东关联关系或一致行动 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司
的说明 股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
交易情况
持有的有限售
序号 有限售条件股东名称 新增可上 限售条件
条件股份数量 可上市交
市交易股
易时间
份数量
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具体可出售
或转让时间
由代为支付
1 汕头市潮南区两英经贸有限公司 257,400 -
对价的股东
京能集团与
其协商确定。
2 贵州证券登记公司 102,960 - 同上
3 贵州省华星工贸公司 51,480 - 同上
4 贵州省贵阳市云侨针纺采购供应社 51,480 - 同上
5 贵州省贵阳成阳实业有限公司 51,480 - 同上
6 贵阳长征电器开关厂 51,480 - 同上
7 贵州省旅游投资有限公司 24 - 同上
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于
上述股东关联关系或一致行动的说明 《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一
致行动人。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京能源集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 姜帆
成立日期 2004-12-08
电力能源、热力供应、煤炭开采、地产置业、节能环保、金
主要经营业务
融证券等。
京能集团持有京能置业、京能电力、清洁能源、昊华能源、
报告期内控股和参股的其他境内外
北京银行、成都银行、大唐发电、全聚德等多家上市公司股
上市公司的股权情况
权。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公
年度内股
性 年初持 年末持 增减变 公司获得的 司关联方
姓名 职务(注) 年龄 任期起始日期 任期终止日期 份增减变
别 股数 股数 动原因 税前报酬总 获取报酬
动量
额（万元）
李育海 董事长 男 45 2016 年 04 月 11 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
田野 董事 男 45 2012 年 12 月 06 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
袁海臻 董事 男 52 2014 年 01 月 20 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - - 否
袁海臻 总经理 男 52 2014 年 01 月 10 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 68.35 否
韩雪松 董事 男 50 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
朱莲美 独立董事 女 55 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
陈行 独立董事 男 50 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
刘大成 独立董事 男 50 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
方秀君 监事会主席 女 47 2005 年 11 月 22 日 2021 年 01 月 15 日 1,560 1,560 0 - 0 是
斯萍君 监事 女 46 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
丁敏 职工监事 男 40 2012 年 12 月 06 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 40.19 否
樊志前 副总经理 男 51 2010 年 12 月 13 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 52.51 否
马俊 副总经理 男 41 2010 年 12 月 13 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 55.51 否
于进 副总经理 男 48 2013 年 05 月 10 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 52.51 否
解建忠 财务总监 男 57 2017 年 04 月 27 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 39.00 否
朱兆梅 董事会秘书 女 47 2005 年 11 月 22 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 52.51 否
朱 炎 董事长 男 55 2016 年 04 月 11 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
邢少军 独立董事 男 72 2012 年 12 月 06 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
陈倩 独立董事 女 62 2012 年 12 月 06 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
宋常 独立董事 男 52 2012 年 12 月 06 日 2017 年 01 月 21 日 100,000 100,000 0 - 0.29 否
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2017 年年度报告
徐小萍 监事 女 47 2006 年 05 月 23 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
黎建萍 财务总监 女 56 2014 年 01 月 10 日 2017 年 04 月 25 日 0 0 0 - - 否
合计 / / / / / 101,560 101,560 0 / 360.87 /
姓名 主要工作经历
武汉大学动力与机械学院工业工程专业，工程硕士，高级经济师。现任京能置业股份有限公司董事长；北京能源集团有限责任公司副总
李育海
经理。曾任 CBD 大厦管理分公司副总经理；国电电力大连庄河发电有限责任公司副总经理；山西漳山发电有限责任公司总经理助理。
北方交通大学工商管理系企业管理专业，管理学硕士，高级经济师。现任京能置业股份有限公司董事；北京能源集团有限责任公司实业
田野 管理部主任。曾任北京能源投资（集团）有限公司资产管理公司党支部书记、总经理、筹备处副主任；北京能源投资（集团）有限公司
科技实业投资部副经理；北京国际电力开发投资公司创业投资管理部副经理。
华北电力大学经济与管理学院技术经济及管理专业，管理学硕士，高级工程师。现任京能置业股份有限公司董事、总经理、代理党委书
袁海臻 记。曾任宁夏京能宁东发电有限责任公司党委书记、总经理；京能（赤峰）能源发展有限公司（临时）党委书记、总经理；北京国际电
力开发投资公司内蒙古赤峰电源项目筹建处副主任。
北京市委党校成人教育学院行政管理专业，本科，工程师。现任京能置业股份有限公司董事；北京能源集团有限责任公司实业管理部副
韩雪松
主任。曾任北京能源投资（集团）有限公司资产管理公司副总经理；北京市综合投资公司资产经营管理部经理。
中央财经大学会计专业，博士，会计学教授、博士，具有会计师、非执业注册会计师资格。现任京能置业股份有限公司独立董事；中国
朱莲美 矿业大学（北京）教授；北京动力源科技股份有限公司独立董事；深圳九有股份有限公司独立董事；北京梅泰诺通信技术股份有限公司
独立董事。曾任江苏省冶金经济管理学校（现江苏大学）讲师。
中南财经政法大学经济学专业，经济学博士。现任京能置业股份有限公司独立董事；中国丰合投资有限公司投委会主席；北京城建投资
陈行 发展股份有限公司独立董事。曾任深圳前海金鹰资产管理有限公司副总裁兼北京总部执行董事；北京国际信托有限公司（原北京国际信
托投资有限公司）总裁助理兼资产运营管理总部总经理；中国风险投资有限公司高级投资经理。
清华大学机械制造及其自动化专业，工学博士，教授，博士生导师；德国亚琛工业大学监控与自动化专业高级访问学者。现任京能置业
股份有限公司独立董事；清华大学工业工程系博士生导师、博士后导师；清华大学互联网产业研究院副院长兼物流产业研究中心主任；
刘大成
美国北卡罗莱纳大学凯南商学院联合副教授；沃德传动（天津）股份有限公司独立董事。曾任清华大学工程管理硕士教育中心执行主任、
清华大学工业工程系党委副书记。
长春税务学院财会专业，大学本科学历，注册会计师。经济学学士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事会主席；北京能源集
方秀君 团有限责任公司财务管理部副主任；北京京能国际能源股份有限公司副总经理（正职待遇）；北京京能煤电资产管理有限公司副总经理
（正职待遇）；北京能源投资集团（香港）有限公司副总经理（兼）。曾任北京市综合投资公司财务部副经理。
首都经济贸易大学工商管理学院企业管理专业，管理学硕士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事；北京能源集团有限责任公
斯萍君
司审计与内控部副主任。曾任北京国际电力新能源有限公司总会计师。
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2017 年年度报告
安徽财经大学会计学专业，大学本科学历，管理学学士学位，会计师。现任京能置业股份有限公司监事、财务部经理。曾任京能置业股
丁敏
份有限公司财务部副经理；天创置业股份有限公司会计。
清华大学建筑学专业，工程学士学位，香港大学城市规划专业，研究生学历，理科硕士学位，工程师。分管规划设计部工作。现任京能
樊志前 置业股份有限公司副总经理。曾任天津海航东海岸发展有限公司总经理；京能置业股份有限公司总经理助理；北京大前门投资经营有限
公司、北京兴隆置业有限公司总建筑师。
首都经济贸易大学房地产经营管理专业，大学本科学历，经济学学士学位。分管发展部、营销部。现任京能置业股份有限公司副总经理；
马俊 京能（北京）物业管理有限公司执行董事；北京京能云泰房地产开发有限公司董事长；北京天创世缘房地产开发有限公司董事长。曾任
京能置业股份有限公司总经理助理；北京国电房地产开发有限公司总经理助理兼销售经理。
对外经济贸易大学法学院法学专业，法学硕士学位。分管法审部和综合办公室。现任京能置业股份有限公司副总经理兼总法律顾问。曾
于进
任北京高新技术创业投资股份有限公司副总经理。
华北电力大学，硕士，高级会计师。分管财务部工作。现任京能置业股份有限公司财务总监。曾任四川大川电力有限公司、四川众能电
解建忠
力有限公司、黑水县三联水电开发有限责任公司总会计师；汉江水电开发有限责任公司副总经理。
中国人民大学会计学专业，研究生学历，管理学硕士学位，经济师。分管董事会办公室工作。现任京能置业股份有限公司董事会秘书。
朱兆梅
曾任北京能源集团有限责任公司金融投行部职员；北京市综合投资公司投行业务部副经理、经营管理部干部。
清华大学经济管理学院工商管理专业，硕士，高级工程师。曾任北京能源集团有限责任公司党委书记、董事长；京能置业股份有限公司
董事长；北京市政府副秘书长（正局级）；北京市经济信息化委党组副书记、主任、市国防科工办主任；北京市信息办党组书记、主任、
朱 炎
北京奥组委票务中心主任；北京市科委党组副书记、副主任；北京市科委主任助理、副主任；北京市科泰公司总经理；北京市科委工业
处科员、副主任科员、主任科员；北京市粮食局科技外经处干部。
同济大学管理工程专业，博士，高级工程师。曾任京能置业股份有限公司独立董事；北京节能环保中心主任；北京市发展计划委员会副
邢少军
主任；北京市计划委员会副主任；北京燕山石化公司化工二厂厂长。
首都经济贸易大学区域经济专业，研究生学历，高级统计师。曾任京能置业股份有限公司独立董事；北京市土地储备中心副主任；奥运
陈 倩
场馆中心区土地一级开发指挥部、新奥集团开发经营部负责人；北京市房地产管理局计划处主任科员、地政处副处长、出让处处长。
中国人民大学会计学专业，博士，教授。曾任京能置业股份有限公司独立董事；天鸿宝业、天地科技、贵人鸟、菲利华等上市公司独立
宋 常
董事；北京市人大常委会顾问；北京市人民政府专业顾问。
中国人民大学金融专业，研究生学历，高级经济师，注册会计师。现任北京能源集团有限责任公司审计与内控部主任。曾任京能置业股
徐小萍 份有限公司监事；北京能源集团有限责任公司审计与内控部副主任、科技实业投资部副经理、实业管理部副经理；北京市综合投资公司
投资业务部副经理、经理助理。
中国人民大学会计学专业，大学本科学历，高级会计师。曾任京能置业股份有限公司财务总监；北京市天创房地产开发有限公司财务部
黎建萍
经理、副总会计师、总会计师；天创置业股份有限公司董事、监事。
其它情况说明
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2017 年年度报告
√适用 □不适用
1、公司于 2017 年 4 月 27 日召开公司第七届董事会第四十五次临时会议，审议通过了公司《关于聘任解建忠先生任公司财务总监的议案》，同意聘
任解建忠先生任公司财务总监，任期自公司本次董事会通过之日起至经营班子换届止。
2、公司于 2017 年 12 月 28 日召开公司第七届董事会第五十二次临时会议，审议通过了公司《关于董事会换届的议案》，公司第八届董事会由 7 人
组成，非独立董事候选人为李育海先生、田野先生、袁海臻先生和韩雪松先生,独立董事候选人为朱莲美女士、陈行先生和刘大成先生，任期自公司股东
大会选举通过之日起三年。该议案已经公司 2018 年 1 月 16 日召开的 2018 年第一次临时股东大会选举通过。
3、公司于 2017 年 12 月 28 日召开公司第六届监事会第二十四次会议，审议通过了公司《关于监事会换届选举的议案》，同意公司第七届监事会由
3 人组成，其中非职工监事 2 人，职工监事 1 人，任期自公司股东大会选举通过之日起三年；第七届监事会非职工监事候选人为方秀君女士、斯萍君女
士。该议案已经公司 2018 年 1 月 16 日召开的 2018 年第一次临时股东大会选举通过。
4、公司于 2017 年 12 月 28 日召公司工会第一届第四次职工代表大会，选举丁敏为公司第七届监事会职工代表监事。职工代表监事将与经过公司股
东大会选举的 2 名非职工代表监事共同组成公司第七届监事会，任期与第七届监事会一致。
5、公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第八届董事会第一次会议，审议通过了《关于选举公司董事长的议案》，同意李育海先生任公司第八届董事会
董事长，任期与第八届董事会的任期保持一致(即自 2018 年 1 月 16 日起至 2021 年 1 月 15 日止）。
6、公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第七届监事会第一次会议，审议通过了《京能置业股份有限公司关于选举监事会主席的议案》，同意选举方秀
君女士任公司第七届监事会主席，任期自本次监事会选举通过之日起三年（即自 2018 年 1 月 16 日起至 2021 年 1 月 15 日止）。
7、公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第八届董事会第一次会议，审议通过了《关于聘任公司总经理的议案》，同意聘任袁海臻先生任公司总经理，
任期自公司本次董事会通过之日起三年(即自 2018 年 1 月 16 日起至 2021 年 1 月 15 日止）。
8、公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第八届董事会第一次会议，审议通过了《关于聘任公司副总经理的议案》，同意聘任樊志前先生、马俊先生任
公司副总经理，于进先生任公司副总经理兼总法律顾问，任期自公司本次董事会通过之日起三年(即自 2018 年 1 月 16 日起至 2021 年 1 月 15 日止）。
9、公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第八届董事会第一次会议，审议通过了《关于聘任公司财务总监的议案》，同意聘任解建忠先生任公司财务总
监，任期自公司本次董事会通过之日起三年(即自 2018 年 1 月 16 日起至 2021 年 1 月 15 日止）。
10、公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第八届董事会第一次会议，审议通过了《关于聘任董事会秘书的议案》，同意聘任朱兆梅女士为公司董事会
秘书，任期与第八届董事会的任期保持一致(即自 2018 年 1 月 16 日起至 2021 年 1 月 15 日止）。
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
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李育海 北京能源集团有限责任公司 副总经理 2013 年 12 月
田 野 北京能源集团有限责任公司 实业管理部主任 2009 年 12 月
韩雪松 北京能源集团有限责任公司 实业管理部副主任 2009 年 12 月
方秀君 北京能源集团有限责任公司 财务管理部副主任 2009 年 12 月
斯萍君 北京能源集团有限责任公司 审计与内控部副主任 2009 年 12 月
朱 炎 北京能源集团有限责任公司 党委书记、董事长 2016 年 02 月 2017 年 09 月
徐小萍 北京能源集团有限责任公司 审计与内控部主任 2012 年 08 月
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
宋 常 中国人民大学 教授、博导 2001 年 06 月
宋 常 湖北菲利华石英玻璃股份有限公司 独立董事 2014 年 10 月 2017 年 1 月
朱莲美 中国矿业大学（北京） 教授 1994 年 07 月
朱莲美 北京动力源科技股份有限公司 独立董事 2015 年 11 月
朱莲美 深圳九有股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月
朱莲美 北京梅泰诺通信技术股份有限公司 独立董事 2016 年 12 月
陈 行 中国丰合投资有限公司 投委会主席 2015 年 10 月
陈 行 北京城建投资发展股份有限公司 独立董事 2014 年 01 月
刘大成 清华大学互联网产业研究院 副院长兼中心主任 2017 年 07 月
刘大成 沃德传动（天津）股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月
刘大成 广东宝丽华新能源股份有限公司 独立董事 2018 年 03 月
在其他单位任职情况的说明 -
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事的报酬由公司股东大会决定；高级管理人员报酬由董事会决定。
高级管理人员报酬确定依据为公司第五届董事会第九次会议审议通过的《薪酬管理办法》及《绩效管理
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据
办法》；独立董事津贴确定依据为公司 2010 年度股东大会决议。
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董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情
见上述\"现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况\"。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际
360.87
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
李育海 董事长 选举 董事会聘任
李育海 董事 选举 股东大会选举
韩雪松 董事 选举 股东大会选举
朱莲美 独立董事 选举 股东大会选举
陈行 独立董事 选举 股东大会选举
刘大成 独立董事 选举 股东大会选举
斯萍君 监事 选举 股东大会选举
解建忠 财务总监 聘任 董事会聘任
朱炎 董事长 离任 任期届满
邢少军 独立董事 离任 任期届满
陈倩 独立董事 离任 任期届满
宋常 独立董事 离任 辞职
徐小萍 监事 离任 任期届满
黎建萍 财务总监 离任 退休、辞职
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用 □不适用
因被中国证监会处罚，公司独立董事宋常先生已于 2017 年 1 月 21 日辞去本公司独立董事一职。
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量
在职员工的数量合计
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 -
销售人员 -
技术人员
财务人员
行政人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及研究生
大学本科
大学专科
中专及高中
合计
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司充分考虑市场经济环境的运行规律和企业运行的客观要求，为确保对内公平，对外具有
竞争力，实现激励作用，确定了由岗位工资、技能工资和绩效工资组成的复合工资结构。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司通过网络培训、内部和外部培训等方式，为员工提供培训成长机会，以促进员工不断提
升胜任各自岗位的职业技能，从而促使公司持续稳定健康发展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市规则》等各项法规的要求，不断
完善公司法人治理结构，建立现代企业制度，规范公司运作。报告期内，公司制定了《信息披露
暂缓及豁免管理制度》，修订了《公司章程》及公司《董事会议事规则》。公司严格按照具体规
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定做好了内幕信息知情人的登记管理工作。公司治理符合《公司法》和中国证监会相关规定的要
求，不存在差异，具体情况如下：
1、股东与股东大会：公司根据国家法律法规规定及公司制定的《股东大会议事规则》，召集、
召开股东大会，并聘请律师对股东大会的合法性出具法律意见书，确保所有股东，特别是中小股
东享有平等地位，充分行使股东权利。在关联交易上，公司遵循公开、公平的原则，对交易事项
按有关规定予以充分披露。关联方在表决时均进行回避。
2、董事与董事会：公司按照《公司法》和《公司章程》的相关规定，于 2018 年 1 月 16 日完
成了董事会换届选举工作。公司新一届的董事由公司董事会提名委员会提名，经董事会审议和股
东大会选举确定，各董事均具有担任公司董事的任职资格。董事会的运作严格依照国家法律法规
的要求及公司相关规则进行，确保了决策的高效、规范、科学；公司董事均能够以认真负责、勤
勉诚信的态度履行职责，对股东大会负责。
3、监事与监事会：公司按照《公司法》和《公司章程》的相关规定，于 2018 年 1 月 16 日完
成了监事会换届选举工作。公司新一届的监事会由股东大会选举出的非职工监事及职工代表大会
选举产生的职工监事组成。公司监事会成员的产生和构成完全符合国家法律法规及《公司章程》
的规定。监事会能够认真履行职责，对公司的经营情况、财务状况及董事和高级管理人员履职的
合法合规性情况进行监督，并发表独立意见。
4、关于内部控制工作：公司按照监管要求并结合自身实际不断完善内部控制制度，加强内部
控制制度的执行与落实。
5、关于内幕信息知情人登记管理工作：公司严格按照《京能置业股份有限公司内幕信息知情
人管理办法》的规定，对公司重大事项及定期报告披露过程中涉及的内幕信息知情人员进行了登
记备案。
公司治理是一项长期任务，公司今后将不断加强治理结构建设，促进公司在规范的经营运作
下获得长期健康发展，实现公司价值最大化和股东利益最大化。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
京能置业股份有限公 上海证券交易所网站
2017 年 5 月 16 日 2017 年 5 月 17 日
司 2016 年度股东大会 www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
朱 炎 否 11 10 10 1 0 否
李育海 否 11 11 10 0 0 否
田野 否 11 11 10 0 0 否
袁海臻 否 11 11 10 0 0 否
邢少军 是 11 11 10 0 0 否
陈倩 是 11 11 10 0 0 否
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2017 年年度报告
宋常 是 0 - - - - 否 -
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
√适用 □不适用
公司独立董事宋常先生已于 2017 年 1 月 21 日辞去本公司独立董事一职，2017 年 1 月 1 日至
1 月 20 日，公司未召开董事会。
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
报告期内，公司审计委员会共召开了 8 次，分别对公司定期报告、内控评价报告、关联交易
事项、计提资产减值事项进行了认真审议，在审议定期报告时，审计委员会认为定期报告的内容
和格式符合中国证监会和证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实地反映出公司
当期的经营成果和财务状况等事项，审议其他议案时能够及时提出重要的意见和建议。在董事会
换届的事项上，公司提名委员会对非独立董事候选人、独立董事候选人的履历进行了仔细审核，
认为非独立董事候选人、独立董事候选人均符合公司董事的任职条件，不存在《公司法》规定的
不得担任董事的情况，且董事候选人均未被中国证监会确定为市场禁入者；独立董事候选人均具
有独立性，符合中国证监会对独立董事任职资格的要求。薪酬与考核委员会对公司高管的业绩进
行了考核并对公司高管下一年度的基薪进行了决策；战略委员会对公司与北京能源集团有限责任
公司共同成立项目公司以及参与密云项目竞拍的事项进行了决策。
期内，各委员会均能认真履职，为董事会的科学决策奠定了良好的基础。
五、监事会发现公司存在风险的说明
√适用 □不适用
报告期内，监事会对监督事项无异议。
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
√适用 □不适用
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面做到了五分开，能够保持自主经营
能力。
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
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2014 年 12 月，京能集团与京煤集团合并重组，京煤集团旗下有公司从事房地产开发经营，
实质上与我公司形成了新的同业竞争。控股股东将通过各种可行方式解决同业竞争问题，待条件
具备后，启动相关工作。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司严格按照《高管人员绩效管理办法》对高级管理人员进行考评。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，结合本公司
内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项监督的基础上，我们对公司 2017 年 12 月
31 日（内部控制评价报告基准日）的内部控制有效性进行了评价。
建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会
的责任。董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏。
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务
报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所
有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，
于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报告基
准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
《内部控制自我评价报告》详见上交所网站（www.sse.com.cn）。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了致同会计师事务所对公司 2017 年度内部控制情况进行审计，会计师事务所出具了
标准无保留意见的内部控制审计报告。
《内部控制审计报告》详见上交所网站（www.sse.com.cn）。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 还本付 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 到期日
余额 （%） 息方式 所
京能置业股份
全国银行
有限公司 2016 16 京能置业 2016 年 04 2019 年 04 按年付息，
101658019 8 3.5% 间债券市
年度第一期中 MTN001 月 05 日 月 07 日 到期还本。
场
期票据
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公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司按期支付第一年利息。详细内容见 2017 年 3 月 30 日的《中国证券报》、《上
海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的相关公告。
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 银行间市场清算所股份有限公司
办公地址 上海市黄浦区北京东路 2 号
债券受托管理人
联系人 谢晨燕
联系电话 021-23198708
名称 联合资信评估有限公司
资信评级机构 北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险
办公地址
大厦 17 层
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
根据《京能置业股份有限公司 2016 年度第一期中期票据募集说明书》的相关内容，公司发行
本期中期票据募集的 8 亿元将全部用于归还发行人本部及子公司的金融机构借款，截至报告期末，
募集资金已全部使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
联合资信评估有限公司于 2017 年 7 月 20 日对本公司出具了《京能置业股份有限公司跟踪评
级报告》，确定维持京能置业股份有限公司主体长期信用等级为 AA，评级展望为稳定，并维持“16
京能置业 MTN001”的信用等级为 AAA。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其他偿债保障措施，相关计划和措施
均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
□适用 √不适用
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八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年同
主要指标 2017 年 2016 年 变动原因
期增减（%）
息税折旧摊销前利润 5,316.34 13,992.74 -62.01 本年营业利润下降所致。
流动比率 2.94 2.91 1.03
速动比率 0.35 0.83 -57.83 货币资金减少所致。
资产负债率（%） 54.72 60.28 下降 5.56 个百分点
EBITDA 全部债务比 1.54 4.55 -66.15 营业利润下降所致。
利息保障倍数 0.60 1.03 -41.75 营业利润下降所致。
现金利息保障倍数 -11.17 0.66 -1,792.42 经营现金净流量减少所致。
EBITDA 利息保障倍数 0.67 1.08 -37.96 营业利润下降所致。
贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
已按上述公司债券相关要求进行披露。
十、公司报告期内的银行授信情况
□适用 √不适用
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
□适用 √不适用
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
致同审字（2018）第 110ZA6612 号
京能置业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了京能置业股份有限公司（以下简称京能置业公司）财务报表，包括 2017 年 12 月
31 日的合并及公司资产负债表，2017 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及
公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了京能
置业公司 2017 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2017 年度的合并及公司的经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于京能置业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注五、13 和附注七、10。
1、事项描述
存货主要包括已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品，合计金额重大。存货按照成本
与可变现净值孰低计量，在确认在建开发产品及拟开发产品的可变现净值时，管理层需要估计达
到完工状态时还需要发生的建造成本和未来净售价，并估算未来销售费用及相关销售税金，由于
此类估计存在固有风险，涉及重大的管理层判断和估计，我们将存货可变现净值的确定作为关键
审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的
关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并检查工程总预算和管理层本年度期末对未
来工程预算的调整；
（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据和
销售预算计划进行比较，并参考同地段房屋近期售价、最近一期公司销售费用占收入的比例及历
史同类在产品至完工时仍需发生的成本，复核管理层估计的未来净售价、未来销售费用及相关销
售税金；
（4）获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测试，检查是否按照公司相关会计政策执行，
检查以前年度计提的存货跌价本期的变化情况等，分析存货跌价准备计提是否充分；
（5）对于已完工开发产品，对单方结转的合理性进行检查，并查询周边同业态近似水平楼盘
的销售单价，了解并充分考虑各地宏观调控政策对开发产品销售的影响，检查开发产品的单方成
本是否超过预期净售价；
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2017 年年度报告
（6）对于停滞的在建项目，了解政府规划及当地调控措施，判断继续停滞对项目开发的影响，
通过引入内部评估专家，评估管理层聘请的外部评估机构出具的评估报告中使用的假设以及参数
的合理性。
（二）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注五、27 和附注七、61。
1、事项描述
房地产开发项目的收入占 2017 年度营业收入总额的 99.43%，在房产完工并验收合格，签订
了销售合同，取得购买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。鉴于房地产开发项目的收
入对报表的重要性，单个项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对合并报表利润产生重大
影响，因此我们将房地产开发项目的收入确认作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查房地产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会
计准则的要求；
（3）选取样本，检查销售合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房
产销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认，特别关注资产负债表日前后的样本是否计入正
确的会计期间；
（4）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公
开信息获取的单方售价相比较。
四、其他信息
京能置业公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括京能置业公司 2017
年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
京能置业公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设
计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估京能置业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算京能置业公司、终止运营或别无其
他现实的选择。
治理层负责监督京能置业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
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（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对京能置业公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意
财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审
计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致京能置业公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6）就京能置业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师
中国北京 二Ｏ一八年四月二十六日
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二、财务报表
合并资产负债表
2017 年 12 月 31 日
编制单位: 京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七、1 598,495,221.13 1,111,697,763.35
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 16,779.00 597,424.70
预付款项 七、6 1,185,381.67 86,564,199.96
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 七、9 29,661,878.22 15,999,413.03
买入返售金融资产
存货 七、10 4,850,479,450.01 3,060,219,739.66
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 35,527,375.16 13,354,376.72
流动资产合计 5,515,366,085.19 4,288,432,917.42
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 七、14 12,606,400.00 12,174,080.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 321,277,390.83 239,301,366.72
投资性房地产 七、18 82,168,569.30 174,518,472.47
固定资产 七、19 15,988,334.19 15,722,266.21
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七、25 1,059,825.18 1,145,944.28
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 七、29 42,572,205.47 59,373,388.10
其他非流动资产 七、30 310,151,810.00 310,151,810.00
非流动资产合计 785,824,534.97 812,387,327.78
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2017 年年度报告
资产总计 6,301,190,620.16 5,100,820,245.20
流动负债：
短期借款 七、31 150,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、35 206,246,262.18 192,588,975.77
预收款项 七、36 1,152,372,091.03 467,503,414.66
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七、37 32,356,946.01 32,772,406.58
应交税费 七、38 34,082,541.39 57,344,297.58
应付利息 七、39 31,386,628.59 31,366,430.54
应付股利 七、40 100,741,803.82 97,658,559.05
其他应付款 七、41 168,412,121.68 243,535,131.20
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 150,000,000.00 200,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,875,598,394.70 1,472,769,215.38
非流动负债：
长期借款 七、45 770,000,000.00 800,000,000.00
应付债券 七、46 800,000,000.00 800,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、29 2,306,293.04 2,198,213.04
其他非流动负债
非流动负债合计 1,572,306,293.04 1,602,198,213.04
负债合计 3,447,904,687.74 3,074,967,428.42
所有者权益
股本 七、53 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 177,424,325.61 132,152,332.55
减：库存股
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2017 年年度报告
其他综合收益 七、57 6,918,879.11 19,205,261.53
专项储备
盈余公积 七、59 89,120,689.45 80,337,484.44
一般风险准备
未分配利润 七、60 887,510,247.87 853,512,630.48
归属于母公司所有者权益合计 1,613,854,142.04 1,538,087,709.00
少数股东权益 1,239,431,790.38 487,765,107.78
所有者权益合计 2,853,285,932.42 2,025,852,816.78
负债和所有者权益总计 6,301,190,620.16 5,100,820,245.20
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2017 年年度报告
母公司资产负债表
2017 年 12 月 31 日
编制单位:京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 22,592,394.53 82,483,265.72
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 6,059,000.00 4,487,000.00
预付款项
应收利息 120,585,298.62 92,636,895.84
应收股利 186,000,000.00
其他应收款 十七、2 46,806,984.39 634,126,284.10
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,037,000,000.00 1,237,000,000.00
流动资产合计 1,233,043,677.54 2,236,733,445.66
非流动资产：
可供出售金融资产 12,606,400.00 12,174,080.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 1,460,763,510.27 555,225,730.50
投资性房地产
固定资产 16,584.72 16,584.72
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 905,500.67 1,031,398.17
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 376,334.19 3,366,734.15
其他非流动资产
非流动资产合计 1,474,668,329.85 571,814,527.54
资产总计 2,707,712,007.39 2,808,547,973.20
流动负债：
短期借款 150,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
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2017 年年度报告
预收款项
应付职工薪酬 5,933,287.85 5,495,577.82
应交税费 4,648,293.27 2,958,332.43
应付利息 21,311,111.11 21,121,597.22
应付股利 4,439,797.22 1,356,552.45
其他应付款 687,133,015.28 757,501,951.36
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 723,465,504.73 938,434,011.28
非流动负债：
长期借款
应付债券 800,000,000.00 800,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,306,293.04 2,198,213.04
其他非流动负债
非流动负债合计 802,306,293.04 802,198,213.04
负债合计 1,525,771,797.77 1,740,632,224.32
所有者权益：
股本 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 114,262,616.20 68,990,623.14
减：库存股
其他综合收益 6,918,879.11 19,205,261.53
专项储备
盈余公积 89,120,689.45 80,337,484.44
未分配利润 518,758,024.86 446,502,379.77
所有者权益合计 1,181,940,209.62 1,067,915,748.88
负债和所有者权益总计 2,707,712,007.39 2,808,547,973.20
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2017 年年度报告
合并利润表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 743,146,075.80 762,230,941.33
其中：营业收入 七、61 743,146,075.80 762,230,941.33
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 755,334,630.61 634,309,260.66
其中：营业成本 七、61 411,780,401.83 363,260,961.47
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 139,761,273.65 151,154,696.26
销售费用 七、63 40,314,382.69 53,468,648.37
管理费用 七、64 64,362,123.05 53,426,658.85
财务费用 七、65 7,697,717.05 12,028,433.97
资产减值损失 七、66 91,418,732.34 969,861.74
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 七、68 49,620,237.74 -9,476,202.48
其中：对联营企业和合营企业的投资 七、68 49,314,653.47 -10,059,962.21
收益
资产处置收益（损失以“－”号填列） 七、69 -5,802.42
汇兑收益（损失以“－”号填列）
其他收益
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 37,425,880.51 118,445,478.19
加：营业外收入 七、70 600,851.61 307,437.45
减：营业外支出 七、71 741,375.14 1,127,086.59
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 37,285,356.98 117,625,829.05
减：所得税费用 七、72 22,645,591.35 39,611,064.60
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 14,639,765.63 78,014,764.45
(一)按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号 14,639,765.63 78,014,764.45
填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
(二)按所有权归属分类
1.少数股东损益 -34,934,256.77 31,884,277.95
2.归属于母公司股东的净利润 49,574,022.40 46,130,486.50
六、其他综合收益的税后净额 七、73 324,240.00 -764,280.00
归属母公司所有者的其他综合收益的税 324,240.00 -764,280.00
后净额
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2017 年年度报告
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合 324,240.00 -764,280.00
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动 324,240.00 -764,280.00
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 14,964,005.63 77,250,484.45
归属于母公司所有者的综合收益总额 49,898,262.40 45,366,206.50
归属于少数股东的综合收益总额 -34,934,256.77 31,884,277.95
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.11 0.10
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2017 年年度报告
母公司利润表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十七、4 7,169,811.35 7,086,343.23
减：营业成本
税金及附加 300,447.55 713,433.97
销售费用
管理费用 8,174,218.38 9,027,402.93
财务费用 30,518,153.90 84,172,102.40
资产减值损失 -11,961,599.84 67,699.20
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、5 110,676,315.06 291,595,008.22
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
资产处置收益（损失以“－”号填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 90,814,906.42 204,700,712.95
加：营业外收入 7,543.64
减：营业外支出 2,286.05
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 90,822,450.06 204,698,426.90
减：所得税费用 2,990,399.96 -16,924.80
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 87,832,050.10 204,715,351.70
(一)持续经营净利润（净亏损以“－” 87,832,050.10 204,715,351.70
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 324,240.00 -764,280.00
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收 324,240.00 -764,280.00
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损 324,240.00 -764,280.00
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 88,156,290.10 203,951,071.70
七、每股收益：
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2017 年年度报告
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2017 年年度报告
合并现金流量表
2017 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,417,849,477.62 847,077,465.83
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 七、74 33,100,812.36 51,171,479.57
经营活动现金流入小计 1,450,950,289.98 898,248,945.40
购买商品、接受劳务支付的现金 2,012,531,942.83 525,786,439.06
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 57,427,077.26 49,171,497.00
支付的各项税费 270,928,358.92 282,968,254.74
支付其他与经营活动有关的现金 七、74 121,258,748.10 105,474,033.34
经营活动现金流出小计 2,462,146,127.11 963,400,224.14
经营活动产生的现金流量净额 -1,011,195,837.13 -65,151,278.74
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 310,479.24 586,720.00
处置固定资产、无形资产和其他长 5,000.00 8,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 315,479.24 594,720.00
购建固定资产、无形资产和其他长 334,183.00 1,537,906.38
期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 334,183.00 1,537,906.38
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2017 年年度报告
投资活动产生的现金流量净额 -18,703.76 -943,186.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 813,400,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收 813,400,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 270,000,000.00 650,000,000.00
发行债券收到的现金 800,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,083,400,000.00 1,450,000,000.00
偿还债务支付的现金 500,000,000.00 1,699,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 79,467,396.15 235,724,281.59
现金
其中：子公司支付给少数股东的股 114,000,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、74 2,538,820.00 3,194,800.00
筹资活动现金流出小计 582,006,216.15 1,938,719,081.59
筹资活动产生的现金流量净额 501,393,783.85 -488,719,081.59
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -509,820,757.04 -554,813,546.71
加：期初现金及现金等价物余额 1,082,509,132.77 1,637,322,679.48
六、期末现金及现金等价物余额 572,688,375.73 1,082,509,132.77
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2017 年年度报告
母公司现金流量表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,200,000.00 5,760,000.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 604,675,569.26 206,534,089.59
经营活动现金流入小计 611,875,569.26 212,294,089.59
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 6,029,538.45 4,090,004.93
支付的各项税费 2,197,786.11 7,927,847.39
支付其他与经营活动有关的现金 48,818,751.24 208,008,183.20
经营活动现金流出小计 57,046,075.80 220,026,035.52
经营活动产生的现金流量净额 554,829,493.46 -7,731,945.93
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 200,000,000.00 1,197,000,000.00
取得投资收益收到的现金 217,935,583.41 114,690,435.27
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 417,935,583.41 1,311,690,435.27
购建固定资产、无形资产和其他长 78,000.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 846,600,000.00 927,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 846,600,000.00 927,078,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -428,664,416.59 384,612,435.27
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 150,000,000.00
发行债券收到的现金 800,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 950,000,000.00
偿还债务支付的现金 150,000,000.00 1,399,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 33,866,830.23 94,120,181.63
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,800,000.00 2,694,800.00
筹资活动现金流出小计 185,666,830.23 1,496,614,981.63
筹资活动产生的现金流量净额 -185,666,830.23 -546,614,981.63
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -59,501,753.36 -169,734,492.29
加：期初现金及现金等价物余额 82,094,147.89 251,828,640.18
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2017 年年度报告
六、期末现金及现金等价物余额 22,592,394.53 82,094,147.89
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2017 年年度报告
合并所有者权益变动表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工 所有者权益合
具 一般 少数股东权益
减：库 其他综合收 专项 计
股本 优 永 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
其 存股 益 储备
先 续 准备
他
股 债
一、上年期末余额 452,880,000.00 132,152,332.55 19,205,261.53 80,337,484.44 853,512,630.48 487,765,107.78 2,025,852,816.78
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 132,152,332.55 19,205,261.53 80,337,484.44 853,512,630.48 487,765,107.78 2,025,852,816.78
三、本期增减变动金额（减少以
45,271,993.06 -12,286,382.42 8,783,205.01 33,997,617.39 751,666,682.60 827,433,115.64
“－”号填列）
（一）综合收益总额 324,240.00 49,574,022.40 -34,934,256.77 14,964,005.63
（二）所有者投入和减少资本 32,661,370.64 786,600,939.37 819,262,310.01
1．股东投入的普通股 813,400,000.00 813,400,000.00
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他 32,661,370.64 -26,799,060.63 5,862,310.01
（三）利润分配 8,783,205.01 -15,576,405.01 -6,793,200.00
1．提取盈余公积 8,783,205.01 -8,783,205.01
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -6,793,200.00 -6,793,200.00
4．其他
（四）所有者权益内部结转 12,610,622.42 -12,610,622.42
60 / 132
2017 年年度报告
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 12,610,622.42 -12,610,622.42
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 177,424,325.61 6,918,879.11 89,120,689.45 887,510,247.87 1,239,431,790.38 2,853,285,932.42
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工
项目 所有者权益合
具 一般 少数股东权益
减：库 其他综合收 专项 计
股本 优 永 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
其 存股 益 储备
先 续 准备
他
股 债
一、上年期末余额 452,880,000.00 132,152,332.55 19,969,541.53 59,865,949.27 836,911,279.15 569,880,829.83 2,071,659,932.33
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 132,152,332.55 19,969,541.53 59,865,949.27 836,911,279.15 569,880,829.83 2,071,659,932.33
三、本期增减变动金额（减少
-764,280.00 20,471,535.17 16,601,351.33 -82,115,722.05 -45,807,115.55
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -764,280.00 46,130,486.50 31,884,277.95 77,250,484.45
（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 20,471,535.17 -29,529,135.17 -114,000,000.00 -123,057,600.00
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2017 年年度报告
1．提取盈余公积 20,471,535.17 -20,471,535.17
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
-9,057,600.00 -114,000,000.00 -123,057,600.00
配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 132,152,332.55 19,205,261.53 80,337,484.44 853,512,630.48 487,765,107.78 2,025,852,816.78
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
62 / 132
2017 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具
项目 减：库 专项 所有者权益合
股本 优先 永续 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其他 存股 储备 计
股 债
一、上年期末余额 452,880,000.00 68,990,623.14 19,205,261.53 80,337,484.44 446,502,379.77 1,067,915,748.88
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 68,990,623.14 19,205,261.53 80,337,484.44 446,502,379.77 1,067,915,748.88
三、本期增减变动金额（减少以“－”
45,271,993.06 -12,286,382.42 8,783,205.01 72,255,645.09 114,024,460.74
号填列）
（一）综合收益总额 324,240.00 87,832,050.10 88,156,290.10
（二）所有者投入和减少资本 32,661,370.64 32,661,370.64
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 32,661,370.64 32,661,370.64
（三）利润分配 8,783,205.01 -15,576,405.01 -6,793,200.00
1．提取盈余公积 8,783,205.01 -8,783,205.01
2．对所有者（或股东）的分配 -6,793,200.00 -6,793,200.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转 12,610,622.42 -12,610,622.42
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 12,610,622.42 -12,610,622.42
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 114,262,616.20 6,918,879.11 89,120,689.45 518,758,024.86 1,181,940,209.62
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2017 年年度报告
上期
其他权益工具 减：
项目 优 库 专项 所有者权益合
股本 永续 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
先 其他 存 储备 计
债 股
股
一、上年期末余额 452,880,000.00 68,990,623.14 19,969,541.53 59,865,949.27 271,316,163.24 873,022,277.18
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 68,990,623.14 19,969,541.53 59,865,949.27 271,316,163.24 873,022,277.18
三、本期增减变动金额（减少以
-764,280.00 20,471,535.17 175,186,216.53 194,893,471.70
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -764,280.00 204,715,351.70 203,951,071.70
（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 20,471,535.17 -29,529,135.17 -9,057,600.00
1．提取盈余公积 20,471,535.17 -20,471,535.17
2．对所有者（或股东）的分配 -9,057,600.00 -9,057,600.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 68,990,623.14 19,205,261.53 80,337,484.44 446,502,379.77 1,067,915,748.88
法定代表人：李育海 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2017 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京能置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于 2008 年 5 月将原用名称“天创
置业股份有限公司”变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司原名“贵州华联
（公司）股份有限公司”，1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114 号
文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁公司、贵州赤天化（公司）有限责任公
司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设
立的定向募集股份有限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）20、
21 号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券交易所上网定价发行
1,000 万股 A 股股票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票简称：贵州华联，证券代码：600791，
公司总股本 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工
商行政管理局核准，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主要经营日用百货、
针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进
出口业务、装饰装潢等。1997 年 12 月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批
准，公司名称变更为“贵州华联旅业（公司）股份有限公司”（以下简称“贵华旅业”）。
1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开发有限公司，以下
简称“天创公司”）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，受让其持有的贵华旅业全部国
有法人股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的 26.26%；1999 年 7 月天创公司协议受让贵州省国际
信托投资公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，天创公司总计持有本公司股份 2,929.8 万股，
占公司总股本 29.59%，成为本公司第一大股东。
2001 年 7 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下简称“天
创世缘”） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）和非控股公司（共 4 家）之股
权进行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任公司 87.79%股权、贵州
华联酒店有限责任公司 94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任公司 90%股权、贵州华联汽车贸
易有限责任公司 80%股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连锁有限公司 95%股权、贵州华联国际旅行
社有限责任公司 93.33%股权、贵州华联广告有限公司 100%股权、上海贵浦实业开发公司 96.4%股
权、上海贵浦蜡染制品公司 93%股权、贵州汉方实业股份有限公司 2%股权、华联饭店联合发展有
限公司 5.26%股权、贵州富邦投资有限公司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司 10%
股权。经公司 2000 年度股东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会、上海证券交易所、贵州
省工商行政管理局核准，公司法定中文名称于 2001 年 8 月 16 日从“贵州华联旅业（公司）股份
有限公司”变更为“天创置业股份有限公司”，股票简称变更为“天创置业”。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137
号，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表人：王少武，公司经营范围包括
房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机电产品、化工原料及
化工产品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换
后, 公司主要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等。
2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2 股的比例派送
红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、转股后，公司总股本为 12,870
万元。
2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销售、租赁；
投资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人变更为王琪。
2005 年 2 月，公司由贵阳市迁至北京市，在北京市工商行政管理局注册登记，营业执照号为
1100001797774，公司住所为北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电力开发投资
公司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划转给北京能源投资(公司)有限公
司（现更名为北京能源集团有限责任公司，以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有
5,464.147 万股本公司股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表人变更为徐京
付。
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2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通股股东 3 股支付
对价，即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司总股本不变。
经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》
(证监发行字[2007]51 号文)的核准，公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸公司有限公
司、浙江天圣控股公司有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无锡市宝
联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/股，其中京能集
团认购 3,900 万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发行
股票后公司总股本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。
2007 年 4 月，公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现金股利 0.60 元(含
税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司总股本由 18,870 万元增加至 28,305
万元。
2008 年 4 月，经公司 2007 年度股东大会审议，通过了公司以资本公积转增股本的议案，转
股比例为每 10 股转增 6 股。公司总股本由 28,305 万元增加至 45,288 万元。
2016 年 4 月，公司法定代表人变更为朱炎；公司完成了对原营业执照、组织机构代码证、税
务登记证“三证合一”的工商登记手续，公司营业执照统一社会信用代码为 91110000214406620R。
本公司最高权力机构为股东大会，依法设立董事会、监事会。董事会设有战略委员会、薪酬
与考核委员会、提名委员会、审计委员会四个专业委员会。目前本公司设有营销部、客户服务部、
项目管理部、计划运营部、规划设计部、发展部、法律审计部、预算合同部、财务部、综合办公
室、董事会办公室、党群工作部。
2018 年 1 月 17 日，公司法定代表人变更为李育海。
本公司注册地址：北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
本公司通讯地址：北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦 12 层西侧(100080)。
本公司及各子公司主要从事房地产开发经营，具备一级开发资质，经营范围还包括房地产信
息咨询；房屋销售；房屋租赁；投资顾问；高科技项目投资。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第二次会议于 2018 年 4 月 26 日批准。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2017 年度纳入合并范围的子公司共 8 户，北京天创世缘房地产开发有限公司、宁夏京
能房地产开发有限公司、天津海航东海岸发展有限公司、京能（北京）物业管理有限公司、大连
京能阳光房地产开发有限公司、北京国电房地产开发有限公司、北京安泰达房地产开发有限责任
公司和北京京能云泰房地产开发有限公司。
具体参见本附注九“在其他主体中的权益”。本公司本年度合并范围与上年度相比，新增 1
户合并范围内企业，注销 1 户子公司，详见附注八“合并范围的变动”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报
规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量
基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础列报。
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五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定存货及收入确认政策，具体会计政策参见附注五、13、
附注五、27。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2017 年 12 月 31 日的合并
及公司财务状况以及 2017 年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司的营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
人民币为本公司的主要货币，本公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采
用的货币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并
对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股
本溢价），资本公积（股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资
的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面
价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本
公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持
有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起
至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间
的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债
及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按
成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
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通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。
购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改
按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的
公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有
的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方
重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权
力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响
其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化
主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在
编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易
和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股
东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项
目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期
初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子
公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价），资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差
额计入丧失控制权当期的投资收益。
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与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在
初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，
相关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确
认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，
且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估
值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使
用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可
供出售金融资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了
近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近
期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍
生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的
权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得
或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，
对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价
并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变
动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生
金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销
时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其
摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或
适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现
金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取
的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③ 应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款
和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销
时产生的利得或损失，计入当期损益。
④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，
加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销
额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损
失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在
该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可
靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，
按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其
他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独
进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生
减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金
融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特
征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
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以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确
认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回
减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该
可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予
以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、
当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失
后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为
其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资
产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃
了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融
资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对
价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止
确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分
的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则
继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的
变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行
后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③ 财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公允价
值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认
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金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进
行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与
现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
11. 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场
进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与
者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12. 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发
生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如偿付利息
或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； ④其他表明应收款项
发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
① 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 本公司将应收账款金额为人民币 500 万元以
上，包括 500 万元；其他应收款金额为人民币
100 万元以上，包括 100 万元的应收款项确认
为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减
值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中
进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应
收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的
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应收款项组合中进行减值测试。
② 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄分析法组合 根据不同账龄的应收款项进行分组
关联方应收款项 根据企业是否存在关联方关系
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征
的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款
偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征（债
务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经
存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项 目 计提方法
账龄分析法组合
按账龄分析法计提坏账准备
关联方应收款项
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 0
1－2 年 5
2－3 年 15
3 年以上 25
3－4 年 50
4－5 年 100
5 年以上 100
关联方应收款项账龄 1 年以内不计提，1 年以上按 2%计提坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
③ 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
□适用 √不适用
13. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意
图出售而暂时出租的开发产品等。
（2）发出存货的计价方法
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本公司存货取得时按实际成本计价，开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、
建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产
品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存
货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存
货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价
准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
14. 持有待售和终止经营
√适用 □不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去
出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合
同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类
资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即
已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公
司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分
为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允
价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损
失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，
按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或
部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）
则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权
益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，
本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有
待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能
够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
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②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联
计划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有
待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售
的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的
减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日
起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作
为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务
报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
15. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位
施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制
下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价
款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业
的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期
损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入
资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单
位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换
日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股
权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会计
处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其
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他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权
益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属
于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与
方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制
该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合
能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权
利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权
证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份
时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位
的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份时，
一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的
生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附
注五、14“持有待售和终止经营”。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、21“资产减值”。
16. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备
经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且
持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的
经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生
时计入当期损益。
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本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致
的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、21“资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账
面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的
账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公
允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
17. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量
时才予以确认。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35 3 2.77
运输设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
办公设备 年限平均法 8-10 3 9.70-12.13
其他设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
(3).固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、21“资产减值”。
(4).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转
移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资
产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无
法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的
期间内计提折旧。
(5).其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地
计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在
发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
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本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则
作为会计估计变更处理。
18. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出工程达到预定可使用
状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定
资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、21“资产减值”。
19. 借款费用
√适用 □不适用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费
用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始
资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资
本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
20. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本
公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入
当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有
关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累
计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计
估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该
无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形
资产的摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法参见附注五、21。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
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21. 资产减值
√适用 □不适用
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地
产、固定资产、在建工程、无形资产等（存货、递延所得税资产、金融资产除外），本公司于资
产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。
商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产
活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可
获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行
折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生
现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
22. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
23. 职工薪酬
(1)、职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。企业提
供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪
酬” 项目。
(2)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个
月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(3)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
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离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。除了基本养老保险之外，
本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参
加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
本公司无设定受益计划。
(4)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本
公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期
职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正
常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计
入当期损益（辞退福利）。
(5)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存
计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处
理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当
期损益或相关资产成本。
24. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账
面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基
本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
25. 股份支付
□适用 √不适用
26. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
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27. 收入
√适用 □不适用
对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造
过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本公司对于所提供的建造服务
按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认相关的收入和费用；对于房地产购买方影响房地产
设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，本公司按照《企业会计准则第 14 号－
收入》中有关商品销售收入确认的原则和方法，并结合本公司房地产销售业务的具体情况确认相
关的营业收入。
① 房地产销售业务
已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主
要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出
的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已
发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
本公司在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得购买方付款证明并交付使用时确认销
售收入的实现。
②出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与
所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，
相关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
③出租物业收入确认方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收
到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
④其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能够可靠计量，
与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
28. 政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投
入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助
部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补
助整体作为与收益相关的政府补助
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使用期
限内按照合理、系统的方法分期计入损益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益或冲减相
关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失
确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本
公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
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与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况
的，直接计入当期损益。
29. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计
算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根
据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按
照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采
用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或
可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的
递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果
本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也
不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生
的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产
生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未
来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予
确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减
的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳
税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足
够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其
他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公
司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得
税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结
算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税
负债以抵销后的净额列报。
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30. 租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转
移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
a.本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接
费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
b.本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接
费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；
其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(2)、融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
a.本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资
费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计
入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长
期负债列示。未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于
实际发生时计入当期损益。
b.本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的
入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值
之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权
和一年内到期的长期债权列示。未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资
收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。
31. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
维修基金
①北京市
2008 年 2 月 1 日之前公司维修基金核算办法执行北京市房地产管理局\"关于归集住宅共用部
位共用设施设备维修基金的通知\"的规定，公司按房价总额的 2％代为收取维修基金，在办理过户
手续时上交房地产管理部门。根据北京市建设委员会发布的《北京市关于住宅专项维修资金交存
标准的通知》（京建物[2008]393 号）的规定，公司自 2008 年 2 月 1 日起签订商品住宅买卖合同
（包括其他转让协议）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为
100 元/建筑平方米；高层（六层以上）为 200 元/建筑平方米。
②宁夏银川市
根据银川市房地产管理局规定，公司按商业、写字楼 15 元/建筑平方米、住宅 10 元/建筑平
方米代为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。
③天津市
根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》的通知（津政发［2002］90 号）规定，首期维修
基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比例缴存：不配备电梯的商品住
宅，开发建设单位和购房人各按 1％缴存维修基金；配备电梯的商品件宅，开发建设单位按 1.5％、
购房人按 1％缴存维修基金。
④大连市
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根据大连市房地产管理局规定，商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同缴纳，购房人
在办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米 40 元的标交纳维修基金，存入资金中心制
定的代办银行，禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开发建设单位暂按届时房改成本价 5%
的比例交纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续时，应交纳维修基金总额的 30%，在办理《商品
房销售许可证》时，应全额交清维修基金。
质量保证金
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工
程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后清算。
32. 重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量
的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去
的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的
结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响
变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变
更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收
款项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将
在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧
和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现
净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事
项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间
影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（3）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。
对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测
试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来
现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市
场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及
计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相
关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未
来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或
者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（4）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提
折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用
寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（5）递延所得税资产
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在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，
结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（6）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部
分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初
估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
（7）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地增值税有可能受到各
地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任何增减
变动都会影响以后年度的损益。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违
约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可
能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估
计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过
程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
币种：人民币 单位：元
备注(受重要影响的报表项目名称和
会计政策变更的内容和原因 审批程序
金额)
《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处 ① 持续经营净利润 ：14,639,765.63
置组和终止经营》对于 2017 年 5 月 28 日之后持有待售的非 ② 终止经营净利润：无
流动资产或处置组的分类、计量和列报，以及终止经营的列
报等进行了规定，并采用未来适用法进行处理；
修改了财务报表的列报，在合并利润表和个别利润表中
分别列示持续经营损益和终止经营损益等。
对比较报表的列报进行了相应调整：对于当期列报的终止经
营，原来作为持续经营损益列报的信息重新在比较报表中作
为终止经营损益列报。
根据《企业会计准则第 16 号——政府补助》（2017）， 其他收益：无
政府补助的会计处理方法从总额法改为允许采用净额法，将
与资产相关的政府补助相关递延收益的摊销方式从在相关
资产使用寿命内平均分配改为按照合理、系统的方法分配，
并修改了政府补助的列报项目。2017 年 1 月 1 日尚未摊销完
毕的政府补助和 2017 年取得的政府补助适用修订后的准则。
对新的披露要求不需提供比较信息，不对比较报表中其他收
益的列报进行相应调整。
根据《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财 ③ 资产处置收益：-5,802.42
会[2017]30 号），在利润表中新增“资产处置收益”行项目， ④ 营业外支出：-5,802.42
反映企业出售划分为持有待售的非流动资产（金融工具、长
期股权投资和投资性房地产除外）或处置组时确认的处置利
得或损失，处置未划分为持有待售的固定资产、在建工程、
生产性生物资产及无形资产而产生的处置利得或损失，以及
债务重组中因处置非流动资产产生的利得或损失和非货币
性资产交换产生的利得或损失。相应的删除“营业外收入”
和“营业外支出”项下的“其中：非流动资产处置利得”和
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“其中：非流动资产处置损失”项目，修订后的营业外收支
反映企业发生的营业利润以外的收益，主要包括债务重组利
得或损失、与企业日常活动无关的政府补助、公益性捐赠支
出、非常损失、盘盈利得或损失、捐赠利得、非流动资产毁
损报废损失等。对比较报表的列报进行了相应调整。
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
本公司本年度无应披露会计估计变更事项。
34. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%
土地增值税 房地产开发业务在项目开发阶
段按预收款预缴，项目达到土地
超率累进税率 30%-60%
增值税清算条件时按开发项目
清算汇缴
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 14.16 22,239.45
银行存款 598,495,206.97 1,110,512,655.48
其他货币资金 1,162,868.42
合计 598,495,221.13 1,111,697,763.35
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
期末，本公司不存在存放在境外的款项，年末银行存款中受限资金 25,806,845.40 元，详见“附
注七、77 所有权或使用权受限的资产”。
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2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
单项金额重大并单独
计提坏账准备的应收
账款
按信用风险特征组合 1,565,365.20 100.00 1,548,586.20 98.93 16,779.00 2,042,064.20 100.00 1,444,639.50 70.74 597,424.70
计提坏账准备的应收
账款
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的应
收账款
合计 1,565,365.20 100.00 1,548,586.20 98.93 16,779.00 2,042,064.20 100.00 1,444,639.50 70.74 597,424.70
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
3至4年 22,372.00 5,593.00 25.00
4至5年
5 年以上 1,542,993.20 1,542,993.20 100.00
合计 1,565,365.20 1,548,586.20 98.93
续：
87 / 132
2017 年年度报告
期初余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 458,612.00
1至2年
2至3年 22,372.00 3,355.80 15.00
3至4年
4至5年 239,593.00 119,796.50 50.00
5 年以上 1,321,487.20 1,321,487.20 100.00
合 计 2,042,064.20 1,444,639.50 70.74
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 103,946.70 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例%
购房人 1 617,683.01 39.46 617,683.01
购房人 2 250,000.00 15.97 250,000.00
购房人 3 99,493.00 6.36 99,493.00
购房人 4 68,822.00 4.40 68,822.00
购房人 5 58,712.00 3.75 58,712.00
合 计 1,094,710.01 69.94 1,094,710.01
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,185,381.67 100.00 2,800,000.00 3.23
1至2年
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2017 年年度报告
2至3年
3 年以上 83,764,199.96 96.77
合计 1,185,381.67 100.00 86,564,199.96 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
单位名称 预付款项期末余额 占预付款项期末余额合计数的
比例%
北京市天创房地产开发有限公
1,074,681.67 90.66
司
个人 39,000.00 3.29
个人 38,400.00 3.24
个人 25,500.00 2.15
个人 7,800.00 0.66
合 计 1,185,381.67 100.00
其他说明
□适用 √不适用
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
其他应收款
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2017 年年度报告
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 34,848,653.13 100.00 5,186,774.91 14.88 29,661,878.22 19,269,048.01 100.00 3,269,634.98 16.97 15,999,413.03
其他应收款
单项金额不重大但
单独计提坏账准备
的其他应收款
合计 34,848,653.13 100.00 5,186,774.91 14.88 29,661,878.22 19,269,048.01 100.00 3,269,634.98 16.97 15,999,413.03
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 16,562,723.90
1至2年 55,871.96 2,793.60
2至3年 13,179,325.24 1,976,898.79
3至4年 946,787.34 236,696.85
4至5年 2,267,118.06 1,133,559.04
5 年以上 1,836,826.63 1,836,826.63
合计 34,848,653.13 5,186,774.91 14.88
确定该组合依据的说明：
根据不同账龄的应收款项进行分组。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,917,139.93 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
产权办理保证金 14,144,030.00
农民工工资保证金 12,464,000.00 12,464,000.00
代收代垫费用 5,244,095.97 4,681,889.59
往来款 1,704,884.79 846,228.77
押金、保证金、备用金 1,039,580.87 1,025,780.87
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2017 年年度报告
预付电费 250,000.00 250,000.00
其他 2,061.50 1,148.78
合计 34,848,653.13 19,269,048.01
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
北京市西城区机关事务服务中 产权办理保
14,144,030.00 1 年以内 40.59
心 证金
银川市兴庆区财政局 农民工工资
12,464,000.00 2-3 年 35.77 1,869,600.00
保证金
个人客户 代垫代付款 713,169.49 1 年以内 2.05
宁夏电力公司银川供电局 预付电费 250,000.00 5 年以上 0.72 250,000.00
长城物业银川分公司 往来款 164,277.30 2-3 年、5 年以上 0.47 147,517.85
合计 -- 27,735,476.79 -- 79.60 2,267,117.85
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 4,022,607,888.86 89,384,672.71 3,933,223,216.15 2,584,766,854.46 2,584,766,854.46
开发产品 927,046,633.34 9,790,399.48 917,256,233.86 485,243,284.68 9,790,399.48 475,452,885.20
合计 4,949,654,522.20 99,175,072.19 4,850,479,450.01 3,070,010,139.14 9,790,399.48 3,060,219,739.66
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
开发成本 89,384,672.71 89,384,672.71
开发产品 9,790,399.48 9,790,399.48
合计 9,790,399.48 89,384,672.71 99,175,072.19
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2017 年年度报告
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用 □不适用
项目 资本化利息
京能天下川一期 1,696,981.47
京能天下川二期 14,780,221.89
京能天下川三期 283,536,301.26
海语城一期 72,971,589.91
海语城二、三、四期 4,434,561.31
京能.阳光港湾 114,134,635.92
四合上院 3,266,978.35
合计 494,821,270.11
(4). 开发成本
预计
开工 预计总投
项目名称 竣工 期末数 期初数 期末跌价准备
时间 资
时间
海语城二、三、四期 2011 2022 17.36 亿 508,799,196.45 912,035,573.04
京能天下川三期 2015 2019 25 亿 1,247,910,930.34 1,008,192,845.71
京能.阳光港湾 18.26 亿 664,723,372.71 664,538,435.71 89,384,672.71
北京密云地块 1,601,174,389.36
合 计 4,022,607,888.86 2,584,766,854.46 89,384,672.71
说明：大连京能阳光港湾项目停止开发，截止 2017 年 12 月 31 日确认存货跌价准备 89,384,672.71
元。2017 年 1 月 25 日及 2017 年 3 月 29 日，大连旅顺口区政府（以下简称“区政府”）分别以旅政函发
[2017]4 号《旅顺口区人民政府关于解决琥珀湾（A 区）地块有关问题的函》及《情况说明》，正式致函
子公司大连京能阳光房地产开发有限公司，琥珀湾（A 区）地块项目因新的《中华人民共和国军事设施保
护法》而无法实施。公司本期对该项目计提了减值准备，并于 2017 年 12 月 23 日、26 日在上海证券交易
所发布了关于计提资产减值准备的公告（编号：临 2017-032 号）和补充公告（编号：临 2017-033 号）。
(5). 开发产品
项目名称 竣工时 期初数 本期增加 本期减少 期末数 期末跌价准备
间
海语城一期 2017 年 729,999,465.27 179,757,136.63 550,242,328.64
京能天下川一期 2011 年 52,053,278.18 3,171,791.62 18,574,494.66 36,650,575.14
京能天下川二期 2013 年 345,659,991.93 32,647,307.75 139,027,787.35 239,279,512.33
四合上院 1 号楼 2010 年 3,819,714.07 3,819,714.07
四合上院 2、3 号楼 2011 年 10,662,623.27 50,802,182.85 47,541,940.79 13,922,865.33
四合上院 4、5 号楼 2013 年 39,279,910.01 37,033,908.50 25,226,286.15 51,087,532.36
天创世缘大厦 2001 年 713,169.49 713,169.49
国典华园 2006 年 5,075,337.85 5,075,337.85
国典华园一期地下 2006 年
18,188,860.40 1,010,492.26 17,178,368.14
车库
天创科技大厦 2004 年 9,790,399.48 9,790,399.48 9,790,399.48
合 计 485,243,284.68 853,654,655.99 411,851,307.33 927,046,633.34 9,790,399.48
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2017 年年度报告
(6). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴营业税 474,828.52 2,138,556.19
预缴土地增值税 19,244,752.19 4,592,219.52
预缴增值税 3,186,555.85
预缴所得税 9,102,584.93
预缴城市维护建设税 3,087,926.61 1,210,689.65
预缴教育费附加 1,959,377.04 1,493,353.20
预缴地方教育费附加及其他 1,467,803.19 733,002.31
预缴其他税费 190,102.68
合计 35,527,375.16 13,354,376.72
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 12,606,400.00 12,606,400.00 12,174,080.00 12,174,080.00
按公允价值计量的 12,506,400.00 12,506,400.00 12,074,080.00 12,074,080.00
按成本计量的 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
合计 12,606,400.00 12,606,400.00 12,174,080.00 12,174,080.00
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
3,281,227.86 3,281,227.86
余成本
公允价值 12,506,400.00 12,506,400.00
累计计入其他综合收益的公允
9,225,172.14 9,225,172.14
价值变动金额
已计提减值金额
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2017 年年度报告
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
在被投
账面余额 减值准备 本期
被投资 资单位
现金
单位 本期 本期 本期 本期 期 持股比
期初 期末 期初 红利
增加 减少 增加 减少 末 例(%)
北京翰达金晟置
100,000.00 100,000.00 0.5
业有限公司
合计 100,000.00 100,000.00 /
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资：
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其 宣告
减值
追 减 他 发放
期初 权益法下确 计提 期末 准备
被投资单位 加 少 其他综合收 权 现金 其
余额 认的投资损 减值 余额 期末
投 投 益调整 益 股利 他
益 准备 余额
资 资 变 或利
动 润
一、合营企业
小计
二、联营企业
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2017 年年度报告
北京天汇成房地产
36,149,254.95 36,149,254.95
开发有限公司
京能天阶（北京）
203,152,111.77 49,314,653.47 32,661,370.64 285,128,135.88
投资有限公司
小计 239,301,366.72 49,314,653.47 32,661,370.64 321,277,390.83
合计 239,301,366.72 49,314,653.47 32,661,370.64 321,277,390.83
18、 资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 190,614,346.28 190,614,346.28
2.本期增加金额
3.本期减少金额 91,242,342.90 91,242,342.90
（1）其他转出 91,242,342.90 91,242,342.90
4.期末余额 99,372,003.38 99,372,003.38
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 10,153,287.60 10,153,287.60
2.本期增加金额 4,328,972.95 4,328,972.95
（1）计提或摊销 4,328,972.95 4,328,972.95
3.本期减少金额 3,221,412.68 3,221,412.68
（1）其他转出 3,221,412.68 3,221,412.68
4.期末余额 11,260,847.87 11,260,847.87
三、减值准备
1.期初余额 5,942,586.21 5,942,586.21
2.本期增加金额
3、本期减少金额
4.期末余额 5,942,586.21 5,942,586.21
四、账面价值
1.期末账面价值 82,168,569.30 82,168,569.30
2.期初账面价值 174,518,472.47 174,518,472.47
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本公司 2017 年度内，投资性房地产不再出租，账面价值 88,020,930.22 元（原值 91,242,342.90
元）改为存货核算。
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输设备 办公设备 其他 合计
一、账面原值：
95 / 132
2017 年年度报告
1.期初余额 17,867,895.53 5,370,322.66 1,476,119.30 1,283,599.10 25,997,936.59
2.本期增加金额 1,143,675.00 48,000.00 162,820.00 154,818.00 1,509,313.00
（1）购置 1,143,675.00 48,000.00 162,820.00 154,818.00 1,509,313.00
3.本期减少金额 335,894.10 335,894.10
（1）处置或报废 335,894.10 335,894.10
4.期末余额 19,011,570.53 5,418,322.66 1,638,939.30 1,102,523.00 27,171,355.49
二、累计折旧
1.期初余额 4,934,781.74 3,835,056.95 772,716.89 733,114.80 10,275,670.38
2.本期增加金额 509,089.84 338,748.81 225,726.22 159,604.23 1,233,169.10
（1）计提 509,089.84 338,748.81 225,726.22 159,604.23 1,233,169.10
3.本期减少金额 325,818.18 325,818.18
（1）处置或报废 325,818.18 325,818.18
4.期末余额 5,443,871.58 4,173,805.76 998,443.11 566,900.85 11,183,021.30
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 13,567,698.95 1,244,516.90 640,496.19 535,622.15 15,988,334.19
2.期初账面价值 12,933,113.79 1,535,265.71 703,402.41 550,484.30 15,722,266.21
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,644,190.19 1,644,190.19
2.本期增加金额 66,500.00 66,500.00
(1)购置 66,500.00 66,500.00
3.本期减少金额
4.期末余额 1,710,690.19 1,710,690.19
二、累计摊销
1.期初余额 498,245.91 498,245.91
2.本期增加金额 152,619.10 152,619.10
（1）计提 152,619.10 152,619.10
3.本期减少金额
4.期末余额 650,865.01 650,865.01
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,059,825.18 1,059,825.18
2.期初账面价值 1,145,944.28 1,145,944.28
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
□适用 √不适用
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 18,919,447.80 4,729,861.95 17,506,234.76 4,376,558.69
预售房款预计利润 125,462,893.38 31,365,723.35 71,239,244.36 17,809,811.09
预提费用 227,751.76 56,937.94
内部交易未实现利润 25,906,480.68 6,476,620.17 148,520,321.52 37,130,080.38
合计 170,288,821.86 42,572,205.47 237,493,552.40 59,373,388.10
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
可供出售金融资产公允
9,225,172.14 2,306,293.04 8,792,852.14 2,198,213.04
价值变动
合计 9,225,172.14 2,306,293.04 8,792,852.14 2,198,213.04
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 129,329,068.42
可抵扣亏损 288,609,166.05 278,121,120.97
合计 417,938,234.47 278,121,120.97
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2017 年年度报告
年份 期末金额 期初金额 备注
2017 年 1,803,066.25
2018 年 13,816,637.29 9,043,958.87
2019 年 111,535,254.74 99,367,845.73
2020 年 35,894,814.60 29,938,434.10
2021 年 106,129,373.93 137,967,816.02
2022 年 21,233,085.49
合计 288,609,166.05 278,121,120.97
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地款及契税 310,151,810.00 310,151,810.00
合计 310,151,810.00 310,151,810.00
其他说明：
2015 年子公司天津海航东海岸发展有限公司与天津东疆保税港区管理委员会建设交通和环
境市容局签订了《国有土地使用权有偿收回协议书》，约定回收价款为 29,120.00 万元，已缴的
契税 1,895.18 万元可向所缴纳部门申请退还。截至 2017 年 12 月 31 日，尚未收到款项。
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 150,000,000.00
合计 150,000,000.00
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
□适用 √不适用
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2017 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 188,258,057.08 183,992,957.77
应付服务款 16,680,275.00 8,500,000.00
其他 1,307,930.10 96,018.00
合计 206,246,262.18 192,588,975.77
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京建谊建筑工程有限公司 13,664,138.48 未结算工程款
北京思源兴业房地产经纪有限公司 8,500,000.00 未结算销售代理费
浙江万达建设集团有限公司 3,791,790.00 未结算工程款
中国新兴建设开发总公司银川分公司 2,711,998.00 未结算工程款
北京韩建集团有限公司 1,906,752.00 未结算工程款
合计 30,574,678.48
其他说明
□适用 √不适用
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 1,151,872,091.03 466,753,414.66
预收租金 500,000.00 750,000.00
合计 1,152,372,091.03 467,503,414.66
预售款性中预售房产收款情况列示如下：
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售比例%
京能天下川一期 5,916,094.12 11,680,853.14 2011 年 31.25
京能天下川二期 68,978,539.17 86,686,499.92 2013 年 41.40
京能天下川三期 757,219,720.68 180,232,290.01 2019 年 49.08
四合上院 10,570,326.32 76,926,013.59 2013 年 2.85
海语城一期 309,187,410.74 111,227,758.00 2017 年 65.50
合计 1,151,872,091.03 466,753,414.66
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收房款 282,545,679.55 未达到收入确认条件
合计 282,545,679.55 /
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
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2017 年年度报告
□适用 √不适用
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 30,858,885.84 52,352,223.49 52,811,449.84 30,399,659.49
二、离职后福利-设定提存
1,913,520.74 6,911,785.74 6,868,019.96 1,957,286.52
计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福
利
合计 32,772,406.58 59,264,009.23 59,679,469.80 32,356,946.01
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 18,572,909.23 39,491,450.35 38,943,148.02 19,121,211.56
二、职工福利费 1,948,115.52 1,948,115.52
三、社会保险费 8,464,210.22 2,784,868.17 3,595,349.83 7,653,728.56
其中：医疗保险费 8,356,743.92 2,482,948.16 3,296,109.23 7,543,582.85
工伤保险费 35,643.00 98,283.99 97,389.43 36,537.56
生育保险费 71,823.30 203,636.02 201,851.17 73,608.15
四、住房公积金 479,868.99 2,985,951.80 3,354,848.79 110,972.00
五、工会经费和职工教育经费 3,175,169.40 860,212.30 956,975.23 3,078,406.47
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
其他短期薪酬 166,728.00 4,281,625.35 4,013,012.45 435,340.90
合计 30,858,885.84 52,352,223.49 52,811,449.84 30,399,659.49
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,146,667.88 4,779,085.58 4,737,079.81 1,188,673.65
2、失业保险费 13,062.18 192,535.51 190,775.50 14,822.19
3、企业年金缴费 753,790.68 1,940,164.65 1,940,164.65 753,790.68
合计 1,913,520.74 6,911,785.74 6,868,019.96 1,957,286.52
其他说明：
□适用 √不适用
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2017 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
增值税 11,037,325.57 5,246,878.51
土地增值税 13,590,913.59 13,590,913.59
土地使用税 359,429.98 401,450.86
企业所得税 8,186,640.04 37,225,900.38
教育费附加 27,746.23 37,518.73
个人所得税 190,166.64 227,105.02
房产税 45,140.84 50,055.16
印花税 161,194.28 104,623.67
地方教育费附加 21,654.99 5,643.48
城市维护建设税 462,329.23 397,185.81
营业税 57,022.37
合计 34,082,541.39 57,344,297.58
39、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 1,350,517.48 1,519,833.32
企业债券利息 21,311,111.11 20,922,222.22
短期借款应付利息 8,725,000.00 8,924,375.00
合计 31,386,628.59 31,366,430.54
重要的已逾期未支付的利息情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
借款单位 逾期金额 逾期原因
大连阳光世界发展有限公司 8,725,000.00 合同到期，债权人未提出还款要求
合计 8,725,000.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
有限售条件的流通股份 1,365,042.54 1,356,552.45
北京能源集团有限责任公司 99,376,761.28 96,302,006.60
合计 100,741,803.82 97,658,559.05
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
1、有限售条件的流通股股利未支付原因为股改至今未能与该部分股东取得联系，无法支付。
2、超过 1 年未支付的大额股利包括对实际控制人北京能源集团有限责任公司的应付股利
96,302,006.60 元。
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 148,373,441.91 153,510,235.47
代收代垫费用 13,853,725.20 9,701,310.43
保证金、认购金、押金 1,928,318.48 477,051.58
工程款 53,690.76 53,690.76
房差款 53,035.37 53,035.37
退房款 79,500,010.00
奖励返还 44,041.81
维修基金 3,500,000.00
其他 605,868.15 239,797.59
合计 168,412,121.68 243,535,131.20
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 延长归还期
大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00 延长归还期
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 延长归还期
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 延长归还期
合计 146,605,933.79
其他说明
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 150,000,000.00 200,000,000.00
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
合计 150,000,000.00 200,000,000.00
其他说明：
一年内到期的长期借款
项 目 期末数 期初数
信用借款 150,000,000.00 200,000,000.00
合 计 150,000,000.00 200,000,000.00
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 利率区间
信用借款 920,000,000.00 1,000,000,000.00 4.75%-5.87%
减：一年内到期的长期借款 -150,000,000.00 -200,000,000.00
合计 770,000,000.00 800,000,000.00
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 800,000,000.00 800,000,000.00
合计 800,000,000.00 800,000,000.00
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
按面值 溢折
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 计提利 价摊
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
息 销
中期票据 8.00 2016.4.7 3 年 8.00 8.00 8.00
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 长期应付款
(1) 按款项性质列示长期应付款：
□适用 √不适用
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
49、 专项应付款
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 目 本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
有限售条件股份 566,304.00 566,304.00
无限售条件股份 452,313,696.00 452,313,696.00
股份总数 452,880,000.00 452,880,000.00
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 89,374,811.02 12,610,622.42 101,985,433.44
其他资本公积 42,777,521.53 32,661,370.64 75,438,892.17
合计 132,152,332.55 45,271,993.06 177,424,325.61
说明：本年度增加其他资本公积 45,271,993.06 元，其中长期股权投资权益法核算的联营企业京
能天阶（北京）投资有限公司资本公积变动相应调整其他资本公积 32,661,370.64 元，其他综合收
益重分类到股本溢价 12,610,622.42 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减： 税
前期 后
计入 归
期初 本期所得 其他 属 期末
项目 减：所得税 税后归属于母
余额 税前发生 综合 于 余额
费用 公司
额 收益 少
当期 数
转入 股
损益 东
一、以后不能重分类
进损益的其他综合收
益
其中：重新计算设定
受益计划净负债和净
资产的变动
权益法下在被投资
单位不能重分类进损
益的其他综合收益中
享有的份额
二、以后将重分类进 19,205,261.53 432,320.00 108,080.00 -12,286,382.42 6,918,879.11
损益的其他综合收益
其中：权益法下在被
投资单位以后将重分
类进损益的其他综合
收益中享有的份额
可供出售金融资产 6,594,639.11 432,320.00 108,080.00 324,240.00 6,918,879.11
公允价值变动损益
其他 12,610,622.42 -12,610,622.42
其他综合收益合计 19,205,261.53 432,320.00 108,080.00 -12,286,382.42 6,918,879.11
说明：（1）本公司持有光大银行股票 3,088,000.00 股，本期未进行增减变动，期初光大银行股
票市值 3.91 元/股，期末市值 4.05 元/股，本期可供出售金融资产公允价值增加 432,320.00 元，
导致其他综合收益增加 324,240.00 元，递延所得税负债增加 108,080.00 元。
（2）其他变动参见附注七、55。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 80,337,484.44 8,783,205.01 89,120,689.45
合计 80,337,484.44 8,783,205.01 89,120,689.45
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
说明：根据公司法、章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金
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60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 853,512,630.48 836,911,279.15
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 853,512,630.48 836,911,279.15
加：本期归属于母公司所有者的净利润 49,574,022.40 46,130,486.50
减：提取法定盈余公积 8,783,205.01 20,471,535.17
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 6,793,200.00 9,057,600.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 887,510,247.87 853,512,630.48
说明：本次利润分配方案经公司 2017 年 5 月 16 日的 2016 年年度股东大会审议通过（公告编号：
2017-018），以公司总股本 45,288 万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.15 元（含税），共计派
发现金红利 6,793,200.00 元，其中向北京能源集团有限责任公司分派股利 3,074,754.68 元。
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 738,936,612.75 406,955,853.96 711,500,386.49 339,694,726.34
其他业务 4,209,463.05 4,824,547.87 50,730,554.84 23,566,235.13
合计 743,146,075.80 411,780,401.83 762,230,941.33 363,260,961.47
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,729,153.80 2,793,550.07
教育费附加 1,949,395.53 1,430,268.41
土地增值税 127,461,387.57 112,236,891.95
营业税 1,673,771.90 30,506,927.51
房产税 1,811,578.38 1,413,635.59
土地使用税 2,942,475.98 1,843,648.48
车船使用税 13,080.00 7,010.00
印花税 740,853.77 350,758.50
其他 439,576.72 572,005.75
合计 139,761,273.65 151,154,696.26
说明：各项税金及附加的计缴标准参见附注六、税项。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,326,830.85 4,217,076.14
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2017 年年度报告
物业费 2,240,003.89 2,569,659.69
销售代理费 18,580,745.22 18,316,719.00
中介服务费 560,008.00 1,662,192.00
业务宣传费 12,393,709.86 14,345,374.46
装修费 1,113,314.00 7,271,909.79
办公费 297,578.47 633,961.16
业务招待费 31,920.27 71,334.48
供暖费 2,577,108.87 2,998,522.47
其他 1,193,163.26 1,381,899.18
合计 40,314,382.69 53,468,648.37
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 45,618,710.48 39,290,187.52
中介机构服务费 2,455,103.76 3,127,540.89
税费 1,985,046.44
交通费 2,631,872.00 2,662,279.41
水电及物业管理费 1,327,746.52 873,890.60
折旧及摊销费 3,087,174.15 1,040,049.09
差旅费 575,784.85 93,930.23
住房补贴 380,012.00 539,299.00
办公费 4,087,437.09 1,139,229.67
业务招待费 710,961.19 172,314.68
其他 3,487,321.01 2,502,891.32
合计 64,362,123.05 53,426,658.85
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 10,163,265.74 15,414,108.15
减：利息收入 -4,509,443.03 -6,293,287.53
手续费及其他 2,043,894.34 2,907,613.35
合计 7,697,717.05 12,028,433.97
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 2,034,059.63 969,861.74
二、存货跌价损失 89,384,672.71
合计 91,418,732.34 969,861.74
其他说明：
大连京能阳光港湾项目开发停滞，本年度计提存货跌价准备 89,384,672.71 元，参见附注七、10。
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2017 年年度报告
67、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 49,314,653.47 -10,059,962.21
可供出售金融资产等取得的投资收益 305,584.27 583,759.73
合计 49,620,237.74 -9,476,202.48
69、 资产处置收益
项 目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） -5,802.42
70、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 12,000.00 8,000.00 12,000.00
违约赔偿收入 66,578.00 59,700.00 66,578.00
无法支付的款项 511,888.57 511,888.57
其他 10,385.04 239,737.45 10,385.04
合计 600,851.61 307,437.45 600,851.61
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
北京市环保局老旧车更新淘汰补助 12,000.00 8,000.00 与收益相关
合 计 12,000.00 8,000.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
71、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
罚款支出 10,000.00
税收滞纳金 660,676.10 2,479.61 660,676.10
违约金 500,000.00
其他 80,699.04 614,606.98 80,699.04
合计 741,375.14 1,127,086.59 741,375.14
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2017 年年度报告
72、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 5,844,408.72 43,900,353.33
递延所得税费用 16,801,182.63 -4,289,288.73
合计 22,645,591.35 39,611,064.60
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 37,285,356.98 117,625,829.05
按法定/适用税率计算的所得税费用 9,321,339.24 29,406,457.26
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 3,575,317.80 5,553,262.32
非应税收入的影响 -363,176.33 -687.67
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,891,287.77 859,760.91
使用前期未确认递延所得税资产的可抵
-17,227,505.90
扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂
36,776,992.14 1,277,281.23
时性差异或可抵扣亏损的影响
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -12,328,663.37 2,514,990.55
所得税费用 22,645,591.35 39,611,064.60
其他说明：
□适用 √不适用
73、 其他综合收益
□适用 √不适用
74、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 23,755,759.57 44,108,921.89
利息收入 5,516,000.77 6,293,287.53
保证金、押金 3,189,821.86 35,473.70
其他 639,230.16 733,796.45
合 计 33,100,812.36 51,171,479.57
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2017 年年度报告
往来款 81,471,925.39 74,784,936.71
期间费用、支出 35,850,700.60 26,436,377.08
保证金、押金支出 2,182,808.43 2,714,368.13
其他 1,753,313.68 1,538,351.42
合 计 121,258,748.10 105,474,033.34
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委贷及债券手续费 2,538,820.00 3,194,800.00
合计 2,538,820.00 3,194,800.00
75、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 14,639,765.63 78,014,764.45
加：资产减值准备 91,418,732.34 969,861.74
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
5,562,142.05 6,751,491.64
产折旧
无形资产摊销 152,619.10 135,924.55
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
5,802.42
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 10,163,265.74 18,321,721.50
投资损失（收益以“－”号填列） -49,620,237.74 9,476,202.48
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 16,801,182.63 -4,289,288.73
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,756,397,398.11 -43,759,567.22
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,022,286,059.26 314,331,780.38
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -366,207,770.45 -445,104,169.53
其他
经营活动产生的现金流量净额 -1,011,195,837.13 -65,151,278.74
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
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2017 年年度报告
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 572,688,375.73 1,082,509,132.77
减：现金的期初余额 1,082,509,132.77 1,637,322,679.48
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -509,820,757.04 -554,813,546.71
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 572,688,375.73 1,082,509,132.77
其中：库存现金 14.16 22,239.45
可随时用于支付的银行存款 572,688,361.57 1,081,324,024.90
可随时用于支付的其他货币资金 1,162,868.42
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 572,688,375.73 1,082,509,132.77
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
76、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
77、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 25,806,845.40 按揭保证金、售房监管资金
合计 25,806,845.40 /
78、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
79、 套期
□适用 √不适用
80、 政府补助
1. 政府补助基本情况
□适用 √不适用
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
81、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
（1）本期新设子公司北京京能云泰房地产开发有限公司，持股比例 51%。
（2）本期注销控股子公司北京天创维嘉房地产开发有限公司。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
京能(北京)物业管理有限公司 北京市 北京市 物业管理 100.00 投资设立
北京京能云泰房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
宁夏京能房地产开发有限公司 银川市 银川市 房地产开发 70.00 投资设立
北京天创世缘房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 62.00 投资设立
大连京能阳光房地产开发有限公司 大连市 大连市 房地产开发 51.00 投资设立
北京国电房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 90.00 同一控制下企业合并
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2017 年年度报告
北京安泰达房地产开发有限责任公司 北京市 北京市 房地产开发 76.00 非同一控制下企业合并
天津海航东海岸发展有限公司 天津市 天津市 房地产开发 60.00 非同一控制下企业合并
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期向少数
少数股东持 本期归属于少数 期末少数股东权益
子公司名称 股东宣告分
股比例 股东的损益 余额
派的股利
宁夏京能房地产开发有限公司 30.00 -2,347,581.07 101,981,431.54
北京天创世缘房地产开发有限公司 38.00 47,629,361.63 345,306,477.58
大连京能阳光房地产开发有限公司 49.00 -80,351,560.84 -70,001,105.58
天津海航东海岸发展有限公司 40.00 492,819.22 11,545,452.00
北京国电房地产开发有限公司 10.00 -1,114,668.10 9,690,494.48
北京京能云泰房地产开发有限公司 49.00 813,400,000.00
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动负
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
债
宁夏京能房地产开 169,596.8
185,537.25 3,162.53 188,699.78 104,705.97 50,000.00 154,705.97 1,100.75 170,697.55 55,921.21 80,000.00 135,921.21
发有限公司
北京天创世缘房地 114,066.9
60,564.60 39,597.60 100,162.20 9,292.07 9,292.07 9,620.27 123,687.17 45,351.09 45,351.09
产开发有限公司
大连京能阳光房地
57,712.42 31.62 57,744.04 49,029.97 23,000.00 72,029.97 71,116.97 44.42 71,161.40 46,049.06 23,000.00 69,049.06
产开发有限公司
天津海航东海岸发 124,326.5
134,643.43 31,053.23 165,696.66 47,110.30 115,700.00 162,810.30 31,570.30 155,896.84 83,433.69 69,700.00 153,133.69
展有限公司
北京国电房地产开
12,489.23 8,884.15 21,373.38 11,682.88 11,682.88 13,663.83 9,175.60 22,839.43 12,034.27 12,034.27
发有限公司
北京京能云泰房地
166,000.00 166,000.00
产开发有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
金流量
宁夏京能房地产开发有限公司 18,882.91 -782.53 -782.53 41,965.08 26,457.18 2,050.01 2,050.01 26,633.89
北京天创世缘房地产开发有限公司 35,114.16 12,534.04 12,534.04 2,015.08 49,433.48 11,474.24 11,474.24 1,625.68
大连京能阳光房地产开发有限公司 -16,398.28 -16,398.28 -482.38 -7,886.60 -7,886.60 -504.73
天津海航东海岸发展有限公司 20,007.62 123.20 123.20 -39,470.20 -1,226.64 -1,226.64 -10,086.16
北京国电房地产开发有限公司 294.06 -1,114.67 -1,114.67 -263.58 298.75 -1,165.11 -1,165.11 -813.02
北京京能云泰房地产开发有限公司 -160,128.51
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2017 年年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
主要经
合营企业或联营企业名称 注册地 业务性质 营企业投资的会
营地 直接 间接 计处理方法
联营企业
京能天阶(北京)投资有限公司 北京市 北京市 房地产开发 31.00 权益法
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
京能天阶(北京)投资有限公司
期末数 期初数
流动资产 2,414,182,595.84 856,913,148.21
非流动资产 248,867,437.72 226,740,938.81
资产合计 2,663,050,033.56 1,083,654,087.02
流动负债 1,739,604,918.82 416,373,187.76
非流动负债
负债合计 1,739,604,918.82 416,373,187.76
少数股东权益 3,676,934.46 11,951,506.44
归属于母公司股东权益 919,768,180.28 655,329,392.82
按持股比例计算的净资产份额 285,128,135.89 203,152,111.77
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的联营企业权益投资的公
允价值
营业收入 22,556,190.61 21,854,909.89
净利润 159,079,527.33 -32,451,491.01
终止经营的净利润
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2017 年年度报告
其他综合收益
综合收益总额 159,079,527.33 -32,451,491.01
本年度收到的来自联营企业的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
北京天汇成房地产开发有限 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
公司
联营企业：
投资账面价值合计 36,149,254.95 36,149,254.95
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、可供出售金
融资产、应付账款、应付利息、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、
应付债券等。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及
本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理
和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公
司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水
平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活
动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
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2017 年年度报告
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，指定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了信用风险、流动性风险和市场风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于任何单一行业、特定地区或特定交易对手方的风险。
（1） 信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、
外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的
信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并
在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。
本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司应收账款的债务人为分布
于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购买信
用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提
供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司应收账款中，欠款金额前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 69.94%（2016
年：63.07%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总
额的 79.60%（2016 年：67.22%）。
（2）流动性风险
流动风险，是指公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满
足本公司经营需要，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务，并降低现金流
量波动的影响。
期末本集团持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币
万元）：
期末数 期初数
项 目 一年以 一至二年 二至三 三年以 合 计 一年以 一至二 二至三年 三年 合 计
内 年 上 内 年 以上
金融负债：
短期借款 15,000.00 15,000.00
应付票据
应付账款 20,624.63 20,624.63 19,258.90 19,258.90
应付职工薪酬 3,235.69 3,235.69 3,277.24 3,277.24
应付利息 3,138.66 3,138.66 3,136.64 3,136.64
应付股利 10,074.18 10,074.18 9,765.86 9,765.86
其他应付款 16,841.21 16,841.21 24,353.51 24,353.51
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2017 年年度报告
一年内到期的
15,000.00 15,000.00 20,000.00 20,000.00
非流动负债
长期借款 50,000.00 10,500.00 16,500.00 77,000.00 30,000.00 50,000.00 80,000.00
应付债券 80,000.00 80,000.00 80,000.00 80,000.00
金融负债和或
68,914.37 130,000.00 10,500.00 16,500.00 225,914.37 94,792.15 30,000.00 130,000.00 254,792.15
有负债合计
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有
所不同。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持
适当的固定和浮动利率工具组合。
本集团密切关注利率变动对本集团利率风险的影响。本集团目前并未采取利率对冲政策。但
管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故
银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本集团持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 80,000.00 115,000.00
其中：短期借款 15,000.00
浮动利率金融工具
金融负债 92,000.00 80,000.00
其中：短期借款
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2017 年 12 月
31 日，本集团的资产负债率为 54.72%（2016 年 12 月 31 日：60.28%）。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允 第三层次公
合计
值计量 价值计量 允价值计量
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2017 年年度报告
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 12,506,400.00 12,506,400.00
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 12,506,400.00 12,506,400.00
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 12,506,400.00 12,506,400.00
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
第一层次公允价值计量项目权益投资市价按证券交易所 2017 年 12 月 31 日相应股票的收盘价确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
对电力能源、房地产
北京能源集团有限 与基础设施、高新技
北京市 2,044,340.00 45.26 45.26
责任公司 术、金融证券等领域
的投资
本企业最终控制方是北京能源集团有限责任公司
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
子公司情况详见附注九、1
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
重要的合营和联营企业情况详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
康因投资控股有限公司 子公司少数股东企业
天津通合投资有限公司 子公司少数股东企业
大连阳光世界发展有限公司 子公司少数股东企业
京能集团财务有限公司 同一控制下企业
北京市天创房地产开发有限公司 同一控制下企业
北京高新技术创业投资有限公司 同一控制下企业
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2017 年年度报告
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本年利息发生
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
额
拆入
京能集团财务有限公司 浮动利率，本年利率
500,000,000.00 2016-4-20 2019-10-16 24,079,861.16
4.75%
借款 3 亿元，浮动利率，
京能集团财务有限公司 300,000,000.00 2015-3-3 2018-3-2 12,310,416.67 本年利率 4.75%，本年度
提前还款 1.5 亿元
北京能源集团有限责任公司 年利率自 2016 年 5 月由
200,000,000.00 2015-6-16 2017-6-15 2,902,388.89 5.83%调整为 5.87%，已归
还
京能集团财务有限公司 浮动利率，本期年利率
105,000,000.00 2017-6-7 2020-6-6 3,025,750.00
4.9875%
京能集团财务有限公司 浮动利率，本期年利率
105,000,000.00 2017-6-7 2019-12-25 3,025,750.00
4.9875%
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2017 年年度报告
京能集团财务有限公司 浮动利率，本期年利率
30,000,000.00 2017-12-22 2020-12-21 43,541.67
5.225%
京能集团财务有限公司 浮动利率，本期年利率
30,000,000.00 2017-12-22 2020-6-25 43,541.67
5.225%
北京高新技术创业投资有限 利率 4.35%，已归还
150,000,000.00 2016-4-20 2017-4-19 1,957,500.00
公司
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 360.87 411.09
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
本公司与京能集团财务有限公司（以下简称“京能财务公司”）签署的《金融服务框架协议》，
与其进行金融合作，按照其提供的服务，服务内容可能包括：存款业务、发放贷款、转账结算服
务、委托贷款及委托投资以及财务和融资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准不高于市场
公允价格。本公司 2017 年末在京能财务公司存款余额 6,118,759.93 元，2017 年度从京能财务公
司取得的存款利息收入为 150,822.90 元。本公司 2017 年末在京能财务公司二级联动户存款余额
276,729,929.70 元，2017 年度从京能财务公司取得的存款利息收入为 3,268,126.25 元。本公司
2017 年度支付给京能财务公司的贷款手续费及佣金 1,424,640.00 元。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
预付款项 北京市天创房地产开发有限公司 1,074,681.67
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付利息 京能集团财务有限公司 1,350,517.48 1,161,111.10
应付利息 北京能源集团有限责任公司 358,722.22
应付利息 北京高新技术创业投资有限公司 199,375.00
应付利息 大连阳光世界发展有限公司 8,725,000.00 8,725,000.00
其他应付款 北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 43,341,776.83
其他应付款 康因投资控股有限公司 34,331,779.35 34,331,779.35
其他应付款 天津通合投资有限公司 23,932,377.61 23,932,377.61
其他应付款 大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00 45,000,000.00
合 计 156,681,451.27 157,050,142.11
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2017 年年度报告
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至 2017 年 12 月 31 日，本公司及所属子公司尚有已签合同（主要为建安合同）未付的约定
项目支出共计 47,386.30 万元，具体为本公司之子公司宁夏京能房地产开发有限公司 32,261.83
万元、天津海航东海岸发展有限公司 14,079.04 万元、大连京能阳光房地产开发有限公司 781.81
万元、北京天创世缘房地产开发有限公司 263.62 万元。须在合同他方履行合同规定的责任与义务
同时，若干年内支付。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截止 2017 年 12 月 31 日累计
担保余额为 840,279,484.76 元。担保期限为自保证合同生效之日起至商品房抵押登记办妥并交银
行管存之日止提供阶段性连带责任保证。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
1、经 2018 年 3 月 7 日公司第八届董事会第一次临时会议审议，通过了本公司《关于挂牌转
让京能天阶（北京）投资有限公司 31%股权的议案》，本公司与控股股东北京能源集团有限责任公
司（以下简称“京能集团”）共同挂牌转让所持京能天阶（北京）投资有限公司（以下简称“天阶公
司”）股权（合计持 40%股权），转让完成后，本公司及京能集团均不再持有天阶公司股权。天阶
公司评估报告尚需北京市国资委核准。本次挂牌转让价格拟以不低于经北京市国资委核准的资产
评估结果为基准（评估基准日为 2017 年 8 月 31 日，该公司净资产账面价值为 95,514.40 万元，
评估值为 116,257.21 万元），本公司所持 31%股权的挂牌转让价格为不低于经北京市国资委核准的
天阶公司净资产的 31%，转让价格以北京产权交易所（以下简称“北交所”）最终交易价格为准。
2、2018 年 4 月 3 日，经本公司第八届董事会第二次临时会议决议，通过了本公司关于以融
资租赁方式进行融资的议案。本公司与北京京能源深融资租赁有限公司以“售后回租”的融资租赁
方式进行融资，融资总金额为人民币 25,000 万元，期限 18 个月，租赁利率（融资利率）不高于
同期银行贷款基准利率（随人民银行同期贷款基准利率调整浮动）。“售后回租”的标的物为公司持
有的天创科技大厦自用办公区域、地下部分商业用房及地下车库、京能天下川项目未出售的商业
用房，上述标的物的评估值为 31,604.92 万元。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
√适用 □不适用
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司本期经营业务按地区划分为
4 个经营分部，分别为北京区域、宁夏银川区域、辽宁大连区域、天津区域。本公司的管理层定
期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。这些报告分部是以企业经营业
务为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品为开发的商品房。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与
编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 北京区域 宁夏银川区域 辽宁大连区域 天津区域 分部间抵销 合计
主营业务收入 351,185,480.87 188,829,073.19 200,076,202.75 1,154,144.06 738,936,612.75
主营业务成本 73,876,033.94 154,430,490.39 188,431,139.05 9,781,809.42 406,955,853.96
资产总额 5,629,806,459.98 1,886,997,766.57 577,440,337.38 1,656,966,607.35 3,450,020,551.12 6,301,190,620.16
负债总额 1,810,594,788.43 1,547,059,661.41 720,299,736.52 1,628,102,977.36 2,258,152,475.98 3,447,904,687.74
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明：
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
政府补助
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
北京市环保局老旧车
12,000.00 营业外收入 12,000.00
更新淘汰补助
采用总额法计入当期损益的政府补助情况
补助项目 种类 本期计入 损益的 本期计入 损益的 与资产相关/与收
金额 列报项目 益相关
北 京 市 环 保 局 老 旧 财政拨款
12,000.00 营业外收入 与收益相关
车更新淘汰补助
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
单项金额重大并单独计
提坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计
6,150,000.00 100.00 91,000.00 1.48 6,059,000.00 4,550,000.00 100.00 63,000.00 1.38 4,487,000.00
提坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独
计提坏账准备的应收账
款
合计 6,150,000.00 100.00 91,000.00 1.48 6,059,000.00 4,550,000.00 100.00 63,000.00 1.38 4,487,000.00
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 1,600,000.00
1至2年 1,400,000.00 28,000.00 2.00
2至3年 3,150,000.00 63,000.00 2.00
合计 6,150,000.00 91,000.00 1.48
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 28,000.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
占其他应收款
款项性 其他应收款期 坏账准备期
单位名称 账龄 期末余额合计
质 末余额 末余额
数的比例(%)
大连京能阳光房地产开发有限 服务费 100.00 91,000.00
6,150,000.00 1 年以内、1-3 年
公司
合 计 6,150,000.00 100.00 91,000.00
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
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单项金额重大并单独
计提坏账准备的其他
应收款
按信用风险特征组合
计提坏账准备的其他 48,221,321.15 100.00 1,414,336.76 2.93 46,806,984.39 647,530,220.70 100.00 13,403,936.60 2.07 634,126,284.10
应收款
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的其
他应收款
合计 48,221,321.15 100.00 1,414,336.76 2.93 46,806,984.39 647,530,220.70 100.00 13,403,936.60 2.07 634,126,284.10
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 699,100.45
1至2年 505,007.68 10,400.15 2.06
2至3年 234,959.94 4,699.20 2.00
3至4年 3,162,606.84 63,252.14 2.00
4至5年 1,000,000.00 20,000.00 2.00
5 年以上 42,619,646.24 1,315,985.27 3.09
合计 48,221,321.15 1,414,336.76 2.93
续：
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 513,007.68
1至2年 234,959.94 4,699.20 2.00
2至3年 6,162,606.84 123,252.14 2.00
3至4年 412,019,893.86 8,240,397.88 2.00
4至5年 41,200,000.00 824,000.00 2.00
5 年以上 187,399,752.38 4,211,587.38 2.25
合 计 647,530,220.70 13,403,936.60 2.07
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 10,400.16 元；本期收回或转回坏账准备金额 12,000,000.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
天津海航东海岸发展有限公司 12,000,000.00 货币资金
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合计 12,000,000.00 /
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 48,211,321.15 647,522,220.70
备用金 8,000.00
押金 10,000.00
合计 48,221,321.15 647,530,220.70
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
京能（北京）物业
往来款 47,738,267.74 1-4 年、5 年以上 99.00 940,783.35
管理有限公司
合计 / 47,738,267.74 / 99.00 940,783.35
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 1,139,486,119.44 1,139,486,119.44 315,924,363.78 315,924,363.78
对联营、合营企业投资 321,277,390.83 321,277,390.83 239,301,366.72 239,301,366.72
合计 1,460,763,510.27 1,460,763,510.27 555,225,730.50 555,225,730.50
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
京能（北京）物业管理有限公
13,883,202.06 13,883,202.06
司
北京天创维嘉房地产开发有限
23,038,244.34 23,038,244.34
公司
宁夏京能房地产开发有限公司 70,000,000.00 70,000,000.00
北京天创世缘房地产开发有限
43,714,622.84 43,714,622.84
公司
大连京能阳光房地产开发有限
51,000,000.00 51,000,000.00
公司
北京国电房地产开发有限公司 76,308,294.54 76,308,294.54
北京安泰达房地产开发有限公
7,980,000.00 7,980,000.00
司
天津海航东海岸发展有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
北京京能云泰房地产开发有限
846,600,000.00 846,600,000.00
公司
合计 315,924,363.78 846,600,000.00 23,038,244.34 1,139,486,119.44
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其 宣告 计
减值
追 减 他 发放 提
投资 期初 权益法下确 期末 准备
加 少 其他综合收 权 现金 减 其
单位 余额 认的投资损 余额 期末
投 投 益调整 益 股利 值 他
益 余额
资 资 变 或利 准
动 润 备
一、合营企业
二、联营企业
北京天汇成房
地产开发有限 36,149,254.95 36,149,254.95
公司
京能天阶（北
京）投资有限 203,152,111.77 49,314,653.47 32,661,370.64 285,128,135.88
公司
小计 239,301,366.72 49,314,653.47 32,661,370.64 321,277,390.83
合计 239,301,366.72 49,314,653.47 32,661,370.64 321,277,390.83
4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 7,169,811.35 7,086,343.23
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合计 7,169,811.35 7,086,343.23
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 186,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 49,314,653.47 -10,059,962.21
处置长期股权投资产生的投资收益 4,854,655.49
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 305,584.27 583,759.73
其他（委贷收益） 56,201,421.83 115,071,210.70
合计 110,676,315.06 291,595,008.22
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -5,802.42
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 12,000.00 七、70
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -152,523.53
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -28,484,821.44
所得税影响额 7,157,786.85
少数股东权益影响额 32,825,714.36
合计 11,352,353.82
（1）其他符合非经常性损益定义的损益项目共计-28,484,821.44 元，包括联营企业京能天阶（北
京）投资有限公司其净利润中含有的转让股权投资收益 196,451,133.13 元，按持股比例计算归属
于本公司的份额为 60,899,851.27 元；大连京能港湾存货减值准备-89,384,672.71 元，存货减值
详细情况参见附注七、10。
（2）政府补助参见附注七、70。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.16% 0.11 -
扣除非经常性损益后归属于公司普
2.43% 0.08 -
通股股东的净利润
说明：本公司不存在稀释因素。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章的
备查文件目录
会计报表；
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文件
备查文件目录
的正本及公告原稿。
董事长：李育海
董事会批准报送日期：2018 年 4 月 26 日
修订信息
□适用 √不适用
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