2015 年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
2015 年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人朱炎、主管会计工作负责人黎建萍及会计机构负责人郝建军声明：保证年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以公司总股本45288万股为基数，向全体股东每10股派现0.20元（含税），共计派发现金
9,057,600元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司2015年度不进行公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第四节管理层讨论与分析
中“可能面对的风险”部分。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 6
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第五节 重要事项........................................................................................................................... 16
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 22
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 25
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 26
第九节 公司治理........................................................................................................................... 31
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 34
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 35
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 120
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源投资（集团）有限公司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
人民币元、人民币万元、人民币亿
元、万元、亿元 指
元
注：京能集团报告期内名称为北京能源投资（集团）有限公司，2016 年 3 月已更名为北京能源集
团有限责任公司。
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEIH-PROPERTY CO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEIH-ZY
公司的法定代表人 朱炎
注：公司原法定代表人为徐京付先生，现变更为朱炎先生，工商变更手续正在办理中。
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
北京市海淀区彩和坊路8号天创 北京市海淀区彩和坊路8号天创
联系地址
科技大厦12层西侧 科技大厦12层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
公司办公地址的邮政编码
公司网址 WWW.BEIH-ZY.COM
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
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公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 其他相关资料
名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 楼中
办公地址
内） 海地产广场西塔 10 层
签字会计师姓名 严冰、洪涛
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 829,720,901.98 1,892,328,338.20 -56.15 1,473,119,248.20
归属于上市公司股东的
78,553,970.48 79,651,637.41 -1.38 156,437,013.95
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 59,635,052.92 73,880,007.24 -19.28 156,778,641.29
利润
经营活动产生的现金流
-225,047,563.28 493,561,679.44 -145.60 1,403,845,255.84
量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减
（%）
归属于上市公司股东的
1,501,779,102.50 1,433,764,972.02 4.74 1,371,975,235.51
净资产
总资产 5,304,215,866.92 5,972,386,051.60 -11.19 7,045,406,215.66
期末总股本 452,880,000.00 452,880,000.00 0 452,880,000.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.17 0.18 -5.56 0.35
稀释每股收益（元／股） 0.17 0.18 -5.56 0.35
扣除非经常性损益后的基本每
0.13 0.16 -18.75 0.35
股收益（元／股）
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减少0.34个
加权平均净资产收益率（%） 5.35 5.69 11.98
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少1.22个百
4.06 5.28 12.00
均净资产收益率（%） 分点
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
无
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 75,714,582.00 195,555,761.00 176,699,427.00 381,751,131.98
归属于上市公司股东
-16,196,371.73 41,129,240.69 25,860,065.99 27,761,035.53
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -15,963,490.06 19,837,249.83 64,154,498.10 -8,393,204.95
后的净利润
经营活动产生的现金
-20,840,242.55 -807,333,764.66 95,469,397.30 507,657,046.63
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
用）
非流动资产处置损益 见第十一
28,868,051.21 1,145,714.75
节八、4
除上述各项之外的其他营业外收
-5,194,804.14 6,836,425.53 -354,402.25
入和支出
少数股东权益影响额 1,166,482.26 456,165.02 9,451.14
所得税影响额 -5,920,811.77 -2,666,675.13 3,323.77
合计 18,918,917.56 5,771,630.17 -341,627.34
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十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 15,069,440 13,093,120.00 -1,976,320.00 -
合计 15,069,440 13,093,120.00 -1,976,320.00
十二、 其他
无。
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
2015 年，全国房地产开发投资 95979 亿元，比上年名义增长 1.0%，其中住宅投资 64595 亿元，
增长 0.4%；房地产开发企业房屋施工面积 735693 万平方米，比上年增长 1.3%，其中住宅施工面
积 511570 万平方米，下降 0.7%；房屋新开工面积 154454 万平方米，比上年下降 14.0%，其中住
宅新开工面积 106651 万平方米，下降 14.6%；房屋竣工面积 100039 万平方米，比上年下降 6.9%，
其中住宅竣工面积 73777 万平方米，下降 8.8%；房地产开发企业土地购置面积 22811 万平方米，
比上年下降 31.7%；商品房销售面积 128495 万平方米，比上年增长 6.5%，其中住宅销售面积增长
6.9%；商品房销售额 87281 亿元，比上年增长 14.4%，其中住宅销售额增长 16.6%。
综上，可以看出，2015 年，土地购置面积、住宅的施工面积、新开工面积和竣工面积均有所
下降，但在政策持续放松下，市场需求快速回升，全年商品房销售面积同比增幅达到了 6.5%。房
地产政策坚持促消费、去库存的总基调，行业运行的政策环境显著改善。
公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有十余年的房地产开发经验，公司目前主要从事
北京、银川、天津和大连地区的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。
公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质。报告期内开发的房地产项目包括北京的京
能四合上院、银川的京能天下川、天津的京能海语城、大连的京能阳光港湾 4 个项目。
京能四合上院项目由控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司负责开发建设，该公司
股东为京能置业（持股 62%）和北京鑫福海工贸集团有限公司（持股 38%），目前该项目处于收尾
阶段；京能天下川项目由控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东
为京能置业（持股 70%）和京能集团（持股 30%），该项目分三期开发，一期和二期已进入销售，
三期已于 2015 年 12 月开工；京能海语城项目由控股子公司天津海航东海岸发展有限公司负责
开发建设，该公司股东为京能置业（持股 60%）、康因投资控股有限公司（持股 25%）和天津通
合投资有限公司（持股 15%），该项目一期已开工，2015 年 8 月 12 日，天津瑞海物流危化品
仓库发生爆炸，因该项目距离爆炸地点较远，资产未发生损失，但应当地政府要求，该项目暂停
施工并于 2015 年 10 月复工；京能阳光港湾项目由控股子公司大连京能阳光房地产开发有限
公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 51%）和大连阳光世界发展有限公司（持股 49%），
目前该项目处于前期策划阶段尚未动工。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
1、经公司第七届董事会第二十六次临时会议决议，本公司将持有的内蒙古京能房地产开发有
限公司 89%股权以 4652.29 万元转让给京能电力后勤服务有限公司；本公司控股子公司北京国电
房地产开发有限公司将持有的内蒙古京能房地产开发有限公司 11%股权以 575 万元转让给京能电
力后勤服务有限公司。本公司不再持有内蒙古京能房地产开发有限公司股权，内蒙古京能房地产
开发有限公司不再纳入公司合并范围。
2、经公司第七届董事会第三十三次临时会议决议，本公司控股子公司天津海航东海岸发展有
限公司与天津东疆保税港区管理委员会建设交通和环境市容局，就位于天津港东疆港区欧洲路以
西、美洲路以北，宗地编号为津东疆（挂）2010-2 号地块的国有土地使用权（占地面积 196328
平方米），签订了《国有土地使用权有偿收回协议书》，总价款为 29120 万元。
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三、报告期内核心竞争力分析
京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管理模式，形成
了稳定专业的房地产开发团队。在规划设计方面，我们具备较好的市场定位、需求发现、功能规
划和设计识别能力，我们充分研究利用可再生能源以利于项目的节能减排；在成本管控方面，我
们引进第三方全过程造价咨询，科学、合理地控制项目成本；在营销方面，公司能够准确分析把
握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能力；在投融资方面，公司与控股股东下属公司京
能集团财务有限公司签署了《金融服务框架协议》，有利于公司低成本融资，降低开发项目的经
营成本并为项目开发提供资金保障。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年以来，国家多次降准降息并先后出台一系列稳定房地产市场政策措施，通过降低首套
及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，坚持房地产政策促消费、去库存的总基调，构
建宽松的市场环境。宽松的政策促进市场量价稳步回升，楼市交易日趋活跃，但三、四线城市去
库存压力依然较大。面对市场形势变化和复杂的市场环境，公司董事会结合公司实际冷静分析，
积极寻找低成本融资渠道降低经营成本，加强市场研判审慎决策，指导经营班子及时调整开发节
奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。
在降低经营成本方面，董事会主要做了以下工作：一是，董事会经认真研究并报股东大会审
议，同意公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据，发行规模不超过 8 亿元。公
司控股股东京能集团为本次发行中期票据提供融资担保；二是，同意本公司与深圳京能融资租赁
有限公司进行“售后回租”交易，公司融资人民币 1 亿元，综合资金成本不高于同期银行贷款利
率；三是，同意本公司控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司，向大股东京能集团申请 3 亿元
委托贷款，贷款利率执行人民银行同期基准利率；四是，同意本公司控股子公司北京天创世缘房
地产开发有限公司向京能集团财务有限公司申请 7 亿元授信额度，借款年利率为同期银行贷款基
准利率。
在项目运营方面，公司有序推进在售在建项目，加强对项目重点工作的管理，推进项目开发
建设；加强项目前期策划和产品研发能力，增强产品竞争力；加强过程及成本管控，强化工程管
理；加强营销管理，加大去库存力度。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 8.30 亿元，同比减少 56.15%，主要系符合收入确认条件的已
售房地产开发项目减少所致；实现归属于上市公司股东的净利润 0.79 亿元，同比下降 1.38 %，
营业收入及成本大幅下降，而归属于上市公司股东的净利润小幅下降主要系财务费用较上期减少
0.59 亿元，同比下降 76.32%所致；财务费用的大幅下降，主要原因是本期提前偿还信托机构借款，
用较低利率的借款置换信托贷款以及委贷下放子公司利息资本化所致；投资收益较上期增加 0.38
亿元，同比增加 188.53%，主要原因是本期处置控股子公司内蒙古京能房地产开发有限公司股权，
确认投资收益 2886.81 万元所致。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 829,720,901.98 1,892,328,338.20 -56.15
营业成本 402,288,076.86 913,344,621.64 -55.95
销售费用 27,279,158.99 24,963,513.61 9.28
管理费用 51,425,346.55 53,096,243.32 -3.15
财务费用 18,213,597.60 76,905,251.78 -76.32
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2015 年度报告
经营活动产生的现金流量净额 -225,047,563.28 493,561,679.44 -145.60
投资活动产生的现金流量净额 23,129,503.97 895,391.13 2,483.17
筹资活动产生的现金流量净额 -366,939,468.10 -795,687,360.31 不适用
1.收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 减（%）
减（%） 减（%）
增加
房地产 0.27
824,883,200.00 395,948,694.99 52.00 -56.34 -56.59
开发 个百
分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 减（%）
减（%） 减（%）
商品房 增加 0.27 个
824,883,200.00 395,948,694.99 52.00 -56.34 -56.59
销售 百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 减（%）
减（%） 减（%）
北京地 增加 2.51
561,271,649.00 199,049,001.07 64.54 -58.55 -61.28
区 个百分点
宁夏银 减少 0.68 个百
263,611,551.00 196,899,693.92 25.31 -50.44 -49.99
川地区 分点
(2). 产销量情况分析表
单位：万平方米
生产量比上 销售量比上 库存量比上
主要产品 生产量 销售量 库存量
年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
京能四合
0 1.35 0.53 - 5.47 -71.81
上院
京能天下
0 4.04 8.42 - 77.19 -32.42
川
京能海语
8.25 0 8.25 - - -
城
产销量情况说明
生产量是报告期内新增销售供应量，本报告期内，京能四合上院和京能天下川销售产品
为住宅和配套商业，由于本期均为现房产品销售，加大了推盘力度，库存较上期大幅减少。京能海
语城为期房销售，尚无销售量。
主要销售客户的情况：
本年度公司销售前五名客户销售金额合计 8336.21 万元，占同期销售收入的 10.05%。
主要供应商情况：
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本年度公司前五名供应商采购金额合计 14512.09 万元，占本期采购总额的 72.85%。
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 本期金额
上年同期
成本构成 总成本 较上年同 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 占总成本
项目 比例 期变动比 说明
比例(%)
(%) 例(%)
销量减少，符合
房地产 收入确认条件
开发成本 395,948,694.99 98.42 912,053,902.02 99.86 -56.59
开发 的已售房地产
开发项目减少
分产品情况
本期占 本期金额
上年同期
成本构成 总成本 较上年同 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 占总成本
项目 比例 期变动比 说明
比例(%)
(%) 例(%)
销量减少，符合
商品房 收入确认条件
销售成本 395,948,694.99 98.42 912,053,902.02 99.86 -56.59
销售 的已售房地产
| 京能置业年报 （下载公告） |
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| 公告日期:2016-04-15 |
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| 附件：公告原文 |
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