2017 年半年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：122362 债券简称：14 上实 01
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
上海实业发展股份有限公司
2017 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人曾明、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“二、
其他披露事项”中“可能面对的风险”部分的内容。
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十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 经营情况的讨论与分析 ..................................................................................................... 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 18
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 31
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 32
第九节 公司债券相关情况........................................................................................................... 34
第十节 财务报告........................................................................................................................... 37
第十一节 备查文件目录................................................................................................................. 135
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 曾明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡文魄 张梦珣
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场 上海市淮海中路98号金钟广场
20层 20层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
报告期内变更情况查询索引 /
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
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登载半年度报告的中国证监会指定网站的 www.sse.com.cn
网址
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 /
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 其他有关资料
√适用 □不适用
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
所（境内）
签字会计师姓名 胡治华、张健
名称 海通证券股份有限公司
报告期内履行持续督导 办公地址 上海市广东路 689 号海通证券大厦
职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 刘昊、缪佳易
持续督导的期间 2016 年 1 月 22 日至 2017 年 12 月 31 日
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 2,358,453,636.15 2,225,639,238.83 5.97
归属于上市公司股东的净利润 227,613,493.82 202,418,018.10 12.45
归属于上市公司股东的扣除非经常 214,736,232.02 190,658,756.64 12.63
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -216,166,069.81 1,291,223,952.04 -116.74
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 9,260,384,915.85 9,102,958,327.96 1.73
总资产 35,481,476,978.08 34,936,772,177.75 1.56
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.12 0.11 9.09
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稀释每股收益（元／股） 0.12 0.11 9.09
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.12 0.10 20.00
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.47 2.32 增加0.15个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 2.33 2.19 增加0.14个百分点
产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -18,585.65
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业 14,028,624.98
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 22,042.86
少数股东权益影响额 -355,248.06
所得税影响额 -799,572.33
合计 12,877,261.80
十、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运
营，适时、适度增加不动产物业持有量，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度
扩展物业管理规模。同时，依托优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地
产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。
2017 年上半年，房地产行业在 2016 年下半年分类调控、因城施策的基调上持续加大调控力度，
进一步加强行业引导和中长期有效机制的建设。一方面，各地政府持续出台一系列“限购、限贷、
限价、限售”政策对一线与重点二、三线城市施行严格调控；受益于一、二线城市持续调控的溢
出效应与支持库存去化的政策等多重利好影响，部分二、三线城市的房地产销售于今年上半年呈
现出“量价齐升”的态势。另一方面，部分重点城市以严格的附条件土地政策，结合租售同权、
共有产权等住房政策引导行业中长期稳定发展。整体而言，随着房地产行业的深化调控及住房居
住属性的明确，今年上半年房地产行业开发投资、销售增速明显回落，整体行情回归理性。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司将坚持以上海为核心的“1+3”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，
不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产
项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业的培育力度，坚持融产结合，
坚持运用“互联网+”等技术手段，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成
为公司业务的重要组成部分。
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第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
2017 年上半年，我国经济在供给侧结构性改革深入实施、创新驱动发展战略加快推进的带动下，
整体运行平稳，“稳中有进”态势趋于明显。房地产政策方面，今年上半年坚持房屋回归居住属
性的基调，进一步加大因城施策、分类调控的力度，同时政府也强调 “去杠杆、降风险”，施行
稳键的货币信贷政策，逐步完善房地产行业中长期长效机制的建设，为房地产行业长期稳定发展
奠定基础。
报告期内，公司坚持“明确定位、深化布局、优化结构、推动创新”的工作战略，顺应行业变革
趋势，沉淀自身核心竞争优势，紧抓工作重点，推动工作创新，为实现公司全年经营目标奠定良
好开端。
1. 公司治理有条不紊，新老交替平稳过渡。报告期内，公司董事长、监事长届龄退休，公司依
照法定程序完成了董事、监事的增补工作与董事长、监事长的选举工作，保障公司经营治理的平
稳过渡。6 月中起，公司董事会、股东大会先后审议通过了公司实际控制人关于变更同业竞争承
诺履行期限的方案，为公司健康、平稳的可持续发展创造了有利条件。
2. 主营业务稳中有进，重点项目有序推进。受制于行业调控和可售资源不足等因素，报告期内，
公司实现签约面积 13.88 万平方米，签约金额 24.27 亿元，同比有所下降，但整体销售平稳，上
海嘉定“海上公元”、泉州“海上海”、杭州“海上海”等项目销售畅旺。同时，公司紧抓销售
回款，实现回款 33.7 亿元，同比上涨 4.7%。公司聚焦重点项目，推进落实开发节点。虹口北外
滩项目获得方案批复并完成开工报批工作，计划下半年开工；引入日本森公司，形成战略合作，
提升项目建设和运营品质。青岛啤酒城项目实现 T4 楼整栋销售，三期工程的建筑设计由国际知名
的 KPF 建筑事务所负责，与钓鱼台美高梅酒店管理公司签订合作协议，打造啤酒城高端、商务双
酒店服务品牌。时隔一年半后，公司于 6 月再次通过市场竞拍成功竞得苏州市吴中区木渎镇一幅
规划建筑面积 8.98 万平方米的住宅建设用地使用权。
3. 深入探索移动互联，技术创新精细管理。报告期内，公司结合 BIM、移动互联和云储存等技
术，搭建建设工程、物业服务管理平台，提高项目管理效率和管理精度。工程建设方面，公司着
手自主研发基于 BIM 技术的业主方工程协同管理平台及其移动化技术，实现了项目开发从设计、
施工到运营的业主主导、全员参与、全过程和图像化的即时管理。物业服务方面，公司搭建智慧
物业服务管理平台，将所有项目巡检、安防和维修统一到数字化平台，提升管理效率。
4. 物业服务调整定位，内外兼修蓄势发展。报告期内，公司调整物业服务定位，从单一住宅为
主的物业管理服务转变为都市服务供应商，形成多元化业务结构，扩大业务规模，提升盈利能力。
依托物业服务标准化管理模式，加强对外合作和项目拓展，进一步扩大经营规模。同时，公司以
物业管理为基础，深入挖掘商管、健康、产业服务等垂直领域，为物业服务创造附加价值。WE+
并购广州酷窝公司，战略性进入华南市场，成为业内规模最大、布局最广的企业。
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2017 年下半年，中央政府将贯彻“稳中求进”的工作基调，坚持供给侧改革为主线，适度扩大需
求，深化创新驱动，确保守住不发生系统性金融风险的底线，保障经济发展健康平稳。房地产政
策方面，中央也将通过坚持因城施策和货币信贷政策收紧等多措并举，持续房地产宏观调控，确
保住房居住属性的理性回归。鉴于此，传统房地产企业将面临探索经营模式转型升级的挑战。
在此形势下，公司将坚持年度经营方针开展工作，确保完成全年经营目标；加大力度研究宏观经
济和行业形势，明确公司战略；加强内外资源互动整合，夯实公司经营管理能力。
1. 明确发展战略，谋划长远发展。公司将深入研究宏观经济形势和房地产行业政策，借鉴业内
标杆企业的发展经验，总结公司近几年主业升级和新产业发展的经验，进一步明确公司战略定位，
制定公司发展战略，激发公司创新发展活力，确保公司中长期可持续发展。
2. 确保开发进度，确保项目交付。公司将围绕年度经营目标，一方面，加快推进落实虹口北外
滩、泉州、青浦朱家角、苏州等重点项目的报批报建和开工准备工作，确保各项目在下半年如期
开工；另一方面，聚焦年内交付项目，做好交付前各项准备工作，确保重点项目如期竣工交付，
保证确认结转。
3. 聚焦物业服务，扩规模促升级。物业服务方面，公司将以都市服务为核心，优化业务结构、
扩张业务规模。公司将通过对外合作，拓展商业、文体、会展与博物馆等项目；加强队伍建设，
为业务升级与拓展储备人才；依托移动互联和云技术，搭建智慧物业管理平台，向标准化、精细
化管理靠拢。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,358,453,636.15 2,225,639,238.83 5.97
营业成本 1,439,868,725.90 1,413,362,838.96 1.88
销售费用 95,479,984.09 71,141,112.98 34.21
管理费用 142,630,917.51 120,609,687.87 18.26
财务费用 117,291,906.78 97,937,623.59 19.76
经营活动产生的现金流量净额 -216,166,069.81 1,291,223,952.04 -116.74
投资活动产生的现金流量净额 -11,421,934.85 -2,578,603,830.25 99.56
筹资活动产生的现金流量净额 -759,948,426.03 2,299,598,132.95 -133.05
销售费用变动原因说明:主要系代理佣金费增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:销售回款资金减少及上缴税费大幅增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:报告期内无股权收购的支出情况。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:上年同期吸收投资者定向增发资金所致。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
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(2) 其他
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变 情况说明
产的比例 产的比例
动比例
（%） （%）
（%）
预付款项 480,866,894.40 1.36 56,448,052.74 0.16 751.88 预付工程款增加所致
其他流动资产 647,448,190.34 1.82 299,114,102.42 0.86 116.46 预缴税费增加所致
应付票据 505,530,268.79 1.42 167,629,372.22 0.48 201.58 工程施工类企业应付未到
期的票据增加所致
应交税费 330,258,170.89 0.93 913,449,419.99 2.61 -63.84 上缴应交未交税费较多所
致
应付利息 27,248,366.89 0.08 92,911,467.06 0.27 -70.67 支付公司债和中期票据的
利息所致
预计负债 15,254,491.95 0.04 11,668,463.22 0.03 30.73 计提工程施工类企业项目
维保费所致
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值 受限原因
（万元）
存货 95,373 长期借款 20,000 万元及一年内到期非流动负债 20,000 万元
投资性房地产 176,626 长期借款 112,500 万元及一年内到期非流动负债 24,000 万元
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 152,748 长期借款 131,650 万元及一年内到期非流动负债 3,700 万元
合计 484,747
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资总额为 88,808.01 万元，比上期减少 1,901.03 万元，减少 2.10%。
具体投资情况如下：
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被投资单位 主要业务 投资金额（万元） 占被投资单位权益比例（%）
泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发经营 25,135.16 49.00
上海实银资产管理有限公司 资产管理 611.43 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 158.15 38.00
互联网信息技术服
上海帷迦科技有限公司 173.65 45.00
务
上海虹晟投资发展有限公司 实业投资 476.25 49.00
上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 15,000.00 17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 5.00
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 34,658.37 32.27
上海众鑫建筑设计研究院有限公司 建筑设计 1,500.00 15.00
宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 45.00 45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 10,000.00 43.43
上海上实倪德伦文化发展有限公司 组织文化交流活动 - 50.00
合计 88,808.01
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
序 被投资公司 主要业 投 合作方 资 报告期 取得的 期末占 投资期限 是否
号 名称 务 资 金 收购/投 权益比 投资单 涉诉
方 来 资金额 例 位权益
式 源 （万元） 比例
1 苏州上实置 房地产 新 / 自 1000 100% 100% / 否
业有限公司 开发经 设 有
（以工商核 营 资
名为准） 金
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
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单位：万元
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
上海实业开发有限公司 34,658.37 34,658.37 -
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
业务性 主要产品
子公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
质 或服务
上实发展(青岛)投资开发有限 房地产
青岛国际
开发与 57,884.15 331,109.07 224,133.57 59,231.93 26,605.82 20,420.88
公司 啤酒城
经营
上海上实锦绣花城置业有限公 房地产
开发与 海上纳缇 3,846.15 33,709.92 24,198.50 57,129.41 8,263.58 8,267.72
司
经营
房地产
上海汇通房地产有限公司 长宁八八
开发与 106,000.00 254,020.50 135,255.41 34,820.58 13,184.10 8,923.74
中心
经营
上海上实龙创智慧能源科技股
工程施
工程施工 6,118.68 162,846.14 61,466.19 33,919.34 4,519.55 3,783.11
份有限公司 工
物业管
上海新世纪房产服务有限公司 物业管理 500.00 31,819.48 6,181.93 16,624.80 1,124.35 842.63
理
房地产
苏州上投置业有限公司 开发与 现代园墅 3,000.00 18,814.45 9,173.18 14,812.50 3,342.70 2,501.37
经营
物业管
上海上实物业管理有限公司 物业管理 1,200.00 48,200.70 7,732.10 7,508.01 2,092.47 1,787.40
理
房地产
上海金钟商业发展有限公司 开发与 金钟广场 4,100.00 54,317.45 12,541.95 4,623.04 2,450.97 1,873.48
经营
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
(八) 房地产行业经营性信息分析
1、 报告期内房地产储备情况
持有待 规划计 合作开
持有待 一级土 是/否涉 合作开
开发土 容建筑 发项目
开发土 地整理 及合作 发项目
序号 项目名称 地的面 面积 涉及的
地的区 面积(平 开发项 的权益
积(平方 (平方 面积(平
域 方米) 目 占比(%)
米) 米) 方米)
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2017 年半年度报告
苏州市“苏地
1 2017-WG-10” 苏州 40,817 0 112,246 否 0 100
号地块
湖州吴兴区东
2 部新区 湖州 68,471 0 150,636 否 0 100
BLD35-2 地块
上海虹口北外
滩项目（提篮
3 桥街道 23,037 0 126,705 是 23,037 49
HK324-01 号 上海
地块）
上海青浦朱家
4 349,168 0 177,954 是 0 51
角 D2 地块
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2、 报告期内房地产开发投资及销售情况
在建
项目
可供出售面
项 /新 已竣
公司 项目用地 项目规划总 项目规划计 新开工面 在建面积 积（含报告 报告期实
序 目 经营 开工 计划总投资 工面 销售面积
地区 权益 面积(平 建筑面积(平 容建筑面积 积（平方 （平方 期内已销售 际投资额
号 名 业态 项目 额(万元) 积（平 （平方米）
(%) 方米) 方米) (平方米) 米） 米） 面积，单位： （万元）
称 /竣 方米）
平方米）
工项
目
青岛“国
青 在
1 际啤酒 综合 100 227,675 783,500 480,000 750,000 0 0 0 829 29,313 -
岛 建
城”
上 青浦“海 在
2 别墅 51 315,073 59,577 44,110 100,100 0 0 0 3,726 12,666 1,970
海 源别墅” 建
青浦“上
上 在
3 实海上 住宅 51 808,572 621,662 404,287 363,600 0 0 154,741 2,199 3,344 13,496
海 建
湾”
青浦和
上 竣 9,942.00(
4 墅/海上 住宅 51 162,708 121,683 78,482 408,800 0 0 0 10,678 1,029
海 工 车位为主)
郡
上 金山“海 竣
5 住宅 100 135,144 214,143 162,172 199,594 0 0 0 4,881 16,113 0
海 上纳缇” 工
嘉定“上 住
上 竣
6 实海上 宅、 100 32,991 75,559 52,785 75,000 0 0 0 0 0
海 工
荟” 商业
住
上 嘉定“海 在
7 宅、 100 58,949 163,351 117,899 205,399 0 0 163,351 21,777 0 23,956
海 上公元” 建
商业
上 长宁“八 竣
8 住宅 100 30,175 124,891 95,000 216,800 0 0 0 0 0
海 八中心” 工
上 长宁“八 竣
9 商业 100 16,520 123,308 80,000 274,500 0 0 0 0 123,308 8,896
海 八中心” 工
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2017 年半年度报告
上 静安“泰 在
10 住宅 100 32,512 114,737 97,536 338,194 0 0 17,950 0 2,502 6,565
海 府名邸” 建
青浦北
上 竿山国 竣
11 综合 100 194,956 120,363 95,941 129,000 0 0 0 755 11,661 0
海 际艺术 工
中心
湖 竣
12 海上湾 住宅 100 85,555 96,085 78,711 56,500 0 0 0 2,559 3,432 0
州 工
酒
湖 上实花 竣
13 店、 100 116,458 47,177 46,583 87,000 0 0 0 - 0 0
州 园酒店 工
商业
湖 湖润商 在
14 商业 100 13,661 27,322 27,322 9,700 0 0 0 - 0 0
州 务广场 建
吴兴区
住
东部新
湖 宅、 在
15 区 100 115,647 180,212 173,471 151,500 180,212 0 180,212 0 0 1,764
州 商 建
HD35-2
业
E 地块
上实海 住
杭 在
16 上海（一 宅、 85 74,864 230,484 172,187 234,400 0 0 230,484 21,893 72,811 28,458
州 建
期） 商业
上实海 住
杭 在
17 上海（二 宅、 100 59,640 198,203 137,172 200,000 0 0 198,203 0 0 5,945
州 建
期） 商业
住
绍 国际华 在 96.4
18 宅、 156,452 265,554 240,000 127,763 0 0 33,000 580 28,789 5,941
兴 城 建 2
商业
苏 现代园 竣
19 住宅 70 285,185 283,377 218,244 225,295 0 0 0 5,325 8,917 25,742
州 墅 工
住
泉 上实海 在
20 宅、 49 381,795 1,952,825 1,615,392 1,478,000 0 0 628,044 31,211 82,273 26,162
州 上海 建
商业
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2017 年半年度报告
住
成 上实海 竣
21 宅、 100 61,506 254,885 184,519 178,800 0 0 0 8,592 72,698 2,675
都 上海 工
商业
住
重 上实.海 在
22 宅、 100 30,845 74,935 56,195 37,368 0 0 74,935 24,590 5,827 4,732
庆 上海 建
商业
住
长 丰盛大 竣
23 宅、 90 5,468 70,566 58,150 71,000 0 0 0 0 37,772 -
沙 厦项目 工
商业
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2017 年半年度报告
3、 报告期内房地产出租情况
出租房地产 出租房地产
序号 地区 项目名称 经营业态 的建筑面积 的租金收入 公司权益
（平方米） （万元）
1 写字楼出租 10,088.56 860.62 100.00%
2 实业大厦 写字楼出租 14,461.81 1,386.17 74.00%
3 车库出租 8,573.67 220.78 74.00%
4 写字楼出租 12,269.70 809.05 100.00%
5 金钟广场 写字楼出租 44,135.50 4,335.30 90.00%
6 车库出租 4,870.37 134.41 90.00%
7 高阳宾馆 写字楼出租 3,847.00 602.15 100.00%
高阳商务中
8 写字楼出租 26,668.00 722.19 100.00%
心
9 商铺出租 22,027.22 377.46 100.00%
海上海
10 车库出租 22,000.00 265.07 100.00%
11 华申大厦 写字楼出租 343.88 11.94 100.00%
12 黄浦新苑 商铺出租 20,917.80 759.90 100.00%
海潮路 108
13 上海 商铺出租 474.3 35.40 100.00%
号
14 永隆大厦 写字楼出租 797.52 31.86 100.00%
仲盛金融中
15 写字楼出租 2,321.04 136.09 100.00%
心
中山北路
16 235 号(部 写字楼出租 1,434.00 75.00 100.00%
分)
上川路 1111
17 厂房出租 40,207.89 404.00 100.00%
号
18 商铺出租 1559.21 38.42 100.00%
泰府名邸
19 车位 1388.4 14.16 100.00%
20 写字楼出租 29851.91 783.92 100.00%
21 长宁八八 商铺出租 37503.4 129.68 100.00%
22 车位 / 7.12 100.00%
23 成都 锦绣森邻 商铺出租 769.24 10.55 100.00%
24 达利广场 商铺出租 21,495.27 / 76.00%
青岛
25 上实中心 写字楼出租 11,434.41 744.00 100.00%
26 天津 莱茵小镇 商铺出租 5,961.07 32.64 100.00%
二、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
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2017 年半年度报告
2017 年下半年，我国经济运行将保持“稳中求进”的发展态势，其中对房地产行业多措并举的深
度调控仍将继续，货币信贷政策也将保持稳健中性，可能导致房地产企业库存去化的进一步放缓。
同时，在中央“去杠杆、挤泡沫”的政策指导下，房地产企业的融资渠道也将继续收窄，对于“投
入大、周期长”的行业特点来说，无疑将对房地产企业的资金管理和融资能力提出了更高的要求。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2016 年年度股东大会 2017-05-19 上海证券交易所网站 2017-05-20
www.sse.com.cn
2017 年第一次临时股 2017-07-03 上海证券交易所网站 2017-07-04
东大会 www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案半年度拟定的利润分配预案、公积金转增
股本预案
是否分配或转增 否
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是
是
否
否 如未能
承 及
承 有 如未能及时履行应说 及时履
诺 承诺 承诺时间及 时
承诺背景 诺 履 明未完成履行的具体 行应说
类 内容 期限 严
方 行 原因 明下一
型 格
期 步计划
履
限
行
解 上 上海实业作 该承诺履行 是 是
收购报告书或
决 海 为上实控股 期限于 2014
权益变动报告
同 实 的控股股东 年 7 月届满。
书中所作承诺
业 业 及实际控制 公司于 2014
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2017 年半年度报告
竞 人，在上实 年7月4日
争 控股通过其 召开 2014 年
全资子公司 第一次临时
上实地产发 股东大会，
展有限公司 审议并通过
收购上海上 了《关于上
实所持有的 海实业（集
本公司 团）有限公
63.65%股份 司变更承诺
时，签署了 履行期限的
《避免同业 议案》，同
竞争承诺 意延期 3 年
函》，承诺 履行前述解
采用政策允 决同业竞争
许的方式进 的承诺。公
行业务整 司于 2017 年
理，避免与 7 月 3 日召开
本公司发生 2017 年第一
同业竞争。 次临时股东
大会，审议
并通过《关
于上海实业
（集团）有
限公司变更
承诺事项履
行期限的议
案》，同意
延期 2 年履
行前述解决
同业竞争的
承诺。
解 上 上海上实与 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持有的上 将在条
决 海 本公司签署 海海外联合投资股份 件成熟
同 上 了《避免同 有限公司 17.65%股 时履
业 实 业竞争声明 权尚未解决外，上海 行。
竞 与承诺函》， 上实已通过股权转让
争 承诺避免与 等方式解决了《避免
本公司发生 同业竞争声明和承诺
同业竞争。 函》所涉及的全部同
业竞争问题。上海上
与重大资产重
实持有的公司
组相关的承诺
17.65%股权事项如
下：上海海外联合投
资股份有限公司所负
责的俄罗斯圣彼得堡
市“波罗的海明珠”
大型综合社区项目为
中俄战略项目，项目
背景特殊，自始受到
两国政府的高度关注
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2017 年半年度报告
和支持。该公司有关
股东书面约定，未经
其他方事先书面同
意，任何一方均不得
转让、出让、抵押或
以其他方式处理有关
全部或任何权利义
务。由于尚无法获得
其他股东对该等股权
转让事项的一致同
意，目前仍不具备注
入上市公司的条件。
上海上实持有的上海
海外联合投资股份有
限公司 17.65%股权
委托本公司管理，管
理费用为每年合计
50 万元人民币。
盈 上 上海上实将 2015 年 12 月 是 是
利 海 以现金全额 22 日
预 上 补偿上投控
测 实 股
及 2015-2017
补 年度实现的
偿 扣非经常性
损益后归属
于母公司的
净利润未达
到沪东洲资
评报字
[2015]第
0266249 号
《企业价值
与再融资相关 评估报告
的承诺 书》中的上
投控股
2015-2017
年度归属于
母公司净利
润合计数的
差额部分。
根据上述报
告，
2015-2017
年度，上投
控股净利润
合计
96,050.85
万元，归属
于母公司净
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2017 年半年度报告
利润合计
73,124.86
万元。业绩
补偿测算期
间结束后，
上实发展聘
请专业机构
对上投控股
进行减值测
试，如其期
末资产减值
额大于补偿
期限内上实
发展已获补
偿现金数，
则上海上实
应进一步就
超额减值部
分向本公司
进行现金补
偿。
其 上 上海实业于 2014 年 12 月 否 是
他 海 2014 年 12 17 日
实 月 17 日向
业 上实发展出
具《关于制
定保护中小
投资者权益
具体措施的
回函》，同
意：为充分
保护中小投
资者利益，
若公司发生
公司债发行
申请函中涉
及的项目
（上海朱家
角“海源别
墅”、上海
朱家角“海
上湾”、上
海朱家角
“D 地
块”、湖州
“湖润商务
广场”、上
实湖州花园
酒店、青岛
“国际啤酒
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2017 年半年度报告
城”、泉州
“B-2、
B-7-1、
B-7-2”地
块项目）因
延期开竣工
问题受到政
府处罚或承
担相关出让
合同项下的
违约责任，
上海实业将
承担由此产
生的全部损
失。
股 上 公司非公开 2016 年 1 月 是 是
份 海 发行股票的 22 日
限 上 新增股份已
售 投 于 2016 年 1
资 月 22 日在
产 中国证券登
经 记结算有限
营 责任公司上
有 海分公司办
限 理完毕登记
公 托管手续。
司 上海上投资
产经营有限
公司持有的
85,984,522
股，为本次
非公开发行
新增股份。
作为有限售
条件流通
股，自发行
结束之日起
36 个月内
不得转让，
预计上市流
通时间为
2019 年 1 月
22 日，如遇
法定节假日
或休息日，
则顺延至其
后的第一个
交易日。
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2017 年半年度报告
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2017 年半年度报告
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2017 年 3 月 27 日，公司第七届董事会第八次会 具体内容详见公司于 2017 年 3 月 29 日披露于上
议审议通过了《关于公司 2017 年度预计日常关 海证券交易所网站 www.sse.com.cn 的《关于公
联交易事项的议案》，独立董事对该议案进行了 司 2017 年度预计日常关联交易事项的公告》临
事前认可并发表了独立意见，关联董事回避表 2017-08）。
决，海通证券发表了专项核查意见。报告期内，
公司提供劳务费用（日常关联交易）约 1134.63
万元，接受劳务费用（日常关联交易）约 467.35
万元，合计日常关联交易发生额约 1601.98 万
元。上述类别及金额均在董事会授权范围内。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2017 年半年度报告
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海帷迦科技有 联营公司 279.07 61.50 340.57
限公司
泉州市上实投资 合营公司 164,907.71 3,711.83 168,619.54
发展有限公司
上海实业养老投 联营公司 19,000.00 - 19,000.00
资有限公司
上海实森置业有 联营公司 136,042.25 12,885.46 148,927.71
限公司
上海上实(集团) 集团兄弟公司 50.00 -50.00 -
有限公司
上海市上投房地 集团兄弟公司 13,870.29 1,900.00 15,770.29
产投资有限公司
江建钦 其他关联人 1,410.00 - 1,410.00
庄伟峰 其他关联人 1,410.00 - 1,410.00
新上海国际园艺 集团兄弟公司 413.26 -347.53 65.73
有限公司
上海天地行房地 集团兄弟公司 698.55 -198.69 499.86
产营销有限公司
上海上实(集团) 集团兄弟公司 23,306.22 - 23,306.22
有限公司
上实地产发展有 母公司 3,406.46 3,406.46
限公司
上实置业集团（上 集团兄弟公司 39.76 39.76
海）有限公司
合计 320,279.03 16,608.79 336,887.82 41,108.32 4,800.00 45,908.32
报告期内，公司子公司应收上海帷迦科技有限公司 340.57 万元，系应收的工
程款；公司应收泉州市上实投资发展有限公司 168,619.54 万元，系对合营企
业的股东垫款；公司子公司应收上海实业养老投资有限公司 19,000.00 万元
以及应收上海实森置业有限公司 148,927.71 万元，系对联营企业的股东垫款；
公司及公司子公司应付上海市上投房地产投资有限公司 15,770.29 万元，以
关联债权债务形成原因 及公司子公司应付江建钦和庄伟峰 2,820.00 万元，系关联方之间的往来款；
公司子公司应付新上海国际园艺有限公司 65.73 万元，系应付未付的园艺工
程费；公司子公司应付上海天地行房地产营销有限公司 499.86 万元，系应付
未付的营销服务费；公司子公司应付上海上实(集团)有限公司 23,306.22 万
元，以及公司应付上实地产发展有限公司 3,406.46 万元、应付上实置业集团
（上海）有限公司 39.76 万元，系应付未付的股利。
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2017 年半年度报告
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
发生 担保是 关
是否存 是否为
担保方与上市 日期 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾 联
担保方 被担保方 担保金额 在反担 关联方
公司的关系 (协议 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额 关
保 担保
签署 毕 系
日)
上海上实 全资子公司 上海实业 24,700.00 2016 2016年 2020年 一般 否 否 是 是 联
城市发展 养老发展 年8月 8月31 12月31 担保 营
投资有限 有限公司 25日 日 日 公
公司 司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 24,700.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 24,700.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.67
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 24,700.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金
额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 24,700.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
担保情况说明 无
3 其他重大合同
□适用 √不适用
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2017 年半年度报告
十二、 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
□适用 √不适用
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
(三) 其他
√适用 □不适用
1、 报告期内，公司完成第七届董事会、监事会的董、监事增补工作，并完成新任董事长及监事
长的选举工作。详见公司公告临 2017-10、2017-11、2017-14、2017-15、2017-16、2017-17
及 2017-18。
2、 报告期内，公司收购上海懿语股权投资基金合伙企 业（有限合伙）持有的上海瑞陟投资管理
有限公司 83.33%股权事项以及公司收购上海竑翕股权投资基金合伙企 业（有限合伙）持有
的上海嘉荟房地产有限公司 60%股权事项（详见公司 2016 年第三季度报告）均完成股权转让
的工商变更登记工作。
3、 报告期内，公司全资孙公司哈尔滨上实城市发展有限公司及上海实伦实业有限公司均完成工
商注销登记工作。
4、 公司于 2017 年 6 月 12 日通过竞买方式竞得江苏省苏州市 “苏地 2017-WG-10”号地块的国
有建设用地使用权，该地块成交价格为 219,660 万元人民币，并同意全资子公司上海上实城
市发展投资有限公司在苏州市吴中区设立全资子公司苏州上实置业有限公司（暂定名，以工
商核名为准），注册资本为 1000 万元人民币，用于经营开发上述地块项目。详见公司公告临
2017-21。
5、 公司于 2017 年 6 月 29 日召开总裁办公会议，会议同意引进广州酷窝互联网科技股份有限公
司（以下简称“酷窝互联”）作为新股东对公司参股的上海帷迦科技有限公司（以下简称“帷
迦科技”）增资，帷迦科技注册资本将由 11686.00 万元人民币增加至 15791.8919 万元人民币。
酷窝互联以其持有的广州酷窝科技有限公司（以下简称：酷窝科技）100%的股权作为出资，
认购帷迦科技新增注册资本人民币 4,105.8919 万元，超出部分计入资本公积。增资完成后，
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2017 年半年度报告
酷窝互联持有帷迦科技 26%的股权，帷迦科技原股东共持有帷迦科技 74%的股权，其中，公司
全资孙子公司上海实锐投资管理有限公司持有帷迦科技 28.4956%的股权。该交易已履行国资
备案程序。详见公司公告临 2017-27。
6、 2016 年 1 月，大理市规划局（以下简称“被告”或“大理规划局”）对公司控股子公司大理
上实城市发展有限公司（以下简称“原告”或“大理公司”）向其提出恢复对“洱海庄园”
项目东地块（以下简称“东地块”）建设用地规划许可、建设工程规划许可申请一事作出答
复，认定东地块原《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》已撤销，并对地块的
规划建设经济技术指标和开发用途作出限定，要求大理公司根据相关程序重新申办审批手续。
大理公司认为，大理规划局在其复函中所作的决定没有法律依据，且严重侵犯了大理公司的
合法权益。据此，大理公司向云南省大理市人民法院（以下称“大理市人民法院”）提起诉讼，
请求判令被告撤销其复函中对东地块项目的规划建设经济技术指标和开发用途所作限定的决
定。经审理，大理市人民法院于 2016 年 12 月 22 日作出（2016）云 2901 行初 36 号《行政裁
定书》，裁定驳回原告起诉。大理公司对裁定不服，已于 2017 年 1 月 3 日向云南省大理白族
自治州中级人民法院（以下简称“大理中院”）提起上诉。经审理，大理中院于 2017 年 5 月
9 日作出（2017）云 29 行终 4 号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。该裁定为终
审裁定。
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
股东名称 期初限售股 报告期解 报告期增加 报告期末限 限售原因 解除限售
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2017 年半年度报告
数 除限售股 限售股数 售股数 日期
数
上海上投 111,779,879 0 0 111,779,879 非公开发 2019 年 1 月
资产经营 行/资本公 22 日
有限公司 积转增股
本
上银基金 75,271,998 0 0 75,271,998 非公开发 2019 年 1 月
管理有限 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
君证（上 66,908,443 0 0 66,908,443 非公开发 2019 年 1 月
海）股权投 行/资本公 22 日
资基金合 积转增股
伙企业（有 本
限合伙）
中信证券 58,712,159 0 0 58,712,159 非公开发 2019 年 1 月
股份有限 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
中国长城 50,181,332 0 0 50,181,332 非公开发 2019 年 1 月
资产管理 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
北京中融 47,170,455 0 0 47,170,455 非公开发 2019 年 1 月
鼎新投资 行/资本公 22 日
管理有限 积转增股
公司 本
曹文龙 26,156,491 0 0 26,156,491 非公开发 2019 年 1 月
行/资本公 22 日
积转增股
本
合计 436,180,757 0 0 436,180,757 / /
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 43,540
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 股东
条件股份数 股份 数量
（全称） 减 量 (%) 性质
量 状态
上实地产发展有 0 896,435,864 48.60 0 境外
无
限公司 法人
上海上投资产经 0 111,779,879 6.06 111,779,879 国有
无
营有限公司 法人
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2017 年半年度报告
上银基金－浦发 0 75,271,998 4.08 75,271,998 其他
银行－上海国盛 无
（集团）有限公司
中信证券股份有 -5,009,756 68,713,493 3.73 58,712,159 其他
无
限公司
君证（上海）股权 0 66,908,443 3.63 66,908,443 其他
投资基金合伙企 无
业（有限合伙）
中国长城资产管 0 50,181,332 2.72 50,181,332 国有
无
理股份有限公司 法人
北京中融鼎新投 0 47,170,455 2.56 47,170,455 其他
无
资管理有限公司
曹文龙 0 26,156,491 1.42 26,156,491 24,950,000 境内
质押 自然
人
中央汇金资产管 0 24,616,150 1.33 0 国有
无
理有限责任公司 法人
上海上实投资管 0 11,853,660 0.64 0 国有
无
理咨询有限公司 法人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 人民币普通股 24,616,150
上海上实投资管理咨询有限公司 11,853,660 人民币普通股 11,853,660
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易 10,658,318 10,658,318
人民币普通股
型开放式指数证券投资基金
上实置业集团（上海）有限公司 10,464,216 人民币普通股 10,464,216
中信证券股份有限公司 10,001,334 人民币普通股 10,001,334
上实投资（上海）有限公司 5,652,485 人民币普通股 5,652,485
郑爱丽 4,212,345 人民币普通股 4,212,345
全国社保基金四一四组合 3,899,918 人民币普通股 3,899,918
张诗建 3,723,896 人民币普通股 3,723,896
上述股东关联关系或一致行动的说明 上实地产发展有限公司与上海上实投资管理咨询
有限公司、上实置业集团（上海）有限公司、 上
实投资（上海）有限公司均为上海实业（集团） 有
限公司所属的子公司，为一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 公司无优先股
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
持有的有限 有限售条件股份
序号 有限售条件股东名称 限售条件
售条件股份 可上市交易情况
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2017 年半年度报告
数量 新
增
可
上
市
可上市交易
交
时间
易
股
份
数
量
1 上海上投资产经营有限公司 111,779,879 股东承诺新增股份自
2019 年 1 月 0
22 日 股票上市之日起 36 个
月内限售。
2 上银基金管理有限公司 75,271,998 2019 年 1 月 0 股东承诺新增股份自
22 日 股票上市之日起 36 个
月内限售。
3 君证（上海）股权投资基金 66,908,443 2019 年 1 月 0 股东承诺新增股份自
合伙企业（有限合伙） 22 日 股票上市之日起 36 个
月内限售。
4 中信证券股份有限公司 58,712,159 2019 年 1 月 0 股东承诺新增股份自
22 日 股票上市之日起 36 个
月内限售。
5 中国长城资产管理有限公司 50,181,332 2019 年 1 月 0 股东承诺新增股份自
22 日 股票上市之日起 36 个
月内限售。
6 北京中融鼎新投资管理有限 47,170,455 2019 年 1 月 0 股东承诺新增股份自
公司 22 日 股票上市之日起 36 个
月内限售。
7 曹文龙 26,156,491 2019 年 1 月 0 股东承诺新增股份自
22 日 股票上市之日起 36 个
月内限售。
上述股东关联关系或一致行动的说 上述股东不存在关联关系或一致行动人关系。
明
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2017 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位:股
报告期内股份
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
增减变动量
曾明 董事 0 0
徐有利 董事 0 0
唐钧 董事 0 0
高管 0 0
阳建伟 董事 0 0
曹惠民 独立董事 0 0
张永岳 独立董事 0 0
夏凌 独立董事 0 0
杨殷龙 监事 0 0
陈一英 监事 0 0
舒东 监事 0 0
唐忆湘 监事 0 0
桂林 监事 0 0
王江江 高管 0 0
郭伟民 高管 0 0
潘军 高管 0 0
胡文魄 高管 0 0
陆雁 高管 0 0
袁纪行 高管 0 0
陆申 离任董事长 131,560 131,560
刘显奇 离任监事长 0 0
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
曾明 董事长 选举
杨殷龙 监事长 选举
舒东 监事 选举
陆申 董事长 离任
刘显奇 监事长 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
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2017 年半年度报告
1、公司于 2017 年 4 月 28 日召开第七届董事会第九次会议，同意提名曾明先生为公司第七届董事
会董事候选人。公司于 2017 年 5 月 19 日召开 2016 年年度股东大会，选举曾明先生为公司董事。
同日，公司召开第七届董事会第十次会议，选举董事曾明先生为公司第七届董事会董事长，任期
至第七届董事会届满时止。
2、公司于 2017 年 5 月 8 日召开第七届监事会第七次（临时）会议，同意选举监事杨殷龙先生为
公司第七届监事会监事长，任期至第七届监事会届满时止；同意提名舒东先生为公司第七届监事
会监事候选人。公司于 2017 年 5 月 19 日召开 2016 年年度股东大会，选举舒东先生为公司第七届
监事会监事，任期至第七届监事会届满时止。
3、因到龄退休，陆申先生不再担任公司董事长、董事职务（详见公告临 2017-11），刘显奇先生
不再担任公司监事长、监事职务（详见公告临 2017-14）。
三、其他说明
□适用 √不适用
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2017 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 还本付 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 利率（%）
余额 息方式 场所
上海实业 14 上实 01 122362 2015 年 3 2020 年 3 10 4.92% 按年付 上海
发展股份 月 23 日 月 23 日 息，到期 证券
有限公司 一次还 交易
2014 年公 本 所
司债券（第
一期）
上海实业 14 上实 02 136214 2016 年 3 2021 年 3 10 3.23% 按年付 上海
发展股份 月 11 日 月 11 日 息，到期 证券
有限公司 一次还 交易
2014 年公 本 所
司债券（第
二期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2017 年 3 月 13 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第二期）
（14 上实 02）利息。
2017 年 3 月 23 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）
（14 上实 01）利息。
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信建投证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦
债券受托管理人 北塔 2203 室
联系人 赵军
联系电话 021-68801584
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司“14 上实 01”、“14 上实 02”公开发行公司债券，募集资金总额合计人民币 20 亿元，已按
照募集说明书上列明的用途使用完毕。
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2017 年半年度报告
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2017年5月25日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司2016年年报及相
关行业综合分析与评估的基础上出具“14上实01”、“14上实02”公司债券跟踪评级报告，上调公司
主体信用等级为AA+、债券信用等级为AA+，评级展望稳定。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评
级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证
评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证
评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结
果。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关
承诺一致。
2017 年 3 月 23 日，公司已按时兑付“14 上实 01”债券应付利息。2017 年 3 月 13 日，公司
已按时兑付“14 上实 02”债券应付利息。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
中信建投证券股份有限公司作为“14 上实 01”、“14 上实 02”的债券受托管理人，在报告
期内，根据《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所债券上市规则》及《公司债券
受托管理人执业行为准则》等法律法规的要求，持续关注公司经营情况、财务状况及资信状况，
严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责。
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 2.05 2.04 0.49
速动比率 0.93 0.93 0.00
资产负债率 70.92% 70.81% 0.11
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00
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2017 年半年度报告
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
EBITDA 利息保障倍数 2.12 1.87 13.37
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00
九、关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2015 年 6 月 16 日发行“上海实业发展股份有限公司 2015 年度第一期中期票据”，募
集资金人民币 10 亿元。公司已于 2016 年 6 月 16 日、2017 年 6 月 16 日按时付息。
十一、 公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴
关系，融资能力较强。公司获得了较高的授信额度。截至 2017 年 6 月 30 日，上实发展合并口径
获得等银行给予的授信总额度合计为 160.57 亿元，其中未使用授信额度 52.49 亿元，公司可以在
上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺，合规使用募集资金，按时
兑付公司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
2017 年 5 月 25 日，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司 2016 年
年报及相关行业综合分析与评估的基础上出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评级
报告，上调公司主体信用等级为 AA+、债券信用等级为 AA+，评级展望稳定。
除上述事宜外，报告期内，公司未发生其他《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列
示的重大事项。
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2017 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2017 年 6 月 30 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1 9,094,027,095.54 10,022,932,381.59
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 2 2,671,279.00 1,360,073.80
应收账款 3 215,779,400.06 209,179,796.02
预付款项 4 480,866,894.40 56,448,052.74
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 5 10,670,848.24 10,703,814.59
应收股利
其他应收款 6 3,672,063,519.27 3,370,887,785.02
买入返售金融资产
存货 7 17,001,466,654.50 16,717,172,290.19
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8 647,448,190.34 299,114,102.42
流动资产合计 31,124,993,881.35 30,687,798,296.37
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 9 522,083,749.93 522,083,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 10 365,996,356.74 385,006,680.05
投资性房地产 11 3,065,923,109.76 2,936,294,688.18
固定资产 12 71,996,408.71 64,879,966.66
在建工程 10,139.00 315,905.71
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
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2017 年半年度报告
无形资产 13 53,463,026.92 61,139,035.73
开发支出
商誉 14 260,449,437.50 260,449,437.50
长期待摊费用 1,263,410.99 435,895.81
递延所得税资产 15 15,297,457.18 18,368,521.81
其他非流动资产
非流动资产合计 4,356,483,096.73 4,248,973,881.38
资产总计 35,481,476,978.08 34,936,772,177.75
流动负债：
短期借款 16 1,284,200,000.00 1,474,200,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 17 505,530,268.79 167,629,372.22
应付账款 18 1,187,621,602.33 1,664,863,936.74
预收款项 19 7,581,700,531.97 6,316,864,506.68
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 20 20,766,535.72 16,308,346.55
应交税费 21 330,258,170.89 913,449,419.99
应付利息 22 27,248,366.89 92,911,467.06
应付股利 23 267,539,083.98 233,062,176.38
其他应付款 24 1,580,680,421.26 1,401,568,621.01
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 25 2,391,000,000.00 2,785,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 15,176,544,981.83 15,065,857,846.63
非流动负债：
长期借款 26 6,843,500,000.00 6,481,500,000.00
应付债券 27 2,987,872,305.49 2,985,625,914.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 28 15,254,491.95 11,668,463.22
递延收益
递延所得税负债 15 138,646,703.57 194,823,737.36
其他非流动负债
非流动负债合计 9,985,273,501.01 9,673,618,114.58
负债合计 25,161,818,482.84 24,739,475,961.21
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2017 年半年度报告
所有者权益
股本 29 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 30 3,109,356,223.96 3,109,356,223.96
减：库存股
其他综合收益 31 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 32 365,651,700.56 365,651,700.56
一般风险准备
未分配利润 33 3,658,065,738.16 3,500,639,150.27
归属于母公司所有者权益合计 9,260,384,915.85 9,102,958,327.96
少数股东权益 1,059,273,579.39 1,094,337,888.58
所有者权益合计 10,319,658,495.24 10,197,296,216.54
负债和所有者权益总计 35,481,476,978.08 34,936,772,177.75
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年半年度报告
母公司资产负债表
2017 年 6 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,575,190,893.15 6,065,585,867.74
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
预付款项 122,641.51 782,859.54
应收利息
应收股利 263,730,000.00
其他应收款 10,160,800,029.87 9,559,621,105.28
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 146,939.46
流动资产合计 11,999,845,564.53 15,626,138,772.02
非流动资产：
可供出售金融资产 496,583,749.93 496,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 8,963,284,725.56 8,968,009,019.71
投资性房地产 814,839,112.13 828,068,492.51
固定资产 5,078,252.20 5,242,381.57
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 20,012.74 12,890.10
其他非流动资产
非流动资产合计 10,279,805,852.56 10,297,916,533.82
资产总计 22,279,651,417.09 25,924,055,305.84
流动负债：
短期借款 1,060,000,000.00 1,260,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,999.81 1,999.81
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2017 年半年度报告
预收款项
应付职工薪酬 202,165.22
应交税费 7,399,952.02 17,235,320.24
应付利息 25,778,055.56 92,733,611.10
应付股利 34,476,907.60
其他应付款 1,854,700,287.83 5,369,529,056.68
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 2,161,000,000.00 2,555,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 5,143,559,368.04 9,294,499,987.83
非流动负债：
长期借款 6,183,500,000.00 5,781,500,000.00
应付债券 2,987,872,305.49 2,985,625,914.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 9,171,372,305.49 8,767,125,914.00
负债合计 14,314,931,673.53 18,061,625,901.83
所有者权益：
股本 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,625,561,543.79 3,625,561,543.79
减：库存股
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 331,814,544.26 331,814,544.26
未分配利润 1,880,032,402.34 1,777,742,062.79
所有者权益合计 7,964,719,743.56 7,862,429,404.01
负债和所有者权益总计 22,279,651,417.09 25,924,055,305.84
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年半年度报告
合并利润表
2017 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,358,453,636.15 2,225,639,238.83
其中：营业收入 34 2,358,453,636.15 2,225,639,238.83
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,035,369,265.53 1,908,282,193.70
其中：营业成本 34 1,439,868,725.90 1,413,362,838.96
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 35 263,021,839.94 200,407,076.88
销售费用 36 95,479,984.09 71,141,112.98
管理费用 37 142,630,917.51 120,609,687.87
财务费用 38 117,291,906.78 97,937,623.59
资产减值损失 39 -22,924,108.69 4,823,853.42
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 40 -19,010,323.31 -10,072,293.65
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
其他收益
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 304,074,047.31 307,284,751.48
加：营业外收入 41 14,514,151.04 11,180,494.40
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 42 482,068.85 269,840.95
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 318,106,129.50 318,195,404.93
减：所得税费用 43 103,466,455.22 107,228,093.34
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 214,639,674.28 210,967,311.59
归属于母公司所有者的净利润 227,613,493.82 202,418,018.10
少数股东损益 -12,973,819.54 8,549,293.49
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
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2017 年半年度报告
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 214,639,674.28 210,967,311.59
归属于母公司所有者的综合收益总额 227,613,493.82 202,418,018.10
归属于少数股东的综合收益总额 -12,973,819.54 8,549,293.49
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.12 0.11
（二）稀释每股收益(元/股) 0.12 0.11
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年半年度报告
母公司利润表
2017 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 43,284,870.68 40,018,808.88
减：营业成本 16,814,502.21 15,602,513.56
税金及附加 12,840,597.35 12,741,594.81
销售费用
管理费用 21,994,279.03 22,030,721.41
财务费用 88,828,273.36 71,945,760.75
资产减值损失 28,490.57 43,613.72
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 259,005,705.85 84,138,912.52
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 161,784,434.01 1,793,517.15
加：营业外收入 10,603,000.04 4,553,435.16
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 10,826.22
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 172,376,607.83 6,346,952.31
减：所得税费用 -7,122.64 -10,903.43
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 172,383,730.47 6,357,855.74
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 172,383,730.47 6,357,855.74
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年半年度报告
合并现金流量表
2017 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,759,360,001.73 4,195,902,598.64
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 13,589,000.00 10,133,494.28
收到其他与经营活动有关的现金 45 244,799,101.00 377,223,625.21
经营活动现金流入小计 4,017,748,102.73 4,583,259,718.13
购买商品、接受劳务支付的现金 2,153,662,900.76 1,945,349,718.36
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 398,515,634.45 362,199,552.88
支付的各项税费 1,479,502,330.77 665,451,465.79
支付其他与经营活动有关的现金 45 202,233,306.56 319,035,029.06
经营活动现金流出小计 4,233,914,172.54 3,292,035,766.09
经营活动产生的现金流量净额 -216,166,069.81 1,291,223,952.04
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,417,500.00
处置固定资产、无形资产和其他长 45,425.50 768,260.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 45,425.50 2,185,760.00
购建固定资产、无形资产和其他长 11,467,360.35 4,351,618.26
期资产支付的现金
投资支付的现金 7,003,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 2,569,434,971.99
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 11,467,360.35 2,580,789,590.25
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2017 年半年度报告
投资活动产生的现金流量净额 -11,421,934.85 -2,578,603,830.25
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,762,880,154.17
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 1,645,000,000.00 685,000,000.00
发行债券收到的现金 992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 978,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,645,000,000.00 6,417,880,154.17
偿还债务支付的现金 1,867,000,000.00 2,510,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 371,521,060.71 391,515,470.46
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 45 166,427,365.32 1,216,266,550.76
筹资活动现金流出小计 2,404,948,426.03 4,118,282,021.22
筹资活动产生的现金流量净额 -759,948,426.03 2,299,598,132.95
四、汇率变动对现金及现金等价物的 -3,771,039.02 12,747.68
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -991,307,469.71 1,012,231,002.42
加：期初现金及现金等价物余额 9,976,881,010.31 5,362,647,917.82
六、期末现金及现金等价物余额 8,985,573,540.60 6,374,878,920.24
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年半年度报告
母公司现金流量表
2017 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 36,452,259.53 26,303,556.26
收到的税费返还 10,603,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 52,144,351.16 17,034,389.43
经营活动现金流入小计 99,199,610.69 43,337,945.69
购买商品、接受劳务支付的现金 3,585,121.83 2,394,899.60
支付给职工以及为职工支付的现金 11,481,413.11 11,439,021.61
支付的各项税费 35,519,488.11 28,595,368.59
支付其他与经营活动有关的现金 8,680,039.85 61,458,353.96
经营活动现金流出小计 59,266,062.90 103,887,643.76
经营活动产生的现金流量净额 39,933,547.79 -60,549,698.07
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,466,475.37
取得投资收益收到的现金 74,293,990.95
处置固定资产、无形资产和其他长 2,150.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 2,150.00 78,760,466.32
购建固定资产、无形资产和其他长 59,550.00 1,998,850.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 2,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的 2,908,343,783.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 59,550.00 2,912,342,633.00
投资活动产生的现金流量净额 -57,400.00 -2,833,582,166.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,762,880,154.17
取得借款收到的现金 1,570,000,000.00 600,000,000.00
发行债券收到的现金 992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 835,547,151.42 2,559,886,614.17
筹资活动现金流入小计 2,405,547,151.42 7,914,766,768.34
偿还债务支付的现金 1,762,000,000.00 2,334,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 208,433,831.60 28,037,046.79
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 4,965,384,442.20 4,836,650,998.36
筹资活动现金流出小计 6,935,818,273.80 7,198,688,045.15
筹资活动产生的现金流量净额 -4,530,271,122.38 716,078,723.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -4,490,394,974.59 -2,178,053,141.56
加：期初现金及现金等价物余额 6,065,585,867.74 2,734,673,780.67
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2017 年半年度报告
六、期末现金及现金等价物余额 1,575,190,893.15 556,620,639.11
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2017 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 减
具 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
：
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,109,356,223.96 282,748,361.17 365,651,700.56 3,500,639,150.27 1,094,337,888.58 10,197,296,216.54
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,109,356,223.96 282,748,361.17 365,651,700.56 3,500,639,150.27 1,094,337,888.58 10,197,296,216.54
三、本期增减变动 157,426,587.89 -35,064,309.19 122,362,278.70
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 227,613,493.82 -12,973,819.54 214,639,674.28
额
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普通
股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -70,093,390.92 -22,050,000.00 -92,143,390.92
1．提取盈余公积
49 / 135
2017 年半年度报告
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股 -70,093,390.92 -22,050,000.00 -92,143,390.92
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -93,515.01 -40,489.65 -134,004.66
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,109,356,223.96 282,748,361.17 365,651,700.56 3,658,065,738.16 1,059,273,579.39 10,319,658,495.24
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
项目 具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
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2017 年半年度报告
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
三、本期增减变动 335,523,659.00 3,527,556,427.74 105,587,714.03 141,755,133.13 4,110,422,933.90
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 202,418,018.10 8,549,293.49 210,967,311.59
额
（二）所有者投入 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
和减少资本
1．股东投入的普通 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -53,917,996.78 -25,560,937.93 -79,478,934.71
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股 -53,917,996.78 -25,560,937.93 -79,478,934.71
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 7,879,932.57 -42,912,307.29 158,766,777.57 123,734,402.85
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2017 年半年度报告
四、本期期末余额 1,418,894,532.00 3,561,296,500.37 282,748,361.17 362,124,939.10 3,114,774,756.35 883,141,495.82 9,622,980,584.81
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司所有者权益变动表
2017 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工 减
专
具 ：
项目 项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
三、本期增减变动金额（减 102,290,339.55 102,290,339.55
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 172,383,730.47 172,383,730.47
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -70,093,390.92 -70,093,390.92
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -70,093,390.92 -70,093,390.92
配
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2017 年半年度报告
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,880,032,402.34 7,964,719,743.56
上期
其他权益工 减
专
具 ：
项目 项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
三、本期增减变动金额（减 335,523,659.00 3,519,676,495.17 -47,560,141.04 3,807,640,013.13
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 6,357,855.74 6,357,855.74
（二）所有者投入和减少资 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
本
1．股东投入的普通股 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
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2017 年半年度报告
的金额
4．其他
（三）利润分配 -53,917,996.78 -53,917,996.78
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -53,917,996.78 -53,917,996.78
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,418,894,532.00 4,051,229,903.79 282,748,361.17 328,287,782.80 1,752,359,065.40 7,833,519,645.16
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份
有限公司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，
并于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，
总股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实(集团)有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审
批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。2016 年 10 月，公司以资
本公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892
股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易（上
述经营范围不涉及前置审批项目）。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2017 年 8 月 28 日经公司第七届董事会第十二次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本报告期不再纳入合并范围的子公司主要有哈尔滨上实城市发展有限公司、上海实伦实业有限公
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2017 年半年度报告
司等，详见“附注八、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各项具
体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)以及中国证券监督管理委员会《公开发行证
券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提(详
见“附注五、10”)、存货的计价 (详见“附注五、11”)、收入的确认(详见“附注五、23”)等。
本公司在确定重要的会计政策时所运用的关键假设详见“附注五、27”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
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2017 年半年度报告
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发
行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金
额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照
公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
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2017 年半年度报告
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司
和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财
务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合
并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末
的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，
将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外
币金额折算为人民币金额。
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2017 年半年度报告
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9. 金融工具
√适用 □不适用
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于风
险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相
关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
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2017 年半年度报告
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投
资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允
价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金
额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金和
相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率计算。
实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率
与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应
收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
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2017 年半年度报告
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常情
况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采用
摊余成本进行后续计量。
(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将金融
资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产整
体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次
输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，
是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
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第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
10. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
组合名称 依据
关联方组合 其他方法(不计提坏账准备)
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方
应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项
一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以
前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项
组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定
应计提的坏账准备)
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
应收账款计提比例(%)
账龄 其他应收款计提比例(%)
房地产业务 建筑施工业务
1 年以内（含 1 年） 0.30% 5.00% 0.30%
1－2 年 5.00% 10.00% 5.00%
2－3 年 10.00% 50.00% 10.00%
3－4 年 50.00% 80.00% 50.00%
4 年以上 50.00% 100.00% 50.00%
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(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原
有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额进行计提。
11. 存货
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原
材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单
独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
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① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投
资。
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其回报金额。应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控
制被投资方进行判断。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑和其他方持有的被投资单位当期可转换公司
债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。如能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单
位为其联营企业。在确定被投资单位是否为合营企业时，应当按照《企业会计准则第 40 号—合营
安排》的有关规定进行判断。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
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③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资
企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的
被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
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与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号—资产减值》等的有关规
定属于资产减值损失的，应当全额确认。
对于 2007 年 1 月 1 日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相
关的股权投资借方差额，在扣除按原剩余期限直线法摊销的股权投资借方差额后，确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
(4) 长期股权投资减值
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
13. 投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资
产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年-40 年 5.000% 2.375%-3.800%
投资性房地产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
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14. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 年限平均法 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 年限平均法 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 年限平均法 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 年限平均法 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
15. 在建工程
√适用 □不适用
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
16. 借款费用
√适用 □不适用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1
年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资
产。其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
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② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
17. 无形资产
√适用 □不适用
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
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③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿
命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 无形资产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
18. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的
生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉等长期资产如存在可收回金额低于其账面价值的情
况，将按照其差额计提减值准备，可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产
预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转
回。
19. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
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20. 职工薪酬
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
1) 属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2) 属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职
工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，
非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种
形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
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② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本， 上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：①服务成本；②其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；③重新计量其他长期
职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
21. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
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(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
22. 股份支付
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模
型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股
份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修
正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量
一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
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在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
23. 收入
√适用 □不适用
(1) 营业收入包括销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入、BOT 项目收入以及让渡资产使
用权收入。
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
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确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入
后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
(4) 建造合同收入的确认
依据《企业会计准则－建造合同》的规定，本公司的建造合同收入确认原则为完工百分比法。完
工百分比法是指根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法。
完工百分比计算办法及收入确认原则：
① 建造合同收入，按下列条件均能满足时按完工百分比法予以确认：
1) 合同总收入能够可靠地计量；
2) 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
3) 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
4) 合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
② 确定合同完工进度选用下列方法：
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
工程项目根据公司在设计及建筑工程主体完工、设备及安装验收、调试验收和试运行验收等几个
关节取得业主或监理的验收确认时，以相应时点累计发生的成本占预计总成本的比例确认合同完
工进度。
③ 工程项目收入确认原则：
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确
认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用
后的金额，确认为当期合同费用。
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当期完成的建造合同，按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为
当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，
确认为当期合同费用。
④ 合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收
回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。合同成本不可能收回的，
在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
⑤ 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
(5) BOT 项目收入
公司根据新《企业会计准则》和《企业会计准则解释第2号》中对以BOT（建造－运营－移交）方
式建造并运营公共基础设施，在基础设施建成后的会计处理的规定，分别两种情况确认运营收入：
① 在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号——建造合同》确认相关的收
入和费用；
② 对于公司取得特许经营权的项目将特许经营权确认为无形资产，后续运营期间按照《企业会计
准则第 14 号——收入》确认经营服务收入；
(6) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
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24. 政府补助
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助
和与收益相关的政府补助。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与
资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助
确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与本公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
企业对于综合性项目的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分，分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相
关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与本公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
(3)、政府补助的确认时点
政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以
确认；政府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政
府补助实现。其中非货币性资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
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25. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其
计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费
用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，
将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项
的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
26. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之
外的其他租赁确认为经营租赁。
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费
用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
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经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属
于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，在
整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其他
合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人
将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租资
产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固
定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(2)、融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
27. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司根据历史经验和其它因索，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键
假设进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在会可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(1) 存货减值的估计
本公司于资产负债表日对存货的可变现净值进行评估，当可变现净值低于账面成本时，按存货成
本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(2) 长期资产减值的估计
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本公司于资产负债表日对投资性房地产、固定资产、在建工程及对子公司、联营企业的长期股权
投资等长期资产是否出现减值进行测试。
在判断上述资产是否存在减值时，管理层主要从以下方面进行评估和分析：
① 影响资产减值的事项是否已经发生；
② 资产继续使用或处置而预期可获得的现金流量现值是否低于资产的账面价值；
③ 预期未来现金流量现值中使用的重要假设是否适当。
本公司所采用的用于确定减值的相关假设，如未来现金流量现值方法中所采用的盈利状况、折现
率及增长率假设发生变化，可能会对减值测试中所使用的现值产生重大影响，并导致本公司的上
述长期资产出现减值。
长期资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(3) 应收账款和其他应收款减值
本公司管理层及时判断应收账款和其他应收款的可回收程度，以此来估计应收账款和其他应收款
减值准备。如发生任何事件或情况变动，显示本公司未必可追回有关余额，则需要使用估计，对
应收账款和其他应收款计提准备。若预期数字与原来估计数不同，有关差额则会影响应收账款和
其他应收款的账面价值，以及在估计变动期间的减值费用。
28. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税[注 1] 应税增值税收入 17%、11%、6%、5%
营业税[注 1] 房地产销售收入、物业管理收入等 5%
城市维护建设税 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
企业所得税[注 2] 应纳税所得额 25%、15%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
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2. 其他
√适用 □不适用
注 1：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税(2016)36
号）之规定：自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业、
建筑业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。房地产开发企业中的
一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。
注2：公司之子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司于2015年10月30日获得由上海市科学
技术委员会、上海市财政局、上海市国家税务局、上海市地方税务局联合颁发的《高新技术企业
证书》(证书编号：GF201531001384)，认定公司为高新技术企业，认证有效期3年。根据《中华人
民共和国企业所得税法》和国税函[2008]985 号文件的规定，以及根据上海市闸北区国家税务局
第一税务所企业所得税优惠审批结果通知书（沪地税闸十[2016]000001），公司自2015年1月1日
至2017年12月31日实际减按15%税率征收企业所得税。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
库存现金
人民币 1,185,197.04 501,482.75
美元 5,604.00 6.7744 37,963.74 5,604.00 6.9370 38,874.95
小计 1,223,160.78 540,357.70
银行存款
人民币 8,796,332,276.99 9,482,960,164.42
美元 23,299,487.51 6.7744 157,840,048.18 23,225,474.25 6.9370 161,115,114.87
小计 8,954,172,325.17 9,644,075,279.29
其他货币资金
人民币 138,631,609.59 378,316,744.60
小计 138,631,609.59 378,316,744.60
合计 9,094,027,095.54 10,022,932,381.59
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 期初余额
工程履约保证金、项目开发资本金监管、业主按揭 147,857,195.24 63,915,689.44
保证金、保函保证金、票据保证金等
其中：非现金及现金等价物—项目开发资本金监管 - 3,000,000.00
非现金及现金等价物—三个月以上到期票据 108,453,554.94 43,051,371.28
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保证金
非现金及现金等价物小计 108,453,554.94 46,051,371.28
2、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 2,100,949.00 460,073.80
商业承兑票据 570,330.00 900,000.00
合计 2,671,279.00 1,360,073.80
(2). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 4,889,920.00
商业承兑票据 200,000.00
合计 5,089,920.00
3、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
(%) (%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的应收账款
按信用风险
特征组合计
提坏账准备
的应收账款
非关联方组 239,069,053.58 98.55% 26,695,316.42 99.56% 229,346,386.99 97.74% 22,957,326.97 90.15%
合
关联方组合 3,405,662.90 1.40% 2,790,736.00 1.19%
单项金额不 118,868.57 0.05% 118,868.57 0.44% 2,509,611.63 1.07% 2,509,611.63 9.85%
重大但单独
计提坏账准
备的应收账
款
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合计 242,593,585.05 100.00% 26,814,184.99 100.00% 234,646,734.62 100.00% 25,466,938.60 100.00%
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 200,680,470.70 9,042,532.65 4.51%
1至2年 13,652,989.93 1,233,496.72 9.03%
2至3年 15,349,040.30 7,674,520.15 50.00%
3至4年 3,208,928.77 2,567,143.02 80.00%
4 年以上 6,177,623.88 6,177,623.88 100.00%
合计 239,069,053.58 26,695,316.42
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：不
计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 1,347,246.39 元。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额
比例
第一名 非关联方 64,841,600.28 3,242,080.01 1 年以内 26.73%
第二名 非关联方 22,957,216.00 1,147,860.80 1 年以内 9.46%
第三名 非关联方 8,425,305.00 421,265.25 1 年以内 3.47%
第四名 非关联方 7,589,380.80 379,469.04 1 年以内 3.13%
第五名 非关联方 5,287,284.49 264,364.22 1 年以内 2.18%
合计 109,100,786.57 5,455,039.32 44.97%
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4、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 475,385,155.75 98.86% 49,018,347.10 86.84%
1至2年 4,413,564.55 0.92% 7,429,705.64 13.16%
2至3年 1,068,174.10 0.22%
3 年以上
合计 480,866,894.40 100.00% 56,448,052.74 100.00%
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
第一名 非关联方 306,211,940.00 63.68%
第二名 非关联方 101,221,102.00 21.05%
第三名 非关联方 20,000,000.00 4.16%
第四名 非关联方 10,590,000.00 2.20%
第五名 非关联方 7,302,899.48 1.52%
合计 445,325,941.48 92.61%
5、 应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款 10,670,848.24 10,703,814.59
6、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的其他应收款
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按信用风险特征
组合计提坏账准
备的其他应收款
非关联方组合 310,773,301.56 8.37% 7,055,959.70 17.74% 180,519,841.05 5.29% 10,435,648.42 23.95%
关联方组合 3,368,346,177.41 90.75% 3,200,803,592.39 93.74%
单项金额不重大 32,729,276.02 0.88% 32,729,276.02 82.26% 33,136,779.15 0.97% 33,136,779.15 76.05%
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 3,711,848,754.99 100.00% 39,785,235.72 100.00% 3,414,460,212.59 100.00% 43,572,427.57 100.00%
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 258,851,822.62 776,555.47 0.30%
1至2年 14,275,132.05 713,756.60 5.00%
2至3年 33,143,814.56 3,314,381.46 10.00%
3 年以上 4,502,532.33 2,251,266.17 50.00%
合计 310,773,301.56 7,055,959.70
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 期末余额 坏账准备 计提比例 计提理由
上海复兴城(集团)有限公司 19,954,556.00 19,954,556.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
青岛韩昌电子有限公司 4,932,160.02 4,932,160.02 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
押金及保证金 3,377,760.24 3,377,760.24 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
股权认购款 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
长沙电机厂有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
花中成太湖船餐饮管理有限公司 153,760.40 153,760.40 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
客户欠缴大修理基金 128,407.80 128,407.80 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
按揭垫付款 62,515.90 62,515.90 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
定金 55,000.00 55,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
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2017 年半年度报告
其他应收款内容 期末余额 坏账准备 计提比例 计提理由
上海金贸设备成套工程有限公司 41,695.66 41,695.66 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
暂付款 23,420.00 23,420.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
合计 32,729,276.02 32,729,276.02
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期转回坏账准备 3,787,191.85 元。
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
与本公司 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
关系 期末余额
数的比例(%)
泉州市上实投资发展 合营公司 暂借款 1,686,195,352.79 1 年以内、1-2 年、 45.43%
有限公司 2-3 年、3 年以上
上海实森置业有限公 联营公司 暂借款 1,489,277,073.79 1 年以内、1-2 年 40.12%
司
上海实业养老投资有 联营公司 暂借款 190,000,000.00 2-3 年 5.12%
限公司
上海复兴城(集团)有 非关联方 往来款 19,954,556.00 3 年以上 0.54% 19,954,556.00
限公司
上海市金山区住房保 非关联方 保修金 16,939,108.14 2-3 年 0.46% 1,693,910.81
障和房屋管理局
合计 3,402,366,090.72 91.67% 21,648,466.81
7、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存 37,195,148.88 4,837,176.97 32,357,971.91 43,102,282.59 4,837,176.97 38,265,105.62
商品
开发 10,352,415,671.00 10,352,415,671.00 9,096,058,601.73 9,096,058,601.73
成本
开发 5,870,739,282.23 7,916,418.57 5,862,822,863.66 6,916,600,941.08 32,102,514.18 6,884,498,426.90
产品
工程 636,989,490.19 636,989,490.19 578,195,600.04 578,195,600.04
项目
发出 116,750,768.34 116,750,768.34 120,026,608.50 120,026,608.50
商品
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2017 年半年度报告
委托 76,263.75 76,263.75 76,263.75 76,263.75
加工
物资
低值 53,625.65 53,625.65 51,683.65 51,683.65
易耗
品
合计 17,014,220,250.04 12,753,595.54 17,001,466,654.50 16,754,111,981.34 36,939,691.15 16,717,172,290.19
1、开发成本
预计竣 预计总投
项目名称 开工时间 期末余额 期初余额
工时间 资（亿元）
青岛.啤酒城 2012 年 2018 年 75.00 1,253,700,592.01 1,236,380,078.99
上海青浦.海上湾 2009 年 2017 年 36.36 1,542,148,682.69 1,455,042,025.36
上海嘉定.海上公元 2014 年 2018 年 20.54 1,326,285,068.99 1,086,746,956.57
上海青浦朱家角镇 9 街坊 48/5 丘地
2011 年 2021 年 40.88 664,976,159.68 654,686,211.27
块
杭州余杭.白洋港城一期 2014 年 2019 年 23.44 1,784,435,555.07 1,549,863,293.98
杭州余杭.白洋港城二期 2017 年 2019 年 20.00 1,132,029,108.36 1,075,515,781.65
湖州.天澜湾 2017 年 2019 年 14.47 540,432,198.04 522,795,758.50
上海海源别墅项目 2012 年 2018 年 6.08 205,570,506.28 200,470,174.11
苏州吴中木渎镇苏地 2017-WG-10 地
2017 年 2022 年 38.70 432,400,000.00 -
块
湖州市区宗地编号 2007-02 号地块 2007 年 2017 年 8.70 430,103,481.29 412,811,837.99
湖州吴兴区东部新区 BLD35-2 地块 2018 年 2021 年 14.40 293,881,388.37 286,916,506.51
上海泰府名邸 6 号楼 2006 年 2017 年 11.31 277,136,846.62 232,177,962.78
绍兴国际华城五期 2016 年 2017 年 2.00 126,832,461.69 87,484,578.60
大理洱海庄园 2006 年 - 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
重庆海上海 2015 年 2017 年 3.74 252,626,112.03 205,309,925.54
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 - 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
合计 10,352,415,671.00 9,096,058,601.73
其中：本期利息资本化金额 94,034,422.23 元。
2、开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海长宁八八中心
2015 年 1,180,302,764.06 88,962,866.18 161,413,363.43 1,107,852,266.81
住宅二期
长沙丰盛时代大厦 2016 年 795,804,976.33 1,799,471.00 797,604,447.33
青岛国际啤酒城二
2016 年 846,092,025.87 229,265,242.49 616,826,783.38
期
上海嘉定.海上荟 2016 年 685,667,928.22 48,284,147.48 637,383,780.74
上海金山.海上纳
2014 年 566,214,089.18 489,515,908.11 76,698,181.07
缇
上海青浦和墅 2016 年 323,945,058.46 323,945,058.46
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2017 年半年度报告
上海青浦海上郡 2015 年 356,765,486.00 356,765,486.00
成都海上海 2015 年 598,508,099.83 598,508,099.83
2006 年
绍兴国际华城一、
/2011 年 456,210,718.88 7,784,314.45 140,293,517.19 323,701,516.14
三、四期
/2016 年
上海北竿山国际艺
2008 年 266,096,361.06 266,096,361.06
术中心
苏州越秀苑北区 2016 年 144,890,119.08 5,587,696.60 80,518,123.25 69,959,692.43
湖州.海上湾 2014 年 47,349,241.80 58,784.38 47,290,457.42
上海青浦海上湾一
2014 年 29,617,935.11 29,617,935.11
期及二期
上海胶州路、瑞金
87,727,418.14 87,727,418.14
南路等房产
上海泰府名邸 1-5
2009 年 81,140,096.66 81,140,096.66
号楼
天津莱茵小镇 2012 年 14,681,497.30 14,681,497.30
上海海源别墅一期 2009 年
393,504,314.42 393,504,314.42
及二期 /2015 年
上海黄浦新苑二期 2008 年 18,096,520.41 610,809.06 17,485,711.35
重庆水天花园 2011 年 19,465,731.02 36,111.69 19,429,619.33
上海黄浦新苑一期 2007 年 4,520,559.25 4,520,559.25
合计 6,916,600,941.08 104,134,348.23 1,149,996,007.08 5,870,739,282.23
期末抵押、担保的存货情形如下：
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海长宁八八中心 95,373 万元 长期借款 20,000 万元
部分房产及土地 及一年内到期非流动负债 20,000 万元
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 4,837,176.97 4,837,176.97
开发产品 32,102,514.18 24,186,095.61 7,916,418.57
合计 36,939,691.15 24,186,095.61 12,753,595.54
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因 本期转回金额占该项
存货期末余额的比例
库存商品 存货成本高于其可变现净值 - -
开发产品 存货成本高于其可变现净值 出售 21.29%
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(3). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 余额
累计已发生成本 910,307,465.91
累计已确认毛利 274,673,016.38
减：预计损失
已办理结算的金额 547,990,992.10
建造合同形成的已完工未结算资产 636,989,490.19
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 217,317,656.76 92,972,586.41
预缴土地增值税 210,061,704.00 80,816,078.96
预缴营业税 39,144,583.41 52,615,728.27
预缴企业所得税 144,460,962.82 45,743,266.36
预缴教育费附加 13,146,552.71 15,687,913.33
预缴城市维护建设税 15,453,308.76 8,641,393.80
预缴土地使用税 418,029.20 344,884.86
预缴个人所得税 263,086.69 218,860.45
预缴房产税 261,404.24 57,466.41
其他 6,920,901.75 2,015,923.57
合计 647,448,190.34 299,114,102.42
9、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工
具：
可供出售权益工 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93
具：
按公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93
计量的
按成本计量 175,500,000.00 175,500,000.00 175,500,000.00 175,500,000.00
的
合计 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93
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(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
63,835,388.76 63,835,388.76
余成本
公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93
累计计入其他综合收益的公允
282,748,361.17 282,748,361.17
价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
账面余额 减值准备
在被投
本期
被投资 本 本 本 本 资单位
现金
单位 期 期 期 期 期 期 持股比
期初 期末 红利
增 减 初 增 减 末 例(%)
加 少 加 少
上海海外联合投资股 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65%
份有限公司
上海誉德动力技术集 10,500,000.00 10,500,000.00 5.00%
团股份有限公司
上海众鑫建筑设计研 15,000,000.00 15,000,000.00 15.00%
究院有限公司
合计 175,500,000.00 175,500,000.00
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
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10、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 宣告发放 期末 减值准备
被投资单位 追加 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 计提减 其
余额 现金股利 余额 期末余额
投资 投资 投资损益 收益调整 益变动 值准备 他
或利润
一、合营企业
泉州市上实投资发展 255,989,680.04 -4,638,119.59 251,351,560.45
有限公司
上海实银资产管理有 8,323,697.73 -2,209,399.57 6,114,298.16
限公司
上海上实倪德伦文化 86,174.56 -86,174.56 -
发展有限公司
小计 264,399,552.33 -6,933,693.72 257,465,858.61
二、联营企业
上海实业养老投资有 2,959,745.74 -1,378,289.16 1,581,456.58
限公司
上海云图实践能源科 867,423.24
技有限公司
上海帷迦科技有限公 12,434,860.53 -10,698,340.43 1,736,520.10
司
宁波帷迦投资管理有 450,000.00 450,000.00
限公司
上海虹晟投资发展有 4,762,521.45 4,762,521.45
限公司
宁波市鄞州帷幄投资 100,000,000.00 100,000,000.00
合伙企业（有限合伙）
嘉兴银锐远略投资合
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伙企业(有限合
伙) 注
嘉兴银锐投资管理合
伙企业(有限合
伙) 注
上海实银股权投资基
金管理中心(有限合
伙) 注
Weplus Capital
Company Limited 注
小计 120,607,127.72 -12,076,629.59 108,530,498.13 867,423.24
合计 385,006,680.05 -19,010,323.31 365,996,356.74 867,423.24
注：截至 2017 年 6 月 30 日，嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)、嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)、上海实银股权投资基金管理中心(有限合
伙)、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
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11、 投资性房地产
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,427,075,396.34 3,427,075,396.34
2.本期增加金额 178,886,272.30 178,886,272.30
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 178,886,272.30 178,886,272.30
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,605,961,668.64 3,605,961,668.64
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 486,822,927.58 486,822,927.58
2.本期增加金额 49,257,850.72 49,257,850.72
（1）计提或摊销 49,257,850.72 49,257,850.72
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 536,080,778.30 536,080,778.30
三、减值准备
1.期初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 3,065,923,109.76 3,065,923,109.76
2.期初账面价值 2,936,294,688.18 2,936,294,688.18
期末抵押、担保的投资性房地产情形如下：
被抵押投资性
被抵押的投资性房地产项目 抵押目的
房地产期末账面值
长期借款 46,500 万元及
上海实业大厦 14,065 万元
一年内到期非流动负债 1,000 万元
长期借款 37,000 万元及
金钟广场 25,116 万元
一年内到期非流动负债 2,000 万元
长期借款 9,000 万元及
黄浦新苑二期商场 11,890 万元
一年内到期非流动负债 1,000 万元
长期借款 20,000 万元及
上海长宁八八中心商办楼 125,555 万元
一年内到期非流动负债 20,000 万元
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2017 年半年度报告
12、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电器及运输设备 生产设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 44,429,507.80 55,115,190.23 6,839,884.31 14,971,166.92 121,355,749.26
2.本期增加金额 23,194.41 1,408,494.90 12,362.10 10,597,390.49 12,041,441.90
（1）购置 1,408,494.90 12,362.10 10,597,390.49 12,018,247.49
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）存货转入 23,194.41 23,194.41
3.本期减少金额 1,276,856.90 360,343.47 173,118.75 1,810,319.12
（1）处置或报废 1,276,856.90 360,343.47 173,118.75 1,810,319.12
4.期末余额 44,452,702.21 55,246,828.23 6,491,902.94 25,395,438.66 131,586,872.04
二、累计折旧
1.期初余额 4,997,987.74 35,531,214.95 5,264,420.75 10,682,159.16 56,475,782.60
2.本期增加金额 892,691.71 2,605,880.89 206,851.25 847,813.13 4,553,236.98
（1）计提 892,691.71 2,605,880.89 206,851.25 847,813.13 4,553,236.98
3.本期减少金额 1,165,670.93 120,944.94 151,940.38 1,438,556.25
（1）处置或报废 1,165,670.93 120,944.94 151,940.38 1,438,556.25
4.期末余额 5,890,679.45 36,971,424.91 5,350,327.06 11,378,031.91 59,590,463.33
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 38,562,022.76 18,275,403.32 1,141,575.88 14,017,406.75 71,996,408.71
2.期初账面价值 39,431,520.06 19,583,975.28 1,575,463.56 4,289,007.76 64,879,966.66
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
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13、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,447,789.32 13,255,116.00 78,971,705.32
2.本期增加金额 124,295.37 415,692.20 539,987.57
(1)购置 124,295.37 415,692.20 539,987.57
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,572,084.69 13,670,808.20 79,511,692.89
二、累计摊销
1.期初余额 984,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 267,779.20 4,159,130.39 17,832,669.59
2.本期增加金额 36,000.00 4,130,580.00 2,079,500.00 800.00 139,207.89 1,829,908.49 8,215,996.38
(1)计提 36,000.00 4,130,580.00 2,079,500.00 800.00 139,207.89 1,829,908.49 8,215,996.38
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,020,000.00 12,391,740.00 6,238,500.00 2,400.00 406,987.09 5,989,038.88 26,048,665.97
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,140,000.00 28,914,060.00 14,556,500.00 5,600.00 1,165,097.60 7,681,769.32 53,463,026.92
2.期初账面价值 1,176,000.00 33,044,640.00 16,636,000.00 6,400.00 1,180,010.12 9,095,985.61 61,139,035.73
14、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成
期初余额 企业合并形成 期末余额
商誉的事项 处置
的
上海上实(集团)有限公 40,456,329.28 40,456,329.28
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司于2014年6月末收购
上海上投控股有限公司
时形成的商誉[注1]
收购上海上实龙创智慧 219,993,108.22 219,993,108.22
能源科技股份有限公司
形成的商誉[注2]
合计 260,449,437.50 260,449,437.50
注 1:系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，
即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公
司时的收购溢价。
注 2：系收购非同一控制下企业合并的子公司所产生的收购溢价。
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
15、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 5,799,610.95 11,938,775.28
预提成本费用 9,497,846.23 5,362,040.63
预售房款 - 1,067,705.90
合计 15,297,457.18 18,368,521.81
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目
期末余额 期初余额
上海上实(集团)有限公司于 2014 年 138,646,703.57 194,823,737.36
6 月末收购上海上投控股有限公司
时形成的递延所得税负债(注)
合计 138,646,703.57 194,823,737.36
注：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投控
股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递延所得
税负债，即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控
股有限公司时所形成。
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(3). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 48,032,655.08 48,882,879.80
可抵扣亏损 675,596,840.99 586,908,431.85
合计 723,629,496.07 635,791,311.65
(4). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2017 年 18,109,210.17 18,109,210.17
2018 年 17,159,656.26 20,146,299.38
2019 年 33,610,564.66 73,347,758.34
2020 年 198,580,570.30 276,424,808.89
2021 年 183,360,435.34 198,880,355.07
2022 年 224,776,404.26 -
合计 675,596,840.99 586,908,431.85
引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
坏账准备 31,308,388.02
存货跌价准备 4,837,176.97
预提成本费用 47,163,182.29
预售房款 -
合计 83,308,747.28
16、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 - 25,000,000.00
信用借款 1,284,200,000.00 1,449,200,000.00
合计 1,284,200,000.00 1,474,200,000.00
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
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17、 应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 13,710,414.13 20,984,087.72
银行承兑汇票 491,819,854.66 146,645,284.50
合计 505,530,268.79 167,629,372.22
18、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 1,054,580,137.10 1,497,637,170.23
应付购货款 133,041,465.23 167,226,766.51
合计 1,187,621,602.33 1,664,863,936.74
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 394,446,524.89 预估工程款或工程尾款、购货款
2-3 年(含 3 年) 45,313,340.17 预估工程款或工程尾款、购货款
3 年以上 36,062,037.33 预估工程款或工程尾款、购货款
合计 475,821,902.39
19、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 7,339,789,009.42 6,210,571,548.98
预收物业管理费 122,822,403.46 7,990,582.97
预收工程款 108,243,045.99 92,285,670.28
预收租金款 10,846,073.10 6,016,704.45
合计 7,581,700,531.97 6,316,864,506.68
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 719,374,727.62 预收房款
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20、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 15,027,531.83 356,300,853.10 355,533,650.06 15,794,734.87
二、离职后福利-设定提 1,280,814.72 46,671,048.62 42,980,062.49 4,971,800.85
存计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他
福利
合计 16,308,346.55 402,971,901.72 398,513,712.55 20,766,535.72
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴 10,174,371.15 309,118,055.72 315,875,316.35 3,417,110.52
和补贴
二、职工福利费 11,587,945.78 9,222,257.11 2,365,688.67
三、社会保险费 222,395.04 14,193,445.96 12,660,558.66 1,755,282.34
其中：医疗保险费 198,682.13 12,659,304.72 11,228,488.57 1,629,498.28
工伤保险费 8,635.26 395,375.30 370,152.51 33,858.05
生育保险费 15,077.65 1,138,765.94 1,061,917.58 91,926.01
四、住房公积金 287,676.95 11,310,686.00 10,796,112.00 802,250.95
五、工会经费和职工教 4,343,088.69 5,098,187.10 2,006,173.94 7,435,101.85
育经费
六、其他短期薪酬 4,992,532.54 4,973,232.00 19,300.54
合计 15,027,531.83 356,300,853.10 355,533,650.06 15,794,734.87
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,247,808.63 41,595,745.25 38,042,494.47 4,801,059.41
2、失业保险费 29,133.09 1,161,564.71 1,120,599.52 70,098.28
3、企业年金缴费 3,873.00 3,913,738.66 3,816,968.50 100,643.16
合计 1,280,814.72 46,671,048.62 42,980,062.49 4,971,800.85
21、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2017 年半年度报告
增值税 15,892,152.19 39,822,678.27
企业所得税 40,974,375.62 210,799,317.76
个人所得税 891,866.18 947,723.83
城市维护建设税 745,929.79 2,342,822.26
土地增值税 266,157,770.29 640,349,074.92
房产税 2,308,697.28 13,912,082.09
教育费附加 961,043.38 2,130,370.73
土地使用税 1,437,566.36 1,592,486.63
其他 888,769.80 1,552,863.50
合计 330,258,170.89 913,449,419.99
22、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付中期票据利息 2,062,500.00 27,362,500.00
应付公司债券利息 23,715,555.56 65,371,111.10
应付银行借款利息 1,470,311.33 177,855.96
合计 27,248,366.89 92,911,467.06
23、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海上实(集团)有限公司 233,062,176.38 233,062,176.38
上实地产发展有限公司 34,064,562.83 -
上实置业集团（上海）有限公 397,640.21 -
司
其他 14,704.56 -
合计 267,539,083.98 233,062,176.38
24、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 1,580,680,421.26 1,401,568,621.01
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 期末余额 性质
房屋押金 31,534,449.35 暂收款
江建钦 14,100,000.00 暂借款
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2017 年半年度报告
庄伟峰 14,100,000.00 暂借款
合计 59,734,449.35
25、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,391,000,000.00 2,785,000,000.00
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 2,114,000,000.00 2,509,000,000.00
抵押借款 240,000,000.00 240,000,000.00
质押借款 37,000,000.00 36,000,000.00
合计 2,391,000,000.00 2,785,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
长期借款 46,500 万元及
上海实业大厦 14,065 万元
一年内到期非流动负债 1,000 万元
长期借款 37,000 万元及
金钟广场 25,116 万元
一年内到期非流动负债 2,000 万元
长期借款 9,000 万元及
黄浦新苑二期商场 11,890 万元
一年内到期非流动负债 1,000 万元
上海长宁八八中心部分房 长期借款 20,000 万元及
220,928 万元
产及土地 一年内到期非流动负债 20,000 万元
2) 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有 长期借款 12,450 万元
11,615 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发 长期借款 85,800 万元
88,622 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,400 万元
成都上实置业有限公司 长期借款 33,400 万元
52,511 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,100 万元
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2017 年半年度报告
26、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 1,316,500,000.00 1,335,500,000.00
抵押借款 1,125,000,000.00 1,170,000,000.00
信用借款 4,402,000,000.00 3,976,000,000.00
合计 6,843,500,000.00 6,481,500,000.00
长期借款分类的说明：
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
长期借款 46,500 万元及
上海实业大厦 14,065 万元
一年内到期非流动负债 1,000 万元
长期借款 37,000 万元及
金钟广场 25,116 万元
一年内到期非流动负债 2,000 万元
长期借款 9,000 万元及
黄浦新苑二期商场 11,890 万元
一年内到期非流动负债 1,000 万元
上海长宁八八中心部分房 长期借款 20,000 万元及
220,928 万元
产及土地 一年内到期非流动负债 20,000 万元
2) 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有 长期借款 12,450 万元
11,615 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发 长期借款 85,800 万元
88,622 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,400 万元
成都上实置业有限公司 长期借款 33,400 万元
52,511 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,100 万元
27、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 998,490,216.13 997,754,296.25
公司债券 1,989,382,089.36 1,987,871,617.75
合计 2,987,872,305.49 2,985,625,914.00
(2). 应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2017 年半年度报告
债券 发行 债券 发行 期初 本期 发行 按面值 溢折价 本期 期末
面值
名称 日期 期限 金额 余额 发行 费用 计提利息 摊销 偿还 余额
上海实业发展股份 1,000,000,000.00 2015 年 6 月 16 日 3 年 1,000,000,000.00 997,754,296.25 24,200,000.00 735,919.88 998,490,216.13
有限公司 2015 年
第一期中期票据
上海实业发展股份 1,000,000,000.00 2015 年 3 月 23 日 5 年 1,000,000,000.00 994,642,695.44 24,053,333.34 763,919.88 995,406,615.32
有限公司 2014 年
公司债（第一期）
上海实业发展股份 1,000,000,000.00 2016 年 3 月 11 日 5 年 1,000,000,000.00 993,228,922.31 15,791,111.12 746,551.73 993,975,474.04
有限公司 2014 年
公司债（第二期）
合计 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 2,985,625,914.00 64,044,444.46 2,246,391.49 2,987,872,305.49
28、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
11,668,463.22 15,254,491.95 预提工程项目结束后
项目维护费用
各项维护费用
29、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
总数
30、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 3,291,105,052.25 3,291,105,052.25
价）
其他资本公积 -181,748,828.29 -181,748,828.29
合计 3,109,356,223.96 3,109,356,223.96
31、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
本期 减：前 减： 税后 税后
期初 期末
项目 所得 期计入 所得 归属 归属
余额 余额
税前 其他综 税费 于母 于少
发生 合收益 用 公司 数股
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2017 年半年度报告
额 当期转 东
入损益
一、以后不能重分类进损益的其他综合收
益
其中：重新计算设定受益计划净负债和净
资产的变动
权益法下在被投资单位不能重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
二、以后将重分类进损益的其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
其中：权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
可供出售金融资产公允价值变动损益 282,748,361.17 282,748,361.17
持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 282,748,361.17 282,748,361.17
32、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 365,510,146.70 365,510,146.70
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 365,651,700.56 365,651,700.56
33、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期
调整前上期末未分配利润 3,500,639,150.27
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 3,500,639,150.27
加：本期归属于母公司所有者的净利润 227,613,493.82
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 70,093,390.92
转作股本的普通股股利
其他 93,515.01
期末未分配利润 3,658,065,738.16
34、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2017 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,342,927,888.75 1,434,298,988.00 2,211,247,402.67 1,408,059,438.58
其他业务 15,525,747.40 5,569,737.90 14,391,836.16 5,303,400.38
合计 2,358,453,636.15 1,439,868,725.90 2,225,639,238.83 1,413,362,838.96
(1) 主营业务(分行业)
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 2,003,734,522.37 1,172,730,352.00 1,846,779,240.60 1,117,181,349.95
建筑施工业 339,193,366.38 261,568,636.00 364,468,162.07 290,878,088.63
合计 2,342,927,888.75 1,434,298,988.00 2,211,247,402.67 1,408,059,438.58
(2) 主营业务(分产品)
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 1,653,218,561.37 939,578,653.83 1,568,296,611.36 952,827,825.38
工程项目收入 339,193,366.38 261,568,636.00 364,468,162.07 290,878,088.63
物业管理服务 249,548,120.95 205,207,294.78 187,480,781.28 141,444,320.24
房地产租赁 100,967,840.05 27,944,403.39 91,001,847.96 22,909,204.33
合计 2,342,927,888.75 1,434,298,988.00 2,211,247,402.67 1,408,059,438.58
35、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 13,190,756.38 80,636,146.18
城市维护建设税 5,803,937.27 7,017,899.05
教育费附加 5,499,098.48 5,508,279.38
房产税 16,667,313.72 5,192,775.59
土地使用税 5,032,120.23 -
印花税 5,968,760.38 -
土地增值税 209,726,568.85 97,924,593.63
其他 1,133,284.63 4,127,383.05
合计 263,021,839.94 200,407,076.88
36、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2017 年半年度报告
广告宣传类费用 24,614,791.57 32,384,843.29
代理佣金类费用 52,725,826.94 18,963,997.86
空置房管理费 12,062,997.18 4,597,829.23
日常业务类费用 3,714,567.66 5,546,863.53
人员薪酬类费用 300,770.55 4,087,074.93
折旧摊销类费用 971,835.69 68,135.43
其他 1,089,194.50 5,492,368.71
合计 95,479,984.09 71,141,112.98
37、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 96,676,069.67 76,135,767.07
日常业务类费用 16,421,220.88 17,501,478.50
税费类费用 - 6,532,728.31
折旧摊销类费用 10,425,437.37 9,517,668.21
研发费用 11,784,225.34 5,293,340.23
其他 7,323,964.25 5,628,705.55
合计 142,630,917.51 120,609,687.87
38、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 161,287,655.57 125,222,543.45
利息收入 -50,243,623.96 -33,782,901.33
汇兑损失 3,771,039.02 1.62
汇兑收益 - -12,749.30
其他支出 2,476,836.15 6,510,729.15
合计 117,291,906.78 97,937,623.59
39、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 1,261,986.92 6,108,441.28
二、存货跌价损失 -24,186,095.61 -1,537,587.86
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失 253,000.00
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
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2017 年半年度报告
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 -22,924,108.69 4,823,853.42
40、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -19,010,323.31 -13,200,626.08
处置长期股权投资产生的投资收益 3,138,082.43
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
可供出售金融资产等取得的投资收 1,417,500.00
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
股权投资差额摊销 -1,427,250.00
合计 -19,010,323.31 -10,072,293.65
41、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 1,741.32 49,434.51 1,741.32
合计
其中：固定资产处置 1,741.32 49,434.51 1,741.32
利得
政府补助 14,063,982.98 5,827,153.17 14,063,982.98
违约金及补偿款 64,426.00 4,789,577.63 64,426.00
其他 384,000.74 514,329.09 384,000.74
合计 14,514,151.04 11,180,494.40 14,514,151.04
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
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2017 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
税收返还及补助 14,063,982.98 5,827,153.17 与收益相关
42、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 44,607.73 43,008.67 44,607.73
失合计
其中：固定资产处置 44,607.73 43,008.67 44,607.73
损失
对外捐赠 32,000.00 52,000.00 32,000.00
赔偿金、违约金支出 173,506.21 - 173,506.21
罚款支出 - 6,600.88 -
其他 231,954.91 168,231.40 231,954.91
合计 482,068.85 269,840.95 482,068.85
43、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 156,572,424.38 91,282,424.41
递延所得税费用 -53,105,969.16 15,945,668.93
合计 103,466,455.22 107,228,093.34
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 318,106,129.50
按法定/适用税率计算的所得税费用 79,526,532.37
子公司适用不同税率的影响 -4,519,459.91
调整以前期间所得税的影响 -18,318,962.46
非应税收入的影响 4,752,580.83
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -20,394,413.08
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 62,420,177.47
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 103,466,455.22
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2017 年半年度报告
44、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、31 之说明。
45、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 194,107,050.30 332,309,663.99
营业外收入 448,426.74 11,131,059.89
利息收入 50,243,623.96 33,782,901.33
合计 244,799,101.00 377,223,625.21
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 69,582,220.97 221,651,760.73
销售费用 94,207,377.85 66,985,902.62
管理费用 35,529,410.47 28,423,524.28
手续费 2,476,836.15 1,747,009.15
营业外支出 437,461.12 226,832.28
合计 202,233,306.56 319,035,029.06
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 166,427,365.32 1,149,728,497.67
融资服务费 - 46,940,000.00
股东减资款 - 19,598,053.09
合计 166,427,365.32 1,216,266,550.76
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2017 年半年度报告
46、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 214,639,674.28 210,967,311.59
加：资产减值准备 -22,924,108.69 4,823,853.42
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 4,553,236.98 3,866,347.24
性生物资产折旧
无形资产摊销 8,215,996.38 7,131,156.91
长期待摊费用摊销 78,160.66 119,918.19
投资性房地产摊销 49,257,850.72 24,601,245.68
处置固定资产、无形资产和其他长期 42,866.41 -6,425.84
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 161,287,655.57 125,222,543.45
投资损失（收益以“－”号填列） 19,010,323.31 10,072,293.65
递延所得税资产减少（增加以“－” 3,071,064.63 25,623,852.98
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -56,177,033.79 -9,678,184.05
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -260,108,268.70 44,423,267.40
经营性应收项目的减少（增加以 -565,092,583.88 -134,655,928.91
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 227,979,096.31 978,712,700.33
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -216,166,069.81 1,291,223,952.04
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 8,985,573,540.60 6,374,878,920.24
减：现金的期初余额 9,976,881,010.31 5,362,647,917.82
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -991,307,469.71 1,012,231,002.42
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2017 年半年度报告
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 8,985,573,540.60 9,976,881,010.31
其中：库存现金 1,223,160.78 540,357.70
可随时用于支付的银行存款 8,954,172,325.17 9,644,075,279.29
可随时用于支付的其他货币资 30,178,054.65 332,265,373.32
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 8,985,573,540.60 9,976,881,010.31
其中：母公司或集团内子公司使用 108,453,554.94 46,051,371.28
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
项目 期末余额 期初余额
货币资金(附注七、1) 9,094,027,095.54 10,022,932,381.59
减：非现金及现金等价物之其他货币资金 108,453,554.94 46,051,371.28
期末现金余额 8,985,573,540.60 9,976,881,010.31
其中：库存现金 1,223,160.78 540,357.70
可随时用于支付的银行存款 8,954,172,325.17 9,644,075,279.29
可随时用于支付的其他货币资金 30,178,054.65 332,265,373.32
47、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
存货 95,373 长期借款 20,000 万元及一年内到期非流动负债 20,000 万元
投资性房地产 176,626 长期借款 112,500 万元及一年内到期非流动负债 24,000 万元
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2017 年半年度报告
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 152,748 长期借款 131,650 万元及一年内到期非流动负债 3,700 万元
合计 484,747
48、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 157,878,011.92
其中：美元 23,305,091.51 6.7744 157,878,011.92
49、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税收返还及补助 14,063,982.98 营业外收入 14,063,982.98
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
√适用 □不适用
报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
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2017 年半年度报告
公司名称 不再纳入合并报表 直接和间接持股 处置日净资产 年初至处置日净利润
范围原因 比例（%）
哈尔滨上实城市发 公司注销 100.00% 1,270,559.53 65,062,088.32
展有限公司
上海实伦实业有限 公司注销 100.00% - -6,209.05
公司
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
湖滨新城 并取得
发展有限
公司
成都上实 成都市 成都市 房地产开发 50.40% 49.60% 投资设立
置业有限
公司
重庆华新 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00% 非同一控制
国际实业 合并取得
有限公司
成都上实 成都市 成都市 物业服务 100.00% 非同一控制
锦绣物业 合并取得
服务有限
公司
青岛国际 青岛市 青岛市 房地产开发 100.00% 投资设立
啤酒城商
业开发有
限公司
上海上实 上海市 上海市 实业投资 100.00% 同一控制合
城市发展 并取得
投资有限
公司
天津市中 天津市 天津市 房地产开发 15.20% 84.80% 同一控制合
天兴业房 并取得
地产开发
有限公司
大理上实 大理市 大理市 房地产开发 75.00% 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
青岛上实 青岛市 青岛市 房地产开发 76.00% 同一控制合
城市发展 并取得
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2017 年半年度报告
有限公司
湖州湖源 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00% 80.00% 同一控制合
投资发展 并取得
有限公司
湖州湖峻 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
湖州湖润 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 非同一控制
建设管理 合并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
锦绣花城
置业有限
公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开地产 并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开房地 并取得
产营销有
限公司
上海皇冠 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海金钟 上海市 上海市 房地产经营 90.00% 同一控制合
商业发展 并取得
有限公司
上海高阳 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
宾馆有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 物业服务 85.00% 同一控制合
物业管理 并取得
有限公司
上实发展 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91% 12.09% 同一控制合
(青岛)投 并取得
资开发有
限公司
上海丰泽 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海丰茂 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 投资开发 100.00% 投资设立
北外滩投
资开发有
限公司
上海嘉瑞 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产有
限公司
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2017 年半年度报告
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00% 投资设立
置业有限
公司
上海实锐 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海实悦 上海市 上海市 投资管理 51.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海尚实 上海市 上海市 餐饮服务 100.00% 投资设立
餐饮有限
公司
无锡崇实 无锡市 无锡市 物业服务 51.00% 投资设立
物业管理
有限公司
湖南丰盛 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00% 非同一控制
房地产开 合并取得
发有限公
司
重庆海上 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00% 投资设立
海置业有
限公司
上海锐毅 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐珩 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐翎 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海上投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 同一控制合
控股有限 并取得
公司
上海上投 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
苏州上投 苏州市 苏州市 房地产开发 70.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
绍兴上投 绍兴市 绍兴市 房地产开发 96.42% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
上海新世 上海市 上海市 物业服务 100.00% 同一控制合
纪房产服 并取得
务有限公
司
上海汇通 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
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2017 年半年度报告
上海胜清 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
实锐香港 香港 香港 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
湖州湖嵘 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产开
发有限公
司
湖州湖屹 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产开
发有限公
司
上海上实 上海市 上海市 建筑业 69.7849% 非同一控制
龙创智慧 合并取得
能源科技
股份有限
公司
上海胤泰 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
楼宇科技 合并取得
有限公司
上海煜麟 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
机电工程 合并取得
有限公司
上海夺迈 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
智能科技 合并取得
有限公司
龙创节能 香港 香港 投资管理 100.00% 非同一控制
（香港）有 合并取得
限公司
上海嘉荟 上海市 上海市 房地产开发 60% 40% 非同一控制
房地产有 合并取得
限公司
上海瑞陟 上海市 上海市 投资管理 100% 非同一控制
投资管理 合并取得
有限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85% 间接持股控
房地产开 制
发有限公
司
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海上实湖滨 49.00% -1,022,624.65 245,533,859.84
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2017 年半年度报告
新城发展有限
公司
上海丰泽置业 49.00% -20,004,708.85 237,058,186.16
有限公司
上海丰茂置业 49.00% -7,693,961.64 210,242,753.61
有限公司
上海上实物业 15.00% 2,681,100.05 11,598,142.90
管理有限公司
上海金钟商业 10.00% 1,873,480.22 12,541,947.71
发展有限公司
湖南丰盛房地 10.00% -1,899,668.05 -3,314,632.86
产开发有限公
司
苏州上投置业 30.00% 7,504,121.02 22,050,000.00 27,519,541.24
有限公司
绍兴上投置业 3.58% -84,946.33 6,721,110.96
发展有限公司
杭州上实置业 15.00% -946,351.69 3,453,271.87
有限公司
上海上实龙创 30.2151% 10,057,627.06 183,010,844.15
智慧能源科技
股份有限公司
杭州上实房地 15.00% 994.40 1,472,725.22
产开发有限公
司
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2017 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖滨新
647,263,843.58 470,272.04 647,734,115.62 146,644,605.57 146,644,605.57 606,090,434.16 572,030.95 606,662,465.11 103,485,965.98 103,485,965.98
城发展有限公司
上海丰泽置业有
2,396,532,185.61 344,187.67 2,396,876,373.28 1,913,084,157.13 1,913,084,157.13 1,921,671,399.74 349,448.48 1,922,020,848.22 1,397,402,695.64 1,397,402,695.64
限公司
上海丰茂置业有
1,484,949,311.82 278,998.15 1,485,228,309.97 1,056,161,465.88 1,056,161,465.88 1,511,442,639.55 339,454.93 1,511,782,094.48 1,067,013,287.85 1,067,013,287.85
限公司
上海上实物业管
470,012,110.11 11,994,922.05 482,007,032.16 404,686,079.49 404,686,079.49 328,348,261.42 12,238,532.26 340,586,793.68 281,139,841.32 281,139,841.32
理有限公司
上海金钟商业发
127,048,539.79 416,125,936.01 543,174,475.80 47,754,998.75 370,000,000.00 417,754,998.75 141,595,844.28 422,342,772.12 563,938,616.40 47,253,941.56 410,000,000.00 457,253,941.56
展有限公司
湖南丰盛房地产
799,504,845.00 1,496,160.57 801,001,005.57 834,147,334.12 834,147,334.12 813,952,517.77 1,534,531.94 815,487,049.71 829,636,697.76 829,636,697.76
开发有限公司
苏州上投置业有
187,467,267.27 677,190.65 188,144,457.92 96,412,653.83 96,412,653.83 519,452,749.27 732,696.59 520,185,445.86 379,967,378.49 379,967,378.49
限公司
绍兴上投置业发
504,417,108.67 139,484,619.22 643,901,727.89 456,382,731.87 456,382,731.87 617,072,307.62 101,397.47 617,173,705.09 427,284,706.56 427,284,706.56
展有限公司
杭州上实置业有
2,187,191,437.03 730,143.74 2,187,921,580.77 2,164,899,768.43 2,164,899,768.43 1,870,109,384.76 848,969.86 1,870,958,354.62 1,841,627,530.98 1,841,627,530.98
限公司
上海上实龙创智
慧能源科技股份 1,580,468,004.29 24,386,133.91 1,604,854,138.20 999,160,812.17 999,160,812.17 1,266,884,334.30 25,329,075.82 1,292,213,410.12 719,672,836.91 719,672,836.91
有限公司
杭州上实房地产
1,137,672,688.07 534,814.76 1,138,207,502.83 1,128,389,334.70 1,128,389,334.70 1,078,257,170.21 603,678.88 1,078,860,849.09 1,069,049,310.32 1,069,049,310.32
开发有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海上实湖滨新城发展有限公司 -2,086,989.08 -2,086,989.08 33,051,215.35 -1,783,563.02 -1,783,563.02 -39,153,098.11
上海丰泽置业有限公司 -40,825,936.43 -40,825,936.43 261,494,676.05 78,256,727.19 6,977,212.74 6,977,212.74 -16,648,674.24
上海丰茂置业有限公司 -15,701,962.54 -15,701,962.54 112,840,275.43 76,526,692.86 -7,133,101.09 -7,133,101.09 280,900,711.97
上海上实物业管理有限公司 75,080,112.46 17,874,000.31 17,874,000.31 13,170,494.46 37,604,858.05 16,618,984.22 16,618,984.22 5,938,553.90
上海金钟商业发展有限公司 46,230,411.31 18,734,802.21 18,734,802.21 33,918,290.25 47,251,820.12 18,187,603.66 18,187,603.66 38,936,902.17
湖南丰盛房地产开发有限公司 7,194.59 -18,996,680.50 -18,996,680.50 -64,232,734.16 -2,997,926.47 -2,997,926.47 -14,714,159.13
苏州上投置业有限公司 148,125,013.34 25,013,736.72 25,013,736.72 -196,619,739.68 38,314,101.00 4,030,847.42 4,030,847.42 343,775,166.85
绍兴上投置业发展有限公司 -2,370,002.51 -2,370,002.51 -35,734,468.93 934,142.86 -3,499,097.77 -3,499,097.77 56,597,357.02
杭州上实置业有限公司 -6,309,011.30 -6,309,011.30 357,322,581.19 -7,020,190.99 -7,020,190.99 164,915,171.13
上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 323,006,416.70 33,286,757.47 33,286,757.47 -137,422,149.16 355,824,470.06 30,799,773.10 30,799,773.10 -180,173,138.95
杭州上实房地产开发有限公司 6,629.36 6,629.36 -34,944,561.84
117 / 135
2017 年半年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业
或联营企业
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 投资的会计
业名称
处理方法
泉州市上 泉州市 泉州市 房地产开发 49.00% 权益法
实投资发
展有限公
司
上海实银 上海市 上海市 投资管理、 49.00% 权益法
资产管理 实业投资
有限公司
上海上实 上海市 上海市 文化产业 50% 权益法
倪德伦文
化发展有
限公司
上海实业 上海市 上海市 实业投资、 38.00% 权益法
养老投资 投资管理
有限公司
上海帷迦 上海市 上海市 互联网信息 45.00% 权益法
科技有限 技术服务
公司
上海虹晟 上海市 上海市 实业投资、 49.00% 权益法
投资发展 投资管理
有限公司
宁波帷迦 宁波市 宁波市 投资管理 45.00% 权益法
投资管理
有限公司
宁波市鄞 宁波市 宁波市 项目投资 43.43% 权益法
州帷幄投
资合伙企
业（有限合
伙）
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
期末余额/ 本期发生额
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2017 年半年度报告
泉州市上实投资发 上海实银资产 上海上实倪德
展有限公司 管理有限公司 伦文化发展有
限公司
流动资产 5,392,813,682.55 11,938,104.26 2,754,850.04
非流动资产 895,963.56 501,078.40 4,381.51
资产合计 5,393,709,646.11 12,439,182.66 2,759,231.55
流动负债 4,255,052,201.83 -38,976.85 2,877,811.27
非流动负债 625,695,076.00
负债合计 4,880,747,277.83 -38,976.85 2,877,811.27
少数股东权益
归属于母公司股东权益 512,962,368.28 12,478,159.51 -118,579.72
按持股比例计算的净资产份额 251,351,560.45 6,114,298.16 -
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 251,351,560.45 6,114,298.16 -
存在公开报价的合营企业权益投资的公
允价值
营业收入 235,849.05 5,963,962.29
财务费用 1,094,723.14 -9,745.20 11,988.00
所得税费用 -22,353.40 26,187.59
净利润 -9,465,550.18 -4,508,978.72 -628,144.60
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -9,465,550.18 -4,508,978.72 -628,144.60
本年度收到的来自合营企业的股利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实业养老投资 上海帷迦科技有 上海虹晟投资发展 宁波帷迦投资 宁波市鄞州帷幄
有限公司 限公司 有限公司 管理有限公司 投资合伙企业
（有限合伙）
流动资产 1,092,406,501.03 37,732,655.64 3,742,894,540.49 2,516,691.70 31,637,636.04
非流动资产 293,653,041.23 46,256,021.01 2,907,031.67 230,000.00 199,000,000.00
资产合计 1,386,059,542.26 83,988,676.65 3,745,801,572.16 2,746,691.70 230,637,636.04
流动负债 823,939,281.66 79,920,561.00 1,459,182,140.63 1,746,691.70 407,636.04
非流动负债 557,958,532.76 2,276,900,000.00
负债合计 1,381,897,814.42 79,920,561.00 3,736,082,140.63 1,746,691.70 407,636.04
少数股东权益 209,182.09
归属于母公司股东 4,161,727.84 3,858,933.56 9,719,431.53 1,000,000.00 230,230,000.00
权益
按持股比例计算的 1,581,456.58 1,736,520.10 4,762,521.45 450,000.00 100,000,000.00
净资产份额
调整事项
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2017 年半年度报告
--商誉
--内部交易未实现
利润
--其他
对联营企业权益投 1,581,456.58 1,736,520.10 4,762,521.45 450,000.00 100,000,000.00
资的账面价值
存在公开报价的联
营企业权益投资的
公允价值
营业收入 19,080,953.96
净利润 -3,627,076.74 -23,774,089.85
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -3,627,076.74 -23,774,089.85
本年度收到的来自
联营企业的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项、应付债券等。与这
些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管
理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险和收
益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权
益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种
风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
制在限定的范围之内。
1、市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2017 年 6 月 30 日，本公司的带息债务
主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 923,450 万元，及人民币计价的固定利率借
款合同、应付债券，金额合计为 428,420 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
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2017 年半年度报告
2、信用风险
截至 2017 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负
债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本公
司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量 346,583,749.93 346,583,749.93
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 346,583,749.93 346,583,749.93
（3）其他
（三）投资性房地产
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2017 年半年度报告
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 346,583,749.93 346,583,749.93
资产总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产 上海实业开发有限公司 346,583,749.93 按被投资对象期末可辨认净资产
之权益工具投资 公允价值之可归属于本公司部分
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上实地产发 中国香港 投资控股 10,000 股 48.60% 48.60%
展有限公司
本企业的母公司情况的说明
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2017 年半年度报告
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见“附注九、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见“附注九、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
泉州市上实投资发展有限公司 合营企业
上海实银资产管理有限公司 合营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海实业养老发展有限公司 联营企业
上海虹晟投资发展有限公司 联营企业
上海实森置业有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海上实投资发展有限公司 集团兄弟公司
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司
上海天地行房地产营销有限公司 集团兄弟公司
新上海国际园艺有限公司 集团兄弟公司
上海上投商业资产管理有限公司 集团兄弟公司
上海上实金融服务控股有限公司 集团兄弟公司
上海市上投房地产投资有限公司 集团兄弟公司
上实置业集团（上海）有限公司 集团兄弟公司
江建钦 其他
庄伟峰 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
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2017 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海实业开发有限公司 支付托管费 133,020.39 124,670.31
上海上投商业资产管理有 支付商业策划费 3,160,000.00 5,800,000.00
限公司
上海天地行房地产营销有 支付营销服务费 1,360,504.62 2,710,287.00
限公司
新上海国际园艺有限公司 支付园艺工程费 19,992.00 6,944,828.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海上实投资发展有限公 收取租赁费 2,075,120.00 2,178,876.00
司
上海实业东滩投资开发 收取租赁费 1,860,040.08
(集团)有限公司
上海上实集团财务有限公 收取租赁费 1,607,226.92 1,582,609.03
司
上海实银资产管理有限公 收取租赁费 575,645.70 540,758.09
司
上海上实金融服务控股有 收取租赁费 1,025,108.58 1,262,001.14
限公司
上海帷迦科技有限公司 收取租赁费 2,933,321.88 2,608,725.18
上海帷迦科技有限公司 工程施工 1,269,837.14
(2). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业养老发 24,700 2016 年 8 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 否
展有限公司 （注 1）
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业开发有 47,500 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
限公司 （注 2）
关联担保情况说明
√适用 □不适用
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2017 年半年度报告
注 1：公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司以所持股权比例为其联营公司上海实业养
老投资有限公司（以下简称“上实养老投资”）之全资子公司上海实业养老发展有限公司的银行
贷款提供人民币 24,700 万元的保证担保，此项担保上实养老投资提供了反担保措施。
注 2：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实
大厦 10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2017 年 6 月
30 日贷款余额人民币 4.75 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
(3). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
上海帷迦科 联营企业 3,405,662.90 2,790,736.00
技有限公司
其他应收款
泉州市上实 合营企业 1,686,195,352.79 1,649,077,083.03
投资发展有
限公司
上海实业养 联营企业 190,000,000.00 190,000,000.00
老投资有限
公司
上海实森置 联营企业 1,489,277,073.79 1,360,422,487.74
业有限公司
上海上实(集 同受一方控 - 500,000.00
团)有限公司 制
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
上海市上投房地产投 同受一方控制 157,702,931.00 138,702,931.00
资有限公司
江建钦 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
庄伟峰 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
应付账款
新上海国际园艺有限 同受一方控制 657,262.00 4,132,556.00
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2017 年半年度报告
公司
上海天地行房地产营 同受一方控制 4,998,560.62 6,985,460.00
销有限公司
应付股利
上海上实(集团)有限 同受一方控制 233,062,176.38 233,062,176.38
公司
上实地产发展有限公 母公司 34,064,562.83 -
司
上实置业集团（上海） 同受一方控制 397,640.21 -
有限公司
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心(有限合
伙)(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙
企业的有限合伙人(LP)共同出资，公司合营企业上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资
管”)作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心 (有限合伙) (以下简称“实
银基金”)，首期募集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首
期募集资金规模预计为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股
权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。
实银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
(2) 2014 年 10 月 27 日，公司总裁会通过决议，拟通过全资子公司上海实锐投资管理有限公司与
北京银宏春晖投资管理有限公司、中国银宏有限公司共同设立嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合
伙)。并由该合伙企业作为普通合伙人，上海实锐投资管理有限公司、北京银宏春晖投资管理有限
公司及誉德能源技术(上海)有限公司作为有限合伙人，共同设立嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限
合伙)。嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)规模拟定人民币 1.31 亿元。上海实锐投资管理有
限公司在嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 35 万元，在嘉兴银锐远略投资合
伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 4,000 万元。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(1) 按揭贷款担保
截至 2017 年 6 月 30 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
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2017 年半年度报告
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 9,186.00 万元。
② 湖南丰盛房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 6,389.71 万元。
③ 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 86,864.60 万元。
④ 上海丰茂置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 39,759.20 万元。
⑤ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 134.17 万元。
⑥ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 13,212.93 万元。
⑦ 重庆海上海置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后
解除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 15,276.87 万元。
⑧ 苏州上投置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 24,634.70 万元。
⑨ 绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 6,346.13 万元。
⑩杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 79,980.00 万元。
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2017 年半年度报告
(2) 截至 2017 年 6 月 30 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注七、47 所有权或使
用权受到限制的资产”之说明。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
1、公司于2017年6月29日召开总裁办公会议,审议通过了上海帷迦科技有限公司（以下简称“帷迦
科技”）增资有关事宜。公司拟引进广州酷窝互联网科技股份有限公司作为新股东对帷迦科技增
资。帷迦科技注册资本将由11,686.00万元人民币增加至15,791.8919万元人民币。增资完成后, 公
司全资子公司上海实锐投资管理有限公司持有帷迦科技28.4956%股权。
2、2017年7月25日，公司全资子公司上海上实北外滩投资开发有限公司（以下简称“上实北外滩
公司”）拟与宁波梅山保税港区兴晟惠通投资中心（有限合伙）、森大厦（上海）有限公司（以
下简称“森大厦上海”）及上海虹晟投资发展有限公司（以下简称“上海虹晟”）签订了《上海
虹晟投资发展有限公司增资协议》，由森大厦上海以现金方式向上海虹晟提供人民币12,808.3134
万元增资款，其中111.12万元为新增注册资本，12,697.1934万元为新增资本公积。增资完成后, 上
实北外滩公司持有上海虹晟44.1%股权。
十五、 其他重要事项
1、 分部信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务（注） 分部间抵销 合计
(1) 营业收入 1,765,979,315.58 253,581,725.10 339,193,366.38 300,770.91 2,358,453,636.15
其中：对外交易收入 1,765,678,544.67 253,581,725.10 339,193,366.38 2,358,453,636.15
分部间交易收入 300,770.91 300,770.91 -
(2) 营业费用 95,479,984.09 95,479,984.09
(3) 营业利润 238,069,821.73 33,706,950.58 45,195,520.54 -12,898,245.54 304,074,047.31
(4) 资产总额 32,741,398,527.71 844,029,629.86 1,628,461,361.31 267,587,459.20 35,481,476,978.08
(5) 负债总额 23,446,812,982.39 701,175,371.50 1,013,799,502.38 30,626.57 25,161,818,482.84
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2017 年 6 月 30 日主要包括上海
实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、上海上实北外滩投资开发有限公司、上海
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2017 年半年度报告
瑞陟投资管理有限公司、上海锐毅投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、上海锐珩投
资管理有限公司、实锐香港投资管理有限公司、上海实伦实业有限公司等。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1、公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称“上实城市发展”）于2017年6月
12日通过竞买方式竞得江苏省苏州市“苏地2017-WG-10”号地块的国有建设用地使用权。土地出
让面积为40,816.90平方米，用地性质为住宅，该地块成交价格为219,660万元人民币。
公司同意上实城市发展在苏州市吴中区设立全资子公司，注册资本为1,000万元人民币，用于经营
开发上述地块项目。
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
(%) (%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合
关联方组合 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 2,000.00 2,000.00
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期无计提、收回或转回的坏账准备。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
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2017 年半年度报告
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 3 年以上 100.00%
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
单项金额重大并单独
计提坏账准备的其他
应收款
按信用风险特征组合 10,160,880,080.85 100.00% 80,050.98 100.00% 9,559,672,665.69 100.00% 51,560.41 100.00%
计提坏账准备的其他
应收款
非关联方组合 20,497,784.89 0.20% 80,050.98 100.00% 11,000,929.55 0.12% 51,560.41 100.00%
关联方组合 10,140,382,295.96 99.80% 9,548,671,736.14 99.88%
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的其
他应收款
合计 10,160,880,080.85 80,050.98 9,559,672,665.69 51,560.41
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 20,460,445.61 61,381.34 0.30%
1至2年 5.00%
2至3年 10.00%
3 年以上 37,339.28 18,669.64 50.00%
合计 20,497,784.89 80,050.98
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 28,490.57 元。
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2017 年半年度报告
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
与本公司 款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
关系 质 期末余额
数的比例(%)
上海上实城 子公司 暂借款 1,987,595,000.00 1 年以内 19.56%
市发展投资
有限公司
泉州市上实 合营企业 暂借款 1,686,195,352.79 1 年以内、 16.59%
投资发展有 1-2 年、
限公司 2-3 年、3
年以上
上海实森置 联营企业 暂借款 1,489,277,073.79 1 年以内、 14.66%
业有限公司 1-2 年
杭州上实房 子公司 暂借款 1,128,318,444.29 1 年以内、 11.10%
地产开发有 1-2 年、
限公司 2-3 年
上海嘉荟房 子公司 暂借款 865,289,157.77 1 年以内、 8.52%
地产有限公 1-2 年、
司 2-3 年
合计 7,156,675,028.64 70.43%
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 8,711,933,165.11 8,711,933,165.11 8,711,933,165.11 8,711,933,165.11
对联营、合营 251,351,560.45 251,351,560.45 256,075,854.60 256,075,854.60
企业投资
合计 8,963,284,725.56 8,963,284,725.56 8,968,009,019.71 8,968,009,019.71
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期 本期
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
增加 减少
准备 余额
上海上投控股有限 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
公司
上实发展(青岛)投 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
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2017 年半年度报告
资开发有限公司
上海上实城市发展 658,662,536.84 658,662,536.84
投资有限公司
上海上实龙创智慧 647,603,783.00 647,603,783.00
能源科技股份有限
公司
上海上实锦绣花城 345,000,000.00 345,000,000.00
置业有限公司
成都上实置业有限 300,000,000.00 300,000,000.00
公司
上海上实湖滨新城 221,292,006.02 221,292,006.02
发展有限公司
上海丰茂置业有限 210,157,488.58 210,157,488.58
公司
天津市中天兴业房 152,950,000.00 152,950,000.00
地产开发有限公司
上海上实南开地产 135,015,899.01 135,015,899.01
有限公司
上海上实北外滩投 100,000,000.00 100,000,000.00
资开发有限公司
重庆华新国际实业 43,040,907.98 43,040,907.98
有限公司
上海丰泽置业有限 189,743,527.26 189,743,527.26
公司
湖南丰盛房地产开 18,584,300.00 18,584,300.00
发有限公司
上海上实物业管理 10,574,327.19 10,574,327.19
有限公司
重庆海上海置业有 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
湖州湖峻置业有限 9,794,284.28 9,794,284.28
公司
上海皇冠房地产有 7,535,353.47 7,535,353.47
限公司
湖州湖源投资发展 3,996,632.97 3,996,632.97
有限公司
上海高阳宾馆有限 1,528,273.62 1,528,273.62
公司
湖州湖润建设管理 1,000,000.00 1,000,000.00
有限公司
上海锐珩投资管理 1,000,000.00 1,000,000.00
有限公司
上海锐翎投资管理 1,000,000.00 1,000,000.00
有限公司
上海瑞陟投资管理 30,000,000.00 30,000,000.00
有限公司
上海嘉荟房地产有 15,000,000.00 15,000,000.00
限公司
上海金钟商业发展
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2017 年半年度报告
有限公司
上海上实南开房地
产营销有限公司
合计 8,711,933,165.11 8,711,933,165.11
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
减值
追 减 其他 发放
投资 期初 其他 计提 期末 准备
加 少 权益法下确认的 综合 现金 其
单位 余额 权益 减值 余额 期末
投 投 投资损益 收益 股利 他
变动 准备 余额
资 资 调整 或利
润
一、合营
企业
泉州市上 255,989,680.04 -4,638,119.59 251,351,560.45
实投资发
展有限公
司
上海上实 86,174.56 -86,174.56 -
倪德伦文
化发展有
限公司
小计 256,075,854.60 -4,724,294.15 251,351,560.45
合计 256,075,854.60 -4,724,294.15 251,351,560.45
(3) 期末质押的长期股权投资情形如下：
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公 11,615 万元 长期借款 12,450 万元
司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发有限 88,622 万元 长期借款 85,800 万元
公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,400 万元
4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 43,284,870.68 16,814,502.21 40,018,808.88 15,602,513.56
其他业务
合计 43,284,870.68 16,814,502.21 40,018,808.88 15,602,513.56
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2017 年半年度报告
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 263,730,000.00 70,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -4,724,294.15 -4,151,969.26
处置长期股权投资产生的投资收益 18,290,881.78
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
合计 259,005,705.85 84,138,912.52
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -18,585.65
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 14,028,624.98
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 22,042.86
所得税影响额 -799,572.33
少数股东权益影响额 -355,248.06
合计 12,877,261.80
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 2.47% 0.12 0.12
利润
扣除非经常性损益后归属于 2.33% 0.12 0.12
公司普通股股东的净利润
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2017 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
董事长：曾明
董事会批准报送日期：2017 年 8 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
135 / 135| 上实发展2017年半年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2017-08-29 |
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| 附件：公告原文 |
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