2014 年年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陆申先生、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司本部2014年度实现净利润人民币1,090,976,771.46元，按《公司法》及公司章程的规定
，提取10%法定盈余公积109,097,677.15元，加上以前年度未分配利润729,423,958.03元，公司本
年度可供分配的利润为1,711,303,052.34元。公司拟以2014年末总股本1,083,370,873股为基数，
向全体股东每10股派发现金红利0.71元（含税），合计分配现金红利76,919,331.98元，剩余未分
配利润1,634,383,720.36元结转下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 31
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 37
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 40
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 41
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 136
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
二、 重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节\"董事会报告\"中关于公司未来
发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场 上海市淮海中路98号金钟广场
20层 20层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东南路1085号华申大厦601
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
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登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
报告期内公司注册情况未变更。
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年－2003 年，公司主营业务为：生产、加工、销售各类冷轧不锈薄板、热轧薄板及延伸制品。
2003 年－2010 年，公司主营业务为：房地产开发和经营，实业投资，资产经营，国内贸易，信息
服务（上述经营范围不涉及前置审批项目）。
2011 年－至今，公司主营业务为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务，
国内贸易（上述经营范围不涉及前置审批项目）。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年 9 月，公司控股股东为上海浦东钢铁（集团）有限公司
2001 年 3 月，公司控股股东变更为上海三钢有限责任公司
2003 年 2 月，公司控股股东变更为上海上实（集团）有限公司
2011 年 7 月，公司控股股东变更为上实地产发展有限公司（上海实业控股有限公司）
七、 其他有关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
内）
签字会计师姓名 张健 李波
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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2013年 本期比上 2012年
主要会计数据 2014年 年同期增
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
营业收入 3,803,102,102.84 3,904,620,094.19 3,904,620,094.19 -2.60 3,666,669,614.51 3,666,669,614.51
归属于上市公司股东的净利润 885,315,591.52 435,040,827.51 435,040,827.51 103.50 638,710,476.21 638,710,476.21
归属于上市公司股东的扣除非 260,833,137.58 322,431,029.21 322,431,029.21 -19.10 169,053,970.79 169,053,970.79
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,920,123,287.71 2,323,245,840.79 2,323,245,840.79 -182.65 143,885,163.16 143,885,163.16
2013年末 本期末比 2012年末
上年同期
2014年末
末增减（%
调整后 调整前 调整后 调整前
）
归属于上市公司股东的净资产 4,782,631,355.09 5,217,546,134.35 4,966,808,867.08 -8.34 4,992,962,189.30 4,772,154,952.10
总资产 18,747,716,465.20 20,905,023,181.89 20,557,049,449.11 -10.32 19,812,827,217.19 19,519,310,791.19
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(二) 主要财务指标
2013年 本期比上年 2012年
主要财务指标 2014年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.82 0.40 0.40 105.00 0.59 0.59
稀释每股收益（元／股） 0.82 0.40 0.40 105.00 0.59 0.59
扣除非经常性损益后的基 0.24 0.30 0.30 -20.00 0.16 0.16
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 16.07 8.37 8.79 增加7.70个 12.85 13.45
（%） 百分点
扣除非经常性损益后的加 4.73 6.20 6.52 减少1.47个 3.40 3.56
权平均净资产收益率（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2014 年金额 （如 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 702,882,497.29 主要 67,929,525.92 447,155,247.81
是上
海丰
启置
业有
限公
司 51%
股权
转让
收益
计入当期损益的政府补助，但与公 29,068,691.52 28,824,939.06 17,445,270.13
司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取 22,074,574.94
的资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司 -5,215,220.78
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事 -4,079,255.10
项产生的损益
单独进行减值测试的应收款项减值 500,000.00 2,000,000.00
准备转回
受托经营取得的托管费收入 500,000.00 500,000.00 500,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入 5,618,729.02 19,566,144.12 126,324,538.76
和支出
少数股东权益影响额 -3,664,732.20 -3,360,384.26 -6,709,641.68
所得税影响额 -110,422,731.69 -18,845,746.38 -111,843,688.82
合计 624,482,453.94 112,609,798.30 469,656,505.42
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三、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 319,068,699.69 346,583,749.93 27,515,050.24 -
之按公允价值计量
的可供出售权益工
具
合计 319,068,699.69 346,583,749.93 27,515,050.24 -
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，国内宏观经济沿新常态轨迹持续发展。新常态下，中央对房地产的调控思路更重市
场化，在弱化行政干预影响的同时，稳步推进土地改革、不动产统一登记等长效机制的建立健全，
旨在为房地产市场实现长期稳定发展提供制度保障。然而，在宏观政策趋向稳定灵活的背景下，
受需求不足、信贷收紧、市场观望气氛浓重等因素影响，房地产市场整体呈现低迷，供求逆转态
势凸显，库存攀升历史高位。房企在经营业绩及资金周转的双重压力下采取以价换量的去库存策
略，加剧供求矛盾的同时，更使行业利润率持续下滑。房地产市场调整推动行业调整向纵深迈进，
房地产企业的分化与转型已成必然之势。品牌房企在凭借资源及品牌优势享受集中度提升的同时
正通过相关业务的多元化拓展培育新的增长点，中小房企则通过模式创新、跨界发展等方式开拓
发展与盈利的新空间、新路径，应对房地产市场的行业格局剧变。
报告期内，公司坚持以“把握机遇，提高效率，改革创新，加快发展”为工作方针，聚焦主
营，重开发、促销售、优管理、控风险，创新业务模式，夯实盈利基础；放眼长远，抓机遇、谋
布局、广合作、求突破，整合优势资源，探索多元发展。
一、坚守主营业务，着力营收工作。面对楼市深度调整、市场低迷的不利开局，公司更为注重对
市场供求及行业政策变化的研判。结合年度项目销售特点，及时把握市场变局，灵活运用定价策
略，合理把控推盘节奏，及时抢抓销售窗口期；充分整合营销资源，将移动互联、跨界合作等多
种营销方式融入销售环节，深度挖掘客户需求，有效推动客户量转化，加速实现青浦朱家角“海
上湾”、上海金山“海上纳缇”、成都“海上海”等重点项目的产品去化及资金回笼。青岛“国际
啤酒城”项目，依托青岛金融中心的区位优势及“整体招商、定制开发”的独特销售模式，报告
期内销售稳中有进。与此同时，公司根据自身发展规划及土地市场景气变化，进退有序合理优化
资产。一方面，青浦朱家角“丰启项目”股权转让不仅使公司获取丰厚投资收益，而且有效优化
公司现金流及产品开发结构；另一方面，聚焦战略区域、重点城市合理布局，报告期内，公司在
上海嘉定、浙江杭州各获取两幅地块，累计新增土地储备 46.5 万平米，在增厚公司资源储备的同
时，亦是公司通过股权合作、品牌输出方式进行项目开发的创新尝试。
二、聚焦核心项目，适度多元发展。公司聚焦青岛、青浦、泉州三大核心项目，结合项目开发阶
段、产品结构特色及所处区域优势等特点，聚合内外优势资源，着力破解开发难题，积极探索盈
利模式，全力推进项目开发。报告期内，青岛“国际啤酒城”除两栋预留的超高层建筑外已实现
全面开工建设，一期项目竣工交付，二期（I）、主商项目实现结构封顶；青浦朱家角“和墅”项
目实现工程竣工；泉州“海上海”在规划方案获批基础上实现工程开工，为项目后续开发建设创
造良好条件。面对房地产行业加快市场化转型的新变化，公司在夯实主营业务盈利基础的同时，
积极通过地产产业链延伸和新产业拓展推动多元化布局，初步形成养老产业、文化地产、金融地
产等运作平台，以期开辟全新盈利增长点，对冲单一行业波动风险。立足主业优势，依托大股东
资源，参与东滩养老产业开发及拟参与上海北外滩旧城改造项目，提前布局养老产业、文化地产
等新兴地产开发领域。公司参股子公司在崇明东滩启动区内连续获取两幅地块用于发展养老产业，
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标志着公司依托大股东资源布局养老产业已从战略规划进入启动实施阶段。发挥资源集成优势，
有效释放品牌效应，战略投资誉德动力、发起设立云图科技，为公司在节能环保、智慧城市等绿
色环保产业的拓展赢得良好开局。成功设立“上海实银股权投资基金管理中心”、“嘉兴银锐远略
投资合伙企业”等基金运作平台，为公司涉足金融地产、打造与未来发展相匹配的投融资金融平
台奠定坚实基础。
三、夯实专业能力，强化绩效管理。在成本上升、需求受限、行业平均利润率下降的大环境下，
公司坚持“控成本、快开发、保质量、重创新”的项目开发策略，夯实专业能力，提速项目开发。
以工程质控为核心，通过工程条线质量管控定期会议、在建项目质量管控定期巡检、独立第三方
对竣工项目主体结构质量检测等手段，实现公司对项目工程实施全过程质量管控，切实保障公司
产品质量。报告期内，顺利完成青岛“国际啤酒城”（一期）、上海金山“海上纳缇”（二期）、湖
州“海上湾”等项目的集中交付。以技术创新为抓手，持续推动住宅产品标准化和绿色建筑技术
的研究与应用。外部专家库和标准模块库的建立为公司住宅标准化的持续完善和推广应用提供技
术保障；BIM 技术在青岛“国际啤酒城”及湖州“上实花园酒店”的应用及推广有效提升了对开
发项目的精细化管理；启动并完成对装配式住宅的技术路线研究与供应商调研，为公司在未来开
发项目上投入实际应用做好技术储备。借助产品模块标准化研发、绿色建筑标准推广、BIM、PC
实践应用等多种途径，公司持续增加在住宅产业化方面的技术投入及成果积淀，推动公司产品开
发模式加速向标准化、产业化转型发展。
报告期内，2014年，公司实现营业收入3,803,102,102.84元，比上期减少2.60%，主要原因
系项目公司实现的房产销售收入减少；实现营业利润1,195,574,918.55元，比上期增加66.39%，
主要原因系本期实现上海丰启置业有限公司51%股权转让收益；实现归属于母公司所有者的净利
润885,315,591.52元，比上期增加103.50%，主要原因系本期实现上海丰启置业有限公司51%股
权转让收益。
重点投资项目开发进展情况表：
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所 报告期内（平方米/元） 项目累计（平方米/元）
公司 项目 项目规划
在 产品 状
项目名称 权益 土地面积 总建面 新开工 可供出售
区 类别 态 新竣工面积 在建面积 销售面积 开工面积 竣工面积
（%） （平方米） （平方米） 面积 楼面面积
域
哈尔滨 哈
建
尔 住宅 100 42,110 234,069 0 0 0 6,885 234,069 234,069 233
“盛世江南” 成
滨
天津 天 住宅、 建
100 375,961 529,971 0 0 0 15,148 529,971 529,971 15,675
“莱茵小镇” 津 商业 成
青岛
青 在
综合 100 227,675 783,500 443,816 151,563 596,703 133,780 596,703 151563 9,195
“国际啤酒城” 岛 建
上海朱家角 上 在
别墅 51 315,073 51,911 0 26,237 26,237 0 47,014 43,209 1,967
“海源别墅” 海 建
上海朱家角 上 在
住宅 51 808,572 454,880 0 0 0 19,388 152,021 152136 16,704
“海上湾” 海 建
上海朱家角 上 在
住宅 51 162,708 63,859 78,630 43,215 120,733 393 121,845 43,215 26,411
D1 地块 海 建
上海金山 上 建
住宅 100 135,144 214,143 0 108,403 108,403 25,641 214,143 214,143 93,993
“海上纳缇” 海 成
湖州 湖 建
住宅 100 85,555 96,085 0 96,085 96,085 2,993 96,085 96,085 21,670
“海上湾” 州 成
湖州
湖 酒店、 在
100 116,458 47,177 47,177 0 47,177 0 47,177 0
“上实花园酒店” 州 商业 建
湖州
湖 在
商业 100 13,661 27,322 0 0 0 0 6,627 6,420
湖润商务广场 州 建
大理 大 住宅、 建
75 292,123 348,870 0 0 0 4,239 315,200 315,200 2,373
“洱海庄园” 理 商业 成
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成都 成 商业、 在
100 61,506 254,885 0 138,933 254,934 29,764 254,886 138,933 73,889
“海上海” 都 住宅 建
泉州 泉 住宅、 在
49 381,795 1,615,395 349,025 0 349,025 0 349,025 0
“海上海” 州 商业 建
上海嘉定 上 住宅、 在
37.5 32,991 75,559 75,559 0 75,559 0 75,559 0
G05-6 地块 海 商业 建
上海朱家角 上 住宅、 拟
51 349,168 207,612 报告期内，项目处于前期规划阶段。
D2 地块 海 商业 建
上海嘉定 上 住宅、 拟
40 58,949 165,996 报告期内，项目处于前期规划阶段。
F04-2 地块 海 商业 建
杭州 杭 住宅、 拟
51 74,864 221,404 报告期内，项目处于前期规划阶段。
18 号地块 州 商业 建
杭州 杭 住宅、 拟
51 59,640 137,172 报告期内，项目处于前期规划阶段。
46 号地块 州 商业 建
注：（1）报告期内销售面积，为合同销售面积，非财务结算面积；（2）可供出售楼面面积，是指截至 2014 年 12 月 31 日为止，该项目已取得预售许可证或销售许可证但尚未
预（销）售房屋相对应的建筑面积总和。
投资性物业出租情况表
可租面积 出租面积 出租率 平均租金
地区 类型
（平方米） （平方米） （%）
上海 商业及写字楼 109,725 107,118 98% 4.03 元/平方米/日
上海 商业 70,975 70,975 100% 2.01 元/平方米/日
上海 车库 35,444 不适用 不适用 不适用
上海 工厦 40,208 40,208 100% 0.55 元/平方米/日
青岛 商业 21,495 21,495 100% 500,000 元/年
天津 商业 5,961 5,961 100% 0.3 元/平方米/日
成都 商业 1,396 769 55% 0.69 元/平方米/日
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(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
