上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
上海实业发展股份有限公司
2013 年半年度报告
2013 年 8 月 28 日
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司董事长陆申先生、总裁唐钧先生及副总裁兼财务总监刘显奇先生声明：保证本半
年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
六、 不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 12
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 17
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 19
第八节 财务报告（未经审计）................................................................................................... 20
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................ 104
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海上实 指 上海上实集团有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文名称简称 上实发展
SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT
公司的外文名称
CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
上海市淮海中路 98 号金钟广场 上海市淮海中路 98 号金钟广场
联系地址
20 层 20 层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东南路 1085 号华申大厦 601
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 2,183,803,566.93 1,868,943,606.33 16.85
归属于上市公司股东的净利润 291,265,516.44 523,357,905.39 -44.35
归属于上市公司股东的扣除非经常性
260,481,566.97 79,882,138.03 226.08
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 203,065,641.06 -878,504,120.98 123.11
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 5,063,420,468.54 4,772,154,952.10 6.10
总资产 18,827,378,410.50 19,519,310,791.19 -3.54
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.27 0.48 -43.75
稀释每股收益（元／股） 0.27 0.48 -43.75
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.24 0.07 242.86
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.92 10.47 减少 4.55 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
5.30 1.60 增加 3.70 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 886,171.74
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 3,194,400.00
补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,922,033.08
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 21,584,116.33
少数股东权益影响额 -1,112,326.12
所得税影响额 -11,690,445.56
合计 30,783,949.47
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1. 上半年度公司整体经营情况
2013 年上半年，尽管国内经济运行总体呈现平稳态势，但投资、消费增长减速、系统性金
融风险上升、制造业产能严重过剩等“两难”问题亦随之增多，经济下行压力加大，经济发展
进入“结构性减速”阶段。房地产行业，年初“国五条”政策落地，房地产市场则继续延续去
年回暖趋势，行业投资增速平稳上行，城市住宅成交量增长显著，房企拿地积极性未减，尤其
是一二线城市土地竞争激烈，土地市场出现量价齐升的局面。
报告期内，公司紧密围绕年初制定的经营目标，坚持“夯实基础、强化执行、重点突破、
持续发展”的工作方针，以强化主营为核心，以项目营销为重点，以资金稳健为主线，以改革
创新为动力，持续优化业务、资产和资金结构，公司核心竞争力和价值创造力得以稳步提升。
（1）强化主营业务，夯实盈利基础。在项目销售上，公司以“快、准、实”作为年度营销策略。
公司年初以成立十周年为契机，策划并实施一系列品牌宣传及推广活动，取得良好开局；此后，
受“国五条”政策落地、市场需求提前集中释放等因素影响，天津“莱茵小镇”、大理“洱海庄
园”、成都“海上海”、上海“海上纳缇”、哈尔滨项目等重点项目快速应对市场变化，大胆运用
创新营销，有效提高产品去化速度，扎实推进项目销售及回款。不动产经营以“创新驱动、精
细管理、优质服务、全面提升”为工作方针，充分挖掘经营物业潜力，合理优化客户结构，在
稳定租赁率的基础上，实现租金收入稳步增长。公司旗下上实物业坚持深化基础管理，不断创
新经营思路及拓展服务提供业务，有效提升增收创利能力。（2）整合财务资源，保持资金平衡。
报告期内，公司一如既往保持在整合财务资源、控制资金风险方面的优势和能力。一方面，持
续深化银企合作，扩大资金来源，降低资金成本，巩固传统融资优势；另一方面，加强资金统
筹管理，合理配置融资资金，提高资金使用效率，保持资金维持稳健平衡。（3）升级管控模式，
提升开发效率。报告期内，公司以提高产品质量为抓手，强化开发过程管理和监督，通过加强
对各在建项目的巡查、监督及纠偏，严控开发质量，把控开发节点，有侧重、分层次推进上海
“海上纳缇”、青岛“国际啤酒城”、湖州“海上湾”、成都“海上海”等公司重点项目的开发建
设。报告期内，公司还获得了上海市第十六届文明单位、市厂务公开先进单位等荣誉。
报告期内，公司实现营业收入 2,183,803,566.93 元，比上年同期增加 16.85%，主要原因系
项目公司实现的销售收入增加；实现营业利润 412,878,458.78 元，比上年同期减少 36.82%，主
要原因系上年同期实现股权转让收益；实现归属于上市公司股东的净利润 291,265,516.44 元，
比上年同期减少 44.35%，主要原因系上年同期实现股权转让收益。
2. 下半年公司整体经营计划
2013 年下半年，公司在坚持全年经营方针的基础上，加强研判外部经济形势及行业发展趋
势，密切关注行业及金融政策动向变化，及时调整经营策略，加快业务模式创新，夯实盈利基
础，保持资金稳健，推进精细管理，强化过程管控，全面提升管理绩效，为实现公司持续、稳
健发展奠定良好基础。（1）推进销售速度，加快存货去化。积极拓展营销渠道，创新丰富销售
机制，推进成都“海上海”、上海“海上纳缇”、上海朱家角项目、天津“莱茵小镇”、哈尔滨“海
上银座”等在售项目的销售。商业地产方面，有效利用品牌优势，充分挖掘客户资源，坚持“以
销定产”的开发销售模式，在实现销售去化的同时，最大限度满足业主个性化需求。（2）统筹
资金安排，创新融资模式。一方面，严格收支预算管理，合理配置信贷资源，确保实现资金充
裕、财务稳健；另一方面，密切关注行业及市场融资动向，探索多渠道、多类型的创新融资模
式，控制融资成本，扩大资金来源。（3）产品业务创新，管控模式优化。持续通过产品结构细
化、业务模式优化推动公司创新发展，提高项目的竞争力和经济效益；结合项目地域特点和开
发需求，加快推进绿色建筑的技术研究和推广应用；进一步提高精细化施工管理能力，优化管
控模式，把控重点环节，如期推进公司各重点项目的开发建设。
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附表：重点投资项目开发进展情况
公司 规划 报告期内 累计 累计 报告期内
计划总投资
项目名称 类别 状态 权益 总建筑面积 新开工面积 开工面积 竣工面积 销售面积
（万元）
（%） （平米） （平米） （平米） （平米） （平米）
哈尔滨“盛世江南” 住宅 建成 100 150000 234069 0 234069 234069 14649
天津“莱茵小镇” 住宅、商业 建成 100 185500 529971 0 529971 529971 38713
青岛国际啤酒城 综合 在建 72 504281 760000 0 152887 0
青岛上实海上海 住宅、酒店 在建 55 103641 143008 0 148203 86608 0
上海“海源别墅” 别墅 在建 51 72300 51911 0 47014 16792 0
上海上实海上湾 住宅 在建 51 363582 454880 0 152051 152136 5625
上海 D1 地块 住宅 在建 51 150973 63859 0 43023 0
上海 D2 地块 住宅、商业 拟建 51 128977 207612 0 0 0
上海金山“海上纳缇” 住宅 在建 52 208237 214143 0 214143 0
湖州“上实湖峻花园”
住宅 在建 100 52394 97881 0 96085 0
( 湖峻公司)
湖州“上实假日酒店”
酒店、商业 拟建 100 87083 45000 报告期内，项目处于前期规划阶段。
（湖源公司）
湖润商务广场（一期）
(湖州湖东分区 HD48 地块) 商业 在建 100 9700 27322 0 6627 6420
（湖润公司）
大理“洱海庄园” 住宅、商业 在建 75 128500 348870 0 348870 316930 6709
成都上实海上海 住宅 在建 50.4 178765 254989 0 254885 0
泉州“上实海上海”项目
C-7、C-8-1、C-8-2，C-5、C-6-1、住宅、商业 拟建 49 1317444 1762076 报告期内，项目处于前期规划阶段，预计年内开工。
C-6-2，B-5 地块
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(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,183,803,566.93 1,868,943,606.33 16.85
营业成本 1,327,749,014.03 1,272,743,427.18 4.32
销售费用 39,180,746.01 26,588,657.20 47.36
管理费用 74,007,911.22 75,672,155.51 -2.20
财务费用 45,497,594.13 53,165,446.10 -14.42
经营活动产生的现金流量净额 203,065,641.06 -878,504,120.98 123.11
投资活动产生的现金流量净额 10,570,770.06 421,366,924.12 -97.49
筹资活动产生的现金流量净额 -335,541,295.08 293,653,611.20 -214.26
销售费用变动原因说明：广告宣传费增加所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：房地产销售回笼资金增加所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期收到青岛瑞欧 50%股权转让款 11.8 亿元
及支付收购天津公司少数股东股权款 7.58 亿元所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内银行借款净减少及上年同期银行借款净
增加所致
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产行 增加 7.39
2,176,069,611.56 1,323,605,819.56 39.17 16.75 4.10
业 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 增加 7.69
2,049,530,755.00 1,281,986,872.16 37.45 17.64 4.76
售 个百分点
房地产租 增加 4.35
94,411,770.97 26,784,607.08 71.63 10.57 -4.13
赁 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 193,081,829.70 -18.32
西南地区 474,386,918.00 18.25
华北地区 1,150,818,768.86 150.35
东北地区 357,782,095.00 -53.33
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(三) 核心竞争力分析
1. 战略布局合理，板块协同优势明显：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源，
坚持深耕布局区域，以上海为中心，向长三角、华东地区辐射，环渤海和西南地区为两翼，积
极拓展重点城市，有效规避平衡房地产业地域性差异。公司多年来，逐步形成以中、高端住宅
地产开发为主、兼顾商业地产开发及运营、适时增加不动产物业持有量、适度扩展物业管理规
模的业务结构，业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。
2. 资源储备优越，持续发展基础坚实：目前公司所属土地资源优越，兼具住宅和商业项目，区
域分布相对集中，产品结构趋向合理，成本优势较为明显，为公司未来持续发展奠定坚实基础。
3. 产品服务创新，精细管理能力升级：公司利用在都市精品公寓、生态人文别墅、新城区整体
开发等方面所积累的多业态开发运营经验，在优化产品结构的同时，不断创新供应模式。同时，
公司以满足客户需求为导向推动精细化管理能力升级，为公司在行业市场整合加速过程中赢得
竞争优势。
4. 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终非常珍视企业商誉和品牌价值，在提供优质产
品及服务以及广泛的对外合作过程中，坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客
户及合作伙伴的广泛认同，并持续推动品牌价值提升。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资总额为 52,593.70 万元，比年初减少 488.56 万元。具体投资情况如下：
占被投资单位权益比例
被投资单位 主要业务 投资金额（万元）
（%）
泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发经营 28,711.30 49.00%
实业投资，货物及技术的进出口，科技
上海海外联合投资股份有限公司 15,000.00 17.65%
开发和服务，社会经济咨询，国内贸易
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 7,282.75 32.27%
福建上实地产开发有限公司 房地产开发经营 1,000.00 10.00%
成都上实置地有限公司 房地产开发经营 599.65 100.00%
合计 52,593.70
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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4、 主要子公司、参股公司分析
主要子公司的经营情况及业绩
单位：万元 币种：人民币
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
天津市中天兴业房地产开发有 房 地 产 开
莱茵小镇 14,804.58 134,827.99 97,803.95 115,096.26 24,992.45 18,746.59
限公司 发与经营
房地产开
哈尔滨上实置业有限公司 盛世江南 5,000.00 58,319.38 22,174.52 29,265.64 15,315.27 13,787.48
发与经营
房地产开
大理上实城市发展有限公司 洱海庄园 1,000.00 48,502.04 16,897.40 46,953.60 8,931.06 6,693.69
发与经营
房地产开
哈尔滨上实投资有限公司 浪琴水岸 1,000.00 16,042.37 13,933.24 3,968.31 992.99 1,845.59
发与经营
房地产开
上海金钟商业发展有限公司 金钟广场 4,100.00 94,301.11 2,003.78 4,654.12 1,703.96 1,704.22
发与经营
房地产开
上海丰泽置业有限公司 海上湾 5,882.35 140,723.09 12,654.39 6,620.91 2,113.47 1,637.60
发与经营
房地产开
上海智颖置业有限公司 海上银座 1,000.00 19,817.15 18,194.36 2,544.25 1,210.69 1,357.19
发与经营
上海上实物业管理有限公司 物业管理 1,200.00 31,392.21 2,762.24 3,056.97 967.72 962.24
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司各项目开发均按计划推进，详见“表格:重点投资项目开发进展情况”。
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2013 年 7 月，根据 2013 年 5 月 30 日召开的公司 2012 年年度股东大会决议，董事会实施
了 2012 年度利润分配方案：公司以 2012 年末总股本 1,083,370,873 股为基数，向全体股东每 10
股派发现金红利 0.60 元（含税），合计分配现金红利 65,002,252.38 元，剩余未分配利润
655,168,784.10 元结转下一年度。股权登记日为 2012 年 7 月 11 日，除息日为 2012 年 7 月 12 日，
现金红利发放日为 2012 年 7 月 17 日。本次分红派息实施公告刊登于 2013 年 7 月 5 日《中国证
券报》和《上海证券报》。
(二)公司 2013 年半年度不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
公司于 2013 年 5 月 16 日召开总裁办公会议，审
议并通过了公开挂牌转让湖州湖鸿投资发展有限
公司（以下简称\"湖鸿公司\"）100％股权及湖州湖
滨投资发展有限公司（以下简称\"湖滨公司\"）
100％股权的相关事项。2013 年 7 月 2 日，挂牌
公告期满，经对报名单位进行资格审查，湖州吴
