2015 年年度报告
公司代码：600736 公司简称：苏州高新
苏州新区高新技术产业股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人孔丽、主管会计工作负责人潘翠英及会计机构负责人（会计主管人员）茅宜群声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本年度拟以2015年12月31日总股本119,429.2932万股为基数，每10股派发现金红利0.50元（
含税），合计分配5,971.46万元。本分配议案尚需经公司2015年度股东大会审议批准后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，敬请查阅本报告“管
理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中阐述的可能面对的风险因素内容。
1 / 167
2015 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第五节 重要事项........................................................................................................................... 24
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 37
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 38
第九节 公司治理........................................................................................................................... 45
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 49
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 54
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 167
2 / 167
2015 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司
苏高新集团/控股股东 指 苏州高新区经济发展集团总公司
苏州高新区管委会 指 苏州国家高新技术产业开发区管理委员会
苏州高新区 指 苏州国家高新技术产业开发区
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
地产集团 指 苏州高新地产集团有限公司
新创建设 指 苏州新创建设发展有限公司
永新置地 指 苏州永新置地有限公司
苏州乐园 指 苏州乐园发展有限公司
高新商旅 指 苏州高新商旅发展有限公司
高新污水 指 苏州高新污水处理有限公司
金粉公司 指 苏州钻石金属粉有限公司
徐州投资 指 苏州高新（徐州）投资发展有限公司
大阳山投资 指 苏州大阳山投资发展有限公司
福瑞融资租赁 指 苏州高新福瑞融资租赁有限公司
徐州商旅 指 苏州高新（徐州）商旅发展有限公司
景枫投资 指 苏州高新景枫投资发展有限公司
CSSD 指 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
华泰柏瑞 指 华泰柏瑞基金管理有限公司
江苏银行 指 江苏银行股份有限公司
南京金埔 指 南京金埔园林股份有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
律师事务所 指 江苏竹辉律师事务所
国泰君安 指 国泰君安证券股份有限公司
中诚信证评 指 中诚信证券评估有限公司
发行股份及支付现金购买资产并募集配套资
资产重组或本次交易 指
金暨关联交易
3 / 167
2015 年年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 苏州新区高新技术产业股份有限公司
公司的中文简称 苏州高新
公司的外文名称 SUZHOU NEW DISTRICT HI-TECH INDUSTRIAL CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SZNH
公司的法定代表人 孔丽
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 宋才俊 熊燕
江苏省苏州市高新区科发路101 江苏省苏州市高新区科发路101
联系地址
号致远国际大厦18楼 号致远国际大厦18楼
电话 （0512）67379010 （0512）67379026
传真 （0512）67379060 （0512）67379060
电子信箱 Song.cj@sndnt.com Xiong.y@sndnt.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 江苏省苏州市新区运河路8号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 江苏省苏州市高新区科发路101号致远国际大厦18楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.sndnt.com
电子信箱 szgx600736@sndnt.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 苏州高新 600736 /
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务
办公地址 南京东路 61 号新黄浦金融大厦 7 楼
所（境内）
签字会计师姓名 唐国骏、蒋承毅
名称 东吴证券股份有限公司
报告期内履行持续督导 办公地址 江苏省苏州市工业园区星阳街 5 号
职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 张玉仁、朱国柱
持续督导的期间 2015 年 05 月 26 日至 2016 年 12 月 31 日
4 / 167
2015 年年度报告
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 3,250,719,955.61 3,574,585,598.64 -9.06 3,393,243,613.04
归属于上市公司股东
191,416,296.59 169,944,883.85 12.63 230,009,666.16
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -557,689,401.44 -41,029,189.82 — 95,207,527.75
的净利润
经营活动产生的现金
1,027,841.03 282,801,698.55 -99.64 -931,201,406.63
流量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
归属于上市公司股东
4,928,694,899.99 3,505,940,319.24 40.58 3,404,959,835.65
的净资产
总资产 20,242,592,532.85 21,254,858,709.98 -4.76 20,078,322,729.38
期末总股本 1,194,292,932 1,057,881,600 12.89 1,057,881,600
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%) 2013年
基本每股收益（元／股） 0.17 0.16 6.25 0.22
稀释每股收益（元／股） 0.17 0.16 6.25 0.22
扣除非经常性损益后的基本每
-0.49 -0.04 — 0.09
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.43 4.92 减少0.49个百分点 6.79
扣除非经常性损益后的加权平
-12.91 -1.19 — 2.86
均净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
5 / 167
2015 年年度报告
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 792,054,006.01 461,059,978.67 526,310,607.81 1,471,295,363.12
归属于上市公司
15,697,581.01 20,605,480.58 30,662,208.46 124,451,026.54
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
13,408,131.13 -124,989,087.13 -101,727,635.51 -344,380,809.93
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-741,207,874.25 -84,191,392.09 -250,433,927.03 1,076,861,034.4
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 1,035,348,989.13 244,625,012.05 3,513,255.64
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 20,463,636.97 84,795,934.05 41,365,283.34
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
6,609,628.64
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
4,416,148.18
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性
27,464,667.05
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
6 / 167
2015 年年度报告
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减
200 176,086.25
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
3,014,052.01 2,212,403.9 144,912,925.14
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
11,316,767.80
益项目
少数股东权益影响额 -151,465,553.36 -53,179,517.3 -9,921,690.02
所得税影响额 -180,597,971.34 -67,479,959.03 -72,708,388.99
合计 749,105,698.03 210,974,073.67 134,802,138.41
7 / 167
2015 年年度报告
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
多年来，公司一直紧跟国家宏观政策及努力适应市场环境变化，通过逐步完善自身业务定位，
不断发展壮大，目前公司形成了以房地产开发与经营为主业、旅游服务业为重要支柱产业、基础
设施经营及金融、股权投资为辅的多元化产业协同发展格局。其中：房地产业以住宅开发为主，
适度异地扩张，业务分布在苏州、扬州、徐州三大区域；旅游服务业包括主题乐园经营、旅游景
区开发与管理、酒店管理等，旗下主要经营项目有苏州乐园、徐州乐园、白马涧生态园、日航酒
店、清山会议中心等，重点建设项目为苏州高新区大阳山、大小贡山旅游综合体及大同路华美达
酒店；基础设施开发与经营主要涉及动迁房和代建及水务、热电、物流等业务；金融、股权投资
业主要是融资租赁以及银行、基金以及拟上市公司股权投资。
公司经营模式成熟，主业房地产一直以自主开发为主，在开发模式上也尝试新的探索。公司
注重复合地产开发模式，徐州旅游综合体开发项目占地面积近 2500 亩，万悦城房地产项目与徐州
彭城乐园协同发展，是公司旅游地产项目跨区域发展代表作；报告期内，公司开始尝试合作开发，
与江苏苏南万科房地产有限公司深度合作，优势资源互补，共同开发公司土地资源，实现项目收
益最大化，进一步提升“苏高新地产”品牌影响力。旅游服务业以开发经营 20 年的苏州乐园为基
础，依靠积累的经营管理经验，一方面通过项目拓展取得新项目，自主开发经营，以扩大产业规
模；另一方面以品牌、管理输出模式扩大利润来源。
房地产行业是一个具有高度综合性、关联性的行业，其产业链长、产业关联度高，是国民经
济的支柱产业之一。同时，房地产行业的发展受到国内外经济周期的影响十分明显，并且是国家
宏观调控的重点行业，行业在迅速发展的过程中也伴随着起伏波动。2008 年全球金融危机后，2009
年房地产投资增速大幅下滑至 16.15%；随着经济的复苏和国内的经济刺激政策，2010 年房地产投
资增幅回升至 33.16%的水平；为遏制房价快速上涨，国家出台限购等一系列调控政策；2014 年房
地产政策逐步宽松，行业逐渐回暖，去库存也成为 2015 年房地产行业关键词，2015 年下半年，
受益于房地产行业政策支持及苏州市产业基础，苏州市房地产市场大幅回暖。未来我国仍将长期
处于工业化和快速城镇化的发展过程中，城镇化带来的城市新增人口的住房需求以及人们生活水
平不断提高带来的住宅改善性需求将为房地产行业的长期发展提供充分的空间。同时，随着我国
综合国力持续上升、国际影响不断扩大、人民生活水平不断提高，旅游服务业将成为消费潜力巨
大、成长性良好的重要产业，旅游消费水平将由低级向高级发展，旅游方式从单一化向多样化发
展，旅游服务及配套设施将更加完善，公司也将充分发挥自身本土化及品牌优势，着力培育旅游
产业。
8 / 167
2015 年年度报告
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司为盘活存量资产，加快资产周转速度，转让子公司苏州高新商旅发展有限公
司 60%股权、子公司苏州新创建设发展有限公司 51%股权；子公司苏州乐园发展有限公司 2015 年
被政府土地收储 346.50 亩。上述资产出售成交金额共计 12.62 亿元，占 2014 年度经审计总资产
的比例为 5.94%。
详情见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）所做相关出售资产公告。
三、报告期内核心竞争力分析
1、深耕区域市场能力。公司作为开发区背景上市公司，区域经济快速发展、产业转型升级给
公司创造了很大的发展空间，公司房地产业在区域具备一定的市场地位并形成较好的品牌形象。
公司作为地方国有控股的上市公司，与区域政府和控股股东有着密切联系，在区域有着近二十年
的开发经验，对区域规划的把握、对区域市场的准确判断以及在区域形成的地产品牌效应使公司
能够最大程度分享区域经济发展带来的成果。
2、产业资源整合能力。公司产业涉足房地产、旅游、基础设施及金融、股权投资等产业，产
业资源丰富，产业结构逐步优化，产业协同效应显现。公司能够借助在区域的本土化优势实现对
各产业资源的整合，推进产业间资源互补和共享，从而实现公司整体收益。
3、旅游品牌输出能力。以苏州乐园为代表的旅游业经过 20 年运营，已在长三角形成很高的
品牌效应。苏州乐园通过整合旅游资源，结合服务业发展机遇，发展大旅游市场，具备了品牌输
出、管理输出的能力，公司通过徐州项目的实施培育了文化旅游加地产组合开发、异地扩张的实
力，助力公司未来规模发展和增强盈利空间。
4、融资创新和资金管控能力。公司在产业扩张的过程中，不断拓展融资平台的建设和加大资
金管控的力度。2015 年，公司成功完成非公开发行股票 13 亿元、公开发行公司债券 7 亿元、中
期票据 9 亿元以及完成 2016 年 30 亿元公司债项目申报，资本运作能力得到提升，综合融资成本
进一步下降。公司通过自身设立的结算中心，金蝶 EAS 系统的上线，现金池的引入，提升了公司
财务信息化管理水平，大大提高了资金的使用效率。
9 / 167
2015 年年度报告
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
总体经营情况回顾
2015 年，公司顺应经济形势，发挥自身资源及融资优势，通过资产盘活、产业资源整合及内
部管理提升，推进战略转型。2015 年，公司实现营业收入 32.51 亿元，比去年同期下降 9.06%；
实现归属母公司净利润 1.91 亿元，比去年同期增长 12.63%。
房地产业
2015 年，公司进一步优化管理体制和完善激励机制，探索产业集团化发展方向，通过平台整
合成立苏州高新地产集团，进一步加强市场营销、工程建设、设计研发等方面团队建设，推行员
工合伙激励机制，提升公司发展活力和凝聚力。同时，公司尝试合作开发模式，缩短开发周期，
提高项目整体收益。
全年商品房项目施工面积 142.27 万平方米，同比下降 15.98%。全年完成商品房合同销售面
积 29.43 万平方米、合同销售金额 26.91 亿元，其中：住宅合同销售面积 28.95 万平方米、合同
销售金额 26.28 亿元，住宅销售同比分别增长 182.84%和 167.99%。全年共结转商品房项目面积
30.23 万平方米，同比增长 2.44%。
截止报告期末，公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积 183.87 万平方米，其中：住宅
146.66 万平方米，商业 37.21 万平方米。
旅游服务业
2015 年，公司深耕区域旅游开发，借助苏州乐园经营及品牌优势，发挥公司在区域旅游产业
上的主导地位，同时通过投资、合作以及品牌管理输出等方式，加大旅游资源整合力度和异地复
制，扩大旅游产业规模，实现旅游产业集团化发展。
全年旅游项目实现入园人数 300 万人次，实现收入 3.34 亿元，其中：苏州地区接待游客总数
245 万人次，实现收入 2.89 亿元；徐州地区接待游客总数 55 万人次，实现收入 0.45 亿元。公司
在做好旅游经营的同时，加大新项目开发。报告期内，大阳山水上世界启动建设、泰迪农场试运
营、大阳山植物园对外开放，苏州西部旅游项目布局初步完成。报告期末，公司运营酒店 5 家，
在建 1 家，总客房 1,490 余间，酒店管理形成一定规模，并与旅游项目在营销推广及客户资源上
相互联动。
基础设施开发与经营业
基础设施经营业涉及水务、热电、物流等行业。控股的高新污水公司全年完成污水处理量
6,226 万吨，同比增长 4.81%，实现营业收入 1.34 亿元，同比增长 11.92%；引进苏州水务集团有
限公司合作成立苏州春泥环境技术有限公司，盘活存量资产，为管理输出业务拓展奠定合作基础。
投资苏州港阳新能源股份有限公司，提供市政和工业污泥处理处置综合解决方案。参股的新区自
来水公司通过区内水务资产的整合实现产业规模的扩大及效益的提升。基础设施开发主要为动迁
10 / 167
2015 年年度报告
房及代建项目，全年施工面积 45.72 万平方米，主要项目包括：狮山科技馆、苏州实验中学重建
项目、华通花园七区等。
金融、股权投资业
金融、股权投资业主要涉及银行、基金以及拟上市公司股权投资。投资的中新开发集团、江
苏银行 IPO 均已获得证监会审核通过，金埔园林处于 IPO 进程中。发起设立的 3.8 亿元融联新兴
产业基金已完成第二期出资，累计出资比例 60%，作为国家发改委扶持的江苏省内第一支新兴产
业创投计划参股基金，该基金目前累计完成 13 家企业、1.44 亿元的投资。联合境外投资者成立
的福瑞融资租赁公司，全年完成资金投放 9.43 亿元，目前为区域内高端制造型企业的“智能车间
改造”项目提供专项融资租赁服务。启动注入大股东旗下金融资源苏州高新创业投资集团有限公
司的资产重组项目，已经获得江苏省国资委的审核批准，公司通过整合内部资源，形成大金融、
大创投的发展格局。
二、报告期内主要经营情况
详见“第四节 一、管理层讨论与分析”。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,250,719,955.61 3,574,585,598.64 -9.06
营业成本 2,768,015,933.95 2,656,152,096.82 4.21
销售费用 180,877,858.87 212,719,769.35 -14.97
管理费用 200,402,820.49 161,162,032.74 24.35
财务费用 302,976,382.14 320,881,140.22 -5.58
营业税金及附加 295,452,401.91 223,936,317.76 31.94
资产减值损失 176,325,376.77 15,840,879.23 1,013.10
投资收益 369,446,518.44 36,295,243.27 917.89
营业外收入 738,935,817.95 336,832,984.35 119.38
经营活动产生的现金流量净额 1,027,841.03 282,801,698.55 -99.64
投资活动产生的现金流量净额 280,553,175.95 13,756,163.68 1,939.47
筹资活动产生的现金流量净额 -59,071,193.8 -442,906,729.57 86.66
说明：
1、本年度营业收入同比下降 9.06%，因上年度有商业房项目整体出售因素，剔除此因素后营业收
入同比增长 50%；报告期计提了待清算的土地增值税，引起营业税金及附加增加。
2、为加速存量房去化，报告期内对部分楼盘实施降价促销，导致该部分房屋的可变现净值低于成
本，公司对此计提了存货跌价准备，资产减值损失同比增加。
3、报告期内，公司转让了子公司苏州高新商旅发展有限公司的全部股权，转让了子公司苏州新创
建设发展有限公司部分股权，投资收益同比增加；根据区域规划调整，退出子公司苏州乐园发展
有限公司部分经营用地，营业外收入同比增加。
11 / 167
2015 年年度报告
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率
营业成本
毛利率 营业收入比 比上年
分行业 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 上年增减（%） 增减
减（%）
（%）
减少
商品房 12.30
2,688,129,614.56 2,410,392,583.64 10.33 -9.07 5.39
销售 个百分
点
增加
房地产
43,804,193.97 14805719.99 66.20 -58.71 -64.26 5.25 个
出租
百分点
减少
游乐服
316,106,605.14 191,926,321.26 39.28 -2.46 -1.79 0.41 个
务
百分点
公用事 减少
业污水 132,368,147.27 107,260,152.44 18.97 11.58 25.95 9.25 个
处理 百分点
增加
工业品
43,500,006.37 39,716,635.18 8.70 -12.08 -12.62 0.57 个
销售
百分点
增加
代建工
5,525,281 100 -57.11 -100 4.80 个
程
