苏州新区高新技术产业股份有限公司
2012 年年度报告
（证券代码：600736）
二○一三年三月
苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年报（600736）
重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人纪向群、主管会计工作负责人潘翠英及会计机构负责人（会计主管人员）
茅宜群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本年度拟以 2012 年 12 月 31 日总股本 105,788.16 万股为基数，每 10 股派发现金红
利 0.52 元（含税），合计分配 5,500.98 万元。本分配议案尚需经公司 2012 年度股东大会
审议批准后实施。
六、前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ........................................................................................................ 1
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 2
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................ 4
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 5
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 21
第六节 股份变动及股东情况 ...................................................................................................... 24
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...................................................................... 28
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 33
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 35
第十节 财务报告 .......................................................................................................................... 36
第十一节 备查文件目录 .............................................................................................................. 51
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第一节 释义及重大风险提示
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司
苏高新集团/控股股东 指 苏州高新区经济发展集团总公司
苏州新区管委会 指 苏州市人民政府苏州高新区管理委员会
苏州高新区 指 苏州国家高新技术产业开发区
报告期 指 2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日
新港建设 指 苏州新港建设集团有限公司
新创建设 指 苏州新创建设发展有限公司
永新置地 指 苏州永新置地有限公司
苏州乐园 指 苏州乐园发展有限公司
高新商旅 指 苏州高新商旅发展有限公司
高新污水 指 苏州高新污水处理有限公司
金粉公司 指 苏州钻石金属粉有限公司
徐州投资 指 苏州高新（徐州）投资发展有限公司
CSSD 指 中新苏州工业园区开发有限公司
华泰柏瑞 指 华泰柏瑞基金管理有限公司
江苏银行 指 江苏银行股份有限公司
东吴证券 指 东吴证券股份有限公司
南京金埔 指 南京金埔园林股份有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
律师事务所 指 江苏竹辉律师事务所
二、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险和财务风险等，请查阅“第四节
董事会报告”中董事会关于公司未来发展的讨论与分析中关于“可能面对的风险因素及对策”部分的内
容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 苏州新区高新技术产业股份有限公司
公司的中文名称简称 苏州高新
公司的外文名称 SUZHOU NEW DISTRICT HI-TECH INDUSTRIAL CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SZNH
公司的法定代表人 纪向群
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 缪 凯 宋才俊
联系地址 江苏省苏州市高新区狮山路 35 号金河国际大厦 25 楼
电话 （0512）68096283 （0512）68072571
传真 （0512）68099281 （0512）68099281
电子信箱 miao.k@c-snd.com song.cj@c-snd.com
三、基本情况简介
公司注册地址 江苏省苏州市新区运河路 8 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 江苏省苏州市高新区狮山路 35 号金河国际大厦 25 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.sndht.com
电子信箱 szgx600736@c-snd.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海证券交易所
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 苏州高新
六、公司报告期内注册变更情况
（一）基本情况：公司报告期内注册情况未变更。
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（二）公司首次注册情况的相关查询索引：公司首次注册情况详见 2010 年年度报告公司基本情况。
（三）公司上市以来，主营业务的变化情况：公司上市以来主营业务未发生变化，主营业务为房地产开
发及基础设施经营。
（四）公司上市以来,历次控股股东的变更情况：公司上市以来控股股东未发生变化，为苏州高新区经济
发展集团总公司，截止 2012 年 12 月 31 日，控股股东持有 429,135,017 股，占公司总股本的 40.57%。
七、其他有关资料
名称 立信会计师事务所(特殊普通合伙)
办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼
公司聘请的会计师事务所名称（境内）
唐国骏
签字会计师姓名
蒋承毅
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
（一）主要会计数据 单位：元 币种：人民币
本期比上 2010 年
主要会计数据 2012 年 2011 年 年同期增
调整后 调整前
减(%)
营业收入 2,771,128,375.82 2,971,754,839.06 -6.75 4,866,752,028.52 4,844,659,732.11
归属于上市公司股东的净利润 182,849,292.25 258,092,997.68 -29.15 317,618,654.58 313,020,464.66
归属于上市公司股东的扣除非经常
166,110,634.59 252,746,135.08 -34.28 301,673,395.70 301,673,395.70
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -264,702,588.95 -1,464,280,407.09 81.92 -1,208,366,060.23 -1,167,102,419.35
本期末比 2010 年末
2012 年末 2011 年末 上年同期
调整后 调整前
末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,250,383,420.08 3,086,514,253.47 5.31 2,870,699,700.21 2,863,057,621.43
总资产 18,167,398,276.87 15,579,788,517.39 16.61 13,946,143,980.09 13,888,615,636.11
（二）主要财务数据
本期比上年同期增减 2010 年
主要财务指标 2012 年 2011 年
(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.1728 0.2440 -29.18 0.3603 0.3551
稀释每股收益（元／股） 0.1728 0.2440 -29.18 0.3603 0.3551
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.1570 0.2389 -34.28 0.3422 0.3422
加权平均净资产收益率（%） 5.78 8.64 减少 2.86 个百分点 11.43 11.46
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 5.25 8.47 减少 3.22 个百分点 10.85 11.04
二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年 2011 年 2010 年
非流动资产处置损益 -20,494.77 -951,645.56 8,372,592.11
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规
25,327,565.99 7,959,621.07 9,361,027.94
定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 2,082,499.32 7,231,019.57
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金 -10,780.32 407,635.95
融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,797,429.71 100,754.80 -476,565.04
少数股东权益影响额 -4,808,303.73 -1,746,254.93 -4,314,263.75
所得税影响额 -6,546,759.22 -2,505,748.05 -4,228,551.95
合计 16,738,657.66 5,346,862.60 15,945,258.88
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（1）总体经营情况回顾
2012 年，公司在房地产行业调整、银行信贷结构调整的经营环境下，结合市场变化和企业经营实际，
实施战略调整。通过区域布局调整、产业资源整合、产业组合扩张、产品结构优化等措施，以及强化营
销手段、创新融资方式、完善内部控制、细化管理模式等工作，不断提高经营效率与效益，降低经营风
险与成本，应对外部环境的不利影响，确保公司健康平稳发展。2012 年全年公司实现主营业务收入 27.71
亿元，比去年同期下降 6.75%；利润总额 2.96 亿元，实现归属母公司净利润 1.83 亿元，分别比去年同期
下降 33.99%，29.15%。
（2）房地产业
公司紧跟政策和市场的变化，建立快速反应机制，及时调整开发节奏及住宅产品结构，增加中小户
型比例，优先推动符合政策导向的项目。公司全年各类房地产项目施工面积 204.30 万平方米，同比降低
12.43%；其中商品房 140.68 万平方米，同比降低 6.71%，持有型物业 28.66 万平方米，代建项目 34.96
万平方米。全年新开工面积 74.10 万平方米，其中商品房 59.40 万平方米、持有型物业 14.35 万平方米。
公司把握市场“慢复苏”的趋势，加速刚需住宅的推盘力度，下半年普通住宅新推面积为 16.80 万
平方米。全年商品房预售面积完成 23.36 万平方米，实现预售收入 19.62 亿元 ，同比分别增长 8.71%、
4.05%；其中，普通住宅面积占比 87.22%，普通住宅占比比去年同期有所上升。综合销售单价比去年下
降 4.28%，其中普通住宅单价下降 5.11%。结转方面，全年共结转各类房地产项目面积 30.86 万平方米，
同比下降 4.66%，结转项目全部为商品房。
在房地产产业转型发展上继续加大商业地产的开发力度，加快持有型商业物业的建设步伐。公司首
个大型持有型商业物业“天都商贸中心”内两大主力店“美罗商城”及“日本泉屋百货”已经开业，持
有型商业物业开始为公司贡献营收。高新商旅与金鹰商贸公司合作的 ―苏州高新金鹰商业广场‖处于前期
建设准备阶段。在商业项目开发上，适度开发不受限购影响的住宅配套商业及综合写字楼，优先建设商
住兼备的项目，通过开发产品结构的丰富，应对城市住宅限购政策影响。
公司通过市场竞拍新增徐州项目第三块地，新增商业开发建筑面积 15 万平方米。截止报告期末，
徐州项目已获得地块地产部分规划可售面积 48.20 万平方米，其中住宅 30.57 万平米，商业 17.63 万平方
米。
截止报告期末，公司在售、在建、拟建项目建筑面积 244.78 万平方米；其中，住宅 201.76 万平方
米，商业 43.02 万平方米；在保证公司今后持续开发的前提下，调整土地储备策略，促进产品结构更加
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优化、区域分布更加均衡，进一步增强公司的抗风险能力。
（3）基础设施开发与经营
公司基础设施经营业主要以水务、热电、物流为代表，污水公司全年完成污水处理量 5,309 万吨，
同比增长 2.55%，实现营业收入 9,859 万元。公司投资比例 30.31%的苏州华能热电实现净利润 3,675 万
元，投资比例 40%的苏州高新物流实现净利润 1,080 万元。公司基础设施开发主要为动迁房建设及代建
业务，报告期内代建项目施工面积 34.96 万平方米，主要有科技大厦二期、马涧一期、学府中学、康佳
项目以及白马涧项目等，公司全年实现代建管理费收入 1,928.79 万元。
（4）旅游业
报告期内公司确定以同比例增资方式对苏州乐园实施 1 亿元增资，增资后，苏州乐园将进行旅游项
目的改造，同时加大对区内旅游资源及服务业的整合，以满足全年龄段、全天候、全年候旅游需求，形
成一个多元化的旅游休闲综合体。2012 年全年苏州乐园旗下旅游项目共接待游客 225 万人次，同比增
长 7%，完成营业收入 2.7 亿元，同比增长 8%。温泉世界完成首个全年度的经营期，实现营业收入 1,300
万元。继向湿地公园输送管理后，2012 年苏州乐园继续推进管理输出，受托区内白马涧生态园风景区的
运营管理。为了实现旅游与服务业的资源共享，延伸旅游产业链，提升旅游的附加值和二次消费增值收
入，公司积极尝试五大世界等旅游资源与旗下酒店进行联合营销模式。高新商旅首个酒店项目清山酒店
2012 年全年营收 2,276 万元，目前正加紧酒店的二期规划建设；狮山广场一期五星级酒店工程顺利推进，
预计 2013 年下半年营业；由苏州乐园投资、法国雅高酒店管理集团管理的两家宜必思经济型酒店（浒
关店、乐园店）开业运营，大同路苏迪宾馆筹备开工建设。
2012 年 7 月，徐州加勒比水上世界顺利开园，夏季入园客流 28 万人次，单日客流量最高峰值为 1.7
万人次，实现总收入 2,280 万元，儿童世界已进入建设阶段，将于 2013 年 9 月份开园，欢乐世界也在加
紧设备选型和建设准备。
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,771,128,375.82 2,971,754,839.06 -6.75
营业成本 1,814,146,316.35 1,841,233,485.75 -1.47
销售费用 181,173,155.42 160,284,226.99 13.03
管理费用 183,177,954.10 163,028,976.23 12.36
财务费用 37,469,513.04 116,964,466.52 -67.97
经营活动产生的现金流量净额 -264,702,588.95 -1,464,280,407.09 81.92
投资活动产生的现金流量净额 -448,706,284.04 -575,157,820.31 -21.99
筹资活动产生的现金流量净额 1,191,573,825.03 1,208,127,195.55 -1.37
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2、收入
驱动业务收入变化的因素分析
公司受商品房限购政策影响，去年房地产销售量降低，致使今年商品房结算收入降低。本年度公司
商品房累计结算面积同比下降 4.66%；结算单价同比下降 5.05%。两个因素导致本年度公司结转营业收
入同比下降 6.75%。
3、成本
（1）成本分析表 单位：元
分行业情况
本期金额较
本期占总成 上年同期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 上年同期变
本比例(%) 本比例(%)
动比例(%)
土地成本 379,875,065.48 449,683,265.60
建安成本及配套 940,161,808.92 884,286,713.23
房地产业 其他 173,842,590.24 157,031,853.97
出租成本 53,840,121.10 29,815,261.31
小计 1,547,719,585.74 85.31 1,520,817,094.11 82.60 1.77
人员工资 60,590,078.23 47,824,191.45
水电能源 14,306,549.74 9,561,516.91
旅游服务业 固定资产折旧 24,468,028.47 26,851,541.07
其他 26,254,454.06 16,166,950.25
小计 125,619,110.50 6.92 100,404,199.68 5.45 25.11
动迁房 0 105,674,548.44
基础设施开发业 道路开发工程 19,199,219.79
小计 19,199,219.79 1.06 105,674,548.44 5.74 -81.83
原材料 2,829,782.60 3,019,757.12
人员工资 9,585,447.75 8,447,175.79
水电能源 18,033,689.53 18,774,181.41
基础设施经营业
固定资产折旧 23,661,444.56 20,384,448.21
其他 18,738,672.26 13,187,197.80
小计 72,849,036.70 4.02 63,812,760.33 3.47 14.16
原材料 40,417,689.11 42,813,461.81
人员工资 4,558,015.12 4,295,983.96
工业 水电能源 2,934,212.92 2,441,552.22
固定资产折旧 849,446.47 719,405.52
小计 48,759,363.62 2.69 50,270,403.51 2.73 -3.01
说明：“基础设施开发业”，营业成本同比下降 81.83%，是由于上年度公司结算动迁房 63,274 平方
米，而本年度无动迁房结算。
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4、费用 单位：元
项目 2012 年度 2011 年度 同比增减（%）
销售费用 181,173,155.42 160,284,226.99 13.03
管理费用 183,177,954.10 163,028,976.23 12.36
财务费用 37,469,513.04 116,964,466.52 -67.96
合计 401,820,622.56 440,277,669.74 -8.73
说明：本年度财务费用同比下降，是由于前期储备的土地开工投建，借款利息符合资本化条件所引起的。
5、现金流 单位：元
项目 2012 年度 2011 年度 增减（%）
经营活动产生的现金流量净额 -264,702,588.95 -1,464,280,407.09 81.92
投资活动产生的现金流量净额 -448,706,284.04 -575,157,820.31 -21.99
筹资活动产生的现金流量净额 1,191,573,825.03 1,208,127,195.55 -1.37
合计 478,165,874.93 -831,319,416.58
说明：本年度经营活动现金流量净额增加，是因为房地产拍地付款减少所引起的。
6、其它
发展战略和经营计划进展说明
2012 年，公司以“做城市优秀综合运营商”为发展战略目标，整合优势产业资源，加快推进综合开
发运营模式，在组合扩张的发展模式上，徐州彭城欢乐世界项目进展顺利，公司获取了低成本、大规模、
高质量的土地资源储备，项目综合开发的起点也跃升到新的水平。公司将深入研究政府需求和市场、政
策环境的变化，依托自身优势，不断探索商业模式的成功复制和综合开发模式再突破。
2012 年，公司各类房地产项目施工面积 204 万平方米，其中商品房 141 万平方米，受限购限贷的行
业调控影响，公司调整了商品房开发节奏，全年实际开发量有所降低，主要为新港马运路地块二期、徐
州置地住宅和商业，永新镇湖苏里等项目转入 2013 年度开工。
（二）行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况 单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本
