2016 年半年度报告
公司代码：600732 公司简称：*ST 新梅
上海新梅置业股份有限公司
2016 年半年度报告
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2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人全历、主管会计工作负责人陆剑峰及会计机构负责人（会计主管人员）陆剑峰声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司报告期内不进行现金红利分配，不进行股本转增。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实
质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
1、公司于2016年3月18日披露的《2015年年度报告》中经审计的净利润为负值，同时由于公司2013、
2014年连续两年经审计的净利润为负值，根据相关规定，上海证券交易所决定自2016年4月8日起
暂停公司股票上市。根据《上海证券交易所股票上市规则》相关规定，公司恢复上市需同时满足
第14.2.1条的九条规定。若公司无法满足第 14.2.1 条的九条规定中的任意一款规定，公司股票
将可能被终止上市交易。
2、公司前期违规举牌方较大程度影响了公司的治理结构和正常经营。公司将持续与证券监管部门
保持沟通，同时与股东等各方积极沟通，以期建立稳定的公司治理结构，共同推进公司股票恢复
上市。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 14
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 18
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 20
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 20
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 87
第十节 财务报告........................................................................................................................... 22
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................... 88
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、公司 指 上海新梅置业股份有限公司
兴盛集团 指 上海兴盛实业发展（集团）有限公司
江阴新梅 指 江阴新梅房地产开发有限公司
新梅房产 指 上海新梅房地产开发有限公司
喀什中盛 指 喀什中盛创投有限公司
宋河酒业 指 河南省宋河酒业股份有限公司
辅仁控股 指 河南辅仁控股有限公司
辅仁集团 指 辅仁药业集团有限公司
江阴戎辉 指 江阴戎辉机械设备制造有限公司
开南账户组 指 由王斌忠实际控制和管理其股票账户
的上海开南投资控股集团有限公司、兰
州鸿祥建筑装饰材料有限公司、兰州瑞
邦物业管理有限公司、上海升创建筑装
饰设计工程中心、上海腾京投资管理咨
询中心以及甘肃力行建筑装饰材料有
限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上海贸仲 指 上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国
际仲裁中心）
上海市一中院 指 上海市第一中级人民法院
上海闸北法院 指 上海市闸北区人民法院
宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新梅置业股份有限公司
公司的中文简称 上海新梅
公司的外文名称 Shanghai Xinmei Real Estate Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 Shanghai Xinmei
公司的法定代表人 全历
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李煜坤
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联系地址 上海市天目中路585号新梅大厦
21楼
电话 021-51004092
传真 021-51003439
电子信箱 liyukun@shinmay.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市闸北区天目中路585号2001-C室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市天目中路585号新梅大厦21楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shinmay.com.cn
电子信箱 600732@shinmay.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》
《证券日报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 *ST新梅 600732 上海新梅
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 2016.02.26
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号 91310000132269407T
税务登记号码 91310000132269407T
组织机构代码 91310000132269407T
报告期内注册变更情况查询索引 无
报告期内，公司完成了“三证合一”变更登记。
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
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营业收入 35,823,532.08 43,444,743.30 -17.54
归属于上市公司股东的净利润 -30,636,834.58 -24,007,662.89 27.61
归属于上市公司股东的扣除非经常性 -30,675,265.79 -24,007,662.89 27.77
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 54,442,195.74 7,942,668.25 585.44
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 331,355,959.05 361,992,793.63 -8.46
总资产 695,047,811.81 784,727,057.26 -11.43
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.0686 -0.0538 27.51
稀释每股收益（元／股） -0.0686 -0.0538 27.51
扣除非经常性损益后的基本每股收益 -0.0687 -0.0538 27.69
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -8.84 -5.2 增加70个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 -8.85 -5.20 增加70.19个百分
产收益率（%） 点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
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的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 38,431.21 个人所得税的税收返还
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
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损益项目
少数股东权益影响额
所得税影响额
合计 38,431.21
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年以来，财政政策加力增效，在稳健的货币政策配合下，房地产调控政策总体稳妥，房
地产市场延续了自 2015 年年中以来的回暖趋势，逐步进入上升周期。2016 年住房市场总体去库
存成效明显，但波动风险较大，市场两极分化趋势依旧严重，一、二线城市需求旺盛，房价上涨
快，而三、四线及以下城市需求表现乏力，去库存形势仍然严峻。
截至 2016 年上半年末，全国商品房销售面积 64,302 万平方米，同比增长 27.9%，其中，住
宅销售面积增长 28.6%，办公楼销售面积增长 40.5%。商品房销售额 48,682 亿元，增长 42.1%。
其中，住宅销售额增长 44.4%，办公楼销售额增长 61.6%。（以上数据来自国家统计局）
从行业发展态势来看，2016 年上半年，房地产市场逐步回暖，但由于两极分化严重，行业集
中度进一步提升。大型房企得益于其全国化的广泛、均衡布局，牢牢抓住结构性回暖机遇，业绩
增速明显；而多数中小型企业仍面临高库存风险，发展形势仍然严峻。为有效防范风险，实现可
持续发展，不少房地产企业特别是中小企业开始实施多元化发展战略。
报告期内，公司主营业务仍然为房地产开发与经营，公司现有开发项目均在江苏省江阴市，
主要项目为江阴新梅豪布斯卡项目。报告期内，为尽快回笼资金、改善经营业绩，提升主营业务
收入，公司继续对江阴新梅豪布斯卡项目采取了降价促销的措施。同时，公司加大了新梅大厦的
销售宣传力度，由公司销售和招商部门具体负责该办公用房的销售，并与多家房产中介进行了合
作。但由于新梅大厦周边地区商业房产持续低迷，截至本报告期末，尚未有交易方购买该部分办
公用房，也未签订相关意向协议。
报告期内，公司房地产项目出租情况为：
项目
地区 种类 可租面积 已租面积 出租率 租金收入 平均租金
名称
新梅 办公写 1.6 万平方 1.5 万平方 2.5 元/平方米/
上海 94% 694 万元
大厦 字楼 米 米 天
报告期内，公司主要房地产项目销售情况：
项目名 地 销售套 合同销售金
种类 可售面积 销售面积 平均售价
称 区 数 额
0.95 万平 2763.46 平
住宅 16 2,214 万 0.80 万元
新梅豪 江 方米 方米
布斯卡 阴 0.53 万平 98.37 平方
办公 1 81 万 0.83 万元
方米 米
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此外，报告期内，公司积极推动宋河酒业股份回购事宜。2016 年 4 月 28 日，公司全资子公
司喀什中盛与辅仁控股、辅仁集团签订了《股份回购协议》。交易对方根据协议约定，支付了相
应价款，截至本报告期末，公司共计收到回购价款人民币 4,000 万元。
2015 年 9 月 9 日，公司因筹划重大资产重组事项开始停牌。公司管理层组织财务顾问、律
师、审计和评估等中介机构为此次重组进行了尽职调查、评估及审核等工作，并与交易对方开展
了积极努力的谈判。2016 年 5 月底，发行股份及支付现金购买江阴戎辉 100%股权的交易对方（即
江阴戎辉的股东）向本次交易的独立财务顾问进行问询，要求其就上市公司股权诉讼事项等事项
对公司治理稳定性的影响是否可能导致本次交易需要重新履行保密审批以及在当前公司治理现状
下能否获得中国证监会行政许可做出评价。针对上述情况，独立财务顾问于 2016 年 6 月初组织重
组各方进行了全面讨论，分析了完成本次交易尚需克服的法律障碍及继续履行重组的相关要求,
经慎重考虑，经友好协商，交易各方达成一致意见，拟终止本次重大资产重组。
受制于违规举牌方恶意收购等客观原因，公司谋求战略转型之路举步维艰，至今未完成既定
的战略转型目标。此外，由于持续亏损，公司正面临终止上市的风险，如公司2016年无法扭亏为
盈并符合恢复上市的其他标准，则可能会导致终止上市。在此“内忧外患”的情形下，公司董事
会和管理层充分考虑公司现行状况，在积极盘活存量资产的同时努力谋求公司业务转型，并联合
股东等多方的力量，以期真正提高公司的可持续发展能力，扭转目前的艰难局面，避免终止上市。
2016 年 7 月 18 日，公司和开南账户组等四方确定共同签署《恢复上市工作组备忘录》。公司及
有关各方将积极共同推进公司股票恢复上市的相关工作。
2010 年 6 月 12 日，本公司、兴盛集团、中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”）
和上海新兰房地产开发有限公司（以下简称“新兰公司”）签订了关于新兰公司及“新梅太古城”
项目的《股权及项目收购框架协议书》。协议书约定，中粮置业按协议书的约定直接或间接承接
新兰公司截至协议书签署日止的全部债务为条件、以新兰公司及其项目现状为基础和内容，直接
收购新兰公司 100%股权。2011 年 6 月 10 日中粮置业收购完成新兰公司全部股权，成为持有新
兰公司 100%股权的股东，但其尚欠公司 32,115,260.82 元至今未予支付。根据企业会计准则及公
司会计政策，本报告期内，公司对该欠款计提了坏账准备 16,057,630.41 元，累计已计提坏账准
备 32,115,260.82 元。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 35,823,532.08 43,444,743.30 -17.54
营业成本 23,292,252.19 40,162,761.71 -42.01
销售费用 408,016.00 379,350.78 7.56
管理费用 14,431,916.95 15,603,102.55 -7.51
财务费用 9,911,347.10 11,758,047.52 -15.71
经营活动产生的现金流量净额 54,442,195.74 7,942,668.25 585.44
投资活动产生的现金流量净额 -10,379.00 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -52,314,955.55 -37,540,981.43 不适用
营业收入变动原因说明:本期江阴房地产市场继续低迷,与去年同期相比,交房结转收入降低。
营业成本变动原因说明:因收入结转下降，成本相应下降。
销售费用变动原因说明:大力开展楼盘促销活动，费用较去年略有上升。
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管理费用变动原因说明: 和去年同期相比，因进行费用控制，支出略有下降。
财务费用变动原因说明:归还部分贷款，因此利息支出略有降低。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:江阴项目完工，本期工程项目付款金额大幅降低。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:小额购入办公用固定资产。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期无筹资活动流入现金，且筹资活动流出现金和上
年相比略有下降。
2 其他
(1) 经营计划进展说明
由于2016年度的经营面临诸多风险和不确定因素，公司目前无法对2016年的营业收入及盈利
状况进行比较准确的预测。公司将主要围绕以下各项积极措施，以实现恢复上市为目标开展工作：
1、加大存量房产的营销力度及招租力度，进一步加强成本控制，提升公司房地产及经营性物
业持续经营能力，确保该资产能够在未来为公司提供稳定的租金收益和现金流；
报告期内，公司共计销售住宅和办公用房17套，合同销售金额2295万元；租金收入694万元。
2、加强对外投资项目的落实，并视情况积极采取仲裁等法律措施，保证公司利益；
报告期内，公司积极推动宋河酒业股份回购事宜。2016年3月21日，上海贸仲受理了喀什中盛
向辅仁控股提起的关于宋河酒业股份回购事项的仲裁，仲裁请求裁决辅仁控股履行《股份转让协
议》及《股份转让协议补充协议》项下的回购义务，回购价格为人民币 135,000,000 元加上前述
金额按每年12%计算至实际支付回购价款之日所得的利息之和。2016年4月14日，本公司召开2016
年第一次临时股东大会，审议通过了《关于喀什中盛所持宋河酒业5%股份回购事项的议案》，并
授权经营管理层办理具体回购事宜。4月28日，喀什中盛与辅仁控股、辅仁集团签订了《股份回购
协议》。交易对方根据协议约定，支付了相应价款。截至本报告期末，公司共计收到回购价款人
民币4,000万元。
3、进一步落实重大资产重组工作，践行多元化发展战略、逐步实现业务转型，力争将公司打
造成为专注于高成长性实业企业的投资控股平台，从根本改善公司的盈利能力和持续经营能力。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
房地产 35,823,532.08 23,292,252.19 34.98 -17.54 -42.01 增加
27.43 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
房屋销售 28,878,672.99 22,223,113.19 23.05 -22.15 -42.04 增加
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26.41 个
百分点
房屋出租 6,944,859.09 1,069,139.00 84.61 9.41 -41.22 增加
13.27 个
百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 12,867,859.09 17.55
江阴 22,955,672.99 -29.36
主营业务分地区情况的说明
上半年，上海项目车位的销售呈现一定增长。
(三) 核心竞争力分析
“新梅”品牌作为上海本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核心竞争
力。2015 年和 2016 年，“新梅”品牌再次蝉联上海市著名商标，延续了公司的品牌优势和竞争
力。但随着公司目前在上海的开发项目均已完工，且在上海暂无后续土地储备，这一核心竞争力
的优势亟待维护。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
无
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
(3) 持有金融企业股权情况
□适用 √不适用
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2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
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3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
公司名称 开发项目 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海新梅
房地产开 上海新梅
发有限公 共和城 50,000,000.00 210,202,678.64 97,715,074.54 -1,847,689.89
司
上海新竺
上海新梅
实业发展
绿岛苑 140,000,000.00 212,738,848.15 212,479,767.70 2,208,462.81
有限公司
江阴新梅
江阴新梅
房地产开
豪布斯卡
发有限公 190,000,000.00 302,170,021.29 40,626,291.06 -3,225,053.49
项目
司
喀什中盛 持有宋河
创投有限 股份 10%
30,000,000.00 270,262,627.41 29,817,906.41 -2,819.95
公司 股份
喀什中盛主要投资了宋河酒业 10%的股份，投资金额为 2.7 亿。其中，5%的股份与辅仁控股
有回购条款约定，即如果宋河酒业 3 年内未完成上市，则交易对方以 12%的年利回购。由于宋河
酒业未在规定时间内上市，公司于 2015 年 12 月 22 日第六次届董事会第十九次临时会议决议公
告，拟按照回购条款，要求辅仁药业按照约定条件回购 5%股权。2016 年 4 月 28 日，喀什中盛与
辅仁集团和辅仁控股签署了《股份回购协议》，约定以《股份转让协议》约定的价格（即本金 1.35
亿元加上以 12%单利计算的三年利息，合计人民币 183,600,000 元）回购该标的股份，并按照实
际资金占用天数支付该回购价款自 2015 年 12 月 17 日以来的利息。协议同时约定，由辅仁控
股以其持有的辅仁集团 6.227%股权提供质押担保。截至本报告期末，公司已收到回购价款 4000
万元。
5、 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
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二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
报告期内未实施利润分配。
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√适用□不适用
本公司聘请的审计机构众华会计师事务所（特殊普通合伙）公司 2015 年度财务报告出具了保
留意见的审计报告。详见公司于 2016 年 3 月 18 日披露的《上海新梅置业股份有限公司董事会关
于非标准审计报告保留意见涉及事项的专项说明》、《上海新梅置业股份有限公司监事会对<董事
会关于非标准审计报告保留意见涉及事项的专项说明>的意见》。
2016 年 3 月 21 日，上海贸仲受理了喀什中盛向辅仁控股提起的关于宋河酒业股份回购事项
的仲裁，仲裁请求裁决辅仁控股履行《股份转让协议》及《股份转让协议补充协议》项下的回购
义务，回购价格为人民币 135,000,000 元加上前述金额按每年 12%计算至实际支付回购价款之日
所得的利息之和。
2016 年 4 月 14 日，本公司召开 2016 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于喀什中盛所
持宋河酒业 5%股份回购事项的议案》，并授权经营管理层办理具体回购事宜。4 月 28 日，喀什中
盛与辅仁控股、辅仁集团签订了《股份回购协议》。（《股份回购协议》内容详见公司于 2016
年 5 月 3 日披露的《公司关于重大事项进展情况公告》）截至本报告期末，公司共计收到回购价
款人民币 4,000 万元。
《股份回购协议》的签署和正式生效对消除公司年报审计保留意见、推动宋河酒业股份回购顺
利完成从而对公司 2016 年度扣非前的净利润将产生积极影响。该回购事项的收益预计将计入非经
常性损益。
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
√适用 □不适用
(一) 诉讼、仲裁或媒体普遍质疑事项已在临时公告披露且无后续进展的
事项概述及类型 查询索引
2015 年 3 月 5 日，上海市一中院受理了兴盛 http://static.sse.com.cn/disclosure/listed
集团向王斌忠、开南账户组等十六名被告提起 info/announcement/c/2015-03-06/600732_2015
的有关证券欺诈责任纠纷之诉,本公司为该案 0307_3.pdf
第三人。目前该案正处于二审阶段。 http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinf
o/announcement/c/2015-06-17/600732_2015061
8_2.pdf
http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinf
o/announcement/c/2015-07-28/600732_2015072
9_1.pdf
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