上海新梅置业股份有限公司 2013 年半年度报告
上海新梅置业股份有限公司
2013 年半年度报告
上海新梅置业股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人张静静、主管会计工作负责人王承宇及会计机构负责人（会计主管人员）
朱智勇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 8
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 11
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 14
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 17
第八节 财务报告（未经审计）................................................................................................... 18
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、上海新梅 指 上海新梅置业股份有限公司
上海兴盛实业发展（集团）有限
兴盛集团 指
公司
江阴新梅 指 江阴新梅房地产开发有限公司
江阴新兰 指 江阴新兰房地产开发有限公司
中盛创投 指 喀什中盛创投有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新梅置业股份有限公司
公司的中文名称简称 上海新梅
公司的外文名称 Shanghai Xinmei Real Estate Co., Ltd.
公司的法定代表人 张静静
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 何婧 李煜坤
上海市天目中路 585 号新梅大 上海市天目中路 585 号新梅大
联系地址
厦 20 楼 厦 20 楼
电话 021-51005380 021-51005380
传真 021-51005370 021-51005370
电子信箱 hejing@shinmay.com.cn liyukun@shinmay.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市闸北区天目中路 585 号 2001-C 室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市天目中路 585 号新梅大厦 20 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shinmay.com.cn
电子信箱 xm600732@shinmay.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 www.sse.com.cn
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上海新梅 600732 上海港机
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 10,243,128.79 14,062,684.65 -27.16
归属于上市公司股东的净利润 -7,998,259.66 -9,017,569.79 11.30
归属于上市公司股东的扣除非经常
-7,997,555.71 -9,017,569.79 11.30
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -88,920,222.95 -7,571,115.90 -1,074.47
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 527,128,700.43 559,926,020.09 -5.86
总资产 1,291,241,208.38 1,308,989,728.93 -1.36
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.0179 -0.0364 51.42
稀释每股收益（元／股） -0.0179 -0.0364 51.42
扣除非经常性损益后的基本每股收
-0.0179 -0.0364 51.42
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -1.4161 -1.6348 增加 0.22 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
-1.4161 -1.6348 增加 0.22 个百分点
资产收益率（%）
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股
东的净资产差异情况
单位：元 币种:人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 -7,998,259.66 -9,017,569.79 527,128,700.43 559,926,020.09
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东
的净资产差异情况
单位：元 币种：人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 -7,998,259.66 -9,017,569.79 527,128,700.43 559,926,020.09
三、 非经常性损益项目和金额
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单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
子公司江阴新兰房地产开发有
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-703.95 限公司 2012 年 4 季度土地使用
出
税滞纳金
合计 -703.95
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年上半年，国内房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出\"一冷四热\"的局面：在\"
国五条\"调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城
市房价普涨、土地市场量价齐升。根据国家统计局统计数据，2013 年 1-6 月份，全国房地产开
发投资 36828 亿元，同比名义增长 20.3%，房地产开发企业房屋施工面积 549408 万平方米，同
比增长 15.5%，房地产开发企业土地成交价款 3699 亿元，增长 7.5%，商品房销售面积 51433
万平方米，同比增长 28.7%。
从区域来看，一、二线核心城市的房地产市场回暖力度明显大于中小城市，品牌房企重返一
二线城市，三、四线城市供应充足但潜在需求弱，价格上涨动力不足。从行业发展态势来看，
这一轮的一线城市\"囤地热\"还在继续中，一线城市资源的稀缺和品牌开发商的虎视眈眈，也让
许多中小型开发商的机会越来越少，行业竞争日趋激烈。
基于前述对目前房地产行业发展趋势和竞争格局的判断，结合公司规模和行业地位的考虑，
公司已于今年年初确定了在两到三年内逐步实施业务转型的经营战略。报告期内，公司董事会
和经营层按照上述既定计划落实以下两方面工作：
第一，继续做好现有房产业务的开发和销售。报告期内公司开发项目仅有位于江阴市的新梅
豪布斯卡项目。截止 6 月末，项目地下部分全部完工，住宅和办公楼部分进入最后收尾阶段，
商场部分精装修已完成 60%，幕墙部分完成 80%，室外总体完成 70%。公司将按计划在年内完
成项目整体竣工验收。报告期内，公司采取措施进一步拓展销售渠道，争取销售资金尽快回笼。
其中，江阴新梅豪布斯卡项目实现预售金额 4651.81 万元，上海新梅绿岛苑车库及新梅共和城
配套商业销售金额为 486.25 万元。此外，公司加大了对江阴新梅豪布斯卡项目中商业自持部分
的招商力度，截止报告期末已有 10%完成了租赁签约，20%达成了租赁意向。
第二，密切关注和积极寻求具备持续发展能力和良好盈利前景的投资项目，选择在适当时机
进行审慎地投资，以逐步实现公司业务转型。报告期内，公司召开董事会和股东大会，审议通
过了向大股东兴盛集团出售具有较高盈利风险的江阴新兰房地产开发有限公司股权项目，并向
其购买喀什中盛创投有限公司股权从而间接持有河南宋河酒业股份有限公司 10%股份的事项。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 10,243,128.79 14,062,684.65 -27.16
营业成本 3,870,696.82 8,584,097.39 -54.91
销售费用 1,245,703.82 262,080.00 375.31
管理费用 8,579,322.73 5,148,349.12 66.64
财务费用 2,088,157.68 5,714,496.99 -63.46
经营活动产生的现金流量净额 -88,920,222.95 -7,571,115.90 -1,074.47
投资活动产生的现金流量净额 0 -57,500.00 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 6,683,029.20 -51,205,186.38 不适用
营业收入变动原因说明：公司目前在售项目主要集中在年末交房，本期结转的销售收入减少。
营业成本变动原因说明：营业收入减少，营业成本相应减少，同时公司进一步加强成本控制。
销售费用变动原因说明：本期公司加大了江阴新梅豪布斯卡项目销售宣传力度，销售费用增加。
管理费用变动原因说明：审计、评估、税金等增加
财务费用变动原因说明：本期贷款利息资本化增加，费用化减少。
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经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期工程预付款增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期无。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期支付股利增加。
2、 其它
(1) 经营计划进展说明
报告期内，公司的各项工作均按照 2012 年年度报告中披露的经营计划有序推进，由于公司的开
发项目主要集中在今年年末交房并且结转收入，因此本报告期末的营业收入和成本与之前披露
的全年营业收入和成本目标尚有较大差距。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 0.16
房地产业 10,243,128.79 3,870,696.82 62.21 -0.27 -0.55
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 0.64
房产销售 4,862,500.00 2,180,840.08 55.15 -42.31 -67.89
个百分点
增加 0.08
房产出租 5,380,628.79 1,689,856.74 68.59 3.25 -5.69
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 10,243,128.79 -0.27
(三) 投资状况分析
1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
2、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
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二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
公司于 2013 年 2 月 21 日召开 2012 年度股东大会，审议通过了 2012 年度利润分配方案：
以 2012 年 12 月 31 日总股本 247,990,600 股为基数，向全体股东每 10 股送红股 8 股并派发现金
股利 1 元人民币（含税），合计分配股利 223,191,540 元。报告期内，公司实施完成了该利润分
配方案，股权登记日为 2013 年 3 月 1 日，除权除息日为 2013 年 3 月 4 日，新增无限售条件流
通股份上市日为 2013 年 3 月 5 日，现金红利发放日为 2013 年 3 月 15 日。
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
无。
三、 其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变
动的警示及说明
由于公司在售项目主要集中在 2013 年年末交房并结转收入，预计年初至下一报告期期末的
累计净利润可能为亏损。
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
公司于 2013 年 5 月 27 日召开第六届董事
会第一次临时会议，审议通过了向大股东 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
兴盛集团转让本公司所持有的江阴新兰 c/2013-05-27/600732_20130528_2.pdf
55％股权的事项。
公司于 2013 年 5 月 27 日召开第六届董事
会第一次临时会议，审议通过了向兴盛集 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
团购买其所持有的中盛创投 100%股权的 c/2013-05-27/600732_20130528_3.pdf
事项。
四、 公司股权激励情况及其影响
√ 不适用
五、 重大关联交易
(一) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
公司于 2013 年 5 月 27 日召开第六届董事
会第一次临时会议，审议通过了向大股东 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
兴盛集团转让本公司所持有的江阴新兰 c/2013-05-27/600732_20130528_2.pdf
55％股权的事项。
公司于 2013 年 5 月 27 日召开第六届董事
会第一次临时会议，审议通过了向兴盛集 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
团购买其所持有的中盛创投 100%股权的 c/2013-05-27/600732_20130528_3.pdf
事项。
(二) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
公司全资子公司江阴新梅向本公司的第
一大股东兴盛集团借款 5300 万元人民币。 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/20
兴盛集团通过南京银行上海分行以委托 13-06-21/600732_20130622_1.pdf
借款方式向江阴新梅提供上述借款，借款
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期限为自 2013 年 6 月起一年（具体日期
以借款实际发放日期为准），借款利率为
同期银行贷款基准利率（6％）。本公司及
江阴新梅无需对上述借款提供抵押或担
保。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
公司全资子公司江阴新梅于 2012 年 4 月向本公司的控股股东兴盛集团借款 5200 万元人民币。
兴盛集团通过南京银行上海分行以委托贷款方式向江阴新梅提供上述借款，借款期限为委托借
款合同生效之日起两年，借款利率不高于市场利率（市场利率为同期银行贷款基准利率上浮
30％）。报告期内，江阴新梅向兴盛集团归还了上述部分借款 1750 万元。
3、 临时公告未披露的事项
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系 期初 发生 期末
期初余额 发生额 期末余额
余额 额 余额
兴盛集团 控股股东 90,666,767.60 -6,072,767.60 84,594,000.00
关联债权债务形成原因 财务资助。
关联债权债务清偿情况 报告期内，公司已向关联方归还 6,072,767.60 元。
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√ 不适用
(二) 担保情况
√ 不适用
(三) 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
七、 承诺事项履行情况
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的
承诺事项
是
是
否
否
及
承诺时 有 如未能及时履行应说 如未能及时
承诺背 承诺类 承诺内 时
承诺方 间及期 履 明未完成履行的具体 履行应说明
景 型 容 严
限 行 原因 下一步计划
格
期
履
限
行
与重大 确保上市
资产重 其他 兴盛集团 公 司 与 控 2003 年 否 是
组相关 股股东之
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的承诺 间人员独
立、资产
独 立 完
整、业务
独立、财
务独立、
机 构 独
立。
由于根据规划要求，公司
控 股 子 公 司 江 阴 新 梅 在公 司 已 提 出 了
其 所 开 发 的 新 梅 豪 布 斯逐 步 实 施 业 务
避免与上
卡 项 目 中 必 须 持 有 并 经转 型 的 经 营 战
其他 兴盛集团 市 公 司 同 2003 年 否 否
营部分商业面积，该部分 略，业务转型后
业竞争
商 业 地 产 的 持 有 和 租 赁不 会 与 大 股 东
业 务 与 公 司 大 股 东 兴 盛 产生同业竞争。
集团将发生同业竞争。
八、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购
人处罚及整改情况
中国证监会上海监管局（以下简称\"上海证监局\"）于 2013 年 3 月对公司进行了 2012 年年
报专项检查，根据检查情况，于 2013 年 6 月 20 日下发了《关于对上海新梅置业股份有限公司
采取责令改正措施的决定》，指出了公司在 2012 年年报和关联交易信息披露中存在的不准确、
不完整的问题，并要求及时予以整改（具体内容详见公司于 2013 年 6 月 26 日披露的临 2013-042
号临时公告）。公司已于 2013 年 7 月 1 日向上海证监局提交了整改计划，明确了公司董事长为
整改第一责任人，公司董事会秘书具体负责整改措施的制订和落实。
九、 公司治理情况
公司一贯高度重视公司治理和规范运作，但与中国证监会的相关规定要求相比还存在一定
差异,主要为：公司三会的个别资料档案未妥善保存；股东大会的授权委托书投票意向不明确；
公司董事会换届存在延期情况；董事会专门委员会未严格按照实施细则召开会议；监事会记录
过于简单；有关公司治理的基本制度存在未根据现行法律法规及时修订等情况。
对照上述差异，公司已制订相应的整改措施，安排专人负责落实整改。截至目前，已经着
手对公司现行系列制度进行修订和补充，在报告期内完成了第六届董事会的换届选举工作，并
要求董事会办公室认真做好三会的筹备、组织等各项工作，严格落实三会的各项程序要求，做
好各次会议记录，妥善保管会议资料。
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第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公
发
比 积 比
行 其
数量 例 送股 金 小计 数量 例
新 他
(%) 转 (%)
股
股
一、有限售条
件股份
1、国家持股
2、国有法人
持股
3、其他内资
持股
其中： 境内
非国有法人
持股
境内
自然人持股
４、外资持股
其中： 境外
法人持股
境外
自然人持股
二、无限售条
件流通股份
1、人民币普
247,990,600 100 198,392,480 198,392,480 446,383,080 100
通股
2、境内上市
的外资股
3、境外上市
的外资股
4、其他
三、股份总数 247,990,600 100 198,392,480 198,392,480 446,383,080 100
2、 股份变动情况说明
上海新梅置业股份
