2014 年年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 董事、监事、高级管理人员无法保证本报告内容的真实、准确和完整，理由是： 请
投资者特别关注。
三、 公司全体董事出席董事会会议。
四、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
五、 公司负责人陈海燕、主管会计工作负责人颜树云 及会计机构负责人（会计主管人员）周益
勤声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
六、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2014年年末总股本740,600,634股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税），派
发现金股利总额为74,060,063.4元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转
增股本。
七、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
八、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
九、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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十、 其他
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 7
第四节 董事会报告 ....................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 28
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 44
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 49
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 52
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 58
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 62
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 64
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 199
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限
公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限
公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅董事会报告中关于公司可能面对
的风险因素及对策部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT COMPANY
LIMITED
公司的外文名称缩写 PHOENIX PROPERTY
公司的法定代表人 陈海燕
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 高磊
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大 南京市中央路389号凤凰国际大
厦六楼 厦六楼
电话 025-83566267 025-83566255
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期
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注册登记地点
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 1996 年年度报告的公司基本情况内容。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996）74 号、〔1996〕75 号文批准，
耀华玻璃首次向社会公众公开发行人民币普通股（A 股），耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上
海证券交易所上市，主营业务玻璃、工业技术玻璃及其制品、不饱和聚脂树脂及玻璃钢制品生产
销售,开展国内、国外合资、合作经营、补偿贸易等,自产产品和技术出口业务和所需原辅材料、
机械设备、零配件及相关技术出口。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产
重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030 号）
文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。2010
年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 耀华\"变更为\"ST 凤凰\"，股票代码
\"600716\"不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 凤凰\"变更为\"
凤凰股份\"。一般经营项目：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年 7 月，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司于上海证券交易所上市，自公司上市以来公司控股股
东一直为中国耀华玻璃集团公司。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产
重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030 号）
文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。重组
完成后，公司控股股东变更为凤凰集团，至今未发生变化。
七、 其他有关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 南京市江东北路 359 号国睿大厦 2 号楼 18-20
内） 层
签字会计师姓名 诸旭敏 葛晨煜
名称
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址
外）
签字会计师姓名
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表
保荐机构
人姓名
持续督导的期间
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间
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八、 其他
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减
(%)
营业收入 1,829,380,092.66 1,616,151,968.00 13.19 1,744,749,077.99
归属于上市公司股东的 151,354,637.35 227,609,022.35 -33.50 75,780,230.99
净利润
归属于上市公司股东的 142,253,615.07 226,653,585.96 -37.24 294,162,747.42
扣除非经常性损益的净
利润
经营活动产生的现金流 325,910,960.04 -416,945,786.19 9,233,965.14
量净额
本期末
比上年
2014年末 2013年末 同期末 2012年末
增减（%
）
归属于上市公司股东的 2,118,625,304.88 2,401,330,730.93 -11.77 1,813,699,725.41
净资产
总资产 8,443,377,028.91 7,820,546,506.23 7.96 6,817,248,677.42
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2044 0.3073 -33.49 0.1023
稀释每股收益（元／股） 0.2044 0.3073 -33.49 0.1023
扣除非经常性损益后的基本每 0.1921 0.306 -37.22 0.3972
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 7.26 11.81 减少4.55个百 4.28
分点
扣除非经常性损益后的加权平 6.82 11.76 减少4.94个百 16.62
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
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本期较上期每股收益变动幅度原因：多个楼盘完工,利息支出纳入财务费用核算,致使财务费用
大幅上升,净利润减少。
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则
按国际会计准则调整的项目及金额：
按国际会计准则
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则
按境外会计准则调整的项目及金额：
按境外会计准则
(三) 境内外会计准则差异的说明：
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 17,689.51 78,260.19 1,401.41
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 1,244,000.00
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合 11,535,031.76
营企业的投资成本小于取得投
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资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 -3,138,433.11 -37,508.75 -220,050,393.26
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 0.00 16,075.77
所得税影响额 686,734.12 -329,315.05 1,650,399.65
合计 9,101,022.28 955,436.39 -218,382,516.43
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
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合计
五、 其他
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年房地产行业下行趋势明显，行业主要指标均出现不同程度下降。全国房地
产开发投资95036亿元，投资增速较上年下降9.3%。土地购置面积33383万平方米，较
上年下降14%。商品房销售面积120649万平方米，较上年下降7.6%。商品房销售额76292
亿元，下降6.3%。仅房地产开发企业房屋施工面积较上年增长9.2%。面对恶劣的行业
环境，大部分房企都受到了较大的压力，业绩不容乐观，仅少数大型房企业绩尚可。
房企业绩亦将分化明显，行业并购整合、“强者恒强”现象将持续存在，竞争态势进一
步加剧。过去依靠房价单边普涨以及简单复制扩张的路径或将面临困难，跨界合作、
资源整合等方式来增多盈利点、提升盈利质量等将成为房企未来核心竞争力的体现。
报告期内公司营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到18.29亿元和1.51
亿元，营业收入较上年有13%的增长，但归属于上市公司股东的净利润下降了33.5%，
主要原因是公司多个楼盘完工，利息支出纳入财务费用核算，导致利润下降幅度较大。
收入确认主要来自凤凰和熙、凤凰山庄、苏州凤凰文化广场、凤凰和睿四个项目，占
到总收入的96%。公司2014年加权平均净资产收益率为7.26%。截止2014年末，公司的
资产负债率为71.48%，与上年度基本持平；流动比率为1.77，资产负债结构良好。公
司资产中主要项目为货币资金、存货和可供出售金融资产，分别占总资产的16.44%、
73.23%和5.66%，上述合计占资产总额的95.33%，公司资产质量良好，变现能力强，
偿债风险较低。
公司将继续专注于房地产开发，进一步提升公司综合竞争实力，合理安排住宅、
商业、办公等不同类别产品的比例，增加优质土地资源储备，为公司长期发展做准备。
目前，公司的凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了优秀的
市场品牌，尤其在省内具备了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地
发展打下了坚实基础。公司将以江苏省为重点区域，力争在江苏省地产领域进一步提
升市场份额，同时充分把握长江经济带建设的战略机遇切实拓展省外业务。
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在此基础上，公司还将适时抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，
在业界树立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保健、养
老养生、旅游度假多个领域协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并
努力成为业内领先企业。
房地产储备情况
单位：万平方米
本年度
在建占地 在建总建筑 本报告期已确
项目名称 权益 状态 可供出
面积 面积 认收入面积
售面积
凤凰和熙 B 区住宅 100% 完工 0 0 3.91 3.61
和熙 B 区商业 100% 完工 0 0 2.00 0.00
凤凰山庄 100% 完工 0 0 3.70 0.97
凤凰和睿 100% 完工 0 0 1.88 0.95
苏州项目 100% 完工 0 0 11.15 2.33
南通项目 100% 完工 0 0 7.74 0.65
盐城项目 100% 在建 4.04 24.55 2.17 -
合肥项目 100% 在建 4.43 29.80 - -
南京铁管巷项目 77.31% 拟建 1.78 - - -
镇江项目 100% 在建 4.42 17.20 - -
泰兴项目 100% 拟建 11.8 46.32 - -
宜兴项目 70% 拟建 18.87 - - -
合计 - - 45.34 117.87 32.55 8.51
房地产销售情况
公司目前开发的房地产项目主要业态为住宅、办公写字楼、商业，报告期内，按
业态分类房地产销售情况如下：
单位：万平方米
业态分类 本年度竣工 期末在建 本年度可供出 本年度合同销 本年度合同销
面积 建筑面积 售面积 售面积 售额（万元）
住宅 11.90 21.17 15.70 6.57 138,692.59
办公写字楼 10.80 14.79 14.85 1.94 38,356.58
商业 0.00 5.74 2.00 0.00 0.00
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其他（如车位等） - - - - 4,589.44
合计 22.70 41.70 32.55 8.51 181,638.61
注：期末在建建筑面积不包括为凤凰传媒代建商业及地下建筑部分。
房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
租赁资产种 租赁起始 租赁终止 租赁收益 年度确认的租
出租方名称 承租方名称
类 日 日 定价依据 赁收益
江苏凤凰少
江苏凤凰置 2009 年 3 月 2014 年 2 月
年儿童出版 房屋 市场价
业有限公司 1日 28 日
社有限公司
财务融资情况
公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过母公司贷款、银行贷款、公司
债券和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 43.225 亿元，
其中母公司借款 15.666 亿，银行贷款融资余额 8.06 亿元、公司债券融资余额 7.5 亿
元,信托融资余额 11.999 亿元。2014 年度，公司房地产业务贷款利息资本化金额为
0.98 亿元、贷款利息费用化金额为 2.26 亿；加权平均融资成本年化利率为 7.97%。
报告期内，公司为房地产类子公司提供担保总额为 13.06 亿元。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,829,380,092.66 1,616,151,968.00 13.19
营业成本 1,064,570,169.64 930,034,525.34 14.47
销售费用 37,110,129.04 39,553,833.55 -6.18
管理费用 36,178,299.12 31,882,203.19 13.47
财务费用 203,870,489.27 75,794,864.57 168.98
经营活动产生的现金流量净额 325,910,960.04 -416,945,786.19 178.17
投资活动产生的现金流量净额 -387,144,794.29 9,397,042.12 -4,219.86
筹资活动产生的现金流量净额 154,055,662.93 479,843,735.33 -67.89
研发支出
变动幅度较大指标说明：
财务费用 多个楼盘完工,利息支出纳入财务费用核算,致使财务费
用大幅上升
经营活动产生的现金流量净额 主要是支付土地、在建工程款项减少。
投资活动产生的现金流量净额 购买无锡宜康公司股权,致使投资活动支付的现金增加
筹资活动产生的现金流量净额 偿还借款、支付利息金额大于 2013 年，2014 年首次向股
东分红
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2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司主要收入来自商品房销售收入，与上年相比无变化。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
详见合并会计报表附注营业收入和营业成本。
(3) 订单分析
公司房地产业务不存在订单情况。
(4) 新产品及新服务的影响分析
报告期内公司继续坚持文化地产、参股金融的发展，同时，收购养老地产项目，进一
步落实公司养老产业发展战略。但养老产业目前面临诸多困难：民间资本进入养老服
务业在投资、融资、土地利用、税费减免、补贴支持等方面需要政策支持，养老产业
本身面临资金投入大、回报周期长、商业模式不成熟等经营风险，这些都将对公司的
业绩增长形成压力。
(5) 主要销售客户的情况
2014年度 营业收入总额 占营业收入比例
马钢（集团）控股有限公司 47,878,528.00 2.62%
李介博 34,976,712.00 1.92%
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 27,817,000.00 1.52%
北京爱慕内衣有限公司 15,646,600.00 0.86%
南京检验认证有限公司 15,512,000.00 0.85%
合 计 141,830,840.00 7.77%
(6) 其他
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本
