江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年年度报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2013 年年度报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈海燕、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）
周益勤声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：经董事会审议的报告期
利润分配预案：以 2013 年年末总股本 740,600,634 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金
股利 1.00 元（含税），派发现金股利总额为 74,060,063.4 元，剩余未分配利润结转下一年度。
本年度公司不进行公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 18
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 23
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 28
第八节 公司治理......................................................................................................................... 33
第九节 内部控制......................................................................................................................... 37
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 38
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 108
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
凤凰置业 指 江苏凤凰置业有限公司
苏州凤凰 指 苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰 指 南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产 指 江苏凤凰地产有限公司
南通凤凰 指 南通凤凰置业有限公司
南京凤凰地产 指 南京凤凰地产有限公司
龙凤投资 指 南京龙凤投资置业有限公司
盐城凤凰 指 盐城凤凰地产有限公司
合肥凤凰 指 合肥凤凰文化地产有限公司
立信会计师事务所（特殊普通合
立信事务所 指
伙）
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅董事会报告中关于公司可能面对
的风险因素及对策部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文名称简称 凤凰股份
JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT
公司的外文名称
COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 PHOENIX PROPERTY
公司的法定代表人 陈海燕
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 高磊
南京市中央路 389 号凤凰国际 南京市中央路 389 号凤凰国际
联系地址
大厦六楼 大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566255
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST 凤凰
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
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公司首次注册情况详见 1996 年年度报告的公司基本情况内容。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996）74 号、〔1996〕75 号文批
准，耀华玻璃首次向社会公众公开发行人民币普通股（A 股），耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2
日在上海证券交易所上市，主营业务玻璃、工业技术玻璃及其制品、不饱和聚脂树脂及玻璃钢
制品生产销售,开展国内、国外合资、合作经营、补偿贸易等,自产产品和技术出口业务和所需原
辅材料、机械设备、零配件及相关技术出口。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资
产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 耀华\"变更为\"ST 凤凰\"，股
票代码\"600716\"不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 凤凰\"
变更为\"凤凰股份\"。一般经营项目：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年 7 月，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司于上海证券交易所上市，自公司上市以来公司控股
股东一直为中国耀华玻璃集团公司。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资
产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
重组完成后，公司控股股东变更为凤凰集团，至今未发生变化。
七、 其他有关资料
立信会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
南京市江东北路 359 号国睿大
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
厦 2 号楼 18-20 层
诸旭敏
签字会计师姓名
戈晓梅
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比 2011 年
上年同
主要会计数据 2013 年 2012 年
期增减 调整后 调整前
(%)
营业收入 1,616,151,968.00 1,744,749,077.99 -7.37 1,711,193,281.01 1,711,193,281.01
归属于上市公
司股东的净利 227,609,022.35 75,780,230.99 200.35 234,372,933.81 234,372,933.81
润
归属于上市公
司股东的扣除
226,653,585.96 294,162,747.42 -22.95 257,048,048.37 257,048,048.37
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -416,945,786.19 9,233,965.14 -4,615.35 215,679,687.74 215,679,687.74
额
本期末 2011 年末
比上年
2013 年末 2012 年末
同期末 调整后 调整前
增减(%)
归属于上市公
司股东的净资 2,041,308,747.76 1,813,699,725.41 12.55 1,731,868,644.89 1,639,082,644.89
产
总资产 7,820,524,523.06 6,817,248,677.42 14.72 6,228,168,691.80 6,135,382,691.80
(二) 主要财务数据
本期比上年 2011 年
主要财务指标 2013 年 2012 年 同期增减 调整
调整后
(%) 前
基本每股收益（元／股） 0.3073 0.1023 200.39 0.3165 0.3165
稀释每股收益（元／股） 0.3073 0.1023 200.39 0.3165 0.3165
扣除非经常性损益后的基本
0.306 0.3972 -22.96 0.3471 0.3471
每股收益（元／股）
增加 7.53 个
加权平均净资产收益率（%） 11.81 4.28 14.52 15.4
百分点
扣除非经常性损益后的加权 减少 4.86 个
11.76 16.62 15.92 16.89
平均净资产收益率（%） 百分点
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主要会计数据和财务指标变动说明
主要会计数据 变动情况说明
归属于上市公司股东的净利润 2012 年营业外支出 2.2 亿
1、本年预售实现的现金流量较上年增加 3.6 亿；
经营活动产生的现金流量净额 2、本年支付各项目土地款比上年增加约 5.3 亿
元；3、本年支付和美诉讼 2.3 亿。
主要财务指标 变动情况说明
基本每股收益（元/股） 2012 年营业外支出 2.2 亿，每股收益下降
稀释每股收益（元/股） 2012 年营业外支出 2.2 亿，每股收益下降
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 78,260.19 1,401.41
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国
1,244,000.00
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
除上述各项之外的其他
-37,508.75 -220,050,393.26
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 0 16,075.77
所得税影响额 -329,315.05 1,650,399.65
合计 955,436.39 -218,382,516.43
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年国内外经济形势复苏缓慢，房地产行业受国家宏观调控的制约，产品需求出现明显分化，
商业、办公、酒店式公寓类产品需求下降，住宅类产品需求比较旺盛。而公司产品组合中，商
业、办公、酒店式公寓类产品占有较大比重，给公司营销工作带来较大挑战。尽管如此，报告
期内公司营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到 16.16 亿元和 2.24 亿元，保持业绩稳
定。收入确认主要来自凤凰和熙、凤凰山庄、凤凰和睿三个项目，占到总收入的 94.3%。公司
2013 年加权平均净资产收益率为 11.81%。截止 2013 年末，公司的资产负债率为 72.43%，与上
年度基本持平；流动比率为 168.66%，资产负债结构良好。公司资产中主要项目为货币资金、
存货和长期股权投资，分别占总资产的 16.67%、67.09%和 6.11%，上述合计占资产总额的
89.87%，公司资产质量良好，变现能力强，偿债风险较低。
文化地产是公司传统房地产业务，利用公司在文化产业方面的既有优势，公司重点房地产项目
规划均围绕\"文化街区\"理念展开，有大型书城、影音天地等，并配套文化休闲服务设施和居住
社区，以文化经营与文化消费为中心，同时带动周边商业、住宅项目开发。
公司将在现有文化地产为主、参股金融为辅的基础上，充分发挥现有文化地产的优势拓展业务，
并坚定向健康养生养老产业进军，未来将构建健康养生养老产业、文化地产和综合金融为支撑
的业务构架。2014 年公司明确将健康养生养老产业作为重大战略发展方向之一，并逐步完善健
康养生养老产业的发展规划，紧锣密鼓地与国内外相关机构开展深入洽谈合作。前期已与凤凰
集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资管理股份有限公司签订战略合作协议，通过市场化
的方式，与国内知名医疗机构合作，充分发挥各自品牌、学科和运营优势，积极引入医疗资源、
双方将积极协作，尽快启动合作项目。今后还将积极围绕养生养老产业全产业链，包括医疗、
护理、健身、智能化服务、文化、养老地产开发、以及生态农业等养生养老产业的多个领域进
行战略布局，引入第三方长期资金和专业养生养老运营管理机构、投资机构、探索创新型的养
老服务商业模式。共同打造涵盖健康管理、健康社区、健康休闲和高端医疗服务等多种业态融
合的大型养老社区。
公司还将积极拓展综合金融业务，为健康养生养老产业和文化地产的发展提供金融服务支持。
公司 2012 年已从凤凰集团中收购南京证券 10.537%的股份，是凤凰股份在金融投资领域迈出的
重要一步。未来公司也将致力于发展综合金融，将战略性地选择质地优良的金融股权进行投资。
根据凤凰集团董事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股注入
凤凰股份。凤凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入
方式，具体方案报相关部门批准后确定。
最终公司将形成以文化地产、养生养老产业，综合金融三驾马车协同发展的产业发展模式。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,616,151,968.00 1,744,749,077.99 -7.37
营业成本 930,034,525.34 952,350,191.09 -2.34
销售费用 39,553,833.55 39,960,341.19 -1.02
管理费用 31,882,203.19 39,799,074.87 -19.89
财务费用 75,794,864.57 71,206,998.18 6.44
经营活动产生的现金流量净 -416,945,786.19 9,233,965.14 -4,615.35
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额
投资活动产生的现金流量净
9,397,042.12 -438,993,883.96
额
筹资活动产生的现金流量净
479,843,735.33 156,275,228.35 207.05
额
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司主要收入来自商品房销售收入，与上年相比无变化。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
详见合并会计报表附注(五十四)营业收入和营业成本。
(3) 订单分析
公司房地产业务不存在订单情况。
(4) 新产品及新服务的影响分析
报告期内公司坚持文化地产、参股金融的战略的同时，为开拓潜力巨大的养老市场，经过研究
决定进入养老产业。但养老产业面临资金投入大、回报周期长、商业模式不成熟等经营风险。
(5) 主要销售客户的情况
前五名客户的营业收入情况
2013 年度 营业收入总额 占营业收入比例
南京马钢大酒店 87,859,536.00 5.44%
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 71,718,785.00 4.44%
厦门凤凰创壹软件有限公司 38,529,942.00 2.38%
南京天泰建设有限公司 40,635,891.00 2.51%
个人 40,615,523.00 2.51%
合 计 279,359,677.00 17.28%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
上年同期占 本期金额较
本期占总成
分行业 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
本比例(%)
(%) 动比例(%)
房地产开发 929,590,298.66 70.41 951,906,689.29 70.54 -2.34
租赁 444,226.68 0.03 443,501.80 0.03 0.16
本期金额
本期占总成本 上年同期占总 较上年同
分产品 本期金额 上年同期金额
比例(%) 成本比例(%) 期变动比
例(%)
凤凰和鸣 98,985.24 0.01 275,521.24 0.02 -64.07
凤凰和熙 A
2,455,567.27 0.19 4,584,045.45 0.34 -46.43
区
凤凰和熙 B 8,792,619.88 0.67 51,298,019.58 3.80 -82.86
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年年度报告
区 16#
凤凰和熙 B
386,905,764.38 29.31
区住宅
凤凰和美 80,215,842.07 6.08 895,749,103.02 66.38 -91.04
凤凰山庄 172,393,314.68 13.06
凤凰和睿 278,728,205.14 21.11
4、 费用
销售费用、管理费用、财务费用、所得税等财务数据同比变动不超过 30%。
5、 现金流
项目 2013.1-12 2012.1-13 变动比例（%） 变动情况说明
1、本年预售实现的现金流
经营活动产 量较上年增加 3.6 亿；2、本
生的现金流 -416,945,786.19 9,233,965.14 -4,615.35 年支付各项目土地款比上年
量净额 增加约 5.3 亿元；3、本年支
付赛特诉讼款项 2.3 亿。
2013 年投资活动产生的现金
流量净额主要是收到南京证
投资活动产
券股权投资分红产生的现金
生的现金流 9,397,042.12 -438,993,883.96
流量，2012 年投资活动产生
量净额
的现金流量净额主要是购买
南京证券股权。
筹资活动产
因公司生产经营需要，对外
生的现金流 479,843,735.33 156,275,228.35 207.05
借款增加
量净额
6、 其它
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司 2013 年第一次临时股东大会审议通过了关于公司发行债券的相关议案，目前已获得证监会
受理。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
凤凰股份是以房地产开发为主，参股金融为辅，兼具文化特色的专业房地产开发企业，立志成
为\"文化地产\"细分市场的领导者。目前公司文化地产项目已在省内主要城市落地，并进入安徽
省。经过长期的研究、论证，公司于 2013 年 10 月正式公告进入养老产业。未来公司将利用优
势资源进入养生养老产业链的各个环节，通过与各领域领先的专业机构合作，为老年人群提供
家政服务、医疗服务、文化生活服务等全方位，多层次的服务内容。最终公司将形成以文化地
产、养生养老产业，综合金融三驾马车协同发展的产业发展模式。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
分行业 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年年度报告
（％） 比上年增 比上年增 上年增减
减(%) 减(%) （%）
房地产开 减少 2.94
1,608,957,574.00 929,590,298.66 42.22 -7.30 -2.34
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 8.95
凤凰和鸣 1,607,350.00 98,985.24 93.84 -11.85 -64.07
个百分点
凤凰和熙 A 增加 18.05
4,764,000.00 2,455,567.27 48.46 -27.68 -46.43
区 个百分点
凤凰和熙 B 增加 20.92
29,580,290.00 8,792,619.88 70.28 -70.80 -82.86
区 16# | 江苏凤凰置业投资股份有限公司2013年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-03-22 |
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| 附件：公告原文 |
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