江苏凤凰置业投资股份有限公司
2013 年第一季度报告
600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年第一季度报告
目录
§1 重要提示 .................................................................................................................................... 2
§2 公司基本情况 ............................................................................................................................ 3
§3 重要事项 .................................................................................................................................... 5
§4 附录 ............................................................................................................................................ 7
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§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连
带责任。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司第一季度财务报告未经审计。
1.4
公司负责人姓名 陈海燕
主管会计工作负责人姓名 颜树云
会计机构负责人（会计主管人员）姓名 周益勤
公司负责人陈海燕、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）周益勤
声明：保证本季度报告中财务报告的真实、完整。
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§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
币种:人民币
本报告期末比上
本报告期末 上年度期末
年度期末增减(%)
总资产(元) 6,796,285,677.86 6,817,248,677.42 -0.31
所有者权益（或股东权益）(元) 1,804,543,455.92 1,813,699,725.41 -0.50
归属于上市公司股东的每股净资产（元/股） 2.44 2.45 -0.41
比上年同期增减
年初至报告期期末
(%)
经营活动产生的现金流量净额(元) -289,843,281.63 不适用
每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） -0.39 不适用
年初至报告期期 本报告期比上年
报告期
末 同期增减(%)
归属于上市公司股东的净利润(元) -9,156,269.49 -9,156,269.49 不适用
基本每股收益（元/股） -0.0124 -0.0124 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/
-0.0136 -0.0136 不适用
股)
稀释每股收益（元/股） -0.0124 -0.0124 不适用
加权平均净资产收益率（%） -0.51 -0.51 不适用
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
-0.56 -0.56 不适用
益率（%）
扣除非经常性损益项目和金额：
单位：元 币种:人民币
项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,180,000.00
所得税影响额 -295,000.00
合计 885,000.00
2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
报告期末股东总数（户） 34,421
前十名无限售条件流通股股东持股情况
期末持有无限售条件流通股的数
股东名称（全称） 种类
量
江苏凤凰出版传媒集团
455,543,650 人民币普通股
有限公司
重庆国际信托有限公司 10,394,923 人民币普通股
长江证券股份有限公司 6,299,733 人民币普通股
申银万国证券股份有限
5,098,030 人民币普通股
公司
中信信托有限责任公司
2,200,000 人民币普通股
－支支打 08 信托产品
李少霞 1,909,400 人民币普通股
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张工 1,837,740 人民币普通股
凌海 1,768,801 人民币普通股
赵万六 1,657,200 人民币普通股
韩树东 1,652,100 人民币普通股
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§3 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
变动比
资产负债表项目（与上年末相比） 变动原因
例
应收账款 0.00 1,161,000.00 -100.00% 本期收回上年的售房款
预付款项 330,321,460.08 181,886,303.67 81.61% 主要是预付土地款所致
其他应收款 1,864,548.99 896,289.49 108.03% 主要是本期支付电力公司押
金和承租办公用房押金所致
预收款项 368,969,444.00 253,533,792.00 45.53% 主要是本年苏州凤凰国际书
城、凤凰山庄项目预售回款
应付职工薪酬 219,775.85 115,533.82 90.23% 本期计提工会经费所致
变动比
利润表项目（与上年同期相比） 变动原因
例
销售费用 6,760,896.75 4,058,321.22 66.59% 主要是本期加大公司产品的
推介力度，发生的广告费、
代理费较去年同期增加较大
财务费用 9,096,962.76 4,085,584.50 122.66% 主要是本期贷款规模较上年
同期扩大且利率上升所致
资产减值损失 -79,845.94 -12,730.00 527.23% 主要是本期转回的坏账准备
大于上年同期所致
投资收益（损失以“-” 0.00 -15,889.04 -100.00% 本期对无锡凤凰国际文化交
号填列） 流中心有限公司的长期股权
投资核算不再按权益法核算
所得税费用 -2,190,921.48 782,477.42 -380.00% 主要是本期亏损增加导致递
延所得税费用减少
变动比
现金流量表项目（与上年同期相比） 变动原因
例
销售商品、提供劳务收 191,586,042.14 33,710,110.80 468.33% 主要是本年苏州凤凰国际书
到的现金 城、凤凰山庄项目预售回款
收到的其他与经营活动 51,077,488.49 12,530,438.26 307.63% 主要是本期收到苏州书城、
有关的现金 南通书城的代建款较大所致
支付的各项税费 16,818,478.32 55,953,722.59 -69.94% 主要是本期凤凰和美项目本
期缴纳的企业所得税少于去
年同期
支付的其他与经营活动 75,671,236.60 11,405,436.00 563.47% 主要是本期支付凤凰和美项
有关的现金 目部分诉讼和解款项所致
购建固定资产、无形资 90,770.00 1,502,170.00 -93.96% 本期购置固定资产小于上年
产和其他长期资产支付 同期
现金
取得借款收到的现金 0.00 204,000,000.00 -100.00% 本期未向金融机构借款
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
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公司于 2013 年 1 月 5 日公告了“重大诉讼进展公告”，详见公司在上海证券交易所、中国证券
报和上海证券报披露的临 2013—001 号临时公告，关于本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公
司（以下简称“凤凰置业”）与南京赛特置业有限公司（以下简称“赛特置业”）、南京建邺房地
产开发有限公司（以下简称“建邺房产”）合作房地产纠纷涉及民事诉讼事项，中华人民共和国
最高人民法院于 2012 年 12 月 28 日下达（2012）民二终字第 61 号民事调解书，凤凰置业和赛
特置业及建邺房产在最高人民法院主持下达成调解协议。调解结果如下：
1、“凤凰和美”整体项目完税后由南京凤凰支付赛特置业及建邺房产一期、二期税后 11500 万
元，各方同意参照一、二期费用，南京凤凰整体项目完税后支付赛特置业及建邺房产三、四期
税后 11500 万元，合计 23000 万元。
2、上述款项，2013 年 1 月 20 日前支付 5000 万元，2013 年 3 月底前支付 9000 万元，2013 年 6
月底前支付 9000 万元。
3、各方签署调解书后，凤凰置业、南京凤凰、江苏东恒置业顾问有限公司与赛特置业、建邺房
产就有关“凤凰和美”整体项目所涉权利义务事宜全部都已解决完毕，今后不存在任何争议和
纠纷。
4、本案一审本诉案件受理费 2145450 元，由赛特置业、建邺房产负担，一审反诉案件受理费
878200 元，由凤凰置业负担。本案二审案件受理费（减半收取）由凤凰置业负担。
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
承诺背景 承诺类 承诺方 承 诺 承诺时间及期限 是 否 有 是否及时
型 内容 履 行 期 严格履行
限
与重大资产重 解决同 江苏凤凰出版传 注1 承诺时间 2008 年， 否 是
组相关的承诺 业竞争 媒集团有限公司 无履行期限
解决关 江苏凤凰出版传 注2 承诺时间 2008 年， 否 是
联交易 媒集团有限公司 无履行期限
股份限 江苏凤凰出版传 注3 承诺时间 2008 年， 是 是
售 媒集团有限公司 履行期限 3 年
其他 江苏凤凰出版传 注4 承诺时间 2008 年， 否 是
媒集团有限公司 无履行期限
其他 江苏凤凰出版传 注5 承诺时间 2008 年， 否 是
媒集团有限公司 无履行期限
其他 江苏凤凰出版传 注6 承诺时间 2008 年， 否 是
媒集团有限公司 无履行期限
注 1、凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业
相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有
效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同
或相似的业务。
注 2、在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰置
业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法
律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行
信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3、根据《重组办法》等法律、法规要求，凤凰集团本次以其文化地产资产认购耀华玻璃本
次定向增发股份及收购中国耀华玻璃集团公司持有的耀华玻璃股份自股份登记日后三十六个月
内不转让。
注 4、本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵守
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中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120 号）以
及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干
问题的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规
对外提供担保情况的发生。
注 5、凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务\"五独立
\"，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成
后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）
凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业
务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，
确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业
务。（二）在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范
与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的
关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市
公司章程履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通
过关联交易损害上市公司及流通股股东的合法权益。
注 6、为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集团
做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余额为 6.76
亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目
开发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运
作情况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为借款免息期。免息期
届满后，凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借
款利息。
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及原因说明
√适用 □不适用
年初至下一报告期末公司可实现交付项目较少，累计净利润可能为亏损。
3.5 报告期内现金分红政策的执行情况
报告期未实施现金分红。
江苏凤凰置业投资股份有限公司
法定代表人:陈海燕
2013 年 4 月 25 日
§4 附录
4.1
合并资产负债表
2013 年 3 月 31 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 865,293,696.69 1,218,375,050.52
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 1,161,000.00
预付款项 330,321,460.08 181,886,303.67
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 1,864,548.99 896,289.49
买入返售金融资产
存货 4,748,016,555.46 4,567,510,051.37
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 5,945,496,261.22 5,969,828,695.05
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 477,970,315.64 477,970,315.64
投资性房地产 14,584,688.05 14,695,744.72
固定资产 15,007,919.26 15,612,934.78
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5,255,620.60 5,297,096.53
开发支出
商誉 231,414,348.26 231,414,348.26
长期待摊费用
递延所得税资产 106,556,524.83 102,429,542.44
其他非流动资产
非流动资产合计 850,789,416.64 847,419,982.37
资产总计 6,796,285,677.86 6,817,248,677.42
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 302,190,623.76 429,555,746.53
预收款项 368,969,444.00 253,533,792.00
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 219,775.85 115,533.82
应交税费 43,855,092.46 53,294,354.13
应付利息
应付股利
其他应付款 2,532,362,358.90 2,522,536,515.95
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 1,011,710,000.00 1,011,710,000.00
其他流动负债
流动负债合计 4,259,307,294.97 4,270,745,942.43
非流动负债：
长期借款 500,000,000.00 500,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 111,022,075.02 111,022,075.02
其他非流动负债
非流动负债合计 611,022,075.02 611,022,075.02
负债合计 4,870,329,369.99 4,881,768,017.45
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,600,634.00 740,600,634.00
资本公积 190,221,208.49 190,221,208.49
减：库存股
专项储备
盈余公积 63,350,519.62 63,350,519.62
一般风险准备
未分配利润 810,371,093.81 819,527,363.30
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 1,804,543,455.92 1,813,699,725.41
少数股东权益 121,412,851.95 121,780,934.56
所有者权益合计 1,925,956,307.87 1,935,480,659.97
负债和所有者权益总计 6,796,285,677.86 6,817,248,677.42
公司法定代表人: 陈海燕 主管会计工作负责人:颜树云 会计机构负责人:周益勤
母公司资产负债表
2013 年 3 月 31 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
项目 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 14,083,500.83 15,074,934.32
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 14,083,500.83 15,074,934.32
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
资产总计 1,295,234,115.49 1,296,225,548.98
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 15,875.48 0.00
应交税费 13,049.34 50,791.86
应付利息
应付股利
其他应付款 1,265,559.66 1,265,312.80
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,294,484.48 1,316,104.66
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,294,484.48 1,316,104.66
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,600,634.00 740,600,634.00
资本公积 1,151,252,447.25 1,151,252,447.25
减：库存股
专项储备
盈余公积 36,529,649.81 36,529,649.81
一般风险准备
未分配利润 -634,443,100.05 -633,473,286.74
所有者权益（或股东权益）合计 1,293,939,631.01 1,294,909,444.32
负债和所有者权益（或股东权益）总计 1,295,234,115.49 1,296,225,548.98
公司法定代表人: 陈海燕 主管会计工作负责人:颜树云 会计机构负责人:周益勤
4.2
合并利润表
2013 年 1—3 月
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 32,540,710.00 42,582,283.01
其中：营业收入 32,540,710.00 42,582,283.01
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 45,435,983.58 42,316,701.94
其中：营业成本 17,216,190.40 22,216,580.74
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 4,477,894.85 5,761,052.46
销售费用 6,760,896.75 4,058,321.22
管理费用 7,963,884.76 6,207,893.02
财务费用 9,096,962.76 4,085,584.50
资产减值损失 -79,845.94 -12,730.00
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
投资收益（损失以“－”号填列） -15,889.04
其中：对联营企业和合营企业的投资
-15,889.04
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -12,895,273.58 249,692.03
加：营业外收入 1,200,000.00
减：营业外支出 20,000.00
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -11,715,273.58 249,692.03
减：所得税费用 -2,190,921.48 782,477.42
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -9,524,352.10 -532,785.39
归属于母公司所有者的净利润 -9,156,269.49 -343,966.18
少数股东损益 -368,082.61 -188,819.21
六、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0124 -0.0005
（二）稀释每股收益 -0.0124 -0.0005
七、其他综合收益
八、综合收益总额 -9,524,352.10 -532,785.39
归属于母公司所有者的综合收益总额 -9,156,269.49 -343,966.18
归属于少数股东的综合收益总额 -368,082.61 -188,819.21
公司法定代表人: 陈海燕 主管会计工作负责人:颜树云 会计机构负责人:周益勤
母公司利润表
2013 年 1—3 月
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 971,838.96 965,181.48
财务费用 -2,025.65 -696.14
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资
