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光明地产:农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及的徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目资产评估报告 下载公告
公告日期:2019-06-22

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及 的

徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字【2019】第653号

中联资产评估集团有限公司

二〇一九年五月

农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及的徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目·资产评估报告

中联资产评估集团有限公司

目 录

资产评估报告声明 ...... 1

摘 要 ...... 3

资 产 评 估 报 告 ...... 5

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ...... 5

二、评估目的 ...... 7

三、评估对象和评估范围 ...... 8

四、价值类型及其定义 ...... 9

五、评估基准日 ...... 9

六、评估依据 ...... 10

七、评估方法 ...... 12

八、评估程序实施过程和情况 ...... 14

九、评估假设 ...... 15

十、评估结论 ...... 17

十一、特别事项说明 ...... 18

十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 20

十三、资产评估报告日 ...... 21

附件目录 ...... 23

农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及的徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目·资产评估报告

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资产评估报告声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提,纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料,已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。

四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

五、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。本评估机构及资产评估师不对评估对象及其所涉

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中联资产评估集团有限公司 第2页

及资产的法律权属的真实性做任何形式的保证。

六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

七、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

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农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及 的

徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字【2019】第653号

摘 要

中联资产评估集团有限公司接受农工商房地产(集团)有限公司的委托,就农工商房地产(集团)有限公司拟增资之经济行为,对所涉及的徐州美君房地产有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象为徐州美君房地产有限公司股东全部权益,评估范围是徐州美君房地产有限公司的全部资产及相关负债,包括流动资产及相应负债。

评估基准日为2019年3月31日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提,结合委估对象的实际情况,综合考虑各种影响因素,采用资产基础法对徐州美君房地产有限公司进行整体评估,评估结果作为最终评估结论。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出徐州美君房地产有限公司股东全部权益在评估基准日2019年3月31日的评估结论如下:

徐州美君房地产有限公司股东全部权益在评估基准日2019年3月31日的市场价值为276.29万元,较净资产账面价值0.03万元,评估增值276.26万元,增值率920,866.67%。

在使用本评估结论时,特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据资产评估相关法律法规,涉及法定评估业务的资产评估报告,须

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委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用,评估结果使用有效期一年,即自2019年3月31日至2020年3月30日使用有效。

以上内容摘自资产评估报告正文,了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读资产评估报告全文。

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农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及 的

徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字【2019】第653号

农工商房地产(集团)有限公司:

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对农工商房地产(集团)有限公司拟增资之经济行为所涉及的徐州美君房地产有限公司股东全部权益在评估基准日2019年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为农工商房地产(集团)有限公司,被评估单位为徐州美君房地产有限公司。

(一)委托方概况

公司名称:农工商房地产(集团)有限公司(以下简称“农工商房地产”)

住所:上海市普陀区长寿路798号208室

法定代表人:沈宏泽

注册资本:人民币112,000万元整

公司类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

统一社会信用代码:913100001322082683

经营范围:企业投资、国内贸易(除国家专项外)、集团内资产清理、

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土地资源的开发、置换、租赁、转让、房地产开发及与房地产开发的相关项目,房地产咨询(不得从事中介),附设分支机构。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】

营业期限:1988年05月14日至不约定期限

(二)被评估单位概况

公司名称:徐州美君房地产有限公司(以下简称“徐州美君”)公司类型:有限责任公司(法人独资)住 所:徐州经济技术开发区大庙街道办事处艾博信楼B-202室法定代表人:徐传甫注册资本:4250万元整统一社会信用代码:91320301MA1XY3926P成立日期:2019年02月25日经营范围:房地产开发经营;房地产营销策划。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

营业期限:2019年02月25日至不约定期限1.公司历史沿革及股东结构徐州美君房地产有限公司,成立于2019年2月,初始注册资本4250万元,由股东徐州市美的新城房地产发展有限公司独资设立,股东结构和股权比例如下:

序号股东名称认缴出资额(万元)认缴出资比例(%)实缴出资额(万元)实缴出资比例(%)
1徐州市美的新城房地产发展有限公司4,250.00100.000.000.00
合 计4,250.00100.000.000.00

截止评估基准日,徐州美君股权结构未发生变化。2.主营业务情况徐州美君为房地产项目公司,土地刚刚取得,尚未开发。3.公司资产、负债及财务状况

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截止2019年3月31日,徐州美君资产总额为38,600.04万元,负债总额为38,600.01万元,净资产为0.03万元。公司基准日资产、负债、财务状况如下表:

单位:万元

项 目2019/3/31
总资产38,600.04
负债38,600.01
净资产0.03
项 目2019年3月
营业收入-
营业利润0.05
净利润0.03
审计机构众华会计师事务所(特殊普通合伙)
审计意见标准无保留审计意见

(三)委托方与被评估单位之间的关系

本次资产评估委托方为农工商房地产(集团)有限公司,被评估单位为徐州美君房地产有限公司,委托方农工商房地产(集团)有限公司拟对被评估单位徐州美君房地产有限公司实施增资。

(四)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方和相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据《农工商房地产(集团)有限公司拟参与徐州市彭祖大道北侧地块合作开发对徐州美君房地产有限公司股东全部权益价值评估委托函》及光明房地产集团股份有限公司《关于光明房地产集团股份有限公司拟参与徐州市彭祖大道北侧地块合作开发的请示》(光明地产〔2019〕85号),农工

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商房地产(集团)有限公司拟对徐州美君房地产有限公司实施增资,为此需进行资产评估,为农工商房地产(集团)有限公司上述经济行为提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象评估对象是徐州美君房地产有限公司股东全部权益。(二)评估范围评估范围为徐州美君房地产有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债,账面资产总额为38,600.04万元,负债总额为38,600.01万元,净资产为0.03万元。具体包括流动资产38,600.04万元;流动负债38,600.01万元。

上述资产与负债数据摘自经众华会计师事务所(特殊普通合伙)审计的徐州美君2019年3月31日的资产负债表,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

(三)委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为存货-开发成本,具体为企业于基准日前刚刚取得的待开发土地,基本情况如下:徐州美君房地产有限公司拥有的彭祖大道项目,占地面积70,905.00平方米,土地以《中华人民共和国不动产权证》“苏(2019)徐州市不动产权第0026251号”确权,土地坐落:

徐州经济技术开发区彭祖大道北侧,土地使用权类型:国有建设用地使用权,权利性质:出让,土地用途:城镇住宅用地、商服用地,土地使用期限:至2089年03月01日。土地为毛地,出让合同设定的容积率为大于1

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不高于2.40,尚未办理《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

1. 账面记录的无形资产截止评估基准日,被评估企业申报的评估范围内无账面记录的无形资产。

2. 账面未记录的无形资产截止评估基准日,被评估企业申报的评估范围内无账面未记录的无形资产。

(五)企业申报的表外资产的类型、数量

截止评估基准日,本次评估范围内被评估企业无申报的表外资产。(六)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系众华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“众会字(2019)第3407号”《审计报告》审计结果。除此之外,未引用其他机构报告内容。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的,确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

1. 本项目资产评估的基准日是2019年3月31日;

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2. 评估基准日是由委托人在综合考虑实现经济行为的需要、被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性要求,以及会计期末提供资料的便利和评估基准日前后利率和汇率的稳定,与评估基准日与经济行为实现日尽可能接近等因素后确定;

3. 本次评估采用的价格均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具体如下:

(一)经济行为依据

1. 《农工商房地产(集团)有限公司拟参与徐州市彭祖大道北侧地块合作开发对徐州美君房地产有限公司股东全部权益价值评估委托函》;

2. 光明房地产集团股份有限公司《关于光明房地产集团股份有限公司拟参与徐州市彭祖大道北侧地块合作开发的请示》(光明地产〔2019〕85号)。

(二)法律法规依据

1. 《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46 号);

2. 《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订);

3. 《中华人民共和国证券法》(2014年修订);

4. 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国代表大会第五次会议于2007年3月16日通过);

5. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过);

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6. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号);7. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号);

8. 《企业国有资产交易监督管理办法》国务院国有资产监督管理委员会令第32号,2016年6月24日);

9. 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号,2005年8月25日);

10. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(2011修订);

11. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号);

12. 《上海市企业国有资产评估报告审核手册》(沪国资委评估〔2018〕353号) ;

13. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权〔2013〕64号);

14. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

(三)评估准则依据

1. 《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);

2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);

3. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号);

4. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);

5. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号);

6. 《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号);

7. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);

8. 《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38号);

9. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号) ;

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10. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);11. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);12. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)。(四)资产权属依据1. 《中华人民共和国不动产权证》;2. 《国有建设用地使用权出让合同》;3. 其他参考资料。(五)取价依据1. 《中国人民银行贷款利率表》2015年10月24日起执行;2. 其他参考资料。(六)其它参考资料1. 《企业会计准则—基本准则》(财政部令第33号);2. 《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则(财会[2006]3号);3. 《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18号);4. 众华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《徐州美君房地产有限公司审计报告》(众会字(2019)第3407号);

5. 《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社2011年版);6. Choice金融终端;7. 其他参考资料。

七、评估方法

(一)评估方法的选择

依据资产评估准则的规定,企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化,强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物

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来评价估值对象的现行公平市场价值,它具有估值数据直接取材于市场,估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

本次评估目的是为农工商房地产拟对徐州美君房地产有限公司增资提供价值参考依据,资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值,为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据,因此本次评估选择资产基础法进行评估。

徐州美君房地产有限公司为2019年2月25日成立的房地产项目公司,2019年3月取得土地使用权证书,尚未取得相关规划及施工建设,因此目前状况不具备使用收益法的必要前提,本次评估不适宜收益法。

由于与徐州美君相同或类似企业的股权交易案例难以搜集,故也不宜采用市场法进行评估。

综上,本次评估确定采用资产基础法进行评估。

(二)资产基础法介绍

资产基础法,是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据,具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下:

1. 流动资产

(1)货币资金

货币资金包括银行存款。对人民币银行存款,以核实后账面值为评估值。

(2)存货

存货为开发成本,账面金额由土地出让金及相关税费组成。由于土地

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系企业基准日前刚刚取得,经了解,该区域土地市场价格无变动,账面成本体现了待开发土地市场价格。本次评估在核实账面成本的基础上,考虑资金垫付的利息成本后,确定开发成本评估值。

2. 负债负债主要由应交税费及其他应付款等组成,评估人员在清查核实的基础上进行评估,检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额,以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行:

(一)评估准备阶段1. 委托方召集本项目各中介协调会,有关各方就本次评估的目的、评估基准日和评估范围等问题协商一致,并制订出本次资产评估工作计划。

2. 配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解,布置资产评估工作,协助企业进行委估资产申报工作,收集资产评估所需文件资料。

(二)现场评估阶段

根据本次项目整体时间安排,现场评估阶段是2019年4月上旬。按照本次评估确定采用的评估方法,对企业申报的评估范围内资产进行清查和核实,主要工作如下:

1.听取委托方及产权持有单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况等情况;

2.对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别,并与企业有关

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财务记录数据进行核对,对发现的问题协同企业做出调整;

3.根据资产评估申报明细表,对实物类资产进行现场勘察和盘点;4.查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件,对被评估企业提供的权属资料进行查验,核实资产权属情况。统计资产瑕疵情况,请被评估企业核实并确认这些资产是否属于企业、是否存在产权纠纷;

5.根据纳入评估范围资产的实际状况和特点,确定各类资产的具体评估方法;

6.了解委估资产目前开发情况,查阅房地产开发项目各类许可资质及证书;

7.对评估范围内的资产及负债,在清查核实的基础上做出初步评估测算。

(三)评估汇总阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据;根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结果。

(四)提交报告阶段

在上述工作基础上,起草初步资产评估报告,初步审核后与委托人就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后,按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序进行修正调整,最后出具正式资产评估报告。

九、评估假设

本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设:

(一)一般假设

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1. 交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2. 公开市场假设公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3. 资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。

(二)特殊假设1.本次评估假设评估基准日后国家现行的宏观经济、金融以及产业政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化。

2.假设评估对象所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化,信贷政策、利率、汇率基本稳定。

3.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。

4.评估对象经营业务合法,并不会出现不可预见的因素导致其无法持续经营。

5.以持续使用和公开市场为前提,确定的现行市场价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自

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然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当上述条件发生变化时,评估结果一般会失效。

十、评估结论根据有关法律法规和资产评估准则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对徐州美君房地产有限公司股东全部权益在评估基准日2019年3月31日的市场价值进行了评估。

(一) 评估结果采用资产基础法,得出被评估单位在评估基准日2019年3月31日的评估结论:

总资产账面值38,600.04万元,评估值38,876.30万元,评估增值276.26万元,增值率0.72%。

负债账面值38,600.01万元,评估值38,600.01万元,无增减变动。

净资产账面值0.03万元,评估值276.29万元,评估增值276.26万元,增值率920,866.67%。详见下表。

资产评估结果汇总表

被评估单位:徐州美君房地产有限公司 评估基准日:2019年3月31日 金额单位:人民币万元

项 目账面价值评估价值增减值增值率%
BCD=C-BE=D/B×100%
1流动资产38,600.0438,876.30276.260.72
2非流动资产----
3长期股权投资----
4投资性房地产----
5固定资产----
6其中:建筑物----
7设备----
8在建工程----

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项 目账面价值评估价值增减值增值率%
BCD=C-BE=D/B×100%
9无形资产----
10其他非流动资产----
11资产总计38,600.0438,876.30276.260.72
12流动负债38,600.0138,600.01--
13非流动负债---
14负债总计38,600.0138,600.01--
15净资产(所有者权益)0.03276.29276.26920,866.67

评估结论详细情况见评估明细表。

十一、特别事项说明评估报告使用人在使用本评估报告时,应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响,在依据本报告自行决策时给予充分考虑。

(一)产权瑕疵事项评估人员未发现产权瑕疵事项。委托方与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。

(二)委托人未提供的其他关键资料说明

评估人员未发现有委托人未提供的其他关键资料。委托方亦明确说明不存在其他关键资料未提供情况。

(三)未决事项、法律纠纷等不确定因素

评估人员未获悉企业存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。委托方与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。

(四)引用其他机构报告事项

本次评估涉及的徐州美君房地产有限公司全部资产及负债经众华会

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计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了“众会字(2019)第3407号”标准无保留意见审计报告。

除此之外,未引用其他机构报告内容。(五)重大期后事项期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。评估人员未发现其它重大期后事项,委托方与被评估单位亦明确告知不存在重大期后事项。

(六)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的说明

评估人员未发现影响资产核实事项。委托方与被评估单位亦明确说明不存在影响资产核实事项。

(七)其他需要说明的事项

1. 徐州美君房地产有限公司注册资本为人民币4,250.00万元,截止评估基准日2019年3月31日,股东徐州市美的新城房地产发展有限公司尚未实缴注册资本。

2. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上,依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此,评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前提。

3. 本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料,委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

4. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提

农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及的徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目·资产评估报告

中联资产评估集团有限公司 第20页

供,委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

5. 在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:

(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;

(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;

(3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。

6. 评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

7. 本次评估对象为被评估单位股东全部权益,未考虑资产流动性对评估结论的影响。

十二、资产评估报告使用限制说明

(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有

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关规定,并得到有关部门的批准。

(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有,未经委托方许可,本评估机构不会随意向他人公开。

(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

(四)评估结论的使用有效期:根据资产评估相关法律法规,涉及法定评估业务的资产评估报告,须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用,评估结果使用有效期一年,即自2019年3月31日至2020年3月30日使用有效。

十三、资产评估报告日

本资产评估报告日为二〇一九年五月二十日。

(此页以下无正文)

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附件目录

1. 《农工商房地产(集团)有限公司拟参与徐州市彭祖大道北侧地块合作开发对徐州美君房地产有限公司股东全部权益价值评估委托函》;

2. 光明房地产集团股份有限公司《关于光明房地产集团股份有限公司拟参与徐州市彭祖大道北侧地块合作开发的请示》(光明地产〔2019〕85号);

3. 众华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“众会字(2019)第3407号”《审计报告》(复印件);

4. 委托方及被评估单位企业法人营业执照(复印件);

5. 评估对象涉及的主要权属证明资料(复印件);

6. 委托方及被评估单位的承诺函;

7. 签字资产评估师的承诺函;

8. 中联资产评估集团有限公司资产评估备案文件(复印件);

9. 中联资产评估集团有限公司证券期货相关业务评估资格证书(复印件);

10. 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照(复印件);

11. 签字资产评估师资格证书(复印件);

12. 资产评估委托合同(复印件);

13. 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明。

-- 1 --

光明房地产集团股份有限公司文件

光明地产〔2019〕85号 签发人:沈宏泽

关于光明房地产集团股份有限公司拟参与徐州市

彭祖大道北侧地块合作开发的请示

光明食品(集团)有限公司:

2019年1月30日美的置业集团有限公司(以下简称:美的置业)全资子公司徐州市美的新城房地产发展有限公司通过网上公开方式竞得位于徐州市彭祖大道北侧地块(以下简称:

目标地块)的土地使用权,受让总面积为70905平方米(约106.36亩),土地出让金总额为人民币37200万元,成交楼面地价为2186元/平方米,溢价率约为0.27%。

-- 2 --

竞得后,经友好协商,美的置业同意引入包括农工商房地产(集团)有限公司(以下简称:光明地产)在内的另外两家合作单位,作为目标地块的合作伙伴共同开发该项目。具体合作主要内容如下:

一、合作单位1.徐州市美的新城房地产发展有限公司(美的置业)2.农工商房地产(集团)有限公司3.南京弘阳瑞尚房地产开发有限公司(以下简称:弘阳集团)

二、合作方式

首先美的置业成立项目公司,目前项目公司已成立(徐州美君房地产有限公司),注册资本金为4250万元,待项目公司取得《不动产权证》后,通过增资扩股方式引入光明地产和弘阳集团。

光明地产将对项目公司进行审计评估,并进行国资备案,完成后,光明地产和弘阳公司对合资公司增资至12500万元(增资价格按照合资公司注册资本金为基础,拟增资价格不高于注册资本金),其中光明地产和弘阳集团分别增资4125万元,增资后三方最终持有合资公司股权比例如下:美的置业34%;光明地产33%;弘阳集团33%。三方共同开发,同股同酬,按股权比例承担负债,其中合资公司财务报表由美的置业并表。

光明地产将按照国资管理要求对拟增资扩股方式入股的项目公司进行审计评估,若评估价格高于或等于原始出资额,增资价格将以原始出资额为对价依据进行相应增资扩股交易,若

-- 3 --

评估价格低于原始出资额,增资价格将以评估价格为对价依据进行相应增资扩股交易。

在针对目标地块项目公司股权增资工作中,由于目标地块为近期公开市场招拍挂所获得地块,目标地块的项目公司的股权增资工作的时间较短,土地市场产生明显变化的可能性较小,因此光明地产申请从光明食品集团的评估公司库中选择评估公司直接委托开展评估工作。光明地产拟对目标地块项目公司进行审计评估基准日定为2019年3月31日。

经测算,该地块预计投资总成本约为126505万元,预计净利润为14699万元,净投资回报率约为11.62%。

为实现光明地产土地储备的增量开发需要,顺应房产行业内企业强强合作的发展趋势和企业长远发展,请光明食品集团予以大力支持为荷!

以上请示妥否,请批复。

附件:1.《彭祖大道北侧地块可行性研究报告》

2.《彭祖大道北侧地块项目建设责任清单与责任名

单》

2019年3月20日

光明房地产集团股份有限公司办公室 2019年3月25日印发

农工商房地产(集团)有限公司拟增资所涉及的

徐州美君房地产有限公司股东全部权益项目资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明

1.存货-开发成本存货-开发成本评估价值386,161,763.42元,较账面价值383,399,179.00元,评估增值2,762,584.42元,增值率0.72%。增值的主要 原因:本次评估考虑了土地出让金及相关费用的资金成本,导致评估增值。

表2共10页第2页
资产评估结果分类汇总表评估基准日:2019年3月31日1314二、非流动资产合计- - - 15可供出售金融资产- - - 16持有至到期投资- - - 17长期应收款- - - 18长期股权投资- - - 19投资性房地产- - - 20固定资产- - - 21在建工程- - - 22工程物资- - - 23固定资产清理- - - 24生产性生物资产- - - 25油气资产- - - 26无形资产- - - 27开发支出- - - 28商誉- - - 29长期待摊费用- - - 30递延所得税资产- - - 31其他非流动资产- - - 3233三、资产总计386,000,454.70 388,763,039.12 2,762,584.42 0.72
表2共10页第3页
资产评估结果分类汇总表评估基准日:2019年3月31日序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%4849五、非流动负债合计- - - 50长期借款- - - 51应付债券- - - 52长期应付款- - - 53专项应付款- - - 54预计负债- - - 55递延所得税负债- - - 56其他非流动负债- - - 5758六、负债总计386,000,113.68 386,000,113.68 - - 5960七、净资产(所有者权益)341.02 2,762,925.44 2,762,584.42 810,094.55 评估机构:中联资产评估集团有限公司

表3

共10页第4页

被评估企业:徐州美君房地产有限公司金额单位:人民币元

流动资产评估汇总表评估基准日:2019年3月31日3-1货币资金(现金存款他币)2,601,275.70 2,601,275.70 - - 3-2- - - 3-3- - - 3-4- - - 3-5- - - 3-6- - - 3-7- - - 3-8- - - 3-9383,399,179.00 386,161,763.42 2,762,584.42 0.72 3-10- - - 3-11- - - 3386,000,454.70 388,763,039.12 2,762,584.42 0.72 被评估企业填表人:魏刚评估人员:刘仁旭、胡景华填表日期:2019年4月2日
科目名称交易性金融资产应收票据应收账款预付账款应收利息应收股利(应收利润)其他应收款存货一年内到期的非流动资产其他流动资产流动资产合计
1中国银行徐州分行539172956261人民币2,601,275.70 2,601,275.70 - 2,601,275.70 2,601,275.70 - 被评估企业填表人:魏刚评估人员:刘仁旭、胡景华填表日期:2019年4月2日表3-1-2共10页第5页
货币资金—银行存款评估明细表评估基准日:2019年3月31日
合 计
存货评估汇总表评估基准日:2019年3月31日3-9-1材料采购(在途物资)- - - 3-9-2原材料- - - 3-9-3在库周转材料- - - 3-9-4委托加工物资- - - 3-9-5产成品(库存商品)- - - 3-9-5-1产成品(开发产品)- - - 3-9-6在产品(自制半成品)- - - 3-9-6-1在产品(开发成本)383,399,179.00 386,161,763.42 2,762,584.42 0.72 3-9-7发出商品- - - 3-9-8在用周转材料- - - 3-9-9已完工尚未结算款- - - 3-10存货合计383,399,179.00 386,161,763.42 2,762,584.42 0.72 3-10减:存货跌价准备- - - 3-10存货净额383,399,179.00 386,161,763.42 2,762,584.42 0.72 被评估企业填表人:魏刚评估人员:刘仁旭、胡景华填表日期:2019年4月2日表3-9共10页第6页

表3-9-6

共10页第7页

被评估企业:徐州美君房地产有限公司

金额单位:人民币元

存货—在产品(开发成本)清查评估明细表评估基准日:2019年3月31日383,399,179.00 386,161,763.42 0.72 383,399,179.00 386,161,763.42 0.72 被评估企业填表人:魏刚评估人员:刘仁旭、胡景华填表日期:2019年4月2日备注
增值率%
评估价值
实际数量
账面价值
证载土地使用者
土地面积(平方米)
土地用途
土地使用证号或土地使用证明
土地权属性质
工程形象进度
开发进度
已投资额(万元)
预计总投资额(万元)
预计完工日期
开工日期
详细座落地址
拟开发建筑面积(m2)
费用名称
项目名称合 计
序号
流动负债评估汇总表评估基准日:2019年3月31日5-1短期借款- - - 5-2交易性金融负债- - - 5-3应付票据- - - 5-4应付账款- - - 5-5预收款项- - - 5-6应付职工薪酬- - - 5-7应交税费113.68 113.68 - - 5-8应付利息- - - 5-9应付股利(应付利润)- - - 5-10其他应付款386,000,000.00 386,000,000.00 - - 5-11一年内到期的非流动负债- - - 5-12其他流动负债- - - 9流动负债合计386,000,113.68 386,000,113.68 - - 被评估企业填表人:魏刚评估人员:刘仁旭、胡景华填表日期:2019年4月2日表5共10页第8页

表5-7

共10页第9页

被评估企业:徐州美君房地产有限公司

金额单位:人民币元

应交税费评估明细表评估基准日:2019年3月31日1徐州市国家税务局2019/3/31企业所得税113.68 113.68 113.68 113.68 被评估企业填表人:魏刚评估人员:刘仁旭、胡景华填表日期:2019年4月2日
合 计

表5-10

共10页第10页

被评估企业:徐州美君房地产有限公司

金额单位:人民币元

其他应付款评估明细表评估基准日:2019年3月31日1徐州市美的新城房地产发展有限公司2019/3/1往来款376,100,000.00 376,100,000.00 2徐州弘通房地产开发有限公司2019/3/1往来款4,950,000.00 4,950,000.00 3农工商房地产(集团)有限公司2019/3/1往来款4,950,000.00 4,950,000.00 386,000,000.00 386,000,000.00 被评估企业填表人:魏刚评估人员:刘仁旭、胡景华填表日期:2019年4月2日
合 计

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