公司代码：600684 公司简称：珠江股份
广州珠江实业开发股份有限公司
2020年年度报告摘要
一 重要提示1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。3 公司全体董事出席董事会会议。
4 大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2020年度实现归属于上市公司股东的净利润为-59,081.97万元，2020年末累计未分配利润101,816.81万元，由于归属于上市公司股东的净利润为负数，公司董事会建议2020年度不进行利润分配及资本公积金转增股本。该利润分配预案需提交2020年年度股东大会审议。
二 公司基本情况1 公司简介
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | 珠江股份 | 600684 | 珠江实业 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 覃宪姬 | 扈佳佳 |
| 办公地址 | 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 | 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 |
| 电话 | 020-83752439 | 020-83752439 |
| 电子信箱 | gfqinxj@gzzjsy.com | gfhujj@gzzjsy.com |
期内，公司大力发展房地产开发主营业务，瞄准市场有效需求，着力打造精品地产项目，实现主营业务的创新和升级；同时积极探索“房地产+”领域，努力培育壮大新增长点，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股东，特别是中小股东的合法权益。
（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明
1.房地产行业宏观环境
2020年，中央继续坚持“房住不炒”调控总基调，因城施策和促进房地产市场平稳健康发展依然是调控的核心手段和动态目标。上半年，受新冠肺炎疫情带来的经济下行压力影响，流动性宽松与地方支持性政策频出促进房地产市场快速恢复，热点城市地价、房价出现不稳定预期。下半年房地产调控政策环境以紧为主，中央再次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，“三道红线”试点开启以及强化“供给侧”房地产调控政策，力促市场理性回归。
2020年住宅市场价格稳中有升，百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅超过2019年水平，其中长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年均明显扩大。同时，成交规模基本恢复，绝对规模延续2017年以来的横盘态势，多数代表城市楼盘成交套总价继续上涨，高端改善需求加速释放。地方政府整体供地节奏有所加快，一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面地价上涨，住宅用地溢价率处于较高水平。（数据来源：中指研究院）
2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
（1）广东板块
公司在广东板块的业务集中在广州市。作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，广州市充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，经济实力迈上新台阶，2020年地区生产总值突破2.5亿元，增长2.7%，5年年均增长6%，与全省同步。城乡居民人均可支配收入年均分别增长7.9%和10.1%，人均地区生产总值达到高收入经济体水平。同时，“精准引才”政策推动广州市常住人口持续增长，新型城镇化建设和都市圈建设持续深入推进。（数据来源：广州市政府工作报告）
房地产行业方面，2020年，广州市经营性用地土地成交总建筑面积2,129.98万平方米，同比增加34.2%，经营性用地成交总价2,465.01亿元，同比增加46.6%；房屋新开工面积2,620.61万平方米，同比增长18.1%；施工面积11,878.29万平方米，同比下降0.9%；商品房销售面积1,539.40万平方米，同比增长5.1%，比上年同期提高10.6个百分点；商品房库存去化周期12.8个月，同比下降3.0%。（数据来源：广州市统计局、克而瑞）
公司在广州区域的房地产项目主要分布在天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区、南沙区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积
60,225.04平方米。
（2）湖南板块
公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。2020年，长沙市在“房住不炒”的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，作为房地产调控的“长沙样本”入选10个“中国改革2020年度案例”，体现了其严格的房地产调控模式。房地产行业方面，2020年长沙市经营性用地土地成交总建筑面积1,257.69万平方米，同比增加4.5%，经营性用地成交总价922.71亿元，同比增加12.6%；房地产开发投资1,868.41亿元，同比增长12%；新建商品房销售2,379.90万平方米，同比增长1.9%，销售额2,196.91亿元，同比增长8.7%。（数据来源：湖南省统计局、克而瑞）公司在湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，公司在湖南地区共实现销售面积为73,503.59平方米。
（3）安徽板块
公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。2020年合肥市“两会”政府报告指出，将坚持“房住不炒”定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，全面推进住房租赁三项试点，实施棚户区改造项目、老旧小区改造和国家试点任务。
房地产行业方面，2020年合肥市经营性用地土地成交总建筑面积1,028.45万平方米，同比下降27.0%，经营性用地成交总价584.37亿元，同比下降31.2%；商品住宅供应面积666.96万平方米，同比减少3.4%，成交面积822.63万平方米，同比增加19.9%，成交金额1,617.74亿元，同比增加31.4%。（数据来源：克而瑞）
合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，项目包括铂金街区、旗舰商业、五星级酒店及超甲级写字楼。报告期内，合肥中侨中心实现销售面积7,900.80平方米。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2020年 | 2019年 | 本年比上年 增减(%) | 2018年 | |
| 总资产 | 30,305,559,301.10 | 23,710,224,031.44 | 27.82 | 16,746,619,778.46 |
| 营业收入 | 2,475,053,554.71 | 2,947,846,259.19 | -16.04 | 3,404,521,939.57 |
| 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 | 2,360,963,585.33 | / | / | / |
| 2020年 | 2019年 | 本年比上年 增减(%) | 2018年 | |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -590,819,652.65 | 219,266,683.61 | -369.45 | 245,450,392.48 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -888,195,379.22 | -172,889,865.68 | 127,593,707.31 | |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 2,108,774,708.18 | 3,214,475,779.91 | -34.40 | 3,100,804,126.44 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 702,647,171.18 | -122,667,814.25 | 467,239,303.12 | |
| 基本每股收益（元／股） | -0.69 | 0.26 | -365.38 | 0.29 |
| 稀释每股收益（元／股） | -0.69 | 0.26 | -365.38 | 0.29 |
| 加权平均净资产收益率（%） | -23.33 | 6.86 | 减少30.19个百分点 | 8.17 |
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 210,886,865.12 | 1,247,665,862.38 | 520,377,100.30 | 496,123,726.91 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -79,764,713.35 | 54,140,357.31 | 12,490,923.45 | -577,686,220.06 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | -98,426,779.19 | 44,199,590.20 | -20,907,939.29 | -813,060,250.94 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -84,456,997.22 | 144,471,297.66 | -895,365,108.27 | 1,537,997,979.01 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
| 截止报告期末普通股股东总数（户） | 37,797 | ||||||
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 36,757 | ||||||
| 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） | 0 | ||||||
| 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） | 0 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结情况 | 股东 性质 | |
| 股份 状态 | 数量 | ||||||
| 广州珠江实业集团有限公司 | 0 | 265,409,503 | 31.10 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 | 0 | 38,569,408 | 4.52 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 黎壮宇 | 38,266,500 | 38,266,500 | 4.48 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 陈阳生 | 4,301,160 | 6,859,861 | 0.80 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 黄佩玲 | 3,543,230 | 5,198,184 | 0.61 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 王玲 | 1,449,500 | 4,216,011 | 0.49 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 羊轶霖 | 120,000 | 3,716,352 | 0.44 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 余庆元 | 909,000 | 3,289,000 | 0.39 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 黄文丰 | 0 | 3,200,000 | 0.37 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 吴晓帆 | 2,924,460 | 2,924,460 | 0.34 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司控股股东广州珠江实业集团有限公司为广州市人民政府国有资产监督管理委员会下属企业。除此之外，公司未知前十名无限售其余股东是否存在关联关系或一致行动关系。 | ||||||
| 表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 | 不适用 | ||||||
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | 还本付息方式 | 交易场所 |
| 广州珠江实业开发股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期） | 16珠实01 | 135574 | 2019-6-22 | 2021-6-22 | 40,000,000.00 | 4.50 | 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付 | 上海证券交易所 |
| 广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2018 年公司债券（第一期） | 18珠实01 | 143549 | 2018-4-2 | 2023-4-2（注） | 1,400,000,000.00 | 6.93 | 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付 | 上海证券交易所 |
| 广州珠江实业开发股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第一期） | 19珠实01 | 151765 | 2019-7-10 | 2022-7-10 | 650,000,000.00 | 5.70 | 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付 | 上海证券交易所 |
| 广州珠江实业开发股份有限公司非公开发行 2019年公司债券（第二期） | 19珠实02 | 162112 | 2019-11-6 | 2022-11-6 | 780,000,000.00 | 5.59 | 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付 | 上海证券交易所 |
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2020年4月2日支付公开发行2018年公司债券（第一期）自2019年4月2日至2020年4月1日期间的利息97,020,000.00元。
2020年6月22日支付非公开发行2016年公司债券（第一期）自2019年6月22日至2020年6月21日期间的利息1,800,000元。
2020年7月10日支付非公开发行2019年公司债券（第一期）自2019年7月11日至2020年7月10日期间的利息37,050,000元。
2020年11月6日支付非公开发行2019年公司债券（第二期）自2019年11月6日至2020年11月5日期间的利息43,602,000.00元。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
根据监管部门和中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信”）对跟踪评级的有关要求，中诚信将在债券存续期内，在每年广州珠江实业开发股份有限公司年度审计报告出具后的两个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
2020年6月8日，中诚信出具了《广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2020）》，维持公司的主体信用等级为AA，评级展望维持稳定；维持“广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）”的信用等级为 AA，并于2020年6月10日刊登于上交所网站。
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
| 主要指标 | 2020年 | 2019年 | 本期比上年同期增减（%） |
| 资产负债率（%） | 89.61 | 81.91 | 7.70 |
| EBITDA全部债务比 | -0.01 | 0.09 | -111.11 |
| 利息保障倍数 | -0.14 | 1.36 | -110.29 |
三 经营情况讨论与分析1 报告期内主要经营情况报告期内，公司实现营业收入247,505.36万元，同比下降16.04%，实现归属于母公司股东的净利润-59,081.97万元，同比下降369.45%。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于2017年7月5日发布了《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》（财会〔2017〕22号）（以下简称“新收入准则”）。经本公司第九届董事会2020年第四次会议和第九届监事会2020年第二次会议决议通过，本公司于2020年1月1日起开始执行前述新收入准则。
根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，及结合本公司实际业务情况，为了更加准确地对金融资产进行计量，更加客观公允地反映公司的财务状况和经营成果，公司对金融资产计提坏账准备的会计估计进行变更。本次会计估计变更自2020年10月1日起执行。根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定，公司此次会计估计变更采用未来适用法处理，无需追溯调整，对公司以往年度财务报表无影响。本次会计估计变更经公司第十届董事会2021年第一次会议、第十届监事会2021年第一次会议审议通过，详见公司于2021年1月28日披露的《关于会计估计变更的公告》（编号：2021-005）。
详见“第十一节财务报告、五（三十六）”。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
纳入合并财务报表范围的二级主体16户，具体包括：
| 子公司名称 | 子公司类型 | 级次 | 持股比例（%） | 表决权比例（%） |
| 广州珠江物业管理有限公司 | 控股子公司 | 二级 | 80 | 80 |
| 湖南珠江实业投资有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 广州珠江投资发展有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 广州珠江实业健康管理有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 广东嘉德丰投资发展有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 广州市品实房地产开发有限公司 | 控股子公司 | 二级 | 51 | 51 |
| 广州市广隆房地产有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 安徽中侨置业投资有限公司 | 控股子公司 | 二级 | 50.71 | 50.71 |
| 广东金海投资有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 海南珠江绿岛投资有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 广州市盛唐房地产开发有限公司 | 控股子公司 | 二级 | 51 | 51 |
| 广州璟逸房地产开发有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 深圳珠江灏泽投资有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 广州璟润房地产开发有限公司 | 全资子公司 | 二级 | 100 | 100 |
| 广州隽峰房地产开发有限公司 | 控股子公司 | 二级 | 50 | 50 |
| 广州珠江实业环境保护有限公司 | 控股子公司 | 二级 | 60 | 60 |
| 名称 | 变更原因 |
| 广州璟润房地产开发有限公司 | 新设合并 |
| 广州隽峰房地产开发有限公司 | 股权收购 |
| 广州珠江实业环境保护有限公司 | 新设合并 |
| 名称 | 变更原因 |
| 开平恒祥房地产开发有限公司 | 丧失控制权 |