2015 年年度报告
公司代码：600684 公司简称：珠江实业
广州珠江实业开发股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人郑暑平、主管会计工作负责人罗彬及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2015年末总股本711,217,269股为基数向全体股东每10股派发现金红利0.8元（含税），
共计派发红利56,897,381.52元，剩余利润作为未分配利润留存。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述
存在的政策风险、行业风险、人才储备风险等，请查阅“第四节管理层讨论与分析”中关于公司
未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 30
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 31
第九节 公司治理........................................................................................................................... 39
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 43
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 44
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 123
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司
控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司
珠江物业 指 广州珠江物业管理有限公司
湖南珠江 指 湖南珠江实业投资有限公司
珠江投资 指 广州珠江投资发展有限公司
健康管理 指 广州珠江实业健康管理有限公司
嘉德丰 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
海南锦绣 指 海南锦绣实业有限公司
广隆房地产 指 广州市广隆房地产有限公司
中侨置业 指 安徽中侨置业投资有限公司
创基房地产 指 广州市创基房地产投资有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司
公司的中文简称 珠江实业
公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 郑暑平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄静 马敏虹
联系地址 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼
电话 020-83752828 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 gfhuangj@gzzjsy.com gfmamh@gzzjsy.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场3001-3005室
公司注册地址的邮政编码 510060
公司办公地址 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼
公司办公地址的邮政编码 510060
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 珠江实业
六、 其他相关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 11 层
办公地址
（境内）
签字会计师姓名 范荣、胡志刚
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2015年 2014年 年同期增 2013年
减(%)
营业收入 3,329,131,391.78 2,130,350,281.79 56.27 2,337,059,069.32
归属于上市公司股
286,790,703.44 269,209,759.71 6.53 449,571,230.79
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 285,923,661.68 272,292,385.88 5.01 448,649,854.10
损益的净利润
经营活动产生的现
381,192,007.52 -1,093,569,997.24 不适用 372,754,780.48
金流量净额
本期末比
上年同期
2015年末 2014年末 2013年末
末增减
（%）
归属于上市公司股
2,301,567,479.86 2,071,674,157.94 11.10 1,830,913,088.99
东的净资产
总资产 10,348,475,536.47 6,772,308,182.43 52.81 5,263,100,208.85
期末总股本 711,217,269.00 711,217,269.00 474,144,846.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.40 0.38 5.26 0.63
稀释每股收益（元／股） 0.40 0.38 5.26 0.63
扣除非经常性损益后的基本每 0.40 0.38 5.26 0.63
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股收益（元／股）
减少0.64个百
加权平均净资产收益率（%） 13.14 13.78 27.33
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减 少 0.84 个
13.10 13.94 27.28
均净资产收益率（%） 百分点
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 362,306,130.22 641,297,027.05 562,908,728.29 1,762,619,506.22
归属于上市公司股
30,873,969.75 86,146,590.03 59,161,941.60 110,608,202.06
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 30,776,555.57 86,573,093.33 59,806,007.84 108,768,004.94
损益后的净利润
经营活动产生的现
-1,221,428.05 392,305,948.42 163,130,961.36 -173,023,474.21
金流量净额
其他说明：
公司 2016 年第四季度合并范围新增中侨置业及创基房地产，因此收入较其他三季度增加。
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
（如适用）
非流动资产处置损益 -332,789.99 -14,824.27 -13,064.99
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企
业收取的资金占用费
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企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值产生
的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的
损益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损 1,284,684.39 264,634.48 2,526,712.07
益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业
170,177.38 -2,247,224.33 -1,536,257.33
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
少数股东权益影响额 25,487.92 -2,112,754.11 251,112.51
所得税影响额 -280,517.94 1,027,542.06 -307,125.57
合计 867,041.76 -3,082,626.17 921,376.69
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式
报告期内，公司主要业务为房地产开发、物业经营、物业管理、健康管理咨询服务。当前，
公司以住宅、商业地产开发为主，依托物业经营为房地产发展提供稳定现金流，同时积极拓展对
外股权投资，提升企业发展规模与盈利能力。
公司通过对市场变化较为准确的判断，审慎增加土地储备，报告期内未通过高价拿地的方式
扩张，面对不断变化的市场环境，坚持稳健的经营原则和灵活的经营策略，紧紧围绕住宅、商业
地产开发的中心，大力推进实施以健康养生、旅游为代表的多元化地产开发战略规划。公司通过
兼并收购优质项目、积极调整销售策略等多项举措，在项目拓展、资产结构优化、资产规模增长
等方面均取得了良好成果，资产负债率控制在安全合理水平，全年营业收入及利润有所上升。
（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明
1.房地产行业宏观环境
纵观 2015 年经济，政府致力于经济转型，将由投资驱动、以制造业为主导转变为由消费驱动、
以服务为导向，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。在经济增速下滑之际，房
地产行业依旧是拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”。房地产作为国民经济的先导性
产业、基础型产业，具有明显的周期性特点，从以往来看，每年中央对房地产的关注程度将直接
成为行业未来走势的风向标。2010、2011 年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，行业政策
收紧，房地产行业进入调整期。2012 年，在中央调控主基调不变的情况下，政策层面有所放松，
行业基本面出现好转。2013 年，中央调控思路转变，推进全面深化改革，促房地产长效机制建立
健全，行业大环境持续缓和。在经济增速下滑，压力加大的 2014 年，房地产行业整体需求放缓，
而后限购政策的基本放开对扭转市场预期起到积极作用，行业进入筑底回升的时期。2015 年房地
产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，改善行业运行环境，促进市场平
稳向好。
2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
（1）广州板块
根据广州市统计局统计数据显示，2015 年全市房地产开发土地购置面积 134.85 万平方米，
房屋新开工面积 1,741.28 万平方米，房屋施工面积 9,345.57 万平方米，竣工面积 1,511.49 万平
方米。根据房地产信息综合服务机构克尔瑞数据显示，2015 年广州市土地成交量为 1,214 万平方
米，楼面地价为 7,746 元/平方米。商品房市场成交面积为 1,364 万平方米，同比增加 25%；成交
均价 15,642 元/平方米，同比下降 4%；成交金额冲上 2,134 亿元，为历年新高。根据中原研究部
统计，广州一手房的库存去化周期为 9.2 个月。
公司分别在在广州市的天河区、越秀区、萝岗区、增城市有项目，产品业态包括高端住宅、
公寓、写字楼和刚需住宅，布局方针明确。2015 年广州市商品房总交易额为 2,134 亿元，公司实
现了 22.3 亿元的签约额，约占市场 1.04%的份额。
（2）湖南板块
根据长沙市统计局统计数据显示，2015 年全市房地产开发土地购置面积 106.68 万平方米。
长沙市房屋新开工面积 1,342.64 万平方米，房屋施工面积 9,304.76 万平方米，竣工面积 1,349.29
万平方米，销售面积 1,907.91 万平方米。根据房地产专业咨询服务机构世联行统计数据显示，长
沙市 2015 年库存去化周期约为 12.35 个月，2015 年长沙市商品房总交易额约为 1,503 亿元，湖
南珠江实现了 8.9 亿元的签约额，约占市场 0.6%的份额。
公司在湖南地区以打造环境优美的精装楼盘为主，地处芙蓉路金融街与北二环之间，交通便
利，周边教育、商业配套齐全，吸引一大批周边地州市客户在此安家筑巢。
（3）海南板块
根据海口市统计局统计数据显示，海口市 2015 年商品房在建面积约 2,569 万平方米，竣工面
积约 217 万平方米，销售面积约 373 万平方米。2015 年海口市商品房总交易额约为 297 亿元。
公司的海南项目以打造大型岛内外高端人群终极性居住及商务度假旅居地为主，处于五源河
森林公园和火山口世界地质公园之间，城市及自然景观资源丰富，未来前景看好。该项目当前处
于规划阶段，尚未销售。
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（4）安徽板块
根据合肥市统计局统计数据显示，2015 年合肥市（包含县市）房地产土地交易面积 417.23
万平方米。合肥市新开工面积 1,977.96 万平方米，房屋施工面积 7,199.30 万平方米，竣工面积
1,033.90 万平方米，销售面积约 1,589.21 万平方米。根据房地产信息综合服务机构克尔瑞数据
显示，合肥市商品住宅的库存去化周期约为 4.4 个月。
公司在安徽打造的全新城市复合体——中侨中心，位处政务区核心位置——潜山路与休宁路
交口，与市政府距离仅 99 米，是市政府所在行政内核，唯一商业综合体，囊括了铂金街区、旗舰
商业、奢华五星酒店及 3 栋超甲级写字楼。报告期内，安徽中侨置业投资有限公司实现了 2.5 亿
元的签约额。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
无
三、报告期内核心竞争力分析
（一）上市公司平台的资本运作资源与规范的公司治理能力
公司上市 20 多年来，逐步建立起相对完善、健全的法人治理结构，三会运作透明规范。公司
清晰的股权结构、严格有效的内控与监审，健全的制度体系，为公司规范运作、稳健发展提供了
有力的保障。在此基础上，上市公司的平台可以使公司在资本运作、市值管理、员工持股或股权
激励、兼并收购等方面发挥积极作用，能显著提升公司竞争力，进而做强做大企业。上市公司平
台有助于公司通过资本市场及相关资源积极运作、谋求壮大。
（二）对地产与金融的跨行业整合经验
公司通过深入钻研房地产行业和金融行业运营特征的基础上，探索出“房地产+金融”的股权收
购创新模式，并在安徽中侨中心项目和创基丽江国际花园项目股权收购上成功运用和实践，通过
跨行业的优势整合，形成公司的创新发展模式与独特竞争力。
（三）行业经验丰富、项目管控能力卓越
公司拥有来自清华大学、华南理工大学等全国一流院校毕业的管理和工程技术人才队伍，在
房地产开发领域积累了丰富经验和资源，在工程一体化运作模式下，依托行业内优秀的建筑合作
伙伴，对工程项目能够实现良好的管控效果，保证管控效率，成本优势、品质优势。
（四）品牌优势突出
公司致力于打造人居精品，以高品质的产品和服务作为珠江实业品牌的承诺，在此基础上构
建公司和项目的知名度和美誉度。公司在广州、长沙和海南等地深耕多年，所开发的项目在区域
内品牌知名度较高，声誉良好。同时，股权结构中的国资背景，有助于在拓展养生养老、健康管
理等新业务时获取顾客信任及其他资源支持。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，房地产行业出现不同区域市场差异明显的情况，一线城市房价企稳后迅速增长，而
其他大部分城市则存在去库存压力。国家对房地产行业的支持、利好政策频出，行业整体出现复
苏迹象。但虽有政策护航，房地产行业从高速增长过渡至稳定发展期的趋势不可避免，行业内企
业转型创新意愿增强，兼并收购案例频发，行业集中度进一步提高。
公司准确把握了市场变化中的机会，积极适应经济新常态，以“贯彻上求快、安排上求细、
实践上求效”的行动力应对发展新挑战，按照“一个确保，两个抓手，三个突破，四个建设”的
工作思路，通过上下一心，全力以赴，科学谋划，狠抓落实，完成全年既定目标任务，保持良好
的发展态势，实现了经营业绩与项目数量的新增长与新突破。
“一个确保”，即围绕年度目标任务全力狠抓各项目销售，确保高质量完成各项经营目标任
务，实现营业收入与利润的双贡献。
“两个抓手”，即以“全投资开发计划”和“全过程预算管理”为抓手，全面梳理公司现状，
扎实推进精细化管理，为公司未来多项目、跨区域管理奠定了坚实基础。
“三个突破”，即以“房地产+金融”为突破口，迅速扩大经营规模；以“房地产+健康”为
突破口，有效提升产品附加价值；以加速跨区域布局为突破口，从“一核两翼”（广州、湖南、
海南）新增安徽延伸至“一核三区”，进一步扩大发展版图，提升企业品牌影响力。
“四个建设”，即通过优化“组织、运营、绩效与信息化”四大管理体系，全面提升组织能
力与执行力，强化组织运作与协同，提高生产力水平与生产效率，推动公司目标达成。
1.公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入 332,913.14 万元，同比增长 56.27%；实现利润总额 48,369.28
万元，同比增长 27.65%；实现归属于母公司净利润 28,679.07 万元，同比增长 6.53%；实现每股
收益 0.40 元，同比增长 5.26%；实现加权平均净资产收益率 13.14%，同比下降 0.64 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 1,034,847.55 万元，同比增长 52.81%，归属于母公司所有者
权益 230,156.75 万元，同比增长 11.10%，公司资产负债率为 66.42%。
2.房地产开发情况
报告期内，公司房地产开发业务发展势头良好，项目拓展成果丰硕，区域布局得到扩大，核
心区域进一步深耕发展，项目管控进一步加强，房地产开发业务实现显著增长。房地产开发业务
全年实现营业收入 321,794.24 万元，同比增长 58.62%。
截至报告期末，公司房地产开发业务集中在广州、长沙、海口、合肥 4 个区域，待建、在建、
在售共 9 个项目。各项目具体信息详见本节中第二点第（四）项：行业经营性信息分析中的《报
告期内房地产储备情况》、《报告期内房地产开发投资情况》、《报告期内房地产销售情况》。
公司本年度通过增资扩股方式新增安徽中侨中心项目，通过增资扩股加股权收购方式新增创
基丽江国际花园项目，分别拥有 50.71%、57.3257%的项目权益。公司本年度还收购了广东嘉德丰
投资发展有限公司 20%的股权，从而拥有了该公司所属的珠江嘉园项目 100%权益。
3.物业经营与物业管理情况
公司的物业经营与物业管理工作规范有序，增长稳定。报告期内，公司物业经营及管理实现
收入 10,772.25 万元，其中物业经营收入 3,902.80 万元，物业管理收入 4,040.57 万元，旅游酒
店收入 2,828.88 万元。
4.健康管理业务发展情况
公司的健康管理业务有序推进中，颐德公馆健康管理中心业务开展顺利。公司将不断增加现
有房地产项目附加值，优化资源配置，横向建立合作关系，在颐德公馆健康管理中心基础上，尽
早实现长沙珠江花城健康管理中心、海南疗养保健中心的落地，三大项目及其延展产品与房地产
开发、物业管理协同发展，将健康养生理念与珠江房地产品牌有机结合，以健康配套提升母公司
房地产项目开发价值，做出有房地产特色的健康产业利润增长点，提升公司项目竞争力。
报告期内，健康管理业务实现收入 217.14 万元。
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2015 年年度报告
二、报告期内主要经营情况
公司 2015 年实现营业收入 3,329,131,391.78 元，比上年同期增长 56.27%，实现归属于母公
司净利润为 286,790,703.44 元，比上年同期增长 6.53%。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,329,131,391.78 2,130,350,281.79 56.27
营业成本 2,220,671,156.83 1,227,497,554.42 80.91
销售费用 65,296,450.10 52,762,438.36 23.76
管理费用 72,153,651.99 71,187,473.93 1.36
财务费用 22,464,569.00 30,618,756.98 -26.63
经营活动产生的现金流量净额 381,192,007.52 -1,093,569,997.24 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -9,286,933.00 -275,544,712.30 96.63
筹资活动产生的现金流量净额 228,618,062.32 448,254,954.92 -49.00
1. 收入和成本分析
报告期内主营业务收入为 3,327,836,321.57 元，比上年同期增加 56.31%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
减少
房地产业 3,217,942,412.44 2,134,307,494.21 33.67 58.62 86.40 9.88 个
百分点
增加
物业出租
107,722,546.73 86,331,638.59 19.86 7.60 4.70 2.23 个
及管理
百分点
减少
健康管理
2,171,362.40 32,024.03 98.53 967.01 1.47 个
咨询
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
减少
珠江璟园 495,585,651.61 216,488,753.73 56.32 -38.42 -22.89 8.80 个
百分点
减少
珠江花城 62,833,447.00 36,371,001.73 42.12 -42.97 -33.48 8.26 个
百分点
珠江郦城 736,394,851.00 543,159,338.36 26.24 24.61 18.20 增加
10 / 123
2015 年年度报告
4.00 个
百分点
增加
珠江嘉园 201,744,300.00 157,782,392.71 21.79 614.11 572.52 4.84 个
百分点
