2014 年年度报告
公司代码：600684 公司简称：珠江实业
广州珠江实业开发股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人郑暑平、主管会计工作负责人罗彬及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2014年末总股本711,217,269股为基数向全体股东每10股派发现金红利0.8元（含税），共
计派发红利56,897,381.52元，剩余利润作为未分配利润留存。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 24
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 28
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 37
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 41
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 42
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 117
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司
控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司
嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、财务风险等，请查阅“第四节董事
会报告”中董事会关于公司未来发展的展望部分内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司
公司的中文简称 珠江实业
公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 郑暑平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄静 马敏虹
联系地址 广州市环市东路362-366号好世界广 广州市环市东路362-366号好世界广
场30楼 场30楼
电话 020-83752828 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 gfhuangj@gzzjsy.com gfmamh@gzzjsy.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场3001-3005室
公司注册地址的邮政编码 510060
公司办公地址 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼
公司办公地址的邮政编码 510060
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 珠江实业
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014 年 10 月 10 日
注册登记地点 广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场 3001-3005 室
企业法人营业执照注册号 440101000083068
税务登记号码 国税：44010219048157X；地税：44010019048157X
组织机构代码 19048157-X
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 1993 年年度报告公司基本情况部分。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务
办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 11 层 1101
所（境内）
签字会计师姓名 范荣、韩军民
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减
(%)
营业收入 2,130,350,281.79 2,337,059,069.32 -8.84 1,797,185,026.24
归属于上市公司股东 269,209,759.71 449,571,230.79 -40.12 344,312,431.43
的净利润
归属于上市公司股东 272,292,385.88 448,649,854.10 -39.31 343,953,346.87
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 -1,093,569,997.24 372,754,780.48 -393.38 400,447,780.77
流量净额
本期末
比上年
2014年末 2013年末 同期末 2012年末
增减（%
）
归属于上市公司股东 2,071,674,157.94 1,830,913,088.99 13.15 1,447,722,136.64
的净资产
总资产 6,772,308,182.43 5,263,100,208.85 28.68 3,589,530,844.96
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.38 0.63 -39.68 0.48
稀释每股收益（元／股） 0.38 0.63 -39.68 0.48
扣除非经常性损益后的基本每 0.38 0.63 -39.68 0.48
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 13.78 27.33 减少13.55个 26.99
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 13.94 27.28 减少13.34个 26.96
均净资产收益率（%） 百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
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三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 -14,824.27 -13,064.99 841,309.66
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 264,634.48 2,526,712.07 2,213,006.85
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,247,224.33 -1,536,257.33 -2,600,815.76
少数股东权益影响额 -2,112,754.11 251,112.51 25,278.66
所得税影响额 1,027,542.06 -307,125.57 -119,694.85
合计 -3,082,626.17 921,376.69 359,084.56
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，全球经济复苏艰难曲折，国内经济下行压力持续加大，多重困难和挑战相互交织。
房地产行业整体需求放缓，市场全年呈现相对低迷态势。
第一，政策逐步宽松。自 2014 年上半年以来，从中央到地方的救市政策相继出台，除一线城
市外，其余城市均已基本取消或调整限购、限贷政策，但成效有限，到第四季度，部分区域初显
企稳势态。
第二，市场持续低迷。尽管政策层面逐步宽松，但市场仍处于低迷态势。国家统计局的数据
显示：自 2014 年 1 月份开始，全国房地产开发投资增速明显降低，截至 2014 年底，已连续下降
12 个月，从 2013 年底的峰值 19.8%降到 2014 全年的 10.5%。2014 年全国商品房销售面积、销售
金额均同比下降，分别达 7.6%和 6.3%。
第三，行业加速分化。一是各大主要开发商开始向一线城市集中投资，以规避三四线城市的
市场风险。在此背景下，一线城市土地价格进一步提高，且仍地王频现，而三四线城市成交量大
幅下滑，去库存压力较大；二是行业集中度进一步提升，尤其是百强企业销售规模创新高，规模
超过千亿的企业越来越多。房地产行业出现明显的分化，兼并与收购成为行业内的新常态。
公司在此前较准确的预判了市场变化，报告期内未通过高价拿地的方式扩张，审慎增加土地
储备，积极应对持续低迷的市场环境，坚持稳健的经营原则和灵活的经营策略，紧紧围绕以住宅、
商业地产开发为主，努力推进对健康养生、旅游等多元化地产的战略规划，采取调整销售策略、
兼并收购优质项目等多项举措，扎实推进各项经营管理工作和各房地产项目进展。公司在资产规
模、资产优化、项目拓展等方面取得良好成果、资产负债率控制在安全合理水平，但受行业市场
低迷影响，全年营业收入及利润有所下降。
1、 公司业绩情况
报告期内，公司实现营业总收入 213,035.03 万元，同比下降 8.84%；实现利润总额 37,891.99
万元，同比下降 36.68%；实现净利润 26,920.98 万元，同比下降 40.12%；实现每股收益 0.38 元；
加权平均净资产收益率为 13.78%，比上年同期下降 13.55 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 677,230.82 万元，同比增长 28.68%，归属于母公司所有者权
益 207,167.42 万元，同比增长 13.15%，公司资产负债率为 63.06%。
2、 公司各项目情况
广州板块：
（1）广州珠江璟园项目（颐德公馆）
项目位于广州市珠江新城珠江公园正南面，占地面积 22,196 平方米。定位为可私家收藏的国
际大都市城市名片，CBD 别墅级国际人文社区。项目推广案名为珠江颐德公馆，分为南区（颐公
馆）和北区（德公馆），南区为类别墅洋房，北区为 5 幢 150 米超高层建筑，户型分为平层、底
TOWN、错层复式、空中花园复式及天际别墅等类型。
（2）广州珠江嘉园项目
项目位于广州市萝岗永和开发区永和大道与永顺大道交会处，永和大道以东、摇田河大街北
侧，占地面积约 9.9 万平方米，定位为精品刚需商住社区。项目预计可售面积约 22.5 万平方米。
商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。
（3）广州珠江颐德大厦项目（S8 项目）
项目位于广州市东风中路与仓边路交会处西南侧，地处越秀区传统商务区，临近省、市两级
政府，地理位置优越。项目总用地面积 7,445 平方米，定位为超甲级智能生态写字楼。项目商业
物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。
（4）广州御东雅苑项目（广隆项目）
项目位于广州市东风中路与解放路交会处、中山纪念堂斜对面，地处广州市传统中轴线之上、
越秀区核心位置，拥有便利的交通、繁华的商业，以及良好的人文、绿化景观和医疗、教育等配
套资源。项目占地面积 8,840 平方米，定位为老城区极品大宅及公寓，附带精装修。
湖南板块：
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（5）长沙珠江花城项目
项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，占地面积约 390 亩，定位为长沙首席成
熟精装大盘。项目内的长沙珠江花园酒店，以豪华、精致、注重细节为目标，以绿色、低碳为理
念，以人性化、个性化、智能化为突出特色，定位为高档个性化精品酒店，具有客房、会议、餐
饮、康体等功能，提供金钥匙贴身管家等五星级服务。
（6）长沙珠江郦城项目
项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，占地约 471 亩，为珠江花城的二期项目，
共分五个组团开发。
（7）长沙华英地块项目
项目位于长沙市开福区，南邻福元西路，东邻新欣路，西邻珠江花城幼儿园，北邻珠江花城，
有效用地面积约 77.4 亩，规划商业比例将不低于 30%，将与长沙珠江花园酒店共同打造成大型城
市综合体。
（8）长沙洋湖垸珠江璟园项目
项目位于长沙市大河西先导区洋湖垸湿地公园板块，东邻潇湘大道景观道，西临沈家路，南
临连山路，北临兴联路，占地面积为 71,309.53 平方米，项目定位为高端滨水精品住宅。
海南板块：
（9）海口五源河休闲度假区项目
项目位于海口市秀英区南海大道北侧，占地面积约 740 亩，是海南省重点项目、海口市十二
五规划的重点项目、秀英区重点项目。定位为集办公、度假酒店、酒店公寓、高端低层、多层住
宅、商业及餐饮等为一体的高品质休闲度假项目。商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、
售结合的经营模式。
报告期内上述项目的进展及销售情况参见表 1《房地产项目情况汇总表》。
3、物业经营与管理情况
公司的物业管理与经营工作规范有序、开展良好，取得稳定增长。报告期内，公司物业经营
及管理实现收入 10,011.21 万元，其中，物业经营收入 4,058.61 万元，物业管理收入 3,644.14
万元，旅游酒店收入 2,308.46 万元。
报告期内物业经营与管理的具体情况参见表 2《房地产出租情况汇总表》。
4、财务融资情况
报告期内，公司房地产业务融资均为项目融资开发及公司日常经营，主要通过银行贷款和信
托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 28.88 亿元，其中银行贷款 25.88 亿
元，信托融资 3 亿元。报告期内，加权平均融资成本年化利率为 7.77%，其中最低项目融资年利
率 5.76% ，最高项目融资年利率 8.7% 。报告期内，公司对外担保总额 1.1 亿元（其中对子公司
担保 1.1 亿元）。
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表 1：房地产项目情况汇总表
截至报告期末 本报告期销售情况 截至报告期末
项目计划 总建筑 可售建筑
序 项目 项目 项目 项目 累计开工 累计竣工 报告期销 报告期销 项目累计 项目尚余
投资总额 面积 面积
号 名称 位置 状态 权益 平均售价
（万元） （㎡） （㎡） 面积 面积 售面积 售金额 销售面积 未销售面
（元）
（㎡） （㎡） （㎡） （万元） （㎡） 积（㎡）
广州板块
珠江 广州市
1 竣工 100% 213,201 131,797 89,864 129,249 131,797 8,945 55,576 62,131 75,825 14,039
璟园 天河区
珠江 广州市
2 在建 80% 225,891 328,969 224,711 320,853 0 5,474 5,559 10,155 5,474 219,237
嘉园 黄埔区
珠江颐 广州市
3 在建 100% 109,096 58,526 40,470 58,526 0 0 0 —— 0 40,470
德大厦 越秀区
御东 广州市
4 在建 100% 74,161 49,514 31,333 49,514 0 13,066 53,485 40,934 13,066 18,267
雅苑 越秀区
湖南板块
珠江 长沙市 交付使
5 100% 229,190 552,748 465,353 552,748 552,748 9,962 11,856 11,901 435,501 29,852
花城 开福区 用
珠江 长沙市
6 在建 100% 312,467 539,985 450,573 526,759 93,466 85,023 68,176 8,019 175,882 274,691
郦城 开福区
前期策
华英 长沙市
7 划和规 100% 230,000 300,000 230,000 0 0 0 0 —— 0 230,000
项目 开福区
划报建
洋湖垸 长沙市 前期策
8 珠江璟 大河西 划和规 100% 210,000 230,000 180,000 0 0 0 0 —— 0 180,000
园 先导区 划报建
海南板块
五源河 前期策
海口市
9 休闲度 划和规 51% 308,563 492,765 —— 0 0 0 0 —— 0 ——
秀英区
假区 划报建
合
—— —— —— —— 1,912,569 2,684,304 1,712,304 1,637,649 778,011 122,470 194,652 —— 705,748 1,006,556
计
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备注：
1、湖南板块的华英项目和洋湖垸珠江璟园项目目前处于前期策划和报建阶段，相关指标尚未最终确定，上述两个项目的部分数据为预估数据。
2、海南板块的五源河休闲度假区项目目前处于前期策划和报建阶段，相关指标尚未最终确定，该项目的部分数据为预估数据。
3、因部分项目存在预估数据，上述表格中“项目计划投资总额合计”、“总建筑面积合计”、“可售建筑面积合计”和“项目尚余未销售面积合计”均为预估数，且“可售建筑
面积合计”、“截至报告期末尚余未销售面积合计”未包含五源河休闲度假区项目。
表 2：房地产出租情况汇总表
总建筑面积 可供出租总面积（㎡）/客房 出租率/入住率 经营收入
类别 每平方米年租金/平均房价
（㎡） 数（套） （万元）
广州珠江新岸酒店 1257.85 23 套 86.63% 275.62 350 元/套/天
酒店及
广州珠江新岸公寓 3930.80 73 套 72.36% 207.86 4570.37 元/套/月
公寓
长沙珠江花园酒店 15345.59 134 套 29.48% 2032.84 559.92 元/套/天
广州板块 25306.03 25306.03 ㎡ 100% 2589.93 1012.05 元/㎡/年
商业物
业
湖南板块 20466.82 12683.04 ㎡ 95.59% 953.48 755 元/㎡/年
住宅 5333.22 5333.22 ㎡ 100% 46.54 86.62 元/㎡/年
停车场及其他 15185.53 6501.69 ㎡ 100% 260.80 416.65 元/㎡/年
合计 86,825.84 —— —— 6367.07 ——
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(一) 主营业务分析
(二) 利润表及现金流量表相关科目变动分析表主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,130,350,281.79 2,337,059,069.32 -8.84
营业成本 1,227,497,554.42 1,242,542,776.05 -1.21
销售费用 52,762,438.36 46,418,012.13 13.67
管理费用 71,187,473.93 57,304,964.75 24.23
财务费用 30,618,756.98 -7,092,716.11 531.69
经营活动产生的现金流量净额 -1,093,569,997.24 372,754,780.48 -393.38
投资活动产生的现金流量净额 -275,544,712.30 -632,681,338.13 56.45
筹资活动产生的现金流量净额 448,254,954.92 431,260,045.53 3.94
2 收入
报告期内主营业务收入为 2,129,063,283.18 元，比上年同期下降 8.90%。
(1) 主要销售客户的情况
报告期内前五名客户的营业收入为 247,016,554.00 元，占全部主营收入的 11.61%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占总 额较上
成本构成 期占总
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 年同期
项目 成本比
(%) 变动比
例(%)
例(%)
房地产业 1,227,497,554.42 100.00 1,242,542,776.05 100.00 -1.21
合计 1,227,497,554.42 100.00 1,242,542,776.05 100.00 -1.21
分产品情况
本期金
上年同
本期占总 额较上
成本构成 期占总
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 年同期
项目 成本比
(%) 变动比
例(%)
