广州珠江实业开发股份有限公司 2014 年半年度报告
广州珠江实业开发股份有限公司
2014 年半年度报告
广州珠江实业开发股份有限公司 2014 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人郑暑平、主管会计工作负责人张逸波及会计机构负责人（会计主管人员）
黄晓芩声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 7
第五节 重要事项......................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 17
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 19
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 20
第九节 财务报告（未经审计） ................................................................................................. 21
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................. 86
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司
控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司
公司的中文名称简称 珠江实业
GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT
公司的外文名称
CO.,LTD
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 郑暑平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄静 马敏虹
广州市环市东路 362-366 号好世 广州市环市东路 362-366 号好世
联系地址
界广场 30 楼 界广场 30 楼
电话 020-83752828 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 huangjing@gzzjsy.com maminhong@gzzjsy.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场 3001-3005 室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 广州市环市东路 362-366 号好世界广场 30 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 珠江实业
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 956,812,242.11 1,181,466,168.86 -19.01
归属于上市公司股东的净利润 161,581,241.58 247,281,700.64 -34.66
归属于上市公司股东的扣除非经常
161,662,748.83 246,937,348.89 -34.53
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -695,434,569.27 202,924,003.72 -442.71
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 1,992,494,330.57 1,830,913,088.99 8.83
总资产 5,843,575,200.16 5,263,100,208.85 11.03
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.34 0.52 -34.66
稀释每股收益（元／股） 0.34 0.52 -34.66
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.34 0.52 -34.53
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 8.45 15.74 减少 7.29 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
8.46 15.71 减少 7.25 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
188,424.64
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -240,939.34
少数股东权益影响额 -56,161.63
所得税影响额 27,169.08
合计 -81,507.25
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，全国各项房地产指标均出现下行趋势：商品住宅销售面积为 4.25 亿平方米，
同比下降 7.8%，商品住宅新开工面积同比减少 19.8%，新开工面积为近 5 年来最低。同时，
广州地区一手市场住宅共签约 401 万平方米，同比下降了 13.4%（如考虑“限签”而延迟签
署因素则下降接近 20%），为近 4 年同期最低值；长沙地区一手市场住宅共签约 340 万平方
米，同比下降了 30%，与 2012 年同期持平。随着住房供需关系的改变，以及房价上涨趋势
的结束，行业调控政策也由抑制市场过热的单边调控转向因地制宜的双向调控。
市场的变化与公司的战略判断基本相符。近年来，公司一直坚持的稳健发展策略，为公
司应对行业市场变化赢得了主动。一方面，公司做好准备，等候时机。在房地产市场上升期，
公司审慎乐观判断市场，主动控制合理的资产负债结构，避免过度举债，避免高位拿地，保
证充足的资金流，保证公司的竞争力，为扩张机会做好充分准备。另一方面，公司创新合作
模式，实现低成本扩张。公司提出了股权加债权的创新合作模式，实现低成本、低风险的扩
张，保证公司获取土地的成本优势。同时，公司思考转型升级，推动大健康地产战略。公司
积极研究探讨大健康产业的发展思路，合作成立健康管理公司，推进颐德公馆健康中心试点，
为公司中长期的转型做准备。
市场变化给公司带来危机的同时，也带来了机遇。虽然，在短期内，市场进入下行区间
会给公司实现年度经营目标带来不少困难，但是公司相信在整体市场下行的情况下，公司将
可能获得更多机会，实现“弯道超越”。下半年，公司将积极推进销售工作的开展，同时进
行资产结构优化，集中持有优质物业，加快出售零散物业，努力实现公司年度经营目标，并
促进提升公司的资产结构和价值，不断增强公司的可持续发展能力。
1、公司业绩
报告期内，公司实现营业总收入 95,681.22 万元，同比减少 19.01%；实现利润总额
22,275.64 万元，同比减少 32.45%；实现净利润 16,158.12 万元，同比减少 34.66%；实现每
股收益 0.34 元；加权平均净资产收益率为 8.45%，比上年同期减少 7.29 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 584,357.52 万元，同比增长 11.03%，归属于母公司所有
者权益 199,249.43 万元，同比增长 8.83%，公司资产负债率为 58.50%。
2、公司各项目情况（具体数据见附表 1、表 2）
广州板块：
（1）广州珠江璟园项目（颐德公馆）
项目位于广州市珠江新城珠江公园正南面，占地面积 22196 平方米。定位为可私家收藏
的国际大都市城市名片，CBD 别墅级国际人文社区。项目推广案名为珠江颐德公馆，分为
南区（颐公馆）和北区（德公馆），南区为类别墅洋房，北区为 5 幢 150 米超高层建筑，户
型分为平层、底 TOWN、错层复式、空中花园复式及天际别墅等类型。
（2）广州珠江嘉园项目
项目位于广州市萝岗永和开发区永和大道和永顺大道交会处，永和大道以东、摇田河大
街北侧，占地面积约 9.9 万平方米，定位为精品刚需商住社区。项目预计可售面积约 24.3
万平方米，其中住宅约 22.3 万平方米，商业约 2 万平方米，商业物业预计将视市场情况按
一定比例采取租、售结合的经营模式。
（3）广州 S8 项目
项目位于广州市东风中路与仓边路交会处西南侧，地处越秀区传统商务区，临近省、市
两级政府，地理位置优越。项目总用地面积 7445 平方米，定位为超甲级智能生态写字楼。
项目商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。
（4）广州御东雅苑（广隆项目）
项目位于广州市东风中路与解放路交会处、中山纪念堂斜对面，地处广州市传统中轴线
之上、越秀区核心位置，拥有便利的交通、繁华的商业，以及良好的人文、绿化景观和医疗、
教育等配套资源。项目占地面积 8840 平方米，定位为老城区极品大宅及公寓，附带精装修。
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湖南板块：
（5）长沙珠江花城项目
项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，占地面积约 390 亩，定位为长沙首
席成熟精装大盘。项目内的长沙珠江花园酒店，总建筑面积约 4 万平方米，以豪华、精致、
注重细节为目标，以绿色、低碳为理念，以人性化、个性化、智能化为突出特色，定位为高
档个性化精品酒店，具有客房、会议、餐饮、康体等功能，提供金钥匙贴身管家等五星级服
务。
（6）长沙珠江郦城项目
项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，占地约 471 亩，为珠江花城的二期
项目。
（7）长沙华英地块项目
项目位于长沙市开福区，南邻福元西路，东邻新欣路，西邻珠江花城幼儿园，北邻珠江
花城，有效用地面积约 77.4 亩，规划商业比例将不低于 30%，将与长沙珠江花园酒店共同
打造成大型城市综合体。
（8）长沙洋湖垸地块项目
项目位于长沙市大河西先导区洋湖垸湿地公园板块，东邻潇湘大道景观道，西临沈家路，
南临连山路，北临兴联路，占地面积为 71309.53 平方米，项目定位为高端滨水精品住宅。
海南板块：
（9）海口五源河项目
项目位于海口市秀英区南海大道北侧，占地面积约 740 亩，定位为集度假酒店、酒店公
寓、高端低层、多层住宅、商业及餐饮等为一体的高品质休闲度假项目。商业物业预计将视
市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。
报告期内上述项目的进展及销售情况参见表 1《房地产项目情况汇总表》。
3、物业经营与管理情况
公司的物业经营与管理发展平稳、规范有序。报告期内，公司物业经营及管理实现收入
4,600.96 万元，其中，物业经营收入 1,952.09 万元，物业管理收入 1,735.47 万元，旅游酒店
收入 913.40 万元。具体情况参见表 2《房地产出租情况汇总表》。
4、财务融资情况
报告期内，公司房地产业务融资均为项目融资开发及公司日常经营，主要通过银行贷款
和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 24.06 亿元，其中银行贷
款 21.06 亿元，信托融资 3 亿元。报告期内，公司房地产业务利息资本化金额为 6847.31 万
元；加权平均融资成本年化利率为 7.01%，其中最低项目融资年利率 5.76%，最高项目融资
年利率 8%。报告期内，公司对外担保总额 2.5 亿元（其中对子公司担保 2.5 亿元）。
5. 项目拓展情况
公司在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要审慎进行项目拓展。报告期内，
下属湖南珠江实业投资有限公司以总价 71654 万元成功竞得了洋湖垸 I-43 地块，为公司新
增计容面积约 18 万平米的优质土地储备，未来将打造为片区的高端滨水精品住宅。
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表 1：房地产项目情况汇总表
截至报告 报告期 截至报告期 截至报告期
项目计划投 可售建筑 截至报告期 报告期内 报告期内
序 项目 项目状 项目 总建筑面积 末累计竣 内平均 末项目累计 末项目尚余
项目名称 资总额 面积 末累计开工 销售面积 销售金额
号 位置 态 权益 （㎡） 工面积 售价 销售面积 未销售面积
（万元） （㎡） 面积（㎡） （㎡） （万元）
（元）
（㎡） （㎡） （㎡）
广州板块
广州市
1 珠江璟园 竣工 100% 213201 129249 87741 131797 131797 3222 17933 55663 74530 13211
天河区
广州市
2 珠江嘉园 在建 80% 225891 328969 246936 227093 0 4589 5030 10961 4589 108131
黄埔区
广州市
3 S8 项目 在建 100% 104796 58526 40470 58526 0 0 0 —— 0
越秀区
广州市
4 御东雅苑 在建 30% 73201 49514 31026 49514 0 11708 47936 40942 11708 19318
越秀区
湖南板块
长沙市 交付使
5 珠江花城 100% 267193 552748 465353 552748 552748 4886 4499 9209 434149 31205
开福区 用
长沙市
6 珠江郦城 在建 100% 312467 539985 450573 366354 0 34187 28021 8197 135559 315014
开福区
前期策
华英地块 长沙市
7 划和规 100% 220000 305217 236128 0 0 0 0 —— 0
项目 开福区
划报建
长沙市 前期策
洋湖垸地
8 大河西 划和规 100% 200000 230000 180000 0 0 0 0 —— 0
块项目
先导区 划报建
海南板块
前期策
五源河项 海口市
9 划和规 51% 308563 454210 —— 0 0 0 0 —— 0 ——
目 秀英区
划报建
合
—— —— —— —— 1925312 2648418 1738227 1386032 684545 58592 103419 —— 660535 943477
计
说明：1、由于海南板块五源河项目目前处于前期策划和报建阶段，项目相关指标尚未最终确定，上述表格中“合计可售建筑面积”、“截至报告期末合计
尚余未销售面积”未包含五源河项目。
2、湖南板块的华英地块项目与洋湖垸地块项目目前均处在前策阶段，具体指标需进入设计阶段后才能最终确定，上述两个项目的部分数据为预估
数据。
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表 2：房地产出租情况汇总表
总建筑面积 可供出租总面积（㎡） 出租率/入住率 经营收入
类别 每平方米年租金/平均房价
（㎡） /客房数（套） （%） （万元）
广州珠江新岸酒店 1257.85 23 套 74% 119.27 335 元/套/天
酒店及公寓 广州珠江新岸公寓 3930.80 73 套 57.53% 110.17 4570.37 元/套/月
长沙珠江花园酒店 15345.59 134 套 24.38% 794.13 500-550 元/套/天
广州板块 25306.03 25306.03 ㎡ 100% 1222.87 958.03 元/㎡/年
商业物业
湖南板块 21138.72 11984.72 ㎡ 99.45% 463.78 447 元/㎡/年
住宅 5333.22 5333.22 ㎡ 100% 30.12 84.05 元/㎡/年
停车场及其他 16916.17 7221.5496 ㎡ 100% 125.15 395 元/㎡/年
合计 89228.38 230 套,49845.52 ㎡ —— 2865.49 ——
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(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 956,812,242.11 1,181,466,168.86 -19.01
营业成本 529,413,586.05 622,817,083.03 -15.00
销售费用 16,456,157.52 15,366,963.41 7.09
管理费用 28,159,115.62 26,970,671.56 4.41
财务费用 3,589,169.92 -1,204,803.43 -397.91
经营活动产生的现金流量净额 -695,434,569.27 202,924,003.72 -442.71
投资活动产生的现金流量净额 -911,723.97 -388,732,485.91 -99.77
筹资活动产生的现金流量净额 -100,741,428.78 655,813,739.19 -115.36
财务费用变动原因说明：璟园项目竣工停止资本化，利息支出增加所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：销售回款减少以及支付购地保证金所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：取得子公司及其他营业单位支付的现金净额减
少所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：取得银行贷款同比减少所致
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 2.63
房地产业 956,405,081.69 529,413,586.05 44.65 -19.05 -15.00
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 2.37
开发产品 910,395,491.38 499,222,600.91 45.16 -20.88 -17.32
个百分点
物业出租 减少 3.78
46,009,590.31 30,190,985.14 34.38 49.48 58.61
及管理 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
广州地区 597,711,099.80 -25.36
长沙地区 358,693,981.89 -5.76
(三) 核心竞争力分析
公司通过各项举措，有效地提升了运营管理能力和组织管控能力，为客户提供优质的产
品和增值服务，提升了公司整体竞争力，同时继续保持并不断提升在战略预见能力、质量管
理能力、品牌优势方面的核心竞争力。
1、战略预见能力
公司具有较强的市场分析能力，能够及时对政府宏观政策和市场的变化做出较快速的反
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应，公司决策层在制定战略时，具有较强的预见能力，这是近年珠江实业取得快速增长的重
要因素。
2、质量管理能力
公司拥有来自清华大学、华南理工大学等全国一流院校毕业的管理和工程技术人才队
伍，依托强大的建筑合作伙伴，对项目质量具有较强的管理能力。
3、品牌优势
公司致力于打造人居精品，以高品质的产品和服务作为珠江实业品牌的承诺，在此基础
上构建公司和项目的知名度和美誉度，所开发项目在广州和长沙区域拥有较高的品牌认可
度。
(四) 投资状况分析
1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、 主要子公司、参股公司分析
报告期内，公司通过增资扩股的方式获得海南锦绣实业有限公司 51%股权，并完成工商
变更登记等相关工作，详细内容详见《广州珠江实业开发股份有限公司对外投资公告
（2013-009 号）》；公司与合作方合资成立广州珠江实业健康管理有限公司，公司持有该合资
公司 62%的股权，详细内容详见《广州珠江实业开发股份有限公司第七届董事会 2014 年第
二次会议决议公告（2014-004）》。截止到报告期末，公司共拥有 6 家子公司，详见《子公司
情况表》。
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子公司情况表
单位:万元 币种:人民币
本公司 净利润
总资产 净资产
合计持 注册资 （2014
公司名称 经营范围 （2014 年 6 （2014 年
