广州珠江实业开发股份有限公司 2013 年年度报告
广州珠江实业开发股份有限公司
2013 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人郑暑平、主管会计工作负责人张逸波及会计机构负责人（会计主管人员）
黄晓芩声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 23
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 27
第八节 公司治理......................................................................................................................... 34
第九节 内部控制......................................................................................................................... 38
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 39
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 108
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司
控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司
嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、财务风险等，请查阅\"第四节
董事会报告\"中董事会关于公司未来发展的展望部分内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司
公司的中文名称简称 珠江实业
GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL
公司的外文名称
DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 郑暑平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄静 马敏虹
广州市环市东路 362-366 号好世 广州市环市东路 362-366 号好世
联系地址
界广场 30 楼 界广场 30 楼
电话 020-83752828 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 huangjing@gzzjsy.com maminhong@gzzjsy.com
三、 基本情况简介
广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场
公司注册地址
3001-3005 室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 广州市环市东路 362-366 号好世界广场 30 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 珠江实业
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2013 年 10 月 14 日
注册登记地点 广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场
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3001-3005 室
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 国税：44010219048157X；地税：44010019048157X
组织机构代码 19048157-X
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 1993 年年度报告公司基本情况部分。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
楼 11 层 1101
范荣
签字会计师姓名
韩军民
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
同期增减(%)
营业收入 2,337,059,069.32 1,797,185,026.24 30.04 1,212,421,627.36
归属于上市公司股东的
449,571,230.79 344,312,431.43 30.57 221,903,626.47
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 448,649,854.10 343,953,346.87 30.44 221,625,183.00
利润
经营活动产生的现金流
372,754,780.48 400,447,780.77 -6.92 19,385,295.96
量净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的
1,830,913,088.99 1,447,722,136.64 26.47 1,103,409,705.21
净资产
总资产 5,263,100,208.85 3,589,530,844.96 46.62 2,811,902,272.05
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.95 0.73 30.57 0.47
稀释每股收益（元／股） 0.95 0.73 30.57 0.47
扣除非经常性损益后的基本
0.95 0.73 30.44 0.47
每股收益（元／股）
增加 0.34 个百
加权平均净资产收益率（%） 27.33 26.99 22.36
分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 0.32 个百
27.28 26.96 22.33
平均净资产收益率（%） 分点
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二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 -13,064.99 841,309.66 167,004.74
除同公司正常经营业务
相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损 2,526,712.07 2,213,006.85 1,121,434.03
益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产
取得的投资收益
除上述各项之外的其他
-1,536,257.33 -2,600,815.76 -929,446.92
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 251,112.51 25,278.66 12,266.11
所得税影响额 -307,125.57 -119,694.85 -92,814.49
合计 921,376.69 359,084.56 278,443.47
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，房地产宏观调控政策稳定，房地产市场回暖，并呈现了分化趋势。
第一，政策稳定。房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段，国家持续执行“限购、限贷、
限价”的调控政策。围绕“稳增长、调结构、促改革”的目标，国家在政策层面更加注重房地
产市场长效机制的建立健全。
第二，市场回暖。由于刚性需求释放，房地产市场明显回暖。2013 年，全国商品房销售面
积 13.06 亿平方米，同比增长 17.3%；全国商品房销售额 8.14 万亿元，同比增长 26.3%；全国
房地产新开工面积 20.12 亿平方米，同比增长 13.5%；全国房地产开发企业购买土地 3.88 亿平
方米，同比增长 8.8%。
第三，市场分化。一是一线城市房屋依然供不应求，地价和房价持续创造历史新高，而三
四线城市开始出现一定程度的风险；二是房地产企业的集中程度越来越高，规模超过千亿的企
业越来越多。
报告期内，公司积极应对房地产市场调控政策和房贷紧缩政策，坚持稳健的经营原则和灵
活的经营策略，全体员工开拓进取、努力拼搏，紧紧围绕公司发展战略规划和年度经营目标，
扎实开展各项经营管理工作，实现了业绩稳定增长。
1、公司业绩
报告期内，公司实现营业总收入 233,705.91 万元，同比增长 30.04%；实现利润总额 59,842.86
万元，同比增长 30.28%；实现净利润 44,957.12 万元，同比增长 30.57%；实现每股收益 0.95 元；
加权平均净资产收益率为 27.33%，比上年同期提升 0.34 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 526,310.02 万元，同比增长 46.62%，归属于母公司所有者权
益 183,091.31 万元，同比增长 26.47%，公司资产负债率为 63.20%。
2、公司各项目情况
广州板块：
（1）广州珠江璟园项目
基本情况：项目位于广州市珠江新城珠江公园正南面。定位为可私家收藏的国际大都市城
市名片，CBD 别墅级国际人文社区。项目占地面积约 2 万平方米，总建筑面积约 12.9 万平方米。
项目推广案名为珠江颐德公馆，分为南区（颐公馆）和北区（德公馆），南区为类别墅洋房，北
区为 5 幢 150 米超高层建筑，户型分为平层、底 TOWN、错层复式、空中花园复式及天际别墅
等类型。
报告期内主要情况：珠江璟园项目新增签约住宅面积 29,379.18 平方米，其中，南区别墅
1150.81 平方米，北区高层 28,228.37 平方米。截止到报告期末，珠江璟园项目尚余未签约销售
住宅面积 7109.11 平方米。工程进度正在进行竣工验收。
（2）广州珠江嘉园项目
基本情况：项目位于广州市萝岗永和开发区永和大道和永顺大道交会处，永和大道以东、
摇田河大街北侧。定位为精品刚需商住社区。项目占地面积约 9.9 万平方米，总建筑面积约 32.9
万平方米，其中地上约 25.5 万平方米，地下 7.4 万平方米；项目预计可售面积约 24.3 万平方米，
其中住宅约 22.3 万平方米，商业约 2 万平方米，商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、
售结合的经营模式。
报告期内主要情况：公司完成收购广东嘉德丰投资发展有限公司 80%股权，启动开发珠江
嘉园项目，并于 2013 年 9 月开工，项目进度为进行主体施工。预计项目一期在 2014 年第二季
度达到预售条件，项目二期在 2014 年第四季度达到预售条件。
（3）广州 S8 项目
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基本情况：项目位于广州市东风中路与仓边路交会处西南侧，地处越秀区传统商务区，临
近省、市两级政府，地理位置优越。项目定位为超甲级智能生态写字楼，总用地面积 7445 平方
米，总建筑面积约 5.8 万平方米，其中，地上约 4.3 万平方米，地下 1.5 万平方米。项目商业物
业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。项目于 2012 年 12 月开工建设。
报告期内主要情况：项目工程方面已进展到底板砼浇捣，基础施工进度比原计划提前一个
半月；营销及招商方案设计工作正在积极推进。项目预计 2015 年第二季度达到预售条件，2016
年竣工。
（4）广州广隆项目
基本情况：项目由公司与隆丰国际发展有限公司（香港会德丰下属港资企业）合作经营的
广州市广隆房地产有限公司（简称\"广隆公司\"）开发，公司占广隆公司 30%干股。广隆项目销
售案名为御东雅苑，位于广州市东风中路与解放路交会处、中山纪念堂斜对面，地处广州市传
统中轴线之上、越秀区核心位置，拥有便利的交通、繁华的商业，以及良好的人文、绿化景观
和医疗、教育等配套资源。项目定位为老城区极品大宅及公寓，附带精装修，占地面积 8840 平
方米，总建筑面积近 5 万平方米，其中，地上面积约 3.4 万平方米，地下面积约 1.5 万平方米，
项目预计可售面积约为 3.1 万平方米，其中，住宅约 2.3 万平方米，公寓近 7 千平方米，商业物
业约 1 千平方米。
报告期内主要情况：项目工程进度施工至主体结构 29 层。项目公寓于 2014 年 1 月对外销
售，住宅部分预计 2014 年第二季度对外销售。
湖南板块：
（5）长沙珠江花城项目
基本情况：项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，定位为长沙首席成熟精装
大盘。项目占地 390 亩，总建筑面积约 62 万平方米，共分四个组团开发。项目内的长沙珠江花
园酒店，总建筑面积约 4 万平方米。酒店以豪华、精致、注重细节为目标，以绿色、低碳为理
念，以人性化、个性化、智能化为突出特色，定位为高档个性化精品酒店，具有客房、会议、
餐饮、康体等功能，提供金钥匙贴身管家等五星级服务。
报告期内主要情况：珠江花城项目新增签约住宅面积 3596.77 平方米，签约公寓面积 3458.22
平方米。项目已完成竣工验收，已售部分交付完毕。长沙珠江花园酒店已与 14 家主力商家完成
签约，并完成商业部分的招商工作，在报告期内正式对外营业。截止到报告期末，珠江花城项
目住宅部分已售罄，尚余未销售公寓面积 5481 平方米。
（6）长沙珠江郦城项目
基本情况：项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，为珠江花城的二期项目，
共分五个组团开发。项目占地约 471 亩，总建筑面积约 53 万平方米，其中，地上面积约 42 万
平方米，地下面积约 11 万平方米；规划住宅面积约 40 万平方米，商铺面积 7710 平方米。
报告期内主要情况：珠江郦城项目对外销售的三个组团新增签约住宅面积 100,821.91 平方
米。工程方面珠江郦城一组团已完成主体施工，正在进行室内精装修及交楼环境施工；二组团
已完成主体结构封顶；三组团正在进行主体施工；四组团、五组团正在进行前期规划和报建工
作。
（7）长沙华英地块项目
基本情况：项目位于长沙市开福区，南邻福元西路，东邻新欣路，西邻珠江花城幼儿园，
北邻珠江花城。项目有效用地面积约 77.4 亩，规划总建筑面积约 22 万平方米，其中地上约 18
万平方米，地下约 4 万平方米，规划商业比例将不低于 30%，将与长沙珠江花园酒店共同打造
成大型城市综合体。
报告期内主要情况：项目正在进行前期规划和报建工作，计划 2014 年启动，2015 年开工。
海南板块：
（8）海口五源河项目
基本情况：项目位于海口市秀英区南海大道北侧。定位为集度假酒店、酒店公寓、高端低
层、多层住宅、商业及餐饮等为一体的高品质休闲度假项目。项目占地面积约 740 亩，预估总
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建筑面积约 46 万平方米，可售面积约 33 万平方米。项目商业物业预计将视市场情况按一定比
例采取租、售结合的经营模式。
报告期内主要情况：公司实施收购海南锦绣实业有限公司（以下简称“海南锦绣实业”）51%
股权，并于 2014 年第一季度完成工商变更等相关手续，着手开发海口五源河项目。项目方面已
完成前期策划及前期概念性规划设计等工作。项目计划分期分组团开发，首期计划于 2014 年末
或 2015 年初动工。
3、物业经营与管理情况
基本情况：公司的物业经营与管理发展平稳、规范有序。公司拥有商业、酒店、住宅、停
车场等各类经营性物业约 13 万平方米，其中，广州地区约 4 万平方米，长沙地区约 9 万平方米；
公司管理住宅、商业、办公、停车场各类物业面积约 119 万平方米。
报告期内主要情况：报告期内，公司物业经营及管理实现收入 6798.68 万元，其中，物业
经营收入 3040.18 万元，物业管理收入 3121.48 万元，旅游酒店收入 637.02 万元。公司秉持着
“品牌形象匹配、经营业态互补、商业条件合理、经营稳定可持续”的原则，积极对外拓展并
创新招商方式，成功引入酒店式商务中心模式，完成了广州地区部分商业物业的重新招租工作，
物业业态实现升级，经营业绩得到提升。长沙珠江花园酒店正式对外营业，开启公司酒店经营
管理序幕。
4、项目拓展情况
基本情况：公司积极开展土地储备和新项目拓展工作，加大对旅游地产和养老地产调研和
投入力度。根据“一核两翼”的战略发展布局，公司重点对广州及珠三角区域、湖南区域和海
南区域进行项目评估和拓展。
报告期内主要情况：获得广东嘉德丰投资发展有限公司 80%股权，开发珠江嘉园项目；获
得海南锦绣实业有限公司 51%股权，开发五源河项目。报告期内共完成 40 个项目的可行性研究
工作，对部分项目进行重点突破，研究投资模式、提出投资建议，其中部分项目已提交相关方
案，进入公司审批决策流程。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,337,059,069.32 1,797,185,026.24 30.04
营业成本 1,242,542,776.05 931,295,750.42 33.42
销售费用 46,418,012.13 46,924,137.21 -1.08
管理费用 57,304,964.75 48,811,944.09 17.40
财务费用 -7,092,716.11 -6,358,457.27 11.55
经营活动产生的现金流量净额 372,754,780.48 400,447,780.77 -6.92
投资活动产生的现金流量净额 -632,681,338.13 1,892,375.25 -33,533.19
筹资活动产生的现金流量净额 431,260,045.53 28,100,641.70 1,434.70
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2、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房地产业 1,242,542,776.05 100.00 931,295,750.42 100.00 33.42
合计 1,242,542,776.05 100.00 931,295,750.42 100.00 33.42
分产品情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房地产开
开发产品 1,195,700,349.78 96.23 894,725,522.45 96.07 33.64
发
物业出租 物业经营
46,842,426.27 3.77 36,570,227.97 3.93 28.09
及管理 及管理
合计 1,242,542,776.05 100.00 931,295,750.42 100.00 33.42
3、 现金流
2013 年度投资活动产生的现金流量净额同比减少 33,533.19%，主要原因是本期收购子公司
广东嘉德丰投资发展有限公司所致。
2013 年度筹资活动产生的现金流量净额同比增加 1,434.70%，主要原因是本期借款增加所
致。
4、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司经营班子按照董事会制定的整体工作思路和工作部署，紧紧围绕以住宅、
商业地产开发为主，同时加大对健康养老、旅游等多元化地产的战略规划，积极进取、创新发
展，灵活应对宏观环境变化，扎实推进各项经营管理工作和各个房地产项目进展。以“精细化
管理年”为指导，实施多项举措，进一步提升了主营业务运营能力和组织管控能力，实现了持
续健康发展，全年营业收入和净利润都达到 30%以上增长，圆满完成年度经营计划和公司发展
战略的预期目标。
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成本
毛利率 营业收入比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增
（％） 上年增减(%) 年增减（%）
减(%)
减少 1.33 个
房地产业 2,337,022,144.32 1,242,542,776.05 46.83 30.09 33.42
百分点
主营业务分产品情况
营业成本
毛利率 营业收入比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增
（％） 上年增减(%) 年增减（%）
减(%)
减少 1.13 个
开发产品 2,269,035,307.59 1,195,700,349.78 47.30 30.77 33.64
百分点
物业出租 减少 9.31 个
67,986,836.73 46,842,426.27 31.10 10.77 28.09
及管理 百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
广州地区 1,475,512,010.06 16.44
长沙地区 861,510,134.26 62.76
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 1,651,176,073.36 31.37 1,455,687,134.40 40.55 13.43
预付款项 4,780,937.05 0.09 136,908,078.04 3.81 -96.51
其他应收款 94,570,174.84 1.80 11,430,867.69 0.32 727.32
存货 2,934,982,515.
