公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司2023年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司于2024年3月29日召开第十一届董事会第三十二次会议，审议通过《关于2023年度利润分配预案的议案》，公司拟定2023年度利润分配方案为：公司本年度不进行现金股利分配，同时本报告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交股东大会审议。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | 京投发展 | 600683 | 京投银泰 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 张雨来 | 鞠颂 |
| 办公地址 | 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 | 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 |
| 电话 | 010-65636622 | 010-65636620 |
| 电子信箱 | ir@600683.com | ir@600683.com |
2 报告期公司主要业务简介
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2023年 | 2022年 | 本年比上年 增减(%) | 2021年 | |||
| 调整后 | 调整前 | 调整后 | 调整前 | |||
| 总资产 | 59,548,451,584.36 | 54,813,074,893.05 | 54,813,074,893.05 | 8.64 | 46,803,933,077.60 | 46,803,933,077.60 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 7,842,582,231.80 | 8,875,363,465.93 | 8,875,787,148.88 | -11.64 | 9,142,986,181.20 | 9,143,487,927.73 |
| 营业收入 | 10,641,128,429.34 | 5,552,378,113.60 | 5,552,378,113.60 | 91.65 | 6,765,910,302.79 | 6,765,910,302.79 |
| 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 | 10,638,892,042.94 | 5,550,644,414.60 | 5,550,644,414.60 | 91.67 | 6,765,316,731.52 | 6,765,316,731.52 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -659,234,610.50 | 202,272,350.48 | 202,194,286.90 | -425.91 | 328,121,817.95 | 328,623,564.48 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -703,091,779.69 | 86,837,470.72 | 86,759,407.14 | -909.66 | 174,926,954.56 | 175,428,701.09 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -4,325,766,372.90 | -8,353,843,414.61 | -8,353,843,414.61 | 不适用 | 7,538,629,978.76 | 7,538,629,978.76 |
| 加权平均净资产收益率（%） | -41.72 | -4.08 | -4.09 | 不适用 | 3.82 | 3.84 |
| 基本每股收益（元／股） | -1.33 | -0.17 | -0.17 | 不适用 | 0.17 | 0.17 |
| 稀释每股收益（元／股） | -1.33 | -0.17 | -0.17 | 不适用 | 0.17 | 0.17 |
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 3,188,196,667.87 | 6,678,010,346.66 | 275,713,817.29 | 499,207,597.52 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 123,494,599.17 | 50,780,676.13 | -103,006,541.34 | -730,503,344.46 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | 113,730,476.30 | 43,426,389.67 | -113,925,470.08 | -746,323,175.58 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,899,226,380.22 | 268,154,862.21 | -3,362,143,411.97 | 667,448,557.08 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
| 截至报告期末普通股股东总数（户） | 39,083 | ||||||
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 36,532 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条件的股份数量 | 质押、标记或冻结情况 | 股东 性质 | |
| 股份 状态 | 数量 | ||||||
| 北京市基础设施投资有限公司 | 8,225,000 | 296,310,991 | 40.00 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 程少良 | -22,217,700 | 116,912,036 | 15.78 | 0 | 无 | 0 | 境外自然人 |
| 龚万伦 | -819,000 | 6,261,850 | 0.85 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 程开武 | -69,700 | 5,970,300 | 0.81 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 宁波市银河综合服务管理中心 | 0 | 4,280,100 | 0.58 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 童晓阳 | 62,100 | 3,906,662 | 0.53 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 龚岚 | -26,400 | 3,472,300 | 0.47 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 向正秀 | 19,600 | 3,116,100 | 0.42 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放 | 905,901 | 2,857,401 | 0.39 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 式指数证券投资基金 | |||||||
| 关崇智 | 2,556,100 | 2,556,100 | 0.35 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 | ||||||
| 表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 | 不适用 | ||||||
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:万元 币种:人民币
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 到期日 | 债券余额 | 利率（%） |
| 京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第一期） | 22京发01 | 185516 | 2025-03-09 | 88,400 | 3.27 |
| 京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第二期） | 22京发02 | 137520 | 2025-07-12 | 44,100 | 3.10 |
| 京投发展股份有限公司2023年公开发行公司债券(面向专业投资者) | 23京发01 | 115800 | 2026-08-15 | 200,000 | 3.07 |
| 京投发展股份有限公司2022年度第一期中期票据 | 22京投发展MTN001 | 102281859 | 2025-08-19 | 44,600 | 2.86 |
5.2 报告期内债券的付息兑付情况
| 债券名称 | 付息兑付情况的说明 |
| 京投发展股份有限公司2020年公开发行公司债券(面向专业投资者)（第一期） | “20京发01”期限为3年，计息期限自2020年9月4日起至2023年9月3日，付息日为计息期限的每年9月4日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期“20京发01”本金已于2023年9月4日兑付，年度利息已于2023年9月4日支付，计息期限为2022年9月4日至2023年9月3日。该债券于2023年9月4日在上海证券交易所摘牌。 |
| 京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第一期） | “22京发01”期限为3年，计息期限自2022年3月9日起至2025年3月8日，付息日为计息期限的每年3月9日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“22京发01”年度利息已于2023年3月9日支付，计息期限为2022年3月9日至2023年3月8日。 |
| 京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第二期） | “22京发02”期限为3年，计息期限自2022年7月12日起至2025年7月11日，付息日为计息期限的每年7月12日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“22京发02”年度利息已于2023年7月12日支付，计息期限为2022年7月12日至2023年7月11日。 |
| 京投发展股份有限公司2022年度第一期中期票据 | “22京投发展MTN001”期限为3年，本报告期，“22京投发展MTN001”年度利息已于2023年8月19日支付，计息期限为2022年08月19日至2023年08月18日。 |
5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
| 主要指标 | 2023年 | 2022年 | 本期比上年同期增减（%） |
| 资产负债率（%） | 84.12 | 80.16 | 增加3.96个百分点 |
| 扣除非经常性损益后净利润 | -70,309.18 | 8,683.75 | -909.66 |
| EBITDA全部债务比 | -0.0256 | 0.025 | 减少5.06个百分点 |
| 利息保障倍数 | -0.55 | 0.46 | -214.58 |
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2023年度，公司实现营业收入总额1,064,112.84万元，同比增加91.65%；实现归属于上市公司股东净利润-65,923.46万元，同比减少426.04%。
截至2023年12月31日，公司资产总额5,954,845.16万元，较上年同期增加15,843.97万元，增幅40.74%；负负债总额5,009,020.50万元，较年初相比增加了615,228.45万元，增幅
14.00%；公司资产负债率84.12%，与年初相比增加3.96个百分点。
详见公司2023年度报告第三节“管理层讨论与分析”之“一、经营情况讨论与分析”部分。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用