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京投发展2016年半年度报告 下载公告
公告日期:2016-08-26
2016 年半年度报告
公司代码:600683                             公司简称:京投发展
                   京投发展股份有限公司
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                                         重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
   整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
  未出席董事职务        未出席董事姓名      未出席董事的原因说明   被委托人姓名
         董事               郝伟亚                   工作原因         田振清
         董事               韩学高                   工作原因         高一轩
       独立董事             丁慧平                   工作原因         李成言
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人田振清、主管会计工作负责人贾卫平及会计机构负责人(会计主管人员)谢雪林
   声明:保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
    本报告期公司无利润分配、无资本公积金转增股本预案。
六、 前瞻性陈述的风险声明
    公司2016年半年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺,请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
    否
八、     是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
    否
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                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 4
第二节     公司简介 ............................................................................................................................. 5
第三节     会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 7
第四节     董事会报告 ......................................................................................................................... 8
第五节     重要事项 ........................................................................................................................... 27
第六节     股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 34
第七节     优先股相关情况 ............................................................................................................... 37
第八节     董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 38
第九节     公司债券相关情况 ........................................................................................................... 39
第十节     财务报告 ........................................................................................................................... 42
第十一节   备查文件目录 ................................................................................................................. 129
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                                      第一节          释义
  在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
中国证监会                       指   中国证券监督管理委员会
上交所                           指   上海证券交易所
本公司、我公司、公司、京投发展   指   京投发展股份有限公司
公司法                           指   中华人民共和国公司法
公司章程                         指   京投发展股份有限公司章程
京投公司                         指   北京市基础设施投资有限公司
中国银泰                         指   中国银泰投资有限公司
证券登记公司                     指   中国证券登记结算有限责任公司
京投置地                         指   北京京投置地房地产有限公司
京投阳光                         指   北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科                         指   北京万科企业有限公司
基石基金                         指   北京基石创业投资基金(有限合伙)
上海礼兴                         指   上海礼兴酒店有限公司
无锡嘉仁                         指   无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄                         指   无锡惠澄实业发展有限公司
潭柘投资                         指   北京潭柘投资发展有限公司
京投万科                         指   北京京投万科房地产开发有限公司
宁波华联                         指   宁波华联房地产开发有限公司
外贸公司                         指   宁波银泰对外经济贸易有限公司
银泰百货                         指   银泰百货宁波海曙有限公司
兴业置业                         指   北京京投兴业置业有限公司
尚德置业                         指   北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业                         指   北京京投灜德置业有限公司
兴平置业                         指   北京京投兴平置业有限公司
京投银泰置业                     指   北京京投银泰置业有限公司
鄂尔多斯项目公司                 指   鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
京泰祥和                         指   北京京泰祥和资产管理有限责任公司
基石仲盈                         指   北京基石仲盈创业投资中心(有限合伙)
阳光人寿                         指   阳光人寿保险股份有限公司
阳光财险                         指   阳光财产保险股份有限公司
14 京银债                        指   京投银泰股份有限公司 2014 年公司债券
16 京泰 01                       指   京投银泰股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券(第一期)
联合信用                         指   联合信用评级有限公司
元、万元、亿元                   指   人民币元、人民币万元、人民币亿元
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                                 第二节         公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称                          京投发展股份有限公司
公司的中文简称                          京投发展
公司的外文名称                          METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的外文名称缩写                      MTL
公司的法定代表人                        田振清
二、 联系人和联系方式
                              董事会秘书                            证券事务代表
姓名            田锋                                      邢林霞
联系地址        北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中         北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中
                心C座17层                                 心C座17层
电话            010-65636622                              010-65636620
传真            010-85172628                              010-85172628
电子信箱        ir@600683.com                             ir@600683.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址                            宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                            北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码
公司网址                                www.600683.com
电子信箱                                ir@600683.com
报告期内变更情况查询索引
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称               中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点                   公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引
五、 公司股票简况
    股票种类         股票上市交易所        股票简称           股票代码      变更前股票简称
      A股            上海证券交易所        京投发展           600683            京投银泰
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期                          2016年6月6日
注册登记地点                          宁波市市场监督管理局
企业法人营业执照注册号                91330200144052096U
税务登记号码                          91330200144052096U
组织机构代码                          91330200144052096U
报告期内注册变更情况查询索引          公司名称变更于2016年6月6日办理完毕工商变更登记手
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                                     续,具体内容详见公司于2016年6月7日在上海证券交易
                                     所网站披露的临2016-032号公告。
七、 其他有关资料
    经上海证券交易所核准,自 2016 年 6 月 16 日起,公司证券简称由“京投银泰”变更为“京
投发展”,证券代码“600683”保持不变。具体内容详见公司于 2016 年 6 月 9 日在上海证券交易
所网站披露的临 2016-034 号公告。
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                               第三节         会计数据和财务指标摘要
       一、 公司主要会计数据和财务指标
       (一) 主要会计数据
                                                                                 单位:元 币种:人民币
                                             本报告期                                    本报告期比上年同
              主要会计数据                                           上年同期
                                           (1-6月)                                        期增减(%)
   营业收入                              1,367,318,172.73           629,603,954.39                  117.17
   归属于上市公司股东的净利润               39,592,262.59          -119,283,964.27                  不适用
   归属于上市公司股东的扣除非                2,162,728.03          -158,393,002.79                  不适用
   经常性损益的净利润
   经营活动产生的现金流量净额             844,557,312.30        1,234,194,484.24                   -31.57
                                                                                         本报告期末比上年
                                           本报告期末                上年度末
                                                                                           度末增减(%)
   归属于上市公司股东的净资产            1,926,920,266.45       1,983,629,091.47                     -2.86
   总资产                               27,393,904,557.03      27,576,449,000.45                     -0.66
       (二)    主要财务指标
                                                                本报告期                    本报告期比上年
                         主要财务指标                                         上年同期
                                                              (1-6月)                      同期增减(%)
   基本每股收益(元/股)                                             0.05       -0.16                不适用
   稀释每股收益(元/股)                                             0.05       -0.16                不适用
   扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/股)                       0.003        -0.21                不适用
   加权平均净资产收益率(%)                                          1.99       -6.60                不适用
   扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)                      0.11       -8.76                不适用
       二、 境内外会计准则下会计数据差异
       □适用 √不适用
       三、 非经常性损益项目和金额
       √适用 □不适用
                                                                                   单位:元 币种:人民币
                           非经常性损益项目                                    金额            附注(如适用)
非流动资产处置损益                                                            -13,152.34
计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切相关,符合                      1,453.52
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费                                   6,792,607.00           资金占用费
对外委托贷款取得的损益                                                   30,380,063.50            委托贷款利息
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                     12,954,052.74              违约金收入
少数股东权益影响额                                                            -156,733.76
所得税影响额                                                            -12,528,756.10
合计                                                                     37,429,534.56
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                                 第四节        董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
    市场形势概况
    2016 年上半年,在去库存的大背景下,房地产行业仍延续宽松的政策基调,从中央到地方,
一系列去库存的刺激政策出台,包括信贷、税收及货币等各个方面。受惠于市场环境及行业利好
政策,上半年商品房销售量价齐升,根据国家统计局数据,1-6 月份商品房销售面积 64,302 万平
方米,同比增长 27.9%;商品房销售额 48,682 亿元,同比增长 42.1%。6 月末,商品房待售面积
71,416 万平方米,比 2015 年底减少 437 万平方米。
    全国商品房销售量价齐升的同时,各城市之间的分化现象也愈加显著,一线城市及部分供求
关系紧张的二线城市,如南京、苏州、合肥等,房价出现明显上涨,部分城市开始逐步收紧信贷、
税收政策或实行限购。
    主要项目所在城市行业发展状况
    公司主要项目均在北京,2016 年上半年度公司签约销售金额、结转销售金额主要来自北京项
目。报告期内,北京市房地产市场主要数据及公司销售情况如下表所示:
                指标                       2016 年 1-6 月累计值     较上年同期增减(%)
购置土地面积(万平方米)                                   52.49                    -53.09
房屋新开工面积(万平方米)                             1,330.30                       4.00
房屋施工面积(万平方米)                              11,636.00                       0.20
房屋竣工面积(万平方米)                                 860.00                      18.30
住宅销售面积(万平方米)                                 390.00                     -18.90
住宅待售面积(万平方米)                                   898.20                    9.90
公司销售额(亿元)                                          37.31                   35.28
   注:数据来源:北京市统计局、同花顺金融数据终端
     总体经营情况概述
     报告期内,公司在售项目共实现签约销售额 37.31 亿元,各项目进度均正常推进:(1)西华
府项目:盖上住宅 3-4#楼取得竣工备案,5-10#楼进行精装修施工;落地区住宅进行地上结构施
工,落地区商业、写字楼地下结构施工;公租房开始内外墙装饰施工,报告期内实现签约销售金
额 16.75 亿元;(2)公园悦府项目:西贴及公租房开始内外墙装饰施工;落地区住宅开工建设,
报告期内实现签约销售金额 1.23 亿元;(3)琨御府项目:上盖区住宅、公寓进行精装修施工,
落地区开始地上结构施工,报告期内实现签约销售金额 18.26 亿元;(4)檀香府项目:示范区正
式对外开放,6 月份首次开盘,一期部分楼栋主体结构封顶;(5)平谷项目:主要进行前期手续
报建及设计工作,已完成立项手续及方案复函申报;(6)新里程项目:项目各期(配套幼儿园除
外)已于 2015 年度竣工并交付,配套幼儿园已竣工但尚未交付,报告期内实现签约销售金额 0.16
亿元;(7)金域公园项目:项目各期已于 2015 年度竣工并交付,报告期内实现签约销售金额 0.32
亿元;(8)无锡鸿墅项目:一期已于 2015 年度竣工并交付,报告期内实现签约销售金额 0.59
亿元。
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          财务状况分析
         报告期内,归属于上市公司股东净利润 3,959.23 万元,上年同期亏损 11,928.40 万元,利润
     增加主要系公司报告期实现的房地产结转收入及毛利率大幅增加。营业收入中房地产销售结转实
     现收入 128,333.11 万元,较上年同期增加 76,992.35 万元,增幅 149.96%,2016 上半年公司房地
     产销售业务毛利率 25.22% 较上年同期 16.38%增加 8.84 个百分点;进出口业务收入 5,920.55 万
     元,较上年同期增加 173.85 万元,增幅 3.03%;本报告期公司未开展国内贸易业务;物业服务及
     其他收入与去年基本持平。公司三项费用总计 13,542.59 万元,较上年同期减少 2,182.42 万元,
     减幅 13.88%;其中管理费用 5,462.40 万元,较上年同期增加 728.04 万元,增幅 15.38%;销售费
     用 4,153.30 万元,较上年同期增加 653.54 万元,增幅 18.67%;财务费用 3,926.89 万元,与上
     年同期相比减少 3,564.00 万元,减幅 47.58%,主要系公司费用化贷款减少且融资利率降低所致。
     公司营业外收入 1,296.22 万元,较上年同期增加 1,247.45 万元,增幅 2557.82%,主要系公司处
     置北京华安泰投资有限公司(三亚陵水项目)股权购买方延迟支付转让款产生的违约金收入。
         本报告期末,公司资产负债率 89.68%,公司资产总额 2,739,390.46 万元,资产总额中存货
     期末余额 2,236,019.24 万元,占资产总额的 81.62%,较期初增加 39,961.16 万元,变动不大,
     公司房地产项目存货中,北京地区存货达 2,129,450.93 万元,占各项目存货总额的 95.27%,主
     要系轨道物业项目、檀香府项目、平谷项目。其他应收款期末账面价值 35,112.05 万元,较期初
     减少 18,837.61 万元,减幅 34.92%,减少主要系公司股权款及债权款收回。负债总额 2,456,760.80
     万元,较上年末减少 20,203.02 万元,减少主要系公司偿还外部借款,2016 半年度公司各类借款
     净减少 89,683.34 万元,随着公司规模不断扩大,项目开发速度不断加快,公司各项目开始预售
     并实现结转,资金快速回笼。另公司负债总额中预收账款期末余额 662,482.35 万元,占负债总额
     26.97%,控股股东借款期末余额 1,210,883.67 万元,占负债总额 49.29%,公司各项目已基本实
     现滚动开发,预售资金将继续快速回笼,且公司整体资产质量良好,经营风险可控,公司有能力
     偿还到期各项款项。
           主要合并资产负债报表异常情况及原因的说明:
                                                                           单位:元     币种:人民币
                                                             本期期末金额较上
     项目              期末余额           年初余额                                        情况说明
                                                               期期末变动比例
货币资金           1,245,273,046.98   2,115,682,861.15           -41.14%         支付工程款、偿还借款等
应收账款             6,976,012.56      25,052,225.83             -72.15%                  收回货款
其他应收款          351,120,513.12    539,496,555.48             -34.92%              股权款、债权款收回
递延所得税资产      316,857,754.17    211,257,957.12             49.99%                  存货计税差异
其他非流动资产      747,866,640.33    322,497,973.36             131.90%               其他流动资产转入
短期借款            159,000,000.00    225,000,000.00             -29.33%                  偿还借款
应付职工薪酬        18,627,115.50      61,500,049.62             -69.71%                 支付计提奖金
应交税费            90,297,332.81     308,769,650.33             -70.76%                 支付计提税费
一年内到期的非
                   3,282,708,393.75   7,687,661,325.00           -57.30%
流动负债                                                                                  偿还借款
长期借款          10,829,119,475.44   8,249,000,000.00           31.28%                  长期借款增加
应付债券           1,768,384,866.00   772,887,657.49             128.80%                 发行私募债
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    财务融资情况:
    报告期内,为保障房地产业务发展、日常经营及在建项目投资的资金需求,公司主要通过银
行贷款、发行债券及股东借款方式进行融资,2016 年 6 月 30 日公司融资余额为 1,644,982.79 万
元,加权平均融资成本年化利率为 8.63%,其中房地产业务融资余额 1,604,032.79 万元(最低项
目融资年化利率为 5.71%,最高项目融资年化利率为 10.05%),房地产项目利息资本化率 8.96%,
利息资本化金额为 65,871.75 万元。2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日,公司八届三十三次董事会、2014
年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联
交易的议案》由京投公司以不超过 12%的年利率向公司提供借款,用于合作开发项目及补充公司
流动资金,具体利率由双方参照市场利率协商确定。2015 年 6 月 26 日发行公司债券 77,900.00
万元,募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。2016 年 3 月 18 日非公开发行公司债券
(第一期)100,000.00 万元,募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。房地产项目公司
还将按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。
(一) 主营业务分析
1   财务报表相关科目变动分析表
                                                                      单位:元 币种:人民币
科目                                  本期数                上年同期数        变动比例(%)
营业收入                          1,367,318,172.73          629,603,954.39           117.17
营业成本                          1,030,732,845.06          531,745,466.25            93.84
销售费用                              41,532,985.54          34,997,609.82            18.67
管理费用                              54,623,999.69          47,343,606.76            15.38
财务费用                              39,268,862.73          74,908,935.04           -47.58
经营活动产生的现金流量净额           844,557,312.30        1,234,194,484.24          -31.57
投资活动产生的现金流量净额             1,978,793.78         481,037,302.29           -99.59
筹资活动产生的现金流量净额       -1,715,837,659.54        -2,585,933,246.07          不适用
    营业收入变动原因说明:房地产项目销售结转增加
    营业成本变动原因说明:房地产项目销售结转增加
    财务费用变动原因说明:费用化贷款减少、融资利率降低
    经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:较上年同期预售款减少
    投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:上年同期收回股权、债权款
    筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:销售回款增加用于偿还借款,借款减少
2   其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
    无
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
    公司 2015 年度发行的“14 京银债”,浙商证券股份有限公司于 2016 年 5 月 23 日按照《债
券受托管理协议》约定,履行债券受托管理人职责出具了《京投银泰股份有限公司 2014 年公司债
券受托管理事务报告(2015 年度)》。
    联合信用于 2016 年 6 月 27 日出具了《京投发展股份有限公司公司债券 2016 年跟踪评级报告》,
维持公司主体长期信用等级为“AA”,评级展望维持“稳定”; 同时维持“14 京银债”的债项
信用等级为“AAA”。
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         2016 年 6 月 27 日(因 2016 年 6 月 26 日为周日,故顺延至 2016 年 6 月 27 日)支付了“14 京
     银债”自 2015 年 6 月 26 日至 2016 年 6 月 25 日期间的利息。
         公司九届八次董事会、2015 年第四次临时股东大会审议通过了《关于公司符合非公开发行公
     司债券条件的议案》、《关于公司非公开发行公司债券方案的议案》、《关于提请股东大会授权
     董事会及董事会授权人士全权办理本次非公开发行公司债券相关事项的议案》。股东大会同意公
     司向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者非公开发行公司债券,本次债券票
     面总额不超过人民币 20 亿元(含 20 亿元),期限不超过 3 年(含 3 年),并授权董事会及董事
     会授权人士全权办理本次非公开发行公司债券相关事项。公司于 2016 年 1 月取得上海证券交易所
     《关于对京投银泰股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》(上证函[2016]7 号),
     获准以非公开发行方式向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者发行不超过 20 亿元人民币
     的公司债券(以下简称“本次债券”)。本次债券分期发行,目前一期“16 京泰 01”(以下简称
     “本期债券”)发行规模为 10 亿元,债券发行费用 600 万元,扣除发行费用后募集资金净额 9.94
     亿元,全部用于偿还公司债务,债券期限为三年,票面利率为 5.24%。本期债券采用单利按年计
     息,不计复利。每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。起息日:
     2016 年 3 月 18 日,即本次债券发行首日。付息日:2017 年至 2019 年每年的 3 月 18 日为上一个
     计息年度的付息日(如遇非交易日,则顺延至其后的第 1 个交易日)。本期债券无担保,债券受
     托管理人:中信建投证券股份有限公司。
     (3) 经营计划进展说明
          公司 2016 年度经营计划中预计实现营业收入 76.13 亿元,2016 年 1-6 月实际完成营业收入
     13.67 亿元,预计 2016 年下半年实现部分房地产项目销售结转。公司 2016 年度预计三项费用 5.57
     亿元,2016 年 1-6 月实际发生 1.35 亿元,公司严格控制各项费用支出、费用化贷款减少、融资
     利率降低,利息支出下降。
          2016 年公司计划新开工面积 25.54 万平方米,计划完成竣工面积 37.46 万平方米。截止 2016
     年 6 月 30 日,公司新开工面积 8.64 万平方米,完成竣工面积 3.00 万平方米(新里程项目配套幼
     儿园 0.51 万平方米已竣工但尚未交付)。根据各项目进度计划,新开工、竣工时点较多安排在下
     半年。
     (4) 其他
     ①、项目储备情况
     持有待开   持有待开发土     一级土地整                    是/否涉    合作开发项目涉     合作开发项
序                                            规划计容建筑
     发土地的   地的面积(平方    理面积(平                     及合作开   及的面积(平方      目的权益占
号                                            面积(平方米)
       区域         米)            方米)                       发项目           米)            比(%)
     北京平谷
1                       89,153                       179,629      是               179,629
       区
                                                11 / 129
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②、投资开发情况
                             在建
                                                                                                               2016     2016
                             项目/
                                                  项目规划                             累计已                年半年   年半年
                             新开    项目用地                  总建筑面     在建建筑              待开发                                  报告期实际
序   地   项   经营                               计容建筑                             竣工面                度新开   度竣工   总投资额
                      权益   工项    面积(平方                积(平方     面积(平方            面积(平                                投资额(万
号   区   目   业态                               面积(平方                           积(平方              工面积     面积   (万元)
                             目/竣     米)                      米)         米)                方米)                                    元)
                                                    米)                                 米)                (平方   (平方
                             工项
                                                                                                               米)     米)
                               目
               普通
     北
          公     住
     京
          园   宅、          在建
1    昌               51%             259,388      516,351     628,224       343,329   203,842    81,053                       902,961    35,470.00
          悦   保障          项目
     

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