2015 年年度报告
公司代码：600683 公司简称：京投银泰
京投银泰股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人田振清、主管会计工作负责人贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2015年度归属于上市公司股东的净
利润115,387,113.86元，母公司报表实现净利润为25,378,357.88元，按照《公司章程》规定，提
取10%法定盈余公积金2,537,835.79元，加上年初未分配利润540,871,963.50元，母公司期末可供
股东分配的利润为563,712,485.59元。公司拟定2015年度利润分配预案为：以2015年12月31日公
司总股本740,777,597股为基数，每10股派发现金红利1.30元（含税），共计派发96,301,087.61
元，剩余未分配利润467,411,397.98元转入下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。本预案
尚须提交公司股东大会审议批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
公司2015年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投
资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“管理层讨论与分析”中“三、
公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 25
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 39
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 44
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 45
第九节 公司治理........................................................................................................................... 52
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 55
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 59
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 156
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、我公司、公司、京投银泰 指 京投银泰股份有限公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 京投银泰股份有限公司章程
京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司
中国银泰 指 中国银泰投资有限公司
证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司
京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司
京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科 指 北京万科企业有限公司
基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）
上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司
无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司
潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司
京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司
宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司
外贸公司 指 宁波银泰对外经济贸易有限公司
银泰百货 指 银泰百货宁波海曙有限公司
兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司
尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司
兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司
京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司
鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
京泰祥和 指 北京京泰祥和资产管理有限责任公司
杭州银泰 指 杭州银泰奥特莱斯商业发展有限公司
基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）
阳光人寿 指 阳光人寿保险股份有限公司
阳光财险 指 阳光财产保险股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京投银泰股份有限公司
公司的中文简称 京投银泰
公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的外文名称缩写 MTL
公司的法定代表人 田振清
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田锋 邢林霞
北京市朝阳区建国门外大街2号 北京市朝阳区建国门外大街2号
联系地址
银泰中心C座17层 银泰中心C座17层
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的邮政编码 315000
公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码 100022
公司网址 www.600683.com
电子信箱 ir@600683.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投银泰 600683 银泰股份
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师
办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域
事务所（境内）
签字会计师姓名 周百鸣、莫伟
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
增减(%)
营业收入 8,436,076,254.04 3,486,173,374.38 141.99 996,274,665.97
归属于上市公司股
115,387,113.86 25,144,974.48 358.89 74,528,801.79
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 44,836,376.50 -343,026,623.88 不适用 -611,377,267.25
损益的净利润
经营活动产生的现
3,498,944,254.71 183,568,068.87 1,806.07 -8,298,597,221.18
金流量净额
本期末比上年同
2015年末 2014年末 2013年末
期末增减（%）
归属于上市公司股
1,983,629,091.47 1,868,241,977.61 6.18 1,866,061,108.64
东的净资产
总资产 27,576,449,000.45 29,660,440,367.97 -7.03 24,009,913,370.78
期末总股本 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%) 2013年
基本每股收益（元／股） 0.16 0.03 433.33 0.10
稀释每股收益（元／股） 0.16 0.03 433.33 0.10
扣除非经常性损益后的基本
0.06 -0.46 不适用 -0.83
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.99 1.35 增加4.64个百分点 4.01
扣除非经常性损益后的加权
2.33 -18.35 不适用 -32.92
平均净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
无
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九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入
55,112,816.56 574,491,137.83 1,558,012,717.85 6,248,459,581.80
归属于上市公司
-66,312,600.10 -52,971,364.17 -9,535,762.60 244,206,840.73
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-84,893,365.31 -73,499,637.48 -24,339,567.89 227,568,947.18
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
602,620,474.09 631,574,010.15 2,571,119,514.45 -306,369,743.98
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
主要系公司处置参
非流动资产处置损益 6,958,808.69 股公司股权产生的 223,018,329.30 661,084,085.05
收益
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政
296,300.00 主要系政府补助 8,949,150.64 29,106,068.00
策规定、按照一定标准定
额或定量持续享受的政府
补助除外
收取参股公司及被
计入当期损益的对非金融
27,406,013.00 处置公司协议借款 70,198,587.80 110,742,204.61
企业收取的资金占用费
资金占用费
收取参股公司委托
对外委托贷款取得的损益 59,802,486.09 163,720,846.96 53,184,279.83
贷款利息
除上述各项之外的其他营
-286,980.68 -1,303,646.18 2,049,005.58
业外收入和支出
少数股东权益影响额 -81,732.96 285,488.66 -303,778.66
所得税影响额 -23,544,156.78 -96,697,158.82 -169,955,795.37
合计 70,550,737.36 368,171,598.36 685,906,069.04
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发、经营及租赁， 经营模式以房产开发销售为主，同时持有少量经
营性物业用于出租。公司房产开发分自主开发和合作开发，多数项目为合作开发，主要合作方有
公司大股东京投公司和北京万科。公司目前开发的房产项目以轨道物业项目为核心，开发的轨道
物业项目均位于北京。
经过多年的发展，房地产行业进入成熟期，告别高速增长时代。2015 年，房地产行业经过阶
段调整后，全国商品住宅销售量和销售金额逐渐恢复增长，一线城市和部分二线城市房地产市场
开始回暖，但全国住宅新开工面积和开发投资额继续下滑，地区分化依然存在，三四线城市仍有
较大的去库存压力。在经济下行承压和房地产市场分化的背景下，中央坚持稳消费、去库存、调
结构的政策主基调，年内政府出台降准降息、降低首付、控制土地供应等多项政策，以释放居民
合理购房需求，促进房企有效去化，保障房地产行业稳定健康发展。在易居（中国）克尔瑞信息
集团发布的 2015 年度房企销售金额排行榜和新浪乐居发布的北京 2015 年企业全年销售金额（商
品住宅）排行榜中，公司分别位列全国百强和北京五强。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
2015 年 10 月，经公司第九届董事会第六次会议审议通过，公司全资子公司京投置地联合大
股东京投公司参与了北京市平谷区平谷镇、王辛庄镇 PG00-0002-6011、6015 地块 F1 住宅混合公
建用地、6018 地块 F3 其他类多功能用地、6013、6014 地块 A33 基础教育用地国有建设用地使用
权的竞买。2015 年 10 月 28 日，京投置地、京投公司联合体收到了北京市土地整理储备中心的成
交确认书，以人民币 14.60 亿元的价格获得上述地块的使用权。京投置地、京投公司按照 51%、
49%的持股比例共同投资设立项目公司（兴平置业），负责上述地块的开发建设。截止 2015 年 12
月 31 日兴平置业资产总额 14.91 亿元。
三、报告期内核心竞争力分析
1、依托股东支持，积极争取轨道物业开发资源，不断提升轨道物业专业开发能力。
公司开发现有轨道物业项目过程中，注重知识累积、经验总结和技术创新，在规划布局、开
发流程、工程施工、减震降噪等方面取得显著成果，专业开发能力得到提升。
2、公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略定位清晰。
公司签约销售额及销售收入主要来源于北京项目，年内在公开市场获取平谷地块，进一步增
加了公司在北京市场的土地储备。
3、公司致力于打造品牌，提高产品品质，树立良好的资本市场形象。
正式对外发布“MORE TO LIFE”品牌理念，宣布从 TOD 开发模式升级到 M-TOD 开发模式，打
造公司轨道物业开发品牌形象。
4、公司持续改进管控体系，规范运作水平不断提高。
对公司现行管理制度进行全面梳理，结合实际执行过程中出现的具体问题和公司的发展需要，
及时新增、修订或废止相关管理制度，进一步提升规范运作水平。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
（一）市场形势概况
2015 年，房地产行业延续去年的去库存主题，市场分化有所加剧，但行业整体销售额再创新
高，根据统计局数据，2015 年全年商品房销售额 87,281 亿元，同比增长 14.4%；商品房销售面积
128,495 万平方米，同比增加 6.5%，截止年底商品房待售面积 71,853 万平方米，同比增加 15.6%；
北京市场增幅与全国基本持平，全年商品房销售面积 1,554.7 万平方米，同比增长 6.6%。政策层
面，行业政策更趋宽松，国家出台多项有利于房地产行业的政策，金融市场多次降准降息，以加
大促进去库存力度。转型和创新成为行业主题词，多数房企提出了转型发展的目标或方向。
（二）主要项目所在城市行业发展状况
公司主要项目均在北京，2015 年公司签约销售金额、结转销售金额主要来自北京项目。报告
期内，北京市房地产市场主要数据及公司销售情况如下表所示：
指标 数值 较上年同期增减（%）
购置土地面积（万平方米） 1,718.50 -52.08
房屋施工面积（万平方米） 189,940.30 -8.83
房屋竣工面积（万平方米） 13,991.70 -10.00
住宅销售面积（万平方米） 6,470.50 10.30
住宅待售面积（万平方米） 9,061.90 -7.15
公司签约销售额（亿元） 98
公司商品住宅销售额排名
注：数据来源：北京市统计局、同花顺金融数据终端、CRIC 研究中心、新浪乐居、本公司。
（三）总体经营情况概述
报告期内，公司仍坚持“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，践行“有质量的
增长及创新”管理主题和工作要求，在经营业绩及管理建设方面均取得显著成果。全年实现签约
销售额 98 亿元，同比增长 38%；公开市场获取平谷项目，新增规划建筑面积约 18 万平方米，进
一步增加公司在北京市场的土地储备；抓住资本市场利率下行趋势，年内成功发行公司债券 7.79
亿元，票面利率 4.8%，有效降低了公司资金成本；加强项目管理，按年度计划目标有序推进各项
目进度：（1）西华府项目：盖上住宅 3-4#楼开始验收手续，5-6#楼进行精装修施工；落地区商
业、办公楼全部开工建设，全年实现签约销售金额 21.39 亿元；（2）公园悦府项目：盖上商品房
7-9#楼取得竣工备案表并交付，落地区住宅开工建设，全年实现签约销售金额 25.36 亿元；（3）
琨御府项目：上盖区住宅、公寓取得竣工备案表并交付，落地区全部开工建设，全年实现签约销
售金额 31.6 亿元；（4）檀香府项目：临时售楼处对外开放，一期及样板区开工建设；（5）平谷
项目：进行前期手续及方案设计工作；（6）新里程项目：项目各期全部竣工（配套幼儿园除外）
并交付，全年实现签约销售金额 8.78 亿元；（7）金域公园项目：项目各期全部竣工并交付，全
年实现签约销售金额 9.58 亿元；（8）无锡鸿墅项目：一期竣工并交付，全年实现签约销售金额
0.81 亿元。
（四）财务状况分析
报告期内，归属于上市公司股东净利润 11,538.71 万元，与上年同期相比增加 358.89%；公
司实现营业收入总额 843,607.63 万元，较上年同期相比增幅 141.99%，主营业务收入中房地产销
售结转实现收入 812,421.84 万元，较上年同期增加 498,399.10 万元，增幅 158.71%，主要系本
报告期房地产项目结转销售收入同比增加所致；物业租赁收入 3,082.61 万元，较上年同期相比基
本持平；进出口业务收入 20,873.09 万元，较上年同期减少 2,627.72 万元，减幅 11.18%；国内
贸易收入 4,504.04 万元；服务及其他收入 2,349.77 万元。报告期内公司处置股权增加利润总额
562.63 万元，较上年同期处置股权产生的利润总额减少 21,756.84 万元；公司继续对鄂尔多斯项
目公司借款计提资产减值准备,本报告期计提减值准备 5,404.88 万元 ，针对该项目本报告期公司
未确认的利息收入 12,102.64 万元，合计影响公司利润总额减少 17,507.52 万元；2015 年度公司
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对无锡鸿墅项目计提存货跌价准备 15,650.60 万元，计提存货跌价准备导致公司利润总额减少
15,650.60 万元。
报告期内，公司三项费用总计 41,864.39 万元，较上年同期增加 10,653.83 万元，增幅 34.14%；
其中管理费用 13,148.32 万元，较上年同期增加 789.92 万元，增幅 6.39%；销售费用 15,807.40
万元，较上年同期增加 4,561.22 万元，增幅 40.56%，主要系公司房地产项目销售代理费增加所
致；财务费用 12,908.67 万元，与上年同期相比增加 5,302.69 万元，增幅 69.72%，主要系公司
2015 年 1 月 1 日起暂停确认鄂尔多斯项目公司借款利息收入所致。
本报告期末，公司资产负债率 89.82%，公司资产总额 2,757,644.90 万元，较期初减少
208,399.14 万元，减幅 7.03%，减少主要系公司存货及其他应收款减少。资产总额中存货期末余
额 2,196,058.08 万元，占资产总额的 79.64%，较期初减少 114,921.92 万元，减幅 4.97%，减少
主要系公司实现销售结转，公司房地产项目存货中，北京地区存货达 2,089,633.92 万元，占各项
目存货总额的 95.16%，主要系轨道物业项目、檀香府及新获取平谷项目。其他应收款期末账面价
值 53,949.66 万元，占资产总额 1.96%，较期初减少 67,814.42 万元，减幅 55.69%，减少主要系
公司股权款及债权款收回。负债总额 2,476,963.82 万元，较上年末减少 271,931.19 万元，减幅
9.89%，减少主要系公司偿还借款，2015 年度公司各类借款净减少 276,403.56 万元，随着公司规
模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目开始预售并实现结转，资金快速回笼。另公司
负债总额中预收账款期末余额 549,640.96 万元，占负债总额 22.19%，控股股东借款期末余额
1,347,983.67 万元，占负债总额 54.42%，公司各项目已基本实现滚动开发，预售资金将继续快速
回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。
二、报告期内主要经营情况
详见本节“一、管理层讨论与分析”部分。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,436,076,254.04 3,486,173,374.38 141.99
营业成本 6,257,013,303.22 2,592,871,359.55 141.32
销售费用 158,073,963.14 112,461,809.53 40.56
管理费用 131,483,193.04 123,583,958.46 6.39
财务费用 129,086,651.59 76,059,751.88 69.72
经营活动产生的现金流量净额 3,498,944,254.71 183,568,068.87 1,806.07
投资活动产生的现金流量净额 852,874,787.72 983,525,162.48 -13.28
筹资活动产生的现金流量净额 -4,481,223,523.62 -30,075,759.72 不适用
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
房地产行业 8,155,044,479.81 5,987,869,866.91 26.57 157.19 161.92 减少 1.33 个百分点
进出口贸易 208,730,938.51 205,308,352.27 1.64 -11.18 -11.37 增加 0.21 个百分点
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2015 年年度报告
国内贸易 45,040,435.87 44,504,038.43 1.19 -15.99 -16.23 增加 0.28 个百分点
旅游饮食服务
23,497,693.19 17,321,160.14 26.29 -10.67 -20.96 增加 9.60 个百分点
及其他
合计 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75 25.82 141.91 141.24 增加 0.21 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
房产销售 8,124,218,401.00 5,973,725,649.26 26.47 158.71 162.73 减少 1.12 个百分点
物业租赁 30,826,078.81 14,144,217.65 54.12 0.78 13.33 减少 5.08 个百分点
进出口贸易 208,730,938.51 205,308,352.27 1.64 -11.18 -11.37 增加 0.21 个百分点
国内贸易 45,040,435.87 44,504,038.43 1.19 -15.99 -16.23 增加 0.28 个百分点
旅游饮食服务
23,497,693.19 17,321,160.14 26.29 -10.67 -20.96 增加 9.60 个百分点
及其他
合计 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75 25.82 141.91 141.24 增加 0.21 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 年增减 年增减
