南京新街口百货商店股份有限公司拟收购中
国脐带血库企业集团股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2016]第 6 号
中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
二 〇 一 六 年 一 月六 日
目 录
声 明 .........................................................................................................1
摘 要 .........................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 .................................................................................4
一、委托方、被评估单位和其他报告使用者 ........................................4
二、评估目的 ..........................................................................................12
三、评估对象和评估范围 ......................................................................13
四、价值类型及其定义 ..........................................................................14
五、评估基准日 ......................................................................................14
六、评估依据 ..........................................................................................14
七、评估方法 ..........................................................................................17
八、评估程序实施过程和情况 ..............................................................30
九、评估假设 ..........................................................................................32
十、评估结论 ..........................................................................................33
十一、特别事项说明 ..............................................................................39
十二、评估报告使用限制说明 ..............................................................42
十三、评估报告日 ..................................................................................43
备查文件目录 .............................................................................................45
中联资产评估集团有限公司
南京新街口百货商店股份有限公司拟收购中国脐带血库企业集团股权项目资产评估报告
声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资 产 评 估 报 告
中联评报字[2016]第 6 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受南京新街口百货商店股份有限公
司的委托，就南京新街口百货商店股份有限公司拟收购中国脐带血库企
业集团股权之经济行为，对所涉及的中国脐带血库企业集团股东全部权
益以及金卫医疗 BVI 持有的票面价值总计 11,500 万美元的中国脐带血
库企业集团可转换债券在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为中国脐带血库企业集团股东全部权益以及金卫医疗
BVI 持有的票面价值总计 11,500 万美元的中国脐带血库企业集团可转
换债券，评估范围是中国脐带血库企业集团的全部资产及负债，包括流
动资产和非流动资产及相应负债。
评估基准日为 2015 年 9 月 30 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，满足评估目的需要，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法、收
益法对中国脐带血库企业集团进行整体评估，然后加以校核比较。考虑
评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为最
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终评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出中国脐带血库企业集团股东全部权益以及金卫医疗 BVI 持有的
票面价值总计 11,500 万美元的中国脐带血库企业集团可转换债券在评
估基准日 2015 年 9 月 30 日的评估结论如下：
中国脐带血库企业集团股东全部权益以及金卫医疗 BVI 持有的票
面价值总计 11,500 万美元的中国脐带血库企业集团可转换债券在评估
基准日 2015 年 9 月 30 日的整体价值为 852,086.09 万元。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者注意报告中所载明的特
殊事项以及期后重大事项。
根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评
估基准日 2015 年 9 月 30 日起计算，至 2016 年 9 月 29 日止。超过一年，
需重新进行资产评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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资 产 评 估 报 告
中联评报字[2016]第 6 号
南京新街口百货商店股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，就
南京新街口百货商店股份有限公司拟收购中国脐带血库企业集团股权
之经济行为所涉及的中国脐带血库企业集团股东全部权益以及金卫医
疗 BVI 持有的票面价值总计 11,500 万美元的中国脐带血库企业集团可
转换债券在评估基准日 2015 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将
资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他报告使用者
本次资产评估的委托方为南京新街口百货商店股份有限公司（以下
简称“南京新百”），被评估单位为中国脐带血库企业集团（以下简称为
“CO 集团”）。
（一）委托方概况
名称：南京新街口百货商店股份有限公司
法定代表人：杨怀珍
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住所：江苏省南京市中山南路 1 号
营业执照注册号：320100000005754
经营范围：许可经营项目：预包装食品、散装食品（炒货、蜜饯、
糕点、茶叶）、保健食品、冷热饮品销售；中餐制售；音像制品、卷烟、
雪茄烟、烟丝、罚没国外烟草制品零售。一般经营项目：百货、化妆品、
纺织品、针织品、服装、鞋帽、眼镜（不含角膜接触镜及护理液）、钟
表、玉器、珠宝、金银制品、乐器、体育用品、文化办公用品、五金交
电、电脑软、硬件及耗材、照相器材、电器机械及器材、普通机械、电
子产品及通信设备、工艺美术品、自行车、电动车、汽车配件、化工产
品、劳保用品、金属材料、木材、建筑材料、橡胶及制品、汽车（不含
小轿车）销售；设计、制作、代理、发布国内各类广告（凭许可证经营
除外）；房屋销售、租赁；物业管理；经营各类商品和技术的进出口业
务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）；停车场服务；
儿童室内软体游乐场；医疗行业的投资及资产管理；医疗信息服务；远
程医疗软件研发、生产、销售；健康相关产业产品的技术开发、技术咨
询、成果转让、咨询服务；医疗器械的研究、开发及技术咨询；保健食
品研发及信息咨询服务；养老服务。
企业简介：
本公司是南京市第一家商贸类上市公司，“新百”被江苏省工商行
政管理局认定为全省著名服务商标。本公司立足于百货连锁主业，同时
涉足房地产和健康养老等领域实现多元化发展。
百货零售板块中，2014 年上市公司通过海外收购实现业务规模扩
张，在境外拥有英国历史悠久的百货公司 House of Fraser 89%股权。
House of Fraser 是英国的精品连锁百货公司，汇聚了全球名牌产品，在
英国和爱尔兰有超过 60 家店铺。在境内，上市公司拥有拥有新百中心
店、南京东方商城、芜湖南京新百大厦以及南京新百淮南购物中心四家
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门店。其中，新百中心店及南京东方商城均坐落于素有“中华第一商圈”
之称的新街口中心区域。新百中心店是南京历史最为悠久的百货门店之
一，地理位臵优越，占地面积 1.3 万平方米，营业面积 6.25 万平方米，
定位中高档百货，开设了特色餐饮中心；南京东方商城营业面积 1.87
万平方米，定位国际化、时尚化的高档百货，是南京最早的高档百货店；
芜湖南京新百大厦坐落在安徽省芜湖市中山路商业繁华地段，是一座集
商场、酒店、娱乐为一体的大型综合建筑，营业面积 3.1 万平方米；南
京新百淮南购物中心位于安徽省淮南市核心商业区，地上一至五层，经
营面积约 2.12 万平方米，提供购物、美食、儿童娱乐、休闲等一站式商
业服务。
房地产开发板块中，本公司的全资子公司南京新百房地产开发有限
公司已成功开发和在建项目总面积约 30 万平方米，拥有南京地标性建
筑物之一“南京中心”60 层的写字楼、南京河西 300 亩土地及盐城内湖
港 126.76 亩土地。
生物医药板块中，本公司与上海高特佳懿康投资合伙企业(有限合
伙)及深圳市高特佳投资集团有限公司签署股权转让投资框架协议引入
战略投资者，本公司以所持有南京新百药业有限公司 100%股权以及高
特佳以其相当于 10%股权价值作价出资上海高特佳懿康投资合伙企业。
上海高特佳懿康投资合伙企业是一家专注于为客户提供投资管理业务，
将健康医疗行业作为重点投资领域。高特佳健康医疗领域的股权投资将
为公司提供丰富的项目资源,助力公司转型养老服务业。过去一年来，公
司已在医疗养老领域进行了多项战略投资，包括参与设立 Natali（中国）
养老服务公司、参与收购安康通控股有限公司、发起设立新百创新健康
投资基金等。
本公司 2012 年新增物业板块，建立了大物业管理平台。物业资产
管理公司成立之后，相继接管了芜湖南京新百大厦、南京东方商城和新
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百中心店物业，实现了所有项目在管理模式和标准上的统一。
（二）评估对象概况
名称：China Cord Blood Corporation（中文名称为中国脐带血库企
业集团）
设立地址：开曼群岛
注册地址：Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681, Grand
Cayman, KY1-1111, Cayman Islands
公司董事：陈炳泉、翁激扬、陆运刚、陈大江、郑汀、甘源
主营业务：脐带血造血干细胞存储
企业简介：
CO 集团是一家以脐带血造血干细胞储存为主营业务的生命科技企
业，伴随生命科学研究的飞速发展和造血干细胞移植在临床应用范围的
日益扩大，公司致力于为中国和亚洲地区的新生儿父母提供其子女的脐
带血储存服务，呵护新生儿成长过程中的生命和健康。CO 集团最早获
得中华人民共和国卫生部（现称为中华人民共和国国家卫生和计划生育
委员会，简称卫计委）颁发的脐带血造血干细胞库执业许可，在北京市、
广东省和浙江省提供脐带血储存业务；同时亦为中国最大的专业脐带血
储存机构，并为受业界高度认可的非营利组织 - 亚洲脐血联盟
(AsiaCORD) 的发起人之一。
1. 历史沿革：
（1）法定总股本变动情况
China Cord Blood Corporation（简称“CO 集团”）于 2009 年 6 月
30 日在开曼群岛注册成立，是开曼公司法下注册成立的有限责任豁免公
司。CO 集团的法定注册资本为 25,100 美元，法定总股本为 251,000,000
股，每股面值 0.0001 美元；其中 250,000,000 股为面值为 0.0001 美元的
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普通股，1,000,000 股为面值为 0.0001 美元优先股。
（2）实际已发行总股本变动情况
2009 年 11 月 19 日，CO 集团在纽约股票交易所上市，股票代码
CO。
2009 年 11 月 24 日首次公开发行完成，以每股 6.05 美元/股的发行
价 发 行 3,305,786 股 普 通 股 。 截 至 首 次 公 开 发 行 完 成 ， 总 股 本 为
66,098,428 股。随后 CO 集团于 2010 年 1 月完成超额配售发行 495,867
股。融资总额（包括超额配售部分）约 2,300 万美元。此时，CO 集团
总股本为 66,594,295 股。
2010 年 11 月，CO 集团以 4.50 美元每股的价格，公开增发 7,000,000
股，共募集资金 3,150 万美元。此次融资募得资金用于浙江脐带血库的
运营及补充流动资金。
2010 年 12 月，CO 集团完成认股权证臵换。以 1 普通股臵换约 8
个发行在外的认股权证。共发行 1,627,518 股，收回 13,020,236 认股权
证。
2012 年 8 月，CO 集团进行了股份回购，其中 7,314,015 股出售至
Cordlife Group Limited (CGL)，对价为 2080 万美元；剩余 136,899 普通
股转为库存股，CO 集团总股本变动为 73,003,248 股。
2014 年 12 月 15 日，公司发行 7,080,000 股份至一个专为限制性股
票单位激励计划设臵的信托载体，总股本为 80,083,248 股；该信托载体
拥有的 CO 集团股份用于向符合得权条件的限制性股票期权被授予人行
使股权激励。
截至评估基准日，CO 集团实际发行在外的总股本为 80,083,248 股，
金卫医疗 BVI 共持有 38,352,612 股，CO 集团的股权结构如下表：
股东姓名 持股数（股） 持股比例（%）
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股东姓名 持股数（股） 持股比例（%）
金卫医疗 BVI 38,352,612 47.89
管理层 9,041,651 11.29
其他股东 32,688,985 40.82
合计 80,083,248 100.00
在金卫医疗 BVI 对 CO 集团私有化交易中，金卫医疗 BVI 持有的
票面价值总计 11,500 万美元的可转换债券将进行转股，转换价格为
2.838 美元每股，共计可以转换为 40,521,494 股，转股后的总股本扩大
为 120,604,742 股，CO 集团的股权结构如下表。
股东姓名 持股数（股） 持股比例（%）
金卫医疗 BVI 78,874,106 65.40
管理层 9,041,651 7.50
其他股东 32,688,985 27.10
合计 120,604,742 100.00
2. CO 集团的股权结构及控制关系情况
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3. CO 集团下属子公司情况
如上图所示，CO 集团在中国境外拥有如下直接持股或间接持股的
下属公司，除 Cordlife Group Limited 以及 Life Corporation Limited 外，
其他境外实体均为投资控股公司，无实际经营业务。
CO 集团通过其下属公司 China Stem Cells Holdings Limited（中文名
称：中国干细胞控股有限公司）在中国境内拥有北京佳宸弘、广州诺亚、
济南鲍曼 3 家直接持股的子公司。此外，北京佳宸弘和济南鲍曼还分别
持有浙江绿蔻及齐鲁干细胞两家下属公司的相应股权。
4. 资产、财务及经营状况
截至评估基准日，CO 集团账面资产总额 447,862.17 万元、负债
274,064.17 万元、净资产 173,798.00 万元。具体包括流动资产 303,136.10
万元；非流动资产 144,726.07 万元；流动负债 182,087.02 万元，非流动
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负债 91,977.15 万元。
CO 集团账面应付债券 87,318.11 万元，即为金卫医疗 BVI 持有的
票面价值总计 11,500 万美元的可转换债券。
评估对象最近两年一期的资产负债情况见下表。
表 3 评估对象最近两年一期资产负债情况
单位：万元
项目名称 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 9 月 30 日
流动资产合计 207,148.84 264,650.39 303,136.10
非流动资产合计 149,318.14 144,678.63 144,726.07
资产总计 356,466.98 409,329.02 447,862.17
流动负债合计 124,008.95 162,267.81 182,087.02
非流动负债合计 80,026.24 85,181.31 91,977.15
负债合计 204,035.19 247,449.12 274,064.17
股东权益合计 152,431.79 161,879.90 173,798.00
归属于母公司所有者权益合计 151,960.75 161,322.16 173,153.22
少数股东权益 471.04 557.74 644.77
评估对象最近两年一期的收入成本以及利润情况见下表。
表 4 评估对象近两年一期营业收入及利润情况
单位：万元
项目名称 2013 年 2014 年 2015 年 1-9 月
一、营业收入 58,540.81 67,510.12 52,586.06
二、营业利润 16,232.27 19,009.75 9,869.24
三、利润总额 16,077.04 18,830.93 9,733.98
四、净利润 10,828.85 13,716.94 5,921.21
归属于母公司所有者的净利润 10,779.02 13,630.25 5,834.17
少数股东损益 49.83 86.69 87.04
（三）委托方与被评估企业的关系
南京新百拟收购金卫医疗 BVI 所持有的美股上市公司 CO 集团的全
部股权。整体交易拟分为控股股权收购和少数股权收购两个步骤：（1）
向金卫医疗 BVI 发行股份及支付现金购买其已经持有的 CO 集团 65.4%
股权，并募集配套资金用于支付收购的现金对价；（2）后续待 CO 集
团私有化完成，金卫医疗 BVI 取得 CO 集团剩余的 34.6%股权后，公司
将向金卫医疗 BVI 支付现金收购该部分剩余股权。两步骤交易完成后，
CO 集团将从纽约证券交易所退市，成为南京新百的全资子公司。
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（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事
方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
南京新百拟收购金卫医疗 BVI 所持有的美股上市公司 CO 集团的全
部股权。整体交易拟分为控股股权收购和少数股权收购两个步骤：（1）
向金卫医疗 BVI 发行股份及支付现金购买其已经持有的 CO 集团 65.4%
股权，并募集配套资金用于支付收购的现金对价；（2）后续待 CO 集
团私有化完成，金卫医疗 BVI 取得 CO 集团剩余的 34.6%股权后，公司
将向金卫医疗 BVI 支付现金收购该部分剩余股权。两步骤交易完成后，
CO 集团将从纽约证券交易所退市，成为南京新百的全资子公司。
2015 年 11 月 5 日，南京新街口百货商店股份有限公司（以下简
称公司）召开了第七届董事会第三十四次会议，会议以 9 票同意、0 票
反对、0 票弃权审议通过了《关于批准签署<收购框架意向协议>的议
案》。签署《收购框架意向协议》的双方为南京新街口百货商店股份有
限公司和金卫医疗集团有限公司。
截至评估基准日，交易对方金卫医疗 BVI 持有 CO 集团 38,352,612
股普通股以及票面价值总计 11,500 万美元的可转换债券，该可转换债券
转换价格为 2.838 美元每股，共计可以转换为 40,521,494 股，根据可转
换债券条款，转股不存在障碍和限制。金卫医疗 BVI 持有的全部可转换
债券可在任意时间转为 CO 集团的股权，目前预计将在 CO 集团私有化
股东特别大会召开前转股，转股不存在障碍和限制。金卫医疗 BVI 持有
的可转换债券转股后，CO 集团总股本增加为 120,604,742 股，金卫医疗
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BVI 共计持有 CO 集团全面转股后总股本 65.4%的股权。
本次评估是为上述整体交易的控股股权收购部分提供价值参考依
据。上市公司拟向交易对方发行股份及支付现金购买其持有的 CO 集团
65.4%的股权。
三、评估对象和评估范围
截至评估基准日，交易对方金卫医疗 BVI 持有 CO 集团 38,352,612
股普通股以及票面价值总计 11,500 万美元的可转换债券。本次评估的评
估对象为中国脐带血库企业集团股东全部权益以及金卫医疗 BVI 持有的
票面价值总计 11,500 万美元的中国脐带血库企业集团可转换债券。
截至评估基准日，CO 集团账面资产总额 447,862.17 万元、负债
274,064.17 万元、净资产 173,798.00 万元。具体包括流动资产 303,136.10
万元；非流动资产 144,726.07 万元；流动负债 182,087.02 万元，非流动
负债 91,977.15 万元。
CO 集团账面应付债券 87,318.11 万元，即为金卫医疗 BVI 持有的
票面价值总计 11,500 万美元的可转换债券。
上述资产与负债数据摘自经江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通
合伙）审计的资产负债表，评估是在本企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
(一) 委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、可供出售金融资产、固
定资产及无形资产等。
(二) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
被评估企业申报的评估范围内无形资产为北京佳宸弘、广州诺亚、
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及浙江绿蔻所拥有的生产经营所需的土地使用权、专利及著作权。
(三) 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量
和账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系江苏苏亚金诚会
计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构
报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2015 年 9 月 30 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规
依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据
和其他参考资料等，具体如下：
(一)经济行为依据
《南京新街口百货商店股份有限公司第七届董事会第三十四次会
议决议》
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(二)法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议修订)；
2、 《中华人民共和国证券法》，（2015 年修订）；
3、 《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日中华人民
共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过)；
4、 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28
日国务院第 197 次常务会议通过)；
5、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院
令第 538 号）；
6、 《上市公司证券发行管理办法》；
7、 《上市公司重大资产重组管理办法（2014 年修订）》；
8、 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
9、 其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
(三)评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
6、 《资产评估准则-无形资产》(中评协[2008]217 号)；
7、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8、 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
9、 《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；
10、 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
11、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
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南京新街口百货商店股份有限公司拟收购中国脐带血库企业集团股权项目资产评估报告
[2003]18 号）；
12、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；
13、 《企业会计准则第 1 号—存货》等 41 项具体准则（财会[2006]3
号）；
14、 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
15、 《企业会计准则第 6 号—无形资产》等 41 项具体准则（财会
[2006]3 号）；
16、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。
(四)资产权属依据
1、 《房屋所有权证》；
2、 《国有土地使用证》；
3、 《机动车行驶证》；
4、 重要资产购臵合同或凭证；
5、 其他参考资料。
(五)取价依据
1、 《2015 机电产品报价手册》(机械工业信息研究院)；
2、 中国人民银行发布的金融机构人民币贷款和存款基准利率
（2015 年 10 月 24 日）；
3、 《增值税转型改革若干问题的通知》（财税2008170 号）；
4、 中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
5、 重要设备购臵合同、招投标资料；
(六)其它参考资料
1、 中国脐带血库企业集团评估基准日专项会计报表及审计报
告；
2、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年
版）；
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南京新街口百货商店股份有限公司拟收购中国脐带血库企业集团股权项目资产评估报告
3、 wind 资讯金融终端；
4、 中国脐带血库企业集团企业法人营业执照；
5、 《资产评估常用数据与参数手册》；
6、 《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出
版社）；
7、 《 价 值 评 估 ： 公 司 价 值 的 衡 量 与 管 理 （ 第 3 版 ）》
（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
8、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次评估对应的经济行为是南京新街口百货商店股份有限公司拟
收购中国脐带血库企业集团股权，资产基础法从企业购建角度反映了企
业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此
本次评估可以选择资产基础法进行评估。
被评估单位历史年度经营业务稳定，未来年度预期收益与风险可以
合理地估计，故本次评估可以选择收益法进行评估。
由于被评估单位行业的特殊性和公司自身的特点，本次评估无法在
市场上交易过的企业中寻找到与被评估单位相类似的交易案例，无法通
过对其价值进行比较和调整修正得出被评估单位的价值，限制了采用市
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场法对被评估单位进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金及银行存款。
现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根
据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准
日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估
值。
对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同
时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的
真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均已由审
计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为企业持有的
权益工具投资。此项投资持股比例较小，账面价值基本反映了该等投资
的市场公允价值，以清查核实后账面值确定评估值。
（3）应收账款
主要为应收的检测费和存储费等。评估人员在对应收账款核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
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款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估
风险损失。以账面值减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估为零。
（4）预付账款
预付账款主要为预付的技术支持费、材料费及广告费等。评估人员
查阅了相关合同、协议等资料，了解了评估基准日至评估现场作业日期
间已接受的服务和收到的货物情况及历史采购状况等，以经核实的账面
值为评估值。
（5）其他应收款
其他应收款主要为应收山东省齐鲁干细胞工程有限公司股权交易
诚意金、职工的备用金等。评估人员在对其他应收款项核实无误的基础
上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间
和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各
单位的具体情况，分别采用个别认定法和账龄余额百分比法，对评估风
险损失进行估计。
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为
100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，
参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估
风险损失。以账面值减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估为零。
（6）存货
主要为原材料及周转材料，由于大部分原材料周转较快，库存时间
较短，市场价格波动较小，账面价值基本接近市场价，故以账面价值确
认评估值。
2、可供出售金融资产
可供出售金融资产为企业持有的权益工具投资。包括评估对象对
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Investment in Life Corporation、Investment in Cordlife Group Limited 的投
资以及对山东省齐鲁干细胞工程有限公司的投资。
评估人员首先对可供出售金融资产账面值和实际状况进行核实，
并查阅投资协议和有关会计记录等资料，以确定可供出售金融资产的
真实性和完整性，在此基础上对被投资单位进行评估。其中评估对象
对 Investment in Life Corporation、Investment in Cordlife Group Limited
的投资账面价值按公允价值计量，账面价值基本反映了该等投资的市
场公允价值，以清查核实后账面值确定评估值。其中评估对象对山东
省齐鲁干细胞工程有限公司的投资采用成本模式计量，本次评估对评估
对象持有的山东省齐鲁干细胞工程有限公司采用与评估对象相同的方
法进行评估，并采用收益法评估结果确定评估对象持有的山东省齐鲁干
细胞工程有限公司股权价值。
3、长期应收款
主要为应收的检测费和存储费等。评估人员在对应收账款核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估
风险损失。以账面值减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估为零。
4、固定资产
（1）房屋建筑物
基于本次评估之特定目的，结合各待评建
