信达地产股份有限公司 2013 年年度报告
信达地产股份有限公司
2013 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人贾洪浩、主管会计工作负责人张宁及会计机构负责人（会计主管人员）
财务总监刘品声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
经公司第九届董事会第二十三次(2013 年度）会议审议通过了《公司 2013 年度利润分
配方案》。根据德勤华永会计师事务所出具的审计报告，母公司 2013 年初未分配利润为
168,219,104.45 元，2013 年度净利润为 187,960,475.77 元，2013 年度计提法定盈余公积
18,796,047.58 元，2013 年末未分配利润为 230,685,301.70 元。根据公司《章程》规定，结
合公司经营实际情况，兼顾公司长远发展和股东利益，公司 2013 年度拟进行利润分配，每
10 股派发现金红利 0.80 元（含税），派发现金红利总金额 121,940,835.36 元，不进行资本公
积金转增股本。本次利润分配方案实施后，公司剩余未分配利润将结转以后年度分配。
本议案须提交公司第六十一次（2013 年度）股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 23
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 30
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 34
第八节 公司治理......................................................................................................................... 39
第九节 内部控制......................................................................................................................... 42
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 43
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 126
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
信达地产 指 信达地产股份有限公司
中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司
信达投资 指 信达投资有限公司
深圳建信 指 深圳市建信投资发展有限公司
海南建信 指 海南建信投资管理股份有限公司
赣粤高速 指 江西赣粤高速公路股份有限公司
正元投资 指 正元投资有限公司
上海信达银泰 指 上海信达银泰置业有限公司
宁波信达中建 指 宁波信达中建置业有限公司
安徽信达房产 指 安徽信达房地产开发有限公司
嘉兴信达建设 指 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司
青岛信达荣昌 指 青岛信达荣昌置业集团有限公司
新疆信达银通 指 新疆信达银通置业有限公司
台州信达置业 指 台州信达置业有限公司
吉林信达置业 指 吉林信达金都置业有限公司
海南信达置业 指 海南信达置业有限公司
沈阳穗港 指 沈阳穗港房地产投资开发有限公司
信达阜新房产 指 信达阜新房地产开发有限公司
山西信达房产 指 山西信达房地产开发有限公司
青岛信达置业 指 青岛信达置业有限公司
信达重庆房产 指 信达重庆房地产开发有限公司
长春信达丰瑞 指 长春信达丰瑞房地产开发有限公司
上海信达立人 指 上海信达立人投资管理有限公司
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公
司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 信达地产股份有限公司
公司的中文名称简称 信达地产
公司的外文名称 Cinda Real Estate Co., Ltd.
公司的法定代表人 贾洪浩
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 石爱民 刘瑜
北京市海淀区中关村南大街甲 北京市海淀区中关村南大街甲
联系地址
18 号北京国际大厦 C 座 16 层 18 号北京国际大厦 C 座 16 层
电话 010-82190959 010-82190959
传真 010-82190958 010-82190958
电子信箱 dongmiban@cinda.com.cn dongmiban@cinda.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市崇文区永内大街 1 号
公司注册地址的邮政编码
北京市海淀区中关村南大街甲 18 号北京国际大
公司办公地址
厦 C 座 16 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.cindare.com
电子信箱 dongmiban@cinda.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
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(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1993 年 5 月-1998 年 12 月 29 日，主要经营各种百货；
1998 年 12 月 29 日-2008 年 12 月 29 日，主要经营计算机硬软件领域从事技术开发、转让、
咨询、服务等；
2008 年 12 月 29 日-至今，主要经营房地产开发、投资及投资管理、物业管理。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1993 年 5 月，经北京市经济体制改革委员会京体改委字（1993）第 43 号文批准，同意天
桥百货作为规范的社会募集公司向社会公开发行股票，发行后总股本为 47,435,468 股，同时股
票在上海证券交易所挂牌交易。
1998 年 12 月 29 日，北京北大青鸟有线责任公司通过协议方式受让天桥百货法人股，持有
本公司 15,349,870 股，占股本总额的 16.76%，股权转让后北京北大青鸟有限责任公司成为天桥
百货的第一大股东。天桥百货更名为北京天桥北大青鸟科技股份有限公司。
2008 年 12 月 23 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天桥北大青鸟科技股份有
限公司重大资产重组及向信达投资有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2008]1435
号文）和《关于核准信达投资有限公司及其一致行动人公告北京天桥北大青鸟科技股份有限公
司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2008]1436 号）核准批复，本公司向东
方国兴等第三方出售了除本次资产出售交易各方约定由公司保留的全部资产及负责，向五名特
定投资者（即：信达投资、深圳建信、海南建信、赣粤高速、正元投资）定向发行了人民币普
通股股票 102,722.5506 万股，用于购买上述五名特定投资者所持有的上海信达银泰、宁波信达
中建、安徽信达房产、嘉兴信达建设、青岛信达荣昌、新疆信达银通、台州信达置业、吉林信
达置业、上海信达立人、合肥润信房地产开发有限公司和海南院士村开发建设有限公司的 100%
股权，本次非公开发行股票价格为 6.00 元∕股，每股面值 1 元，其中：向信达投资发行 768,887,057
股、深圳建信发行 27,472,550 股、海南建信发行 30,619,400 股、赣粤高速发行 100,242,666 股、
正元投资发行 100,003,833 股，本次增发后信达投资持有公司 54.75%的股份，为本公司的第一
大股东。
七、 其他有关资料
名称 德勤华永会计师事务所
上海市延安东路 222 号外滩中
办公地址
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 心 30 楼
童传江
签字会计师姓名
吴杉
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
营业收入 4,479,506,484.87 4,007,250,368.87 11.79 3,306,772,180.67
归属于上市公司股东的净
703,899,215.38 613,784,293.29 14.68 562,964,189.43
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 551,781,798.38 507,693,957.09 8.68 409,816,589.67
润
经营活动产生的现金流量
-3,205,034,174.08 -2,225,141,157.70 不适用 -176,204,548.77
净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
7,150,174,546.32 6,599,287,862.47 8.35 6,158,881,892.81
资产
总资产 24,410,479,477.36 19,564,056,275.63 24.77 15,080,515,137.13
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.46 0.40 15.00 0.37
稀释每股收益（元／股） 0.46 0.40 15.00 0.37
扣除非经常性损益后的基本
0.36 0.33 9.09 0.27
每股收益（元／股）
增加 0.70 个
加权平均净资产收益率（%） 10.25 9.55 9.46
百分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 0.14 个
8.04 7.90 6.89
平均净资产收益率（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 附注（如适用） 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 93,036,952.36 主要为股权处置收益 97,502,662.30 117,678,207.30
计 入 当 期 损益 的 政 府 主要为拆迁补偿及政
7,384,095.00 5,820,385.00 4,752,094.00
补助，但与公司正常经 府扶持补贴款
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营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一
定 标 准 定 额或 定 量 持
续 享 受 的 政府 补 助 除
外
计 入 当 期 损益 的 对 非
金 融 企 业 收取 的 资 金 319,511.11 979,226.11 399,182.00
占用费
委 托 他 人 投资 或 管 理
5,219,701.07 石家庄资产包收益 4,048,240.00
资产的损益
除 同 公 司 正常 经 营 业
务 相 关 的 有效 套 期 保
值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融
负 债 产 生 的公 允 价 值
24,608,291.72 主要是交易性金融资产收益7,683,886.29 62,475,179.10
变动损益，以及处置交
易性金融资产、交易性
金 融 负 债 和可 供 出 售
金 融 资 产 取得 的 投 资
收益
单 独 进 行 减值 测 试 的
应 收 款 项 减值 准 备 转 93,661.20
回
对 外 委 托 贷款 取 得 的
1,171,537.38
损益
除 上 述 各 项之 外 的 其 主要为不需支付的应
68,153,217.14 -1,017,904.23 19,033,461.32
他营业外收入和支出 付款项
其 他 符 合 非经 常 性 损 主要为可供出售金融
4,120,090.82
益定义的损益项目 资产分红
少数股东权益影响额 -986,694.64 -2,572,149.41 -1,627,360.76
所得税影响额 -49,737,747.58 -6,447,671.06 -50,734,700.58
合计 152,117,417.00 106,090,336.20 153,147,599.76
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
1.以公允价值计量
且其变动计入当
期损益的金融资 136,150,000.00 149,050,000.00 12,900,000.00 24,608,291.72
产(不含衍生金融
资产)
2.可供出售金融资
205,826,964.81 178,461,186.88 -27,365,777.93 3,890,868.90
产
合计 341,976,964.81 327,511,186.88 -14,465,777.93 28,499,160.62
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司围绕\"一个主题、两项工程、三个措施\"的工作部署，突出营销管理主题年，
加强人才培养工程建设和产品标准化工程建设，采取提速、优化、转型三个方面措施，务实创
新工作，取得积极成果。
报告期内，公司实现营业收入 44.80 亿元，比上年同期 40.07 亿元增长 11.80%；其中，房
地产项目结转营业收入 40.43 亿元，较上年同期 36.75 亿元增长 10.01%；利润总额 8.91 亿元，
较上年同期 8.56 亿元增长 4.09%，实现净利润 7.36 亿元，较上年同期 6.88 亿元增长 6.98%；归
属母公司净利润 7.04 亿元，较上年同期 6.14 亿元增长 14.66%。截至 2013 年 12 月 31 日，公司
资产总额为 244.10 亿元，较年初 195.64 亿元增加 48.46 亿元；负债总额 168 亿元,较年初 124.39
亿元增加 43.61 亿元；净资产 76.11 亿元，较年初 71.25 亿元增加 4.86 亿元，其中归属于母公司
的所有者权益为 71.50 亿元，较年初 65.99 亿元增加 5.51 亿元；资产负债率为 68.82%，较年初
增长 5.24 个百分点，主要是报告期内长期借款增加所致。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是深入开展营销管理年活动。公司制定了营销管理年实施方案，召开了营销管理年专题
会议进行动员。紧密围绕\"营销管理年\"主题，公司加强了项目定位论证、市场研究预判，积极
开展各类营销活动，加快新开盘项目样板区建设，积极推行体检式营销。通过营销管理年活动，
不仅使公司销售额突破 50 亿大关，公司营销管理精细化水平亦得以提升。
二是加快产品标准化工程的建设。公司汇集设计专业力量，通过对公司以往开发项目及土
地储备项目的总结和分析，形成了基于客户细分战略的信达地产\"天下系列、郡系列、蓝系列\"
三大产品线系列方案，以及公司推进蓝系列产品标准化建设初步工作方案，初步建立起产品线
应用体系，发布了产品线和\"蓝系列\"产品系列标准。
三是推进区域深耕，持续补充土地储备。报告期内，公司密切关注重点发展的宁波、嘉兴
等长三角区域及芜湖、马鞍山等中部区域土地市场动向，新增土地储备规划建设面积 169.7 万
平方米。公司积极推进战略布局，成功在川渝板块重庆获取项目。
四是创新融资模式，优化资金结构。公司努力拓宽融资渠道，采取多种融资方式，在保障
公司现金流安全及公司各项业务正常开展的前提下，不断优化资金结构，降低公司资金成本。
五是优化制度体系，提高运营效率。公司按照\"权限下放、简化流程、减少审批\"的优化思
路，对制度体系文件进行全面优化和权限梳理。
六是人才培养工作和企业文化建设得到加强。公司制定出台了人才工程指导意见，实施\"
信之源\"大学生培养计划和\"达以远\"人才梯队计划。结合公司上市五周年，公司本着\"全员参与，
欢乐祥和、节俭务实\"的指导思想，开展了一系列丰富多彩的主题活动，提升了公司凝聚力。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,479,506,484.87 4,007,250,368.87 11.79
营业成本 2,825,856,587.51 2,490,251,320.50 13.48
销售费用 119,940,040.45 75,178,809.96 59.54
管理费用 335,907,924.68 322,194,351.29 4.26
财务费用 210,156,071.90 86,940,099.49 141.73
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经营活动产生的现金流量净额 -3,205,034,174.08 -2,225,141,157.70
投资活动产生的现金流量净额 680,969,824.85 -126,891,018.71
筹资活动产生的现金流量净额 2,661,884,248.14 2,671,772,718.03 -0.37
2、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
商品房销售
房地产业 2,557,569,782.51 90.51 2,268,684,442.36 91.1 12.73
成本
物业管理成
物业管理 132,318,356.38 4.68 95,908,117.18 3.85 37.96
本
3、 费用
利润表项目变动及说明
项目 本期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%） 变动原因
销售增加，营业税及土地增
营业税金及附加 448,021,310.29 333,837,297.57 34.20
值税增加
销售费用 119,940,040.45 75,178,809.96 59.54 销售额增加，业务费用增加
财务费用 210,156,071.90 86,940,099.49 141.73 借款增加，利息相应增加
资产减值损失 10,668,429.66 -333,558.39 不适用 计提存货跌价准备
投资收益 269,384,099.28 133,191,600.76 102.25 股权转让投资收益增加
营业外收入 95,479,171.84 29,198,371.40 227.00 无需支付的应付款项
无形资产处置损失及支付
营业外支出 3,166,099.22 6,066,211.05 -47.81
客户赔偿金减少
4、 现金流
公司报告期内经营活动现金流量净额与净利润差额-39.41 亿元，主要是报告期内新增土地
储备增加存货所致。
现金流量表项目变动及说明
变动比例
现金流量表项目 本期金额（元） 上年同期金额（元） 变动原因
（%）
经营活动现金流主要构成
销售商品、提供劳务收到的 房产销售收到的现金
4,722,053,752.73 3,534,840,528.43 33.59
现金 增加
收到其他与经营活动有关
2,733,614,873.66 1,624,167,653.21 68.31 收回保证金、往来款
的现金
购买商品、接受劳务支付的
5,839,814,779.44 4,107,452,078.13 42.18 支付土地款、工程款
现金
支付其他与经营活动有关
3,714,853,552.95 2,311,009,607.42 60.75 支付保证金、往来款
的现金
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投资活动现金流主要构成
收回投资收到的现金 44,447,321,368.79 9,572,455,773.09 364.33 国债回购
国债回购收益、收到
取得投资收益收到的现金 105,434,566.91 9,174,956.58 1,049.16
的现金分红
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金 140,522,681.80 77,025,822.46 82.44 处置投资性房地产
净额
处置子公司及其他营业单 处置子公司收到现金
416,185,260.81 36,818,047.21 1,030.38
位收到的现金净额 流增加
投资支付的现金 44,414,270,000.00 9,994,610,000.00 344.38 国债回购
筹资活动现金流主要构成
取得借款收到的现金 7,409,043,543.70 5,606,133,601.02 32.16 长期借款增加
偿还债务支付的现金 3,393,833,759.02 2,367,859,581.44 43.33 偿还借款
借款增加，支付利息
分配股利、利润或偿付利息
998,159,576.67 561,698,358.62 77.70 增加；以及母公司对
支付的现金
外分红
支付其他与筹资活动有关 偿还非金融机构借
420,065,959.87 4
