信达地产股份有限公司
600657
2012 年年度报告
信达地产股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中瑞岳华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人贾洪浩、主管会计工作负责人俞杰及会计机构负责人（会计主管人员）财
务总监：刘品声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
公司第九届董事会第十四次会议审议通过了《公司 2012 年度利润分配方案》，根据中
瑞岳华会计师事务所有限公司出具的审计报告，母公司 2012 年初未分配利润为
179,863,965.34 元，2012 年度净利润为 88,678,628.48 元，2012 年度计提法定盈余公积
8,867,862.85 元，2012 年末未分配利润为 168,219,104.45 元。根据公司《章程》规定，结合
公司经营实际情况，兼顾公司长远发展和股东利益，公司 2012 年度拟进行利润分配，每 10
股派发现金红利 0.70 元（含税），派发现金红利总金额 106,698,230.94 元，不进行资本公积
金转增股本。本次利润分配方案实施后，公司剩余未分配利润将结转以后年度分配。
本议案须提交公司第五十七次（2012 年度）股东大会审议通过后实施。
六、 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
信达地产股份有限公司 2012 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 8
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 30
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 39
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 42
第十节 财务会计报告 .................................................................................................................. 43
第十一节 备查文件目录............................................................................................................. 125
信达地产股份有限公司 2012 年年度报告
一、 释义及重大风险提示
(一) 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
信达地产 指 信达地产股份有限公司
中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司
信达投资 指 信达投资有限公司
上海信达银泰 指 上海信达银泰置业有限公司
宁波信达中建 指 宁波信达中建置业有限公司
安徽信达房产 指 安徽信达房地产开发有限公司
嘉兴信达建设 指 嘉兴信达建设房地产开发有限公司
青岛信达荣昌 指 青岛信达荣昌置业集团有限公司
新疆信达银通 指 新疆信达银通置业有限公司
吉林信达置业 指 吉林信达金都置业有限公司
海南信达置业 指 海南信达置业有限公司
沈阳穗港 指 沈阳穗港房地产投资开发有限公司
上海信达立人 指 上海信达立人投资管理有限公司
信达阜新房地产 指 信达阜新房地产开发有限公司
山西信达房地产 指 山西信达房地产开发有限公司
海南安建 指 海南安建房地产开发有限公司
青岛信达置业 指 青岛信达置业有限公司
信达重庆房产 指 信达重庆房地产开发有限公司
(二) 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公
司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
二、 公司简介
(一) 公司信息
公司的中文名称 信达地产股份有限公司
公司的中文名称简称 信达地产
公司的外文名称 Cinda Real Estate Co.，Ltd.
公司的法定代表人 贾洪浩
(二) 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 石爱民 刘瑜
北京市海淀区中关村南大街甲 北京市海淀区中关村南大街甲
联系地址
18 号北京国际大厦 C 座 16 层 18 号北京国际大厦 C 座 16 层
电话 010-82190959 010-82190959
传真 010-82190958 010-82190958
电子信箱 dongmiban@cnda.com.cn dongmiban@cnda.com.cn
(三) 基本情况简介
公司注册地址 北京市崇文区永内大街 1 号
公司注册地址的邮政编码
北京市海淀区中关村南大街甲 18 号北京国际大
公司办公地址
厦 C 座 16 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.cindare.com
电子信箱 dongmiban@cnda.com.cn
(四) 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
(五) 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A 股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥
(六) 公司报告期内注册变更情况
1、 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
2、公司首次注册情况的相关查询索引
首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
3、公司上市以来，主营业务的变化情况
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1993 年 5 月-1998 年 12 月 29 日,主要经营各种百货；
1998 年 12 月 29 日-2008 年 12 月 29 日，主要经营计算机硬软件领域从事技术开发、转让、咨
询、服务等；
2008 年 12 月 29 日-至今，主要经营房地产开发、投资及投资管理、物业管理。
4、公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1993 年 5 月经北京市经济体制改革委员会京体改委字（1993）第 43 号文批准，同意天桥
百货作为规范的社会募集公司向社会公开发行股票，发行后总股本为 47,435,468 股，同时股票
在上海证券交易所挂牌交易。
1998 年 12 月 29 日，北京北大青鸟有限责任公司通过协议方式受让天桥百货法人股，持有
本公司 15,349,870 股，占股本总额的 16.76%，股权转让后北京北大青鸟有限责任公司成为天桥
百货的第一大股东。天桥百货更名为北京天桥北大青鸟科技股份有限公司。
2008 年 12 月 23 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天桥北大青鸟科技股份有
限公司重大资产重组及向信达投资有限公司等发行股份购买资产的批复》 证监许可［2008］1435
号文）和《关于核准信达投资有限公司及其一致行动人公告北京天桥北大青鸟科技股份有限公
司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2008]1436 号）核准批复，本公司向东
方国兴等第三方出售了除本次资产出售交易各方约定由公司保留的全部资产及负债，向五名特
定投资者（即：信达投资有限公司、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有
限公司、江西赣粤高速公路股份有限公司、正元投资有限公司）定向发行了人民币普通股股票
102,722.5506 万股，用于购买上述五名特定投资者所持有的上海信达银泰置业有限公司（以下
简称\"上海信达银泰\"）、宁波信达中建置业有限公司（以下简称\"宁波信达中建\"）、安徽信达房地
产开发有限公司（以下简称\"安徽信达房产\"）、嘉兴市信达建设房地产开发有限公司（以下简称
\"嘉兴信达建设\"）、青岛信达荣昌置业集团有限公司（以下简称\"青岛信达荣昌\"）、新疆信达银通
置业有限公司（以下简称\"新疆信达银通\"）、台州信达置业有限公司（以下简称\"台州信达置业\"）、
吉林信达金都置业有限公司（以下简称\"吉林信达置业\"）、上海信达立人投资管理有限公司（以
下简称\"上海信达立人\"）、合肥润信房地产开发有限公司（以下简称\"合肥润信\"）和海南院士村
开发建设有限公司（以下简称\"海南院士村\"）的 100%股权，本次非公开发行股票价格为 6.00
元／股，每股面值 1 元，其中：向信达投资发行 768,887,057 股、深圳建信发行 27,472,550 股、
海南建信发行 30,619,400 股、赣粤高速发行 100,242,666 股、正元投资发行 100,003,833 股，本
次增发后信达投资持有公司 54.75%的股份，为本公司的第一大股东。
(七) 其他有关资料
中瑞岳华会计师事务所有限
名称
公司
北京市西城区金融大街 35 号
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
国际企业大厦 A 座 8-9 层
杨晓辉
签字会计师姓名
赵寿龙
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三、 会计数据和财务指标摘要
(一) 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
1、 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2012 年 2011 年 同期增减 2010 年
(%)
营业收入 4,007,250,368.87 3,306,772,180.67 21.18 4,133,496,713.60
归属于上市公司股东的净
613,784,293.29 562,964,189.43 9.03 418,445,650.07
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 507,693,957.09 409,816,589.67 23.88 374,616,994.48
润
经营活动产生的现金流量
-2,225,141,157.70 -176,204,548.77 不适用 -836,160,341.61
净额
本期末比上
2012 年末 2011 年末 年同期末增 2010 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
6,599,287,862.47 6,158,881,892.81 7.15 5,747,258,441.89
资产
总资产 19,564,056,275.63 15,080,515,137.13 29.73 13,937,883,841.40
2、 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.40 0.37 8.11 0.27
稀释每股收益（元／股） 0.40 0.37 8.11 0.27
扣除非经常性损益后的基本
0.33 0.27 22.22 0.25
每股收益（元／股）
增加 0.09 个
加权平均净资产收益率（%） 9.55 9.46 7.64
百分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 1.01 个
7.90 6.89 6.84
平均净资产收益率（%） 百分点
(二) 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 附注（如适用） 2011 年金额 2010 年金额
主要是股权及
非流动资产处置损益 97,502,662.3 固定资产处置 117,678,207.30 25,194,247.53
收益
计入当期损益的政府补助，但
主要是财政扶
与公司正常经营业务密切相
5,820,385.00 持款及财政补 4,752,094.00 28,313,820.40
关，符合国家政策规定、按照
贴
一定标准定额或定量持续享
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受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企
979,226.11 399,182.00 28,079.58
业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的 石家庄资产包
4,048,240.00
损益 收益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融
主要是国债回
负债产生的公允价值变动损 7,683,886.29 62,475,179.10
购收益
益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
93,661.20
项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 1,171,537.38 2,267,333.33
除上述各项之外的其他营业
-1,017,904.23 19,033,461.32 3,377,984.55
外收入和支出
少数股东权益影响额 -2,572,149.41 -1,627,360.76 -566,269.94
所得税影响额 -6,447,671.06 -50,734,700.58 -14,786,539.86
合计 106,090,336.20 153,147,599.76 43,828,655.59
(三) 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
可供出售金融资产 192,338,619.29 205,826,964.81 13,488,345.52 1,945,434.45
合计 192,338,619.29 205,826,964.81 13,488,345.52 1,945,434.45
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四、 董事会报告
(一) 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司围绕\"一个主题、两项重点、三大措施\"的工作部署，突出产品管理主题，
做好资金管理和土地储备两项重点工作，采取精细化管理、资源整合和培训交流的有效措施，
务实创新工作，取得积极成果。
报告期内，公司实现营业收入 40.07 亿元，比上年同期 33.07 亿元增加 21.18%；其中，房地
产项目结转营业收入 36.75 亿元，较上年同期 29.70 亿元增加 23.74%；实现净利润 6.88 亿元，
较上年同期 6.22 亿元增长 10.61%；归属母公司净利润 6.14 亿元，较上年同期 5.63 亿元增长
9.03%。截至 2012 年 12 月 31 日，公司资产总额为 195.64 亿元，较年初 150.81 元增加 44.83 亿
元；负债总额 124.39 亿元,较年初 83.55 亿元增加 40.84 亿元；净资产 71.25 亿元，较年初 67.25
亿元增加 4 亿元，其中归属于母公司的所有者权益为 65.99 亿元，较年初 61.59 亿元增加 4.4 亿
元；资产负债率为 63.58%，较年初增长 8.18 个百分点，主要是报告期内借款增加所致。主要开
展了以下几个方面的工作：
一是深入开展产品管理年活动，开发管理能力有所提升。公司完善了技术决策委员会机制，
加强对项目定位、方案设计的评审，重视户型研究和精装修设计，推广项目建造标准，保证了
项目前期工作的质量；强化工程质量管理，实施样板先行，重视对工程质量通病的控制及预防；
开展产品线研究和复制试点，开发周期有所加快。
二是加大销售力度，拓宽融资渠道，资金管理得到加强。2012 年，公司围绕\"销存量、保
回收\"的主题，狠抓销售，实现房地产销售面积 43.39 万平方米，合同销售金额 37.64 亿元；公
司巩固传统融资优势，努力拓宽融资渠道，资金瓶颈有所突破；加强系统资金的统筹管理，提
高了资金使用效率，保障了现金流的安全和公司各项业务的正常开展。
三是及时补充土地储备，公司发展基础得以巩固。报告期内，公司密切关注土地市场动向，
加强信达系统协同联动，全年通过股权收购与土地市场招拍挂方式，新增土地储备规划建筑面
积约 121.92 万平方米。
四是集团化管理能力和精细化管理水平稳步提高。报告期内，公司优化了考核体系，加强
了绩效考核的针对性与激励、约束和导向作用；公司开展了公司、子公司及项目三个层面的经
营诊断和运营分析，不断改进经营管理工作；公司创新成本管理思路，推行成本筹划先行、成
本有效投放的做法，成本管理水平继续提高。
五是人才培养工作和企业文化建设得到加强。公司创新培训方式，开拓培训渠道；建立人
才库，加强招聘管理工作，努力吸引高素质专业人才。创作宣传册、宣传片、改版企业内刊，
整合公司文化宣传平台，员工队伍向心力、凝聚力增强。
1、 主营业务分析
(1) 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,007,250,368.87 3,306,772,180.67 21.18
营业成本 2,490,251,320.50 1,920,286,492.42 29.68
销售费用 75,178,809.96 82,684,821.65 -9.08
管理费用 322,194,351.29 323,159,014.20 -0.30
财务费用 86,940,099.49 63,431,373.72 37.06
经营活动产生的现金流量净额 -2,225,141,157.70 -176,204,548.77
投资活动产生的现金流量净额 -126,891,018.71 190,303,921.79 -166.68
筹资活动产生的现金流量净额 2,671,772,718.03 666,321,207.62 300.97
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(2) 成本
1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
商品房销售
房地产业 2,268,684,442.36 91.10 1,725,784,105.60 89.87 31.46
成本
物业管理成
物业管理 95,908,117.18 3.85 81,631,618.33 4.25 17.49
本
2) 其他
公司不断创新成本管理思路，由核算性向策划型管理转变，推行成本筹划先行、成本有效投放
的做法，成本管理水平继续提高。
(3) 费用
报告期内公司财务费用比上年同期增长 37.06%，主要是长短期借款增加，利息支出相应增加。
(4) 现金流
（1）报告期内公司经营活动现金流量净额与净利润差额-29.13 亿元，主要是报告期内新增土
地储备增加存货、经营性应收应付项目变动等原因所致。
（2）现金流量表项目变动及说明
变动比例
现金流量表项目 本期金额（元） 上年同期金额（元）（%） 变动原因
收到的税费返还 4,472,808.18 179,579.67 2,390.71 收到退税款
购买商品、接受劳务支 支付土地款、工程
付的现金 4,107,452,078.13 2,778,554,341.96 47.83 款
支付其他与经营活动有 支付保证金、往来
关的现金 2,311,009,607.42 1,073,051,511.28 115.37 款
收回投资收到的现金 9,572,455,773.09 3,036,571,402.47 215.24 国债回购
处置可供出售金融
取得投资收益收到的现 资产及股权收到的
金 9,174,956.58 139,669,364.30 -93.43 现金减少
投资支付的现金 9,994,610,000.00 3,024,574,400.00 230.45 国债回购
取得子公司及其他营业 收购子公司支付现
单位支付的现金净额 13,605,789.83 61,623,813.01 -77.92 金流减少
吸收投资收到的现金 0.00 56,700,000.00 -100.00 本期未吸收投资
取得借款收到的现金 5,606,133,601.02 2,815,668,398.98 99.10 长短期借款增加
借款增加，支付利
分配股利、利润或偿付 息增加；以及母公
利息支付的现金 561,698,358.62 359,204,011.10 56.37 司对外分红所致
(5) 其它
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1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
利润表项目变动及说明
项目 本期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）变动原因
借款增加，利息相应
财务费用 86,940,099.49 63,431,373.72 37.06 增加
资产减值损失 -333,558.39 -4,461,844.50 不适用 坏账准备冲回减少
处置可供出售金融资
241,673,756.94 产投资收益、确认联
投资收益 133,191,600.76 -44.89 营企业投资收益减少
营业外收入 29,198,371.40 48,503,710.13 -39.80 资产处置收入减少
非流动资产处置损失
3,646,945.06
营业外支出 6,066,211.05 66.34 及支付补偿金
2) 发展战略和经营计划进展说明
公司在 2011 年制订了《信达地产五年发展规划纲要（2011-2015）》，作为在\"十二五\"期间指
导公司发展的纲领性文件。规划明确了\"依托信达系统资源、立足地产开发市场、发挥上市公司
优势、实现公司持续发展\"为主题的发展定位，并提出积极拓展项目、实施战略融资、加强战略
协作、提升产品与品牌、强化组织管控五个方面的战略实施路径。
2012 年公司务实开展工作，在这五个方面均取得了积极的进展。在销售业绩符合预期、融
资渠道有所拓宽的情况下，公司及时补充了土地储备。在项目和资金方面加强信达系统协同联
动，集团协同效应有所显现。通过开展产品管理年活动，加强物业管理和品牌建设，公司产品
与品牌有所提升。通过加强项目运营管理，优化计划和考核体系，强化人才队伍建设，公司集
团管控能力和组织效率稳步提高。
报告期内，行业调控持续深入，公司采取措施积极应对，全面完成或超额完成年初各项经
营计划。全年累计实现房地产销售面积 43.39 万平方米，合同销售金额 37.64 亿元，分别完成年
初计划的 124.55%和 117.06%；新开工面积 72.16 万平方米，竣工面积 53.66 万平方米，截止 2012
年 12 月 31 日，公司在建面积 156.41 万平方米；新增土地储备规划建筑面积约 121.92 万平方米，
截至 2012 年 12 月 31 日，公司储备项目规划建筑面积约 427.4 万平方米。
2、 行业、产品或地区经营情况分析
(1) 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房屋销售
