上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年年度报告
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
600639
2013 年年度报告
上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 丁以中 因事请假 霍佳震
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
四、 公司负责人黄国平、主管会计工作负责人朱勤荣及会计机构负责人（会计主管人员）
陈强华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：按 2013 年末总股本
92,882.504 万股为分配基数，当年度可供投资者分配利润 41,144 万元，本年度向全体股东按
每 10 股派发现金红利 1.40 元（含税），总计分配 13,004 万元，为当年母公司实现可供投资
者分配利润 41,144 万元的 31.6％, 占当年度合并报表归属于上市公司股东净利润 42,728 万
元的 30.4％。
本年度公司无资本公积金转增方案。
本预案须提交公司 2013 年度股东大会批准后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 26
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 30
第八节 公司治理......................................................................................................................... 37
第九节 内部控制......................................................................................................................... 40
第十一节 备查文件目录............................................................................................................. 41
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司
金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司
上海金桥出口加工区房地产发展有限公
金桥房产公司、房产公司 指
司
新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司
报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的宏观经济及政策风险、经营风险、财务风险等，请
查阅\"第四节 董事会报告\"中\"可能面对的风险\"部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
公司的中文名称简称 浦东金桥
SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE
公司的外文名称
DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的法定代表人 黄国平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 代燕妮
联系地址 上海浦东新金桥路 27 号 1 号楼
电话
传真
电子信箱 jqir@58991818.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海浦东新金桥路 28 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海浦东新金桥路 27 号 1 号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.58991818.com
电子信箱 jqir@58991818.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、香港《文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 浦东金桥
B股 上海证券交易所 金桥 B 股
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告公司基本情况。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
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2006 年，公司主要的经营范围从原来的房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、
外汇房）；土地使用权投资等，调整为在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租
和中介（含侨汇、外汇房）等。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
德勤华永会计师事务所（特殊
名称
普通合伙）
上海延安东路 222 号外滩中心
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
30 楼
杨文惠
签字会计师姓名
秦嵘乔
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
同期增减(%)
营业收入 1,428,656,542.55 1,122,232,060.26 27.3 2,086,178,981.63
归属于上市公司股东的净
427,284,537.52 333,810,037.14 28 452,594,208.17
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 369,700,241.98 323,934,330.25 14.13 438,280,409.69
润
经营活动产生的现金流量
209,099,455.94 -54,697,920.59 不适用 -52,869,383.84
净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
4,616,827,825.97 4,297,936,030.34 7.42 4,035,830,077.73
资产
总资产 10,306,630,111.12 9,368,450,562.68 10.01 8,796,285,677.23
(二) 主要财务数据 单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.4600 0.3594 27.99 0.4873
稀释每股收益（元／股） 0.4600 0.3594 27.99 0.4873
扣除非经常性损益后的基本
0.3980 0.3488 14.11 0.4719
每股收益（元／股）
增加 1.58 个百
加权平均净资产收益率（%） 9.59 8.01 11.73
分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 0.52 个百
8.29 7.77 11.36
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 -20,381.71 29,523.15 1,030,994.45
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营
29,735,199.97 16,234,300.00 22,843,000.00
业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定
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标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
单独进行减值测试的应
2,011,194.00 4,440,000.00
收款项减值准备转回
除上述各项之外的其他
54,417,218.47 -3,292,084.30 469,402.45
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 -7,023,127.51 -3,525,749.40 -4,721,894.91
所得税影响额 -21,535,807.68 -4,010,282.56 -5,307,703.51
合计 57,584,295.54 9,875,706.89 14,313,798.48
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交通银行 37,256,506.82 28,960,523.52 -8,295,983.30 1,810,032.72
合计 37,256,506.82 28,960,523.52 -8,295,983.30 1,810,032.72
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，公司上下团结一致，齐心协力，开源节流，勇于创新，积极引进战略性新兴产业，
以信息化为抓手加强内部管理，着力整合提升公司资源价值。全年实现营业收入 14.29 亿元，
同比增加 27.3%，营业利润 5.44 亿元，同比增加 19.84%，归属于股东的净利润 4.27 亿元，同
比增加 28%。加权平均净资产收益率为 9.59%，增加 1.58 个百分点。
(一)报告期内公司主要经营情况如下:
1、积极推进战略转型
公司积极推进战略转型，在继续保持并开发优质资产的同时，适时出售部分非核心资产，
将公司的经营模式逐步由以租为主调整为租售并举，使得营业收入的租售结构更加有利于提升
公司经济效益，更加有利于促进公司长期、持续和高效地发展。在此背景，公司推动控股子公
司于年内启动金台大厦销售工作，并于年底完成了销售。
公司在管理输出方面尝试“走出去”，成功承接东郊紫园项目的租赁顾问和独家中介租赁代
理权，实现公司租赁经营第一次“走出去”承接公司以外的物业经营租赁，为进一步拓展公司
的租售经营业务作出了有益的尝试。
2、物业租赁形势良好
加大投资促进与营销力度，努力提高出租率，在确保租赁收入增加的同时，提升产品价值。
润英联上海商务技术中心项目、春宇科技园项目、天虹项目等生产性服务业项目以及上海弘奕
网络、上海富友等十个网络文化视频产业项目先后落户金桥。
碧云花园服务公寓（原名碧云国际社区 S1 地块公寓）成功开业，2013 年 7 月 1 日，高级
公寓首批客户顺利入住。9 月 29 日，服务公寓试营业。截止 2013 年 12 月，出租率约 30%。随
着各项营销工作的有序开展，预计该项目出租率在 2014 年将会比较好的提升。碧云别墅银杏苑
创租赁佳绩，该项目自 2012 年下半年推向市场，截止 2013 年 9 月底，实现全部别墅满租。
报告期内，公司物业出租情况总体良好，各类物业平均出租率及按面积加权的平均租金分
别为：住宅出租率约 93%、租金约 4 元/天/平方米；厂房、仓库出租率约 79%、租金约 1.2 元/
天/平方米；办公楼出租率约 95%、租金约 2.7 元/天/平方米；研发楼出租率约 66%、租金约 3.2
元/天/平方米；商业出租率约 98%、租金约 2.7 元/天/平方米；酒店出租率约 74%、租金约 5 元/
天/平方米（注：碧云花园服务式公寓 、碧云国际社区人才公寓一期、二期系 2013 下半年、年
底投入使用，因此在统计 2013 年度出租率及平均租金时未予纳入；早期为改善开发区商业环境
所引进的部分商业项目租金低但面积占比大）。
3、建设项目稳健推进
加强工程管理,突出成本控制，树立目标成本控制思想。在工程开工前，组织施工、监理
单位进行图纸会审工作，组织施工图设计交底工作。在施工过程中，对于必要的各类工程签证，
工程项目主管加强甄别工作、确认签证事件的内容及合理性，加大对工作量的审核力度；严格
执行公司审批流程，及时办理相关手续。
报告期内，公司及控股子公司的重点在建项目进度如下：碧云公馆完成主体结构，外立面
施工完成 70%-80%；碧云国际社区人才公寓一期完成室内装修工程，完成物业交接验收及移交
工作；碧云国际社区人才公寓二期项目基本竣工，并完成景观、草坪铺设等工程；碧云壹零项
目总包招标进行中。
4、经营管理规范高效
公司对内部控制工作常抓不懈，在总结 2012 年度内控工作的基础上，继续完善内控制度建
设。针对公司工程项目建设的重点工作，制订了《关于进一步加强工程项目建设管理意见》，规
范工程项目的立项、设计、建设、造价及验收等。此外，针对公司风险评估的薄弱环节，公司
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委托专业机构开展风险评估、内控评价工作，对于存在的不足及时予以改进提高。
创新手段规范采购流程，在各项采购工作中将信息化建设与内控机制有效统一起来，年初
完成采购（工程类）模块正式上线运行； 9 月底完成供应商在系统中的评估工作；年底完成采
购专项检查工作。
完成信息化后评估，通过规划、选型、系统实施、运行中优化等进程，基本实现了系统规
划功能，在 2013 年 4 月聘请第三方咨询机构对信息化建设开展后评估，结果表明，公司信息化
建设从企业实际情况出发，总体应用情况良好，系统技术水平较高，促进了管理与业务水平的
提升。
主要经营性物业一览表
竣工（/获得）
项目名称 地上建筑面积 总建筑面积 权益比例
日期
住宅
碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100.00%
碧云别墅四、五、六期 37,214.00 37,214.00 2010 100.00%
碧云花园一期 77,543.65 80,921.83 2002 100.00%
碧云花园二期 43,429.92 54,983.00 2005 100.00%
碧云人才公寓一期 7,997.00 13,645.00 2013 100.00%
碧云人才公寓二期 46,423.00 47,523.00 2013 100.00%
碧云别墅银杏苑 52,534.13 56,688 2013 60.40%
厂房
T17-1、5、6 通用厂房 12,480.11 13,660.02 1993 60.40%
T25 通用厂房 35,214.72 35,214.72 2009 100.00%
T15-1、2、4、6、8、9 通用厂房 57,534.72 57,534.72 1994 69.95%
T4 通用厂房 31,078.23 31,078.23 2002 100.00%
T68 通用厂房 51,752.02 51,752.02 2005 100.00%
T48 通用厂房 16,373.87 16,373.87 2006 60.40%
T20 通用厂房 20,276.08 20,276.08 1993 100.00%
T40B 通用厂房 34,191.27 34,191.27 2002 100.00%
T52 通用厂房 90,047.49 90,047.49 2002 100.00%
T72 通用厂房 15,766.21 15,766.21 2004 100.00%
T12B 通用厂房 24,712.30 24,712.30 1994 60.40%
外高桥保税区韩城路仓库 17,809.30 17,809.30 2005 100.00%
T34 通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 100.00%
T22 仓库 6,154.19 6,154.19 1993 60.40%
T71 通用厂房 57,380.85 57,380.85 2002 100.00%
T32 通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 100.00%
T22 通用厂房 63,624.23 63,624.23 2000 100.00%
T21 通用厂房 28,162.64 28,162.64 2000 100.00%
T9-6 通用厂房 5,200.00 5,200.00 2013 100.00%
南区监管区内 T3 通用厂房 116,618.04 116,618.04 2004 100.00%
南区监管区内 T6 通用厂房 106,130.60 106,130.60 2005 100.00%
南区 T2-1、2 通用厂房 9,995.43 9,995.43 2002 60.40%
南区 T12-1 至 6.8.9 通用厂房 19,974.19 19,974.19 2002 60.40%
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南区 T19-A、B 通用厂房 4,770.07 4,770.07 2002 60.40%
办公楼
新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 69.68%
新金桥广场的办公楼 11,123.93 15,059.47 2006 89.84%
研发楼
T28 地块由度工坊 90,883.80 136,054.20 2011 60.40%
G2 地块 Office Park 88,498.71 120,647.20 2009 60.40%
杉达大厦 4,613.29 4,613.29 1993 60.40%
商业
红枫路商业街 3,592.16 7,763.00 2007 60.40%
S7 地块金桥商场（家乐福） 38,186.77 38,186.38 2002 100.00%
S7 地块体育休闲中心 20,422.02 20,422.02 2004 60.40%
新金桥广场的商业 5,694.45 5,694.45 2006 89.84%
T17-B1 地块碧云 90 商业中心 24,631.45 27,917.23 2011 100.00%
T20 锦艺大厦（美林阁） 10,599.94 10,599.94 1999 60.40%
酒店
新金桥广场的酒店 20,400.00 20,400.00 2006 89.84%
碧云花园服务式公寓 43,783.56 67,447.73 2013 60.40%
其他
S6 地块幼儿园（德威幼儿园） 5,670.27 5,670.27 1996 100.00%
S8 地块学校（德威英国学校） 18,818.34 18,818.34 2007 100.00%
S2 地块学校（平和双语学校） 37,517.00 37,517.00 1995 60.40%
T14-1 地块由家人才公寓 8,766.15 8,766.15 1999 100.00%
吴昌硕纪念馆 5,295.17 5,295.17 2013 60.40%
项目面积合计 1,628,844.54 1,770,833.84
项目权益面积合计 1,417,836.07 1,514,918.48
备注：上述在 2013 年竣工的物业，其面积待最终实测后以实测面积为准.
(二) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,428,656,542.55 1,122,232,060.26 27.3
营业成本 452,513,776.81 397,395,855.98 13.87
销售费用 22,613,901.73 18,160,547.33 24.52
管理费用 66,317,164.68 65,294,305.51 1.57
财务费用 122,841,759.10 100,684,222.07 22.01
经营活动产生的现金流量净额 209,099,455.94 -54,697,920.59
投资活动产生的现金流量净额 12,474,909.45 14,211,653.11 -12.22
筹资活动产生的现金流量净额 -49,161,264.21 45,700,371.32 -207.57
营业税金及附加 243,082,028.25 113,456,359.48 114.25
资产减值损失 -238,599.42 -5,877,720.08 -95.94
营业外收入 91,650,242.81 18,204,645.47 403.44
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营业外支出 7,518,206.08 5,232,906.62 43.67
所得税费用 178,475,964.48 97,049,611.25 83.90
说明:
营业税金及附加：本年数较上年同期数增加 114.25%，主要原因为销售收入增加导致相应营业税
金及附加同比增加。
资产减值损失：本年数较上年同期数增加 563.91 万元，主要原因为上年度转回国泰君安证券股份
有限公司及国泰君安投资管理公司应收款坏账准备 489.50 万元。
营业外收入：本年数较上年同期数增加 403.44%，主要原因为本年处置未支付的长期激励基金
6,051.04 万元。
营业外支出：本年数较上年同期数增加 43.67%，主要原因为子公司金桥房产公司碧云新天地三期
商品房逾期办证违约金支付所致。
所得税费用：本年数较上年同期数增加 83.90%，主要原因为利润总额增加。
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司子公司金桥房产公司本年度完成“金桥、金杨地块部分商铺”及“金台大厦”房产项
目销售，使销售收入较上年同期增加 22,565.22 万元，增加比例 103.69%，主营业务收入增加
27.32%。
(2) 主要销售客户的情况
占公司全部营业收
顺序 客户名称 营业收入(人民币元)
入的比例(%)
1 上海旗开实业发展有限公司 218,000,000.00 15.26
2 上海上泵(集团)有限公司 60,303,676.40 4.22
3 上海联北经贸有限公司 53,797,152.00 3.77
4 李丽萍 28,093,065.00 1.97
5 上海德威英国国际学校 24,067,754.52 1.68
合计 384,261,647.92 26.90
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元 币种:人民币
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产经
销售成本 39,310,660.34 8.71 28,144,737.02 7.09 39.67
营业务
房地产经
租赁成本 3
