上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
上海新黄浦置业股份有限公司
2013 年年度报告
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 刘继东 因工作原因，时间冲突 程齐鸣
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）
段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2013 年实现归属于母公司所有者的
净利润 228,316,611.06 元，提取法定盈余公积金 18,733,104.61 元，扣除当年实际支付普通股
股利 56,116,398.80 元，加上年初未分配利润 1,298,228,702.69 元，实际可供股东分配利润为
1,451,695,810.34 元。
根据公司实际情况，经董事会审议决定：2013 年度利润分配采取派发现金股利的形式，
拟以 2013 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.28 元（含
税），共分配现金红利计 127,945,389.26 元，并决定不实施资本公积金转增股本。
以上预案需经公司 2013 年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示 ................................................... 4
第二节 公司简介............................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................... 7
第四节 董事会报告........................................................... 9
第五节 重要事项............................................................ 25
第六节 股份变动及股东情况 .................................................. 27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................. 32
第八节 公司治理............................................................ 37
第九节 内部控制............................................................ 40
第十节 财务会计报告 ........................................................ 42
第十一节 备查文件目录 ............................................... 150
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
立信会计师事务所（特殊普通合
会计师事务所 指
伙）
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，敬
请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策
部分的内容。
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文名称简称 新黄浦
公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 NHPRECL
公司的法定代表人 王伟旭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
联系地址
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路 668 号西楼 32 层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 新黄浦
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2007 年 1 月 17 日
注册登记地点 上海北京东路 668 号西楼 32 层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
组织机构代码 13234590-8
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 1993 年年度报告
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变动，一直为房地产开发经营
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2005 年 12 月 12 日，公司原控股股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，与上海新华闻
投资有限公司签署《股份转让协议书》，转让持有的新黄浦置业国有股 10,200 万股（占新黄浦
置业总股本的 18.18%），上海新华闻投资有限公司成为本公司的第一大股东。（详细情况见本公
司于 2005 年 12 月 13 日在《中国证券报》、《上海证券报》上披露的公告）。
2006 年 5 月 8 日，公司股权分置改革实施，上海新华闻投资有限公司向流通股股东支付对价
股份 26,346,591 股，之后持股数变更为 75,653,409 股，占公司总股本的 13.48%。
截止 2013 年 12 月 31 日，上海新华闻投资有限公司持有新黄浦 80,353,055 股，占公司总股本
的 14.32%。
七、 其他有关资料
立信会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼
刘桢
签字会计师姓名
施云飞
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
营业收入 828,801,848.72 1,033,856,388.05 -19.83% 1,093,858,161.15
归属于上市公司股东的净
228,316,611.06 208,015,312.78 9.76% 236,531,776.13
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 163,228,657.46 185,313,736.78 -11.92% 148,188,456.74
润
经营活动产生的现金流量
-331,041,151.37 359,094,239.72 -192.19% -363,351,234.27
净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
3,357,235,308.37 3,241,588,624.39 3.57% 3,019,882,549.65
资产
总资产 9,442,873,615.58 8,421,527,473.77 12.13% 7,195,830,858.62
(二) 主要财务数据
本期比上年
主要财务指标 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.407 0.371 9.70% 0.422
稀释每股收益（元／股） 0.407 0.371 9.70% 0.422
扣除非经常性损益后的基
0.291 0.330 -11.82% 0.264
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率
6.84% 6.66% 0.18% 7.78%
（%）
扣除非经常性损益后的加
4.89% 5.93% -1.04% 4.87%
权平均净资产收益率（%）
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项
2013 年金额 附注（如适用） 2012 年金额 2011 年金额
目
非流动资产处置
10,262,223.38 -32,598.00 96,090,702.87
损益
计入当期损益的
政府补助，但与公
司正常经营业务
密切相关，符合国
23,727,471.00 27,398,184.00 21,233,542.30
家政策规定、按照
一定标准定额或
定量持续享受的
政府补助除外
委托他人投资或
2,778,904.11
管理资产的损益
除同公司正常经
营业务相关的有
效套期保值业务
外，持有交易性金
融资产、交易性金
融负债产生的公
. 6,946.16
允价值变动损益，
以及处置交易性
金融资产、交易性
金融负债和可供
出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外
的其他营业外收 55,051,165.98 709,123.83 1,338,826.96
入和支出
少数股东权益影
-1,692,691.67 -438,634.45 -718,470.11
响额
所得税影响额 -22,260,215.09 -7,713,403.49 -29,608,228.79
合计 65,087,953.60 22,701,576.00 88,343,319.39
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
在 2013 年中，公司面对错综复杂的内外部形势，贯彻落实稳中求进的工作总基调，稳增长、
促创新，不断增强公司发展内生动力，顺利保持各项工作持续健康向好态势。
报告期内，公司始终坚持以提高公司经营效益与经营质量为中心，依据自身发展计划，上
规模，提品质，抓管理，求效益。全年实现主营业务收入 8.3 亿元，净利润 2.38 亿元，实现每
股收益 0.407 元。
（一）房产销售积极有为
2013 年度，公司房产销售相关部门、子公司整合资源，相互支持，积极有为地全面铺开销
售工作。上海科技京城销售面积 4621.74 平方米，销售额 1.448 亿元。“南馨佳苑”签约 253 套，
销售面积 15829.04 平方米，销售额 0.9194 亿元。青浦华欣项目，签约 752 套，销售面积 52573.10
平方米，销售额 3.9 亿元。嘉兴“科技京城”、“海派秀城”、北外滩“浦江国际金融广场”，以
及松江“新佘山”等项目也已根据各自进度预先安排落实前期租售准备工作。
（二）房产开发稳健有序
2013 年度，公司严格遵照年初计划目标，充分发挥主观能动，向管理要效益，凭质量树
品牌，各处房产开发在建项目逐次展开，稳健推进。其中北外滩“浦江国际金融广场”项目占
地面积约为 1.4 万平方米，建筑面积约为 11.9 万平方米，目前土建工程开始进入收尾阶段，主
楼幕墙则已封顶，主楼大堂幕墙、大雨棚施工、辅楼内圈幕墙正在紧张施工中，辅楼外幕墙及
泛光照明基本完成，租赁中心已完成装修并投入运营，主楼样板层、辅楼样板段精装修也已完
成。而且在此工程施工顺利推进过程中，项目公司坚持注重设计优化，始终狠抓现场管理，在
上海市虹口区建交委组织的在建工程检查评比活动中再次名列前茅，且连续第三年获得上海市
安全文明工地称号，以及上海市 AA 级安全文明工地标准化示范工地。
青浦“欣沁苑”项目占地面积约为 9.37 万平方米，建设面积约为 20.73 万平方米，目
前 II 标段 19 栋 住宅、3 个民防车库、4 栋商业、2 个社区中心屋面工程、保温工程、涂料工
程、门窗工程、室内粉刷工程、楼地面工程、进户门等分部工程已全部完成；“欣乐苑”项目占
地面积约为 10.30 万平方米，建筑面积约为 20.29 万平方米，目前竣工验收备案、交付使用
手续办理、物业移交、销售进户、竣工结算等工作基本办结。在这两个保障房项目施工建设全
过程中，公司本部及项目公司通过现场实际督导、工程例会等形式协调各项工作、解决日常施
工中的矛盾，加强各单位之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本及安全文明，
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
出色地实现了“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要求。
嘉兴“科技京城”项目占地面积约为 8.37 万平方米，建筑面积约为 17.58 万平方米，目前
一期工程（A 块）工程施工基本完成，已进入施工收尾及竣工验收环节；一期工程（B 块）地
下室一结构工程施工作业任务完成过半，个别低层建筑结构即将封顶；二期工程施工图审查、
面积预测绘等工作基本完成，招标前期准备工作也已启动。项目推进过程中，由于该项目地处
外地，且各处工程施工进度交织错落，项目现场协调、管理难度很大，而面对困难，项目公司
一方面积极主动与当地政府部门沟通协调，力争获得最大支持；另一方面合理安排各处工程开
工次序，力求作业流程科学合理，并且通过严格执行现场例会、安全检查、安全质量考评与处
罚等一系列制度，保障了项目施工顺利进行。
松江“新佘山”项目占地面积约为 8.28 万平方米，建筑面积约为 14.10 万平方米。2013
年度，项目公司积极应对高温季节以及台风等灾害性天气的影响，配合总管线进行施工方案设
计，同时突出河道、亲水平台、以及征地范围内 20 米的绿化带，年内已完成约 4 万平方米建筑
结构封顶，达到办理预售许可证的条件，并且通过第三方机构质量认证。于此同时，项目公司
建设完成了销售临时展示中心，对项目产品的介绍提供场所，并可运用此平台了解客户市场的
最直接的需求。此外，项目公司在不改变验收要求以及保证项目品质的前提下，通过过程中预
算、审价核算等手段严格控制成本，努力通过设计优化等相关具体措施增加销售亮点，使项目
整体贴合市场。
（三）房产经营开拓创新
2013 年度，公司房产经营团队在经济大环境面临严峻挑战、房产租赁市场出现周期性波
动的不利局面下，自我施压、自我超越，立足不断提炼内功，依托合理科学的管理模式与不断
创新的经营理念，不断提升服务质量与品牌形象。其中科技京城可租赁面积近 10 万平方米，科
技京城管理公司通过优先选择朝阳型、龙头型公司入驻，带动同业公司跟进，吸引高科技产业
集聚。全年租金收入约 5706 万元，物业管理费收入约 3775 万元，出租率达到 90%左右。此外，
公司秉持“服务为主、管理为辅”理念，在去年首创“两个入驻”基础上，进一步推出“六个
一”的配套措施，即联动六大服务部门，通过“联合接待”和“轮值接待”相结合的方式，加
强信息互联互通，主动对接企业需求，赢得租户广泛赞誉，并且取得良好效益。
赛格电子市场在电子元器件经营商户普遍出现销售不畅、利润下降的情况下，围绕“市
场稳定、增收节支”两大工作重点，进一步完善部门绩效考核评定标准，并且通过设立监督委
员会等管理创新，激发员工干事创业工作活力，成功保持经营指标连年大幅超目标任务的良好
态势。
弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增收节
支，寻求突破。公司对外每半月开展一次周边商业项目、写字楼业态专题调研，并且通过中介
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
合作、政府推荐、客户资源整合等多种手段强化招商；对内切实实施商户回访制度与接待投诉
处理制度，定期走访了解租户状况、收集租户意见，通过不断提高自身服务品质，树立良好企
业形象，金沙谷（可租赁面积约为 2.3 万平方米）、幸福湾（可租赁面积约为 2.9 万平方米）、
金皖 399（可租赁面积约为 1.07 万平方米）三处产业园项目出租率与租金累计收缴率均接近或
达到 100%。
（四）期货业务求存图强
2013 年度，华闻期货在交易所返还时断时续及全行业大面积亏损的背景条件下，大力实施
内部调整，积极寻找突破方向。同时加强公司营销激励措施，积极引进业务团队。未来业绩增
长点也在培植孵化中，诸如现货贸易和期货结合等。风控、合规建设方面，公司响应上海市金
融联合会倡议，创建优质金融服务窗口，切实完善运作管理制度；信息技术方面，针对夜盘交
易及时升级系统、补充人员、完善制度、建立值班制度，对于现有系统和线路运行中可能出现
的问题，及时做出调整与解决,年内无重大风险事故。报告期内期货公司客户保证金有所下降，
约为 2.22 亿元。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 828,801,848.72 1,033,856,388.05 -19.83%
营业成本 599,687,302.59 727,394,509.30 -17.56%
销售费用 5,816,216.24 4,348,988.30 33.74%
管理费用 110,842,373.98 115,272,215.78 -3.84%
财务费用 25,742,748.14 26,969,540.66 -4.55%
经营活动产生的现金流量净额 -331,041,151.37 359,094,239.72 -192.19%
投资活动产生的现金流量净额 28,091,159.07 -143,127,409.87 119.63%
筹资活动产生的现金流量净额 762,377,594.16 -65,969,669.38 1255.65%
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
今年实现房产销售收入 6.27 亿元，主要为销售青浦华欣项目 752 套，销售额 3.9 亿元；上海
科技京城实现部分楼面销售，面积 4621.74 平方米，销售额 1.45 亿元；销售南馨佳苑经济适用
房 253 套，实现销售额 0.92 亿元。今年的房产销售收入较去年同期相比下降 24.55%，主要原
因为当年销售体量较去年减少。
今年完成房产租赁收入为 1.5 亿元，主要为下属科技京城实现租赁收入 0.93 亿元，北京南一
楼实现租赁收入 0.1 亿元、弘浦商业下属三个创邑园区等实现租赁收入 0.47 亿元。今年的房产
租赁收入较去年同期相比增长了 2.10%，略有提升，主要原因为弘浦商业租赁收入较去年同期
有一定的增长。
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
(2) 主要销售客户的情况
前 5 名主要销售客户 销售金额 占销售总金额比例
上海融益实业有限公司 90,530,000.00 10.92%
上海市闸北区住房保障中心 62,334,522.90 7.52%
上海融正投资有限公司 49,468,068.00 5.97%
上海市普陀区住房保障中心 28,064,609.15 3.39%
北京万商汇赛格数码电子有限公司 10,052,985.12 1.21%
合计 240,450,185.17 29.01%
3、 成本
单位:元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房产开发成本 484,452,966.11 81.16% 617,966,304.97 84.97% -21.61%
投资性房地产
49,919,515.10 8.36% 51,064,904.51 7.02% -2.24%
成本
经营性房地产
22,970,482.80 3.85% 19,069,236.65 2.62% 20.46%
成本
房地产业 房地产业小计 557,342,964.01 93.37% 688,100,446.13 94.61% -19.00%
人员工资 12,145,309.58 2.03% 10,779,286.95 1.48% 12.67%
摊销折旧 305,175.10 0.05% 614,921.30 0.09% -50.37%
其他 27,122,175.08 4.55% 27,819,444.04 3.82% -2.51%
服务业 服务业小计 39,572,659.76 6.63% 39,213,652.29 5.39% 0.92%
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
土地成本 222,658,434.11 37.30% 179,643,668.97 24.70% 23.94%
前期开发成本 7,611,973.39 1.28% 10,226,609.23 1.41% -25.57%
建安费用 243,917,973.96 40.86% 370,247,387.07 50.91% -34.12%
开发间接费用 10,264,584.65 1.72% 57,848,639.70 7.95% -82.26%
房地产销 房地产销售小
484,452,966.11 81.16% 617,966,304.97 84.97% -21.61%
售 计
物业持有成本 16,390,396.05 2.75% 17,362,067.53 2.39% -5.60%
摊销成本 33,529,119.05 5.61% 33,702,836.98 4.63% -0.52%
房地产出 房地产出租小
49,919,515.10 8.36% 51,064,904.51 7.02% -2.24%
租 计
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告
人员工资 12,145,309.58 2.03% 10,779,286.95 1.48% 12.67%
摊销折旧 305,175.10 0.05% 614,921.30 0.08% -50.37%
物业管理成本 27,122,175.08 4.55% 27,819,444.04 3.83% -2.51%
提供劳务 提供劳务小计 39,572,659.76 6.63% 39,213,652.29 5.39% 0.92%
租金成本 14,858,394.51 2.49% 12,444,405.83 1.71% 19.40%
维修改造成本
8,112,088.29 1.36% 6,624,830.82 0.91% 22.45%
及摊销
其他 其他小计 22,970,482.80 3.85% 19,069,236.65 2.62% 20.46%
分产品情况
4、 费用
比上期数增
项 目 本期金额 上期金额 变化原因
减%
本年存量二手房销
售比例较去年同期
下降，即需要差额
上缴营业税金的房
营业税金及附加 62,258,875.73 45,833,358.99 35.84%
产销售金额减少，
相应年内全额上缴
的营业税金及附加
的上升
主要为本年新佘山
销售费用 5,816,216.24 4,348,988.30 33.74% 等新开发项目增加
广告宣传费
当年收回大额应收
资产减值损失 -221,238.80 2,885,516.01 -107.67% 账款相应冲回资产
减值损失
5、 现金流
变动比例
科目 本期数 上年同期数 变化原因
（%）
主要为欣沁项目
本年度房地产开
