上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告
上海新黄浦置业股份有限公司
2012 年年度报告
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 刘继东 因工作原因未能出席 董事陆却非
三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）
段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2012 年实现归属于母公司所有者的
净利润 208,015,312.78 元，提取法定盈余公积金 19,645,099.33 元，加上年初未分配利润
1,109,858,489.24 元，实际可供股东分配利润为 1,298,228,702.69 元。
根据公司实际情况，经董事会审议决定：2012 年度利润分配采取派发现金股利的形式，
拟以 2012 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含
税），共分配现金红利计 56,116,398.80 元。并决定不实施资本公积金转增股本。
以上预案需经公司 2012 年度股东大会审议通过。
六、 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公
司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ..................................................................................... 4
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 24
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 26
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 32
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 37
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 41
第十节 财务会计报告 ............................................................................................... 42
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 141
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
立信会计师事务所（特殊普通合
会计师事务所 指
伙）
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，敬
请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策
部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文名称简称 新黄浦
SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE
公司的外文名称
CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 NHPRECL
公司的法定代表人 王伟旭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
联系地址
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路 668 号西楼 32 层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 新黄浦
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2007 年 1 月 17 日
注册登记地点 上海北京东路 668 号西楼 32 层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 13234590-8
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(二)公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 1993 年年度报告
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变动，一直为房地产开发经营
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、2005 年 12 月 12 日，公司原控股股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，与上海新华
闻投资有限公司签署《股份转让协议书》，转让持有的新黄浦置业国有股 10,200 万股（占新黄
浦置业总股本的 18.18%），上海新华闻投资有限公司成为本公司的第一大股东。（详细情况见本
公司于 2005 年 12 月 13 日在《中国证券报》、《上海证券报》上披露的公告）。
2006 年 5 月 8 日，公司股权分置改革实施，上海新华闻投资有限公司向流通股股东支付对
价股份 26,346,591 股，之后持股数变更为 75,653,409 股，占公司总股本的 13.48%。
七、 其他有关资料
立信会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼
刘桢
签字会计师姓名
施云飞
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2012 年 2011 年 年同期增 2010 年
减(%)
营业收入 1,033,856,388.05 1,093,858,161.15 -5.49% 501,095,982.98
归属于上市公司股东的
208,015,312.78 236,531,776.13 -12.06% 213,085,596.37
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 185,313,736.78 148,188,456.74 25.05% 138,633,037.48
利润
经营活动产生的现金流
359,094,239.72 -363,351,234.27 198.83% -853,309,198.40
量净额
本期末比
2012 年末 2011 年末 上年同期 2010 年末
末增减(%)
归属于上市公司股东的
3,241,588,624.39 3,019,882,549.65 7.34% 2,955,914,917.35
净资产
总资产 8,421,527,473.77 7,195,830,858.62 17.03% 6,792,645,677.29
(二)主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.371 0.422 -12.09% 0.380
稀释每股收益（元／股） 0.371 0.422 -12.09% 0.380
扣除非经常性损益后的基本
0.330 0.264 25.00% 0.247
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.66% 7.78% -1.12% 7.68%
扣除非经常性损益后的加权
5.93% 4.87% 1.06% 4.99%
平均净资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项
2012 年金额 附注（如适用） 2011 年金额 2010 年金额
目
非流动资产处置
-32,598.00 96,090,702.87 64,548,017.99
损益
计入当期损益的
政府补助，但与公
司正常经营业务 27,398,184.00 21,233,542.30 23,366,393.83
密切相关，符合国
家政策规定、按照
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一定标准定额或
定量持续享受的
政府补助除外
委托他人投资或
2,778,904.11 10,000,000.00
管理资产的损益
除同公司正常经
营业务相关的有
效套期保值业务
外，持有交易性金
融资产、交易性金
融负债产生的公
6,946.16 3,064,629.12
允价值变动损益，
以及处置交易性
金融资产、交易性
金融负债和可供
出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外
的其他营业外收 709,123.83 1,338,826.96 51,474.65
入和支出
少数股东权益影
-438,634.45 -718,470.11 -1,608,055.84
响额
所得税影响额 -7,713,403.49 -29,608,228.79 -24,969,900.86
合计 22,701,576.00 88,343,319.39 74,452,558.89
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
回顾 2012 年中，公司内外部经营环境无不发生重大变化，其中内部环境重大变化主要体现
在公司实际控制人发生变动，而外部环境重大变化主要体现在，国内宏观经济下行风险不断加
大，GDP 增速一路跌至三年来新低，企业盈利状况普遍下滑，而房地产行业因其高度正周期性，
以及持续经受前所未有严厉调控，更是面临严峻考验。
身处复杂环境，肩负发展重任，公司同仁在董事会的领导下，一如既往团结一心、迎难而
上，依据公司发展战略，上规模，提品质，抓管理，求效益，顺利保持各项工作持续健康向好
态势，圆满完成年初制订的全年计划。
一）、财务指标完成情况
2012 年度，公司实现主营业务收入 103,386 万元，经营利润总额 22,523 万元，净利润 21,437
万元，比上年同期下降 12.46 %。
二）、重点业务进展情况
1、房产开发保质保量
2012 年度，公司各相关部门、子公司严格遵照年初计划，充分发挥主观能动，向管理要效
益，凭质量树品牌，目前各处房产开发在建项目逐次展开，进展顺利。其中北外滩“浦江国际
金融广场”项目为了确保项目建设有序进行，适时调整工作重心和节奏，齐心协力，扎实工作，
狠抓工程质量、进度、安全，坚持贯彻“低碳经济、智慧城市”先进理念。今年 5 月份，该项
目被上海市虹口区建交委树立为绿色施工示范工程，并在全年历次质量、安全大检查中名列前
茅，连续第二年获得“上海市文明工地”光荣称号；今年 6 月份，该项目被上海市经信委认定
为上海市“楼宇节能合同能源管理示范项目”，其绿色环保技术应用与节能效果经权威机构分析
认定，业已达到国内外同期、同类建筑领先水平。
青浦“欣乐苑”项目严格按照“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要求，
确保项目全程可控，圆满收尾。期间通过多方协调设计优化，累计节约成本 740.96 万元，
并且大大缩短施工工期。
青浦“欣沁苑”项目主体结构工程已于 2012 年 11 月初顺利通过质监站验收，圆满完成
上海市大型居住社区推进办公室提出的各项时间节点要求，并在全市“我最喜欢的保障房”设
计评选活动中荣获“我最喜欢的房型”奖，实打实地体现出新黄浦置业高扬的社会责任与过
硬的企业实力。
嘉兴“海派秀城”项目业已办结大产证申领各项前期准备工作，各市政配套单位证明办理，
房屋与土地面积测绘工作顺利完成。
嘉兴“科技京城”项目一期工程（A 块）总包土建、安装，以及消防、弱电指定专业分包
施工作业基本完成，后期工程初步设计批文也已取得。在此过程中，经项目公司积极努力，节
约成本约 300 万元。
松江“新佘山”项目目前开局良好，步调稳健，项目团队正在按照公司部署，深入考察市
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场需求，精确把握时间节点，力求通过细节、模块、构件、工艺、装修、景观等设计方案全方
位优化，确保项目成功。
2、房产经营逆势求进
2012 年度，公司各房产经营团队依据自身条件，富有针对性地积极开展管理创新。其中
科技京城管理公司积极顺应楼宇经济发展要求，严格按照“理顺管理关系、夯实基础工作、打
造企业品牌”总体要求，继续狠抓 ISO9000 质量管理体系三级文件标准要素的补充和完善工作，
通过建立有效的、可操作性的质量管理体系，引导企业走出一条自我完善的科学管理发展道路，
圆满完成各项经营管理考核目标，并且在此基础上，由其首创的“两个入驻”，即“平安京城
联动服务中心”、“派出所警务站”进驻商务楼宇，及时为入驻企业提供面对面的“零距离”
服务，不仅受到市领导的肯定，并且吸引主流大报宣传推介，很好地实现了经济效益与社会效
益齐抓共赢。
赛格电子市场在经济大环境面临严峻挑战、电子行业出现周期性波动的不利局面下，紧紧
围绕全年制定的方针，以“增收节支、安全运营、稳步发展”为重点，深挖潜力，严格把控，
调整布局，优化模式，其创新举措如整合利用现有资源，开展“推介中心厂家推广活动”，细
致筛选具有品牌竞争力及产品市场占有率高的厂家，每周邀请两家厂家进驻推介中心，获得广
大厂家、商家及采购商一致认可；再如收回大仓库并将之分割成小仓库出租，既满足了更多商
户仓储需求，也提高了市场经营收入。通过这些举措，赛格市场各项工作稳健推进，各项指标
运行良好。
弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增收节
支，寻求突破。公司对外每半月开展一次周边商业项目、写字楼业态专题调研，并且通过中介
合作、政府推荐、客户资源整合等多种手段强化招商；对内切实实施商户回访制度与接待投诉
处理制度，定期走访了解租户状况、收集租户意见，通过不断提高自身服务品质，树立良好企
业形象。依靠这些扎实工作，公司今年经营业绩优于往年平均水平。
2012 年度，房产销售相关部门、子公司进一步锤炼内功，整合资源，积极主动迎难而上，
年内完成“南馨佳苑”经适房项目 1532 套，以及科技京城部分楼面商场销售工作。
3、期货业务固本强基
2012 年度，华闻期货面对各交易所取消返还、主要交易标准手续费标准迭次下降、新业
务团队仍在扶植成长期等不利影响，紧紧围绕全年经济工作会议制定的方针，明确定位，确立
目标，统一思想，凝聚共识，通过加快业务团队组建、扩大公司市场影响、强化客户业务培训、
提高法人持仓比例、提升核心技术系统等多种手段，努力保持经营状况稳步上升，确保符合监
管评价规范要求。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,033,856,388.05 1,093,858,161.15 -5.49%
营业成本 727,394,509.30 789,765,275.54 -7.90%
销售费用 4,348,988.30 2,452,070.48 77.36%
管理费用 115,272,215.78 98,442,773.08 17.10%
财务费用 26,969,540.66 66,190,243.04 -59.25%
经营活动产生的现金流量净额 359,094,239.72 -363,351,234.27 198.83%
投资活动产生的现金流量净额 -143,127,409.87 209,261,873.43 -168.40%
筹资活动产生的现金流量净额 -65,969,669.38 -243,945,023.38 72.96%
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
今年完成房产销售收入 83,102 万元,主要为销售南馨佳苑经济适用房 1532 套房源，实现收
入 58,718 万元；销售科技京城两个区域部分楼面等，实现收入 24,384 万元。今年的房产销售
收入较去年同期相比略有下降，降幅为 4.84%，主要原因为南馨佳苑尚有 295 套经适房尚未得
到政府落实确认收入。
今年完成房产租赁收入为 14,691 万元，主要为下属科技京城实现租赁收入 9,616 万元，北
京南一楼实现租赁收入 1,648 万元、弘浦商业下属三个创邑园区等实现租赁收入 3,427 万元。
今年的房产租赁收入较去年同期相比增长了 3.88%，主要原因为科技京城东楼出租收入较去年
同期有明显提升。
（2） 主要销售客户的情况
前 5 名主要销售客户 销售金额 占销售总金额比例
上海融嘉实业发展有限公司 238,655,324.00 23.08%
上海市黄浦区住房保障事务中心 140,369,566.23 13.58%
北京万商汇赛格数码电子有限公司 10,052,985.12 0.97%
上海市科技创业中心 4,468,248.00 0.43%
上海市静安区土地管理中心 3,120,000.00 0.30%
合计 396,666,123.35 38.37%
3、 成本
(1)成本分析表
单位:元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房产开发成本 617,966,304.97 670,072,047.00 -7.78%
投资性房地产
51,064,904.51 54,344,723.11 -6.04%
成本
经营性房地产
19,069,236.65 22,776,645.34 -16.28%
成本
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房地产业 房地产业小计 688,100,446.13 94.61% 747,193,415.45 94.77% -7.91%
人员工资 10,779,286.95 10,920,650.25 -1.29%
摊销折旧 614,921.30 1,502,540.27 -59.07%
其他 27,819,444.04 28,773,151.65 -3.31%
服务业 服务业小计 39,213,652.29 5.39% 41,196,342.17 5.23% -4.81%
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
土地成本 179,643,668.97 271,042,999.83 -33.72%
前期开发成本 10,226,609.23 29,719,135.20 -65.59%
建安费用 370,247,387.07 303,898,886.45 21.83%
开发间接费用 57,848,639.70 65,411,025.52 -11.56%
房地产销 房地产销售小
617,966,304.97 84.97% 670,072,047.00 84.99% -7.78%
售 计
物业管理成本 17,362,067.53 18,477,205.86 -6.04%
摊销成本 33,702,836.98 35,867,517.25 -6.04%
房地产出 房地产出租小
51,064,904.51 7.02% 54,344,723.11 6.89% -6.04%
租 计
人员工资 10,779,286.95 10,920,650.25 -1.29%
摊销折旧 614,921.30 1,502,540.27 -59.07%
其他 27,819,444.04 28,773,151.65 -3.31%
提供劳务 提供劳务小计 39,213,652.29 5.39% 41,196,342.17 5.23% -4.81%
租金成本 12,444,405.83 14,634,921.40 -14.97%
维修改造成本
6,624,830.82 8,141,723.94 -18.63%
及摊销
其他 其他小计 19,069,236.65 2.62% 22,776,645.34 2.89% -16.28%
1、 费用
比上期数增
项 目 本期金额 上期金额 变化原因
减%
本年怡佳公寓项目
税务清算相应减少
土地增值税
2,260.70 万元；本
营业税金及附加 45,833,358.99 88,577,810.19 -48.26%
年营业税减少
825.46 万元主要系
当期销售的存量房
差额交税;
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公司科技京城等存
量房销售较去年同
销售费用 4,348,988.30 2,452,070.48 77.36% 期增加,相应中介
等服务性费用同比
增加;
本年利息资本化较
财务费用 26,969,540.66 66,190,243.04 -59.25% 去年同期增加
4,824.15 万元
2、 现金流
变动比例
科目 本期数 上年同期数 变化原因
（%）
主要为本年度房地
产开发项目预收款
经营活动产生的现金 增加 132,425 万元，
359,094,239.72 -363,351,234.27 198.83%
流量净额 本年度怡隆项目房
款比上年减少
