2015 年年度报告
公司代码：600622 公司简称：嘉宝集团
上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 傅强国 出差 无
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人钱明、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）金红声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2015年年度利润分配预案为：以公司2016年4月8日的总股本682,606,009股为基数，每10股派发现
金红利2.10元（含税），不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
公司2015年年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于公司
未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 6
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 33
第九节 公司治理........................................................................................................................... 38
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 40
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 44
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 130
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、嘉宝集团 指 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
报告期 指 2015 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
公司的中文简称 嘉宝集团
公司的外文名称 SHANGHAI JIABAO INDUSTRY & COMMERCE (GROUP) CO.,LTD．
公司的外文名称缩写 JB
公司的法定代表人 钱明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 孙红良
联系地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
电话 021-59529711
传真 021-59536931
电子信箱 jbdm@jbjt.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.jbjt.com
电子信箱 jbdm@jbjt.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 嘉宝集团 600622 G嘉宝
六、 其他相关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会 计
办公地址 上海市黄浦区中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼
师事务所（境内）
签字会计师姓名 陆士敏 奚晓茵
名称 东方花旗证券有限公司
报告期内履行 持
办公地址 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 24 层
续督导职责的 保
签字的保荐代表人姓名 张勇 钟凌
荐机构
持续督导的期间 2014 年 10 月 23 日至公司债券到期偿付完毕
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2015年 2014年 同期增减 2013年
(%)
营业收入 2,095,542,399.06 1,637,371,483.78 27.98 1,899,485,252.62
归属于上市公司股 274,637,474.52 358,646,268.53 -23.42 338,907,575.26
东的净利润
归属于上市公司股 166,403,758.43 237,334,921.72 -29.89 268,097,493.35
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 789,594,420.57 -1,588,707,324.31 552,309,829.57
金流量净额
本期末比上
2015年末 2014年末 年同期末增 2013年末
减（%）
归属于上市公司股 3,149,560,104.27 2,963,890,243.17 6.26 2,682,860,602.27
东的净资产
总资产 9,279,091,881.73 8,927,933,396.05 3.93 7,899,596,725.65
期末总股本 514,303,802.00 514,303,802.00 0.00 514,303,802.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.534 0.697 -23.39 0.659
稀释每股收益（元／股） 0.534 0.697 -23.39 0.659
扣除非经常性损益后的基本每股收益（ 0.324 0.461 -29.72 0.521
元／股）
加权平均净资产收益率（%） 8.99 12.78 减少3.79个百分点 13.36
扣除非经常性损益后的加权平均净资产 5.44 8.46 减少3.02个百分点 10.57
收益率（%）
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八、 2015 年分季度主要财务数据
单位：万元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 63,054.18 40,301.24 50,309.39 55,889.43
归属于上市公司股东的净利润 11,505.25 6,879.18 3,393.11 5,686.21
归属于上市公司股东的扣除非
6,023.75 2,184.81 4,075.47 4,356.35
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -13,270.38 28,260.80 26,987.07 36,981.95
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 61,994,515.44 主 要 是 公 司 收 -3,145.54 30,060,948.69
到的物业动迁
补偿款（详见临
2013-019 公
告）
除同公司正常经营业务 39,314,960.35 43,916,354.55 22,082,028.84
相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损
益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产
取得的投资收益
对外委托贷款取得的损 2,798,106.64 6,163,666.67
益
除上述各项之外的其他 51,566,124.91 主 要 是 公 司 收 125,612,582.45 56,937,301.08
营业外收入和支出 到的地方奖励
（详见管理层
讨论分析中的
非主营业务导
致利润重大变
化的说明）
少数股东权益影响额 -11,362,085.87 -10,502,398.47 -11,072,910.23
所得税影响额 -36,077,905.38 -43,875,712.85 -27,197,286.47
合计 108,233,716.09 121,311,346.81 70,810,081.91
十、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 57,464,519.35 60,505,048.58 3,040,529.23 18,694,177.40
可供出售金融资产 118,926,392.56 194,352,202.37 75,425,809.81 435,373.22
合计 176,390,911.91 254,857,250.95 78,466,339.04 19,129,550.62
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）主要业务、经营模式
公司主要从事房地产开发业务，以自主开发销售为主，同时积极探索新的发展模式和盈利模
式。
（二）行业情况说明
2015 年，全国商品住宅销售面积为 11.24 亿平方米，销售金额为 7.28 万亿元人民币，分别
比上年增加 6.9%和 16.6%。全国住宅新开工面积 10.7 亿平方米，较上年下滑 14.6%。（1）从宏
观政策情况来看。由于房地产市场地区差异巨大，2015 年，政府有关部门在政策上仍然坚持 “分
类指导、因地施策”的原则，推出了一系列支持居民合理自住和改善型需求购房、限制投资和投
机性购房需求的措施，以促进有效、合理需求，如降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、
以及购买二套房的商业贷款最低首付比例等。（2）从行业情况来看。我国房地产开发企业众多，
市场集中度相对较低，竞争日趋激烈，企业发展压力增大。在当前竞争格局下，土地储备、自有
资本、融资能力、管理水平、品牌形象已成为企业实力的重要衡量因素。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期公司主要资产未发生重大变化。具体资产变动情况见本报告第四节管理层讨论与分析
中的资产、负债情况分析。
三、报告期内核心竞争力分析
1、良好的区域品牌效应
通过十多年的发展，公司已经在上海市和周边地区树立起较好的品质地产形象。公司积极借
鉴国内优秀房地产企业的发展经验，大力引进房地产专业技术人才，提高房地产的开发能力和管
理水平，提升嘉宝房地产品牌形象。公司“品质地产、品位生活”的品牌理念不断得到市场认可，
公司开发的楼盘屡获各类重要奖项，在客户、业内和社会上已形成了良好的品牌效应。
2、较强的市场适应能力
经过长时间的市场锤炼，公司的市场适应能力明显增强。公司从事房地产专业开发十几年，
经历了多次国家对房地产行业的宏观调控，熟悉房地产市场的周期性变化，具有较强的专业判断
能力和适应市场、应对市场风险的能力。
3、成熟的经营管理团队
多年来，公司高级管理人员一直保持相对稳定。公司根据经营需要，积极引进各类专业技术
管理人才，大胆培养和提拔年轻人，不断调整和充实公司的管理团队。公司十分注重后续教育，
积极开展各类专业培训，加快更新知识结构，顺应公司快速发展的需要。现有的经营管理团队年
龄结构合理，实践经验丰富，为公司的进一步发展奠定了良好的基础。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，面对错综复杂的房地产市场形势，在公司广大股东的大力支持下，公司董事会和经
营班子围绕年度目标和“三五”（2011-2015 年）战略规划，直面挑战，攻坚克难，秉承诚信铸
业，践行“三严三实”，扎实推动公司改革发展、经营管理等各项工作。主要情况如下：
（一）努力增强主业发展优势
1、公司在建待建项目总体进展顺利。截止年底：上海嘉定大融城（原新荟购物广场）、嘉宝
大厦项目正在进行内外部装修；嘉宝梦之晨（推广名为梦之城）、云翔佳苑动迁配套房项目主体
结构已全部封顶，并验收完毕；嘉宝梦之缘、嘉宝名邸（原浦东杨思项目；现推广名为嘉宝前滩
后院）项目正在进行主体结构施工，部分已封顶。
公司通过加强与政府有关职能部门、设计、施工、监理等单位的沟通与协调，加快拟建项目
前期准备。经过多年协调，嘉定菊园竹筱项目已具备可开发条件,昆山花桥嘉宝梦之悦项目于 12
月初顺利奠基。
2、公司在售楼盘去化达到预期。报告期内，公司加快项目建设速度，加强与销售代理公司的
合作，注重地产品牌推广，进一步增强了在售项目的去化力度，实现了资金的快速回笼，取得了
较好的销售业绩。
3 公司物业租赁经营保持稳中有进。公司继续强化物业租赁经营管理，加大闲置物业招租力
度，提高资产使用效率，全年实现租金 4,505 万元。同时，年末受让嘉定区嘉罗公路 1385 号物业，
公司与光大安石合作经营、长期持有的上海嘉定大融城项目招商工作进展良好。
（二）着力提升各项管理水平
1、优化考核机制，提升员工效能。年内，公司制定并实施了《2015 年度绩效考核实施方案》。
通过对部门和员工进行考核评价，员工最终考核工资与部门业绩相关联，有效地增强了团队合力，
提高了管理效率。
2、优化业务流程，推进 EAS 建设。年内，公司加大了地产业务信息化建设力度，EAS 进度计
划管理模块试运行基本结束，采购招投标模块已上线，工程签证模块已进入实质性启动阶段。
3、强化基础管理，提升管理效率。（1）加强招标采购管理，优化合同审批流程；（2）加强
公司财务资金管理，提高资金使用效率；（3）加强目标成本测算，强化动态成本管控；（4）把
售后服务及物业管理作为提升公司品牌形象的重要手段，注重为业主提供精细化、人性化售后服
务，提升物业服务品质。
（三）全面提高公司竞争能力
1、加强人力资源建设。一方面，通过内部培训，提升员工业务素质和增强团队意识。另一方
面，通过外部引进，优化公司人才结构。年内公司又引进了一批专业人才和管理骨干。
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2、谋划公司股权融资。为进一步增强公司资本实力，公司以非公开发行方式进行股权融资，
融资金额约 18.2 亿元。12 月 23 日，该事宜已经获得中国证监会审核通过。
3、引进战略投资者。本次非公开发行对象光控安宇、上海安霞均系光大控股下属的投资主体，
公司计划以此引进光大控股作为战略投资者。光大控股是一家多元化金融控股上市公司。光大安
石为光大控股旗下的唯一房地产资产管理平台，未来公司将有机会与光大安石在融资、资产管理、
互联网+等方面进行多方位协作，更好地促进公司发展。
二、报告期内主要经营情况
公司实现营业收入 20.96 亿元，完成年度预算目标的 104.78%，实现归属于母公司所有者的
净利润 2.75 亿元，完成年度预算目标的 109.85%。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:万元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 209,554.24 163,737.15 27.98
营业成本 154,042.14 98,476.74 56.42
销售费用 3,621.37 3,507.21 3.26
管理费用 3,277.63 7,653.69 -57.18
财务费用 3,501.10 1,764.41 98.43
资产减值损失 47.03 67.41 -30.23
公允价值变动收益 -194.16 806.49 -124.07
投资收益 2,205.87 7,745.08 -71.52
营业外支出 22.33 35.77 -37.58
其他综合收益的税后净额 5,656.94 2,538.63 122.83
经营活动产生的现金流量净额 78,959.44 -158,870.73 149.70
投资活动产生的现金流量净额 22,367.08 29,879.01 -25.14
筹资活动产生的现金流量净额 -17,727.71 89,910.26 -119.72
1. 收入和成本分析
（1）报告期营业收入为 209,554.24 万元，与上年同期相比增加 27.98%，主要是本期房地产业务
结转销售收入增加。报告期梦之湾项目结转商品房销售收入 129,340.87 万元，宝菊清水园动迁配
套房项目结转销售收入 34,621.63 万元。
（2）报告期营业成本为 154,042.14 万元，与上年同期相比增加 56.42%，主要是本期房地产业务
结转成本增加。报告期梦之湾项目营业成本为 99,450.46 万元，宝菊清水园动迁配套房项目营业
成本为 28,696.13 万元。
（3）报告期公司前五名客户销售额合计为 20,832.77 万元，占报告期营业收入的比例为 9.94%。
（4）报告期公司前五名供应商采购额合计为 76,252.28 万元，占报告期营业成本的比例为 49.50%。
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主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:万元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） 减（%）
房地产 201,495.18 147,099.83 27.00 51.17 111.49 增加 -20.82
个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） 减（%）
商品房 196,990.51 145,578.77 26.10 52.77 114.15 增加 -21.18
销售 个百分点
主营业务分地区情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增
分地区 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） 减（%）
华东地 203,730.59 148,635.71 27.04 50.56 51.58 增加 -0.49
区 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期公司房地产业务主营业务收入和主营业务成本与上年相比大幅增加，主要是本期房地产业
务结转面积增加；
报告期公司房地产业务毛利率与上年相比减少 20.82 个百分点，主要是本期结转的梦之湾项目和
宝菊清水园动迁配套房项目与上期结转的紫提湾项目相比毛利率较低。
(1). 成本分析表
单位：万元
分行业情况
本期占 上年同期 本期金额较
成本构 上年同期金 情况
分行业 本期金额 总成本 占总成本 上年同期变
成项目 额 说明
比例(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产 房地产 147,099.83 95.49 69,554.23 70.63 111.49 房地产业
业务 成本 务结转成
本增加
分产品情况
本期占 上年同期 本期金额较
成本构 上年同期金 情况
分产品 本期金额 总成本 占总成本 上年同期变
成项目 额 说明
比例(%) 比例(%) 动比例(%)
商品房 房地产 145,578.77 94.51 67,978.8 69.03 114.15 房地产业
销售 成本 务结转成
本增加
成本分析其他情况说明
报告期房地产业务主营业务成本占营业成本的比例与上年同期相比增加 24.86 个百分点，主要原
因是 2015 年 3 月 31 日公司完成对上海嘉宝贸易发展有限公司 60%股权转让工作，本期纳入合并
范围的贸易业务营业成本减少。报告期纳入合并报表范围的贸易业务主营业务收入和主营业务成
本分别为 5,689.75 万元和 5,498.26 万元，而上年金额为 28,584.02 万元和 27,778.15 万元。
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2. 费用
（1）报告期销售费用为 3,621.37 万元，与上年同期相比增加 3.26%，主要是房地产业务营销费
用；
（2）报告期管理费用为 3,277.63 万元，与上年同期相比减少 57.18%，主要是上年发行公司债券
相关费用较大；
（3）报告期财务费用为 3,501.10 万元，与上年同期相比增加 98.43%，主要是本期公司债劵利息
支出增加。
3. 现金流
（1）报告期公司经营活动产生的现金流量净额为 78,959.44 万元，与上年相比大幅增加，主要是
本期房地产业务房地产业务收到的商品房预售较多，而上年支付的土地储备款较多；
（2）报告期公司投资活动产生的现金流量净额为 22,367.08 万元， 主要是本期收回的保本型银
行理财产品投资；
（3）报告期公司筹资活动产生的现金流量金额为-17,727.71 万元，与上年相比大幅减少，主要
是本期实施利润分配及支付的公司债券利息，而上年发行公司债券募集资金 9.6 亿元。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
1、报告期公司投资收益为 2,205.87 万元，与上年同期相比减少 71.52%，主要是联营企业上海格
林风范房地产发展有限公司开发的格林世界项目基本开发完毕，本期结转收入和净利润减少，公
司对应确认的投资收益减少；
2、报告期公司营业外收入 11,378.39 万元，主要是公司物业动迁补偿收入（详见公司临 2013-019
号公告）及公司控股子公司上海嘉宏房地产有限责任公司收到上海市嘉定工业区经济发展有限公
司地方奖励款 4,903.10 万元。
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(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：万元
上期期末数 本期期末金额
本期期末数占总
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的 较上期期末变 情况说明
资产的比例（%）
比例（%） 动比例（%）
货币资金 126,424.56 13.62 42,819.26 4.80 195.25 主要是本期房地产业务销售资金回笼及收回的保本
型理财产品投资
预付款项 1,038.66 0.11 3,506.64 0.39 -70.38 主要是本期完成贸易业务剥离，报告期末贸易业务
不再纳入公司合并报表范围
其他应收款 8,156.20 0.88 5,926.35 0.66 37.63 主要是本期控股子公司上海盛创科技园发展有限公
司支付少数股东往来款
其他流动资产 26,670.32 2.87 72,525.54 8.12 -63.23 主要是本期收回的保本型银行理财产品投资
可供出售金融 30,695.75 3.31
