上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
2013 年年度报告
2014 年 4 月
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人钱明先生、主管会计工作负责人阎德松先生及会计机构负责人（会计主管人员）
金红女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：2013 年度每 10 股派发现金红
利 2.00 元（含税），不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
公司 2013 年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
目 录
第一节 释义………………………………………………………………………………….1
第二节 公司简介…………………………………………………………………………… 2
第三节 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………… …4
第四节 董事会报告……………………………………………………………………… …6
第五节 重要事项……………………………………………………………………………19
第六节 股份变动及股东情况………………………………………………………………22
第七节 董事、监事、高级管理人员情况…………………………………………………25
第八节 公司治理……………………………………………………………………………29
第九节 内部控制……………………………………………………………………………31
第十节 备查文件目录………………………………………………………………………32
第十一节 财务审计报告………………………………………………………… ………… 33
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、嘉宝集团 指 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
报告期 指 2013 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与
分析中可能面对的风险的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
公司的中文名称简称 嘉宝集团
SHANGHAI JIABAO INDUSTRY &
公司的外文名称
COMMERCE(GROUP) CO.,LTD．
公司的外文名称缩写 JB
公司的法定代表人 钱明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 孙红良
联系地址 上海市嘉定区清河路 55 号 6-7F
电话 021-59529711
传真 021-59536931
电子信箱 jbdm@jbjt.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市嘉定区清河路 55 号 6-7F
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市嘉定区清河路 55 号 6-7F
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.jbjt.com
电子信箱 jbdm@jbjt.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 嘉宝集团 600622 G 嘉宝
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次以及最近一次注册登记情况，请见《2011 年年度报告》第二条\"公司基本情况\"。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1992 年上市之初，公司以电光源业务为主；1994 年，公司因电光源---灯泡业务与美国通用电气公司合资，
从而失去主业，转向多元化发展；2002 年起，公司主业逐步转向房地产和物业租赁经营。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司控股股东在上市时为上海南翔经济发展总公司，于 1999 年变更为上海竞法企业发展有限公司，于 2000
年变更为嘉定建业投资开发公司。
七、 其他有关资料
众华会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
上海市延安东路 550 号海洋大
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
厦 12 楼
林东模
签字会计师姓名
莫旭巍
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
营业收入 1,899,485,252.62 2,116,823,349.37 -10.27 1,621,775,733.94
归属于上市公司股东的净利
338,907,575.26 303,019,929.39 11.84 266,935,639.42
润
归属于上市公司股东的扣除非
268,097,493.35 274,626,224.31 -2.38 247,355,451.55
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 552,309,829.57 -452,398,459.66 不适用 -153,468,827.38
本期末比上年
2013 年末 2012 年末 2011 年末
同期末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,682,860,602.27 2,420,563,781.00 10.84 2,192,532,074.74
总资产 7,899,596,725.65 7,166,333,198.74 10.23 6,030,066,068.32
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.659 0.589 11.88 0.519
稀释每股收益（元／股） 0.659 0.589 11.88 0.519
扣除非经常性损益后的基本每
0.521 0.534 -2.43 0.481
股收益（元／股）
增加 0.29 个百
加权平均净资产收益率（%） 13.36 13.07 12.69
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少 1.15 个百
10.57 11.84 11.76
均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 30,060,948.69 145,159.46 11,291,382.83
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
22,082,028.84 27,150,362.89 7,811,235.88
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 56,937,301.08 12,259,309.26 7,930,836.10
少数股东权益影响额 -11,072,910.23 -2,236,328.85 -715,936.84
所得税影响额 -27,197,286.47 -8,924,797.68 -6,737,330.10
合计 70,810,081.91 28,393,705.08 19,580,187.87
注：其他营业外收入和支出主要是控股子公司上海嘉宏房地产有限责任公司物业动迁补偿收入，详见临
2013-017 号公告。
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 56,362,724.98 66,737,076.26 10,374,351.28 408,429.76
可供出售金融资产 65,792,707.03 87,077,947.52 21,285,240.49 836,221.82
合计 122,155,432.01 153,815,023.78 31,659,591.77 1,244,651.58
第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司坚持\"稳中求进、重在可持续发展\"的经营理念，不断优化产业结构，扎实推进项目
建设。公司房产销售、开发规模和净利润再创新高，土地储备得到加强，竞争能力不断提升。2013 年，
公司实现营业收入 18.99 亿元，同比减少 10.27%；实现净利润 3.39 亿元，同比增加 11.84%。主要经营
工作如下：
1、加快项目开发，加强建设管理，确保在建项目质量和进度符合预期。
公司紧紧抓住嘉定打造长三角综合性节点城市的历史机遇，大力推进项目建设。一是以品质管理为
根本，将严格的质量管理和品质保障措施贯穿到项目准备阶段、施工阶段及验收阶段，从而做到全阶段
全过程质量控制，确保项目质量可靠。二是以现场管理为核心，强化项目设计与施工的衔接和配合，注
重安全文明施工，确保项目进度可控、安全有保障。
2、提升品牌形象，加强营销策划，超额完成预定营销目标。
报告期内，公司努力推进项目销售和品牌推广。一是持续增加品牌宣传和推广的投入，嘉宝地产品
牌影响力进一步提升。在由搜房网主办的\"第十届中国房地产网络人气榜\"评选中，嘉宝集团荣获\"2013
年度上海推动力房企\"称号。二是加大营销创新力度，利用品牌优势，积极与电商合作，探索地产项目
整体销售模式，加快资金回笼。嘉宝紫提湾项目获得由第一财经第一地产颁发的\"最佳品质奖\"。嘉宝
梦之湾项目获得第一地产颁发的精良制作奖以及被上海市房地产经纪行业协会评为\"2013 年度上海市房
地产经纪行业规范案场\"。
3、加快结构调整，夯实主业基础，提升主导产业集中度。
报告期内，公司不断深化产业结构调整，集中优质资源发展核心业务。一是集团下属工业企业通过
关停、转让等方式，已基本剥离完毕。二是在加大既有项目开发力度的同时，新增 231 亩土地储备（昆
山花桥 120 亩和云翔佳苑 111 亩）。三是盘活物业存量，加大招租力度，经营性物业合同租金额逐年攀
升。
4、拓宽融资渠道，加大资本运作，提出发行公司债方案。
为进一步扩大公司的开发规模，促进公司的可持续发展，公司进一步拓宽融资渠道，提出发行不超
过 9.6 亿元的公司债方案。该方案已获公司股东大会通过，已上报国家有关部门审核。
5、强化内部管理，注重制度建设，提升公司治理水平。
近年来，公司以\"制度+科技\"为手段，强化规范运作，提高管理效率。一是继续健全内控制度，加大
执行力度，进一步完善了内外相结合的内部审计和评价体系；二是公司信息化建设稳步推进；三是结合
内控和信息化建设，积极开展管理提升年活动，进一步提升设计引领、成本管控、项目把控、销售实现
等方面的能力。
6、注重人才建设，加大内部整合，提升人力资源配置效率。
报告期内，公司不断加强人力资源建设，引进了一批管理骨干和专业技术人员充实到项目一线；结
合产业结构调整，妥善分流安置了 280 多名工业企业员工。公司人力资源结构进一步适应房地产主业的
发展需要。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,899,485,252.62 2,116,823,349.37 -10.27
营业成本 1,261,803,614.33 1,582,891,334.03 -20.28
销售费用 32,933,068.23 47,805,167.67 -31.11
管理费用 58,579,414.42 58,777,627.26 -0.34
财务费用 1,662,696.52 476,719.47 248.78
经营活动产生的现金流量净额 552,309,829.57 -452,398,459.66
投资活动产生的现金流量净额 -392,769,544.26 68,819,357.59
筹资活动产生的现金流量净额 166,937,609.22 157,707,735.09 5.85
营业税金及附加 201,300,758.83 142,209,099.49 41.55
资产减值损失 3,264,557.14 -11,265,698.58 -128.98
公允价值变动收益 -220,944.22 6,471,057.68 -103.41
投资收益 53,171,152.35 73,875,894.97 -28.03
营业外收入 91,085,226.71 12,589,517.10 623.50
营业外支出 4,086,976.94 185,048.38 2,108.60
所得税费用 114,750,388.68 84,062,228.56 36.51
其他综合收益 15,963,930.37 2,157,347.17 639.98
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期紫提湾住宅项目部分商品房符合收入结转条件，公司房地产业务营业收入 151,157 万元，与
上年相比增加 45,604 万元，增幅为 43.20%；
报告期公司对外贸易业务量减少,公司对外贸易业务营业收入 32,233 万元，与上年同期相比减少
63,748 万元，降幅为 66.42%。
(2) 主要销售客户的情况
报告期公司销售前五名客户累计销售金额为 45,743.30 万元，占公司营业收入的 24.17%。
序号 单位 金额（万元）
1 客户一 31,237.53
2 客户二 5,232.10
3 客户三 3,286.39
4 客户四 3,015.09
5 客户五 2,972.19
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较上
成本构成项
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期变动比
目
(%) 比例(%) 例(%)
房地产业 土地成本等 890,548,388.41 70.96 559,437,484.15 35.38 59.19
商业 采购成本等 313,418,538.22 24.97 940,917,737.04 59.51 -66.69
工业 原材料等 40,729,221.63 3.25 69,706,094.51 4.41 -41.57
服务业 人工成本等 10,282,637.29 0.82 11,014,588.23 0.70 -6.65
分产品情况
本期占总 上年同期 本期金额较上
成本构成项
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期变动比
目
(%) 比例(%) 例(%)
房产销售 土地成本等 876,768,788.74 69.86 546,861,038.11 34.59 60.99
工业产品 采购成本等 354,147,759.85 28.22 1,010,623,831.55 63.92 -64.96
房产租赁 累计折旧等 13,779,599.67 1.10 12,576,446.04 0.8 9.57
物业服务 人工成本等 10,282,637.29 0.82 11,014,588.23 0.7 -6.65
报告期公司房地产业务结转面积同比增加，结转成本对应增加；
报告期公司贸易业务同比减少，成本对应减少；
报告期公司逐步退出工业制造业，成本同比减少。
(2) 主要供应商情况
报告期公司向前 5 名供应商采购金额为 49,384.76 万元,占公司营业成本的 39.14%。
序号 单位 金额(万元)
1 供应商一 16,495.00
2 供应商二 12,236.07
3 供应商三 10,292.94
4 供应商四 5,817.67
5 供应商五 4,543.08
4、 费用
(1)报告期销售费用为 3,293 万元，与上年同期相比减少 31.11%，主要是房地产业务销售费用减少；
(2)报告期管理费用为 5,858 万元，与上年同期相比基本持平；
(3)报告期财务费用为 166 万元，与上年同期相比增加 248.78%，主要是贸易业务汇兑收益减少；
(4)报告期所得税 11,475 万元，与上年同期相比增加 36.51%，主要是房地产业务收入、利润增加，对应
计提所得税增加。
5、 现金流
(1)经营活动产生的现金流量净额 55,231 万元，主要是房地产业务收到的商品房预售款；
(2)投资活动产生的现金流量净额-39,277 万元，主要是利用闲置资金投资保本型银行理财产品及国债回
购；
(3)筹资活动产生的现金流量净额 16,694 万元，主要是控股子公司收到的少数股权投资款。
6、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期公司利润构成和利润来源未发生重大变动，公司主要利润来源为房地产业务。
(2)报告期公司房地产业务说明
报告期公司房地产开发新增土地储备 153,733 平方米，签订房产销售合同 229,446 万元，结转销售
收入 147,017 万元。
①项目储备情况
单位：平方米
序 公司权 规划建筑
项目名称 土地面积 备注
号 益比例 面积
1 嘉宝梦之缘 40.00% 74,122.70 160,723.15 商住
2 盛创企业家园三期 51.00% 12,980 51,812 商办
3 云翔佳苑动迁配套房 100.00% 74,152.90 180,933.08 住宅
文化娱乐、办公
4 昆山花桥梦世界电影文化综合体项目 65.00% 159,840.94 399,602.35
及配套商业
注：上述规划建筑面积系根据建设工程规划许可证(如有)、《土地出让合同》中约定的容积率计算。如
容积率存在区间的，则按其上限计算；涉及分期建设的，根据《土地出让合同》并结合实际情况估算。
②房产开发情况
单位：平方米
本年度竣 期末在建建 本年度可供出 本年度合同 本年合同平均
业态分类 工面积 筑面积 售面积 销售面积 成交价(元/M2)
住宅 - 449,973 150,871 109,540 15,416
商铺及购物中心 - 95,619 - - -
办公写字楼 98,599 13,933 84,881 79,708 7,600
其他 9,521 162,691 41,005 - -
合计 108,121 722,215 276,757 189,248 12,124
注：（1）本年度竣工面积按竣工备案表统计；（2）期末在建建筑面积按建设工程规划许可证统计；（3）
本年度合同销售面积为合同签订的面积，未包含本年度现房实测与原合同差异引起的补差；（4）业态类
别中的“其他”主要包括车库、会所及售楼处等。
③房地产物业租赁
报告期公司可出租物业面积 10.54 万平方米，已出租面积 10.26 万平方米，出租率 97.35%，报表租
金收入 4,140 万元。
单位：平方米
报表租金 平均基本租金(元/
物业类型 可出租面积 已出租面积 出租率 （万元） 平方米/月)
工业类 61,510 61,510 100.00% 1,160
办公类 16,719 16,124 96.44% 374
商业类 27,182 24,986 91.92% 2,606 1,043
合计 105,411 102,620 97.35% 4,140
④财务融资情况
单位：万元
利息
期初借 本期发 期末余 贷款 利息成 资本化
类别 途径 利率成本标准 资本
款额 生额 额 期限 本 金额
化率
银行贷
16,225 11,772.3 27,997.3 1-3 年 基准利率 1,681.2 100% 1,681.2
项目开 款
发 银行贷 基准利率上浮
10,000 -10,000 0 1-3 年 318.68 100% 318.68
款 10%内
补充流 银行贷 1 年以
11,800 -4,500 7,300 基准利率利率 652.31 0%
动资金 款 内
补充流 同期银行贷款
0.00 2,000 2,000 其他 3-5 年 88.33 0%
动资金 基准利率
报告期公司存货资本化余额为 2,627.11 万元。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司认真贯彻“三五”发展战略，取得较大成效，主要表现在：主业地位更加突出，土
地储备进一步加强，品牌战略初见成效，核心竞争力进一步提升。
2013 年度，公司预算目标为：实现营业收入 16 亿元、 净利润 3 亿元；报告期公司实现营业收入 18.99
亿元，净利润 3.39 亿元，分别完成预算目标的 118.70%、113%。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（％） 年增减（%）
减(%) 减(%)
减少 5.91 个
房地产 1,511,567,999.66 890,548,388.41 41.08 43.20 59.19
百分点
增加 0.80 个
商业 322,329,301.64 313,418,538.22 2.76 -66.42 -66.69
百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
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| 公告日期:2014-04-02 |
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| 附件：公告原文 |
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