2014 年年度报告
公司代码：600606 公司简称：金丰投资
上海金丰投资股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王文杰、主管会计工作负责人荀旭东 、总会计师安民及会计机构负责人（会计
主管人员）夏添声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2014年度公司拟不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 8
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 22
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 25
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 26
第九节 公司治理 .......................................................................................................................... 33
第十节 内部控制 .......................................................................................................................... 36
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 37
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 134
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
地产集团/控股股东 指 上海地产（集团）有限公司
本公司/公司/金丰投资 指 上海金丰投资股份有限公司
上房置换 指 上海房屋置换股份有限公司
金丰易居公司 指 上海金丰易居房地产顾问有限公司
无锡灵山 指 无锡灵山房地产投资开发有限公司
无锡金丰 指 无锡金丰投资有限公司
公房实业 指 上海公房实业有限公司
金丰建设 指 上海金丰建设发展有限公司
金益酒店 指 上海金益酒店管理有限公司
置业担保公司 指 上海市住房置业担保有限公司
财金公司 指 上海财金产业投资有限公司
金丰易居置业公司 指 上海金丰易居置业有限公司
久五公司 指 上海久五商业管理有限公司
地产馨丰公司 指 上海地产馨丰置业有限公司
上海黑石 指 上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）
智金公司 指 上海智金资产管理有限公司
馨丰公司 指 上海馨丰投资管理有限公司
地产优家公司 指 上海地产优家房屋租赁管理有限公司
地产金弘公司 指 上海地产金弘商业投资管理有限公司
金丰 1 号 指 中航信托天启金丰 1 号房地产流通服务基金
投资集合资金信托计划
金丰 2 号 指 中航信托天启金丰 2 号上海罗店保障房投资
集合资金信托计划
金丰 3 号 指 中航信托天启金丰 3 号集合资金信托计划
元、万元 指 人民币元、人民币万元
报告期 指 2014 年度
二、 重大风险提示
公司存在的风险因素主要有政策风险、经营风险和财务风险，有关风险因素内容与对策措施已
在本报告第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析部分予以了详细描述，敬请查阅相关
内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海金丰投资股份有限公司
公司的中文简称 金丰投资
公司的外文名称 Shanghai Jinfeng Investment Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 JF
公司的法定代表人 王文杰
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 包永镭 李雪琳
联系地址 上海市浦东新区雪野路928号11楼 上海市浦东新区雪野路928号11楼
电话 021-20770666 021-20770666
传真 021-20770668 021-20770668
电子信箱 shjftz@shjftz.com.cn shjftz@shjftz.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东新区松林路111号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路928号11楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.shjftz.com.cn
电子信箱 shjftz@shjftz.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 金丰投资 600606
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见上海嘉丰股份有限公司 1992 年年度报告公司基本情况。
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（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1992 年 3 月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，主营业务为棉纺织业。
1998 年 6 月 25 日，上海嘉丰股份有限公司与控股股东上海房地（集团）公司签署了整体资产
置换协议，由上海房地（集团）公司对其进行跨行业资产重组、变更主营业务。该协议经批准后于
1998 年 7 月 1 日正式实施。实施后，公司主营业务由棉纺织业变更为具有一定科技含量的新型建
材、自动化楼宇设备及基础设施配套建设项目等。同时公司更名为“上海金丰投资股份有限公司”。
资产重组后，为了提升企业核心竞争力，公司对主营业务板块进行了战略性调整，立足百姓住
宅消费市场，形成了独具特色的住宅流通和住宅开发业务。
“十一五”期间，根据行业发展的新特点、新要求，公司制订了新的发展战略目标，即紧紧围
绕“投资+服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，逐步向成为国内领先的房地产领域
综合服务商发展。经过几年的努力，房地产流通服务、投资开发、金融服务和代建管理的主营业务
构架基本建立起来。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1992 年 3 月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，控股股东为上海纺织控股（集
团）公司。
1997 年 10 月 15 日，上海纺织控股(集团)公司和上海房地(集团)公司签订股权转让协议，上
海纺织控股(集团)公司将持有的上海嘉丰股份有限公司国家股以协议方式一次性转让给上海房地
(集团)公司。本股权转让协议经批准后于 1997 年 12 月 26 日正式生效，公司控股股东变更为上海
房地(集团)公司。
2004 年 7 月 8 日，上海房地（集团）公司与上海地产（集团）有限公司签订了《国家股划转
协议》，前者将其持有的本公司全部国家股无偿划转给后者持有。本次国家股划转事宜经批准后于
2004 年 12 月 31 日办理完毕股权过户手续，公司控股股东变更为上海地产（集团）有限公司。
七、 其他有关资料
名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 上海市世纪大道 100 号环球金融中心 50 楼
签字会计师姓名 陈露、柳皓
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2014年 2013年 同期增减 2012年
(%)
营业收入 110,279,725.95 892,419,247.09 -87.64 440,257,058.86
归属于上市公司股东 -364,595,863.44 69,630,661.54 -623.61 104,960,649.38
的净利润
归属于上市公司股东 -438,963,051.13 39,961,679.09 -1,198.46 50,606,694.81
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 30,529,383.27 61,524,375.45 -50.38 -118,269,865.29
流量净额
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
归属于上市公司股东 1,865,068,681.48 2,187,422,165.04 -14.74 2,185,004,815.27
的净资产
总资产 7,449,304,468.09 6,158,879,530.05 20.95 5,966,315,459.89
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.70 0.13 -638.46 0.20
稀释每股收益（元／股） -0.70 0.13 -638.46 0.20
扣除非经常性损益后的基本每 -0.85 0.08 -1,162.50 0.10
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -17.98 3.18 减少21.16个 4.90
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 -21.64 1.83 减少23.47个 2.36
均净资产收益率（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 24,532,934.35 25,797,924.17 29,688,748.72
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 31,548,331.79 6,515,189.42 12,973,919.29
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资 8,710,945.66 4,634,849.31 8,139,316.96
金占用费
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企业取得子公司、联营企业及合营企业的 11,843,492.89 0
投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期 16,513,138.99 2,946,086.46 20,451,104.38
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支 5,876,992.03 -246,132.54 776,391.54
出
少数股东权益影响额 -213,396.36 -213,764.54 -158,615.45
所得税影响额 -24,445,251.66 -9,765,169.83 -17,516,910.87
合计 74,367,187.69 29,668,982.45 54,353,954.57
三、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
以公允价值计量的 118,390,909.44 209,650,568.80 91,259,659.36
可供出售金融资产
合计 118,390,909.44 209,650,568.80 91,259,659.36
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年度，重大资产重组是公司的一项重点工作，公司积极配合重组各方推进重组相关工作。
2014 年 6 月 30 日，公司召开 2014 年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司重大资产置换
及发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》等重大资产重组相关议案。2014 年 8 月 20 日，公司
收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》(140795 号)，中国证监会决定对上述行政许可申请
予以受理。2015 年 1 月 26 日，公司收到《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》
（140795 号），需要公司就有关问题做出书面说明和解释。目前，公司正会同中介机构抓紧落实
反馈意见中。
报告期内，公司努力做好日常经营工作。但因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影
响，公司相关投资计划和调整改革未能如期开展，项目销售、资产盘活等方面均面临着巨大挑战，
使得公司收入、利润实现受到了较大影响。全年，公司共实现营业收入 11,027.97 万元，归属于母
公司所有者的净利润-36,459.59 万元。
报告期内，公司流通服务业务板块在深化改革措施、提高运营效率、拓展新业务方面做了大量
工作，但因受房地产市场交易量萎缩的影响，经营业绩大幅下滑，全年共实现收入 11,109.02 万元，
其中中介代理业务收入 11,037.47 万元，比去年同期减少 35.63%。报告期内，公司代建管理业务
平稳推进，新开工面积约 10 万平方米，在建面积近 70 万平方米，共实现收入 1,521.06 万元。报
告期内，“金丰一号”、“金丰三号”房地产流通服务信托基金到期清算，“金丰二号”上海罗店
保障房投资集合资金信托计划提前终止清算，公司金融服务业务实现管理费收入 289.78 万元。报
告期内，公司开发项目未销售，无锡印象剑桥北地块三期项目退回已销售结转的 3 套房源，导致公
司投资开发业务实现收入-3,582.02 万元。报告期内，富豪金丰酒店实现收入 573.06 万元（1-2
月），该酒店已于 3 月起正式移交给新业主方负责经营管理。
报告期内，公司坚持“投资+服务”的发展定位，围绕政府关注和百姓需求，积极谋划企业新
一轮转型发展。公司于 2014 年 10 月、2015 年 1 月分别成立了上海地产优家房屋租赁管理有限公
司、上海地产金弘商业投资管理有限公司，将新业务开拓聚焦到房屋租赁管理、社区商业服务和社
区服务平台三个方向，进一步完善充实了房地产综合服务业务的内涵。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 110,279,725.95 892,419,247.09 -87.64
营业成本 -17,019,801.07 404,126,264.13 -104.21
销售费用 108,287,567.99 154,804,870.84 -30.05
管理费用 76,854,902.28 89,025,156.48 -13.67
财务费用 104,833,521.69 86,364,864.50 21.38
经营活动产生的现金流量净额 30,529,383.27 61,524,375.45 -50.38
投资活动产生的现金流量净额 669,748,292.09 15,295,399.19 4,278.76
筹资活动产生的现金流量净额 -778,621,071.29 -201,739,040.47 -285.95
资产减值损失 363,292,635.47 36,151,512.73 904.92
投资收益 143,293,218.53 76,471,371.66 87.38
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2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本报告期公司营业收入大幅下降，主要原因为去年同期公司出售了富豪金丰酒店，使得去年营
业收入金额较大。同时，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，报告期内公司日常
经营业务收入也受到了较大影响。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户的销售收入合计为 3,384.11 万元，占全部营业收入的比重为 30.69%。
3 成本
(1) 成本分析表
公司主营房地产流通服务、代建管理、金融服务和投资开发业务，成本主要发生在流通服务的
房屋买卖及投资开发业务中。报告期内，公司未发生大额房屋买卖业务；投资开发项目未销售，且
无锡印象剑桥北地块三期项目退回已销售结转的 3 套房源，导致报告期内公司发生营业成本为
-1,701.98 万元。
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司无主要供应商。
4 资产减值损失
报告期内，公司无锡渔港路项目计提存货跌价准备 36,261.87 万元。
5 投资收益
本报告期投资收益同比增加主要系公司投资企业贡献的投资收益同比增加、处置可供出售金融
资产取得的投资收益增加及非同一控制下企业合并公允价值调整产生的投资收益所致。
6 现金流
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为3,052.94万元，其中收回富豪金丰酒店剩余出售款
项对经营活动现金流入有较大影响，开发项目仍处于投入期对经营活动现金流出有较大影响。
报告期内，投资活动产生的现金流量净额为 66,974.83 万元，对投资活动现金流量有较大影响
的事项有：收回金丰 1 号投资款 15,000 万元，收回金丰 2 号投资款 10,000 万元，收回金丰 3 号投
资款 2,700 万元，收到投资企业红利款 6,864 万元，收到财金公司还款 3,000 万元，收回金丰易居
置业公司往来款 34,912.34 万元；支付置业担保公司增资款 4,000 万元，支付金丰易居置业公司投
资款净额 858.60 万元，支付上海黑石投资款 86.45 万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为-77,862.11 万元，对筹资活动现金流量有较大影
响的事项有：借款 183,875 万元，收到投资企业往来款 26,692.66 万元；还款 261,225.32 万元，
支付利息 24,708.59 万元，支付红利 2,145.86 万元。
7 其他
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2014 年 6 月 30 日，公司召开 2014 年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司重大资产
置换及发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》等重大资产重组相关议案。2014 年 8 月 20 日，
公司收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》(140795 号)，中国证监会决定对上述行政许可
申请予以受理。2015 年 1 月 26 日，公司收到《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》
（140795 号），需要公司就有关问题做出书面说明和解释。目前，公司正会同中介机构抓紧落实
反馈意见中。
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(2) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进各项工作任务的落实。但
因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，经营计划实现未达预期目标。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
流通服务 111,090,230.26 3,203,969.49 91.34 -86.19 -99.19 增加 53.85
个百分点
金融服务 2,897,783.04 -- 94.35 -72.09 --
代建管理 15,210,550.00 -- 93.51 -17.91 -- 减少 0.84
个百分点
投资开发 -35,820,168.00 -21,470,955.53 -- -794.33 -959.78
酒店服务 5,730,574.40 714,206.38 81.94 -87.07 -87.46 增加 0.42
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 136,991,369.70 -84.48
江苏 -37,882,400.00 --
主营业务分地区情况的说明
上年同期，江苏地区无主营业务收入。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
应收账款 18,116,284.56 0.24 319,417,169.89 5.19 -94.33 主要系收回富豪金丰酒
店剩余出售款项所致
其他应收款 25,031,573.71 0.34 417,291,972.99 6.78 -94.00 主要系收回参股企业往
来款所致
存货 5,549,117,495.39 74.49 3,324,367,355.48 53.98 66.92 主要系本年度新纳入合
并范围的金丰易居置业
公司的存货所致
其他流动资产 38,577,107.61 0.52 2,930,298.19 0.05 1,216.49 主要系本年度新纳入合
并范围的金丰易居置业
公司的预缴税金
可供出售金融资产 319,528,645.05 4.29 511,012,104.33 8.30 -37.47 主要系公司认购的金丰
1 号、金丰 2 号和金丰 3
号信托计划清算所致
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应付帐款 573,987,273.42 7.71 211,124,642.71 3.43 171.87 主要系本年度新纳入合
并范围的金丰易居置业
公司的应付工程款所致
预收款项 1,366,590,069.87 18.35 20,110,493.69 0.33 6,695.41 主要系本年度新纳入合
并范围的金丰易居置业
公司的预收房款所致
其他应付款 13,877,870.53 0.19 122,069,095.73 1.98 -88.63 主要系归还参股企业往
来款所致
一年内到期的非流 1,762,486,725.45 23.66 711,587,082.95
