上 海 金 丰 投资 股 份 有限公 司
二 O 一 二 年 年 度报 告
二 O 一三年四月
重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资
料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性负个别及连带责任。
2、公司全体董事出席董事会会议。
3、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意
见的审计报告。
4、公司董事长王文杰先生、总经理滕国纬先生、总会计师安民女士及财务
部经理张琰女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
5、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2012 年度利润分配预案为：以 2012 年末总股本 518,320,089 股为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.62 元（含税）。
6、本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该
计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
7、 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
8、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
目 录
第一节 释义及重大风险提示………………………………………3
第二节 公司简介……………………………………………………4
第三节 会计数据和财务指标摘要…………………………………7
第四节 董事会报告…………………………………………………9
第五节 重要事项……………………………………………………22
第六节 股份变动及股东情况………………………………………26
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况…………………30
第八节 公司治理……………………………………………………36
第九节 内部控制……………………………………………………39
第十节 财务报告……………………………………………………41
第十一节 备查文件目录………………………………………………42
第一节 释义及重大风险提示
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
地产集团/控股股东 指 上海地产（集团）有限公司
本公司/公司/金丰投资 指 上海金丰投资股份有限公司
上房置换 指 上海房屋置换股份有限公司
金丰易居公司 指 上海金丰易居房地产顾问有限公司
无锡灵山 指 无锡灵山房地产投资开发有限公司
无锡金丰 指 无锡金丰投资有限公司
公房实业 指 上海公房实业有限公司
邛崃金丰 指 邛崃市金丰置业有限公司
金丰建设 指 上海金丰建设发展有限公司
金益酒店 指 上海金益酒店管理有限公司
置业担保公司 指 上海市住房置业担保有限公司
财金公司 指 上海财金产业投资有限公司
马鞍山金申公司 指 马鞍山市金申置业发展有限公司
金丰易居置业公司 指 上海金丰易居置业有限公司
久五公司 指 上海久五商业管理有限公司
上海黑石 指 上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）
元、万元 指 人民币元、人民币万元
报告期 指 2012 年度
二、重大风险提示
公司存在的风险因素主要有政策风险、经营风险和财务风险，有关风险因素
内容与对策措施已在本报告第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分
析部分予以了详细描述，敬请查阅相关内容。
第二节 公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 上海金丰投资股份有限公司
公司的中文简称 金丰投资
公司的英文名称 Shanghai Jinfeng Investment Co., Ltd.
公司的英文名称缩写 JF
公司的法定代表人 王文杰
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 包永镭 李雪琳
联系地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 11 楼 上海市浦东新区雪野路 928 号 11 楼
电话 021-20770666 021-20770666
传真 021-20770668 021-20770668
电子信箱 shjftz@shjftz.com.cn shjftz@shjftz.com.cn
三、基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东新区松林路 111 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 11 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.shjftz.com.cn
电子信箱 shjftz@shjftz.com.cn
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 金丰投资
六、公司报告期内注册变更情况
1、基本情况
注册登记日期 2012 年 11 月 22 日
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 63113700-3
2、公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见上海嘉丰股份有限公司 1992 年年度报告公司基本情
况。
3、公司上市以来，主营业务的变化情况
1992 年 3 月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，主营业务为
棉纺织业。
1998 年 6 月 25 日，上海嘉丰股份有限公司与控股股东上海房地（集团）公
司签署了整体资产置换协议，由上海房地（集团）公司对其进行跨行业资产重组、
变更主营业务。该协议经批准后于 1998 年 7 月 1 日正式实施。实施后，公司主
营业务由棉纺织业变更为具有一定科技含量的新型建材、自动化楼宇设备及基础
设施配套建设项目等。同时公司更名为“上海金丰投资股份有限公司”。
资产重组后，为了提升企业核心竞争力，公司对主营业务板块进行了战略性
调整，立足百姓住宅消费市场，形成了独具特色的住宅流通和住宅开发业务。
“十一五”期间，根据行业发展的新特点、新要求，公司制订了新的发展战
略目标，即紧紧围绕“投资+服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，
逐步发展成为国内领先的房地产领域综合服务商。经过几年的努力，流通服务、
投资开发、金融服务和代建管理的主营业务构架基本建立起来。
4、公司上市以来，历次控股股东的变更情况
1992 年 3 月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，控股股东为
上海纺织控股（集团）公司。
1997 年 10 月 15 日，上海纺织控股(集团)公司和上海房地(集团)公司签订
股权转让协议，上海纺织控股(集团)公司将持有的上海嘉丰股份有限公司国家股
以协议方式一次性转让给上海房地(集团)公司。本股权转让协议经批准后于
1997 年 12 月 26 日正式生效，公司控股股东变更为上海房地(集团)公司。
2004 年 7 月 8 日，上海房地（集团）公司与上海地产（集团）有限公司签
订了《国家股划转协议》，前者将其持有的本公司全部国家股无偿划转给后者持
有。本次国家股划转事宜经批准后于 2004 年 12 月 31 日办理完毕股权过户手续，
公司控股股东变更为上海地产（集团）有限公司。
七、其他相关资料
名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务 办公地址 上海市世纪大道 100 号环球金融中心 50 楼
所（境内） 徐艳
签字会计师姓名
方侃
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
1、主要会计数据 单位：元 币种：人民币
本年比上年增
主要会计数据 2012 年 2011 年 2010 年
减(%)
营业收入 440,257,058.86 918,538,914.46 -52.07 1,359,781,552.22
归属于上市公司股
104,960,649.38 202,386,990.35 -48.14 225,351,705.88
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 50,606,694.81 155,954,084.45 -67.55 208,408,426.16
损益的净利润
经营活动产生的现
-118,269,865.29 -234,749,356.16 49.62 -1,292,896,586.84
金流量净额
本年末比上年
2012 年末 2011 年末 末增减(%)
2010 年末
归属于上市公司股
2,185,004,815.27 2,097,602,297.61 4.17 1,932,269,381.49
东的净资产
总资产 5,966,315,459.89 5,623,835,516.91 6.09 4,465,521,345.07
2、主要财务指标 单位：元 币种：人民币
本年比上年增
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.20 0.39 -48.72 0.43
稀释每股收益（元／股） 0.20 0.39 -48.72 0.43
扣除非经常性损益后的基本每
0.10 0.30 -66.67 0.40
股收益（元／股）
减少 5.15 个
加权平均净资产收益率（%） 4.90 10.05 12.03
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少 5.39 个
2.36 7.75 11.13
均净资产收益率（%） 百分点
二、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 29,688,748.72 48,590,372.97 9,422,392.00
计入当期损益的政府补助 12,973,919.29 5,954,803.48 4,392,942.33
计入当期损益的对非金融企业
8,139,316.96 4,326,951.90 4,976,273.62
收取的资金占用费
处置金融资产取得的投资收益 20,451,104.38 153,577.15 564,348.02
对外委托贷款取得的损益 0 165,200.00 2,261,175.00
除上述各项之外的其他营业外
776,391.54 -486,120.53 434,037.20
收入和支出
所得税影响额 -17,516,910.87 -12,038,177.04 -4,673,408.86
少数股东权益影响额（税后） -158,615.45 -233,702.03 -434,479.59
合计 54,353,954.57 46,432,905.90 16,943,279.72
三、采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期公允价值变动
金额
可供出售金融资产 433,950,511.36 452,322,881.06 9,498,369.70
合计 433,950,511.36 452,322,881.06 9,498,369.70
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年，是公司战略转型推向深入的重要一年，也是近几年公司发展过程
中挑战最多、压力最大的一年。面对企业业务转型与行业调控形势，公司上下团
结一致，奋力应对，坚定不移地贯彻落实“投资+服务”的发展战略，改革创新，
力促转型，克服困难，谋求发展。全年共实现营业收入 44,025.71 万元；营业利
润 10,570.45 万元；归属于母公司所有者的净利润 10,496.06 万元。
1、流通服务业务取得可喜成绩
报告期内，虽然面临宏观调控的不利影响，公司流通服务板块仍取得了可喜
成绩，共实现收入 19,908.30 万元，其中中介代理业务收入 13,919.44 万元，物
业买卖收入 5,914.83 万元。
报告期内，公司一手代理业务全年签约套数、成交面积和销售金额均比 2011
年有一定增长，多个代理项目销售业绩位列区域板块或城市同类产品榜首；公司
二手中介业务收入比去年同期有较大幅度增长，中介业务格局从专注于置换租赁
逐步向多业并举转型，门店中介服务、保障房后续服务有序推进，启动房屋经租
代理业务的筹备工作基本就绪。
报告期内，公司加大了项目储备力度，重点围绕刚性需求住宅项目、长三角
地区项目和商业运营类项目三个方面拓展一手代理业务；同时接洽大型保障房建
设企业，积极寻找保障房配套服务业务机会。
报告期内，公司积极去化存量资产，共实现物业买卖收入 5,914.83 万元。
报告期内，公司合作设立了上海久五商业管理有限公司，进入小型高端商业
地产的运营管理领域。
2、投资开发业务受到较大影响
报告期内，受限购、限贷等宏观调控政策影响，房地产市场特别是高端市场
持续低迷，公司在售项目去化未达预期目标，使得投资开发业务板块业绩受到较
大影响。全年共实现收入 14,756.91 万元，比去年同期减少 73.03%，其中无锡
“印象剑桥”北地块三期项目收入 8,243.24 万元，松江九亭“金丰蓝庭”项目
商铺销售收入 5,776.00 万元。
报告期内，公司根据实际情况，合理调整施工进度，压缩开工面积，控制
投资规模。主要在建项目进展情况如下：无锡“印象剑桥”北地块三期规划共计
158 栋独立别墅，预计总可销售面积为 10.08 万平方米；首批 75 栋别墅目前以
现房销售，报告期内共销售结转 7 栋，累计销售结转 17 栋；其他 83 栋别墅，其
中 50 栋已结构封顶。无锡 “渔港路”项目分 A、B、C 三块开发，其中 B 块以联
排和叠加别墅为主，总建筑面积 10.03 万平方米，年内已取得预售许可证；A 块
以小高层为主，总建筑面积 8.50 万平方米，年末已开工。
3、代建管理业务扎实推进
报告期内，公司代建管理业务共实现收入 3,240.78 万元，其中 “上海馨佳
园” 项目收入 1,356.38 万元，上海市宝山区罗店保障房项目收入 1,258.05 万
元。
报告期内，“上海馨佳园” 项目继 2011 年整体交付后，剩余地块的建设任务
有序推进；上海市宝山区罗店保障房项目 C2、C4 地块年内已结构封顶，C1 地块
正抓紧办理前期手续；其他项目也均在积极协调推进报批和开工事宜。
4、金融服务业务积极培育发展
报告期内，公司金融服务业务积极培育发展。“金丰一号”流通服务信托基
金运营平稳，报告期内收取管理费 611.66 万元；“金丰二号”保障房投资信托基
金投资的上海宝山罗店保障房项目进展顺利；年内公司继续与中航信托合作发行
了投资于流通服务领域的“金丰三号”集合资金信托计划，募集资金 2.14 亿元；
公司与财大科技园公司合作设立的财金公司在园区建设和招商运营方面进展顺
利，在建的两个园区项目中已有一个项目完成了改造工程，招商进度过半并实现
租金收入。同时，公司积极筹备发行新的信托基金和私募投资基金。
报告期内，公司拟以不超过人民币 15,000 万元的总投资参与上海杨浦科创
小额贷款股份有限公司的定向增资扩股。由于商务条件未能达成一致，截止目前，
仍未有实质性进展，该事项将终止。
5、报告期内，上海浦东新区富豪金丰酒店经营正常，共实现收入 4,100.15
万元，比去年同期增长 8.31%。
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 440,257,058.86 918,538,914.46 -52.07
营业成本 111,152,414.30 435,302,621.21 -74.47
销售费用 139,615,168.43 140,045,146.89 -0.31
管理费用 90,550,780.74 101,005,398.57 -10.35
财务费用 92,282,200.55 92,553,098.24 -0.29
经营活动产生的现金流量净额 -118,269,865.29 -234,749,356.16 49.62
投资活动产生的现金流量净额 -77,417,046.79 -392,416,752.34 80.27
筹资活动产生的现金流量净额 162,506,209.19 690,038,930.68 -76.45
2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，受限购、限贷等宏观调控政策影响，房地产市场特别是高端市场
持续低迷，公司项目销售未达预期目标，使得投资开发业务板块收入大幅下降
73.03%，进而影响主营业务收入同比下降53.07 %，和年初预计有差距。
（2）主要销售客户情况
报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下：
客户名称 营业收入（元） 占全部营业收入的比例（％）
盛康企业发展(上海)有限公司 57,760,000.00 13.12
上海明馨置业有限公司 26,085,173.92 5.92
上海希华实业投资有限公司 22,078,000.00 5.01
上海古北(集团)有限公司 13,689,601.00 3.11
上海金丰易居置业有限公司 12,580,500.00 2.86
3、成本
（1）成本分析表 单位：元 币种：人民币
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
项目
(%) 比例(%) 动比例(%)
房屋收购
流通服务 24,093,515.81 21.68 50,294,044.04 11.55 -52.09
成本
投资开发 开发成本 80,032,219.73 72.00 378,550,803.06 86.96 -78.86
酒店用品
酒店服务 5,696,569.82 5.13 5,278,154.12 1.21 7.93
采购成本
（2）主要供应商情况
本公司所处行业较为特殊，无主要供应商。
4、现金流
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为-11,826.99万元，主要因报告期
内房地产市场持续低迷，公司项目销售情况未及预期，同时项目仍处于投入期。
报告期内，投资活动产生的现金流量净额为-7,741.70万元。对投资活动现
金流量有较大影响的事项有：收到置业担保公司分红款7,200万元，收到马鞍山
金申公司股权转让及红利款15,377.76万元，收回马鞍山金申公司借款本息
5,715.08万元，收到交通银行股票出售款及红利款4,313.81万元；支付置业担保
公司增资款4,000万元，支付“金丰3号”信托资金2,700万元，支付金丰易居置
业公司注册资本金及股东借款32,766.95万元，支付久五公司资本金500万元，支
付上海黑石投资款214.13万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为16,250.62万元。对筹资活动现
金流量有较大影响的事项有：借款28.32亿元；还款24.18亿元，支付借款利息2.23
亿元，支付股利2,518.19万元。
5、发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司按照既定发展战略和经营计划开展工作。但由于受限购、限
贷等宏观调控政策影响，房地产市场特别是高端市场持续低迷，公司项目销售未
达预期目标，项目建设进度适度放缓，和年初预计有差距。
（二） 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、产品情况表
单位：元 币种：人民币
主营业 主营业务收 主营业务成 主营业务利润
分行业 主营业务收入 主营业务成本 务利润 入比上年同 本比上年同 率比上年同期
率(%) 期增减(%) 期增减(%) 增减(%)
增加 6.03 个
流通服务 199,082,957.61 24,093,515.81 80.16 -26.12 -52.09 百分点
增加 21.46 个
投资开发 147,569,056.94 80,032,219.73 41.94 -73.03 -78.86 百分点
增加 0.05 个
代建管理 32,407,844.03 -- 94.40 -32.59 --
百分点
增加 0.02 个
酒店服务 41,001,532.25 5,696,569.82 80.43 8.31 7.93 百分点
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年同期增减（％）
上海 341,415,024.83 -18.66
江苏 82,432,400.00 -69.77
四川 2,330,566.00 -98.92
（三）资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位：元 币种：人民币
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变
比例（％） 比例（％） 动比例（%）
预付款项 154,903,603.10 2.60 267,688,511.14 4.76 -42.13
其他应收款 365,568,123.50 6.13 133,454,813.20 2.37 173.93
投资性房地产 20,900,484.49 0.35 63,369,783.44 1.13 -67.02
应付帐款 129,902,298.06 2.18 207,402,739.87 3.69 -37.37
其他应付款 74,135,187.37 1.24 146,474,426.97 2.60 -49.39
一年内到期的
207,400,000.00 3.48 612,444,208.64 10.89 -66.14
非流动负债
长期借款 1,692,400,000.00 28.37 765,000,000.00 13.60 121.23
应付债券 195,788,176.23 3.28 0 0 --
（1) 预付款项减少主要系上海华漕西郊九韵城二期项目未售商铺完成过
户，结转至存货所致。
（2）其他应收款增加主要系增加参股企业股东借款所致。
（3）投资性房地产减少主要系出售存量物业所致。
（4）应付帐款减少主要系支付应付项目工程款所致。
（5）其他应付款减少主要系支付金丰易居置业公司注册资本金，支付代收
房款及减少预提的土地增值税所致。
（6）一年内到期的非流动负债减少主要系“09 金丰债”到期兑付本息所致。
（7）长期借款增加主要系公司调整融资结构，增加长期负债所致。
（8）应付债券增加主要系金丰建设发行中小企业私募债所致。
2、公允价值计量资产相关情况说明
公司可供出售金融资产以公允价值计量。
截止报告期末，可供出售金融资产包括公司持有的交通银行股份有限公司无
限售条件的普通股（详见本节投资情况分析）和公司投资的信托计划份额。
公司投资的信托计划份额包括：出资人民币 150,000,000.00 元认购的中航
信托天启金丰 1 号房地产流通服务基金投资集合资金信托计划份额；出资人
民币 100,000,000.00 元认购的中航信托天启金丰 2 号上海罗店保障房投资
集合资金信托计划份额，本信托计划份额截止 2012 年 12 月 31 日的公允价值为
人民币 114,721,593.98 元；及本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司出资
人民币 27,000,000.00 元认购的中航信托天启金丰 3 号集合资金信托计划份
额。
（四）核心竞争力分析
1、产业链优势
经过多年的努力，公司初步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融
服务的主营业务体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。各业务板
块之间互为促进，所形成的协同效应在公司运营中得到了明显的体现。
2、品牌优势
品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。公司发展至今，旗下的“金
丰易居”服务品牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域
享有较高的声誉，成为公司拓展业务、树立形象不可替代的宝贵财富。
3、股东优势
公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司，
主要从事土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区
改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。
这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务合作提供了良好的机会。
（五）投资情况分析
1、对外股权投资总体分析
报告期末公司长期股权投资余额为 78,966.99 万元，期初余额为 85,834.74
万元，同比减少 6,867.75 万元，减幅 8.00%。
报告期内，公司对外股权投资金额为 4,714.13 万元，去年同期为 34,830.40
万元（不含对子公司的投资），同比减少 30,116.27 万元，减幅 86.47%。具体对
外投资情况如下：
被投资公司 本期投资金额 期末持股比例 主要业务 备注
名称 （万元） （%）
上海久五商业管理有 小型高端商业地产的招
500 50 新设立
限公司 商和运营管理等
个人住房贷款担保和以
上海市住房置业担保
4000 40 住房作抵押的其他个人 同比例增资
有限公司
消费贷款担保等业务
上海黑石股权投资合
214.13 6 股权投资业务 新增出资
伙企业 （有限合伙）
（1）持有其他上市公司股权情况
占该公
证券 证券 最初投资成 期末账面值 报告期 报告期所有者 会计核算 股份
司股权
代码 简称 本（元） （元） 损益（元） 权益变动（元） 科目 来源
比例(％)
交通 可供出售
601328 68,897,251.35 0.04 160,601,287.08 24,452,142.58 -3,917,418.21 受让
银行 金融资产
合计 68,897,251.35 - 160,601,287.08 24,452,142.58 -3,917,418.21 - -
（2）持有非上市金融企业股权情况
占该公 报告期所
所持对象 最初投资 持有数量 期末账面 报告期损益 会计核 股份
司股权 有者权益
名称 金额（元） （股）
