栖霞建设2018年年度报告

公司代码：600533 公司简称：栖霞建设

南京栖霞建设股份有限公司

2018年年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）何政武

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

以2018年末股份总额1,050,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税），共计派发现金105,000,000.00元。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

九、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司可能面对的风险部分的内容。

十、 其他□适用 √不适用

目录

第一节 释义 ...... 4

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 4

第三节 公司业务概要 ...... 7

第四节 经营情况讨论与分析 ...... 9

第五节 重要事项 ...... 21

第六节 普通股股份变动及股东情况 ...... 30

第七节 优先股相关情况 ...... 34

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 35

第九节 公司治理 ...... 41

第十节 公司债券相关情况 ...... 44

第十一节 财务报告 ...... 47

第十二节 备查文件目录 ...... 162

第一节 释义

一、 释义在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设	指	南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期	指	2018年1—12月
元、万元、亿元	指	人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会	指	中国证券监督管理委员会
上交所	指	上海证券交易所
集团公司	指	南京栖霞建设集团有限公司
苏州栖霞	指	苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞	指	无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山	指	无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰	指	南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰	指	苏州卓辰置业有限公司
海南卓辰	指	海南卓辰置业有限公司
无锡卓辰	指	无锡卓辰置业有限公司
建材实业	指	南京栖霞建设集团建材实业有限公司
科技发展	指	南京栖霞建设集团科技发展有限公司
南京东方	指	南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕	指	南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林	指	南京栖霞建设仙林有限公司
汇锦小贷	指	南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
栖霞物业	指	南京栖霞建设物业服务股份有限公司

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

公司的中文名称	南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称	栖霞建设
公司的外文名称	NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写	CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人	江劲松

二、 联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	王海刚	曹鑫
联系地址	江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部	江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部
电话	025-85600533	025-85600533
传真	025-85502482	025-85502482
电子信箱	[e-mail]	[e-mail]

三、 基本情况简介

公司注册地址	南京市栖霞区和燕路251号
公司注册地址的邮政编码	210028
公司办公地址	南京市玄武区龙蟠路9号
公司办公地址的邮政编码	210037
公司网址	www.chixia.com
电子信箱	[e-mail]

四、 信息披露及备置地点

公司选定的信息披露媒体名称	《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址	www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	公司证券投资部

五、 公司股票简况

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	栖霞建设	600533	—

六、 其他相关资料

公司聘请的会计师事务所（境内）	名称	中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	杭州市钱江新城新业路8号UDC时代大厦A座6层
	签字会计师姓名	曹建军、陈艳

七、 近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2018年	2017年	本期比上年同期增减(%)	2016年
营业收入	2,330,529,376.12	1,701,872,902.33	36.94	2,895,865,810.02
归属于上市公司股东的净利润	217,618,379.09	54,169,507.08	301.74	195,387,402.83
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	230,283,161.89	-26,833,653.91	不适用	141,086,965.03
经营活动产生的现金流量净额	1,919,254,410.65	-1,367,256,026.68	不适用	-2,325,094,887.72
	2018年末	2017年末	本期末比上年同期末增减 （%）	2016年末
归属于上市公司股东的净资产	3,628,631,432.53	3,807,699,436.69	-4.70	3,932,956,171.29
总资产	16,306,218,694.33	15,342,273,417.13	6.28	14,019,565,016.56

(二) 主要财务指标

主要财务指标	2018年	2017年	本期比上年同期 增减(%)	2016年
基本每股收益（元／股）	0.2073	0.0516	301.74	0.1861
稀释每股收益（元／股）	0.2073	0.0516	301.74	0.1861
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.2193	-0.0256	不适用	0.1344
加权平均净资产收益率（%）	5.85	1.40	增加4.45个百分点	4.97
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	6.19	-0.69	增加6.88个百分点	3.59

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明□适用 √不适用

八、 境内外会计准则下会计数据差异

(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东

的净资产差异情况□适用 √不适用(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的

净资产差异情况□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明：

□适用 √不适用

九、 2018年分季度主要财务数据

单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	171,182,237.69	548,235,634.01	570,389,326.01	1,040,722,178.41
归属于上市公司股东的净利润	-12,461,702.25	80,049,315.32	44,538,197.10	105,492,568.92
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	-14,015,314.97	89,222,907.68	66,458,116.63	88,617,452.55
经营活动产生的现金流量净额	-442,165,472.69	534,843,817.93	902,961,369.08	923,614,696.33

季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用 √不适用

十、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	2018年金额	2017年金额	2016年金额
非流动资产处置损益	300,720.35	-12,876.95	-24,195.10
计入当期损益的政府补助，但与公司正常	2,228,755.05	439,824.01	771,072.72

经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
委托他人投资或管理资产的损益	3,392,264.27
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	-36,645,873.08	99,746,986.53	67,014,738.14
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	11,354,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	3,912,060.26	8,034,644.91	4,147,106.91
其他符合非经常性损益定义的损益项目	10,866.13
少数股东权益影响额	-1,088,389.96	-99,149.36	-65,636.23
所得税影响额	3,870,814.18	-27,106,268.15	-17,542,648.64
合计	-12,664,782.80	81,003,160.99	54,300,437.80

十一、 采用公允价值计量的项目√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
可供出售金融资产	848,400,000.00	360,570,000.00	-487,830,000.00	17,155,055.15
交易性金融资产	160,932,358.60	393,231,578.04	232,299,219.44	-33,985,402.76
合计	1,009,332,358.60	753,801,578.04	-255,530,780.56	-16,830,347.61

十二、 其他□适用 √不适用

第三节 公司业务概要

一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明

（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式

公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。

（二）行业情况说明

2018年，在国家“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下,房地产政策持续推进构建长短结合的制度体系。中央政府继续强调楼市调控不放松，坚持遏制房价过快上涨，加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，注重深化基础性关键制度改革，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求，全面放宽城市落户条件；地方政府继续落实因城施策，因地施策，保障市场平稳运行，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全房地产业的长效机制。

根据国家统计局的数据，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%；商品房销售面积171654万平方米，同比增长1.3%；房屋新开工面积209342万平方米，同比增长17.2%；房地产企业到位资金165963亿元，同比增长6.4%；房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，同比增长14.2%。2018年，调控效果进一步显现，2017年带动全国销售面积增长的三四线城市，在2018年的销售增速明显回落，一二线和三四线城市的成交规模均同比稳定。一二线城市房价趋于稳定，受调控政策累积效应和市场自发调整等因素的影响，部分三四线城市的房价在三季度出现松动。

2018年，公司项目所在的南京和无锡两地，深入贯彻“房住不炒”的政策思路，因城施策，从供给端和需求端持续推进政策调控。2018年，南京土地总出让面积为431.2万㎡，为三年来新低，南京市国土局于11月份调整多项土拍规则，土地市场政策渐趋宽松；无锡住宅地块（含商住）共成交面积393.1万㎡，平均溢价率为5.76%，无锡市于8月份取消土拍最高限价，改为价高者得。2018年，南京商品住宅成交面积同比下降8%，市场成交总体呈现出波动下行的特点；无锡商品住宅成交量价齐升，主城区商品住宅（不含政策性住房）成交面积同比上涨71.09%；成交均价同比上涨27.55%。

二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

□适用 √不适用

三、 报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

1、品牌优势

多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。

2、企业文化

公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”，“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了社会各方面的高度认可。

3、管理能力

身处调控常态化的房地产行业，在复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了一支优秀的、稳定的管理团队，具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保障房项目建设后，公司在成本控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司已将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。

第四节 经营情况讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

（一）经营情况回顾报告期内，公司商品房合同销售金额43.13亿元，上年同期为8.06亿元；商品房合同销售面积24.19万平方米，上年同期为5.13万平方米。公司销售商品、提供劳务收到的现金38.61亿元，上年同期为13.85亿元。

报告期内，公司商品房新开工面积25.07万平方米，上年同期新开工面积25.57万平方米；公司竣工面积2.64万平方米，上年同期竣工面积8.63万平方米。南京星叶欢乐城一期（G10地块）开始施工；南京瑜憬湾项目高层部分全部竣工交付；无锡栖庭二期开始施工。

在严控风险的前提下，公司继续密切跟踪土地市场动态，并以多元化方式参与新项目的开发。2018年5月，公司全资子公司无锡卓辰参与苏州立泰置业有限公司和苏州业方房地产开发有限公司的增资扩股，合作开发建设姑苏66号、68号地块。目前，上述两地块已开盘销售。

报告期内，公司的控股子公司栖霞物业（证券代码871792），作为公司社区服务板块的主要载体，通过试行片区化管理、整合内部资源，提升了服务品质。同时，积极拓展外部市场，扩大业务规模，2018年新签约物管项目10余个，实现营业收入1.3亿元，在南京市1700多家物业管理企业信用年度排行榜中名列第6。

2017年10月，公司获批成为南京市住房租赁试点企业。报告期内，公司投资设立了全资子公司南京星客公寓管理有限公司，以此为平台，打造高品质的租赁产品，向不同消费群体提供了优质的租赁服务。

报告期内，公司在拓宽融资渠道、改善公司融资和债务结构方面取得新的进展。2017年7月26日，公司收到了中国证监会出具的批复：核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 15亿元公司债券；2018年4月2日，第一期公司债券发行已完成，实际发行规模13.4亿，最终票面利率6.36%。2017年5月，并收到了中国银行间市场交易商协会接受公司短期融资券注册的通知书，公司短期融资券注册金额为15亿元；2018年4月，公司发行了2018年度第一期短期融资券，金额为5亿元；2018年10月，公司发行了2018年度第二期短期融资券，金额为10亿元。

2018年9月，公司拟以自有资金收购赖国传、张辉、林彦、丁秋莲、杨镜良和吴汉昌所持有的合计75,523,702股棕榈股份的股权；2019年3月，股份过户登记手续办理完毕。目前，公司合计持有棕榈股份的股份数为176,523,702股，占其总股本的比例为11.87%，为第二大股东。2019年4月，河南省豫资保障房管理运营有限公司成为棕榈股份的控股股东，河南省财政厅成为棕榈股份的实际控制人。河南省豫资保障房管理运营有限公司将向棕榈股份提供资金和业务等方面的支持，有助于棕榈股份进一步降低融资成本，削减财务费用，推动其生态城镇及传统生态环境等核心业务的发展，促进其业绩的稳步提升，为股东创造更大的价值。

报告期内，公司的其他对外投资项目也体现出较好的盈利性和成长性。截止报告期末，公司持有河北银行股份有限公司的股份为2.225亿股，占其总股本3.708%，作为河北省内最大的地方金融机构，河北银行的政策优势明显，持续推进经营和管理转型。报告期内，公司参股的中城投资积极拓展不动产经营业务，在中国房地产私募基金百强评比中蝉联第一。南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司在严控风险的前提下，以深圳、南京、合肥为重点拓展业务，取得快速发展。南京晨骐投资中心（有限合伙）（即“飞马基金”）继续致力于投资有潜力的成长类创新服务型企业，截止本报告期末，共投资项目24个，已投项目绝大部分获升值，其中，车置宝、勇往科技、肆客体育等项目投后估值大幅提升。

（二）经营管理

报告期内，公司一如既往地重视管理创新和成本控制，公司在推进信息化建设和成本管理方面取得了良好成效。2018年，公司的计划成本管理系统完成了对南京和无锡所有开发项目的全覆

盖。同时，前期、规划设计、工程、营销、成本管理等部门通过优化内部工作流程，实现了管理能力和工作效率的提升。

（三）财务情况2018年度，公司实现营业总收入23.41亿元，同比增加37.12%；实现利润总额3.16亿元，同比增加551.38%；实现净利润2.19亿元，同比增加285.39%；实现归属于母公司所有者的净利润2.18亿元，同比增加301.74%；实现每股收益0.2073元。报告期内，公司结算销售面积9.41万平方米，其中：商品房结算销售面积7.06万平方米，上年同期结算销售面积8.26万平方米。

2018年，南京瑜憬湾项目结转面积为4.29万平方米，使得本报告期营业收入较上年同期提高。2018年，公司主营的房地产开发业务的毛利率为43.74%，同比提高25.95%，主要原因在于南京瑜憬湾项目和无锡栖园项目本期结转面积的占比提高、无锡东方天郡的销售价格提高。

截至2018年12月31日，公司总资产163.06亿元，同比增加6.28%；归属于母公司所有者权益36.29亿元，同比减少4.70%，原因在于棕榈股份股价降低，导致其他综合收益金额下降。公司合并报表资产负债率为77.50%，剔除预收账款后的资产负债率为63.75%。

报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为14.18亿元，截止报告期末，公司货币资金为20.58亿元，可供出售金融资产为11.87亿元，截止2019年3月31日，未使用的银行授信为40.81亿元，足以覆盖短期债务。

截止报告期末，公司存货为105.93亿元，在售、在建的商品房项目位于南京和无锡，伴随着长三角区域一体化带来的新的历史发展机遇，加之公司在区域内的品牌优势，公司项目的发展潜力和盈利能力将可获得进一步提升，能够满足未来2至3年的持续发展需要。

（四）社会认同

报告期内，公司所有项目主体验收优良率100%，无锡栖庭一期整个组团获得2018年度“扬子杯”。公司承建的丁家庄二期保障房项目被住建部住宅产业化促进中心和中房协授予中国房地产优秀项目“广厦奖”。

二、报告期内主要经营情况

报告期内，公司主营的房地产开发业务实现营业收入21.21亿元，较上年增加35.95%；房地产开发业务的营业成本为11.93亿元，较上年减少6.96%；毛利率为43.74%，同比提高25.95个百分点。本期营业成本减少、毛利率提高的原因在于：2017年，结转项目以毛利率较低的南京幸福城保障房项目、无锡栖庭一期和无锡东方天郡为主；本期结转收入的项目中，南京瑜憬湾项目和无锡栖园占比有了较大提升，加之无锡东方天郡的销售价格提高。

(一) 主营业务分析

1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	2,330,529,376.12	1,701,872,902.33	36.94
营业成本	1,363,537,792.28	1,418,020,570.39	-3.84
销售费用	58,067,214.28	28,042,235.18	107.07
管理费用	81,438,632.63	79,908,808.01	1.91
财务费用	153,807,628.57	162,420,424.86	-5.30
税金及附加	202,721,919.20	99,291,913.54	104.17
资产减值损失	153,699,791.81	5,192,005.07	2,860.32
投资收益	-28,360,620.52	164,044,805.07	-117.29
所得税费用	97,027,650.12	-8,286,755.59	不适用
经营活动产生的现金流量净额	1,919,254,410.65	-1,367,256,026.68	不适用

投资活动产生的现金流量净额	-727,655,336.08	-2,619,249.28	不适用
筹资活动产生的现金流量净额	-420,963,684.27	1,447,792,514.13	-129.08

变动情况说明：

营业收入：主要系南京瑜憬湾项目结转销售收入增加所致。税金及附加：主要系南京瑜憬湾项目结转销售收入增加所致。资产减值损失：主要系G53项目计提存货跌价准备所致。投资收益：主要系上期处置可供出售金融资产所致。所得税费用：主要系利润大幅增加所致。其他科目变动情况说明详见下述“3.费用”、“5.现金流”相关内容。

2. 收入和成本分析□适用 √不适用

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
房地产开发经营	2,120,561,345.06	1,192,933,756.21	43.74%	35.95%	-6.96%	增加25.95个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
南京瑜憬湾	1,218,630,860.69	684,538,253.29	43.83%	不适用	不适用	不适用
无锡栖园	229,694,947.65	126,138,712.15	45.08%	27.98%	22.66%	增加2.38个百分点
无锡东方天郡	219,462,339.12	107,597,645.95	50.97%	1.04%	-32.06%	增加23.88个百分点
无锡栖庭	133,776,005.80	83,121,509.21	37.87%	-73.07%	-82.56%	增加33.80个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
南京	1,518,348,666.79	868,380,434.43	42.81%	135.65%	61.53%	增加26.24个百分点
无锡	600,102,966.87	322,880,484.83	46.20%	-33.78%	-56.54%	增加28.18个百分点
苏州	2,109,711.40	1,672,836.95	20.71%	-76.95%	1.28%	减少61.25个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明√适用 □不适用

2017年的结转项目中，南京幸福城保障房项目、无锡栖庭一期和东方天郡占比较高，保障房项目毛利率较低，无锡栖庭栖庭一期和东方天郡的售价较低，导致上年度的毛利率偏低。本期结转的收入中，南京瑜憬湾项目和无锡栖园占比有了较大提升，无锡东方天郡的售价提高，使得毛利率同步上升。

本期南京地区营业收入增加的原因在于南京瑜憬湾项目结转收入较上期大幅增加。

(2). 产销量情况分析表

□适用 √不适用

(3). 成本分析表

单位：元

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
房地产开发经营	土地成本	415,330,355.51	34.82%	282,611,511.01	22.04%	46.96%
房地产开发经营	其它成本	777,603,400.70	65.18%	999,614,850.78	77.96%	-22.21%
分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
南京瑜憬湾	土地成本	290,881,987.20	42.49%	/	不适用	不适用
南京瑜憬湾	其它成本	393,656,266.09	57.51%	/	不适用	不适用
无锡栖园	土地成本	26,761,191.84	21.22%	22,046,668.38	21.44%	21.38%
无锡栖园	其它成本	99,377,520.31	78.78%	80,789,811.32	78.56%	23.01%
无锡东方天郡	土地成本	35,659,057.98	33.14%	40,305,493.94	25.45%	-11.53%
无锡东方天郡	其它成本	71,938,587.97	66.86%	118,064,395.55	74.55%	-39.07%
无锡栖庭	土地成本	38,079,638.98	45.81%	208,168,963.82	43.67%	-81.71%
无锡栖庭	其它成本	45,041,870.23	54.19%	268,463,438.34	56.33%	-83.22%

成本分析其他情况说明□适用 √不适用

(4). 主要销售客户及主要供应商情况

√适用 □不适用

前五名客户销售额4,331.77万元，占年度销售总额2.04%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。

前五名供应商采购额14,115.53万元，占年度采购总额61.57%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额1,194.76万元，占年度采购总额5.21%。

3. 费用√适用 □不适用

单位：元

项目	本期数	上年同期数	变动比例 （%）	情况说明
销售费用	58,067,214.28	28,042,235.18	107.07	主要系本期广告宣传及销售代理费用增加所致
管理费用	81,438,632.63	79,908,808.01	1.91	/
财务费用	153,807,628.57	162,420,424.86	-5.30	/

4. 研发投入研发投入情况表□适用 √不适用情况说明□适用 √不适用

5. 现金流√适用 □不适用

单位：元

项目	本期数	上年同期数	变动比例 （%）	情况说明
经营活动产生的现金流量净额	1,919,254,410.65	-1,367,256,026.68	不适用	本期销售商品收到的现金增加所致
投资活动产生的现金流量净额	-727,655,336.08	-2,619,249.28	不适用	本期支付棕榈股份股权收购款及投资利得惠私募基金所致
筹资活动产生的现金流量净额	-420,963,684.27	1,447,792,514.13	-129.08	本期偿还银行借款支出增加所致

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析

√适用 □不适用1. 资产及负债状况

单位：元

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）	情况说明
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	393,231,578.04	2.41	160,932,358.60	1.05	144.35	主要系本期新增利得惠基金所致
应收票据及应收账款	18,737,302.73	0.11	11,265,430.13	0.07	66.33	主要系应收租金、物业费增加所致
预付款项	158,567,383.11	0.97	102,248,707.04	0.67	55.08	主要系工程进度款增加所致
其他应收款	139,277,281.59	0.85	95,362,615.46	0.62	46.05	主要系新增投资的苏州立泰置业有限公司、苏州业方房地产开发有限公司借款所致
其他流动资产	288,268,428.86	1.77	80,583,828.04	0.53	257.72	主要系本年支付收购棕榈股份款项所致
发放贷款及垫款	131,688,000.00	0.81	43,025,000.00	0.28	206.07	系发放贷款及垫款增加所致

可供出售金融资产	1,187,481,061.94	7.28	1,675,311,061.94	10.92	-29.12	系棕榈股份股价降低所致
长期股权投资	44,141,678.44	0.27	8,811,549.13	0.06	400.95	主要系增加苏州立泰置业有限公司、苏州业方房地产开发有限公司投资所致
递延所得税资产	188,597,026.83	1.16	136,968,194.27	0.89	37.69	主要系本年收入增加，预提土增税和预计利润对所得税的影响增加所致
其他非流动资产	259,254,794.52	1.59	0.00	0.00	100.00	主要系本年支付收购棕榈股份款项所致
短期借款	0.00	0.00	140,000,000.00	0.91	-100.00	主要系偿还短期借款所致
预收款项	2,241,545,943.50	13.75	750,882,413.80	4.89	198.52	主要系南京瑜憬湾项目、无锡东方天郡项目预售收入增加所致
应交税费	127,368,937.47	0.78	45,157,916.08	0.29	182.05	主要系收入大幅增加，应交企业所得税相应增加
其他应付款	804,254,106.47	4.93	1,125,164,598.68	7.33	-28.52	主要系偿还代建款所致
一年内到期的非流动负债	1,417,740,000.00	8.69	2,162,000,000.00	14.09	-34.42	主要系一年内到期的借款减少所致
其他流动负债	1,497,152,054.94	9.18	998,693,150.68	6.51	49.91	系发行短期债券所致
递延所得税负债	31,068,505.45	0.19	145,797,299.87	0.95	-78.69	系可供出售金融资产公允价值降低所致
其他综合收益	93,205,516.36	0.57	437,391,899.61	2.85	-78.69	系可供出售金融资产公允价值降低所致

2. 截至报告期末主要资产受限情况□适用 √不适用

3. 其他说明□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析

□适用 √不适用

房地产行业经营性信息分析1. 报告期内房地产储备情况√适用 □不适用

序号

持有待开发土地的区域

持有待开发土地的面积(平方米)

一级土地整理面积(平方米)

规划计容建筑面积(平方米)

是/否涉及合作开发

合作开发项目涉及的

合作开发项目的权益

					项目	面积(平方米)	占比(%)
1	无锡栖园（酒店）	30,084	不适用	44,856	否	不适用	不适用
2	南京NO.2017G53地块	80,235	不适用	88,200	否	不适用	不适用

2. 报告期内房地产开发投资情况√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	在建项目/新开工项目/竣工项目	项目用地面积(平方米)	项目规划计容建筑面积(平方米)	总建筑面积(平方米)	在建建筑面积(平方米)	已竣工面积(平方米)	总投资额	报告期实际投资额
1	南京	枫情水岸	住宅	在建	104,700	188,400	243,400	15,200	228,200	230,000	3,373.03
2	南京	幸福城	住宅	在建	661,200	不适用	1,186,300	51,000	1,135,300	540,000	1,652.06
3	南京	羊山湖花园	住宅	竣工	65,400	91,500	154,500	0	154,500	132,300	2,895.20
4	南京	瑜憬湾	住宅	在建	87,500	192,600	261,700	119,900	141,800	296,090	8,911.77
5	南京	星叶枫庭项目（G46地块）	住宅	在建	21,900	56,900	77,100	77,100	0	108,000	12,379.44
6	无锡	栖园（住宅）	住宅	竣工	112,600	169,000	178,800	0	178,800	138,200	867.00
7	无锡	栖庭	住宅	在建	44,900	134,600	173,600	87,300	86,300	128,000	10,926.82
8	无锡	东方天郡一、二期	住宅	竣工	295,100	501,800	384,200	0	384,200	310,000	42,499.00
9	无锡	东方天郡三、四期	住宅	在建			317,200	317,200	0
10	南京	星叶欢乐城项目（G10地块）	住宅	在建	73,196	236,424	321,689	163,400	0	420,000	21,135.20

3. 报告期内房地产销售情况√适用 □不适用

序号	地区	项目	经营业态	可供出售面积 (平方米)	已预售面积 (平方米)
1	南京	枫情水岸	住宅	185,787	174,194
2	南京	幸福城	住宅	866,267	830,837
3	南京	羊山湖花园	住宅	101,089	57,853
4	南京	瑜憬湾	住宅	195,081	134,840
5	无锡	东方天郡	住宅	484,277	214,632
6	无锡	栖园	住宅	131,856	83,465
7	无锡	栖庭	住宅	131,734	64,299
8	南京	枫庭	住宅	56,340	1,335

4. 报告期内房地产出租情况√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

序号

地区

经营业态

出租房地产的建筑面积(平方米)

出租房地产的租金收入

是否采用公允价值

租金收入/房地产公允

					计量模式	价值(%)
1	南京	出租物业	39,601.86	2,920.22	否	不适用
2	苏州	出租物业	20,375.17	870.58	否	不适用
3	无锡	出租物业	39,394.25	670.24	否	不适用

注：报告期内，公司租金收入占营业总收入10%以下，均采用成本计量模式。

5. 报告期内公司财务融资情况√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

期末融资总额	整体平均融资成本(%)	利息资本化金额
900,934.00	6.30	41,582.49

6. 其他说明□适用 √不适用

(五) 投资状况分析

1、 对外股权投资总体分析

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

报告期内投资额	31,943.77
投资额增减变动数	16,878.70
上年同期投资额	15,065.07
投资额增减幅度(%)	112.04

(1) 重大的股权投资

√适用 □不适用

被投资的公司名称	主要经营活动	占被投资公司权益的比例(%)	备注
苏州立泰置业有限公司	房地产开发、销售	20.00	2018年5月22日，公司第六届董事会第三十一次会议审议并通过了“关于全资子公司无锡卓辰置业有限公司拟参与苏州立泰置业有限公司增资扩股的议案”。无锡卓辰以现金出资2000万元人民币，认购苏州立泰新增的出资额，无锡卓辰已全额认缴出资款。
苏州业方房地产开发有限公司	房地产开发、销售	20.00	2018年5月22日，公司第六届董事会第三十一次会议审议并通过了《关于全资子公司无锡卓辰置业有限公司拟参与苏州业方房地产开发有限公司增资扩股的议案》。无锡卓辰以现金出资2000万元人民币，认购苏州业方新增的出资额，无锡卓辰已全额认缴出资款。
棕榈生态城镇发展股份有限公司	城镇化建设投资；城镇及城市基础设施的规划	5.08	2018年9月4日，公司第六届董事会第三十三次会议审议并通过了《关于拟现金收购棕榈生态城镇发展股份有限公司部分股权的议案》，公司拟以自

设计、配套建设、产业策划运营等

有资金不超过3.55亿元人民币收购赖国传、张辉、林彦、丁秋莲、杨镜良和吴汉昌所持有的棕榈股份合计75,523,702股（占棕榈股份总股本的比例为5.08%），转让价格为4.699元/股。

(2) 重大的非股权投资

□适用 √不适用

(3) 以公允价值计量的金融资产

√适用 □不适用

1) 以公允价值计量的可供出售金融资产情况

单位：元

证券代码	证券简称	初始投资成本	持有数量（股）	期末账面价值	当期变动	报告期损益
002431	棕榈股份	21,000,000.00	101,000,000	360,570,000.00	-487,830,000.00	3,030,000.00

2) 以公允价值计量的证券投资情况

单位：元

序号	证券代码	证券简称	最初投资金额	持有数量 （股）	期末账面价值	占期末证券总投资比例（%）	报告期损益
1	600743	华远地产	58,195,533.57	12,000,000	29,040,000.00	7.38	-13,680,000.00
2	002404	嘉兴丝绸	27,894,701.73	3,000,000	16,050,000.00	4.08	-9,040,400.08
3	Scz745	利得惠私募基金	350,000,000.00	350,000,000	348,141,578.04	88.54	-1,858,421.96
期末持有的其他证券投资				/
报告期已出售证券投资损益			/	/	/	/	-9,406,580.72
合计			436,090,235.30		393,231,578.04		-33,985,402.76

(六) 重大资产和股权出售

□适用 √不适用

(七) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

1、子公司基本情况

单位：万元 币种：人民币

公司名称	业务性质	主要产品或服务	注册资本	本公司拥有权益（%）	主要开发项目及服务
南京东方房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	1,635.62	100	上城风景一期
无锡栖霞建设有限公司	房地产开发	商品房	20,000.00	100	无锡瑜憬湾、无锡栖园
南京栖霞建设仙林有限公司	房地产开发	商品房	800.00	51	南京东方天郡
苏州栖霞建设有限责任公司	房地产开发	商品房	800.00	100	苏州枫情水岸、自由水岸
无锡锡山栖霞建设有限公司	房地产开发	商品房	50,000.00	100	无锡东方天郡
南京卓辰投资有限公司	实业投资、商铺运营	商铺	10,000.00	100
苏州卓辰置业有限公司	房地产开发	商品房	30,000.00	100	苏州栖庭
南京迈燕房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	1,500.00	100	南京上城名苑、G53

南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司	其他	提供贷款	15,000.00	95	面向“三农”发放贷款、提供融资性担保等
海南卓辰置业有限公司	房地产开发	商品房	12,000.00	100
无锡卓辰置业有限公司	房地产开发	商品房	20,000.00	100	无锡栖庭
南京栖霞建设物业服务股份有限公司	物业管理	物业管理	3000.00	70	各小区物业管理
苏州枫庭酒店管理有限公司	服务业	酒店	100.00	100	便捷酒店
江苏星连家电子商务有限公司	电子商务业	电子商务	1000.00	70
南京星客公寓管理有限公司	服务业	租赁	1000.00	100

注：本报告期内，公司将全资子公司江苏星连家电子商务有限公司的股权全部转让给栖霞物业。转让完成后，星连家公司为栖霞物业的全资子公司，公司间接持有其70%的股权。

2、参股公司基本情况

单位：万元 币种：人民币

公司名称	业务性质	主要产品或服务	注册资本	公司权益 （%）
南京中城栖霞资产管理有限公司	投资管理	实业投资、创业投资、投资管理、资产管理、项目运营管理、投资咨询、企业管理咨询、经济信息咨询、商务信息咨询。	1,275	38.43
上海嘉实装饰公司	建筑装饰业	建筑装饰装修建设工程设计与施工，机电安装工程施工，建筑智能化建设工程设计与施工，绿化工程环境艺术设计，展览展示服务，建筑材料、装饰装修材料、家具的销售。	1,000	40.00
南京栖园幼儿园	教育业	幼儿教育	100	49.00
苏州立泰置业有限公司	房地产开发业	房地产开发、销售	10,000	20.00
苏州业方房地产开发有限公司	房地产开发业	房地产开发、销售	10,000	20.00

3、子公司经营业绩情况

单位：元 币种：人民币

公司名称	总资产	净资产	营业收入	净利润
南京东方房地产开发有限公司	104,921,918.28	92,522,825.63	12,469,159.65	4,751,392.51
无锡栖霞建设有限公司	874,465,053.43	279,353,858.35	298,864,205.32	46,965,622.47
南京栖霞建设仙林有限公司	37,244,076.59	35,553,136.09	4,938,095.19	1,427,248.11
苏州栖霞建设有限责任公司	70,138,269.85	59,671,787.06	1,487,391.44	-613,460.03
无锡锡山栖霞建设有限公司	2,170,389,252.12	394,763,436.23	225,930,548.73	71,058,830.24
南京卓辰投资有限公司	113,780,704.77	-23,740,650.96	-	-20,122,781.08
苏州卓辰置业有限公司	430,522,600.87	253,349,671.12	8,559,450.93	-11,127,522.84
南京迈燕房地产开发有限公司	1,832,019,002.78	-145,545,509.51	104,761.90	-170,528,779.20

南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司	174,530,802.56	171,542,405.38	10,191,712.29	16,483,446.24
海南卓辰置业有限公司	120,070,794.11	120,070,794.11	-	-16,289.21
无锡卓辰置业有限公司	732,802,082.20	201,648,720.08	133,864,484.95	21,867,637.81
南京栖霞建设物业服务股份有限公司	105,264,471.84	47,915,029.81	130,050,384.14	-2,033,455.85
苏州枫庭酒店管理有限公司	4,192,962.32	9,808.25	4,048,953.17	-347,448.26
南京星客公寓管理有限公司	4,304,803.95	2,200,933.56	1,497,765.59	200,933.56
江苏星连家电子商务有限公司	4,122,352.93	3,367,645.54	157,298.18	-1,441,168.90

4、参股公司经营业绩情况

单位：万元 币种：人民币

公司名称	总资产	净资产	营业收入	净利润
南京中城栖霞资产管理有限公司	1,509.08	1,497.28	-	35.39
上海嘉实装饰公司	2,015.64	136.00	2,128.71	35.83
南京栖园幼儿园	886.51	116.86	858.09	-433.17
苏州立泰置业有限公司	41,619.71	9,343.83	-	-656.17
苏州业方房地产开发有限公司	32,685.11	9,242.86	-	-757.18

(八) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

三、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业格局和趋势

√适用 □不适用

2018年，中央对于房地产行业依旧定调为坚持房住不炒、坚持因城施策、分类调控，落实地方主体责任,紧盯地方“房价”，针对房价上涨过快的城市进行约谈，督促加大调控力度。2018年7月，政治局会议表态“坚决遏制房价过快上涨”。随着地方调控政策不断升级，房价增速得到有效抑制，房价调控取得阶段性成效，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；三四线城市房价上行的动力明显趋弱。同时，土拍市场趋冷，2018年第四季度，房地产企业的拿地节奏放缓。

2018年，南京房地产市场经历了史上最严厉的调控，全年的商品住宅成交面积在过去8年中仅高于2011年。从价格上来看，根据国家统计局数据，2018年9月份，南京房价环比上涨0.4%，同比跌1.3%；11月份，房价环比上涨1.5%，同比上涨0.8%；这是南京房价自2018年8月开始的连续第3个月上涨，也是自2017年10月以来第一次出现同比涨幅为正。

2018年11月，习近平总书记在首届中国国际进口博览会开幕式上宣布：支持长江三角洲区域一体化发展上升为国家战略。2019年3月，李克强总理在政府工作报告的 “2019年政府工作任务”中提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。2019年1月，南京市政府工作报告中，将“抢抓机遇，提升省会城市功能和中心城市首位度”作为第一项内容。叠加国家战略带来的重大机遇和“强富美高”新江苏建设的新局面，南京、无锡和苏州将迎来新的发展机遇。

2018年12月，住建部工作会议强调“继续保持调控政策的连续性稳定性”，并将2019年的目标定位为“稳地价稳房价稳预期”。2019年1月4日，央行工作会议强调“保持流动性合理充裕”，同日，央行发布公告下调金融机构存款准备金率1pct，这一举措将释放资金约1.5万亿。根据中指院300城数据，2019年3 月份，土地市场的（成交/供给)单月大幅回升，地价和溢价率也呈现底部抬升， 300城市住宅用地的溢价率从10%上升至23.7%，整体土地市场出现回暖迹象。

自2017年初，伴随调控政策的持续加强，各大重点城市就以“人才引进”和“放宽入户条件”为政策出口，放宽重点人群落户条件，促进人才导入。人才的流入，在提高城市的核心竞争力的同时，住房需求将得到释放，投资显著增长，促进房地产市场的稳健发展。在加大调控的同时，南京市以人才政策方式为主的改善性政策也相继落地，推行了落户买房、人才租房、生活补贴以及人才就业创业补贴等多项优惠措施，吸引人才来宁落户。

公司认为，展望2019年，从中央政府层面来看，分类调控的主基调维持不变。本轮调控周期开始于2016年，在中央层面强调因城施策及政策连续性的背景下，正常的价格调整，有助于房地产市场的长远健康发展，在政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳。货币政策边际宽松，将推动房地产行业资金面向好。因此，在今后相当长一段时期，对房地产行业而言，仍然是机遇与挑战并存。在风险可控的前提下，我们将力求抓住城市结构性机遇和居住升级需要，坚持“一业为主，多元发展”的战略，以房地产为主业，精准布局，挖掘内部运营潜力，优化管理，提升产品和服务；同时，注重风险防范，稳健经营，积极在产业链上下游寻找发展机遇，拓宽盈利渠道，切实推动公司的持续、健康、稳定发展。

(二) 公司发展战略

√适用 □不适用

公司坚持以以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极、稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略，在市场波动中加强风险防范，深耕长三角区域，稳健经营；同时，积极在产业链上下游寻找发展和投资机遇，拓宽盈利渠道，推动公司的持续、稳定、健康发展。

(三) 经营计划√适用 □不适用

2019年，公司将继续做好楼盘销售工作，南京、无锡两地将密切关注政策导向和市场波动，针对项目特点，精准定位、合理定价，顺应价格变化周期，拓宽销售渠道，创新销售模式，努力完成全年销售计划。

2019年，公司将继续以高品质推进项目建设，推动南京板桥星叶欢乐城项目（G10地块）、南京G53地块、无锡栖庭二期、南京星叶枫庭项目（G46地块）的开发建设，完成无锡东方天郡三期的竣工验收，完成南京瑜憬湾花园洋房项目的竣工交付。

2019年，公司将持续提升公司对持有物业的运营能力。继续做好存量的持有物业的招租工作；进一步提高南京上城风景商业街、南京枫情水岸教育一条街、苏州和无锡两个星叶生活广场的运营水平。

2019年，公司将继续深耕江苏，以南京、苏州、无锡、南通等长三角区域城市为重点，适时参加优质地块的竞买，择机增加项目储备。同时，密切关注土地存量市场的机会，在风险可控的前提下，积极开展兼并收购和合作开发。

(四) 可能面对的风险

√适用 □不适用

1、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。在房地产长效机制作用下，住宅居住属性强化，四限政策抑制了投资需求，刚需和中小户型产品的成交和改善型需求有效提升。长期以来，公司的住宅产品以满足刚性需求和首改要求的产品为主，随着长三角区域一体化战略的实施，项目所在的南京、无锡，对人口的集聚能力将会不断增强，因此，公司的项目具备较强的抗风险能力。

从长三角区域的土地市场来看，土地拍卖政策调控频繁，地价持续走高，公司获取土地储备的难度日渐加大，公司的主营业务面临可持续发展能力不足的风险。随着调控的深入、融资成本的增加，为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将继续谋求以土地竞拍、合作开发、兼并收购等多元化的方式来获取土地储备。

2、行业风险

2018年，房地产行业集中度进一步提升，进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段，大型房企的销售规模频增，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。唯有聚焦主业，苦练内功，积极推进产品创新，形成差异化竞争优势，才能实现稳健、可持续发展。

3、财务风险

房地产作为资本密集型行业，开发经营方面具有涉及领域广、投资周期长、资金回收慢等特征，公司发展或将可能面临资金紧张的风险。公司多年来诚信经营，与各家金融机构保持了良好的合作关系，有较大的融资空间。同时，公司在资本市场寻求多元化的融资方式，先后采用中期票据、短期融资券和公司债等多种融资工具，不断优化融资结构，降低资金成本。

(五) 其他□适用 √不适用

四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明□适用 √不适用

第五节 重要事项

一、普通股利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

公司注重对投资者进行稳定的现金分红回报，并通过《公司章程》等制度予以明确。

2018年5月28日，公司2017年度股东大会审议并通过了2017年度利润分配方案：以2017年末股份总数10.5亿股为基数，向全体股东每股派发现金红利0.05元（含税），共计派发现金52,500,000.00元。

2018年7月19日，公司在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交易所网站刊登了2017年度利润分配实施公告：股权登记日为2018年7月25日，除息日为2018年7月26日，现金红利发放日为2018年7月26日。截止本报告披露日，股东红利发放已按期实施。

(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

分红 年度

每10股送红股数

每10股派息数(元)

每10股转增数

现金分红的数额 （含税）

分红年度合并报表中归属于上市

占合并报表中归属于上

	（股）	（含税）	（股）		公司普通股股东的净利润	市公司普通股股东的净利润的比率(%)
2018年	0	1.00	0	105,000,000.00	217,618,379.09	48.25
2017年	0	0.50	0	52,500,000.00	54,169,507.08	96.92
2016年	0	0.60	0	63,000,000.00	195,387,402.83	32.24

(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况

□适用 √不适用

(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预

案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划□适用 √不适用

二、承诺事项履行情况

(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告

期内的承诺事项√适用 □不适用

承诺背景	承诺 类型	承诺方	承诺 内容	承诺时间及期限	是否有履行期限	是否及时严格履行	如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因	如未能及时履行应说明下一步计划
与首次公开发行相关的承诺	解决同业竞争	南京栖霞建设集团有限公司	公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南京栖霞建设（集团）公司]分别于1999年12月、2001年9月向本公司出具《不竞争承诺函》，承诺：该公司以及该公司现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受该公司控制的公司将不直接和间接从事与股份公司有竞争的业务；如该公司的参股公司或该公司附属公司的参股公司从事的业务与股份公司有竞争，则该公司或该公司的附属公司将对此事实施否决权；该公司在房地产开发和经营市场中，除承接委建项目和原有办公楼的租赁及销售业务外，将不再从事任何房地产开发和经营业务。	承诺时间：1999年12月、2001年9月。 期限：无。	否	是	/	/

(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明□已达到 □未达到 √不适用

(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用 √不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用（四） 其他说明□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元 币种：人民币

	现聘任
境内会计师事务所名称	中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬	60
境内会计师事务所审计年限	5

	名称	报酬
内部控制审计会计师事务所	中汇会计师事务所（特殊普通合伙）	15

聘任、解聘会计师事务所的情况说明√适用 □不适用

2018年5月28日，公司2017年度股东大会审议并通过了《支付2017年度会计师事务所报酬及2018年度续聘的议案》，公司（含控股子公司）支付中汇会计师事务所（特殊普通合伙）2017年度的财务审计费用60万元，内部控制审计费用15万元。续聘该所为公司2018年度财务审计机构和内部控制审计机构。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明□适用 √不适用

七、面临暂停上市风险的情况

(一) 导致暂停上市的原因

□适用 √不适用

(二) 公司拟采取的应对措施

□适用 √不适用

八、面临终止上市的情况和原因

□适用 √不适用

九、破产重整相关事项

□适用 √不适用

十、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情

况□适用 √不适用

十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明□适用 √不适用

十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用员工持股计划情况□适用 √不适用其他激励措施□适用 √不适用

十四、重大关联交易

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用 √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四) 关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用 □不适用

本着互相支持、共同发展的原则，2013年9月26日，经集团公司2013年第二次临时股东会审议通过，提高为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度至35亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至2015年12月31日。2015年12月21日，经集团公司2015年第五次临时股东会审议通过，继续为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度为35亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至2018年12月31日。2018年3月6日，经集团公司2018年第一次临时股东大会审议通过，提高为本公司及子公司提供担保的总授权额度至50亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至2019年12月31日。本着公平的原则，在严格控制风险的前提下，经公司2012年第六次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过15亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至2014年12月31日。2014年11月27日，经公司2014年第一次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过15亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至2016年12月31日。2016年12月26日，经公司2016年第二次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过15亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至2018年12月31日。集团公司对本公司上述债务担保行为提供反担保。截至本报告期末，本公司为集团公司及其子公司建材实业、科技发展提供担保的累计借款余额为590,000,000.00元人民币，集团公司为本公司提供担保的累计借款余额为2,713,280,000.00元人民币。

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五) 其他□适用 √不适用

十五、重大合同及其履行情况

(一) 托管、承包、租赁事项

1、 托管情况□适用 √不适用2、 承包情况□适用 √不适用3、 租赁情况□适用 √不适用

(二) 担保情况√适用 □不适用

单位: 元 币种: 人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方	担保方与上市公司的关系	被担保方	担保金额	担保 起始日	担保 到期日	担保 类型	担保是否已经履行完毕	担保是否逾期	是否存在反担保	是否为关联方担保	关联 关系
南京栖霞建设股份有限公司	公司本部	集团公司	109,250,000.00	2018/3/29	2020/3/28	连带责任担保	否	否	是	是	控股股东
南京栖霞建设股份有限公司	公司本部	集团公司	80,750,000.00	2018/4/4	2020/3/28	连带责任担保	否	否	是	是	控股股东
南京栖霞建设股份有限公司	公司本部	集团公司	20,000,000.00	2018/1/3	2019/1/3	连带责任担保	否	否	是	是	控股股东
南京栖霞建设股份有限公司	公司本部	科技发展	290,000,000.00	2018/10/31	2028/10/27	连带责任担保	否	否	是	是	股东的子公司
南京栖霞建设股份有限公司	公司本部	建材实业	90,000,000.00	2018/1/12	2019/1/12	连带责任担保	否	否	是	是	股东的子公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）					590,000,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）					590,000,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计					254,000,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B）					254,000,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）					844,000,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%)					23.00
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）					590,000,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）					689,000,000.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）					0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E）					1,279,000,000.00

(三) 委托他人进行现金资产管理的情况

1. 委托理财情况

(1) 委托理财总体情况

□适用 √不适用其他情况□适用 √不适用

(2) 单项委托理财情况

□适用 √不适用其他情况□适用 √不适用

(3) 委托理财减值准备

□适用 √不适用2. 委托贷款情况

(1) 委托贷款总体情况

□适用 √不适用其他情况□适用 √不适用

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用其他情况□适用 √不适用

(3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用3. 其他情况□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

□适用 √不适用

十六、其他重大事项的说明√适用 □不适用

(1) 2016年6月24日, 公司第六届董事会第十五次会议审议并通过了公开发行公司债券的相关议案，拟发行的公司债券规模不超过人民币15亿元（含人民币15亿元），期限不超过5年（含5年），拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。2016年7月11日，公司2016年第一次临时股东大会审议并通过了上述公开发行公司债券的相关议案。2017年7月26日，公司收到中国证监会出具的《关于核准南京栖霞建设股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可[2017]1256号）：核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过15亿元的公司债券；本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起 12个月内完成；其余各期债券发行自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

2018年3月28日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）发行公告》：本期债券基础发行规模10亿元，可超额配售不超过5亿元，本次债券为5年期品种，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行价格为每张人民币100元，全部采取网下面向合格投资者簿记建档的方式发行，起息日为2018年4月2日。本期公司债券发行工作于2018年4月2日结束，实际发行规模13.4亿元，最终票面利率6.36%。

(2) 2017年2月，公司第六届董事会第二十一次会议和2017年第一次临时股东大会审议并通过了《关于申请发行短期融资券的议案》。2017年5月，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的编号为“中市协注[2017]CP108号”的《接受注册通知书》：公司短期融资券注册金额为15亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效；公司在注册有效期内可分期发行短期融资券。

2018年4月，公司成功发行了2018年度第一期短期融资券（18栖霞建设CP001）：期限为365日，起息日为2018年4月26日，兑付日为2019年4月26日；计划发行总额5亿元，实际发行总额5亿元；发行利率为6.25%（SHIBOR1Y+187bp）。

2018年10月，公司成功发行了2018年度第二期短期融资券（18栖霞建设CP002）：期限为365日，起息日为2018年10月16日，兑付日为2019年10月16日；计划发行总额10亿元，实际发行总额10亿元；发行利率为6.8%（SHIBOR1Y+330bp）。

(3) 2018年9月4日，公司第六届董事会第三十三次会议审议并通过了《关于拟现金收购棕榈生态城镇发展股份有限公司部分股权的议案》，公司拟以自有资金不超过3.55亿元人民币收购赖国传、张辉、林彦、丁秋莲、杨镜良和吴汉昌所持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）股份，合计75,523,702股（占棕榈股份总股本的比例为5.08%），股权转让方式为协议转让，以棕榈股份2018年9月3日收盘价5.08元/股为计价依据，确定以折让后的价格4.699元/股为转让价格。

2019年2月11日，公司第七届董事会第四次会议审议并通过了《关于调整公司对赖国传等所持有的棕榈股份部分股权收购价格的议案》，经友好协商，双方同意对前述转让对价进行调整，调整后的价格为3.70元/股，调整后的股权转让价款合计为人民币279,437,697.40元。

2019年3月29日，上述交易涉及的股份过户登记手续在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。股份过户手续完成后，公司合计持有棕榈股份的股份数为176,523,702股，占其总股本的比例为11.87%。

(4) 2018年10月10日，公司发布《栖霞建设关于筹划重大事项的提示性公告（临2018-038）》，筹划收购吴桂昌、吴建昌、吴汉昌所持的棕榈生态城镇发展股份有限公司（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）5%到8%的股权，如上述收购股权事项完成后，公司将成为棕榈股份的控股股东，并将其纳入合并报表，进而可能构成重大资产重组。

2018年10月12日，公司第七届董事会第二次会议审议并通过了《关于公司与吴桂昌、吴建昌、吴汉昌签署投资框架协议的议案》，公司与吴桂昌等三人签署了《关于转让棕榈生态城镇发展股份有限公司5%至8%股份之股份转让框架协议》。框架协议签署后，公司依照协议相关条款的约定，向吴桂昌等三人支付预付价款1.8亿元人民币。

在筹划重大事项期间，公司就交易事项与相关各方进行充分协商，并对可行性等因素进行持续论证。因市场形势发生变化，结合公司自身的实际情况，经审慎考虑，公司决定终止筹划本次重大事项。

2019年2月11日，公司第七届董事会第四次会议审议并通过了《关于解除与吴桂昌、吴建昌、吴汉昌签署的投资框架协议的议案》，公司将解除与吴桂昌等三人签署的投资框架协议，双方约定，吴桂昌等三人将于本解除协议签订之日起15个工作日内将已收取的1.8亿元人民币预付价款返还给公司（不计息），并向公司支付补偿款1亿元人民币。2019年2月13日，公司发布了《栖霞建设关于终止筹划重大事项的公告（临2019-006）》。

十七、积极履行社会责任的工作情况

(一) 上市公司扶贫工作情况

□适用 √不适用

(二) 社会责任工作情况

√适用 □不适用

详见《南京栖霞建设股份有限公司2018年度企业公民报告》。

(三) 环境信息情况

1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明□适用 √不适用

2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明√适用 □不适用

公司严格遵守国家和地方法律法规对于环境保护相关要求，所开发项目均按照规定履行相关环保审批手续，并在项目建设及运营过程中严格遵守环境保护相关法律法规。

3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明□适用 √不适用

4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明□适用 √不适用

(四) 其他说明□适用 √不适用

十八、可转换公司债券情况

(一) 转债发行情况

□适用 √不适用

(二) 报告期转债持有人及担保人情况

□适用 √不适用

(三) 报告期转债变动情况

□适用 √不适用报告期转债累计转股情况□适用 √不适用

(四) 转股价格历次调整情况

□适用 √不适用(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排□适用 √不适用

(六) 转债其他情况说明

□适用 √不适用

第六节 普通股股份变动及股东情况

一、 普通股股本变动情况

(一) 普通股股份变动情况表

1、 普通股股份变动情况表

报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。

2、 普通股股份变动情况说明

□适用 √不适用3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

□适用 √不适用截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用 √不适用(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况□适用 √不适用

(三) 现存的内部职工股情况

□适用 √不适用

三、 股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

截止报告期末普通股股东总数(户)	55,128
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)	56,571

(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况
股东名称 （全称）	报告期内 增减	期末持股数量	比例(%)	持有有限售条件股份数量	质押或冻结情况		股东 性质
					股份 状态	数量
南京栖霞建设集团有限公司	0	360,850,600	34.37	0	质押	315,000,000	其他
南京高科股份有限公司	0	128,143,800	12.20	0	无		其他
云南国际信托有限公司－云南信托云霞9期集合资金信托计划	-6,761,500	33,279,245	3.17	0	无		其他

国泰君安金融控股有限公司－客户资金	-1,229,500	30,617,154	2.92	0	无			其他
工银国际资产管理有限公司－客户资金	-7,880,100	29,036,053	2.77	0	无			其他
姚再贵	15,000,000	15,000,000	1.43	0	无			境内自然人
姜斌	5,678,524	5,678,524	0.54	0	无			境内自然人
姜全红	4,500,000	4,500,000	0.43	0	无			境内自然人
吴麒	193,200	4,360,000	0.42	0	无			境内自然人
南京栖霞国有资产经营有限公司	0	3,996,000	0.38	0	无			国家
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件流通股的数量		股份种类及数量
				种类			数量
南京栖霞建设集团有限公司		360,850,600		人民币普通股			360,850,600
南京高科股份有限公司		128,143,800		人民币普通股			128,143,800
云南国际信托有限公司－云南信托云霞9期集合资金信托计划		33,279,245		人民币普通股			33,279,245
国泰君安金融控股有限公司－客户资金		30,617,154		人民币普通股			30,617,154
工银国际资产管理有限公司－客户资金		29,036,053		人民币普通股			29,036,053
姚再贵		15,000,000		人民币普通股			15,000,000
姜斌		5,678,524		人民币普通股			5,678,524
姜全红		4,500,000		人民币普通股			4,500,000
吴麒		4,360,000		人民币普通股			4,360,000
南京栖霞国有资产经营有限公司		3,996,000		人民币普通股			3,996,000
上述股东关联关系或一致行动的说明		前十名股东和前十名流通股东中，南京栖霞国有资产经营有限公司系南京栖霞建设集团有限公司的第一大股东，为本公司的实际控制人；其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件□适用 √不适用

(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用 √不适用

四、 控股股东及实际控制人情况

(一) 控股股东情况

1 法人√适用 □不适用

名称	南京栖霞建设集团有限公司
单位负责人或法定代表人	江劲松
成立日期	1993年9月7日

主要经营业务	房地产项目开发、建设、销售、租赁及售后服务；工程建设管理；建筑材料、装饰材料、照明灯具、金属材料、百货销售，室内装饰设计、实业投资。
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	无
其他情况说明	无

2 自然人□适用 √不适用

3 公司不存在控股股东情况的特别说明□适用 √不适用

4 报告期内控股股东变更情况索引及日期□适用 √不适用

5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图√适用 □不适用

(二) 实际控制人情况

1 法人√适用 □不适用

名称	南京栖霞国有资产经营有限公司
单位负责人或法定代表人	王兆仁
成立日期	1999年10月13日
主要经营业务	受区政府委托、负责管理、经营区属国有经营性资产；持有授权范围内公司、企业的国有产权；决定授权范围内国有资产转让、兼并，向各类企业进行投资、参股、控股等资本经营活动；收缴国有资产收益。
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	无
其他情况说明	无

2 自然人□适用 √不适用

3 公司不存在实际控制人情况的特别说明□适用 √不适用

4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期□适用 √不适用

5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图√适用 □不适用

6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司□适用 √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用 √不适用

五、 其他持股在百分之十以上的法人股东

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

法人股东名称	单位负责人或法定代表人	成立日期	组织机构 代码	注册资本	主要经营业务或管理活动等情况
南京高科股份有限公司	徐益民	1992年8月8日	91320192134917922L	1,235,956,888	高新技术产业投资、开发；市政基础设施建设、投资及管理（市政公用工程施工总承包二级）；土地成片开发；建筑安装工程；商品房开发、销售；物业管理、自有房屋租赁；工程设计；咨询服务；污水处理、环保项目建设、投资及管理。

六、 股份限制减持情况说明

□适用 √不适用

第七节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、持股变动情况及报酬情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况√适用 □不适用

单位：股

姓名	职务(注)	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	年度内股份增减变动量	增减变动原因	报告期内从公司获得的税前报酬总额（万元）	是否在公司关联方获取报酬
江劲松	董事长、总裁	男	50	2018-10-10	2021-10-9					188.00	否
徐益民	董事	男	56	2018-10-10	2021-10-9					0	是
范业铭	董事、常务副总裁	男	55	2018-10-10	2021-10-9					111.70	否
徐水炎	董事、副总裁	男	55	2018-10-10	2021-10-9	4,500	4,500	0		108.60	否
茅宁	独立董事	男	63	2018-10-10	2021-10-9					8.00	否
耿强	独立董事	男	40	2018-10-10	2021-10-9					8.00	否
柳世平	独立董事	女	50	2018-10-10	2021-10-9					1.40	否
汤群	监事会主席	男	48	2018-10-10	2021-10-9					85.00	否
陆阳俊	监事	男	47	2018-10-10	2021-10-9					0	是
袁翠玲	监事	女	52	2018-10-10	2021-10-9					0	是
吕俊	副总裁	男	51	2018-10-10	2021-10-9					79.20	否
范广忠	副总裁	男	48	2018-10-10	2021-10-9					71.00	否
王海刚	副总裁、董事会秘书	男	40	2018-10-10	2021-10-9					66.30	否
余宝林	总裁助理	男	52	2018-10-10	2021-10-9					55.00	否
	监事			2015-10-12	2018-10-9
张明燕	独立董事	女	62	2015-10-12	2018-10-9					6.60	否
合计	/	/	/	/	/	4,500	4,500	0	/	788.80	/

姓名	主要工作经历
江劲松	2006年11月起任公司董事、总裁，2012年10月起任公司董事长、总裁。

徐益民	南京高科股份有限公司董事长，2002年12月起任本公司董事。
范业铭	2007年9月起任公司董事、常务副总裁。
徐水炎	2012年10月起任公司副总裁兼总会计师，2015年10月起任公司董事。兼任南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司总经理。
茅宁	南京大学商学院教授、博士生导师，江苏省数量经济与管理科学学会会长，2015年10月起任本公司独立董事。
耿强	南京大学商学院教授、人口研究所所长，2015年10月起任本公司独立董事。
柳世平	南京理工大学经济管理学院会计系副教授、硕士生导师，南京理工大学紫金学院会计专业负责人，2018年10月起任本公司独立董事。
汤群	2012年10月起任公司监事会主席。兼任无锡栖霞建设有限公司总经理、无锡锡山栖霞建设有限公司董事、无锡卓辰置业有限公司董事长。
陆阳俊	南京高科股份有限公司副总裁，2006年12月起任本公司监事。
袁翠玲	南京栖霞建设集团有限公司财务总监，2018年10月起任本公司监事。
吕俊	2012年10月起任公司副总裁。兼任南京栖霞建设物业服务股份有限公司董事长、南京星客公寓管理有限公司董事长、江苏星连家电子商务有限公司董事长。
范广忠	2018年10月起任公司副总裁。2015年10月至2018年10月曾任公司总裁助理。
王海刚	2013年5月起任公司董事会秘书，2018年10月起任公司副总裁。2015年10月至2018年10月曾任公司总裁助理。
余宝林	2018年10月起任公司总裁助理。兼任无锡锡山栖霞建设有限公司总经理、无锡栖霞建设有限公司副总经理、无锡卓辰置业有限公司总经理。2013年5月至2018年10月曾任公司监事。

其它情况说明√适用 □不适用

公司第六届董事会和第六届监事会于2018年10月任期届满。2018年10月10日，公司召开2018年第一次临时股东大会，选举产生了公司第七届董事会和第七届监事会。公司第七届董事会第一次会议审议通过了《选举董事长的议案》、《聘任高级管理人员的议案》；公司第七届监事会第一次会议审议通过了《选举监事会主席的议案》。

(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用 √不适用

二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

(一) 在股东单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	股东单位名称	在股东单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期
江劲松	南京栖霞建设集团有限公司	董事长	2007年11月6日	2019年11月7日

徐益民	南京高科股份有限公司	董事长	2003年6月27日	2019年12月21日
陆阳俊	南京高科股份有限公司	总裁	2019年3月25日	2019年12月21日
袁翠玲	南京栖霞建设集团有限公司	财务总监	2016年11月8日	2019年11月7日

(二) 在其他单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务
江劲松	河北银行股份有限公司	董事
江劲松	南京万辰创业投资有限责任公司	董事
徐益民	南京银行股份有限公司	董事
徐益民	江苏恒安方信科技有限公司	董事
徐益民	鑫元基金管理有限公司	董事
徐益民	金埔园林股份有限公司	董事
徐益民	南京高科新浚投资管理有限公司	董事
范业铭	南京万辰创业投资有限责任公司	董事
徐水炎	南京万辰创业投资有限责任公司	董事
徐水炎	南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司	董事
茅宁	金陵饭店股份有限公司	独立董事
茅宁	港中旅华贸国际物流股份有限公司	独立董事
茅宁	光一科技股份有限公司	独立董事
耿强	焦点科技股份有限公司	独立董事
耿强	江苏江阴农村商业银行股份有限公司	独立董事
耿强	江苏省新能源开发股份有限公司	独立董事
耿强	江苏省广电有线信息网络股份有限公司	独立董事
柳世平	苏宁易购集团股份有限公司	独立董事
汤群	南京万辰创业投资有限责任公司	董事
陆阳俊	南京华新有色金属有限公司	董事
陆阳俊	南京新港科技创业投资有限公司	监事
陆阳俊	鑫元基金管理有限公司	监事
袁翠玲	南京万辰创业投资有限责任公司	监事

袁翠玲	南京栖霞建设集团科技发展有限公司	董事长
袁翠玲	南京栖霞建设集团物资供销有限公司	董事
袁翠玲	湖南湘联节能科技股份有限公司	董事
吕俊	南京万辰创业投资有限责任公司	董事
范广忠	南京万辰创业投资有限责任公司	监事
王海刚	棕榈生态城镇发展股份有限公司	监事会主席
余宝林	南京万辰创业投资有限责任公司	监事会主席

三、董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用 □不适用

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序	本公司独立董事津贴由董事会拟定初步方案，最终由股东大会决议确定；董事会依照股东大会审议通过的《公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》设定的标准，对本公司董事、监事、高级管理人员在报告期内的职务履行情况进行考察、研究确定相应报酬。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据	独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其所履行的职责；职工代表监事报酬的确定依据其所担任的岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度业绩完成情况。公司董事会下设的提名与薪酬委员会已就本报告期董事与高管所披露薪酬出具了相应的审核意见。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况	详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况”表。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计	报告期内，公司实际支付董事、监事和高级管理人员报酬788.80万元。

四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用 □不适用

姓名	担任的职务	变动情形	变动原因
柳世平	独立董事	选举	2018年第一次临时股东大会审议通过
袁翠玲	监事	选举	2018年第一次临时股东大会审议通过
范广忠	副总裁	聘任	第七届董事会第一次会议审议通过
王海刚	副总裁	聘任	第七届董事会第一次会议审议通过
余宝林	总裁助理	聘任	第七届董事会第一次会议审议通过
张明燕	独立董事	离任	任期届满

余宝林

监事

离任

任期届满

五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用 √不适用

六、母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

母公司在职员工的数量	109
主要子公司在职员工的数量	1,478
在职员工的数量合计	1,587
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数	0
专业构成
专业构成类别	专业构成人数
销售人员	40
技术人员	178
财务人员	28
管理人员	123
其他人员	1,218
合计	1,587
教育程度
教育程度类别	数量（人）
硕士及以上	24
本科	161
大专及以下	1,402
合计	1,587

备注：“主要子公司在职员工的数量”中包含物业管理系统员工1374人。

(二) 薪酬政策√适用 □不适用

员工实行岗位绩效工资制，员工的工资水平以岗位特性和工作绩效为依据，兼顾员工的年龄、资历与其他人力资本因素。员工工资结构包括：岗位工资、月度绩效工资、年度绩效工资、专项津补贴等。岗位工资与岗位性质相关联，以岗定薪，易岗易薪。员工绩效工资主要与工作绩效相关联，包括月度绩效工资和年度绩效工资，员工绩效工资按照与岗位工资的比例确定。专项津补贴等为补偿性收入，按公司规定的标准确定。

(三) 培训计划√适用 □不适用

长期以来，公司一直注重打造学习型组织和建设人才培育体系，开展相关专业培训，提升员工工作能力和职业素养，加强对复合型人才的培养，充分体现了“员工随企业成长、建筑与时代同步”的优秀企业文化。2019年，公司的培训重点主要是：新员工培训、房地产业务培训、中高级管理人员培训等。

(四) 劳务外包情况

□适用 √不适用

七、其他□适用 √不适用

第九节 公司治理

一、 公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和证监会、上交所有关法律、法规及部门规章，规范运作，不断提升公司治理水平，提高信息披露透明度。依照监管部门的要求，结合行业特征，公司建立健全、修订完善了相关制度，积极推动公司治理结构优化，持续完善公司法人治理结构，保障高效运作。

报告期内，公司治理情况如下：

1、关于股东与股东大会

报告期内，公司召开1次年度股东大会和1次临时股东大会。公司股东大会的召集、召开等相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，公司能够确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程序进行，关联股东在表决时采取回避原则，保证关联交易符合公平、公正、公开、合理的原则。依照中国证监会《上市公司股东大会规则》的相关规定，股东大会均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，提高了股东参会积极性，保护了中小投资者的合法权益。

2、关于董事与董事会

公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共召开9次董事会会议。全体董事能够依据《董事会议事规则》等制度开展工作，就有关审议事项认真履行职责，发挥董事会的决策作用，切实维护公司及全体股东的合法权益。

3、关于监事与监事会

公司监事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共召开5次监事会会议。除监事会日常工作外，全体监事全程列席公司的董事会会议，及时全面掌握公司的经营情况，对董事会和管理层进行监督。公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着为股东负责的态度，定期或不定期地对公司财务情况、关联交易情况和公司董事及高级管理人员履行职责的合法合规性等进行监督。

4、关于信息披露与透明度

公司按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》及《公司信息披露管理办法》等相关规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息。公司不断完善投资者关系管理工作，严格信息披露，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。公司通过设立网站、接待股东来访、回答股东电话咨询和传真、现场参观等多种方式加强与投资者的沟通。公司指定《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》为公司信息披露报纸，使所有股东都有平等的机会获得信息。

5、关于控股股东与上市公司的关系

公司具有独立的业务及自主经营能力。公司控股股东严格规范自己的行为，通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到了五独立，公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。公司上市以来得到了控股股东在资金、人才和资源、无形资产等各方面的大力支持和帮助，从未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。

6、内幕信息知情人登记管理制度的建立和执行情况

根据证监会、上交所的有关规定，公司制定了《栖霞建设内幕信息知情人登记管理办法》，并于2011年11月28日经第四届董事会第三十一次会议审议通过。报告期内，公司严格按照相关制度规定，对内幕信息知情人进行登记备案。经公司自查，未发现内幕知情人在影响股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。

公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用 √不适用

二、 股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定网站的查询索引	决议刊登的披露日期
2017年年度股东大会	2018年5月28日	www.sse.com.cn	2018年5月29日
2018年第一次临时股东大会	2018年10月10日	www.sse.com.cn	2018年10月11日

股东大会情况说明□适用 √不适用

三、 董事履行职责情况

(一) 董事参加董事会和股东大会的情况

董事 姓名	是否独立董事	参加董事会情况						参加股东大会情况
		本年应参加董事会次数	亲自出席次数	以通讯方式参加次数	委托出席次数	缺席 次数	是否连续两次未亲自参加会议	出席股东大会的次数
江劲松	否	9	4	4	1	0	否	2
徐益民	否	9	5	4	0	0	否	2
范业铭	否	9	5	4	0	0	否	1
徐水炎	否	9	5	4	0	0	否	2
茅宁	是	9	5	4	0	0	否	2
耿强	是	9	5	4	0	0	否	1
柳世平	是	3	2	1	0	0	否	1
张明燕	是	6	3	3	0	0	否	1

连续两次未亲自出席董事会会议的说明□适用 √不适用

年内召开董事会会议次数	9
其中：现场会议次数	5
通讯方式召开会议次数	4
现场结合通讯方式召开会议次数	0

(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用 √不适用

(三) 其他□适用 √不适用

四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，

应当披露具体情况√适用 □不适用

报告期内，审计委员会本着对全体股东负责的态度，切实履行了相应的职责。在定期报告披露前，分别审阅了相关的财务报表；按照有关规程，在公司年报审计工作中履行了相关职责，与审计机构进行了有效沟通；还就公司内部控制工作的实施、续聘财务审计机构和内控审计机构等相关事项进行了审议。

报告期内，提名和薪酬委员会评议和审查公司薪酬制度，特别是董事、监事和高管人员的薪酬确定与考核机制，对公司董事、监事和高级管理人员所披露薪酬提出了审核意见，提名和薪酬委员会认为：公司董事和高级管理人员根据各自的分工，认真履行了相应的职责，年度内公司对董事、监事和高级管理人员所支付的薪酬公平、合理，符合公司有关薪酬政策、考核标准，未有违反薪酬管理办法或与薪酬管理办法不一致的情形发生。

报告期内，投资决策委员会就无锡卓辰参与苏州立泰和苏州业方增资扩股、公司认购利得惠1号私募投资基金份额、公司以现金收购赖国传等所持有的棕榈股份部分股权、公司与吴桂昌等三人签署棕榈股份股权转让框架协议等事项进行了论证，提出了重要的意见和建议。

五、 监事会发现公司存在风险的说明

□适用 √不适用

六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能

保持自主经营能力的情况说明□适用 √不适用

存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划□适用 √不适用

七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况√适用 □不适用

公司根据《南京栖霞建设股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》的相关规定，对高级管理人员进行了考核，并将考核结果作为高管人员发放薪酬的主要标准。

八、 是否披露内部控制自我评价报告

√适用 □不适用

详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2018年度内部控制评价报告》。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明□适用 √不适用

九、 内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2018年度内部控制审计报告》。是否披露内部控制审计报告：是

十、 其他□适用 √不适用

第十节 公司债券相关情况

√适用 □不适用

一、公司债券基本情况

单位:亿元 币种:人民币

债券名称	简称	代码	发行日	到期日	债券余额	利率（%）	还本付息方式	交易场所
南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）	18栖建01	143540	2018年3月30日—2018年4月2日	2023年4月2日	13.4	6.36	采用单利按年计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。	上海证券交易所

公司债券付息兑付情况□适用 √不适用

公司债券其他情况的说明□适用 √不适用

二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式

债券受托管理人	名称	平安证券股份有限公司
	办公地址	深圳市福田区金田路4036号荣超大厦16-20层
	联系人	韩宏权、孙逸
	联系电话	021-38630697
资信评级机构	名称	上海新世纪资信评估投资服务有限公司
	办公地址	上海市青浦区新业路599号1幢968室

其他说明：

□适用 √不适用

三、公司债券募集资金使用情况

√适用 □不适用

根据《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）募集说明书》的规定，本次债券募集资金拟用于偿还公司债务，优化债务结构。截至本报告期末，本次债券募集资金已按《募集说明书》的约定全部用于偿还公司借款。

四、公司债券评级情况

√适用 □不适用

2018年3月7日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）信用评级报告》，经综合评定，本公司的主体信用等级为AA，评级展望为稳定，本次债券的信用级别为AA+。

2018年6月21日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）跟踪评级报告》，维持本公司的主体信用等级为AA，评级展望为稳定，维持本次债券的信用级别为AA+。

五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况

√适用 □不适用

本次债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理和募集资金使用管理，按计划及时、足额地准备资金用于每年的利息支付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。

六、公司债券持有人会议召开情况

√适用 □不适用

2018年8月17日，公司召开“南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）2018年第一次债券持有人会议”，会议审议并通过了《关于豁免投资者保护机制“财务指标承诺条款”的议案》。

七、公司债券受托管理人履职情况

√适用 □不适用

报告期内，平安证券股份有限公司严格履行受托管理人职责。2018年5月3日披露了《平安证券股份有限公司对南京栖霞建设股份有限公司触发事先约束条款公告的临时受托管理报告》。2018年9月8日和2018年12月12日，分别就栖霞建设当年累计新增借款超过上年末净资产的60%、栖霞建设拟筹划收购棕榈股份5%到8%股权的重大事项披露了《平安证券股份有限公司关于南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券重大事项的临时受托管理事务报告》。

八、截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

主要指标	2018年	2017年	本期比上年同期增减（%）	变动原因
息税折旧摊销前利润	956,161,802.62	560,606,460.43	70.56	本期净利润比上年大幅增加所致
流动比率	2.09	2.21	-5.46	本期预收账款增加，造成流动负债比上年同期增加较多所致
速动比率	0.47	0.31	53.51	本期银行存款及其他流动资产等速动资产比上年增加所致
资产负债率（%）	77.50	74.92	3.45	本期预收账款比上年大幅增加所致
EBITDA全部债务比	0.08	0.05	55.13	本期净利润比上年大幅增加，造成EBITDA比上年增加所致
利息保障倍数	0.83	0.48	74.49	本期净利润比上年大幅增加所致
现金利息保障倍数	3.85	-3.20		本期经营活动产生的现金净流入比上年大幅增加所致
EBITDA利息保障倍数	1.62	1.20	35.10	本期净利润比上年大幅增加所致
贷款偿还率（%）	100.00	100.00	—	/

利息偿付率（%）

100.00

100.00

—

/

九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况

√适用 □不适用

报告期内，公司其他债券和债务融资工具按时付息兑付，不存在延期支付利息和本金以及无法支付利息和本金的情况。

十、公司报告期内的银行授信情况

√适用 □不适用

截至本报告期末，公司获得各银行金融机构授信总额为人民币74.28亿元，已使用银行授信总额为人民币47.3934亿元。

十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况√适用 □不适用

根据《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）募集说明书》之事先约束条款，公司承诺年度财务报表的财务指标在本期债券存续期间遵守下列指标：

（1）最近一年末扣除预收款后资产负债率不超过70%；

（2）有息债务每年增长率不得超过30%；

（3）未偿还公司债券余额占有息债务（包括金融机构贷款、债务融资工具、公司债、企业债等）的比例不得超过30%。

根据公司已披露的2017年年度报告数据计算，上述财务指标中“扣除预收款后资产负债率”为70.02%，此项触发了本期债券投资者保护条款。依照《募集说明书》约定，公司于2018年5月3日发布《关于召开“18栖建01”债券持有人会议的公告》：拟召开债券持有人会议，提请债券持有人审议豁免投资者保护机制事宜。

2018年8月17日，公司召开“南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）2018年第一次债券持有人会议”，审议并通过了《关于豁免投资者保护机制“财务指标承诺条款”的议案》。

十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响□适用 √不适用

第十一节 财务报告

一、 审计报告√适用 □不适用

中汇会审[2019]1445号南京栖霞建设股份有限公司全体股东：

一、审计意见我们审计了南京栖霞建设股份有限公司(以下简称栖霞建设公司)财务报表，包括2018年12月31日的合并及母公司资产负债表，2018年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量

表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了栖霞建设公司2018年12月31日的合并及母公司财务状况以及2018年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于栖霞建设公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

（一）存货可变现净值的确定

相关信息披露详见财务报表附注三(十二)、五(六)、五（四十三）。

1、事项描述

截至 2018年12月31日，栖霞建设公司开发成本、已完工开发产品(以下统称“存货”）的账面余额1,079,042.17万元，计提存货跌价准备19,713.89万元，本期确认存货跌价损失-16,217.62万元。

存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价 (参考附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。由于存货对栖霞建设公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，我们将对栖霞建设公司存货的可变现净值的确定识别为关键审计事项。

2、审计应对

我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：

（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目的建造成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，询问项目的进度和总开发成本预算；

（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算计划进行比较；

（4）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分析历史同类在产品至完工时仍需发生的成本，对管理层估计的合理性进行评估；

（5）获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测试，检查是否按照公司相关会计政策执行，检查以前年度计提的存货跌价本期的变化情况等，分析存货跌价准备计提是否充分。

(二)房地产开发项目的收入确认

相关信息披露详见财务报表附注三(二十三)、五(十八)、五（三十三）。

1、事项描述

房地产开发项目的收入占栖霞建设公司2018年度营业收入总额的91.65%。栖霞建设公司在以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：（1）房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；（2）签订了销售合同，并履行了合同规定的义务，办理房屋入住流程；（3）取得了销售价款或确信可以取得；（4）成本能够可靠地计量。

由于房地产开发项目的收入对栖霞建设公司的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的微小错报汇总起来可能对栖霞建设公司的利润产生重大影响，因此，我们将栖霞建设公司房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。

2、审计应对

我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：

(1)评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

(2)检查栖霞建设公司的房产标准买卖合同条款，以评价栖霞建设公司有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同、房屋入住流程表等已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照栖霞建设公司的收入确认政策确认；

（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；

（5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公开信息获取的单方售价相比较。

四、其他信息

栖霞建设公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括2018年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估栖霞建设公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算栖霞建设公司、终止运营或别无其他现实的选择。

栖霞建设公司治理层(以下简称治理层)负责监督栖霞建设公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对栖霞建设公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致栖霞建设公司不能持续经营。

(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六) 就栖霞建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：曹建军(项目合伙人)

中国·杭州 中国注册会计师：陈艳

报告日期：2019年4月16日

二、 财务报表

合并资产负债表2018年12月31日编制单位: 南京栖霞建设股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	期末余额	期初余额
流动资产：
货币资金	七、1	2,057,859,157.29	1,307,442,782.17
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	七、2	393,231,578.04	160,932,358.60
衍生金融资产
应收票据及应收账款	七、4	18,737,302.73	11,265,430.13
其中：应收票据
应收账款		18,737,302.73	11,265,430.13
预付款项	七、5	158,567,383.11	102,248,707.04
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	七、6	139,277,281.59	95,362,615.46
其中：应收利息		550,351.10	128,921.27
应收股利
买入返售金融资产
存货	七、7	10,593,282,819.14	10,990,185,283.87
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	七、10	288,268,428.86	80,583,828.04
流动资产合计		13,649,223,950.76	12,748,021,005.31
非流动资产：
发放贷款和垫款		131,688,000.00	43,025,000.00
可供出售金融资产	七、11	1,187,481,061.94	1,675,311,061.94
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	七、14	44,141,678.44	8,811,549.13
投资性房地产	七、15	807,220,985.42	694,408,540.91
固定资产	七、16	27,552,892.25	29,990,066.88
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产	七、20	2,528,450.65	2,757,653.05
开发支出
商誉
长期待摊费用	七、23	8,529,853.52	2,980,345.64
递延所得税资产	七、24	188,597,026.83	136,968,194.27
其他非流动资产	七、25	259,254,794.52
非流动资产合计		2,656,994,743.57	2,594,252,411.82
资产总计		16,306,218,694.33	15,342,273,417.13
流动负债：

短期借款	七、26		140,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款	七、29	419,100,643.27	523,533,909.98
预收款项	七、30	2,241,545,943.50	750,882,413.80
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬	七、31	11,440,445.18	10,656,160.16
应交税费	七、32	127,368,937.47	45,157,916.08
其他应付款	七、33	804,254,106.47	1,125,164,598.68
其中：应付利息		155,393,243.56	95,325,475.81
应付股利
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	七、35	1,417,740,000.00	2,162,000,000.00
其他流动负债	七、36	1,497,152,054.94	998,693,150.68
流动负债合计		6,518,602,130.83	5,756,088,149.38
非流动负债：
长期借款	七、37	3,271,600,000.00	4,087,380,000.00
应付债券	七、38	2,807,234,725.24	1,467,065,485.73
其中：优先股
永续债
长期应付款	七、39	297,045.15	173,279.45
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债	七、24	31,068,505.45	145,797,299.87
其他非流动负债	七、43	8,412,189.24	37,327,011.57
非流动负债合计		6,118,612,465.08	5,737,743,076.62
负债合计		12,637,214,595.91	11,493,831,226.00
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	七、44	1,050,000,000.00	1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	七、46	1,050,082,722.20	1,050,082,722.20
减：库存股
其他综合收益	七、48	93,205,516.36	437,391,899.61
专项储备
盈余公积	七、50	347,991,211.10	320,154,179.49
一般风险准备
未分配利润	七、51	1,087,351,982.87	950,070,635.39

归属于母公司所有者权益合计		3,628,631,432.53	3,807,699,436.69
少数股东权益		40,372,665.89	40,742,754.44
所有者权益（或股东权益）合计		3,669,004,098.42	3,848,442,191.13
负债和所有者权益（或股东权益）总计		16,306,218,694.33	15,342,273,417.13

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

母公司资产负债表2018年12月31日编制单位:南京栖霞建设股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	期末余额	期初余额
流动资产：
货币资金		1,439,141,216.20	774,200,033.10
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产		377,181,578.04	87,603,376.00
衍生金融资产
应收票据及应收账款	十七、1	1,209,768.82	1,576,209.55
其中：应收票据
应收账款		1,209,768.82	1,576,209.55
预付款项		122,955,994.21	95,803,762.04
其他应收款	十七、2	3,181,825,033.52	3,067,244,877.87
其中：应收利息
应收股利
存货		6,003,474,840.77	6,430,273,819.85
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		195,412,545.97	31,637,150.96
流动资产合计		11,321,200,977.53	10,488,339,229.37
非流动资产：
可供出售金融资产		1,187,481,061.94	1,675,311,061.94
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	十七、3	1,437,792,927.29	1,444,168,209.50
投资性房地产		210,815,327.33	64,429,711.44
固定资产		7,698,873.33	9,252,383.20
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产		2,024,318.66	2,071,481.02
开发支出
商誉
长期待摊费用		5,115,006.30
递延所得税资产		115,584,873.21	51,176,194.89
其他非流动资产		259,254,794.52
非流动资产合计		3,225,767,182.58	3,246,409,041.99

资产总计		14,546,968,160.11	13,734,748,271.36
流动负债：
短期借款			140,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款		201,538,236.08	241,003,224.83
预收款项		1,176,062,196.95	506,579,141.19
应付职工薪酬		35,178.93	39,064.76
应交税费		112,650,141.81	23,188,658.32
其他应付款		734,775,862.99	1,279,660,098.75
其中：应付利息		154,430,132.47	93,248,149.43
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		929,300,000.00	1,252,000,000.00
其他流动负债		1,497,152,054.94	998,693,150.68
流动负债合计		4,651,513,671.70	4,441,163,338.53
非流动负债：
长期借款		3,206,040,000.00	3,682,380,000.00
应付债券		2,807,234,725.24	1,467,065,485.73
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债		31,068,505.45	145,797,299.87
其他非流动负债		4,949,889.24	33,864,711.57
非流动负债合计		6,049,293,119.93	5,329,107,497.17
负债合计		10,700,806,791.63	9,770,270,835.70
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		1,050,000,000.00	1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		1,028,718,931.28	1,028,718,931.28
减：库存股
其他综合收益		93,205,516.36	437,391,899.61
专项储备
盈余公积		347,991,211.10	320,154,179.49
未分配利润		1,326,245,709.74	1,128,212,425.28
所有者权益（或股东权益）合计		3,846,161,368.48	3,964,477,435.66
负债和所有者权益（或股东权益）总计		14,546,968,160.11	13,734,748,271.36

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

合并利润表2018年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期发生额	上期发生额
一、营业总收入		2,340,721,088.41	1,707,006,946.92
其中：营业收入	七、52	2,330,529,376.12	1,701,872,902.33
利息收入		10,191,712.29	5,134,044.59
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本		2,013,272,978.77	1,792,875,957.05
其中：营业成本	七、52	1,363,537,792.28	1,418,020,570.39
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加	七、53	202,721,919.20	99,291,913.54
销售费用	七、54	58,067,214.28	28,042,235.18
管理费用	七、55	81,438,632.63	79,908,808.01
研发费用
财务费用	七、57	153,807,628.57	162,420,424.86
其中：利息费用		164,250,922.65	153,883,956.58
利息收入		-22,049,244.12	-21,120,954.79
资产减值损失	七、58	153,699,791.81	5,192,005.07
加：其他收益	七、59	945,848.82	413,021.27
投资收益（损失以“－”号填列）	七、60	-28,360,620.52	164,044,805.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-4,669,870.69	1,261,371.80
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）	七、61	10,613,023.23	-38,153,745.86
资产处置收益（损失以“－”号填列）	七、62	-37,766.39	-12,876.95
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		310,608,594.78	40,422,193.40
加：营业外收入	七、63	7,701,018.51	9,289,811.08
减：营业外支出	七、64	2,495,185.89	1,228,363.43
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		315,814,427.40	48,483,641.05
减：所得税费用	七、65	97,027,650.12	-8,286,755.59
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		218,786,777.28	56,770,396.64
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		218,786,777.28	56,770,396.64
2.终止经营净利润（净亏损以

“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润		217,618,379.09	54,169,507.08
2.少数股东损益		1,168,398.19	2,600,889.56
六、其他综合收益的税后净额	七、66	-344,186,383.25	-116,426,241.68
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额		-344,186,383.25	-116,426,241.68
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益		-344,186,383.25	-116,426,241.68
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益		-344,186,383.25	-116,426,241.68
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额		-125,399,605.97	-59,655,845.04
归属于母公司所有者的综合收益总额		-126,568,004.16	-62,256,734.60
归属于少数股东的综合收益总额		1,168,398.19	2,600,889.56
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		0.2073	0.0516
（二）稀释每股收益(元/股)		0.2073	0.0516

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

母公司利润表2018年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期发生额	上期发生额
一、营业收入	十七、4	1,530,267,276.67	644,462,271.23
减：营业成本	十七、4	874,420,669.33	537,982,090.63
税金及附加		155,089,535.97	40,502,871.23
销售费用		18,899,828.50	5,538,688.11
管理费用		40,960,677.05	48,687,431.71
研发费用
财务费用		96,202,655.63	68,384,706.95

其中：利息费用		154,613,703.38	81,379,759.59
利息收入		-64,613,499.70	-17,112,550.29
资产减值损失		435,065.21	4,783,890.89
加：其他收益		618,049.39	110,421.55
投资收益（损失以“－”号填列）	十七、5	14,298,676.55	158,645,809.66
其中：对联营企业和合营企业的投资收益			1,261,371.80
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		-4,806,325.90	-17,532,608.66
资产处置收益（损失以“－”号填列）		-12,827.35
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		354,356,417.67	79,806,214.26
加：营业外收入		1,461,857.15	495.00
减：营业外支出		2,022,948.99	1,067,951.63
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		353,795,325.83	78,738,757.63
减：所得税费用		75,425,009.76	16,373,120.62
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		278,370,316.07	62,365,637.01
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		278,370,316.07	62,365,637.01
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额		-344,186,383.25	-116,426,241.68
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益		-344,186,383.25	-116,426,241.68
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益		-344,186,383.25	-116,426,241.68
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额		-65,816,067.18	-54,060,604.67
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

合并现金流量表2018年1—12月

单位：元 币种：人民币

项目	附注	本期发生额	上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		3,861,492,149.62	1,385,458,611.78
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金		10,254,524.71	5,453,351.47
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还		926,484.08
收到其他与经营活动有关的现金	七、67	55,625,001.49	238,427,041.16
经营活动现金流入小计		3,928,298,159.90	1,629,339,004.41
购买商品、接受劳务支付的现金		930,153,701.66	2,555,588,991.45
客户贷款及垫款净增加额		76,412,326.00	-13,500,000.00
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金		151,071,013.05	133,456,791.67
支付的各项税费		268,573,943.38	192,539,055.52
支付其他与经营活动有关的现金	七、67	582,832,765.16	128,510,192.45
经营活动现金流出小计		2,009,043,749.25	2,996,595,031.09
经营活动产生的现金流量净额		1,919,254,410.65	-1,367,256,026.68
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		84,282,245.12	221,594,014.87
取得投资收益收到的现金		23,207,789.74	30,194,392.35

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		49,757,347.56	2,680,218.95
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		157,247,382.42	254,468,626.17
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		7,110,068.10	2,607,486.49
投资支付的现金		820,074,510.00	254,480,388.96
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金	七、67	57,718,140.40
投资活动现金流出小计		884,902,718.50	257,087,875.45
投资活动产生的现金流量净额		-727,655,336.08	-2,619,249.28
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金		1,679,000,000.00	3,493,280,000.00
发行债券收到的现金		2,840,000,000.00	997,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金	七、67	71,735,066.45
筹资活动现金流入小计		4,590,735,066.45	4,490,280,000.00
偿还债务支付的现金		4,379,040,000.00	2,439,100,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		567,878,543.22	466,327,151.67
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		1,200,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金	七、67	64,780,207.50	137,060,334.20
筹资活动现金流出小计		5,011,698,750.72	3,042,487,485.87
筹资活动产生的现金流量净额		-420,963,684.27	1,447,792,514.13
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		770,635,390.30	77,917,238.17
加：期初现金及现金等价物余额		1,216,731,856.57	1,138,814,618.40
六、期末现金及现金等价物余额		1,987,367,246.87	1,216,731,856.57

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

母公司现金流量表

2018年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期发生额	上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		2,253,907,216.60	440,453,585.61
收到的税费返还		926,484.08
收到其他与经营活动有关的现金		68,270,456.52	17,727,971.84
经营活动现金流入小计		2,323,104,157.20	458,181,557.45
购买商品、接受劳务支付的现金		410,330,962.03	2,232,766,041.48
支付给职工以及为职工支付的现金		34,051,511.34	32,892,842.53
支付的各项税费		141,703,524.99	119,640,064.57
支付其他与经营活动有关的现金		531,565,521.17	25,178,245.21
经营活动现金流出小计		1,117,651,519.53	2,410,477,193.79
经营活动产生的现金流量净额		1,205,452,637.67	-1,952,295,636.34
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		36,140,598.28	189,231,761.16
取得投资收益收到的现金		40,606,655.15	24,712,300.88
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		18,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		5,087,400.00
收到其他与投资活动有关的现金		480,000,000.00	350,000,000.00
投资活动现金流入小计		561,852,653.43	563,944,062.04
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		6,098,435.65	1,282,479.67
投资支付的现金		785,542,394.97	192,182,191.24
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金		655,000,000.00	440,000,000.00
投资活动现金流出小计		1,446,640,830.62	633,464,670.91
投资活动产生的现金流量净额		-884,788,177.19	-69,520,608.87
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金		1,404,000,000.00	3,433,280,000.00
发行债券收到的现金		2,840,000,000.00	997,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金		4,247,766.45	200,000,000.00
筹资活动现金流入小计		4,248,247,766.45	4,630,280,000.00

偿还债务支付的现金		3,343,040,000.00	2,064,100,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		348,608,925.19	378,817,067.35
支付其他与筹资活动有关的现金		211,074,352.19	112,881,584.20
筹资活动现金流出小计		3,902,723,277.38	2,555,798,651.55
筹资活动产生的现金流量净额		345,524,489.07	2,074,481,348.45
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		666,188,949.55	52,665,103.24
加：期初现金及现金等价物余额		761,405,329.65	708,740,226.41
六、期末现金及现金等价物余额		1,427,594,279.20	761,405,329.65

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

合并所有者权益变动表

2018年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	本期
	归属于母公司所有者权益											少数股东权益	所有者权益合计
	股本	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润
		优先股	永续债	其他
一、上年期末余额	1,050,000,000.00				1,050,082,722.20		437,391,899.61		320,154,179.49		950,070,635.39	40,742,754.44	3,848,442,191.13
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,050,082,722.20		437,391,899.61		320,154,179.49		950,070,635.39	40,742,754.44	3,848,442,191.13
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）							-344,186,383.25		27,837,031.61		137,281,347.48	-370,088.55	-179,438,092.71
（一）综合收益总额							-344,186,383.25				217,618,379.09	1,168,398.19	-125,399,605.97
（二）所有者投入和减少资本												-338,486.74	-338,486.74
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他												-338,486.74	-338,486.74
（三）利润分配									27,837,031.61		-80,337,031.61	-1,200,000.00	-53,700,000.00
1．提取盈余公积									27,837,031.61		-27,837,031.61
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配											-52,500,000.00	-1,200,000.00	-53,700,000.00
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或

股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,050,082,722.20		93,205,516.36		347,991,211.10		1,087,351,982.87	40,372,665.89	3,669,004,098.42

项目	上期
	归属于母公司所有者权益											少数股东权益	所有者权益合计
	股本	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润
		优先股	永续债	其他
一、上年期末余额	1,050,000,000.00				1,021,212,287.25		553,818,141.29		313,917,615.79		994,008,126.96	38,141,864.88	3,971,098,036.17
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,021,212,287.25		553,818,141.29		313,917,615.79		994,008,126.96	38,141,864.88	3,971,098,036.17
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）					28,870,434.95		-116,426,241.68		6,236,563.70		-43,937,491.57	2,600,889.56	-122,655,845.04
（一）综合收益总额							-116,426,241.68				54,169,507.08	2,600,889.56	-59,655,845.04
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他
（三）利润分配									6,236,563.70		-69,236,563.70		-63,000,000.00
1．提取盈余公积									6,236,563.70		-6,236,563.70
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配											-63,000,000.00		-63,000,000.00
4．其他
（四）所有者权益内部结转					28,870,434.95						-28,870,434.95
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他					28,870,434.95						-28,870,434.95
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,050,082,722.20		437,391,899.61		320,154,179.49		950,070,635.39	40,742,754.44	3,848,442,191.13

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

母公司所有者权益变动表

2018年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	本期
	股本	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年期末余额	1,050,000,000.00				1,028,718,931.28		437,391,899.61		320,154,179.49	1,128,212,425.28	3,964,477,435.66

加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,028,718,931.28		437,391,899.61		320,154,179.49	1,128,212,425.28	3,964,477,435.66
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）							-344,186,383.25		27,837,031.61	198,033,284.46	-118,316,067.18
（一）综合收益总额							-344,186,383.25			278,370,316.07	-65,816,067.18
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									27,837,031.61	-80,337,031.61	-52,500,000.00
1．提取盈余公积									27,837,031.61	-27,837,031.61
2．对所有者（或股东）的分配										-52,500,000.00	-52,500,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,028,718,931.28		93,205,516.36		347,991,211.10	1,326,245,709.74	3,846,161,368.48

项目	上期
	股本	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年期末余额	1,050,000,000.00				1,028,718,931.28		553,818,141.29		313,917,615.79	1,135,083,351.97	4,081,538,040.33
加：会计政策变更

前期差错更正
其他
二、本年期初余额	1,050,000,000.00				1,028,718,931.28		553,818,141.29		313,917,615.79	1,135,083,351.97	4,081,538,040.33
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）							-116,426,241.68		6,236,563.70	-6,870,926.69	-117,060,604.67
（一）综合收益总额							-116,426,241.68			62,365,637.01	-54,060,604.67
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									6,236,563.70	-69,236,563.70	-63,000,000.00
1．提取盈余公积									6,236,563.70	-6,236,563.70
2．对所有者（或股东）的分配										-63,000,000.00	-63,000,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	1,050,000,000.00				1,028,718,931.28		437,391,899.61		320,154,179.49	1,128,212,425.28	3,964,477,435.66

法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武

三、 公司基本情况

1. 公司概况√适用 □不适用

南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系经南京市人民政府宁政复(1999)82号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司作为主要发起人，联合南京新港高科技股份有限公司、南京市栖霞区国有资产投资中心、南京市园林实业总公司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等股东，共同发起设立组建的股份有限公司，公司统一社会信用代码：91320100721702184R。公司现有注册资本为105,000万元，总股本为105,000万股，每股面值人民币1元。其中：无限售条件的流通股份A股105,000万股。公司股票2002 年3月28日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董事会、监事会及经营管理层组成的规范的多层次治理结构；董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬委员会、提名委员会等四个专门委员会和董事会办公室。公司下设前期开发部、规划设计部、工程部、成本管理部、营销部、人力资源部、财务部、办公室等主要职能部门。

本公司于1999年12月23日设立，设立时股本为10,000万股。

公司于2002年1月15日经中国证监会证监发行字(2002)7号文核准，向社会公开发行人民币普通股股票4,000万股，每股面值1元，2002年3月28日在上海证券交易所上市。股票简称：

栖霞建设，股票代码：600533,股票发行后股本为14,000万股。

根据本公司第二届董事会第二十二次会议及2004年度股东大会决议的规定，以资本公积转增股本，金额7,000万元，变更后的股本为21,000万股。

本公司于2006年1月11日召开股权分置改革相关股东会议，审议通过《南京栖 霞建设股份有限公司股权分置改革方案》，主要内容为：公司非流通股股东以持有的1,680万股作为对价，支付给流通股股东，以换取公司的非流通股份获得上市流通权，流通股股东每持有10股将获得2.8股对价，同时非流通股股东在净利润复合增长率、限售期及期内限制价格及利润分配议案等方面作出 承诺，股权登记日为2006年1月19日。公司于2006年1月19日已完成股权分置改革。

2006年7月19日，经中国证券监督管理委员会证监发行字(2006)49号《关于核准南京栖霞建设股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票6,000万股，每股面值1元，本次股票发行后股本为27,000万股。

根据本公司第三届董事会第九次会议及2006年度第三次临时股东大会决议的规定，以资本公积每10股转增5股，转增股本13,500万股，转增后的股本为40,500万股。

2008年6月30日，经中国证券监督管理委员会证监许可(2008)862号《关于核准南京栖霞建设股份有限公司增发股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票12,000万股，每股面值1元。

根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和2008年第四次临时股东大会的规定，以转增前股本总额52,500万股为基数，按每10股以资本公积转增10股，转增股本为52,500万股，转增后股本总数为105,000万股。

公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务、投资兴办实业；教育产业投资。

2. 合并财务报表范围√适用 □不适用

本公司2018年度纳入合并范围的子公司共15家，详见“九、在其他主体中的权益”。与上年度相比，本公司本年度合并范围增加1家，详见“八、合并范围的变更”。

四、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2. 持续经营√适用 □不适用

公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。

五、 重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对应收款项坏账准备的确认标准和计提方法、投资性房地产摊销、固定资产折旧、无形资产摊销、长期待摊费用的摊销、收入确认等交易和事项指定了若干具体会计政策和会计估计。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3. 营业周期√适用 □不适用

正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4. 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法√适用 □不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

1．同一控制下企业合并的会计处理

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

公司在企业合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)，资

本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

2．非同一控制下企业合并的会计处理参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产的公允价值，或合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买日算起12个月内取得进一步的信息表明需对原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以暂时性价值为基础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起12个月以后对企业合并成本或合并中取得的可辨认资产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和会计差错更正》的原则进行处理。

公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。多次交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；(4)一项交 易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

3．企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

6. 合并财务报表的编制方法√适用 □不适用

1．合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等)。

2．合并报表的编制方法本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务状况、经营成果和现金流量。

合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在报告期内，同时调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量纳入合并现金流量表。

子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

3．购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

4．丧失控制权的处置子公司股权

本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用被购买方直接处置相关资产和负债相同的基础进行会计处理(即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划外净负债或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量。

5．分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享

有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作为权益性交易计入资本公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。

7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法√适用 □不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。

合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照“14.3(2)权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1．确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

2．确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

3．确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4．按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5．确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务，下同)或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该项交易产生的损益中属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或者出售资产的情况，本公司全额确认损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。

8. 现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9. 外币业务和外币报表折算□适用 √不适用

10. 金融工具√适用 □不适用

金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或者权益工具的合同。金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

1．金融资产的分类、确认和计量

以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。

(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：1)取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售；2)属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；3)属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。

符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：1)该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；2)本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已付息期但尚未领取的债券利息)作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

(2)持有至到期投资

持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。

持有至到期投资取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。

实际利率法是指按照金融资产或金融负债(含一组金融资产或金融负债)的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量(不考虑未来的信用损失)，同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。

(3)贷款和应收款项

贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。

(4)可供出售金融资产

可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。

可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。

可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。取得时按照公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，其折溢价采用实际利率法摊销并确认为利息收入。期末除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益；但是，对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成本计量。处置时，将取得的价款与该

项金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。

2．金融资产转移的确认依据及计量方法金融资产转移，是指将金融资产让与或交付该金融资产发行方以外的另一方。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该项金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和；(2)所转移金融资产的账面价值。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和；(2)终止确认部分的账面价值。

3．金融负债的分类、确认和计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，其分类与前述在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

(2)其他金融负债

与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

(3)财务担保合同

不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。

4．金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司(债务人)与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或者部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或者部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或者承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

5．权益工具

权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利)，减少股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。

金融负债与权益工具的区分：

金融负债，是指符合下列条件之一的负债：

(1)向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。

(2)在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。

(3)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。

(4)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。

如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。

6．衍生工具及嵌入衍生工具

衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损益。

对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。

7．金融工具公允价值的确定

公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。

本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值[包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利益和收益率曲线等]；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

8．金融资产的减值准备

除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。

表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的情形：(1)发行方或债务人发生严重财务困难；(2)债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；(3)本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；(4)债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；(5)因发行方发生重大财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；(6)无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，包括该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或者债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；(7)债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；(8)权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；(9)其他表明金融资产发生减值的客观证据。

(1)持有至到期投资、贷款和应收账款减值测试

先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。测试结果表明其发生了减值的，以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益；短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。

本公司采用评估贷款和垫款减值损失的方法：个别方式评估和组合方式评估。

1)个别方式评估

对于本公司认为单项金额重大的贷款和垫款，采用个别评估方法评估其减值损失。对于单项金额重大贷款和垫款有客观证据表明出现减值损失，减值损失以贷款和垫款账面金额与按估计未来现金流量的现值之间的差额计量，计提贷款减值准备。在计量有抵质押品的贷款或应收款的预计未来现金流量的现值时，应从处置抵质押品收回的现金流量中扣除取得和出售该抵质押品的费用，无论该抵质押品是否将被没收。

2)组合方式评估

如果没有任何客观证据证明个别评估的贷款和垫款出现减值（不管是否重大），将其划入具有类似信用风险特征的若干组合计提贷款减值准备。组合方式评估而言，贷款减值准备计提根据贷款和垫款组合结构及类似信贷风险特征，按历史损失经验及目前经济状况预计贷款和垫款组合中已存在的损失。

以类似信贷风险组合的贷款减值准备计提方法：

项 目	计提比例(%)
正常类贷款	1.00
关注类贷款	2.00
次级类贷款	25.00
可疑类贷款	50.00
损失类贷款	100.00

(2)可供出售金融资产减值

本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计量的权益工具投资，当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工具是否发生减值。

以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回升直接计入其他综合收益。

以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。

9．金融资产和金融负债的抵销

当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

11. 应收款项

(1). 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项

√适用 □不适用

单项金额重大的判断依据或金额标准	应收账款——金额100万元以上(含)；其他应收款——金额100万元以上(含)。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法	经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单独进行减值测试未发生减值的，将其划入具有类似信用风险特征的若干组合计提坏账准备。

(2). 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项

√适用 □不适用

按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄组合	账龄分析法
关联方组合	根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
保证金组合	根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的√适用 □不适用

账龄

应收账款计提比例(%)

其他应收款计提比例(%)

1年以内（含1年）	6.00	6.00
1－2年	8.00	8.00
2－3年	10.00	10.00
3年以上	20.00	20.00

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的□适用 √不适用组合中，采用其他方法计提坏账准备的□适用 √不适用

(3). 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项

√适用 □不适用

单项计提坏账准备的理由	有确凿证据表明可收回性存在明显差异
坏账准备的计提方法	根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备

(4)．对于其他应收款项(包括应收票据、应收利息、长期应收款等)，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

(5)．如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。

12. 存货√适用 □不适用

1．存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括拟开发土地、开发产品、处在开发过程中的开发成本、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房，以及在开发经营过程中耗用的库存材料和低值易耗品等；非房地产开发存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2．公司取得存货按实际成本计量。(1)外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过进一步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。(2)债务重组取得债务人用以抵债的存货，以该存货的公允价值为基础确定其入账价值。(3)在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本。(4)以同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。

3．存货发出的核算方法:

(1)发出材料采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所占地块的级差系数计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的实际开发成本分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工

的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

(6)低值易耗品和包装物的摊销方法

低值易耗品按照一次转销法进行摊销。包装物按照一次转销法进行摊销。4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的开发产品，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过开发的存货，在正常生产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

5．存货的盘存制度为永续盘存制。

13. 持有待售资产□适用 √不适用

14. 长期股权投资√适用 □不适用

本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见“10.金融工具”。

1．共同控制和重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

2．长期股权投资的投资成本的确定

(1)同一控制下的合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价

的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理；原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。

(3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。

对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。

3．长期股权投资的后续计量及损益确认方法

(1)成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

(2)权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他综合收益等。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的

其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失、冲减长期应收项目的账面价值。经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。

对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或者联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

4．长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

(1)权益法核算下的长期股权投资的处置

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止确认权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

(2)成本法核算下的长期股权投资的处置

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础进行处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。

公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在

丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他综合收益和其他所有者权益全部结转为当期损益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

15. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。

2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

3．对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

4. 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。

5．当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

16. 固定资产

(1). 确认条件

√适用 □不适用

固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。

固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。

(2). 折旧方法

√适用 □不适用

类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	年限平均法	20-30	5%	3.17%-4.75%
机器设备	年限平均法	5-12	5%	7.92%-19.00%
运输工具	年限平均法	5	5%	19.00%
电子设备	年限平均法	5	5%	19.00%
其他设备	年限平均法	3-5	5%	19.00%-31.67%
固定资产装修	年限平均法	5	5%	19.00%

说明：

(1)符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。

(2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折旧率。

(3)公司至少年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

其他说明：

(1)因开工不足、自然灾害等导致连续3个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性停用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。

(2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并停止折旧和计提减值。

(3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

(4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。

(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

□适用 √不适用

17. 在建工程√适用 □不适用

1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

18. 借款费用√适用 □不适用

借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

1．借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

2．借款费用资本化期间

(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。

(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

3．借款费用资本化率及资本化金额的计算方法

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

19. 生物资产□适用 √不适用

20. 油气资产□适用 √不适用

21. 无形资产

(1). 计价方法、使用寿命、减值测试

√适用 □不适用

1．无形资产的初始计量

无形资产按成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价、相关税费以及直接归属于该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具备商业实质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此之外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。

取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发构建厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。

2．无形资产使用寿命及摊销

根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。

使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:

项目	预计使用寿命依据	期限(年)
软件	预计受益期限	5-10

使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。

本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理；预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。

(2). 内部研究开发支出会计政策

√适用 □不适用

内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段的标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具有针对性和形成成果的可能性较大等特点。

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，可证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。如不满足上述条件的，于发生时计入当期损益；无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

22. 长期资产减值√适用 □不适用

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产和生产性生物资产、固定资产、在建工程、油气资产、无形资产、商誉等长期资产，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

1．资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

2．企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；

3．市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；

4．有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；

5．资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；

6．企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等；

7．其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用；资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。

资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以资产组所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应收益中收益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。

上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。

23. 长期待摊费用√适用 □不适用

长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。其中：

预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。

经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。

24. 职工薪酬

(1). 短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。

(2). 离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

设定提存计划

本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴纳制度(补充养老保险)或者企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费或者年金计划缴费，相应支出计入当期损益或者相关资产成本。

(3). 辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或者裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益(辞退福利)。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金)，按照离职后福利处理。

(4). 其他长期职工福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。

25. 预计负债□适用 √不适用

26. 股份支付□适用 √不适用

27. 优先股、永续债等其他金融工具□适用 √不适用

28. 收入√适用 □不适用

1．收入的总确认原则

(1)房地产销售收入

在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认开发产品的销售收入。

出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关

的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认自用房屋的销售收入。

(2)销售商品商品销售收入同时满足下列条件时予以确认：1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；2)公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3)收入的金额能够可靠地计量；4)相关的经济利益很可能流入企业；(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时。

(3)提供劳务在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务收入，并按已完工作的测量结果确定提供劳务交易的完工进度。

在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

(4)让渡资产使用权

让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。

让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

(5)贷款利息收入

利息收入根据金融工具的实际利率或适用的浮动利率按权责发生制确认。利息收入包括任何折价或溢价摊销，或生息工具的初始账面金额与其按实际利率基准计算的到期日可收回数额之间的差异。

当一项金融资产或一组同类的金融资产发生减值，利息收入会按照确定减值损失时采用对未来现金流量进行折现所使用的利率计算并确认。

划归为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产和负债的利息收入和支出均视为附带收支，因此与组合产生的所有公允价值变动损益一同列示。指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融工具收入净额和交易净收益包括这些金融资产和金融负债公允价值（已扣除应计票息）变动所产生的所有收益及亏损，以及这些金融工具所产生的利息收入及支出、外汇差额和股利收入。

2．本公司收入的具体确认原则

(1)房地产销售收入

房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务，向客户交付房屋或已发出正式书面交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量。

出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关

的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认自用房屋的销售收入。

(2) 物业管理服务收入：

具有业主认可的物业合同、协议或其它结算通知书，履行了合同规定的义务，开具发票且价款已经取得或确信可以取得，按已经取得或确信可以取得的金额确定。

(3) 出租物业收入

按租赁合同、协议约定的承租日期与租赁金额，在相关的经济利益很可能流入时，确认物业出租收入。

29. 政府补助√适用 □不适用

1．政府补助的分类

政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：

(1)政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出主要用于购建或以其他方式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。

(2)根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损失的政府补助，划分为与收益相关的政府补助。

(3)若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政府补助或与收益相关的政府补助：1)政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；2)政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。

2．政府补助的确认时点

本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：

(1)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条件的企业均可申请)，而不是专门针对特定企业制定的；

(2)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；

(3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；

(4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。

3．政府补助的会计处理

政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量；非货币性资产公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：

与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益；相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

(2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：

(1)初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；

(2)存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；

(3)属于其他情况的，直接计入当期损益。

政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

30. 递延所得税资产/递延所得税负债√适用 □不适用

1．递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量

本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：

(1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：

(1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

2．当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

31. 租赁

(1). 经营租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

(1)出租人：公司出租资产收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在这个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。或有租金于实际发生时计入当期损益。

(2)承租人：公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。

(2). 融资租赁的会计处理方法

□适用 √不适用

32. 其他重要的会计政策和会计估计√适用 □不适用

本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：

(1)租赁的分类

本公司根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。

(2)坏账准备计提

本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值基于对应收款项可收回性的评估，涉及管理层的判断和估计。实际的应收款项减值结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。

(3)存货跌价准备

本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。

(4)金融工具公允价值

对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。

(5)可供出售金融资产减值

本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和短期业务展望，包括行业状

况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。

(6)非金融非流动资产减值

本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。

当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。在预计未来现金流量现值时，需要对该资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。

(7)折旧和摊销

本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

(8)递延所得税资产

在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

(9)所得税

本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。

(10)公允价值计量

本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据；如果无法获得第一层次输入值，则聘用第三方有资质的评估机构进行估值，在此过程中本公司管理层与其紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。

33. 重要会计政策和会计估计的变更

(1). 重要会计政策变更

√适用 □不适用

因企业会计准则及其他法律法规修订引起的会计政策变更：

(1)执行《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》

财政部于2018年6月15日发布了《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号，以下简称“新修订的财务报表格式”)。新修订的财务报表格式主要将资产负债表中的部分项目合并列报，在利润表中将原“管理费用”中的研发费用分拆单独列示，新增“研发费用”项目，反映企业进行研究与开发过程中发生的费用化支出。

(2)执行财政部发布的《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》

财政部于2018年9月5日发布了《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》(以下简称《解读》)。《解读》规定：企业作为个人所得税的扣缴义务人，根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费，应作为其他与日常活动相关的项目在利润表的“其他收益”项目中填列；企业实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，在编制现金流量表时均作为经营活动产生的现金流量列报。

针对上述新准则的实施而财务报表格式进行的修订不会对本公司财务报表金额产生影响, 无需进行追溯调整。

(2). 重要会计估计变更

□适用 √不适用

34. 其他□适用 √不适用

六、 税项1. 主要税种及税率主要税种及税率情况√适用 □不适用

税种	计税依据	税率
增值税	销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额	3%、5%、6%、10%、11%、13%、16%、17%

营业税	应纳税营业额	3%、5%
土地增值税	有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额；对预售房款根据房地产所在地规定的预缴率预缴。	实行四级超率累进税率(30%-60%)计缴；预缴率适用房地产所在地具体规定。
城市维护建设税	应缴流转税税额	7%
教育费附加	应缴流转税税额	3%
地方教育附加	应缴流转税税额	2%
企业所得税	应纳税所得额	25%
其他税种	包括房产税、土地使用税、印花税、车船使用税等，按照税法有关规定计缴

注：根据财政部和税务总局联合发布的财税[2017]37号文，自2017年7月1日起，简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率。根据财政部和税务总局联合发布的财税[2018]32号文，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。调整后，本公司租赁收入按5%计征增值税；水费收入按11%、13%计征增值税；电费收入按16%、17%计征增值税；房地产销售收入按5%、10%、11%计征增值税；酒店服务收入按3%计征增值税；贷款的利息收入按6%计征增值税。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用 √不适用

2. 税收优惠□适用 √不适用

3. 其他□适用 √不适用

七、 合并财务报表项目注释

1、 货币资金√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
库存现金	95,916.41	142,414.94
银行存款	1,986,092,834.66	1,213,671,580.60
其他货币资金	71,670,406.22	93,628,786.63
合计	2,057,859,157.29	1,307,442,782.17

其他说明

期末货币资金中使用受限情况

项 目	期末数	期初数
银行承兑汇票保证金	46,846,937.00	10,794,703.45
履约保证金	8,557,376.14	-
按揭贷款保证金	15,087,597.28	77,916,222.15
质押金	-	2,000,000.00
合 计	70,491,910.42	90,710,925.60

除上述列明的受限货币资金外，期末货币资金余额中不存在其他抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。

2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
交易性金融资产	393,231,578.04	160,932,358.60
其中：债务工具投资
权益工具投资	393,231,578.04	160,932,358.60
衍生金融资产
其他
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
合计	393,231,578.04	160,932,358.60

其他说明：

期末以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产变现未受到重大限制。

3、 衍生金融资产

□适用 √不适用

4、 应收票据及应收账款

总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收票据
应收账款	18,737,302.73	11,265,430.13
合计	18,737,302.73	11,265,430.13

其他说明：

□适用 √不适用

应收票据

(1). 应收票据分类列示

□适用 √不适用

(2). 期末公司已质押的应收票据

□适用 √不适用(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据□适用 √不适用

(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用

应收账款

(1). 应收账款分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款	20,487,726.00	100.00	1,750,423.27	8.54	18,737,302.73	12,449,739.11	100.00	1,184,308.98	9.51	11,265,430.13
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
合计	20,487,726.00	/	1,750,423.27	/	18,737,302.73	12,449,739.11	/	1,184,308.98	/	11,265,430.13

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款□适用 √不适用

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内小计	13,307,971.56	798,478.28	6.00
1至2年	3,241,522.81	259,321.83	8.00
2至3年	950,231.63	95,023.16	10.00
3年以上	2,988,000.00	597,600.00	20.00
合计	20,487,726.00	1,750,423.27	8.54

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款□适用 √不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款□适用 √不适用

(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

本期计提坏账准备金额566,114.29元。

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

(3). 本期实际核销的应收账款情况

□适用 √不适用

(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用 □不适用

单位名称	期末余额	账龄	占应收账款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备期末余额
南京市栖霞区人民政府仙林办事处	3,000,000.00	1年以内	32.95	495,000.00
	3,000,000.00	1-2年
	750,000.00	2-3年
陈园园、王林	1,270,000.00	1年以内	6.20	76,200.00
南京仙林智慧科技有限公司	1,261,539.00	1年以内	6.16	75,692.34
香港华艺设计顾问(深圳 )有限公司	1,257,967.00	1年以内	6.14	75,478.02
刘海霞	1,200,000.00	1年以内	5.86	72,000.00
小 计	11,739,506.00		57.31	794,370.36

(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用 √不适用

(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

5、 预付款项

(1). 预付款项按账龄列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
1年以内	78,428,234.96	49.46	65,800,501.54	64.35
1至2年	43,846,810.84	27.65	31,537,976.38	30.84
2至3年	31,444,208.19	19.83	7,128.12	0.01
3年以上	4,848,129.12	3.06	4,903,101.00	4.80
合计	158,567,383.11	100.00	102,248,707.04	100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称	金 额	未及时结算的原因
江苏省苏中建设集团股份有限公司	35,050,031.16	预付工程款，工程尚未决算

单位名称	金 额	未及时结算的原因
南通四建集团有限公司	32,653,033.00	预付工程款，工程尚未决算
深圳中集天达空港设备有限公司	10,097,750.00	预付材料款，工程尚未决算

(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用 □不适用

单位名称	期末数	账龄	占预付款项期末余额合计数的比例(%)	未结算原因
江苏省苏中建设集团股份有限公司	19,136,403.21	1年以内	12.07	预付工程款，工程尚未决算
	22,856,938.16	1-2年	14.41
	10,000,000.00	2-3年	6.31
	2,193,093.00	3年以上	1.38
南通四建集团有限公司	14,000,000.00	1年以内	8.83	预付工程款，工程尚未决算
	14,000,000.00	1-2年	8.83
	16,005,125.00	2-3年	10.09
	2,647,908.00	3年以上	1.67
上海嘉实(集团)有限公司	21,244,615.53	1年以内	13.40	预付工程款，工程尚未决算
无锡广盈实业有限公司	11,235,000.00	1年以内	7.09	预付工程款，工程尚未决算
无锡太湖水务有限公司	10,136,420.10	1年以内	6.39	预付工程款，工程尚未决算
小 计	143,455,503.00		90.47

其他说明√适用 □不适用

期末未发现预付款项存在明显减值迹象，故未计提减值准备。

6、 其他应收款总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收利息	550,351.10	128,921.27
应收股利	-	-
其他应收款	138,726,930.49	95,233,694.19
合计	139,277,281.59	95,362,615.46

其他说明：

□适用 √不适用

应收利息

(1). 应收利息分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收贷款及垫款利息	585,479.89	137,150.29
减：坏账准备	-35,128.79	-8,229.02
合计	550,351.10	128,921.27

(2). 重要逾期利息

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

截止2018年12月31日，本公司无逾期未收的利息。

应收股利

(1). 应收股利

□适用 √不适用

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用

其他应收款

(1). 其他应收款分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款	159,308,283.04	100.00	20,581,352.55	12.92	138,726,930.49	112,633,815.19	99.66	17,400,121.00	15.45	95,233,694.19
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款	-	-	-	-	-	382,553.09	0.34	382,553.09	100.00	-
合计	159,308,283.04	/	20,581,352.55	/	138,726,930.49	113,016,368.28	/	17,782,674.09	/	95,233,694.19

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款□适用 √不适用

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额
	其他应收款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内小计	72,516,940.31	4,351,016.44	6.00
1至2年	5,893,635.68	471,490.85	8.00
2至3年	4,206,961.55	420,696.16	10.00
3年以上	76,690,745.50	15,338,149.10	20.00
合计	159,308,283.04	20,581,352.55	12.92

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款□适用 √不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款□适用 √不适用

(2). 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
押金及保证金	27,987,321.93	31,336,316.63
借款及利息	62,630,480.71	-
往来款	67,302,675.93	80,205,265.22
代扣代缴	153,721.72	240,703.68
其他	1,234,082.75	1,234,082.75
合计	159,308,283.04	113,016,368.28

(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备金额3,181,231.55元。

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

(4). 本期实际核销的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	核销金额
实际核销的其他应收款	382,553.09

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用 √不适用

其他应收款核销说明：

□适用 √不适用

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
江苏汇金控股集团有限公司	往来款	53,400,000.00	3年以上	33.52	10,680,000.00
苏州立泰置业有限公司	借款及利息	42,206,139.13	1年以内	26.49	2,532,368.35
苏州渝熙房地产开发有限公司	借款及利息	20,424,341.58	1年以内	12.82	1,225,460.49
无锡市住房置业担保有限公司	押金及保证金	4,347,800.00	1年以内	2.73	260,868.00
		2,281,500.00	1-2年	1.43	182,520.00
		2,708,600.00	2-3年	1.70	270,860.00
		5,496,600.00	3年以上	3.45	1,099,320.00
锡山区墙体材料与建筑节能工作领导小组办公室	押金及保证金	6,669.90	2-3年	0.01	666.99
		3,104,223.90	3年以上	1.95	620,844.78
合计	/	133,975,874.51	/	84.10	16,872,908.61

(6). 涉及政府补助的应收款项

□适用 √不适用

(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用 √不适用

(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

7、 存货

(1). 存货分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	跌价准备	账面价值	账面余额	跌价准备	账面价值
原材料	347,573.84	-	347,573.84	205,452.29	-	205,452.29
库存商品	24,397.43	-	24,397.43	2,721.86	-	2,721.86
开发成本	7,712,922,230.32	195,433,774.11	7,517,488,456.21	7,381,583,197.07	26,633,774.11	7,354,949,422.96
开发产品	3,077,127,499.12	1,705,107.46	3,075,422,391.66	3,643,816,429.45	8,788,742.69	3,635,027,686.76
合计	10,790,421,700.71	197,138,881.57	10,593,282,819.14	11,025,607,800.67	35,422,516.80	10,990,185,283.87

[注]期末存货中用于债务担保的账面价值为66,907.74万元。

存货中的开发产品

项目名称	竣工时间	期初数	本期增加	本期减少	期末数
南京百水芊城二期	2011.06	103,842,796.99	111,833,500.51	76,234,185.78	139,442,111.72
南京幸福城	2015.12	244,348,499.10	36,179,242.05	94,331,854.89	186,195,886.26
南京枫情水岸	2018.08	166,118,875.48	99,936,397.49	85,358,503.45	180,696,769.52
南京羊山湖花园	2015.06	602,263,678.97	-	21,028,355.47	581,235,323.50
南京瑜憬湾花园	2018.12	1,016,634,306.01	605,880,797.87	749,907,033.13	872,608,070.75
无锡栖园	2015.12	731,854,331.66	-	126,138,712.15	605,715,619.51
无锡瑜憬湾花园	2013.06	45,557,385.41	12,648,328.73	18,670,946.25	39,534,767.89
无锡东方天郡	2017.09	418,735,869.04	-	167,306,319.80	251,429,549.24
无锡栖庭	2017.06	135,397,073.85	-	87,537,259.44	47,859,814.41
苏州栖庭	2014.03	76,207,150.97	-	2,132,692.38	74,074,458.59
其他项目	-	102,856,461.97	3,804,395.46	8,325,729.70	98,335,127.73
小 计		3,643,816,429.45	870,282,662.11	1,436,971,592.44	3,077,127,499.12

存货中的开发成本

项目名称	开工时间	预计竣工时间	预计投资总额(万元)	期末数	期初数
无锡栖园	2010.04	2020.12	138,200.00	148,092,032.78	148,092,032.78
无锡东方天郡	2011.04	2020.09	310,000.00	1,159,660,190.61	830,281,387.92
无锡栖庭	2014.07	2020.09	128,000.00	482,008,166.63	417,553,686.64
南京瑜憬湾花园	2012.12	2019.06	296,090.00	196,152,667.53	633,200,576.24
南京百水芊城二期	2008.09	2019.09	39,500.00	53,379,684.18	79,167,398.48
南京枫情水岸	2012.08	2018.08	230,000.00	-	90,848,807.26
南京幸福城	2011.03	2019.12	540,000.00	402,165,105.74	424,513,759.82
南京枫庭	2017.06	2020.12	108,000.00	696,334,124.27	569,106,572.20
南京欢乐城	2017.09	2021.12	420,000.00	2,626,107,893.99	2,427,886,050.74
南京G53项目	2018.12	2021.09	295,000.00	1,949,022,364.59	1,760,932,924.99
小 计				7,712,922,230.32	7,381,583,197.07

(2). 存货跌价准备

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额		本期减少金额		期末余额
		计提	其他	转回或转销	其他
开发成本-南京G53项目	-	168,800,000.00		0.00		168,800,000.00
开发成本-无锡栖园	26,633,774.11	-		0.00		26,633,774.11
开发产品-苏州栖庭	8,788,742.69	-		7,083,635.23		1,705,107.46
合计	35,422,516.80	168,800,000.00		7,083,635.23		197,138,881.57

(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

√适用 □不适用

存货项目名称	期末余额	其中借款费用资本化金额
无锡栖园	148,092,032.78	41,036,609.28
无锡东方天郡	1,159,660,190.61	353,979,614.64
无锡栖庭	482,008,166.63	90,039,949.00
南京瑜憬湾花园	196,152,667.53	98,684,704.93
南京百水芊城二期	53,379,684.18	20,323,750.60
南京幸福城	402,165,105.74	13,643,957.68
南京枫庭	696,334,124.27	92,408,487.52
南京欢乐城	2,626,107,893.99	356,832,101.67
南京G53项目	1,949,022,364.59	101,562,015.30
小 计	7,712,922,230.32	1,168,511,190.62

(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况

□适用 √不适用

其他说明□适用 √不适用

8、 持有待售资产

□适用 √不适用

9、 一年内到期的非流动资产

□适用 √不适用

10、 其他流动资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
预缴增值税	27,850,070.22	7,733,792.44
预缴营业税	1,267,470.08	14,143,250.04
预缴城建税	183,799.24	2,534,821.52
预缴教育费附加	91,717.25	1,771,019.02
预缴土地增值税	51,525,112.40	24,382,114.26
预缴印花税	21,532.27	18,830.76
预缴企业所得税	478,727.40	-
银行理财产品	26,850,000.00	30,000,000.00
尚未交割的股权份额[注]	180,000,000.00	-
合计	288,268,428.86	80,583,828.04

其他说明

(1)[注]2018年10月12日，本公司第七届董事会第二次会议，审议并通过了《关于公司与吴桂昌、吴建昌、吴汉昌签署投资框架协议的议案》。根据议案，本公司拟收购吴桂昌、吴建昌、

吴汉昌所持的棕榈股份5%至8%股权，股权收购事项尚需进一步论证、沟通和协商，协议签署后，本公司已预付吴汉昌等三人180,000,000.00元。协议签订后，因市场形势变化，经双方约定，解除该投资框架协议。吴桂昌等三人需将收取的人民币180,000,000.00元返还本公司。2018年12月31日，该笔预付款尚未归还。

(2)期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。

11、 可供出售金融资产

(1). 可供出售金融资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具：	1,187,481,061.94		1,187,481,061.94	1,675,311,061.94		1,675,311,061.94
按公允价值计量的	360,570,000.00		360,570,000.00	848,400,000.00		848,400,000.00
按成本计量的	826,911,061.94		826,911,061.94	826,911,061.94		826,911,061.94
合计	1,187,481,061.94		1,187,481,061.94	1,675,311,061.94		1,675,311,061.94

(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

可供出售金融资产分类	可供出售权益工具	可供出售债务工具	合计
权益工具的成本/债务工具的摊余成本	231,346,088.95	-	231,346,088.95
公允价值	360,570,000.00	-	360,570,000.00
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额	129,223,911.05	-	129,223,911.05
已计提减值金额	-	-	-

(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资 单位	账面余额				减值准备				在被投资单位持股比例(%)	本期现金红利
	期初	本期 增加	本期 减少	期末	期初	本期 增加	本期 减少	期末
河北银行股份有限公司[注1]	680,580,561.94	-	-	680,580,561.94	-	-	-	-	3.7084	11,125,055.15
上海中城联盟投资管理股份有限公司[注2]	36,780,000.00	-	-	36,780,000.00	-	-	-	-	1.83	3,000,000.00
上海中城创盈商业经营管理有限公司[注3]	1,000,500.00	-	-	1,000,500.00	-	-	-	-	6.67	-
上海袁杨置星投资中心（有限合伙）[注4]	1,050,000.00	-	-	1,050,000.00	-	-	-	-	35.00	-
南京晨骐股权投资中心	50,000,000.00	-	-	50,000,000.00	-	-	-	-	50.00	-

（有限合伙）[注5]
南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司[注6]	45,500,000.00	-	-	45,500,000.00	-	-	-	-	13.00	-
南京海宜星能科技股份有限公司[注7]	12,000,000.00	-	-	12,000,000.00	-	-	-	-	12.00	-
合计	826,911,061.94	-	-	826,911,061.94	-	-	-	-	-	14,125,055.15

[注1]本公司于2011年投资河北银行股份有限公司，持有该公司88,000,000股，投资成本为286,400,000.00元；2015年河北银行以2014年12月31日的总股数为基数，对股东按持有股份每10股转增1.2股，本公司持有该公司股份数增加到98,560,000股；2015年本公司认购河北银行新增股份86,857,586股，投资成本256,229,878.70元，2017年6月认购河北银行新增股份37,083,517股，投资成本137,950,683.24元，合计持有该公司出资比例为3.7084%。

[注2]本公司于2013年投资上海中城联盟投资管理股份有限公司,投资成本36,780,000.00元，持有该公司出资比例为1.833%，不存在活跃的权益交易市场，无法获取可靠的公允价值，将其划分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。

[注3]本公司于2014年投资上海中城创盈商业经营管理有限公司,投资成本1,000,500.00元，持有该公司出资比例为6.67%，不存在活跃的权益交易市场，无法获取可靠的公允价值，将其划分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。

[注4]本公司于2016年投资上海袁杨置星投资中心（有限合伙），投资成本350,000.00元，2017年3月投资700,000.00元，合计持有该公司出资比例为35.00%，因该有限合伙企业由普通合伙人控制，公司仅为该合伙企业的有限合伙人，对该有限合伙企业不存在控制，也不存在重大影响的情况，将其划分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。

[注5]本公司于2016年投资南京晨骐股权投资中心(有限合伙），投资成本35,000,000.00元，2017年8月投资15,000,000.00元，合计持有该公司出资比例为50.00%，因该有限合伙企业由普通合伙人控制，公司仅为该合伙企业的有限合伙人，对该有限合伙企业不存在控制，也不存在重大影响的情况，将其划分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。

[注6] 本公司于2016年投资南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司，投资成本45,500,000.00元，持有该公司出资比例为13.00%，2017年7月，该公司进行增资扩股，股本变更为4.2亿元，本公司未参与本次增资，持有该公司比例变为10.83%，由于该公司不存在活跃的权益交易市场，无法获取可靠的公允价值，将其划分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。

[注7]本公司于2017年10月投资南京海宜星能科技股份有限公司，投资成本12,000,000.00元，持有该公司出资比例为12.00%，不存在活跃的权益交易市场，无法获取可靠的公允价值，将其划分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。

(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况

□适用 √不适用

(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明□适用 √不适用

其他说明√适用 □不适用

1)存在限售期限的可供出售金融资产

项 目

期末数

限售期限

项 目	期末数	限售期限
河北银行股份有限公司	489,403,820.67	2020.06.14

截至2018年12月31日，本公司持有河北银行股份有限公司股份中160,000,000股，折合人民币489,403,820.67元用于借款质押。

2)期末未发现可供出售金融资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。

12、 持有至到期投资

(1). 持有至到期投资情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的持有至到期投资

□适用 √不适用

(3). 本期重分类的持有至到期投资

□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用

13、 长期应收款

(1). 长期应收款情况

□适用 √不适用

(2). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款

□适用 √不适用

(3). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用

14、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
苏州立泰置业有限公司	-	20,000,000.00	-	-1,312,341.49	-	-	-	-	-	18,687,658.51	-
苏州业方房地产开发有限公司	-	20,000,000.00	-	-1,514,362.02	-	-	-	-	-	18,485,637.98	-
小计	-	40,000,000.00	-	-2,826,703.51	-	-	-	-	-	37,173,296.49	-
二、联营企业
南京中城栖霞资产管理有限公司	5,715,718.47	-	-	136,019.69	-	-	-	-	-	5,851,738.16	-

上海嘉实装饰有限公司	400,679.62	-	-	143,332.25	-	-	-	-	-	544,011.87	-
南京栖园幼儿园	2,695,151.04	-	-	-2,122,519.12	-	-	-	-	-	572,631.92	-
小计	8,811,549.13	-	-	-1,843,167.18	-	-	-	-	-	6,968,381.95	-
合计	8,811,549.13	40,000,000.00	-	-4,669,870.69	-	-	-	-	-	44,141,678.44	-

其他说明

期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。

15、 投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1). 采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元 币种：人民币

项目	房屋、建筑物	合计
一、账面原值
1.期初余额	841,955,581.35	841,955,581.35
2.本期增加金额	168,613,545.95	168,613,545.95
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入	168,613,545.95	168,613,545.95
（3）企业合并增加
3.本期减少金额	15,629,946.89	15,629,946.89
（1）处置	15,629,946.89	15,629,946.89
（2）其他转出
4.期末余额	994,939,180.41	994,939,180.41
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额	147,547,040.44	147,547,040.44
2.本期增加金额	42,898,932.27	42,898,932.27
（1）计提或摊销	42,898,932.27	42,898,932.27
3.本期减少金额	2,727,777.72	2,727,777.72
（1）处置	2,727,777.72	2,727,777.72
（2）其他转出
4.期末余额	187,718,194.99	187,718,194.99
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	807,220,985.42	807,220,985.42
2.期初账面价值	694,408,540.91	694,408,540.91

(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	账面价值	未办妥产权证书原因
无锡东方天郡商铺	19,255,663.97	尚未办理
无锡星叶广场商业	178,480,144.45	尚未办理

其他说明√适用 □不适用

1)期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。2)期末投资性房地产中用于债务担保的账面价值为252,215,334.65元。

16、 固定资产总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
固定资产	27,552,892.25	29,990,066.88
合计	27,552,892.25	29,990,066.88

其他说明：

□适用 √不适用

固定资产

(1). 固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	房屋及建筑物	机器设备	电子设备	运输工具	其他设备	固定资产装修	合计
一、账面原值：
1.期初余额	45,532,356.28	463,090.88	6,876,314.74	16,720,660.59	1,602,664.20	7,937,894.71	79,132,981.40
2.本期增加金额	-	48,370.23	820,176.28	12,000.00	79,415.93	40,000.00	999,962.44
（1）购置	-	48,370.23	820,176.28	12,000.00	79,415.93	40,000.00	999,962.44
（2）在建工程转入							-
（3）企业合并增加							-
3.本期减少金额	-	-	18,896.00	898,404.50	-	-	917,300.50
（1）处置或报废	-	-	18,896.00	898,404.50	-	-	917,300.50
4.期末余额	45,532,356.28	511,461.11	7,677,595.02	15,834,256.09	1,682,080.13	7,977,894.71	79,215,643.34
二、累计折旧
1.期初余额	19,871,439.89	266,860.54	5,518,472.31	14,278,584.51	1,269,662.56	7,937,894.71	49,142,914.52
2.本期增加金额	2,162,725.20	40,220.19	499,103.64	535,441.33	133,311.16	6,369.16	3,377,170.68
（1）计提	2,162,725.20	40,220.19	499,103.64	535,441.33	133,311.16	6,369.16	3,377,170.68
3.本期减少金额	-	-	17,942.71	839,391.40	-	-	857,334.11
（1）处置或报废	-	-	17,942.71	839,391.40	-	-	857,334.11
4.期末余额	22,034,165.09	307,080.73	5,999,633.24	13,974,634.44	1,402,973.72	7,944,263.87	51,662,751.09
三、减值准备
1.期初余额							-
2.本期增加金额							-
（1）计提							-
3.本期减少金额							-
（1）处置或报废							-
4.期末余额							-

四、账面价值
1.期末账面价值	23,498,191.19	204,380.38	1,677,961.78	1,859,621.65	279,106.41	33,630.84	27,552,892.25
2.期初账面价值	25,660,916.39	196,230.34	1,357,842.43	2,442,076.08	333,001.64	-	29,990,066.88

(2). 暂时闲置的固定资产情况

□适用 √不适用

(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况

□适用 √不适用

(4). 通过经营租赁租出的固定资产

□适用 √不适用

(5). 未办妥产权证书的固定资产情况

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

1)本期折旧额3,377,170.68元。期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值27,306,606.91元。

2)期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。

3)期末无融资租赁租入的固定资产。

4)期末无经营租赁租出的固定资产。

5)期末无用于抵押或担保的固定资产。

固定资产清理□适用 √不适用

17、 在建工程总表情况

(1). 分类列示

□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用在建工程

(1). 在建工程情况

□适用 √不适用

(2). 重要在建工程项目本期变动情况

□适用 √不适用

(3). 本期计提在建工程减值准备情况

□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用工程物资

(1). 工程物资情况

□适用 √不适用

18、 生产性生物资产

(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用

19、 油气资产□适用 √不适用

20、 无形资产

(1). 无形资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	软件	合计
一、账面原值
1.期初余额	8,219,960.46	8,219,960.46
2.本期增加金额	524,279.99	524,279.99
(1)购置	524,279.99	524,279.99
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额	-	-
(1)处置	-	-
4.期末余额	8,744,240.45	8,744,240.45
二、累计摊销
1.期初余额	5,462,307.41	5,462,307.41
2.本期增加金额	753,482.39	753,482.39
（1）计提	753,482.39	753,482.39
3.本期减少金额	-	-
(1)处置	-	-
4.期末余额	6,215,789.80	6,215,789.80
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	2,528,450.65	2,528,450.65
2.期初账面价值	2,757,653.05	2,757,653.05

(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

1)期末未发现无形资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。2)期末无用于抵押或担保的无形资产。

21、 开发支出□适用 √不适用

22、 商誉

(1). 商誉账面原值

□适用 √不适用

(2). 商誉减值准备

□适用 √不适用

(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用 √不适用(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期

增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法□适用 √不适用

(5). 商誉减值测试的影响

□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用

23、 长期待摊费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减少金额	期末余额
装修费	2,807,545.64	5,585,825.67	1,306,717.79	-	7,086,653.52
保险费	-	1,600,000.00	320,000.00	-	1,280,000.00
加盟费	172,800.00	-	9,600.00	-	163,200.00
合计	2,980,345.64	7,185,825.67	1,636,317.79	-	8,529,853.52

24、 递延所得税资产/ 递延所得税负债

(1). 未经抵销的递延所得税资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产
坏账准备的所得税影响	20,560,236.89	5,140,059.22	16,247,785.15	4,061,946.32
贷款损失准备的所得税影响	576,000.00	144,000.00	4,495,000.00	1,123,750.00
存货跌价准备的所得税影响	1,705,107.46	426,276.87	8,788,742.69	2,197,185.67
公允价值变动减少的所得	42,858,657.26	10,714,664.31	44,796,659.52	11,199,164.89

税影响
工薪项目的所得税影响	434,620.27	108,655.07	486,608.51	121,652.13
固定资产折旧计提的所得税影响	2,770,113.95	692,528.48	3,131,669.45	782,917.36
预估成本的所得税影响	68,221,495.63	17,055,373.89	64,359,847.40	16,089,961.84
预提土地增值税的所得税影响	246,762,793.41	61,690,698.37	118,064,191.05	29,516,047.76
预提利息的所得税影响	103,350,763.43	25,837,690.86	63,305,487.89	15,826,371.98
预提费用的所得税影响	9,594,153.34	2,398,538.33	28,528,145.86	7,132,036.47
预收款项的所得税影响	113,126,643.06	28,281,660.79	30,660,073.60	7,665,018.40
未弥补亏损的所得税影响	144,427,522.53	36,106,880.64	165,008,565.76	41,252,141.45
合计	754,388,107.23	188,597,026.83	547,872,776.88	136,968,194.27

(2). 未经抵销的递延所得税负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额		期初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债
可供出售金融资产公允价值变动	124,274,021.80	31,068,505.45	583,189,199.48	145,797,299.87
合计	124,274,021.80	31,068,505.45	583,189,199.48	145,797,299.87

(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用 √不适用

(4). 未确认递延所得税资产明细

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
坏账准备	1,806,667.78	2,727,426.94
预计利润	73,372,093.65	10,374,944.60
预估成本	21,380,167.00	95,590,626.51
存货跌价准备	195,433,774.11	26,633,774.11
可抵扣亏损	104,211,328.59	98,674,699.25
合计	396,204,031.13	234,001,471.41

(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

年份	期末金额	期初金额	备注
2018	-	7,164,377.32
2019	8,795,419.36	34,747,124.44
2020	32,215,923.70	46,700,086.29
2021	63,092,388.54	117,199.10
2022	91,307.78	9,945,912.10
2023	16,289.21	-

合计

104,211,328.59

98,674,699.25

/

其他说明：

□适用 √不适用

25、 其他非流动资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
尚未交割的份额	259,254,794.52	-
合计	259,254,794.52	-

其他说明：

2018年9月4日，本公司第六届董事会第三十三次会议，审议并通过了《关于拟现金收购棕榈生态城镇发展股份有限栖霞股份部分股权的议案》。根据议案，本公司拟以自有资金人民币354,885,875.70元收购赖国传等六人所持有的棕榈股份（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）75,523,702股（占棕榈股份总股本的比例为5.08%），该股权转让协议签订后，由于市场股价波动较大，经友好协商，转让价款调整为人民币279,437,697.40元，截止2018年12月31日，已预付人民币250,000,000.00元，该笔预付价款将从支付之日起至转让股权过户手续办理完毕之日止计算资金占用成本，截止2018年12月31日，该部分股权交割程序尚在进行中。

26、 短期借款

(1). 短期借款分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
保证借款	-	140,000,000.00
合计	-	140,000,000.00

(2). 已逾期未偿还的短期借款情况

□适用 √不适用其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用

27、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

□适用 √不适用

28、 衍生金融负债

□适用 √不适用

29、 应付票据及应付账款

总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应付票据	46,846,937.00	10,794,703.45
应付账款	372,253,706.27	512,739,206.53
合计	419,100,643.27	523,533,909.98

其他说明：

□适用 √不适用

应付票据

(1). 应付票据列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

种类	期末余额	期初余额
银行承兑汇票	46,846,937.00	10,794,703.45
合计	46,846,937.00	10,794,703.45

应付账款

(1). 应付账款列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
1年以内	142,079,760.07	250,046,569.60
1-2年	78,653,188.74	190,010,490.55
2-3年	94,185,010.06	42,097,159.75
3年以上	57,335,747.40	30,584,986.63
合计	372,253,706.27	512,739,206.53

(2). 账龄超过1年的重要应付账款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
金坛建工集团有限公司	16,907,837.19	尚未结算的工程款
南通建工集团股份有限公司	9,212,047.34	尚未结算的工程款
南通新华建筑集团有限公司	8,954,829.76	尚未结算的工程款
南京建工集团有限公司	8,192,891.08	尚未结算的工程款
江苏顺通建设集团有限公司	8,101,143.57	尚未结算的工程款
南通长城建筑安装工程有限公司	7,496,592.19	尚未结算的工程款
南京市第六建筑安装工程有限公司	7,219,946.12	尚未结算的工程款
合计	66,085,287.25	/

其他说明□适用 √不适用

30、 预收款项

(1). 预收账款项列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
1年以内	1,934,514,494.95	570,362,475.18
1-2年	246,248,105.33	173,228.80
2-3年	-	170,000,000.00
3年以上	60,783,343.22	10,346,709.82
合计	2,241,545,943.50	750,882,413.80

(2). 账龄超过1年的重要预收款项

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
南京百水芊城二期	81,535,064.80	南京百水芊城二期房款，尚未交付
南京百水芊城一期	9,188,278.42	南京百水芊城一期房款，尚未交付
南京幸福城商铺	199,533,103.33	幸福城房款，尚未交付
合计	290,256,446.55	/

(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况

□适用 √不适用

其他说明√适用 □不适用

期末预收账款余额中，房地产项目预收账款2,224,198,462.95元，预收物业管理费为13,644,022.31元，预收租金3,692,958.24元，预收其他费用10,500.00元。其中房地产项目预收账款情况如下：

项 目	期末数	期初数	是否完工	预计竣工时间	预售比例(%)
南京幸福城	483,182,825.73	277,474,631.37	部分已完工	2019.12	95.91
南京羊山湖花园	10,620,056.00	18,717,800.00	已完工	-	57.23
南京瑜憬湾花园	511,792,689.00	40,000.00	部分已完工	2019.06	69.12
无锡栖园	10,530,789.00	85,499,961.00	部分已完工	2020.12	63.30
无锡瑜憬湾花园	4,364,017.00	5,839,716.00	已完工	-	98.09
无锡东方天郡	946,961,611.00	67,536,133.00	部分已完工	2020.09	44.32
无锡栖庭	62,279,849.00	73,935,370.00	部分已完工	2020.09	48.81
南京百水芊城二期	146,503,203.80	200,000,000.00	部分已完工	2019.09	83.67
南京上城名苑	24,000,000.00	-	已完工	-	96.10
南京枫庭	14,665,144.00	-	未完工	2020.12	2.37
其他项目	9,298,278.42	10,346,709.82	已完工	-	均在98以上
小 计	2,224,198,462.95	739,390,321.19

31、 应付职工薪酬

(1). 应付职工薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

一、短期薪酬	10,566,284.21	138,756,888.24	137,987,048.17	11,336,124.28
二、离职后福利-设定提存计划	89,875.95	13,058,747.05	13,044,302.10	104,320.90
三、辞退福利	-	31,340.00	31,340.00	-
合计	10,656,160.16	151,846,975.29	151,062,690.27	11,440,445.18

(2). 短期薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种:人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴	8,989,429.51	119,286,196.22	118,997,830.39	9,277,795.34
二、职工福利费	-	7,526,557.77	7,526,557.77	-
三、社会保险费	8,039.00	5,793,596.25	5,787,871.30	13,763.95
其中：医疗保险费	6,257.00	5,112,896.28	5,107,044.83	12,108.45
工伤保险费	444.00	178,685.91	178,700.82	429.09
生育保险费	1,338.00	502,014.06	502,125.65	1,226.41
四、住房公积金	-	4,095,205.10	4,095,205.10	-
五、工会经费和职工教育经费	1,568,815.70	2,055,332.90	1,579,583.61	2,044,564.99
合计	10,566,284.21	138,756,888.24	137,987,048.17	11,336,124.28

(3). 设定提存计划列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	89,479.95	11,503,742.44	11,489,667.88	103,554.51
2、失业保险费	396.00	314,849.61	314,479.22	766.39
3、企业年金缴费	-	1,240,155.00	1,240,155.00	-
合计	89,875.95	13,058,747.05	13,044,302.10	104,320.90

其他说明：

√适用 □不适用

1)应付职工薪酬期末无属于拖欠性质的款项。2)公司按员工月缴费工资的19%、0.5%缴纳基本养老保险费和失业保险费。3)根据《企业年金试行办法》规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业缴费的列支渠道按国家有关规定执行；职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣。企业缴费每年不超过本企业上年度职工工资总额的1/12。

32、 应交税费√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
增值税	2,307,885.09	8,091,983.78
企业所得税	114,800,919.65	26,885,271.56
城市维护建设税	198,901.74	589,861.02
房产税	2,790,348.81	2,127,489.14
印花税	902,200.62	570,335.32
土地增值税	4,897,203.19	5,473,599.64
土地使用税	735,766.85	634,924.32

教育费附加	142,083.82	405,703.70
代扣代缴个人所得税	264,429.43	378,535.09
综合基金	212.51	212.51
环保税	328,985.76	-
合计	127,368,937.47	45,157,916.08

33、 其他应付款总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应付利息	155,393,243.56	95,325,475.81
应付股利
其他应付款	648,860,862.91	1,029,839,122.87
合计	804,254,106.47	1,125,164,598.68

其他说明：

□适用 √不适用

应付利息

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息	6,203,472.47	6,449,791.80
企业债券利息	147,524,272.17	84,669,817.34
短期借款应付利息	-	735,000.00
一年内到期的非流动负债应付利息	1,665,498.92	3,470,866.67
合计	155,393,243.56	95,325,475.81

重要的已逾期未支付的利息情况：

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

期末无逾期未支付的应付利息。

应付股利

(1). 分类列示

□适用 √不适用

其他应付款

(1). 按款项性质列示其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
往来款	12,977,059.98	6,672,234.24
押金及保证金	19,670,874.93	22,682,336.77
预提费用及土增税	251,588,254.72	120,601,445.72
代建款及利息	338,304,801.28	856,181,346.57
代收代付款项	26,319,872.00	23,701,759.57
合计	648,860,862.91	1,029,839,122.87

(2). 账龄超过1年的重要其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
南京安居建设集团有限责任公司	338,304,801.28	代建款及利息
预提土地增值税	118,064,191.05	预提土地增值税
合计	456,368,992.33	/

其他说明：

√适用 □不适用

金额较大的其他应付款项性质或内容的说明

单位名称	期末数	款项性质或内容
南京安居建设集团有限责任公司	338,304,801.28	代建款及利息
预提土地增值税	246,762,793.41	预提土地增值税
小 计	585,067,594.69

34、 持有待售负债

□适用 √不适用

35、 1年内到期的非流动负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
1年内到期的长期借款	1,417,740,000.00	2,162,000,000.00
合计	1,417,740,000.00	2,162,000,000.00

其他说明：

(1)明细情况

借款类别	期末数	期初数
保证借款	465,000,000.00	1,190,000,000.00
信用借款	579,700,000.00	162,000,000.00
抵押、保证借款	32,000,000.00	810,000,000.00
抵押借款	300,000,000.00	-
质押借款	41,040,000.00	-
小 计	1,417,740,000.00	2,162,000,000.00

[注]一年内到期的长期借款中没有属于逾期借款获得展期的情况。

(2)金额前5名的一年内到期的长期借款

贷款单位	借款起始日	借款到期日	币种	年利率（%）	期末数	期初数
山东省国际信托股份有限公司	2016/7/28	2019/7/26	人民币	5.5000%	300,000,000.00	300,000,000.00
宁波银行南京分行	2017/1/26	2019/1/18	人民币	5.2250%	199,700,000.00	199,700,000.00
宁波银行南京分行	2017/4/24	2019/4/13	人民币	5.7000%	169,700,000.00	169,700,000.00
上海浦东发展银行城北支行	2017/9/22	2019/9/22	人民币	5.9400%	130,000,000.00	130,000,000.00
江苏银行新街口支行	2017/9/30	2019/6/30	人民币	5.9375%	100,000,000.00	100,000,000.00
小 计					899,400,000.00	899,400,000.00

(3)期末无逾期借款。

36、 其他流动负债

其他流动负债情况√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
短期应付债券	1,497,152,054.94	998,693,150.68
合计	1,497,152,054.94	998,693,150.68

短期应付债券的增减变动：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

债券 名称	发行 日期	债券 期限	发行 金额	期初 余额	本期 发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本期 偿还	期末 余额
17栖霞建设CP001	2017/ 6/9	1年	997,000,000.00	998,693,150.68	-	28,315,068.49	1,306,849.32	1,000,000,000.00	-
18栖霞建设CP001	2018/ 4/26	1年	498,500,000.00	-	498,500,000.00	21,404,109.60	1,027,397.26	-	499,527,397.26
18栖霞建设CP002	2018/ 10/16	1年	997,000,000.00	-	997,000,000.00	14,158,904.12	624,657.68	-	997,624,657.68
合计	/	/	2,492,500,000.00	998,693,150.68	1,495,500,000.00	63,878,082.21	2,958,904.26	1,000,000,000.00	1,497,152,054.94

其他说明：

√适用 □不适用

本公司于2017年2月28日第一次临时股东大会审议并通过了《关于申请发行短期融资券的议案》，同意公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行短期融资券。

本公司于2018年4月26日发行了2018年度第一期短期融资券,面值5亿元,发行利率为6.25%；本公司于2018年10月16日发行了2018年度第二期短期融资券,面值10亿元,发行利率为6.80%。

37、 长期借款

(1). 长期借款分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
质押借款	601,920,000.00	1,084,000,000.00
抵押借款	-	300,000,000.00
保证借款	2,248,280,000.00	1,439,280,000.00
信用借款	199,400,000.00	659,100,000.00
抵押&保证借款	222,000,000.00	605,000,000.00
合计	3,271,600,000.00	4,087,380,000.00

其他说明，包括利率区间：

√适用 □不适用

期末无展期借款。期末无逾期借款。

38、 应付债券

(1). 应付债券

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
债券面值	2,820,000,000.00	1,480,000,000.00
利息调整	-12,765,274.76	-12,934,514.27
合计	2,807,234,725.24	1,467,065,485.73

(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

债券 名称	发行 日期	债券 期限	发行 金额	期初 余额	本期 发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本期 偿还	期末 余额
15宁栖建MTN001	2015/ 7/15	5年	985,000,000.00	991,805,917.34	-	62,000,000.00	3,078,337.08	-	994,884,254.42
16宁栖建MTN001	2016/ 2/25	5年	472,800,000.00	475,259,568.39	-	23,040,000.00	1,425,887.34	-	476,685,455.73
18栖建01	2018/ 4/2	5年	1,334,640,000.00	-	1,334,640,000.00	63,976,372.62	1,025,015.09	-	1,335,665,015.09
合计	/	/	2,792,440,000.00	1,467,065,485.73	1,334,640,000.00	149,016,372.62	5,529,239.51	-	2,807,234,725.24

(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明

□适用 √不适用

(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况□适用 √不适用期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表□适用 √不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

本公司于2017年7月18日收到中国证券监督管理委员会《关于核准南京栖霞建设股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可[2017]1256号），获准向合格投资者公开发行面值总额不超过15亿元的公司债券。

本公司于2018年4月2日发行了2018年度公司债券,面值13.4亿元,发行利率为6.36%。

39、 长期应付款总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
长期应付款	297,045.15	173,279.45
合计	297,045.15	173,279.45

其他说明：

□适用 √不适用

长期应付款

(1). 按款项性质列示长期应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	期末余额
公共维修基金	297,045.15	173,279.45

专项应付款

(1). 按款项性质列示专项应付款

□适用 √不适用

40、 长期应付职工薪酬

□适用 √不适用

41、 预计负债□适用 √不适用

42、 递延收益递延收益情况□适用 √不适用涉及政府补助的项目：

□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用

43、 其他非流动负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
待转销汇兑收益	3,462,300.00	3,462,300.00
可供出售金融资产公允价值变动产生的利得应缴纳的税金及附加	4,949,889.24	33,864,711.57
合计	8,412,189.24	37,327,011.57

44、 股本√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	期初余额	本次变动增减（+、一）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	1,050,000,000	-	-	-	-	-	1,050,000,000

45、 其他权益工具

(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况□适用 √不适用(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表□适用 √不适用其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用 √不适用其他说明:

□适用 √不适用

46、 资本公积√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	1,009,108,163.73	-	-	1,009,108,163.73
其他资本公积	40,974,558.47	-	-	40,974,558.47
合计	1,050,082,722.20	-	-	1,050,082,722.20

47、 库存股□适用 √不适用

48、 其他综合收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初 余额	本期发生金额					期末 余额
		本期所得税前发生额	减：前期计入其他综合	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属

			收益当期转入损益			于少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益
二、将重分类进损益的其他综合收益	437,391,899.61	-487,830,000.00	-28,914,822.33	-114,728,794.42	-344,186,383.25	-	93,205,516.36
其中：权益法下可转损益的其他综合收益
可供出售金融资产公允价值变动损益	437,391,899.61	-487,830,000.00	-28,914,822.33	-114,728,794.42	-344,186,383.25	-	93,205,516.36
持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计	437,391,899.61	-487,830,000.00	-28,914,822.33	-114,728,794.42	-344,186,383.25	-	93,205,516.36

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

本期变动数为本公司参股的棕榈生态城镇发展股份有限公司于2010年6月股票发行上市，按公允价值对此项可供出售金融资产进行调整，本期公允价值变动产生的利得为-487,830,000.00元，扣除应调整的增值税及其附加-28,914,822.33元和按预期税率25%确认的递延所得税-114,728,794.42后，余额-344,186,383.25元调整其他综合收益。

49、 专项储备□适用 √不适用

50、 盈余公积√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	320,154,179.49	27,837,031.61	-	347,991,211.10
合计	320,154,179.49	27,837,031.61	-	347,991,211.10

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

公司本期根据母公司实现的净利润按照10%比例计提盈余公积27,837,031.61元。

51、 未分配利润√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期	上期
调整前上期末未分配利润	950,070,635.39	994,008,126.96
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润	950,070,635.39	994,008,126.96
加：本期归属于母公司所有者的净利润	217,618,379.09	54,169,507.08
减：提取法定盈余公积	27,837,031.61	6,236,563.70
提取任意盈余公积

提取一般风险准备
应付普通股股利	52,500,000.00	63,000,000.00
转作股本的普通股股利
子公司净资产折股	-	28,870,434.95
期末未分配利润	1,087,351,982.87	950,070,635.39

说明：

(1)上期子公司净资产折股金额是本公司子公司南京栖霞建设物业服务股份有限公司净资产折股数。

(2)利润分配情况说明：公司2017年度利润分配方案经2018年5月28日召开的2017年年度股东大会审议通过，以2017年12月31日的总股本105,000万股为基数，每股派发现金股利0.05元(含税)，合计应派发现金股利5,250.00万元。

(3)期末未分配利润说明：期末数中包含拟分配现金股利10,500.00万元。

52、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	2,234,973,641.89	1,307,769,126.68	1,655,563,420.77	1,375,153,403.84
其他业务	95,555,734.23	55,768,665.60	46,309,481.56	42,867,166.55
合计	2,330,529,376.12	1,363,537,792.28	1,701,872,902.33	1,418,020,570.39

主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)

产品名称	本期数		上年数
	收 入	成 本	收 入	成 本
房地产开发	2,120,561,345.06	1,192,933,756.21	1,559,771,091.52	1,282,226,375.98
物业经营管理	110,363,343.66	113,587,827.89	91,278,895.73	92,523,681.88
酒店经营管理	4,048,953.17	1,247,542.58	3,634,200.28	400,496.83
材料销售	-	-	1,373.59	2,849.15
平台服务	-	-	877,859.65	-
小 计	2,234,973,641.89	1,307,769,126.68	1,655,563,420.77	1,375,153,403.84

房地产开发经营项目情况

开发项目名称	本期数		上年数
	收 入	成 本	收 入	成 本
南京幸福城	113,428,465.79	94,331,854.89	540,297,426.90	503,518,881.13
南京羊山湖花园	44,782,826.65	17,579,184.80	63,311,221.86	26,571,194.33
南京瑜憬湾	1,218,630,860.69	684,538,253.29	22,301,730.25	1,415,978.50
百水芊城二期	118,456,814.63	76,234,185.78	-	-

开发项目名称	本期数		上年数
	收 入	成 本	收 入	成 本
无锡栖园	229,694,947.65	126,138,712.15	179,483,230.53	102,836,479.70
无锡东方天郡	219,462,339.12	107,597,645.95	217,207,386.68	158,369,889.49
无锡栖庭	133,776,005.80	83,121,509.21	496,832,399.19	476,632,402.16
其他项目	42,329,084.73	3,392,410.14	40,337,696.11	12,881,550.67
小 计	2,120,561,345.06	1,192,933,756.21	1,559,771,091.52	1,282,226,375.98

[注]以上收入均在江苏省取得。本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的1%，故未予列示销售收入前五名客户的情况。

53、 税金及附加√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
营业税	5,114,085.26	25,778,921.46
城市维护建设税	9,151,236.46	5,706,384.73
教育费附加	6,536,469.59	4,059,512.08
土地增值税	170,229,269.37	55,145,337.36
房产税	7,435,432.56	6,168,016.67
土地使用税	1,756,764.81	895,638.70
车船使用税	41,280.00	75,698.97
印花税	2,251,512.93	1,162,770.08
综合基金	205,868.22	299,633.49
合计	202,721,919.20	99,291,913.54

54、 销售费用√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
工薪项目	6,321,891.50	6,671,385.80
办公经费	2,414,843.77	2,396,707.00
广告宣传推广费	18,060,530.82	11,609,439.50
销售代理费	30,315,589.73	6,957,293.17
其他	954,358.46	407,409.71
合计	58,067,214.28	28,042,235.18

55、 管理费用√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
工薪项目	53,769,927.63	50,343,832.33
办公经费	8,562,256.39	9,263,456.24
中介机构咨询费	7,552,989.60	14,782,752.98
折旧及摊销	10,419,665.71	4,906,513.97
其他	1,133,793.30	612,252.49

合计

81,438,632.63

79,908,808.01

56、 研发费用□适用 √不适用

57、 财务费用√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
利息支出	164,250,922.65	153,883,956.58
减：利息收入	-22,049,244.12	-21,120,954.79
融资费用	11,126,886.92	29,251,852.15
手续费支出	479,063.12	405,570.92
合计	153,807,628.57	162,420,424.86

58、 资产减值损失

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
一、坏账损失	3,774,245.61	6,438,243.58
二、存货跌价损失	162,176,220.20	-937,157.51
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他	-12,250,674.00	-309,081.00
合计	153,699,791.81	5,192,005.07

其他说明：

“其他”为贷款损失准备金。

59、 其他收益√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
企业稳岗补贴	244,982.69	333,021.27
“五个建设”有功单位奖励	40,000.00	-
利用资本市场奖励基金	500,000.00	-
物业管理效能补贴	-	80,000.00
物业服务规范化奖励	150,000.00	-

个税手续费返还	10,866.13	-
合计	945,848.82	413,021.27

60、 投资收益√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益	-4,669,870.69	1,261,371.80
处置长期股权投资产生的投资收益	338,486.74	-
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益	2,660,470.32	1,728,894.00
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益	-47,258,896.31	1,877,531.84
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益	17,155,055.15	23,153,806.88
处置可供出售金融资产取得的投资收益	-	132,038,343.35
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
其他投资收益	3,414,134.27	3,984,857.20
合计	-28,360,620.52	164,044,805.07

其他说明：

(1)按权益法核算的长期股权投资收益重要项目

被投资单位	本期数	上年数	本期比上年增减变动的原因
中城栖霞公司	136,019.69	12,733.86	本年利润增加
上海嘉实装饰公司	143,332.25	-556,678.52	本年利润增加
南京栖园幼儿园	-2,122,519.12	1,805,316.46	本年利润减少
苏州业方房地产开发有限公司	-1,514,362.02	-	本期增加的长期股权投资
苏州立泰置业有限公司	-1,312,341.49	-	本期增加的长期股权投资
小 计	-4,669,870.69	1,261,371.8

(2)本公司不存在投资收益汇回的重大限制。

61、 公允价值变动收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

产生公允价值变动收益的来源	本期发生额	上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融资产	10,613,023.23	-38,153,745.86
合计	10,613,023.23	-38,153,745.86

62、 资产处置收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
处置未划分为持有待售的非流动资产时确认的收益	-37,766.39	-12,876.95
合计	-37,766.39	-12,876.95

63、 营业外收入营业外收入情况√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
政府补助	1,293,772.36	26,036.47	1,293,772.36
罚没及违约金收入	6,330,206.13	9,105,829.37	6,330,206.13
无法支付的应付款	-	123,450.78	-
其他	77,040.02	34,494.46	77,040.02
合计	7,701,018.51	9,289,811.08	7,701,018.51

计入当期损益的政府补助√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

补助项目	本期发生金额	上期发生金额	与资产相关/与收益相关
新三板挂牌补贴	1,000,000.00	-	与收益相关
资本市场融资补贴	150,000.00	-	与收益相关
江苏名牌	100,000.00	-	与收益相关
节水型小区奖励金	10,000.00	-	与收益相关
征地补贴	17,772.36	-	与收益相关
其他零星补贴	16,000.00	26,036.47	与收益相关

其他说明：

□适用 √不适用

64、 营业外支出√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
对外捐赠	2,103,000.00	1,003,000.00	2,103,000.00
其他	392,185.89	225,363.43	392,185.89
合计	2,495,185.89	1,228,363.43	2,495,185.89

65、 所得税费用

(1). 所得税费用表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	148,656,482.68	30,475,965.19
递延所得税费用	-51,628,832.56	-38,762,720.78
合计	97,027,650.12	-8,286,755.59

(2). 会计利润与所得税费用调整过程

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额
利润总额	315,814,427.40
按法定/适用税率计算的所得税费用	78,953,606.84
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响	-18,997,929.22
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	-5,269,761.76
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-11,504,677.17
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	53,846,411.43
所得税费用	97,027,650.12

其他说明：

□适用 √不适用

66、 其他综合收益

√适用 □不适用

项 目	本期数
	税前金额	可供出售金融资产产生的增值税及其附加的影响	所得税	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
可供出售金融资产公允价值变动损益	-487,830,000.00	28,914,822.33	114,728,794.42	-344,186,383.25	-

续上表：

项 目	上年数
	税前金额	可供出售金融资产产生的增值税及其附加的影响	所得税	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
可供出售金融资产公允价值变动损益	-171,352,253.02	16,117,264.11	38,808,747.23	-116,426,241.68	-

67、 现金流量表项目

(1). 收到的其他与经营活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
利息收入	12,955,255.69	21,342,996.62
补贴收入	2,228,755.05	439,057.74
收到南通市不动产登记中心土地拍卖保证金	-	186,000,000.00
收到往来款项、代收代付款、押金等	31,681,553.60	20,146,191.51
收回有限制现金（保证金等）	2,341,324.87	1,331,824.86

其他	6,418,112.28	9,166,970.43
合计	55,625,001.49	238,427,041.16

(2). 支付的其他与经营活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
公司经费	13,948,639.52	12,102,943.63
广告宣传推广费	17,358,409.29	9,979,519.62
销售费用	29,281,461.39	7,311,131.90
咨询服务中介审计费	7,864,892.93	13,996,562.05
捐赠支出	2,103,000.00	1,003,000.00
支付南京市保障房建设发展有限公司代建款	500,000,000.00	-
支付往来款、保证金、代收代付款项等	11,071,866.76	12,784,222.87
支付有限制现金（保证金等）	-	70,087,300.00
银行手续费	479,063.12	405,570.92
其他	725,432.15	839,941.46
合计	582,832,765.16	128,510,192.45

(3). 收到的其他与投资活动有关的现金

□适用 √不适用

(4). 支付的其他与投资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
借出款项	57,718,140.40	-
合计	57,718,140.40	-

(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
贷款保证金	67,487,300.00	-
汇票保证金	4,247,766.45
合计	71,735,066.45	-

(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
融资顾问费	10,922,831.36	26,985,602.15
履约保证金	8,557,376.14	-
按揭贷款保证金	5,000,000.00
承兑汇票保证金	40,300,000.00	8,910,982.05
保函手续费	-	1,163,750.00
支付南京安居建设集团有限责任公司借款	-	100,000,000.00

合计

64,780,207.50

137,060,334.20

68、 现金流量表补充资料

(1). 现金流量表补充资料

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	218,786,777.28	56,770,396.64
加：资产减值准备	153,699,791.81	5,192,005.07
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	3,377,170.68	3,680,921.69
无形资产摊销	753,482.39	636,127.29
长期待摊费用摊销	1,636,317.79	858,590.69
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）	-37,049,052.44	12,876.95
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	-10,613,023.23	38,153,745.86
财务费用（收益以“－”号填列）	175,377,809.57	183,135,808.73
投资损失（收益以“－”号填列）	28,360,620.52	-164,044,805.07
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	-51,628,832.56	-38,762,720.78
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）	470,430,073.58	-1,256,199,482.04
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	-603,399,613.76	1,095,388,496.15
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	1,526,623,956.75	-1,330,369,810.70
其他	42,898,932.27	38,291,822.84
经营活动产生的现金流量净额	1,919,254,410.65	-1,367,256,026.68
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额	1,987,367,246.87	1,216,731,856.57
减：现金的期初余额	1,216,731,856.57	1,138,814,618.40
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额	770,635,390.30	77,917,238.17

(2). 本期支付的取得子公司的现金净额

□适用 √不适用

(3). 本期收到的处置子公司的现金净额

□适用 √不适用

(4). 现金和现金等价物的构成

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
一、现金	1,987,367,246.87	1,216,731,856.57
其中：库存现金	95,916.41	142,414.94
可随时用于支付的银行存款	1,986,092,834.66	1,213,671,580.60
可随时用于支付的其他货币资金	1,178,495.80	2,917,861.03
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额	1,987,367,246.87	1,216,731,856.57

其他说明：

√适用 □不适用

2018年度现金流量表中现金期末数为1,987,367,246.87元，2018年12月31日资产负债表中货币资金期末数为2,057,859,157.29元，差额70,491,910.42元，系现金流量表现金期末数扣除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金46,846,937.00元, 履约保证金8,557,376.14元,按揭贷款保证金15,087,597.28元。

2017年度现金流量表中现金期末数为1,216,731,856.57元，2017年12月31日资产负债表中货币资金期末数为1,307,442,782.17元，差额90,710,925.60元，系现金流量表现金期末数扣除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金10,794,703.45元, 按揭贷款保证金77,916,222.15元,质押金2,000,000.00 元。

69、 所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用 √不适用

70、 所有权或使用权受到限制的资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末账面价值	受限原因
货币资金	70,491,910.42	按揭贷款保证金、银行承兑汇票保证金、履约保证金
存货	669,077,424.29	借款抵押
投资性房地产	251,074,986.78	借款抵押
可供出售金融资产	489,403,820.67	借款质押
合计	1,480,048,142.16	/

71、 外币货币性项目

(1). 外币货币性项目

□适用 √不适用(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用 √不适用

72、 套期□适用 √不适用

73、 政府补助

(1). 政府补助基本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

种类	金额	列报项目	计入当期损益的金额
新三板挂牌补贴	1,000,000.00	营业外收入	1,000,000.00
资本市场融资补贴	150,000.00	营业外收入	150,000.00
江苏名牌	100,000.00	营业外收入	100,000.00
节水型小区奖励金	10,000.00	营业外收入	10,000.00
征地补贴	17,772.36	营业外收入	17,772.36
其他零星补贴	16,000.00	营业外收入	16,000.00
稳岗补贴	219,866.69	其他收益	219,866.69
“五个建设”有功单位奖励	40,000.00	其他收益	40,000.00
利用资本市场奖励基金	500,000.00	其他收益	500,000.00
稳岗补贴	25,116.00	其他收益	25,116.00
物业服务规范化奖金	150,000.00	其他收益	150,000.00

(2). 政府补助退回情况

□适用 √不适用

其他说明：

(1)根据《区政府关于推进全区发展和利用资本市场的实施意见》（宁栖政字[2017]127号）规定，公司2018年度收到新三板挂牌补贴1,000,000.00元，系与收益相关的政府补助，已全额计入本期营业外收入。

(2)根据《区政府关于推进全区发展和利用资本市场的实施意见》（宁栖政字[2017]127号）规定，公司2018年度收到资本市场融资补贴150,000.00元，系与收益相关的政府补助，已全额计入本期营业外收入。

(3)根据《中共中央国务院关于开展质量提升行动的指导意见》(中发[2017]24号)和《江苏省质量提升行动实施方案》（苏发[2018]12号）规定，公司2018年度收到江苏名牌补贴100,000.00元，系与收益相关的政府补助，已全额计入本期营业外收入。

(4)根据《关于开展2018年南京市节水型小区创建活动的通知》（宁水资〔2018〕403号）规定，公司2018年度收到节水型小区奖励金10,000.00元，系与收益相关的政府补助，已全额计入本期营业外收入。

(5)根据苏州市政府关于印发征地补偿和被征地农民社会保障办法规定，公司2018年度收到征地补贴17,772.36元，系与收益相关的政府补助，已全额计入本期营业外收入。

(6)公司本期收到其他零星补贴16,000.00元，系与收益相关的政府补助，已计入本期营业外收入。

(7)根据 《关于进一步做好失业保险支持企业稳定岗位工作的通知》 (宁人社 [2016]33号)规定，公司2018年度收到稳岗补贴219,866.69元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。

(8)根据《关于领取2017年度“五个建设”有功单位、有功个人、现金单位、先进个人奖励的通知》规定，公司2018年度收到“五个建设”有功单位奖励40,000.00元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。

(9)根据宁栖发改字（2018）7号《关于拨付2017年度栖霞区企业利用资本市场奖励资金的通知》规定，公司2018年度收到利用资本市场奖励基金500,000.00元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。

(10)根据《关于贯彻实施失业保险支持企业稳定岗位工作的通知》 (锡人社规发[2016]4号)规定，公司2018年度收到稳岗补贴25,116.00元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。

(11)根据苏园规建[2018]36号规定，公司2018年度收到物业服务规范化奖金150,000.00元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。

74、 其他□适用 √不适用

八、 合并范围的变更

1、 非同一控制下企业合并

□适用 √不适用

2、 同一控制下企业合并

□适用 √不适用

3、 反向购买□适用 √不适用

4、 处置子公司是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形□适用 √不适用

5、 其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用 □不适用

以直接设立或投资等方式增加的子公司：2018年3月，本公司出资设立南京星客公寓管理有限公司。该公司于2018年3月27日完成工商设立登记，注册资本为人民币1,000万元，其中本公司认缴出资人民币1,000万元，占其注册资本的100%。本公司于2018年4月出资200万元，占其实收资本的100%，拥有对其的实质控制权，故2018年将其纳入合并财务报表范围。截止2018年12月31日，南京星客公寓管理有限公司的净资产为220.09万元，成立日至期末的净利润为20.09万元。

6、 其他□适用 √不适用

九、 在其他主体中的权益

1、 在子公司中的权益

(1). 企业集团的构成

√适用 □不适用

子公司 名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
				直接	间接
南京东方房地产开发有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	房地产业	100.00	-	投资设立
无锡栖霞建设有限公司	江苏无锡	无锡蠡园开发区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京栖霞建设仙林有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	房地产业	51.00	-	投资设立
苏州栖霞建设有限责任公司	江苏苏州	苏州工业园区	房地产业	50.00	50.00	投资设立
无锡锡山栖霞建设有限公司	江苏无锡	无锡市锡山区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京卓辰投资有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	实业投资、商铺运营	100.00	-	投资设立
苏州卓辰置业有限公司	江苏苏州	苏州工业园区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京迈燕房地产开发有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	房地产业	100.00	-	投资设立
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	其他	90.00	5.00	投资设立
海南卓辰置业有限公司	海南海口	海南省海口市	房地产业	100.00	-	投资设立
无锡卓辰置业有限公司	江苏无锡	无锡市湖滨路	房地产业	-	100.00	投资设立
南京栖霞建设物业服务股份有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	服务业	70.00	-	非同一控制下企业合并
苏州枫庭酒店管理有限公司	江苏苏州	苏州工业园区	服务业	-	100.00	投资设立
江苏星连家电子商务有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	电子商务业	-	70.00	投资设立
南京星客公寓管理有限公司	江苏南京	南京市栖霞区	服务业	100.00	-	投资设立

其他说明：

本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。

(2). 重要的非全资子公司

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

子公司名称	少数股东持股 比例	本期归属于少数股东的损益	本期向少数股东宣告分派的股利	期末少数股东权益余额
南京仙林公司	49.00%	69.94	-	1,742.10

汇锦小贷公司	5.00%	82.42	120.00	857.71
栖霞物业公司	30.00%	-35.51	-	1,437.45

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

子公司名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
南京仙林	2,651.87	1,072.54	3,724.41	169.09	-	169.09	2,439.14	1,153.07	3,592.21	179.62	-	179.62
汇锦小贷	4,268.39	13,184.69	17,453.08	298.84	-	298.84	13,678.79	4,415.69	18,094.48	188.58	-	188.58
栖霞物业	8,786.54	1,739.91	10,526.45	5,705.24	29.70	5,734.94	8,924.45	1,708.08	10,632.53	5,111.62	17.33	5,128.95

子公司名称	本期发生额				上期发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
南京仙林	493.81	142.72	142.72	-55.13	864.23	342.30	342.30	274.20
汇锦小贷	1,019.17	1,648.34	1,648.34	-7,305.08	513.40	600.79	600.79	1,740.48
栖霞物业	13,005.04	-203.35	-203.35	1,119.76	11,086.58	133.37	133.37	1,119.76

其他说明：

根据股东会决议，本公司将其持有星连家公司100%的股权转让给栖霞物业公司，形成同一控制下的企业合并，上述股权转让事宜星连家公司已于2018年6月11日办妥工商变更登记手续，截止2018年6月30日, 栖霞物业公司已支付100%的股权转让价款,已拥有该公司的实质控制权，故将2018年6月30日确定为合并日。本期，栖霞物业公司将其纳入合并财务报表范围，并依据《企业会计准则第20号-企业合并》的规定，相应追溯调整了栖霞物业公司合并财务报表期初的比较数据。

(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用 √不适用

(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用

2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易√适用 □不适用

(1). 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用 □不适用

本期本公司将全资子公司星连家公司100%股权转让给栖霞物业公司，通过栖霞物业公司间接持有星连家公司70%股权。

(2). 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响□适用 √不适用

3、 在合营企业或联营企业中的权益

√适用 □不适用

(1). 重要的合营企业或联营企业

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

合营企业或联营企业名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
				直接	间接
中城栖霞公司	南京市	南京市栖霞区	投资咨询业	38.43	-	权益法
上海嘉实装饰公司	上海市	上海市嘉定区	建筑装饰业	40.00	-	权益法
南京栖园幼儿园	南京市	南京市栖霞区	教育业	49.00	-	权益法
苏州立泰置业有限公司	苏州市	苏州市姑苏区	房地产开发业	-	20.00	权益法
苏州业方房地产开发有限公司	苏州市	苏州市相城区	房地产开发业	-	20.00	权益法

(2). 重要合营企业的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

	期末余额/ 本期发生额		期初余额/ 上期发生额
	苏州立泰公司	苏州业方公司	苏州立泰公司	苏州业方公司
流动资产	41,619.71	32,531.82
其中：现金和现金等价物	10,413.55	5,416.67
非流动资产	-	153.29
资产合计	41,619.71	32,685.11
流动负债	22,275.88	13,442.24
非流动负债	10,000.00	10,000.00
负债合计	32,275.88	23,442.24
少数股东权益	-	-
归属于母公司股东权益	9,343.83	9,242.86
按持股比例计算的净资产份额	1,868.77	1,848.56
调整事项	-	-
--商誉	-	-
--内部交易未实现利润	-	-
--其他	-	-
对合营企业权益投资的账面价	1,868.77	1,848.56

值
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值	-	-
营业收入	-	-
财务费用	-1.74	-3.47
所得税费用	-	0.09
净利润	-656.17	-757.18
终止经营的净利润	-	-
其他综合收益	-	-
综合收益总额	-656.17	-757.18
本年度收到的来自合营企业的股利	-	-

(3). 重要联营企业的主要财务信息

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

	期末余额/ 本期发生额			期初余额/ 上期发生额
	中城栖霞公司	上海嘉实装饰公司	南京栖园幼儿园	中城栖霞公司	上海嘉实装饰公司	南京栖园幼儿园
流动资产	1,509.08	1,922.01	618.21	1,462.99	1,348.48	651.15
非流动资产	-	93.63	268.3	-	71.47	71.96
资产合计	1,509.08	2,015.64	886.51	1,462.99	1,419.95	723.11
流动负债	11.8	1,879.64	769.65	1.1	1,319.78	173.08
非流动负债	-	-	-	-	-	-
负债合计	11.8	1,879.64	769.65	1.1	1,319.78	173.08
少数股东权益	-	-	-	-	-	-
归属于母公司股东权益	1,497.28	136	116.86	1,461.89	100.17	550.03
按持股比例计算的净资产份额	585.17	54.4	57.26	571.57	40.07	269.52
调整事项	-	-	-	-	-	-
--商誉	-	-	-	-	-	-
--内部交易未实现利润	-	-	-	-	-	-
--其他	-	-	-	-	-	-
对联营企业权益投资的账面价值	585.17	54.4	57.26	571.57	40.07	269.52
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值	-	-	-	-	-	-
营业收入	-	2,128.71	858.09	-	1,909.65	545.97
净利润	35.39	35.83	-433.17	3.31	-139.17	368.43
终止经营的净利润	-	-	-	-	-	-
其他综合收益	-	-	-	-	-	-

综合收益总额	35.39	35.83	-433.17	3.31	-139.17	368.43
本年度收到的来自联营企业的股利	-			-	-	-

其他说明

2015年6月, 根据中城栖霞公司股东会决议, 大汉控股集团有限公司向中城栖霞公司单方面以货币形式增资275万元人民币,本公司及上海中城未来投资有限公司放弃本次对中城栖霞公司的同比例增资权。中城栖霞公司原注册资本为1,000万元人民币，本公司和上海中城未来投资有限公司分别持有中城栖霞公司49.00%和51.00%的股权。增资完成后，中城栖霞公司的注册资本增加至1,275万元人民币，本公司持有其38.43%的股权; 上海中城未来投资有限公司持有其40.00%的股权；大汉控股集团有限公司持有其21.57%的股权，2015年6月30日已完成工商变更。增资资金于2015年12月29日到位。

根据上述情况，本公司对中城栖霞公司的投资自成立之日起至2015年12月31日应享有的净资产截止按照49%份额的核算。

(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用 √不适用

(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明□适用 √不适用

(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用 √不适用

(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用 √不适用

(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用 √不适用

4、 重要的共同经营

□适用 √不适用

5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

√适用 □不适用

在本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享有的权益

本公司发起设立的未纳入合并财务报表范围的结构化主体，主要包括本公司作为有限合伙人发起成立或投资的合伙企业。在这些未纳入合并财务报表范围的结构化主体中，本公司享有的权益主要是通过委托普通合伙人管理资产并收取投资收益。本公司对该类结构化主体不具有控制，因此未合并该类结构化主体。

截至2018 年12 月31 日，本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享有的权益的账面价值列示如下：

单位：人民币元

项 目	期末余额		期初余额
	账面价值	最大损失敞口	账面价值	最大损失敞口
可供出售金融资产	51,050,000.00	51,050,000.00	51,050,000.00	51,050,000.00
其中：上海袁杨置星投资中心（有限合伙）	1,050,000.00	1,050,000.00	1,050,000.00	1,050,000.00
南京晨骐股权投资中心（有限合伙）	50,000,000.00	50,000,000.00	50,000,000.00	50,000,000.00
合计	51,050,000.00	51,050,000.00	51,050,000.00	51,050,000.00

最大损失敞口基于与结构化主体的安排所面临的最大风险，即本公司投资额的账面价值。

6、 其他□适用 √不适用

十、 与金融工具相关的风险

√适用 □不适用

本公司在经营过程中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

(一) 风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，本公司定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变，同时及时有效地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

(二) 市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。

1．汇率风险

汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

2．利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降100/50个基点，则对本公司的净利润影响如下：

利率变化	对净利润的影响(万元)
	本期数	上年数

利率变化	对净利润的影响(万元)
	本期数	上年数
上升100/50个基点	-1,532.20/-766.10	-841.05/-420.52
下降100/50个基点	1,532.20/766.10	841.05/420.52

管理层认为100/50个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。3．其他价格风险本公司管理层认为与金融资产、金融负债相关的价格风险对本公司无重大影响。(三) 信用风险信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。

对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额，详细见本部分(四)流动风险的相关列示。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。

(四) 流动风险

流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。

本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单位：人民币万元)：

项 目	期末数
	一年以内	一至两年	两至三年	三年以上	合 计
金融负债：
短期借款	-	-	-	-	-
应付账款	41,910.06	-	-	-	41,910.06
应付职工薪酬	1,144.04	-	-	-	1,144.04
其他应付款	80,425.41	-	-	-	80,425.41
一年内到期的非流动负债	141,774.00	-	-	-	141,774.00
长期借款	-	218,996.00	93,664.00	14,500.00	327,160.00
应付债券	-	99,488.43	47,668.55	133,566.50	280,723.48
其他流动负债	149,715.21	-	-	-	149,715.21
长期应付款	-	-	-	29.70	29.70

项 目	期末数
	一年以内	一至两年	两至三年	三年以上	合 计
金融负债和或有负债合计	414,968.72	318,484.43	141,332.55	148,096.20	1,022,881.90

续上表：

项 目	期末数
	一年以内	一至两年	两至三年	三年以上	合 计
金融负债：
短期借款	14,000.00	-	-	-	14,000.00
应付账款	52,353.39	-	-	-	52,353.39
应付职工薪酬	1,065.62	-	-	-	1,065.62
其他应付款	112,516.46	-	-	-	112,516.46
一年内到期的非流动负债	216,200.00	-	-	-	216,200.00
长期借款	-	214,430.00	194,308.00	-	408,738.00
应付债券	-	-	47,525.96	99,180.59	146,706.55
其他流动负债	99,869.32	-	-	-	99,869.32
长期应付款	-	-	-	17.33	17.33
金融负债和或负债合计	496,004.79	214,430.00	241,833.96	99,197.92	1,051,466.67

上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。

(五) 资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本公司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。于2018年12月31日，本公司的资产负债率为77.50%(2017年12月31日：74.92%)。

十一、 公允价值的披露

1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目	期末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产	393,231,578.04	-	-	393,231,578.04
1. 交易性金融资产	393,231,578.04	-	-	393,231,578.04
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资	393,231,578.04	-	-	393,231,578.04
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产	360,570,000.00	-	-	360,570,000.00
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资	360,570,000.00	-	-	360,570,000.00
（3）其他
持续以公允价值计量的资产总额	753,801,578.04	-	-	753,801,578.04

2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据√适用 □不适用

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价，本公司以公允价值计量的交易性金融资产、可供出售金融资产以沪、深交易所期末时点的收盘价确定。

3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息□适用 √不适用

4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息□适用 √不适用

5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析□适用 √不适用

6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策□适用 √不适用

7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用 √不适用

8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况√适用 □不适用

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。

9、 其他□适用 √不适用

十二、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本企业的持股比例(%)	母公司对本企业的表决权比例(%)
南京栖霞建设集团有限公司	南京市栖霞区和燕路	房地产业	20,000.00	34.37	34.37

本企业最终控制方是南京栖霞国有资产经营有限公司。南京栖霞国有资产经营有限公司为国有企业，持有栖霞集团公司股权比例为48.35%，是本公司的第一大股东。南京栖霞国有资产经营有限公司直接持有本公司0.38%的股权，通过本公司的母公司栖霞集团公司间接持有本公司34.37%的股权，合计持有本公司股权比例为17.00%，表决权比例为34.75%。

2、 本企业的子公司情况

√适用 □不适用

本公司的子公司情况详见“九、1、在子公司中的权益”。

3、 本企业合营和联营企业情况

√适用 □不适用

本公司重要的合营和联营企业情况详见“九、3、在合营企业或联营企业中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用

4、 其他关联方情况

√适用 □不适用

其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
南京兴隆房地产开发有限公司(以下简称“兴隆公司”)	母公司的控股子公司
南京星叶房地产营销有限公司(以下简称“星叶营销公司”)	母公司的控股子公司
南京东方建设监理有限公司(以下简称“东方监理公司”)	母公司的控股子公司
南京栖霞建设集团建材实业有限公司(以下简称“建材实业公司”)	母公司的全资子公司
南京星叶门窗有限公司(以下简称“星叶门窗公司”)	母公司的全资子公司
南京住宅产业产品展销中心(以下简称“展销中心”)	母公司的全资子公司
南京星叶酒店管理有限公司(以下简称“星叶酒店公司”)	母公司的全资子公司
南京栖云置业顾问有限公司(以下简称“栖云置业公司”)	母公司的控股子公司
苏州渝熙公司	其他

5、 关联交易情况

(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
建材实业公司	材料采购	6,399,355.56	12,663,531.46
星叶门窗公司	门窗工程	11,947,615.10	11,227,637.78
东方监理公司	监理费	5,818,680.96	6,534,000.00

上海嘉实装饰公司	装修服务	8,009,591.44	13,092,819.60
星叶营销公司	销售代理服务	1,800,000.00	-
栖云置业公司	销售代理服务	2,900,000.00	-

出售商品/提供劳务情况表√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
栖霞集团公司	物业费等	92,374.42	65,470.00
兴隆公司	物业费等	562,527.64	500,089.49
星叶门窗公司	物业费等	103,288.13	91,326.20
星叶酒店公司	物业费等	354,168.87	43,622.67
东方监理公司	物业费等	473,988.52	434,536.68
展销中心	物业费等	13,861.47	7,528.30

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明□适用 √不适用

(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用 √不适用关联托管/承包情况说明□适用 √不适用本公司委托管理/出包情况表□适用 √不适用关联管理/出包情况说明□适用 √不适用

(3). 关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

承租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁收入	上期确认的租赁收入
兴隆公司	房产	-	38,416.00

本公司作为承租方：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

出租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁费	上期确认的租赁费
兴隆公司	房产	583,422.40	473,790.00

关联租赁情况说明√适用 □不适用

兴隆公司租赁本公司位于兴隆大厦十九层部分房屋，面积137.2平方米，租赁期为2016年8月1日至2017年7月31日，本期无相关租赁收益。

本公司承租兴隆公司兴隆大厦一层及二十二层部分房屋，面积 700.63 平方米，按市价每平方米480元/年，本期应支付租金 336,302.40元，租赁期为 2018年1月1 日至2019年12月31

日； 栖霞物业公司租赁兴隆公司兴隆大厦七层部分房屋，面积588.38 平方米，按市价每平方米420元/年，本期应支付租金247,120.00 元，租赁期为2018 年 1月1日至2019年12月31日。

(4). 关联担保情况

本公司作为担保方√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已经履行完毕
栖霞集团公司	109,250,000.00	2018/3/29	2020/3/28	否
栖霞集团公司	80,750,000.00	2018/4/4	2020/3/28	否
栖霞集团公司	20,000,000.00	2018/1/3	2019/1/3	否
科技发展公司	290,000,000.00	2018/10/31	2028/10/27	否
建材实业公司	90,000,000.00	2018/1/12	2019/1/12	否

本公司作为被担保方√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已经履行完毕
栖霞集团公司	200,000,000.00	2018/1/29	2021/1/26	否
栖霞集团公司	200,000,000.00	2018/1/30	2021/1/26	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2018/5/25	2021/5/24	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2018/6/25	2021/5/24	否
栖霞集团公司	700,000,000.00	2017/6/13	2020/5/15	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2017/9/19	2020/8/20	否
栖霞集团公司	60,000,000.00	2017/9/30	2020/8/20	否
栖霞集团公司	2,900,000.00	2017/10/17	2020/8/20	否
栖霞集团公司	126,380,000.00	2017/10/17	2020/8/20	否
栖霞集团公司	2,640,000.00	2018/5/11	2021/1/31	否
栖霞集团公司	40,000,000.00	2018/5/11	2021/1/31	否
栖霞集团公司	182,000,000.00	2018/5/7	2021/1/31	否
栖霞集团公司	42,500,000.00	2018/7/6	2020/8/20	否
栖霞集团公司	96,860,000.00	2018/8/31	2020/8/20	否
栖霞集团公司	100,000,000.00	2017/9/30	2019/6/30	否
栖霞集团公司	100,000,000.00	2017/9/30	2019/12/31	否
栖霞集团公司	150,000,000.00	2017/9/30	2020/9/29	否
栖霞集团公司	60,000,000.00	2018/3/9	2020/11/13	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2018/5/11	2020/11/1	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2017/11/13	2020/11/13	否
栖霞集团公司	50,000,000.00	2018/9/30	2021/9/27	否
栖霞集团公司	100,000,000.00	2018/10/16	2021/9/27	否
栖霞集团公司	100,000,000.00	2018/11/2	2021/10/29	否
栖霞集团公司	20,000,000.00	2017/9/22	2019/3/21	否
栖霞集团公司	130,000,000.00	2017/9/22	2019/9/22	否

关联担保情况说明√适用 □不适用

(1)本公司为栖霞集团公司及其子公司提供关联担保情况

2016年12月6日，公司召开第六届董事会第十九次会议审议了《继续为控股股东及其子公司提供担保的议案》，决议规定：在严格控制风险的前提下，公司拟继续为栖霞集团及其子公司提供债务担保，提供担保的总授权额度不超过15亿元人民币，担保授权(签署担保合同)的时间截至2018年12月31日。

具体授权担保额度如下：

公司名称	授信担保额度
南京栖霞建设集团有限公司	不超过5亿元
南京栖霞建设集团建材实业有限公司	不超过3亿元
南京栖霞建设集团科技发展有限公司	不超过7亿元
小 计	不超过15亿元

经栖霞集团第四届董事会第二次会议和 2016 年第六次临时股东会审议通过，栖霞集团拟向本公司对其及其控股子公司所提供的上述15亿元人民币债务担保行为提供反担保。

(2)栖霞集团公司为本公司提供关联担保情况

2015年12月21日，栖霞集团公司召开2015年第五次临时股东大会，审议通过《授权为南京栖霞建设股份有限公司提供借款担保的议案》，为满足本公司经营和发展的需要，栖霞集团公司继续为本公司提供债务担保，总授权额度为35亿元人民币，担保授权(签署担保合同)的时间截至2018年12月31日。

栖霞集团公司2018年第一次临时股东大会于2018年3月28日在南京市以通讯方式召开。会议由董事长江劲松先生主持。会议审议并通过了《授权为南京栖霞建设股份有限公司提供担保的议案》，为满足本公司经营和发展的需要，栖霞集团公司提高为本公司及子公司提供担保的总授权额度至50亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至2019年12月31日。

(3)南京栖霞国资公司为本公司提供关联担保情况

经中国证监会证监许可〔2017〕1256 号文核准，公司获准面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行不超过15 亿元（含15亿元）的公司债券。

2017年6月12日，南京栖霞国有资产经营有限公司召开董事会，审议通过《授权为南京栖霞建设股份有限公司公开发行公司债提供担保的议案》。经与会董事审议，会议通过了如下决议：

一致同意对南京栖霞建设股份有限公司公开发行公司债券（发行规模为不超过人民币15亿元（含15亿元）的还本付息提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。上述保证担保的范围包括：本次债券本金及利息，以及违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他依法应支付的费用。

本公司于2018 年4 月2 日发行了规模为 13.4 亿元的 2018 年公司债券（第一期），债券简称：18 栖建01,债券期限：5年，发行时票面利率:6.36%，同时在本期债券存续期第三年度末给予发行人调整利率选择权和投资者回售选择权。平安证券股份有限公司作为本期债券的受托管理人。

本次债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。至2018年12月31日，南京栖霞国资的担保余额为 13.4 亿元。

(5). 关联方资金拆借

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	拆借金额	起始日	到期日	说明
拆出
苏州渝熙公司	18,270,318.60	2018/4/23	2019/4/23

苏州立泰置业有限公司	13,479,643.80	2018/3/9	2019/4/17
苏州立泰置业有限公司	1,948,000.00	2018/4/12	2019/4/17
苏州立泰置业有限公司	24,020,178.00	2018/4/17	2019/4/17

(6). 关联方资产转让、债务重组情况

□适用 √不适用

(7). 关键管理人员报酬

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	788.80	740.40

(8). 其他关联交易

□适用 √不适用

6、 关联方应收应付款项

(1). 应收项目

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目名称	关联方	期末余额		期初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
应收账款	上海嘉实装饰公司	78,537.48	6,283.00	78,537.48	4,712.25
预付款项	星叶门窗公司	-	-	850,000.00	-
其他应收款	南京栖园幼儿园	-	-	493,000.00	29,580.00
其他应收款	苏州渝熙房地产开发有限公司	20,424,341.58	1,225,460.49	-	-
其他应收款	苏州立泰置业有限公司	42,206,139.13	2,532,368.35	-	-

[注]苏州渝熙房地产开发有限公司系本公司合营企业苏州业方房地产开发有限公司的全资子公司。

(2). 应付项目

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目名称	关联方	期末账面余额	期初账面余额
应付账款	星叶门窗公司	576,162.30	133,142.92
应付账款	建材实业公司	36,350.00	12,880.00
应付账款	上海嘉实装饰公司	557,944.71	281,290.91
应付账款	星叶酒店公司	2,315.00	-

7、 关联方承诺□适用 √不适用

8、 其他

□适用 √不适用

十三、 股份支付

1、 股份支付总体情况

□适用 √不适用

2、 以权益结算的股份支付情况

□适用 √不适用

3、 以现金结算的股份支付情况

□适用 √不适用

4、 股份支付的修改、终止情况

□适用 √不适用5、 其他□适用 √不适用

十四、 承诺及或有事项

1、 重要承诺事项

√适用 □不适用

(1)合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况(单位：万元)

担保单位	抵押权人	抵押标的物	抵押物 账面原值	抵押物 账面价值	担保借款 余额	借款到期日
无锡卓辰公司	山东省国际信托	锡滨国用（2014）第006647号土地使用权	56,525.00	56,525.00	30,000.00	2019/7/26
苏州卓辰公司	中国银行苏州工业园区支行	苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢2幢所有权及土地使用权	31,311.33	25,857.24	15,500.00	2028/1/9
小 计			87,836.33	82,382.24	45,500.00

(2)合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产质押担保情况(单位：万元)

担保单位	质押权人	质押标的物	质押物 账面原值	质押物 账面价值	担保借款 余额	借款到期日
本公司	厦门国际银行股份有限公司上海分行	所持河北银行股份有限公司1.6亿股股票	48,940.38	48,940.38	64,296.00	2020/6/14

(3)已签订的尚未履行或尚未完全履行的投资合同及有关财务支出：根据2018年3月股东会决议，本公司出资设立南京星客公司，注册资本为人民币1,000万元，其中本公司认缴出资人民币1,000万元，占其注册资本的100%，实收资本200万元，注册资本尚未缴足。

2、 或有事项

(1). 资产负债表日存在的重要或有事项

√适用 □不适用

1) 本公司为非关联方提供的担保事项

本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截至2018年12月31日，本公司及子公司提供担保的按揭贷款总额为135,952.00万元。

2) 截止2018年12月31日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况(单位：万元)

担保单位	被担保单位	贷款金融机构	担保借款余额	借款到期日
本公司	无锡锡山公司	渤海银行无锡分行	9,900.00	2021/01/24
本公司	苏州卓辰公司	中国银行苏州园区支行	15,500.00	2028/01/09
小 计			25,400.00

[注] 本公司为控股子公司担保授权额度根据本公司2018年4月19日召开的第六届董事会第三十次会议审议通过的 《在授权范围内为全资子公司提供借款担保的议案》，并于2017年度股东大会通过。因项目开发建设需要，本公司的部分全资子公司需要不定期地向银行等金融机构申请借款，并由本公司提供担保。为支持全资子公司的发展，本公司授权董事长，在不超过以下授权范围内，可以签署为全资子公司提供借款担保的协议或办理其他有关手续。本次授权截止日为 2019年6月30日。

具体授权担保额度如下：

3) 截止2018年12月31日，本公司合并范围内公司之间的财产抵押担保情况(单位：万元)

担保单位	被担保 单位	抵押权人	抵押标的物	抵押物 账面原值	抵押物 账面价值	担保借款 余额	借款到期日
无锡栖霞公司	无锡锡山公司	渤海银行无锡分行	锡滨国用(2010) 第046 号	9,633.00	9,633.00	9,900.00	2021/01/24

无锡栖霞公司以拥有的锡滨国用(2010)第046号土地使用权作为抵押物为无锡锡山公司提供抵押担保，抵押担保金额11,000万元人民币，抵押期限自2018年01月30日至2021年01月24日止，截止2018年12月31日，担保余额为9,900万元。

4) 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

① 2018年12月28日，栖霞物业公司由于物业服务合同纠纷，南京市云锦美地住宅小区业主委员会（以下简称云锦美地业委会）向南京市建邺区人民法院提交诉讼请求，要求本公司撤出云锦美地小区，并结清自2003年1月起至被告2018年12月31日前的停车管理费、路面停车费、广告费等公共收益合计9,489,715.00元。截止资产负债表日，该诉讼尚未判决。

② 2018年7月26日，由于承租房屋发生火灾，承租人戚康燕向南京市栖霞区人民法院提交诉讼请求，要求栖霞物业公司、叶永强以及南京市栖霞区人民政府马群办事处赔偿直接财产损失和租金损失合计21.66万元。截止资产负债表日，该诉讼尚未判决。

(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用 √不适用

全资子公司名称	授信担保额度
南京迈燕公司	不超过15亿元
苏州卓辰公司	不超过2亿元
无锡栖霞公司	不超过3亿元
无锡锡山公司	不超过10亿元
无锡卓辰公司	不超过2亿元
小计	不超过32亿元

3、 其他□适用 √不适用

十五、 资产负债表日后事项

1、 重要的非调整事项

□适用 √不适用

2、 利润分配情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

拟分配的利润或股利

105,000,000.00

2019年4月16日公司第七届董事会第六次会议审议通过2018年度利润分配预案，以报告期末总股本105,000万股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1元(含税)，共计10,500万元。以上股利分配预案尚须提交2018年度公司股东大会审议通过后方可实施。

3、 销售退回□适用 √不适用

4、 其他资产负债表日后事项说明

□适用 √不适用

十六、 其他重要事项

1、 前期会计差错更正

(1). 追溯重述法

□适用 √不适用

(2). 未来适用法

□适用 √不适用

2、 债务重组□适用 √不适用

3、 资产置换

(1). 非货币性资产交换

□适用 √不适用

(2). 其他资产置换

□适用 √不适用

4、 年金计划□适用 √不适用

5、 终止经营□适用 √不适用

6、 分部信息

(1). 报告分部的确定依据与会计政策

□适用 √不适用

(2). 报告分部的财务信息

□适用 √不适用(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因□适用 √不适用

(4). 其他说明

□适用 √不适用

7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用 □不适用

(1)母公司质押本公司部分股份情况

母公司将其持有的公司股份质押给广发证券资产管理（广东）有限公司，用于办理股票质押式回购业务，明细情况如下：

质押开始日	购回交易日	质押股数	质押解除日	已解押股数	尚未解押股数
2017/1/13	2020/1/12	160,340,000			160,340,000
2017/6/29	2019/6/28	50,000,000	2019/2/13	50,000,000
2018/1/3	2019/6/28	3,500,000	2018/12/27	3,500,000
2018/2/6	2020/1/13	4,000,000			4,000,000
2018/2/7	2020/1/13	18,000,000			18,000,000
2018/2/6	2019/6/28	1,500,000	2018/12/27	1,500,000
2018/2/7	2019/6/28	6,000,000	2018/12/27	6,000,000
2018/5/31	2020/1/13	2,000,000			2,000,000
2018/6/11	2020/1/13	5,000,000			5,000,000
2018/6/20	2020/1/13	22,000,000			22,000,000
2018/6/22	2020/1/13	6,660,000			6,660,000
2018/7/6	2020/1/13	17,000,000			17,000,000
2018/7/12	2020/1/13	17,000,000			17,000,000
2018/10/17	2020/1/13	13,000,000			13,000,000
2018/6/25	2019/6/28	11,000,000	2018/12/26	11,000,000
2018/7/9	2019/6/28	6,000,000	2018/12/26	6,000,000
2018/7/13	2019/6/28	6,000,000	2018/12/26	6,000,000
2018/10/19	2019/6/28	6,000,000	2018/12/26	6,000,000
小计		355,000,000		90,000,000	265,000,000

截止2019年2月13日，栖霞集团合计持有本公司股票360,850,600股，占公司总股本的34.37%；其中质押的公司股票合计265,000,000股，占公司总股本的25.24%，占其持有的公司股票总数的73.44%。

(2)关于公开发行2018年公司债券（第一期）情况

经中国证监会证监许可〔2017〕1256 号文核准，公司获准面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行不超过 15 亿元（含 15 亿元）的公司债券。

2018年4月2日,本公司公开发行2018年公司债券（第一期）13.40亿元发行成功,票面利率:6.36%,发行期限:五年期。

本次债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。

(3)关于收购棕榈股份部分股权的情况

2018年9月4日，根据本公司第六届董事会第三十三次会议，审议并通过了“关于拟现金收购棕榈生态城镇发展股份有限栖霞股份部分股权的议案”。

根据2019年2月11日股权转让协议之补充协议，栖霞股份以自有资金279,437,694.40元人民币收购赖国传等六人所持有的棕榈股份（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）75,523,702股（占棕榈股份总股本的比例为5.08%），截至2019年3月29日，上述股权交割程序完成。股权过户完成后，栖霞股份持有棕榈股份的股份数变为176,523,702股，占其总股本的比例为11.87%。

(4)关于终止收购棕榈股份部分股权的情况

2018年10月12日，根据本公司第七届董事会第二次会议,审议并通过了《关于公司与吴桂昌、吴建昌、吴汉昌签署投资框架协议的议案》，公司就收购吴桂昌、吴建昌、吴汉昌所持的棕榈股份5%至8%股权的事宜，与吴桂昌等三人签署了《关于转让棕榈生态城镇发展股份有限公司5%至8%股份之股份转让框架协议》。

2019年2月11日，根据公司第七届董事会第四次会议审议并通过了《关于解除与吴桂昌、吴建昌、吴汉昌签署的投资框架协议的议案》，公司将解除与吴桂昌等三人签署的投资框架协议，双方约定，吴桂昌等三人将于本解除协议签订之日起15个工作日内将已收取的1.8亿元预付价款返还给公司，并同时向本公司支付补偿款1亿元人民币。

截至审计报告日，上述预付价款1.8亿元已收回，另补偿款中已收到73,338,758.29元。

8、 其他□适用 √不适用

十七、 母公司财务报表主要项目注释

1、 应收票据及应收账款

总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收票据	-	-
应收账款	1,209,768.82	1,576,209.55
合计	1,209,768.82	1,576,209.55

其他说明：

□适用 √不适用

应收票据

(1). 应收票据分类列示

□适用 √不适用

(2). 期末公司已质押的应收票据

□适用 √不适用(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据□适用 √不适用

(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用

应收账款

(1). 应收账款分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

种类	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款	1,287,619.00	100.00	77,850.18	6.05	1,209,768.82	1,676,818.67	100.00	100,609.12	6.00	1,576,209.55
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款
合计	1,287,619.00	/	77,850.18	/	1,209,768.82	1,676,818.67	/	100,609.12	/	1,576,209.55

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：

□适用 √不适用

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内小计	1,257,967.00	75,478.02	6.00
1至2年	29,652.00	2,372.16	8.00
合计	1,287,619.00	77,850.18	6.05

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：

□适用 √不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：

□适用 √不适用

(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期收回或转回坏账准备金额22,758.94元。

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

(3). 本期实际核销的应收账款情况

□适用 √不适用其中重要的应收账款核销情况□适用 √不适用

(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用 □不适用

单位名称	期末余额	账龄	占应收账款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备期末余额
香港华艺设计顾问(深圳)有限公司	1,257,967.00	1年以内	97.70	75,478.02

(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用 √不适用

(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

2、 其他应收款总表情况

(1). 分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收利息	-	-
应收股利	-	-
其他应收款	3,181,825,033.52	3,067,244,877.87
合计	3,181,825,033.52	3,067,244,877.87

其他说明：

□适用 √不适用

应收利息

(1). 应收利息分类

□适用 √不适用

(2). 重要逾期利息

□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用

应收股利

(1). 应收股利

□适用 √不适用

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用其他说明：

□适用 √不适用

其他应收款

(1). 其他应收款分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款	3,193,284,991.66	100.00	11,459,958.14	0.36	3,181,825,033.52	3,078,247,011.86	100.00	11,002,133.99	0.36	3,067,244,877.87
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
合计	3,193,284,991.66	/	11,459,958.14	/	3,181,825,033.52	3,078,247,011.86	/	11,002,133.99	/	3,067,244,877.87

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：

□适用 √不适用

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额
	其他应收款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内小计	3,009,789.21	180,587.35	6.00
1至2年	158,627.00	12,690.16	8.00
2至3年	562,608.00	56,260.80	10.00
3年以上	56,052,099.13	11,210,419.83	20.00
合计	59,783,123.34	11,459,958.14	19.17

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：

□适用 √不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：

√适用 □不适用

组 合	账面余额	坏账准备	计提比例(%)
关联方组合	3,133,501,868.32	-	-

(2). 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
往来款	3,187,175,746.32	3,071,442,884.62
押金及保证金	5,607,059.13	6,244,365.13
代扣代缴款项	102,178.21	159,754.11
其他	400,008.00	400,008.00
合计	3,193,284,991.66	3,078,247,011.86

(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备金额457,824.15元。

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

(4). 本期实际核销的其他应收款情况

□适用 √不适用

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
迈燕公司	往来款	191,562,015.30	1年以内	6.00	-
		1,760,932,924.99	1-2年	55.14	-
无锡栖霞公司	往来款	486,938,711.12	1年以内	15.25	-
无锡锡山公司	往来款	325,622,999.99	1年以内	10.20	-

		15,833,402.80	1-2年	0.50	-
		30,475,145.83	2-3年	0.95	-
		94,581,827.60	3年以上	2.96	-
南京卓辰公司	往来款	6,740,670.28	1年以内	0.21	-
		7,185,048.62	1-2年	0.23	-
		83,979,437.51	2-3年	2.63	-
		38,606,450.94	3年以上	1.21	-
无锡卓辰公司	往来款	91,043,233.34	1年以内	2.85	-
合计	/	3,133,501,868.32	/	98.13	-

(6). 涉及政府补助的应收款项

□适用 √不适用

(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用 √不适用

(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

对关联方的其他应收款情况

单位名称	与本公司关系	期末余额	占其他应收款余额的比例(%)
迈燕公司	全资子公司	1,952,494,940.29	61.14
无锡栖霞公司	全资子公司	486,938,711.12	15.25
无锡锡山公司	全资子公司	466,513,376.22	14.61
无锡卓辰公司	全资子公司	91,043,233.34	2.85
南京卓辰公司	全资子公司	136,511,607.35	4.28
小 计		3,133,501,868.32	98.13

3、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	1,430,824,545.34	-	1,430,824,545.34	1,435,356,660.37	-	1,435,356,660.37
对联营、合营企业投资	6,968,381.95	-	6,968,381.95	8,811,549.13	-	8,811,549.13
合计	1,437,792,927.29	-	1,437,792,927.29	1,444,168,209.50	-	1,444,168,209.50

(1). 对子公司投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

本期

减值

					计提减值准备	准备期末余额
东方公司	16,222,197.00	-	-	16,222,197.00	-	-
无锡栖霞公司	218,310,000.00	-	-	218,310,000.00	-	-
栖霞物业公司	3,964,948.34	-	-	3,964,948.34	-	-
无锡锡山公司	496,532,115.03	3,467,884.97	-	500,000,000.00	-	-
苏州卓辰公司	300,000,000.00	-	-	300,000,000.00	-	-
南京卓辰公司	100,000,000.00	-	-	100,000,000.00	-	-
海南卓辰公司	120,000,000.00	-	-	120,000,000.00	-	-
迈燕公司	33,677,400.00	-	-	33,677,400.00	-	-
汇锦小贷公司	136,650,000.00	-	-	136,650,000.00	-	-
星连家公司	10,000,000.00	-	10,000,000.00	-	-	-
星客公寓公司	-	2,000,000.00	-	2,000,000.00	-	-
合计	1,435,356,660.37	5,467,884.97	10,000,000.00	1,430,824,545.34	-	-

(2). 对联营、合营企业投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

投资 单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
小计
二、联营企业
中城栖霞公司	5,715,718.47	-	-	136,019.69	-	-	-	-	-	5,851,738.16	-
上海嘉实装饰公司	400,679.62	-	-	143,332.25	-	-	-	-	-	544,011.87	-
南京栖园幼儿园	2,695,151.04	-	-	-2,122,519.12	-	-	-	-	-	572,631.92	-
小计	8,811,549.13	-	-	-1,843,167.18	-	-	-	-	-	6,968,381.95	-
合计	8,811,549.13	-	-	-1,843,167.18	-	-	-	-	-	6,968,381.95	-

4、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	1,514,477,867.42	866,758,519.24	632,566,226.45	534,857,831.54
其他业务	15,789,409.25	7,662,150.09	11,896,044.78	3,124,259.09
合计	1,530,267,276.67	874,420,669.33	644,462,271.23	537,982,090.63

其他说明：

(1)主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)

产品名称	本期数		上年数
	收 入	成 本	收 入	成 本
房地产开发	1,514,477,867.42	866,758,519.24	632,566,226.45	534,857,831.54

(2)房地产开发经营项目情况

开发项目名称	本期数		上年数
	收 入	成 本	收 入	成 本
南京幸福城	113,428,465.79	94,331,854.89	540,297,426.90	503,518,881.13
南京瑜憬湾花园	1,218,630,860.69	684,538,253.29	22,301,730.25	1,415,978.50
百水芊城二期	118,456,814.63	76,234,185.78	-	-
其他项目	63,961,726.31	11,654,225.28	69,967,069.30	29,922,971.91
小 计	1,514,477,867.42	866,758,519.24	632,566,226.45	534,857,831.54

[注]以上收入均在江苏省取得。本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的1%，故未予列示销售收入前五名客户的情况。

5、 投资收益√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益	21,600,000.00	-
权益法核算的长期股权投资收益	-1,843,167.18	1,261,371.80
处置长期股权投资产生的投资收益	-4,912,600.00	-
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益	1,851,600.00	1,728,894.00
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益	-19,552,211.42	463,393.63
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益	17,155,055.15	23,153,806.88
处置可供出售金融资产取得的投资收益	-	132,038,343.35
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
合计	14,298,676.55	158,645,809.66

(1)按成本法核算的长期股权投资收益

被投资单位名称	本期数	上年数	本期比上年增减变动的原因
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司	21,600,000.00	-	本期分配股利

(2)按权益法核算的长期股权投资收益

被投资单位名称	本期数	上年数	本期比上年增减变动的原因
南京中城栖霞资产管理有限公司	136,019.69	12,733.86	本期净利润增加
上海嘉实装饰有限公司	143,332.25	-556,678.52	本期净利润增加

被投资单位名称	本期数	上年数	本期比上年增减变动的原因
南京栖园幼儿园	-2,122,519.12	1,805,316.46	本期净利润减少
小 计	-1,843,167.18	1,261,371.80

(3)本公司不存在投资收益汇回的重大限制。

6、 其他□适用 √不适用

十八、 补充资料

1、 当期非经常性损益明细表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	金额	说明
非流动资产处置损益	300,720.35
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	2,228,755.05
委托他人投资或管理资产的损益	3,392,264.27
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	-36,645,873.08
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	11,354,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	3,912,060.26
其他符合非经常性损益定义的损益项目	10,866.13
所得税影响额	3,870,814.18
少数股东权益影响额	-1,088,389.96
合计	-12,664,782.80

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用 √不适用

2、 净资产收益率及每股收益

√适用 □不适用

报告期利润	加权平均净资产收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润	5.85	0.2073	0.2073
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	6.19	0.2193	0.2193

(1)加权平均净资产收益率的计算过程

项 目

序号

本期数

项 目	序号	本期数
归属于公司普通股股东的净利润	1	217,618,379.09
非经常性损益	2	-12,664,782.80
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润	3=1-2	230,283,161.89
归属于公司普通股股东的期初净资产	4	3,807,699,436.69
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产	5	-
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数	6	-
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产	7	52,500,000.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数	8	6
其他交易或事项引起的净资产增减变动	9	-344,186,383.25
发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数	10	6
报告期月份数	11	12
加权平均净资产	12[注]	3,718,165,434.61
加权平均净资产收益率	13=1/12	5.85%
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率	14=3/12	6.19%

[注]12=4+1*0.5+5*6/11-7*8/11±9*10/11

(2)基本每股收益的计算过程

项 目	序号	本期数
归属于公司普通股股东的净利润	1	217,618,379.09
非经常性损益	2	-12,664,782.80
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润	3=1-2	230,283,161.89
期初股份总数	4	1,050,000,000
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数	5	-
报告期因发行新股或债转股等增加股份数	6	-
增加股份次月起至报告期期末的累计月数	7	-
报告期因回购等减少股份数	8	-
减少股份次月起至报告期期末的累计月数	9	-
报告期缩股数	10	-
报告期月份数	11	12
发行在外的普通股加权平均数	12	1,050,000,000
基本每股收益	13=1/12	0.2073
扣除非经常损益基本每股收益	14=3/12	0.2193

[注]12=4+5+6×7/11-8×9/11-10

(3)稀释每股收益的计算过程

稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。

3、 境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

4、 其他□适用 √不适用

第十二节 备查文件目录

备查文件目录	载有公司法定代表人、主管会计机构负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表
备查文件目录	载有中汇会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签字并盖章的审计报告原件
备查文件目录	报告期内在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的所有公司文件正本和公告原件

董事长：江劲松南京栖霞建设股份有限公司董事会批准报送日期：2019年4月16日

修订信息

□适用 √不适用