2014 年年度报告
公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人江劲松先生、主管会计工作负责人徐水炎先生及会计机构负责人（会计主管人员）管晶先
生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司（母公司）2014 年度实现净利润 128,197,912.56 元，提取 10%的法定盈余公积
12,819,791.26 元，加上年初未分配利润 785,989,603.68 元，扣除本期派发现金股利
105,000,000.00 元，年末实际可供股东分配的净利润 796,367,724.98 元。公司决定以 2014
年末股份总额 105,000 万股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.5 元（含税），共计
派发现金 52,500,000.00 元。
六、 前瞻性陈述的风险声明
无
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
1/132
2014 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 3
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 21
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 25
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 29
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况....................................................................... 30
第九节 公司治理 .......................................................................................................................... 37
第十节 内部控制 .......................................................................................................................... 41
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 42
2/132
2014 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2014 年
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
网板公司 指 南京电子网板科技股份有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司
无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司
建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司
科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中披露了存在的风险事项，内容详见\"第四节 董事会工作报告\"中的\"面临的挑战\"中的
内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松先生
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚先生 曹鑫女士
联系地址 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦
21楼证券投资部 21楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
3/132
2014 年年度报告
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市和燕路251号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市龙蟠路9号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 invest@chixia.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券投资部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 -
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
报告期内，公司注册情况未发生变更。
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2002 年年度报告公司基本情况
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务无变化。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2004 年 7 月 28 日，公司控股股东南京栖霞建设（集团）公司由原国有独资公司变更为国有控股的有限
责任公司；2004 年 8 月 19 日，南京栖霞建设（集团）公司名称变更为“南京栖霞建设集团有限公司”。
七、 其他有关资料
名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时代大厦 A 座 6 层
签字会计师姓名 束哲民、陈艳
4/132
2014 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
增减(%)
营业收入 2,841,178,892.75 2,157,277,405.29 31.70 2,649,556,073.62
归属于上市公司股东的净利润 12,914,564.80 172,415,062.59 -92.51 316,281,277.12
归属于上市公司股东的扣除非
-47,858,081.43 173,725,903.06 -127.55 315,984,792.64
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 961,835,859.33 806,611,661.78 19.24 310,280,523.88
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 3,609,980,784.18 3,704,815,530.98 -2.56 3,573,928,141.97
总资产 14,637,529,211.17 14,137,302,646.34 3.54 12,152,665,646.96
(二) 主要财务指标
单位：元
本期比上年同期增减
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.0123 0.1642 -92.51 0.2608
稀释每股收益（元／股） 0.0123 0.1642 -92.51 0.2608
扣除非经常性损益后的基本每股收
益（元／股） -0.0456 0.1655 -127.55 0.2589
加权平均净资产收益率（%） 0.36 4.75 减少4.39个百分点 7.74
扣除非经常性损益后的加权平均净
资产收益率（%） -1.32 4.79 减少6.11个百分点 7.68
二、 内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差
异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异
情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
无
5/132
2014 年年度报告
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 1,564,894.64 -247,089.50 -91,682.07
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的 513,017.00
税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经 705,517.70 401,657.00
营业务密切相关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受的政府补助
除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,476,238.39 -1,757,112.61 8,462.64
联营企业处置损益 62,096,924.18
少数股东权益影响额 -45,192.96 -108,931.64 -19,369.40
所得税影响额 1,073,258.94 400,636.28 -113,943.69
合计 60,772,646.23 -1,310,840.47 296,484.48
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
可供出售金融资产 690,209,280.00 705,242,880.00 15,033,600.00 4,343,040.00
五、 其他
无
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年，我国经历了经济调整的阵痛期，在经济下行和货币政策从紧的双重压力下，房地产行业整体
呈现负增长的态势，投资增速显著放缓，土地市场购置面积下降，销售面积和销售额同比下滑，房地产的
行业调整由区域扩大至全国，房价下跌城市不断增加。2014年1-12月：全国商品房销售面积120649万平方
米，同比下降7.6%；全国商品房累计销售额达到76292 亿元，较去年同期减少6.3%；全国房屋新开工面积
179592万平方米，同比下降10.7%；全国房地产开发投资95036亿元，同比增长10.5%；全年土地购置面积3.33
亿平米，同比下降14%。
随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。
公司项目所在的南京、苏州、无锡三地，市场亦出现显著分化。受行业不景气的影响，2014年第二季度、
6/132
2014 年年度报告
三季度，三地均成交量低迷、库存压力达到历史高位。随着限购、限贷政策的解除，第四季度，南京和苏
州成交量反弹，市场明显回暖，去化加快，苏州市场的成交甚至超过了2013年的历史最高量，尽管两地市
场依然供过于求，但刚需和改善性需求稳定，库存量已降至稳定可控范围内。但是，南京和苏州两地土地
市场表现迥异，南京的政府推地节奏加快，土地成交量达到历史新高；苏州的全年土地成交则较上年有所
回落。与南京和苏州不同的是，2014年，无锡市场波澜不惊，土地供应明显减少，房价总体平稳，商品房
新增供应较快，去化压力较重。
伴随着限购等行政性措施的退出，“去行政化”成为2014年房地产调控的主题词。2014年9月开始，监
管层明确分类调控的思路，推出了一系列扶植购房刚性需求、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款
政策等措施；时隔两年后，央行首次降息，信贷政策趋向宽松。在政策的积极影响下， 2014年12月：全国
商品房销售面积较11月环比增长43.2%；全国商品房销售额较11月环比增加45.9%市场呈现缓慢复苏的状态。
值得重视的是，2014年12月：全国房屋新开工面积开工单月同比下降26.1%；全国房地产开发投资12月单月
同比下降1.9%；全年土地购置面积3.33 亿平米，这表明房地产开发企业开发意愿依旧不足，投资信心有待
恢复。
管理层认为，随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，中长期来看，调控也会从“过紧”回
归到“常态”，过度打压和过度刺激都将不会出现。政府逐渐改变以往“一刀切”的调控方式，去行政化、
放大市场权，就表明了监管层逐步建立市场长效机制、鼓励房地产行业持续健康发展的政策导向。在这一
前提下，新型城镇化的推进，将成为房地产行业长期发展的重要支撑；不同城市间的明显分化、一二线城
市人口的持续流入，将带来稳定的市场需求；开工面的收缩将影响未来的市场供给，有利于减少库存压力，
令市场供求趋于平衡。因此，在未来相当长的一段时期内，房地产行业机遇与挑战并存，唯有适时调整产
品结构和经营方式，重视内生成长能力，才能应对复杂的形势，在市场中立于不败之地。同时，我们清醒
地感受到了移动互联网为房地产行业带来的产业变革空间，将大数据和互联网思维与产品结构、营销创新
和后续服务相结合，借力互联网平台，才能打造全新的核心竞争力，实现公司的可持续发展。
（一） 经营情况回顾
报告期内，公司进一步整合营销资源，强化竞争机制，积极与房地产营销服务平台展开合作，抢抓市
场机遇，全年商品房和保障房实现合同销售金额 36.11 亿元，其中，商品房合同销售金额 14.29 亿元，合
同销售面积 9.96 万平方米。报告期内，公司收到的回笼资金为 37.27 亿元，其中，商品房销售回笼资金 15.70
亿元，保障房项目销售回笼资金以及南京安居建设集团有限责任公司支付的幸福城代建款等共 21.57 亿元。
报告期内，公司继续坚持以中小户型、中低价位住宅为主的产品结构，加大对保障房项目和棚户区改
造的参与力度。南京、苏州、无锡三地的商品房项目按工程进度开发建设，幸福城保障房项目已逐步竣工
并交付使用。
随着公司持有型物业规模的逐年增加，报告期内，公司持续提升对持有物业的运营能力。南京晓庄广
场商业项目（原百安居超市地块）受益于周边交通、环境和配套的较大改善，相较于初始购入成本，该项
目已有较高溢价。2014年12月，公司完成了对南京卓辰投资有限公司的增资，将有效地推动项目的开发建
设。苏州栖庭星叶生活广场、无锡东方天郡星叶生活广场、南京枫情水岸、南京羊山湖花园等配套的星叶
7/132
2014 年年度报告
生活街区已陆续进行招商工作，在完善小区配套、提升楼盘品质、促进销售的同时，也实现了所持物业的
升值。
报告期内，公司参股的棕榈园林加快业务转型，各项业务拓展顺利，经营业绩继续保持增长，市场占
有率不断提升，并已启动非公开发行股票的相关事宜。公司决定以现金出资1.6亿元人民币认购棕榈园林股
份有限公司非公开发行的A股股票 1000万股，这将有利于公司进一步延伸上下游产业链、分散行业风险、
拓宽盈利渠道。
公司投资的河北银行股份有限公司业绩稳定增长，股东价值进一步得到体现，报告期内，其经营业绩
与治理水平同步提升，这将为其成功登陆资本市场、成为公众银行奠定坚实的基础。
为扩宽公司盈利渠道、实现优势互补， 报告期内，公司与上海中城联盟投资管理股份有限公司的全资
子公司上海中城未来投资有限公司共同设立了南京中城栖霞资产管理有限公司，以其为执行事务合伙人组
建了南京中栖天郡投资中心（有限合伙），并以该公司为主体发行了房地产基金，拓宽融资渠道的同时，
为公司培育新的利润增长点。
报告期内，为进一步采用多元化的融资模式，降低资金成本，公司启动了中期票据的发行申报工作，
目前已上报中国银行间市场交易商协会审核。
报告期内，公司对控股子公司和参股子公司的部分股权展开了相应的整合：鉴于苏州栖霞开发建设的
枫情水岸和自由水岸住宅项目已全部竣工并基本销售完毕，公司完成了对雨润控股集团有限公司和南京高
科股份有限公司所持有的苏州栖霞少数股东股权的收购；因网板公司近几年经营持续亏损，公司将所持有
的网板公司50%的股权全部转让给江苏汇金控股集团有限公司。这将有利于贯彻公司以房地产为主业的发展
战略、优化公司资产布局，提高资金使用效率。
（二）经营管理
报告期内，公司严控风险，稳健经营，提升经营管理水平。在立足长远发展的基础上，健全完善了《资
金预算管理制度》；在工程建设中完善了项目成本控制体系和项目投资控制体系，提高质量控制、成本控
制、进度控制和项目管理信息化的管理水平；在项目销售过程中，建立分阶段的管控体系和代理商考核等
多层次、多维度的考核管理制度，优化调整一线员工的报酬构成和激励机制，提升管理效率。
（三）财务情况
报告期内，公司结算销售面积 30.58 万平方米，其中，商品房结算面积 14.19 万平方米，比上年同期
减少 23.34%；实现营业总收入 28.49 亿元，同比增加 31.39%；实现利润总额 7676.42 万元，同比减少 73.02%；
实现净利润 1239.79 万元，同比减少 94.15%；实现归属于母公司所有者的净利润 1291.46 万元，同比减少
92.51%；实现每股收益 0.0123 元。
2014 年，公司的毛利率为 14.20％，同比下降 12.27%。毛利率降低的原因在于：结转项目中，占比较
高的幸福城保障房项目和苏州栖庭项目毛利率较低；无锡东方天郡项目有较大亏损，这也是净利润的下降
与营业收入的增加相背离的主要原因。
8/132
2014 年年度报告
截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 146.38 亿元，同比增长 3.54%；归属于母公司所有者权益 36.10
亿元，同比减少 2.56%。公司合并报表资产负债率为 74.41%，剔除预收账款和南京市保障房建设发展有限
公司支付的幸福城代建款后的资产负债率为 63.35%。
报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为21.51亿元，截止报告期末，公司货币资金为
16.32亿元，未使用的银行授信为16.81亿元，可供出售金融资产为10.29亿元，足以覆盖短期债务，保证公
司的可持续发展。
截止报告期末，公司存货为103.79亿元，在建和未开工的商品房项目建筑面积为143.67万平方米，未
竣工的幸福城保障房项目30.78万平方米，代建的丁家庄二期保障房项目总建筑面积41.17万平方米。公司
目前在建和储备的项目区域优势明显，特别是南京商品房项目具有较强市场竞争力和盈利能力，能够满足
公司未来2至3年的持续发展需要。
（四）社会认同
报告期内，公司获得了社会的广泛认可：公司在中国房地产业协会、中国房地产研究会组织开展的“2014
年中国房地产500强测评”中蝉联“中国房地产百强企业”；被国家住建部表彰为“国家康居示范工程住宅
建设创新单位”和“国家康居示范工程住宅创新成绩突出企业”；被江苏省住建系统职工劳动竞赛活动领导
小组评为“2013年度江苏省住房保障和保障性安居工程建设劳动竞赛先进单位”。
公司承建的保障房项目成为南京市、江苏省乃至全国保障房工程的标杆。报告期内，幸福城项目又有5
栋住宅荣获“金陵杯”，并且顺利通过住建部组织的国家康居示范工程达标验收和2A级住宅性能认定，并
一举获得施工组织、成套技术、规划设计、建筑设计全部四项优秀奖。
报告期内，公司获得“2004-2013 南京地产十年魅力品牌”称号和“2014 年度优秀品牌开发商”；南
京瑜璟湾项目被搜房网评选为“最值得期待楼盘”和“2014 年度最具性价比楼盘”；南京羊山湖花园项目
获得第九届（中国）南京财富地产榜 “2013 南京幸福人居楼盘”、凤凰网 “2014 年度十大品质楼盘”和
腾讯网 “2014 年度最佳生态宜居楼盘”称号；南京枫情水岸项目被腾讯网评选为“2014 年度最佳人气口
碑楼盘”。报告期内，公司还获得“2014 中国价值地产总评榜年度企业公民称号”。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,841,178,892.75 2,157,277,405.29 31.70
营业成本 2,412,965,192.52 1,594,337,387.80 51.35
销售费用 51,289,205.64 52,036,907.05 -1.44
管理费用 71,660,514.92 70,423,992.70 1.76
财务费用 37,139,979.24 -267,327.21 -13,993.08
经营活动产生的现金流量净额 961,835,859.33 806,611,661.78 19.24
投资活动产生的现金流量净额 117,886,294.77 -95,145,388.47 223.90
9/132
2014 年年度报告
筹资活动产生的现金流量净额 -875,047,989.17 -719,372,225.01 -21.64
资产减值损失 52,351,277.63 -20,817,313.98 351.48
销售商品、提供劳务收到的现金 3,362,656,049.22 2,934,079,337.99 14.61
购买商品、接受劳务支付的现金 1,892,516,208.84 2,903,700,520.08 -34.82
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业总收入 28.49 亿元，同比增加 31.39%，其中，房地产项目结转收入 27.28 亿
元，同比增加 31.64%，主要原因在于本期竣工交付的开发项目增加。
(2) 主要销售客户的情况
公司前五名销售客户合计销售金额为 24,594,740.00 元，占本期销售总额的 0.87%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金额 情
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同 况
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说
(%) 比例(%)
例(%) 明
房地产开发经营 土地成本 618,859,714.79 26.44 506,096,223.61 33.21 22.28
房地产开发经营 其它成本 1,721,891,649.35 73.56 1,017,633,853.30 66.79 69.21
(2) 主要供应商情况
报告期内，本公司前五名供应商合计的采购额 120,154,676.97 元，占本期采购总额的 31.49%。
4 费用
单位:元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减幅度（％） 变化原因
财务费用 37,139,979.24 -267,327.21 13993.08 主要系本期利息费用化比例增加
资产减值损失 52,351,277.63 -20,817,313.98 351.48 主要系本期计提存货跌价准备
5 现金流
单位:元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减幅度（％） 变化原因
本期销售收入增加，收到南
经营活动产生的
961,835,859.33 806,611,661.78 19.24 京安居建设集团有限责任公
现金净流量
司的代建款增加
投资活动产生的 本期处置电子网板公司，收
117,886,294.77 -95,145,388.47 223.9
现金净流量 回投资款项增加
10/132
2014 年年度报告
筹资活动产生的
-875,047,989.17 -719,372,225.01 -21.64 本期偿还借款增加
现金净流量
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司实现营业总收入 28.49 亿元，同比增加 31.39%，其中，房地产项目结转收入 27.28 亿
元，同比增加 31.64%；实现利润总额 7676.42 万元，同比减少 73.02%；实现净利润 1239.79 万元，同比减
少 94.15%；实现归属于母公司所有者的净利润 1291.46 万元，同比减少 92.51%；。本期公司利润发生较大
变动主要原因在于本期竣工交付的项目结构较上期发生变化：苏州栖庭项目和南京幸福城保障房毛利率偏
低；因无锡房地产市场回暖缓慢，导致无锡东方天郡项目发生较大亏损。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
无
(3) 发展战略和经营计划进展说明
2014 年度，公司商品房新开工面积为 44.30 万平方米，商品房竣工面积为 39.73 万平方米，保障房竣
工面积为 50.83 万平方米，对在建项目和新开工房地产项目的实际投资额为 19 亿元人民币。较上年度所披
露的经营计划有所减少的原因在于：报告期内，因无锡房地产市场回暖缓慢，公司适当减缓了无锡地区房
地产项目的开发建设进度，同时降低了相应的开发建设投资。保障房项目竣工面积的减少是因公租房和廉
租房装修尚未完工所致。
(二) 行业、产品或地区经营
