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南京栖霞建设股份有限公司2014年半年报 下载公告
公告日期:2014-07-30
   南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
南京栖霞建设股份有限公司
   2014 年半年度报告
                      南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
                                      重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
二、   公司全体董事出席董事会会议。
三、   公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人(会计主管人员)
管晶声明:保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、   是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况?
否
六、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
否
                                   南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
                                                             目录
第一节   释义................................................................................................................................... 4
第二节   公司简介........................................................................................................................... 5
第三节   会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 6
第四节   董事会报告....................................................................................................................... 7
第五节   重要事项......................................................................................................................... 16
第六节   股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 21
第七节   优先股相关情况 ............................................................................................................. 23
第八节   董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 24
第九节   财务报告(未经审计) ................................................................................................. 25
第十节   备查文件目录 ............................................................................................................... 109
                     南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
                               第一节        释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设                        指                  南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期                              指                  2014 年 1-6 月
                                                                  人民币元、人民币万元、人民币
元、万元、亿元                                指
                                                                  亿元
证监会                                        指                  中国证券监督管理委员会
上交所                                        指                  上海证券交易所
集团公司                                      指                  南京栖霞建设集团有限公司
网板公司                                      指                  南京电子网板科技股份有限公司
苏州栖霞                                      指                  苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞                                      指                  无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山                                      指                  无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰                                      指                  南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰                                      指                  苏州卓辰置业有限公司
海南卓辰                                      指                  海南卓辰置业有限公司
无锡卓辰                                      指                  无锡卓辰置业有限公司
                                                                  南京栖霞建设集团建材实业有限
建材实业                                      指
                                                                  公司
                                                                  南京栖霞建设集团科技发展有限
科技发展                                      指
                                                                  公司
南京东方                                      指                  南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕                                      指                  南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林                                      指                  南京栖霞建设仙林有限公司
                                                                  南京市栖霞区汇锦农村小额贷款
汇锦小贷                                      指
                                                                  有限公司
                          南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
                                第二节         公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称                                     南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文名称简称                                 栖霞建设
公司的外文名称                                     NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写                                 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人                                   江劲松先生
二、   联系人和联系方式
                                            董事会秘书                         证券事务代表
姓名                              王海刚先生                           曹鑫女士
                                  江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆          江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆
联系地址
                                  大厦 21 楼证券投资部                 大厦 21 楼证券投资部
电话                              025-85600533                         025-85600533
传真                              025-85502482                         025-85502482
电子信箱                          invest@chixia.com                    invest@chixia.com
三、 基本情况变更简介
  本报告期公司基本情况未发生变更。
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
  本报告期公司信息披露及备置地点未发生变更。
五、   公司股票简况
                                          公司股票简况
       股票种类               股票上市交易所            股票简称                       股票代码
A股                       上海证券交易所          栖霞建设
六、 公司报告期内的注册变更情况
  公司报告期内注册情况未变更。
                          南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
                      第三节      会计数据和财务指标摘要
一、   公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
                                                                      单位:元 币种:人民币
                                                                                本报告期比上年同
           主要会计数据               本报告期(1-6 月)        上年同期
                                                                                    期增减(%)
 营业收入                                 1,239,928,005.39     1,162,728,142.62               6.64
 归属于上市公司股东的净利润                  27,701,388.21        95,226,734.28             -70.91
 归属于上市公司股东的扣除非经常
                                            29,645,179.71         95,233,369.12                 -68.87
 性损益的净利润
 经营活动产生的现金流量净额                294,006,276.29        283,129,984.45                 3.84
                                                                                   本报告期末比上年
                                          本报告期末             上年度末
                                                                                     度末增减(%)
 归属于上市公司股东的净资产              3,546,476,627.75      3,704,815,530.98                -4.27
 总资产                                 15,016,165,416.81     14,029,035,768.13                 7.04
(二)   主要财务指标
                                                                                   本报告期比上年同
           主要财务指标               本报告期(1-6 月)        上年同期
                                                                                       期增减(%)
 基本每股收益(元/股)                            0.0264                0.0907                -70.91
 稀释每股收益(元/股)                            0.0264                0.0907                -70.91
 扣除非经常性损益后的基本每股收
                                                   0.0282                0.0907                 -68.87
 益(元/股)
 加权平均净资产收益率(%)                            0.77                  2.65   减少 1.88 个百分点
 扣除非经常性损益后的加权平均净
                                                      0.82                  2.65   减少 1.83 个百分点
 资产收益率(%)
二、   非经常性损益项目和金额
                                                                       单位:元 币种:人民币
                       非经常性损益项目                                            金额
 非流动资产处置损益                                                                         -20,760.43
 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切相关,
 符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府                                     161,879.00
 补助除外
 除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                                     -2,699,151.21
 少数股东权益影响额                                                                          -25,267.02
 所得税影响额                                                                                639,508.16
                           合计                                                           -1,943,791.50
                     南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
                         第四节         董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
  (一) 市场环境变化与管理层的看法
     2014 年上半年,在定向调控和“微刺激”政策的双重作用下,政府“稳增长”
效果逐步显现。但是,房地产行业景气度整体呈下滑趋势,流动性尤其是按揭信贷
的紧张、房价下降的预期和成交量的平淡强化了市场的观望情绪,投资增速和新开
工面积增速同时放缓,部分城市库存屡创新高。
    2014 年 1-6 月,全国房地产开发投资累计同比增长 14.20%,住宅新开工面积累
计同比下降 19.80%,住宅销售面积累计同比下降 7.80%,住宅销售额累计同比下降
9.20%;江苏省房地产开发投资累计同比增长 16.3%,住宅新开工面积累计同比下降
12.99%,商品房销售额累计同比下降 14.20%(以上数据来自于国家统计局、江苏省
统计局)。
    2014 年 1-5 月,公司项目在售的南京、苏州、无锡三地的房地产市场,亦呈现
出调整的态势:从商品房销售面积分析,南京、苏州、无锡累计同比分别减少 21.50%、
22.20%和 16.25%;从房屋施工面积分析,南京、苏州、无锡累计同比分别增加 11%、
20.40%和 6.49%;从房屋竣工面积分析,南京累计同比分别增加 24.70%,苏州和无
锡分别累计同比下降 7.10%、40.60%(以上数据来自于南京市统计局、苏州市统计
局、无锡统计局)。
    与 2013 年火热的土地市场不同,2014 年上半年,土地市场逐渐趋冷,累计成
交显著下滑且降幅逐月扩大,溢价率回落,屡现底价成交,土地市场伴随楼市调整
的趋势日渐明显,部分区域地价逐渐回归合理区域。
    管理层认为,以李克强总理在年初政府工作报告中提出的“不同城市要分类调
控,抑制投资投机需求”为前提, 政府将会继续贯彻保护消费性需求、抑制投机性
需求的调控思路,着力建设保障房体系和房地产税收体系,充分发挥市场的自我调
节作用,这意味着,未来的房地产行业将进入持续、稳定的发展阶段。但是,我们
也应清醒地认识到,当前房价已处于历史新高,部分城市供求失衡,市场风险正在
                     南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
累积,房地产行业或将面临局部的、区域性的调整。因此,我们应该牢固树立风险
意识,密切关注政策和市场变化,确保公司在复杂多变的市场环境中保持健康、良
性地发展。
    (二)公司经营情况回顾
    报告期内,公司共实现合同销售金额 18.32 亿元,实现合同销售面积 24.72 万平
方米,回笼资金 20.59 亿元,其中:保障房实现合同销售金额 15.99 亿元,合同销售
面积 22.42 万平方米,回笼资金 13.10 亿元;公司结转营业收入 12.40 亿元,同比增
加 6.64%;实现利润总额 3265.84 万元,同比减少 80.91%;实现归属于母公司所有
者的净利润 2770.14 万元,同比减少 70.91%;每股收益 0.0264 元。
    报告期内,公司继续坚持以中小户型、中低价位住宅为主的产品结构,以刚需
和改善型客户群为主,按计划进行项目的开发建设。2014年1-6月,商品房新开工面
积19.07万平方米,较上年同期商品房新开工面积减少52.19%。
    截至 2014 年 6 月 30 日,公司资产总额 150.16 亿元,较期初增加 7.04%;归属
于母公司所有者权益 35.46 亿元,较期初减少 4.27%。公司合并报表资产负债率为
75.35%,剔除预收账款和南京市保障房建设发展有限公司支付的幸福城代建款后的
资产负债率为 63.22%。
    本报告期,公司结转总面积为 12.74 万平方米。鉴于苏州栖庭、南京幸福城保
障房项目在本期结转收入中权重较大(其结转面积分别为 5.64 万平方米和 5.42 万平
方米、占本期结转总面积的 44.27%和 42.54%),且两者毛利率偏低,这是导致营业
收入增长、净利润下降的主要原因。
    报告期内,优质的企业信誉和良好的银企合作关系使公司继续获得各大银行的
支持,各项目授信额度达到 58.80 亿元。报告期末,公司货币资金余额为 18.57 亿元,
较期初增加 28.88%;可变现金融资产为 5.95 亿元;未使用的银行授信为 14.36 亿元;
足以覆盖一年内到期的借款 25.07 亿元。
    报告期内,公司致力于提升住宅品质,打造精品工程,获得了广泛的社会认可。
根据中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2014
中国房地产开发企业 500 强测评研究报告》,公司再次位居中国房地产开发企业百强
之列,同时名列全国责任地产 10 强。2014 年 1 月,公司获得“2004-2013 南京地产
                         南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
  十年魅力品牌”称号;在搜房网举办的 2013-2014 年中国(南京)房地产互联网年
  度峰会上,南京瑜璟湾项目获得“最值得期待楼盘”称号;南京羊山湖花园项目获
  得第九届(中国)南京财富地产榜 “2013 南京幸福人居楼盘”称号。报告期内,
  公司还获得“2014 中国价值地产总评榜年度企业公民称号”。
  (三)     主营业务分析
  1、财务报表相关科目变动分析表
                                                                       单位:元 币种:人民币
                 科目                     本期数              上年同期数       变动比例(%)
营业收入                               1,239,928,005.39      1,162,728,142.62             6.64
营业成本                               1,040,595,865.89        760,221,668.25            36.88
营业税金及附加                            99,093,154.29        170,069,542.17           -41.73
销售费用                                  21,823,937.59         21,222,835.87             2.83
管理费用                                  39,708,047.16         40,875,176.88            -2.86
财务费用                                  17,659,662.91           -129,841.25        13700.96
资产减值损失                                 -218,209.90         6,586,642.05          -103.31
投资收益                                    9,173,451.74         1,139,024.05           705.38
利润总额                                  32,658,364.59        171,047,598.16           -80.91
所得税费用                                  5,798,091.58        42,027,765.14           -86.20
经营活动产生的现金流量净额               294,006,276.29       283,129,984.45               3.84
投资活动产生的现金流量净额               -16,079,833.13        -69,429,441.41             76.84
筹资活动产生的现金流量净额               149,294,403.26        210,117,324.10            -28.95
科目                                      期末数                期初数          变动比例(%)
预付款项                                 674,002,681.27      1,772,738,397.73            -61.98
存货                                  10,780,411,229.86      9,054,767,552.62             19.06
短期借款                                 220,000,000.00         50,000,000.00            340.00
应交税费                                -190,933,794.28        -28,059,768.85           -580.45
其他应付款                             2,517,400,280.16      2,043,808,660.01             23.17
  变动原因:
  (1) 营业收入增加的原因在于本期结转苏州栖庭、南京幸福城项目。
  (2) 营业成本增加的原因在于本期结转主要为保障房项目和苏州栖庭项目,毛利率较低,成
    本相对较高。
  (3) 营业税金及附加减少的原因在于本期土地增值税费用减少。
  (4) 销售费用增加的原因在于销售代理费用的增加。
  (5) 管理费用减少的原因在于本期公司经费等减少。
  (6) 财务费用增加的原因在于本期利息费用化比例增加。
  (7) 资产减值损失减少的原因在于本期汇锦小贷公司计提贷款损失准备金减少。
  (8) 投资收益增加的原因在于本期取得棕榈园林和河北银行投资收益。
                                        南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
              (9) 利润总额减少的原因在于本期结转主要为苏州栖庭、幸福城保障房项目,毛利率较低。
              (10) 所得税费用减少的原因在于本期利润总额减少。
              (11) 经营活动产生的现金流量净额增加的原因在于本期支付的各项税费减少。
              (12) 投资活动产生的现金流量净额增加的原因在于上期购买迈燕公司及汇锦小贷等公司少
                     数股东股权。
              (13) 筹资活动产生的现金流量净额减少的原因在于本期借款净增加额减少。
              (14) 预付款项减少的原因在于南京幸福城项目竣工,预付账款结转开发产品。
              (15) 存货增加的原因在于南京幸福城项目竣工,预付账款结转开发产品。
              (16) 短期借款增加的原因在于本期短期借款增加。
              (17) 应交税费减少的原因在于本期股份公司和无锡公司等交纳营业税和土地增值税增加。
              (18) 其他应付款增加的原因在于本期收到的南京保障房建设发展有限公司幸福城项目的代
                     建款。
              2、其它
                   公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
                   报告期内,公司营业总收入为 12.45 亿元,同比增加 6.48%,其中,房地产结转收入 11.72
              亿元,同比增加 5.21%;实现利润总额 3265.84 万元,同比减少 80.91%;归属母公司所有者的
              净利润为 2770.14 万元,同比减少 70.91%。本期公司利润发生较大变动主要原因在于本期竣工
              交付的项目结构较上期发生变化,苏州栖庭项目和南京幸福城保障房在结转面积中权重较大且
              毛利率偏低。
              (四)行业、产品或地区经营情况分析
              1、 主营业务分行业、分产品情况
                                                                                         单位:元 币种:人民币
                                                   主营业务分行业情况
                                                     毛利率    营业收入比上          营业成本比上     毛利率比上年同期增
  分行业        营业收入            营业成本
                                                     (%)    年同期增减(%)         年同期增减(%)          减(%)
 房 地 产
 开 发 经    1,171,870,575.08   1,000,273,526.23     14.64                 5.21              38.41    减少 20.48 个百分点
 营
                                                  主营业务分产品情况
                                                      毛利率  营业收入比上           营业成本比上年    毛利率比上年同期增
    分产品           营业收入          营业成本
                                                      (%) 年同期增减(%)             同期增减(%)           减(%)
  栖庭(苏州)     650,101,595.93    560,617,917.12     13.76       --                     --                  --
幸福城(南京)     344,779,555.08    311,227,705.25      9.73       --                     --                  --
东方天郡(无锡)   122,909,681.00    110,509,314.97     10.09       --                     --                  --
                                    南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
             2、 主营业务分地区情况
                                                                                    单位:元 币种:人民币
                     地区                      营业收入                   营业收入比上年增减(%)
             南京                                  363,416,932.15                                  7.53
             苏州                                  674,829,626.93                                257.59
             无锡                                  133,624,016.00                                -77.24
             3、 主要项目开发进度情况
     (1)主要项目开工、竣工情况
                                                                                          单位:万平方米
                                                                                  2014 年     2014 年
                                                         2014 年计    2014 年计                       截至 2014 年
                               占地面     规划建筑                                1-6 月份 1-6 月份
    项目名称          权益                               划开工面     划竣工面                          6 月 30 日未
                                 积         面积                                   开工面     竣工面
                                                             积           积                             开工面积
                                                                                     积         积
南京百水芊城二期     100%        11.12          16.16          2.35          0           0         0           2.35
南京枫情水岸          100%      10.47          24.34              0          0           0         0
南京幸福城           100%        66.12        118.63              0       81.61          0     50.83
南京羊山湖花园       100%          6.54         15.45             0          0           0         0
南京瑜憬湾              100%       8.75        26.17          25.38          0      19.07          0           6.31
南京合计                        103.00        200.75          27.73       81.61     19.07      50.83           8.66
苏州栖庭             100%          5.11         14.01             0       14.01          0     14.01
                                           17.88(住
                                                                  0       17.88          0         0
无锡栖园              70%        11.26          宅)
                                          6.69(酒店)         6.69          0           0         0           6.69
无锡栖庭            90.9964%       4.49         17.27         17.27          0           0         0          17.27
                                               38.42
                                           (一、二               0       11.23          0         0
                                                期)
无锡东方天郡        90.9964%     29.51
                                               31.72
                                           (三、四           14.62          0           0         0          31.72
                                                期)
无锡合计                         45.26         111.98         38.58       29.11          0         0          55.68
总合计                          153.37        326.74          66.31      124.73     19.07      64.84          64.34
                                 南京栖霞建设股份有限公司 2014 年半年度报告
         注:2013 年 8 月 29 日,公司在无锡国土资源交易网上竞得 XDG-2012-80 号地块(无锡栖庭)。
    该地块位于无锡市滨湖区湖滨路与太湖大道交叉口东北侧,面积 44860.20 平方米,尚处于前期
    规划阶段,由无锡卓辰公司开发建设。
        (2)主要项目销售及结转情况
                                                                                       单位:万平方米
                    2014 年 1-6 月份合     截至本报告期末累计合    2014 年 1-6 月份      截至本报告期末累计
 项目名称
                    同销售面积             同销售面积              结转面积              结转面积
 南京枫情水岸                      0.12                     8.33                   0
 南京幸福城                       21.70                    69.97               5.42                    15.14
 南京羊山湖花园                    0.22                     1.71                   0
 苏州栖庭                          0.33                     5.70               5.64                     5.64
 无锡东方天郡                      1.52                    12.02               1.41                     9.28
        (五)核心竞争力分析
            报告期内,公司核心竞争力与前一报告期相比未发生重要变化,亦无对公司产
    生重大影响的情形发生。
        (六)投资状况分析
    1、对外股权投资总体分析
                                                                     单位:万元 币种:人民币
报告期内投资额                                                                                      2,980.99
投资额增减变动数                                                                                  -16,897.26
上年同期投资额                                                                                     19,878.25
投资额增减幅度(%)                                                                                    -85.00%
                     

  附件:公告原文
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