南京栖霞建设股份有限公司
600533
2013 年年度报告
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人江劲松先生、主管会计工作负责人徐水炎先生及会计机构负责人（会计主
管人员）管晶先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：公司（母公司）2013
年度实现净利润 354,018,375.84 元，提取 10%的法定盈余公积 35,401,837.58 元，加上年初
未分配利润 572,373,065.42 元，扣除本期派发现金股利 105,000,000.00 元，年末实际可供股
东分配的净利润为 785,989,603.68 元。公司决定以 2013 年末股份总额 105,000 万股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），共计派发现金 105,000,000.00 元。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................... 3
第二节 公司简介 ................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ..................................... 6
第四节 董事会报告 ................................................. 8
第五节 重要事项 .................................................. 25
第六节 股份变动及股东情况 ........................................ 31
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................ 35
第八节 公司治理 .................................................. 42
第九节 内部控制 .................................................. 46
第十节 财务会计报告 ............................................ 48
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建
指 南京栖霞建设股份有限公司
设
报告期、本报告期 指 2013 年
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
网板公司 指 南京电子网板科技股份有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司
无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司
建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司
科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中披露了存在的风险事项，内容详见\"第四节 董事会工作报告\"中的\"面
临的挑战\"中的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文名称简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松先生
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚先生 曹鑫女士
江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆大厦 21 江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆大厦
联系地址
楼证券投资部 21 楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市和燕路 251 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市龙蟠路 9 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 invest@chixia.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网
www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司证券投资部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 栖霞建设
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2002 年年度报告公司基本情况
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(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务无变化。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2004 年 7 月 28 日，公司控股股东南京栖霞建设（集团）公司由原国有独资公司变更为国
有控股的有限责任公司，南京栖霞国有资产经营有限公司和南京万辰创业投资有限责任公司分
别拥有其 51%、49%的股权；2004 年 8 月 19 日，南京栖霞建设（集团）公司名称变更为\"南京
栖霞建设集团有限公司\"。
七、 其他有关资料
中汇会计师事务所
名称
（特殊普通合伙）
杭州市钱江新城新业路 8 号
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
UDC 时代大厦 A 座 6 层
束哲民
签字会计师姓名
曹建军
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
营业收入 2,157,277,405.29 2,649,556,073.62 -18.58 2,108,514,351.88
归属于上市公司股东的净利
172,415,062.59 316,281,277.12 -45.49 273,852,292.90
润
归属于上市公司股东的扣除非
173,725,903.06 315,984,792.64 -45.02 271,811,962.44
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 806,611,661.78 310,280,523.88 159.96 -343,156,854.69
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,704,815,530.98 3,573,928,141.97 3.66 3,385,905,514.45
总资产 14,029,035,768.13 12,152,665,646.96 15.44 10,685,784,877.71
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.1642 0.3012 -45.49 0.2608
稀释每股收益（元／股） 0.1642 0.3012 -45.49 0.2608
扣除非经常性损益后的基本每股
0.1655 0.3009 -45.02 0.2589
收益（元／股）
减少 4.36 个百
加权平均净资产收益率（%） 4.75 9.11 7.74
分点
扣除非经常性损益后的加权平均 减少 4.31 个百
4.79 9.10 7.68
净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 -247,089.50 -91,682.07 -42,025.06
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计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
401,657.00 513,017.00 4,000,000.00
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
63,983.99
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入
-1,757,112.61 8,462.64 372,126.75
和支出
少数股东权益影响额 -108,931.64 -19,369.40 -1,255,233.80
所得税影响额 400,636.28 -113,943.69 -1,098,521.42
合计 -1,310,840.47 296,484.48 2,040,330.46
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 640,320,000.00 690,209,280.00 49,889,280.00 0.00
合计 640,320,000.00 690,209,280.00 49,889,280.00 0.00
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第四节 董事会报告
一、 市场环境变化及管理层的看法
2013 年，房地产行业延续了2012年下半年的回暖态势，行业景气度持续上升。
全国房地产开发投资同比增长19.8%；全国商品房新开工、施工和竣工面积同比分别
增长13.5%、16.1%和2%。全国商品房销售面积和销售额同比分别增长17.3%、26.3%；
其中，住宅销售面积增长17.5%，住宅销售额增长26.6%。全国土地购置面积38,814 万
平方米，同比增长8.8%；土地成交价款9918 亿元，同比增长33.9%；土地平均购置
价格2555 元/平米，同比增长23%。
在全国房地产走势整体向好、尤其是一线城市和部分二线城市房价快速上涨的
大背景下，公司项目所在的南京、苏州、无锡三地市场，出现明显分化。2013年度，
南京市场火爆，新建商品住宅价格涨幅位居全国前列，新建商品住宅成交量突破9
万套，日光盘屡见不鲜，新地王不断出现，2013年度土地出让金额达800亿元。苏州
市场土地价格明显走高，但房价并未明显上涨。无锡市场地价平稳，房价和成交量
均没有大的波动。
李克强总理在2014年政府工作报告中， 在“推进以人为核心的新型城镇化”方
面，提出了“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人问题’，促进约1亿农民
转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西
部地区就近城镇化”。在“完善住房保障机制”方面，提出“以全体人民住有所居
为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今
年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大
城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工
具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”
同时，李总理提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产
权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。
管理层认为，从政府工作报告和监管层发布的各项有关房地产、人口、土地等
方面的表态来看，对我国过去城镇化所存在的弊端以及矛盾，中央政府已经有清晰
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的认识，对房地产行业的调控也进入理性、成熟和稳定阶段。一方面，调控手段趋
于差异化，不再象往常那样一刀切；另一方面，进一步明确了2014年政府完善住房
保障机制的目标和任务。因此，在未来相当长的一段时期内，房地产行业将依然有
较好的发展机遇。
在对行业长期发展保持信心的同时，我们亦清醒地认识到，房地产企业之间的
未来竞争将是集中在融资渠道、资金成本、管理体系、执行能力、品牌溢价、物业
管理、社区服务等多层次的竞争。当移动互联网和大数据时代对零售、金融等传统
产业的冲击将愈演愈烈时，房地产业面对这一新兴生产力何去何从亦为我们关注和
思考。我们认为，唯有适时调整产品结构和经营方式，苦练内功、重视内生成长才
能应对复杂的形势，因此，持续打造企业的核心竞争力、提升企业的综合实力将成
为未来的重中之重；同时，持续拓宽盈利渠道、持续优化盈利模式，才能进一步保
证公司的稳健发展。
二、 经营情况分析
（一） 经营情况回顾
1、 项目销售
报告期内，公司进一步引入较强的专业销售机构，强化竞争机制，抢抓市场机
遇，制定并实施各项目针对性的销售策略。全年商品房和保障房实现合同销售金额
32.63 亿元，其中，商品房合同销售金额 28.37 亿元，合同销售面积 23.53 万平方
米。报告期内，公司收到的回笼资金为 42.02 亿元，其中，商品房销售回笼资金 26.08
亿元，保障房项目销售回笼资金以及南京市保障房建设发展有限公司(南京安居建设
集团有限责任公司)支付的幸福城代建款等共 15.94 亿元。
2、 项目开发
报告期内，公司一方面继续坚持以中小户型、中低价位、普通住宅为主的产品
结构，另一方面，致力于产品结构调整，即加大对保障房项目和棚户区改造的参与
力度。凭借公司在保障房建设方面积累的丰富经验和过硬的能力，在南京市安居建
设发展有限公司组织的南京丁家庄二期保障房代建单位招标中，公司成为丁家庄二
期保障房项目的代建单位，该项目总建筑面积41.17万平方米。在本次保障房项目代
建过程中，公司不承担项目出资和融资，只收取相应的管理费用。
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3、 持有型物业经营
公司逐年增加持有型物业规模，提升对持有物业的运营能力。报告期内，南京
晓庄广场商业项目（原百安居超市地块）已处于筹划阶段，其周边交通、环境、配
套均有较大改善，相对于初始成本，会有较高溢价。同时，新增的苏州栖庭、无锡
东方天郡、南京枫情水岸、南京羊山湖花园等配套的星叶生活街区的运作，在进一
步完善小区配套、提升楼盘品质、扩大品牌影响力的同时，还将为公司获取物业升
值的收益。
4、 投资情况
报告期内，公司参股的棕榈园林市政园林业务进展加快，经营业绩继续保持增
长，市场占有率不断提高。2013年实现营业收入 42.97 亿元，同比增加34.59%。归
属于上市公司股东的净利润3.99亿元，同比增长33.90%。
公司投资的河北银行股份有限公司业绩稳定增长，股东价值进一步得到提升。
河北银行一直重视对股东的回报，报告期内，公司获得2012年度的分红款1200万元。
报告期内，河北银行经营业绩与治理水平同步提升，将为其成功登陆境内外资本市
场、成为公众银行奠定坚实的基础。
为扩宽公司盈利渠道、实现优势互补，报告期内，公司参与了上海中城联盟投
资管理股份有限公司的增资扩股和配股计划，出资3678万元，认购该公司股份3000
万股。中城投资2014年已启动赴港上市工作，计划2015年实现上市目标。中城联盟
是国内管理规模最大、经验最丰富的房地产基金管理机构，它拥有独特的资源优势
和丰富的房地产基金发起、募集、管理的经验。公司参股中城联盟，将有利于拓展
业务合作模式，引进先进的开发理念，提升品牌影响力，拓宽盈利渠道， 增加公司
的利润增长点。
报告期内，公司拟与上海中城联盟投资管理股份有限公司的全资子公司上海中
城未来投资有限公司共同投资组建基金管理公司。基金管理公司注册资本1000万元
人民币，本公司以现金出资490万元，占注册资本的49％；中城未来以现金出资510
万元，占注册资本的51％。该公司以发起、管理房地产投资基金为主要业务方向，
通过设立有限合伙制基金、契约型基金以及其他合法方式为所选定地产项目进行基
金投资，获取合理投资收益。
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5、 项目储备情况
报告期内，土地拍卖市场异常火爆，地价高企，地王频出。公司对过热的土地
行情始终保持理性。
公司参股的南京电子网板科技股份有限公司，老厂区由南京市国有土地储备中
心收储后， 2012年2月，我公司和江苏汇金控股集团有限公司以底价竞得该地块。
2013年2月，经双方友好协商，汇金控股已退出该地块的开发建设，本公司以出让底
价拥有100%权益（即南京瑜憬湾项目），该项目折算楼面地价约为6500元/平方米，
从所在区位、近期周边地块的出让价格和相邻楼盘销售情况来看，具有很好的盈利
能力。
2013年8月29日，公司以底价竞得无锡滨湖区XDG-2012-80号地块。该地块位于
无锡中心成熟地区，占地面积4.49万平方米，规划建筑面积17.27万平方米，成交价
56525万元，折算楼面地价约为4200元/平方米。
（二） 经营管理
报告期内，公司持续研究宏观经济环境和房地产行业发展趋势，把握机遇，严
控风险，稳健经营，提高运营效率，重视公司的内生成长性。
报告期内，公司进一步完善了《内部审计工作制度》和《内部控制评价管理办
法》，以此督促管理层不断加强内部管理与风险防范。公司按照《企业内部控制基
本规范》与《企业内部控制配套指引》的规定，积极完善内部控制规范体系建设，
根据新的市场情况和公司进入一些新领域的要求，对公司的控制流程进行梳理，识
别流程中的关键控制活动，逐步修订、完善内控手册和相关制度，结合公司内部控
制评价管理方法，逐步形成了符合公司发展要求的内控体系，提高公司经营管理水
平,加强风险识别及防范能力。
在项目开发中，公司以实施管理创新举措推动建设管理水平的不断提高。报告
期内，公司推广南京枫情水岸项目联合验收制度，进一步完善了幸福城保障房项目
信息化管理体系在多项目中的全面推广。
报告期内，公司继续贯彻全员、全寿命周期成本管理的要求，保证项目高品质
的同时，切实有效地在各部门实施成本控制，提高项目回报率和公司的整体收益水
平。
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在物业管理方面，把提供优质服务，赢得业主满意，体现品牌价值作为首要任
务，试行业主事务助理模式，强化主动服务意识，不断降低经营成本，试水社区商
业服务新模式，使物业服务水平进一步提升。
报告期内，公司继续加强内部人才培育体系的建设，充分利用国家级博士后科
研工作站和东南大学-南京栖霞建设国家高等教育工程管理专业校外实践基地引进
优秀人才，培养公司骨干。同时，通过对员工薪酬的年度动态调整，充分体现了员
工随企业成长的优秀企业文化。
（三） 财务情况
报告期内，公司结算销售面积 28.23 万平方米，其中，商品房结算面积 18.51
万平方米，与上年基本持平；实现营业总收入 21.68 亿元，同比减少 18.82%；实现
利润总额 2.85 亿元，同比减少 50.37%；实现净利润 2.12 亿元，同比减少 49.80%；
实现归属于母公司所有者的净利润 1.72 亿元，同比减少 45.49%；实现每股收益
0.1642 元。
2013 年，公司的毛利率为 26.47％，同比下降 15.87%。毛利率降低的原因在于
幸福城保障房项目和无锡东方天郡一期毛利率较低，也是净利润的降低与营业收入
的减少不同步的主要原因。
截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 140.29 亿元，同比增长 15.44 %；归属于
母公司所有者权益 37.05 亿元，同比增加 3.66%。公司合并报表资产负债率为
72.42%，剔除预收账款和南京市保障房建设发展有限公司支付的幸福城代建款后的
资产负债率为 61.02%。
报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为20.13亿元，截止报告期
末，公司货币资金为14.40亿元，未使用的银行授信为20.6亿元，可供出售金融资产
为6.90亿元，足以覆盖短期债务，保证公司的可持续发展。
截止报告期末，公司存货为 90.55 亿元，在建和未开工的商品房项目建筑面积
为 183.40 万平方米，未竣工的幸福城保障房项目 81.61 万平方米，代建的丁家庄二
期保障房项目总建筑面积 41.17 万平方米。公司目前在建和储备的项目区域优势明
显，特别是南京商品房项目具有较强市场竞争力和盈利能力，能够满足公司未来 2
至 3 年的持续发展需要。
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年年度报告
（四） 社会认同
报告期内，公司致力于提高住宅品质，以打造精品住宅为已任，并一如既往地
获得了社会的广泛认可：公司所有项目主体验收优良品率继续保持100%；百水芊城
二期、南京栖庭的四个单项工程获得2012年度南京市优质工程“金陵杯”； 南京栖
庭01、02幢及地下车库工程获得2012年度江苏省优质工程“扬子杯”；物业公司持
续被江苏省住建厅授予江苏省物业服务50强企业称号。
12年来，公司一直位列中国房地产开发企业百强之列。根据中国房地产业协会、
中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2013年中国房地产开发企业
500强测评报告》，公司再次位居中国房地产开发企业百强之列；鉴于公司长期在保
障房建设方面的突出贡献，同时名列全国责任地产十强。
公司承建的保障房项目成为南京市、江苏省乃至全国保障房工程的标杆。公司
在2012年和2013年连续两年荣获江苏省住房保障和保障性安居工程建设劳动竞赛先
进单位。在南京市评选的10个保障房优质示范工程中，幸福城保障房项目占了4个。
幸福城项目部还被授予“2010-2012年度南京市建筑工程质量管理先进集体”光荣称
号。2013年11月，幸福城项目首批近3000户居民入住，该项目的规划设计、工程建
设质量和环境营造受到入住居民和社会各界的高度评价。
(五) 核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力与上一报告期相比未发生重要变化，亦无对公司产
生重大影响的情形发生。
（六）面临的挑战
公司项目主要在南京、苏州和无锡三地，所处的长三角地区是我国综合经济实
力最强的地区之一，居民人均收入水平较高，国内外各大型房企均已进入或正在进
入该区域开发，房地产市场竞争尤为激烈。公司将继续保持稳健的发展思路，密切
关注和分析形势变化，灵活应对，抓住机遇，不断增强企业的抗风险能力和可持续
发展能力。
三、 财务状况分析
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年年度报告
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,157,277,405.29 2,649,556,073.62 -18.58
营业成本 1,594,337,387.80 1,542,853,242.68 3.34
销售费用 52,036,907.05 45,568,283.50 14.20
管理费用 70,423,992.70 74,191,066.41 -5.08
财务费用 -267,327.21 48,666,455.36 -100.55
经营活动产生的现金流量净额 806,611,661.78 310,280,523.88 159.96
投资活动产生的现金流量净额 -95,145,388.47 -4,338,794.67 -2,092.90
筹资活动产生的现金流量净额 -719,372,225.01 -282,141,850.93 -154.97
营业税金及附加 261,871,562.59 352,396,235.15 -25.69
资产减值损失 -20,817,313.98 5,568,197.57 -473.86
投资收益 78,031,317.03 -25,426,642.92 406.89
利润总额 284,559,130.40 573,412,755.66 -50.37
所得税费用 72,790,000.02 151,587,720.74 -51.98
（1）驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业总收入 21.68 亿元，同比减少 18.82%，其中，房地产
项目结转收入 20.72 亿元，同比减少 19.34%，主要原因在于本期竣工交付的开发项
目减少。
（2）主要销售客户的情况
本公司前五名销售客户合计销售金额为 45,736,000.00 元，占本期销售总额的
1.61%。
3、 成本
（1）成本分析表
单位:元 币种:人民币
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产开发经营 土地成本 506,096,223.61 33.21 410,660,020.65 27.72 23.24
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年年度报告
其它成本 1,017,633,853.30 66.79 1,070,853,771.81 72.28 -4.97
（2）主要供应商情况
报告期内，本公司前五名供应商合计的采购额 129,985,409.38 元，占本期采
购总额的 44.39%。
4、 费用
单位:元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减幅度（％） 变化原因
财务费用 -267,327.21 48,666,455.36 -100.55 本期借款利息资本化比例增加
5、 现金流
单位:元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减幅度
变化原因
（％）
主要系本期收到南京市保障房建设
经营活动产生的现金净流量 806,611,661.78 310,280,523.88 159.96%
发展有限公司的代建款增加。
