南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
南京栖霞建设股份有限公司
2013 年半年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人江劲松先生、主管会计工作负责人徐水炎先生及会计机构负责人（会计主
管人员）管晶先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 16
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 21
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 23
第八节 财务报告 .......................................................................................................................... 24
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................ 112
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2013 年 1 月至 6 月
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司，本公司控股股东
网板公司 指 南京电子网板科技股份有限公司，本公司参股子公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司，本公司控股子公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司，本公司控股子公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司，本公司全资子公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司，本公司全资子公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司，本公司全资子公司
海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司，本公司全资子公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司，本公司全资子公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司，本公司全资子公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司，本公司控股子公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦小额贷款有限公司，本公司控股子公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文名称简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松先生
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚先生 曹鑫女士
江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆 江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆
联系地址
大厦 21 楼证券投资部 大厦 21 楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
三、 基本情况变更简介
本报告期公司基本情况未发生变更。
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
本报告期公司信息披露及备置地点未发生变更。
五、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 1,162,728,142.62 1,395,118,378.57 -16.66
归属于上市公司股东的净利润 95,226,734.28 182,606,892.54 -47.85
归属于上市公司股东的扣除非经常
95,233,369.12 182,107,745.04 -47.70
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -264,390,015.55 -426,748,362.75 38.05
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,587,417,333.87 3,573,928,141.97 0.38
总资产 13,717,680,631.56 12,152,665,646.96 12.88
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0907 0.1739 -47.85
稀释每股收益（元／股） 0.0907 0.1739 -47.85
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.0907 0.1734 -47.70
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.65 5.23 减少 2.58 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
2.65 5.21 减少 2.56 个百分点
资产收益率（%）
营业收入、归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少的原因在于本期结转收入的项目结构
发生变化。
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -38,235.80
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 156,360.27
少数股东权益影响额 -95,228.19
所得税影响额 -29,531.12
合计 -6,634.84
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一） 市场环境变化与管理层的看法
上半年，在“稳增长、调结构”的宏观政策基调下，随着货币信贷的增长和市
场预期的变化，全国和江苏省商品住宅销售面积同比分别增长 30.4%和 40.84%。公
司有项目在售的南京、苏州、无锡三地房市，尤其是南京，也呈现“量价齐升”态
势。新房市场成交量的放大，带动土地市场的持续升温。南京、苏州、无锡三地上
半年土地拍卖面积和收入同比均有所增长，土地价格也明显上涨。其中，南京市上
半年土地拍卖收入，已接近去年全年。与此同时，住宅去化速度的加快，促使开发
企业加大了投资力度，扩大了新开工规模。上半年，全国、江苏省、南京、苏州、
无锡住宅开发投资和新开工面积两项指标，同比均有所增长。
管理层认为，国民经济的持续增长和城镇化水平的不断提高，为房地产业的未
来发展奠定了坚实的经济和社会基础。当前良好的销售形势为公司顺利实现全年利
润创造了有利的外部条件。“稳增长”的政策取向，也使得政府短期内不会出台超预
期的严厉调控政策。但管理层也清醒认识到，当前房价已处于历史高位，在实体经
济转型缓慢，宏观经济增速下降，人民币升值预期开始减弱，中央政府促进房地产
市场平稳健康发展的大方向并未动摇的情况下，部分城市和区域的房市风险正在累
积。房产税试点范围的扩大，全国范围内住房信息的联网，统一的住房登记制度的
建立，都将影响到房地产市场的未来格局。
因此，我们既要牢固树立机遇意识，加快楼盘销售，确保公司收益，也要牢固
树立风险意识，密切关注政策和市场变化，灵活审慎地采取应对措施，确保企业在
机遇与挑战并存的复杂环境中，获得持续稳定健康的发展。
（二）公司经营情况回顾
报告期内，公司把握市场回暖的机遇，灵活推盘，继续推行快速销售、快速
回笼的营销策略，加快在售楼盘的去化。报告期内，公司共实现合同销售金额 21.97
亿元，实现合同销售面积 25.40 万平方米，回笼资金 21.45 亿元，其中：商品房实现
合同销售金额 9.84 亿元，合同销售面积 9.30 万平方米，回笼资金 12.31 亿元，较上
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年同期分别减少 47.80%、42.05%和 16.71%。
报告期内，公司继续坚持以中小户型、中低价位住宅为主的产品结构，以刚需
和改善型客户群为主，进一步加快开发进度，力争尽快投入市场。2013年1-6月，商
品房新开工面积39.89万平方米，较去年全年的商品房新开工面积增加6.79万平方米。
幸福城保障房已售住宅和商业门面房，今年内将陆续竣工交付。
截至 2013 年 6 月 30 日，公司资产总额 137.18 亿元，较期初增加 12.88%；归
属于母公司所有者权益 35.87 亿元，较期初增加 0.38%。报告期内，公司结算营业
收入 11.63 亿元，同比减少 16.66%；实现利润总额 1.71 亿元，同比减少 44.29%；
实现归属于母公司所有者的净利润 0.95 亿元，同比减少 47.85%；每股收益 0.0907
元。截止报告期末，公司账面尚有 19.23 亿的预收账款。
本报告期结转收入的商品房面积为 9.79 万平方米，较上年同期增加 2.94%。其
中，无锡瑜憬湾四期结转面积为 5.86 万平方米，占本期结算面积的 59.86%。由于
无锡瑜憬湾四期商品房单价及毛利率较低、且在本期结转收入面积中权重较大，该
项目是形成本期的商品房销售均价及毛利率下降的主要原因，也是净利润的降低与
营业收入的减少不同步的主要原因。
在工程建设方面，幸福城项目动态成本控制体系的完善，以及各项目一系列管
理创新举措的实施，进一步推动了公司整体建设管理水平的提高。
长期以来，在以住宅开发为主业的同时，公司一直致力于提升对持有物业的运
营能力。报告期内，公司持有的位于南京晓庄广场的商业项目周边环境、配套均有
较大改善，相对于初始成本，目前已有较高溢价。公司一方面与相关部门密切沟通，
另一方面积极寻找优秀的商业综合体运营商，筹划未来将其打造为南京城此大型商
业综合体，进一步提升项目价值空间。
公司参股的南京电子网板科技股份有限公司，老厂区由南京市国有土地储备中
心收储后， 2012 年 2 月，我公司和江苏汇金控股集团有限公司以底价竞得该地块。
2013 年 2 月，经双方友好协商，汇金控股已退出该地块的开发建设，本公司以出让
底价拥有 100%权益（即南京瑜憬湾项目），依目前的市场形势判断，该项目具有良
好的盈利能力。将于今年下半年开工建设，力争尽快实现销售。
报告期内，优质的企业信誉和良好的银企合作关系使公司继续获得各大银行的
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支持，各项目新增授信额度达到 44.8 亿元。报告期末，公司货币资金余额为 18.58
亿元，较期初增加 27.88%；可变现金融资产为 6.33 亿元；未使用的银行授信为 11.6
亿元；足以覆盖一年内到期的借款 21.54 亿元。
报告期内，公司继续致力于提升住宅品质。公司所有项目主体验收优良率达
100%，百水芊城二期、南京栖庭的四个单项工程获得 2012 年度南京市优质工程“金
陵杯”。 南京栖庭 01、02 幢及地下车库工程获得 2012 年度江苏省优质工程“扬子
杯”。 在南京市评选的 10 个保障房优质示范工程中，幸福城保障房项目占了 4 个。
幸福城项目部还被授予“2011-2012 年度江苏省保障房建设先进集体”和“2010-2012
年度南京市建筑工程质量管理先进集体”光荣称号。
（三） 主营业务分析
1、财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,162,728,142.62 1,395,118,378.57 -16.66
营业成本 760,221,668.25 832,880,896.01 -8.72
销售费用 21,222,835.87 23,981,926.65 -11.50
管理费用 40,875,176.88 42,832,283.84 -4.57
财务费用 -129,841.25 29,721,032.44 -100.44
资产减值损失 6,586,642.05 958,292.55 587.33
投资收益 1,139,024.05 -8,832,646.14 112.90
利润总额 171,047,598.16 307,054,496.49 -44.29
所得税费用 42,027,765.14 78,888,462.58 -46.73
经营活动产生的现金流量净额 -264,390,015.55 -426,748,362.75 38.05
投资活动产生的现金流量净额 -69,429,441.41 -1,306,912.10 -5212.48
筹资活动产生的现金流量净额 757,637,324.10 370,058,094.22 104.73
科目 期末数 期初数 变动比例（%）
应收账款 57,362,082.45 21,460,829.24 167.29
预付款项 2,362,864,954.57 1,781,759,329.44 32.61
短期借款 320,000,000.00 -100.00
应交税费 -80,138,740.73 37,564,037.06 -313.34
其他应付款 1,746,359,869.02 854,265,139.72 104.43
变动原因：
（1） 营业收入减少的原因在于本期结转收入的项目结构发生变化。
（2） 营业成本减少的原因在于本期营业收入减少和收入项目结构发生变化。
（3） 销售费用减少的原因在于销售代理费用的减少。
（4） 管理费用减少的原因在于本期公司经费减少。
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（5） 财务费用减少的原因在于本期借款利息费用化比例减少。
（6） 资产减值损失增加的原因在于本期汇锦小贷公司贷款损失准备金增加。
（7） 投资收益增加的原因在于本期收到河北银行投资收益。
（8） 利润总额减少的原因在于本期营业收入减少及毛利率降低。
（9） 所得税费用减少的原因在于本期利润总额减少。
（10） 经营活动产生的现金流量净额增加的原因在于本期土地储备支出减少。
（11） 投资活动产生的现金流量净额减少的原因在于本期受让子公司股权。
（12） 筹资活动产生的现金流量净额增加的原因在于本期借款增加。
（13） 应收账款增加的原因在于本期无锡置业担保公司的应收款增加。
（14） 预付款项增加的原因在于本期南京幸福城项目、南京枫情水岸项目、南京羊山湖花园项
目的预付工程款增加。
（15） 短期借款减少的原因在于本期偿还到期的短期借款。
（16） 应交税费减少的原因在于本期缴纳应缴企业所得税和土地增值税增加。
（17） 其他应付款增加的原因在于本期收到南京幸福城项目的代建款增加。
(四)行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上 毛利率比上年同期增
分行业 营业收入 营业成本
（％） 同期增减(%) 年同期增减(%) 减（%）
房 地 产
开 发 经 1,113,879,875.22 722,685,024.56 35.12 -17.24 -9.40 减少 5.61 个百分点
营
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比上 营业成本比上年 毛利率比上年同期增
分产品 营业收入 营业成本
（％） 年同期增减(%) 同期增减(%) 减（%）
栖园（南京） 168,673,272.60 65,298,536.31 61.29 -35.59 -37.82 增加 1.17 个百分点
枫情水岸
179,407,910.40 80,006,506.66 55.41 -17.57 -30.29 增加 8.15 个百分点
（苏州）
瑜憬湾
587,183,698.00 484,889,485.41 17.42 32.13 42.87 减少 6.20 个百分点
（无锡）
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
南京 337,980,077.82 -49.55
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苏州 188,716,099.40 -18.49
无锡 587,183,698.00 32.13
3、 主要项目开发进度情况
单位：万平方米
截至
2013 年计 2013 年计 截至 13 年 6 截至 13 年 6 2013 年 6
规划建筑
项目名称 权益 占地面积 划开工面 划竣工面 月 30 日开工 月 30 日竣工 月 30 日
面积
积 积 面积 面积 未开工
面积
南京百水芊城二期 100% 11.12 16.16 2.34 0.00 0.00 0.00 2.34
0.00
南京上城名苑 100% 0.87 2.47 0.00 0.07 0.00 0.00
南京枫情水岸 16.56 0.00 0.00
100% 10.47 24.34 16.56 0.00
（仙林 G84）
南京幸福城 0.00 0.00
(西花岗保障房项 100% 66.12 118.57 0.00 24.00 0.00
目)
南京羊山湖花园 15.45 0.00 0.00
100% 6.54 15.45 15.45 0.00
（仙林 G96）
南京瑜憬湾（迈皋 0.00
100% 8.75 25.42 25.42 0.00 0.00 25.42
桥 G97）
南京合计 103.87 202.41 59.77 24.07 32.01 0.00 27.76
苏州栖庭 100% 5.11 14.01 0 14.01 14.01 0.00 0.00
无锡瑜憬湾 70% 23.85 56.49 0 8.88 0.00 8.88 0.00
无锡栖园 70% 11.26 24.73 17.88 0.00 0.00 0.00
36.42
7.88 10.06 7.88 0.00 0.00
（一期）
无锡东方天郡 100% 29.51
31.72
0.00 0.00 0.00 0.00 31.72
（二期）
无锡合计 64.62 149.36 7.88 36.82 7.88 0.00 31.72
海口地块 100% 10.92 13.66 0.00 0.00 0.00 0.00 13.66
总合计 184.52 379.44 67.65 74.898 39.89 8.88 73.14
(五)核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力与前一报告期相比未发生重要变化，亦无对公司产
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生重大影响的情形发生。
(六)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
单位:万元 币种:人民币
报告期内投资额 19,878.25
投资额增减变动数 -5,371.75
上年同期投资额 25,250.00
投资额增减幅度(%) -21.27%
被投资的公司情况
被投资的公司名 占被投资公司权益
主要经营活动 备注
称 的比例(%)
2013 年 1 月 4 日，经第五届董事会第五次会议审议通
过，公司拟以现金出资，投资设立全资子公司海南卓
房地产开发，物
海南卓辰置业有 辰置业有限公司，注册资本 12000 万元人民币，用于
业服务，自有房
限公司 开发海口市滨海大道北侧地块。1 月 22 日，海南卓辰
屋的销售、租赁
置业有限公司取得 460100000441004 号企业法人营业
执照。
2013 年 3 月 6 日，南京迈燕建设发展有限公司在南京
产权交易中心公开挂牌转让其所持有的南京迈燕房地
产开发有限公司（以下简称“迈燕房地产”）49%的股
权，挂牌转让价格为 4317.74 万元。3 月 18 日，经第
南京迈燕房地产 房地产开发经
100 五届董事会第七次会议审议通过，本公司拟以挂牌价
开发有限公司 营、销售等
格摘牌受让上述股权。4 月，本公司以挂牌价摘牌，并
于 4 月 25 日支付转让价款 4317.74 万元，受让迈燕房
地产 49%股权。摘牌受让完成后，迈燕房地产成为本公
司的全资子公司。
2012 年 8 月 16 日，第四届董事会第三十九次会议审
议通过了《受让南京市栖霞区汇锦小额贷款有限公
面向“三农”发 司股权的议案》，本公司拟受让南京栖霞建设集团有
南京市栖霞区汇
放贷款、提供融 限公司和南京栖霞建设集团物业有限公司持有的南
锦农村小额贷款
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| 公告日期:2013-08-24 |
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| 附件：公告原文 |
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