股票简称：湘邮科技 证券代码：600476 公告编号：临2022-005
湖南湘邮科技股份有限公司关于债务方以物抵债的公告
本公司董事会及全体董事保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
重要内容提示：
●长沙盛德里置业发展有限公司（以下简称“盛德里”）拟以其查封的长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城A7栋301号商业房产偿还其欠湖南湘邮科技股份有限公司（以下简称“公司”）的部分欠款。该抵债资产评估价格为1,862.29万元，减去公司需支付给盛德里的420万元（用于处理该房产在法院执行过程中的相关事宜）和80万元税费（预估，实际税费由税务局核准）后，实际抵债金额约为1,362.29万元。本次以物抵债完成后，盛德里对公司的债务本金将降至737.71万元（最后抵债金额及剩余债务本金以抵债房产过户完成后核算为准）。
●本次交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
●本次交易实施不存在重大法律障碍。
●本次交易经公司董事会审议通过后，无需提交公司股东大会审议。
一、交易概述
2008年12月，因经营战略调整，公司将原子公司湖南湘邮置业股份有限公司（以下简称“湘邮置业”）全部股权转给湖南宏华投资有限公司，并约定将湘邮置业与湖南东怡置业投资有限公司合作开发的金盆路附99号项目2,000平米房产用于抵偿湘邮置业欠公司的部分款项。2010年11月，公司将该2,000平米暂未交付的房产以3,000万价格转让给盛德里，并收到盛德里订金900万元，余2,100万元尾款未收回。截至2020年底，该2,100万元欠款公司已计提坏账准备735万元，账面净值为1,365万元。为维护公司权益，尽快收回欠款，经公司与盛德里积极协商，盛德里拟以其查封的长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城A7栋301号商业房产偿还其部分欠款。目前盛德里已依法查封上述房产，在获取该房产处置权并由法院出具协助执行通知书（明确过户给公司）后，将该房产过户给公司。该抵债资产经公司聘请的相关评估机构评估，价值为1,862.29万元，减去公司需支付给盛德里的420万元（用于处理该房产在法院执行过程中的相关事宜）和80万元税费（预估，实际税费以税务局核准）后，实际抵债金额约为1,362.29万元。本次以物抵债完成后，盛德里对公司的债务本金将降至737.71万元（最后抵债金额及剩余债务本金以抵债房产过户完成后核算为准）。
公司于2022年1月21日召开了第七届董事会第十六次会议，审议通过了《关于公司债务方以物抵债方案的议案》,同意公司接受
本次以物抵债方案，授权公司经营层签署相关文件并办理相关事宜。本次会议应参加表决董事9人，实际参加表决董事8人，独立董事李孟刚先生因已提交离职报告，未出席董事会，未发表独立意见。表决结果：同意8票，反对0票，弃权0票。独立董事张宏亮先生、魏先华先生发表了独立意见。
本次交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。本次交易经公司董事会审议通过后，无需提交股东大会。
二、偿债方基本情况介绍
1、基本信息
名称：长沙盛德里置业发展有限公司
住所：长沙市天心区韶山南路116号
类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
法定代表人：李遇春
注册资本：1,268万元人民币
经营范围：房地产开发、经营；电器设备、普通机械、电线电缆、水暖器材、建筑装饰材料、化工材料的销售（涉及行政许可的凭许可证经营）
成立时间：2001年01月11日
股东及实际控制人：李遇春（持有23.66%股权）
2、关系说明
盛德里与本公司不存在关联关系。
3、偿债方经营状况
盛德里近十年未开展业务。
4、其他
盛德里不是失信被执行人。
三、交易标的基本情况
1、标的资产概况
银港水晶城A7栋301号：坐落于长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号，权利人黄健，产权证号长房权证芙蓉字第711222943号，产权类别私人房产，房屋用途商业，房屋建筑面积1,534.39㎡，钢筋混凝土结构，房屋总层数5层，所在层数3层，建成年月2007年。目前盛德里已依法查封该房产。
2、标的资产评估情况
本次拟抵债标的资产由公司聘请的具有执行证券、期货相关业务资格的北京国融兴华资产评估有限责任公司进行了评估，并出具了《湖南湘邮科技股份有限公司拟了解资产价值所涉及的长沙盛德里置业发展有限公司债权相关商业房地产市场价值项目评估报告》（国融兴华评报字[2022]第010014号），评估基准日为2021年11月30日。通过市场法评估过程，在公开市场及持续使用假设前提下，本次抵债标的资产在评估基准日，资产的市场价值为1,862.29万元。
3、评估方法的确定
参考《资产评估执业准则-不动产》，执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收
益法、市场法和成本法三种评估基本方法适用性，合理选择评估方法。
市场法也叫市场比较法，是根据替代原则，将评估对象与评估基准日较近时期已经成交的相同资产或类似资产的交易实例进行对照比较，并依据后者已知的交易价格，参照该资产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估资产的评估时日价值的方法。本次项目中，因待估房地产所在地房地产市场交易充分，评估人员员能够收集到足够与待估房地产相同或类似房地产的成交案例做参考，因此可以采用市场法。成本法也叫重置成本法，是指通过估算房地产的重置成本，然后扣减其在使用过程中自然损耗、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值，即资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，以此来估测资产价值的方法。经了解得知，长沙市近年房地产市场蓬勃发展，对于商住用途的房地产交易价格相比原始建造成本有较大提高，采用成本法估算的资产价格不能真实反映类似用途房地产资产的市场价值，因此本项目未采用成本法进行评估。收益法也叫收益还原法，是通过预测评估对象的获利能力，对待估资产未来带来的净利润或净现金流量按一定的折现率折为现值，以此估算待估房地产价值的评估方法。本次项目中，在当地房地产活跃市场中存在一定租售比差异，采用租金收益测算的价值相比当前交易价格存在差异。考虑待估房地产现实情况，本次项目中未采用收益法进行评估。
综合分析后，本次项目中根据资产现实状况和资料收集情况，评估中采用市场法的评估方法对待估房地产进行了评估，然后通过比较分析合理确定评估值。
四、定价原则
本次抵债资产评估价格为1,862.29万元，减去公司需支付给盛德里的420万元（用于处理该房产在法院执行过程中的相关事宜）和80万元税费（预估，实际税费以税务局核准），该处房产实际抵债金额为1,362.29万元。本次以物抵债完成后，盛德里对公司的债务本金将降至737.71万元（最后抵债金额及剩余债务本金以抵债房产过户完成后核算为准）。
五、交易协议的主要内容（摘录）
就本次以物抵债交易，双方将拟定并签署《以物抵债协议书》进行约定。拟定协议主要内容摘录如下：
甲方：湖南湘邮科技股份有限公司
乙方：长沙盛德里置业发展有限公司
第一条 抵债财产
乙方获得上述房产处置权后同意以该房产进行以物抵债。甲方同意接受上述房产以物抵债。
第二条 抵债金额
（一）本协议第一条所列抵债财产共折价人民币1,862.29万元（以正式资产评估报告为准）抵偿给甲方。本协议最终抵债金额为抵债资产评估价格扣减本协议第四、五条甲方垫付费用后所得金额。
第三条 声明和保证
（一）对于本协议第一条所列抵债财产，乙方享有所有权和合法的处分权；
（二）在本协议第一条所列抵债财产上，没有设立任何担保物权（抵押权、质押权）或者用益物权等权利负担，乙方保证该资产除被乙方申请查封外【案号：（2021）湘0121执恢420号）】不存在其他查封或另行出售等权利瑕疵；
（三）对于抵债财产的上述产权归属和权利负担问题，乙方目前没有卷入其他任何诉讼，也没有任何第三人提出异议；
（四）现该房产带有租约。乙方确保自产权变更登记之日起，抵债房产租赁权及收益等权利归甲方所有。
（五）按本协议约定及时向法院申请解除查封措施及提交相关资料以配合甲方办理房产过户手续，过户至甲方名下。
第四条 财产交付和登记
（一）乙方应于本协议签订之日起三日内将本协议第一条所列抵债资产相关产权证书复印件、房屋租赁合同复印件等交付甲方。
（二）甲方需在收到乙方通知及法院出具协助执行通知书（明确过户给湘邮科技）后五日内协同乙方以其名义开设双方共管账户，并将420万元支付至该账户内。乙方应于上述款项到账后三日内协助甲方配合办妥过户房产给甲方的产权登记，甲方应于产权过户登记后三日内配合乙方提取上述420万元。
第五条 费用
（一）因配合甲方办理房产的产权转移、过户、登记手续所需的税费等均按法院要求直接依法办理，由甲方负责承担。
（二）法院执行等费用由乙方负责承担。
甲方支付的本条第（一）项费用及第四条（二）项中的420万元，则最终抵债金额应从抵债评估价格中扣减上述费用。
六、其他
1、人员安置：本次以物抵债不涉及人员安置。
2、股东大会：本次以物抵债事项无需提交公司股东大会审议。
3、债务余额：关于盛德里余下债务，公司后续将继续关注并积极协商，力争尽早达成可行性解决方案。
七、独立董事意见
本次以物抵债是为尽快解决历史遗留问题，结合实际情况制订的可行性解决方案；董事会在审议本次以物抵债议方案的议案时，表决程序符合法律和《公司章程》的规定；本次抵债资产价格以资产评估机构评估值为计算依据，价格公平、合理。我们认为，本次以物抵债遵循了“公开、公平、公正”的原则，符合《公司法》《证券法》等有关法律法规和《公司章程》的规定。本次以物抵债交易价格客观公允，不存在损害公司及中小股东利益的情形。
八、交易目的和对上市公司的影响
本次以物抵债交易是为了解决历史遗留问题，确保公司应收债权的及时回收，尽快解决相关债务问题、维护公司权益而采取的必要有效措施，抵债资产经相关评估机构评估，定价以评估结果为基
础，客观公允，交易遵循了“公开、公平、公正”原则，不存在损害公司及全体股东利益的情形。本次以物抵债方案最终能否实现完成具有不确定性。若该事项顺利完成，将对公司2021年度损益产生积极影响。公司将根据事项的进展情况及时履行信息披露义务，敬请投资者注意投资风险。
特此公告！
九、备查文件
1、公司第七届董事会第十六次会议决议；
2、公司独立董事意见；
3、北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的《湖南湘邮科技股份有限公司拟了解资产价值所涉及的长沙盛德里置业发展有限公司债权相关商业房地产市场价值项目评估报告》（国融兴华评报字[2022]第010014号）；
4、《以物抵债协议书》。
湖南湘邮科技股份有限公司董事会
二〇二二年一月二十三日