金地（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
金地（集团）股份有限公司
（600383）
2013 年度报告
金地（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
致股东
前言
无论过去还是当下，在对行业前景的众说纷纭中，金地始终遵循着永恒的商
业逻辑——为客户创造价值，为股东赢得回报。
“用心做事，诚信为人，果敢进取，永怀梦想”是金地的核心价值观，更
是打造百年基业长青企业的经营方略。
为此，我们一步一个台阶，深化体系，提速发展。过去的一年，金地集团“一
体两翼”战略稳步向前推进，住宅、商业、金融三大业务全方位增长。在这一年
里，我们进行了全面的产品和物业服务创新，产品标准化体系更加完善、商业运
营平台日益成熟、房地产金融业务规模进一步扩大。
新的一年，金地将上规模，更要上能力，在寻求企业规模增长的同时，提升
企业经营效率。
全方位增长
近年来，中国房地产行业始终不乏关注的目光。眼下，房地产行业面临多变
的局面：宏观经济下行压力较大，土地市场价格近年再创新高，安居房、保障房
建设力度加大不断分流市场需求，市场和政策两方面的变化给房地产行业带来诸
多挑战，房地产行业面临多方面的的困难和压力。
在经历过去几年的起伏后，宏观经济政策日渐趋稳，房地产调控政策仍然持
续；更重要的是，中国的城市化进程远未结束，新型城镇化政策仍会给行业带来
巨大的发展空间。
过去的一年，金地集团在“深化 提速”的主旨要求下，旗下住宅、商业、
金融三大业务全方位稳步增长。2013 年金地集团实现合约销售金额 450.4 亿元，
创下了历史新高，同比增长 32%。
作为公司主营业务的住宅领域，2013 年金地集团继续深耕一二线城市，积
极拓展新城市，加大投资力度，土地储备进一步增加；积极调整产品结构，面向
刚需市场；金地产品客户满意度进一步上升，领先于行业平均水平。
创新进取，精益求精。金地的产品创新始终洋溢专业主义激情。经过三年多
的产品系列化、标准化工作，产品开发效率有了明显的提升。2013 年金地集团
新增项目中，产品系列总体应用率超过 90%。
延续精品主义传统，通过不断追求更贴近客户需求的产品和设计研发创新，
为客户提供更高品质的产品。为此，金地集团洞悉客户需求及市场发展趋势，新
研发出 3 条具有东方风情，符合刚需主流客户群的首置首改型新产品系列，满足
客户多样化的住房需求。
住宅为体，商业和金融两翼齐飞。作为两翼其一的金地商置在过去的一年里
规模持续增加，进一步夯实了集团商业地产投资开发及运营管理平台的基础。放
眼未来，金地商置将探索更高效的商业资产运营模式，扩大投入，更要灵活经营。
探索地产与金融的完美协同。2013 年金地集团旗下稳盛投资实现稳步扩张，
累计总资产管理规模超过 100 亿元。未来，金地将立足已有的实践经验，积极向
国内外行业优秀企业学习，并结合地产与金融的运营模式，力争成为中国领先的
地产金融公司。
上规模，更上能力
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房地产行业正处于集中度迅速提升的阶段。金地将牢牢抓住这个历史机遇使
企业规模再上新台阶。未来，金地将提高周转速度，提高企业运营效率和团队能
力建设，以不断提升金地的企业规模。
同时，金地还将进一步提高公司盈利能力，改善公司的各项经营指标。面对
行业平均利润率水平下降的趋势，金地集团求新求变，将进一步加强组织运营体
系建设和成本管控，努力寻求降本增效的途径，持续提高盈利能力，为股东创造
丰厚的回报。
上规模，更要上能力！随着企业规模的快速扩张，管理的复杂性与日俱增，
管理团队的能力提升，成为金地提高公司管控能力的关键。为此，金地将 2014
年定为“组织提效年”，重点在团队建设和公司管控等方面。
第一，打造职业经理人团队并提升能力建设。职业经理人对公司管控起着举
足轻重的作用。金地集团重视企业团队建设，长期以来强调对职业经理人团队的
建设和后备梯队人才的培养，并为此建立了相应的制度和组织体系。职业经理团
队以专业能力、创新进取、精益求精、笃实守正等方面为根本。
第二，提高公司管控能力。将优化区域布局，调整产品结构，实施产业链的
精细化管理，进一步提升组织效率和运营体系效率，尤其要在区域布局、产品定
位、成本管理、开发效率、管控模式以及客服体系、物业管理等方面实现企业高
效管理和运作。集团、区域和各城市进一步明确分工，增强协同，加强各区域公
司和城市公司的自主经营能力；提升快速销售能力和缩短项目开发周期；在产品
快速研发的同时，提高产品创新能力；在加快周转的同时，提升成本管控的能力。
结语
未来，金地将一如既往地与股东携手同行。我们将果敢进取，永怀梦想，再
创金地的辉煌。
董事长：凌克
二○一四年四月二十五日
金地（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2、公司董事十二人均亲自出席会议。
3、德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
4、公司董事长凌克、总裁黄俊灿、财务负责人韦传军声明：保证本年度报告中财务报告的
真实、准确、完整。
5、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2013 年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为 3,608,834,967.29 元，母公司报表净
利润 1,687,162,471.68 元。按年末总股本 4,471,508,572 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.6
元（含税），不进行资本公积金转增股本。
6、前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
7、公司不存在控股股东及其关联方非经营性占用公司资金的情形。
8、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
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目录
一、释义及重大风险提示..................................................... 6
二、公司简介............................................................... 6
三、会计数据和财务指标摘要................................................. 8
四、董事会报告............................................................ 10
五、重要事项.............................................................. 28
六、股份变动及股东情况.................................................... 31
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况.................................... 33
八、公司治理.............................................................. 40
九、 内部控制............................................................. 45
十、财务报表及审计报告.................................................... 46
十一、备查文件目录........................................................ 46
金地（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
一、释义及重大风险提示
（一） 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、金地集团、集团 指 金地（集团）股份有限公司
本公司的控股子公司-金地商置集团有
金地商置 指 限公司（香港联交所上市，股份代号：
00535）
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
（二） 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素及其影响，敬请查阅
第四节董事会报告中“关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分内容。
二、公司简介
1、公司信息
公司的中文名称 金地（集团）股份有限公司
公司的中文名称简称 金地集团
公司的外文名称 Gemdale Corporation
公司的外文名称缩写 Gemdale
公司的法定代表人 凌克
2、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐家俊 张晓瑜
联系地址 深圳市福田区福强路金地商业大楼 深圳市福田区福强路金地商业大楼
电话 0755-82039509 0755-82039509
传真 0755-82039900 0755-82039900
电子信箱 ir@gemdale.com ir@gemdale.com
3、基本情况简介
公司注册地址 深圳市福田区福强路金地商业大楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 深圳市福田区福强路金地商业大楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.gemdale.com
电子信箱 ir@gemdale.com
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4、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处
5、公司证券简况
公司证券简况
证券种类 证券上市交易所 证券简称 证券代码
A股 上海证券交易所 金地集团
公司债 上海证券交易所 08 金地债
6、公司报告期内注册变更情况
(1) 基本情况
注册登记日期 2013 年 7 月 8 日
注册登记地点 深圳市
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 深税登字 440300192181634 号
组织机构代码 19218163-4
(2) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2001 年年度报告公司基本情况
(3) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化
(4) 公司上市以来，历次控股股东的变更情况
截止 2013 年 12 月 31 日，深圳市福田投资发展公司及其一致行动人持有公司可行使的
股东表决权股份占公司总股本的比例为 12.847%，为本公司第一大股东。
7、其他有关资料
德勤华永会计师事务所(特殊普
名称
通合伙)
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址 上海市延安东路 222 号 30 楼
李莉
签字会计师姓名
许湘照
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三、会计数据和财务指标摘要
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
2012 年 2011 年
主要会计数据 2013 年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
营业收入 34,835,841,295.08 32,863,360,359.98 32,863,360,359.98 6.00 23,918,506,165.62 23,918,506,165.62
归属于上市公司股东的净
3,608,834,967.29 3,717,250,195.53 3,385,246,950.58 -2.92 3,669,695,331.19 3,017,226,801.49
利润
归属于上市公司股东的扣
2,163,472,954.61 2,865,369,208.67 2,832,853,832.10 -24.50 3,059,247,710.49 3,004,422,852.78
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-1,561,146,743.80 6,327,366,559.07 6,327,366,559.07 -124.67 1,530,261,223.24 1,530,261,223.24
净额
本期末比上
2012 年末 2011 年末
2013 年末 年同期末增
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
归属于上市公司股东的净
29,114,331,819.25 26,020,611,292.46 23,516,518,490.62 11.89 22,818,990,925.33 20,646,901,368.44
资产
总资产 123,926,332,991.27 107,137,657,687.87 102,520,943,485.38 15.67 94,501,271,791.07 90,500,054,223.40
(二)主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2012 年 本期比上年同期增减 2011 年
主要财务指标 2013 年
(%)
调整后 调整前 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.81 0.83 0.76 -2.41 0.82 0.67
稀释每股收益（元／股） 0.81 0.83 0.76 -2.41 0.82 0.67
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扣除非经常性损益后的基本
0.48 0.64 0.63 -25.00 0.68 0.67
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 13.11 15.24 15.35 降低 2.13 个百分点 17.52 15.78
扣除非经常性损益后的加权
7.86 11.75 12.84 降低 3.89 个百分点 14.61 15.71
平均净资产收益率（%）
(三) 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年 2012 年（已重述） 2011 年（已重述）
非流动资产处置损益 61,291.71 107,457.45 -148,043.83
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标
38,901,829.74 31,774,464.38 18,678,424.60
准定额或定量享受的政府补助除外)
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
453,517,441.20
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
2,031,343,878.72 519,954,848.41 1,051,204,393.86
生的损益
股权出售取得的投资收益 187,247,227.88 9,779,771.07
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,975,587.88 -14,798,868.24 -2,711,315.56
其他符合非经常性损益定义的损益项目 317,238,304.98 164,776,909.44 132,822,768.59
少数股东权益影响额 -494,710,794.60 -135,354,826.36 -289,469,019.82
所得税影响额 -638,695,313.63 -177,876,210.49 -299,929,587.14
合计 1,445,362,012.68 851,880,986.86 610,447,620.70
（四）采用公允价值计量的项目
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
投资性房地产 759,233.71 1,003,811.20 244,577.49 203,134.39
可供出售金融资产 17,913.57 17,913.57
合计 759,233.71 1,021,724.77 262,491.06 203,134.39
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四、董事会报告
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、报告期内经营情况的回顾
(1) 主要政策和市场变化
2013 年年初“国五条”出台，从需求端抑制房价上涨预期。此后，新一届政府的调控
政策思路逐渐转变为“全面深化改革，建立长效机制”， “促供应”、“市场化”成为房
地产调控主基调。 年底，地方政府迫于房价控制目标压力，一二线城市的“深八条”、“京
七条”、“沪七条”和“穗六条”等新政密集出台，以实现全年房价控制目标。
2013 年，房地产行业投资增速维持高位，新开工面积创历史新高；全国商品房销售高
位景气、量价齐升；土地市场整体成交回暖，热点城市地王纪录屡屡刷新。从市场成交情况
来看，2013 年延续了 2012 年底的回升行情，全国商品住宅成交 11.5 亿平米，同比增长 18%。
上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现热销局面，虽然期间政府出台“新国五条”
及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比
大幅上升，但涨幅趋于收窄。从成交价格来看，住宅成交价格总体呈现上涨趋势，其中一线
城市涨幅较大。从供求关系来看，整体上，全年新开工量和推地量大幅增加，商品住宅新开
工面积、住宅用地成交建筑面积同比增幅分别为 12%和 31%。2013 年，在全面向好的商品
房市场支持下，土地市场明显回暖，房地产市场新开工数据也一改 2012 年同比下跌之势，
转而进入正增长。由于全国加大推地，对未来 1-2 年的供应形成压力，未来供求关系将在城
市间出现分化，其中一线城市供需关系保持良好，而二三线城市延续并部分加剧了住宅土地
成交面积大于商品住宅成交面积的趋势，未来供应压力增大，具体城市间的表现分化会更加
明显。
随着调控政策思路逐渐转向市场化，房地产行业的发展走势将会逐渐告别受调控政策影
响而大起大落的时代，而主要取决于市场自身的供求关系，行业的竞争也将会更加激烈，盈
利能力将主要取决于企业自身的经营管理水平。
（2）公司战略实施
报告期内，公司提出“深化体系、提速发展”的经营导向，经过一年的努力，公司在各
个方面均取得了较好的成绩。
公司住宅业务销售规模快速增长。2013 年住宅业务实现销售金额 450.4 亿人民币，同比
增长 32%，实现结转收入 348.4 亿元，同比增长 6%，平均开盘周期由 12 个月缩短至近 10
个月。商业租金收入 4.5 亿元，同比增长 40%。稳盛基金新增管理规模 33.5 亿，总管理规
模达 105 亿。物业公司客户满意度达到 91 分的历史新高。
公司适时把握土地拓展时机，全年获取 26 宗土地，总投资额约 295 亿元，总可售面积
超过 750 万平方米，获取时点集中在上半年及 11-12 月，较好实现了常态化、周期化的均衡
投资。融资方面，2013 年公司进一步调整改善了债务结构，综合融资成本较低。2013 年初，
金地商置在香港资本市场配售筹集股本金约 7 亿港币，下半年完成了 12.7 亿港币规模的注
资。其国际融资平台地位进一步奠定，这将有效助力金地集团一体两翼战略的推进。
公司在住宅主体业务“深化体系”方面，取得一系列成果：
金地（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
1）优化激励制度，启动人才梯队建设。优化了奖金激励制度及子公司考核制度，强调
经营结果，强化“提升周转率，做大销售与利润规模”的战略导向，缩短开发周期，充分调
动各区域公司的主动性和创造性；“专铸行动”开启了专业能力建设、评价、发展新里程，
为加速发展提供稳定高效的人才保障。
2）各专业体系保障快周转。颁布住宅项目运营管理程序，实行项目分类评审，提升效
率，保证前期定位又准又快。报告期内，92%项目在获取后 53 天内完成产品策划与经营方
案。标准化成果适应市场变化，完成褐石、名仕、格林系列及成本限额标准的更新，新研发
风华系列、未来系列及社区商业三条新系列，以满足不同客户类型的多样化需求。标准工期
的颁布进一步明确一级节点时间要求，成本合约规划及招标采购新制度推行，不仅加快了项
目的建设速度，同时强化了成本管控能力。强化营销专业体系，保证前端找准市场、做对产
品，加强销售规范管理，保证后端快速销售、提升销售服务。
3）完善组织体系和流程建设。分拆成立区域投资拓展部和运营管理部，明晰投资和运
营专业权责和职能；成立了工程管理部，完成了集团和区域层面的团队组建，颁布了一系列
管理制度，从质量、进度、供应商各方面对工程管理体系进行了完善；梳理工程系统组织架
构图，健全区域-城市工程系统组织架构和职能建设。通过对各业务开展系统的工作分析，
形成集团与子公司的权责界面，提供区域公司内部各工作的审批权限，完成住宅业务项目开
发全流程文件，体系建设工作初见成效。
4）加强成本控制体系建设。成本控制从产品前期研发阶段抓起，按照“客户价值决定
资源配置”的理念，通过不断优化产品配置标准，使有限的资源得到最为高效的利用；进一
步建立了工程实施阶段成本控制体系、工程策划及合约规划体系，修订工程招标采购制度，
规范单位选择程序，严格控制招标价格，获取更具市场竞争力的价格。同时，进一步加强了
对供应商的管理，投标阶段严把供应商入围质量关，合作过程中动态评估，履约结束及时评
估，实现有效控制成本。
在其他业务方面，也取得较好的成绩：
金地商置稳步发展。在土地拓展方面，截至 2013 年末共拥有土地储备约 400 万平方米，
将极大提升未来几年的销售规模和盈利能力。金地商置积极开展商业地产各专业领域的能力
建设，大力引进专业人才、培养和整合团队，以招商、运营、投资拓展等业务部门为发展重
心，不断加强自身经营能力，塑造金地的商业品牌。未来，金地商置将进一步扩大销售规模
和盈利能力，增强资本市场融资的功能。
稳盛投资立足专业独立，逐步完善 “基金产品”为核心的“基金管理人和投委会”管
理责任体系；逐步尝试“低成本夹层基金”等产品试验，完善不定项基金产品；研发“商业
基金及开发基金”的商业模式并积极寻找合作伙伴。报告期内，稳盛投资新增管理规模 33.5
亿元，总资产管理规模达人民币 105 亿元；顺利完成 UG 一期美元基金投资，着手筹建二期
美元基金。
物业公司进行了全面整合，成立了金地物业管理集团公司，整合后的物业公司客户满意
度达到 91 分的历史新高，品牌价值位列全国第二名，综合实力位列中国物业服务企业
TOP10。未来，物业公司作为集团的重要战略单元，力争成为中国物业服务行业第一品牌，
以及成为中国物业服务行业的最佳雇主。
（3）公司各项目开发成果
报告期内，公司共获取 26 个项目、总计超过 750 万平米的可售资源，完成总投资额约
295 亿元。报告期末，公司土地储备超过 2500 万平米，其中，公司权益土地储备近 1900 万
平米。
金地（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
报告期内，公司新获取的项目如下：
权益 占地面积 可售面积 总地价 权益面积 权益地价
序号 地块名称 位置
比例 (平米) (平米) (万元) (平米) (万元)
1 北京西山艺境 门头沟区 36% 293,976 352,018 403,000 127,078 145,483
2 杭州申花里 拱墅区 51% 29,603 60,438 63,600 30,823 32,436
3 北京格林云墅 大兴区 50% 89,714 131,966 120,000 65,983 60,000
4 佛山珑悦 南海区 100% 49,102 186,252 138,500 186,252 138,500
5 宁波新外滩一号 鄞州区 36% 59,088 145,735 106,654 52,610 38,502
6 杭州格林格林 江干区 51% 51,930 119,438 54,746 60,913 27,920
7 烟台格林世界 莱山区 85% 455,779 488,160 105,976 414,936 90,080
扬州新城西区项目（扬
8 新城西区 65% 160,071 345,650 104,126 224,673 67,682
州酩悦）
9 沈阳艺境 浑南新区 72% 310,286 523,431 85,822 377,917 61,963
10 沈阳锦城二期项目 浑南新区 67% 71,858 193,088 33,177 129,369 22,229
11 武汉自在城 洪山区 100% 230,346 953,685 299,848 953,685 299,848
12 西安大寨路项目 高新区 67% 179,333 761,291 150,358 510,065 100,740
大连汇泉路项目（大连
13 甘井子区 72% 152,600 231,214 62,870 166,937 45,392
檀溪）
郑州航海东路项目（郑
14 管城区 51% 40,865 139,551 24,016 71,171 12,248
州铂悦）
15 南京湖城艺境 栖霞区 51% 142,508 365,662 287,000 186,488 146,370
16 无锡宏源路项目 无锡新区 49% 93,428 233,573 72,639 114,451 35,593
东莞塘厦林村广场项
17 塘厦镇 100% 49,322 120,897 42,020 120,897 42,020
目（东莞世纪广场）
18 西安唐华路二期项目 雁塔区 72% 125,875 401,190 68,300 289,659 49,313
昆明西山永昌街道项
19 西山区 70% 116,510 521,168 153,987 364,818 107,791
目（昆明悦天下）
慈溪孙塘北路项目（慈
20 慈溪市 50% 86,866 153,536 68,500 76,768 34,250
溪澜悦）
东莞虎门慧盈项目（东
21 虎门镇 100% 44,056 95,437 40,450 95,437 40,450
莞时代广场）
22 绍兴迪荡新城项目 迪荡新城 51% 56,872 101,279 41,000 51,652 20,910
23 天津双港镇项目 津南区 100% 102,792 136,868 75920 136,868 75,920
东莞香堤雅境项目(东
24 道滘镇 80% 231,046 345,863 107,000 276,690 85,600
莞艺城南)
佛山南海大沥镇项目
25 南海区 100% 65,085 227,066 175,400 227,066 175,400
(佛山荔湾悦城)
沈阳皇姑鸭绿江街西
26 皇姑区 72% 79,200 197,081 67,221 142,292 48,534
项目（沈阳悦峰）
合计 3,368,111 7,531,537 2,952,130 5,455,499 2,005,173
注：（1）以上项目可能因引进合作方共同开发等原因导致公司在项目中所占的权益比例发
生变化。（2）以上项目可售面积根据政府最新规划审批结果得出，规划尤其是分期规划的调
整会导致该数据在项目的整个生命周期内出现变化。
报告期内，公司新开工面积约 573 万平方米，比上年增加 100%；竣工面积约 333 万平
方米，比上年增加 6.7%。公司主要开发项目（不包括处于前期规划的项目）情况如下：
金地（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
2013 年主要开发房地产项目一览表
